Presentatie woningbouw Ewijk 13 juni 2024

Woningbouw Ewijk Bijeenkomst raad en commissie - 13 juni 2024

Opzet Openbaar 1. Quickscan inbreidingslocaties Ewijk: Willian van Hal 2. Start woningbouw Ewijk-Zuid en West: Dave Alberts Niet openbaar 3. Financieringsaanpak ontsluiting: Frank Krabbe

1. Quickscan inbreidingslocaties Ewijk

Proces • Omgevingsprogramma 2.0 vastgesteld november 2022 • Amendement aangenomen: aantal specifieke inbreidingslocaties onderzoeken op de mogelijkheid voor woningbouw • Quickscan inbreidingslocaties Ewijk • Informatienota: uitkomst quickscan oktober 2023 • de exploitatie van Ewijk-Zuid en West • de leefbaarheid en ruimtegebruik van het dorp Ewijk • een gezonde woningmarkt

• Verzoek raad analyse invloed woningbouw op (maatschappelijke) voorzieningen

Locaties quickscan 1. Perceel voormalig Heumeshof 2. Gebied tussen Klaphekstraat – Julianastraat (langs Van Heemstraweg) 3. Gebied tussen Klaphekstraat – Ecowieck 4. Gebied tussen Dam - MFA Ewijk 5. Gebied langs van Heemstraweg – naast politiebureau 6. Gebied tussen Koningstraat – Ewijkse Steeg en autobedrijf

Stap 1: planologische inventarisatie Per locatie • Huidige situatie/gebruik locatie en totstandkoming • Huidige beleidskaders • Inventarisatie planologische mogelijkheden/belemmeringen • Aansluiting stedenbouwkundige/landschappelijke structuren • Eigendomssituatie • Bijdrage aan de woningbouwopgave en financiële haalbaarheid

Uitkomst stap 1 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Perceel voormalig Heumeshof Gebied tussen Klaphekstraat – Julianastraat (langs Van Heemstraweg) Gebied tussen Klaphekstraat – Ecowieck Gebied tussen Dam - MFA Ewijk Gebied langs van Heemstraweg – naast politiebureau Gebied tussen Koningstraat – Ewijkse Steeg en autobedrijf

Conclusie om vijf locaties te verdiepen in stap 2

Stap 2: verdiepende scan Locaties die (mogelijk) geschikt zijn gebleken uit stap 1 • Woningbouwmogelijkheden • Globale haalbaarheid inbreidingslocaties • Kwaliteit en ruimtebeslag • Samenhang omgeving

Conclusie quickscan 5

1. Perceel voormalig Heumeshof 2. Gebied tussen klaphekstraat – Julianastraat 3. Gebied tussen Klaphekstraat – Ecowieck 4. Gebied tussen Dam - MFA Ewijk 5. Gebied langs van Heemstraweg – naast politiebureau 6. Gebied tussen Koningstraat – Ewijkse Steeg en autobedrijf Potentie 150 tot 250 woningen totaal

Totaalbeeld Ewijk Ontwikkeling Ewijk-Zuid en West 1.000 woningen

150-250 1.000

Inbreidingslocaties Ewijk Potentie 150 tot 250 woningen

Invloed op voorzieningen Wat is het effect van de woningbouw op de vraag naar voorzieningen in Ewijk? • Huidige situatie • Trends en ontwikkeling bevolking • Trends en ontwikkeling maatschappelijk • Effecten van een toename woningvoorraad op het voorzieningenniveau

Huidige situatie Ewijk • • • • • • • • • • •

Huidige dorp telt 1.750 woningen Er wonen circa 4.200 inwoners Bij uitstek een woondorp Dorpse opzet Vooral grondgebonden (koop)woningen Relatief weinig sociale huurwoningen Dorp kent twee type inwoners: oud-Ewijkers en forenzen regio Ewijk kent een positief migratiesaldo en geboortesaldo. Daarnaast is sprake van gezinsverdunning De woonbehoefte voor Ewijk zelf bedraagt ca. 290 tot 2040, waarvan 150 tot 2030 Noodzakelijke voorzieningen voor dagelijks gebruik aanwezig Aanvullende voorzieningen in nabijheid Beuningen

Groeiscenario’s tot 2040 • Minimale opgave: + 290 woningen trendmatige ontwikkeling • + 1.000 woningen (incl. regionale groei -> Ewijk-Zuid en West) • + 1.400 woningen (incl. regionale groei -> Ewijk-Zuid en West + inbreidingslocaties)

Woondeal 2.0 uitgangspunt berekenen effecten

Effecten Woondeal groeiscenario’s

Kansen en risico’s extra woningbouw Vergroten mogelijkheden lokale woningzoekenden in Ewijk Verlagen woningdruk regio Arnhem-Nijmegen Potentieel verschillende waarden nieuwkomers t.o.v. oud-Ewijkers Potentieel impact huidige inwoners woonbeleving rust/ruimte/groen

Trends en ontwikkelingen voorzieningen Niet beïnvloedbare trends o.a.: • Individualisering • Participatie in verenigingen • Digitalisering • Overige Beïnvloedbare trends: • Demografie en woningbouwprogrammering • Woonproduct

Conclusie analyse voorzieningen • Draagvlak voor woningbouw van + 1.000 en + 1.400 woningen • Effectverschil +1.000 en + 1.400 op voorzieningen in Ewijk beperkt • De groei juist positief voor voorzieningen zoals sport en winkels • Aandacht voor uitbreiding maatschappelijke voorzieningen (onderwijs en zorg) • Onderwijs: verwachting behoefte extra kindcentra bij realisatie van 400/450 woningen • Zorg: natuurlijke groei o.b.v. fasering

Vervolg Onderwijs: Voornemen om locatiestudie te doen naar tweede kindcentrum (besluitvorming i.k.v. IHP) Inbreidingslocaties woningbouw: Onderdeel van prioriteringsbesluit college aangaande ruimtelijke projecten (informatiebrief) Keuze gemaakt om de inbreidingslocaties voor woningbouw momenteel niet op te pakken vanwege: • Focus op Ewijk-Zuid en West (min. 1.000 woningen nodig voor haalbaar plan) • Beschikbare capaciteit organisatie • Levert beperkte bijdrage woningbouwopgave en kost verhoudingsgewijs veel inspanning Mogelijkheid bij locatiestudie 2e kindcentrum ook inbreidingslocaties mee te nemen

Vragen?

2. Start woningbouw Ewijk-Zuid en West

Omgevingsprogramma 2.0 Onderdeel Structuurplan Ewijk vastgesteld (22 november 2022)

Zuid

West

Structuurmodel Ewijk • Specifiek programma tot 2030: ca. 300 woningen fase 1 (periode Woondeal). • Doorkijk mogelijkheden 2030 tot 2040: ca. 700 woningen fase 2.

Het tempo wordt mede bepaald door ontwikkelingen in de maatschappij (o.a. wat is de actuele behoefte) en de kansen en belemmeringen die zich voordoen. Indien nodig wordt de fasering hier op aangepast.

Woondeal 2.0 (2023) • Woondeal door raad vastgesteld op 28 februari 2023. • Van toepassing op nieuwbouw periode tot 2030. • En intentie dit ook te doen voor periode tot 2040. • Programma minimaal 2/3 betaalbaar, waarvan: • 30% sociale huur • 35% midden huur (€ 1.125) en goedkope/betaalbare koop (€ 278k/€ 390k) • 35% vrije sector

Plan van aanpak “Hoe krijgen wij de bouw van circa 1.000 woningen voor elkaar binnen de aangewezen ontwikkelgebieden, beoogde planperiode en een acceptabel financieel risicoprofiel?” Nadere verkenning haalbaarheid: • Positie van grondeigenaren • Milieu-planologische randvoorwaarden • Voorzieningenniveau • Gebiedsoverstijgende investeringen • Geactualiseerde gebiedsexploitatie

Positie grondeigenaren Grondeigendom: • Verspreid eigendom • Deels in eigendom ontwikkelaars:

• Zuidelijk deel Klok/K3 • Noordelijk deel HNH Groep en Jansen Bouwontwikkeling (optie)

• Overig agrarische bedrijven en particulieren • Bereidwillig tot verkoop • Hoge verwachting over opbrengst

• Onderlinge afhankelijkheden in milieuplanologische haalbaarheid

Milieu-Planologische haalbaarheid Bepalende factoren: • Geurhinder bestaande bedrijven • Geluidshinder A50/A73 • Verkeersontsluiting

Milieu-Planologische haalbaarheid Geurhinder: • Vier bepalende agrarische bedrijven met geurhinder. • Van Heemstraweg 11 • Koningstraat 20 • Koningstraat 28 • Koningstraat 39

• Alle vier de bedrijven hebben ook grond in het plangebied. • Geurcontouren gaan over ‘eigen gronden’ heen en over die van anderen.

Milieu-Planologische haalbaarheid Geluidshinder A50/A73: • Nieuwe contouren berekend:

• Rekening houden met normenkader Omgevingswet. Max 60 dB. • Rekening houden met opgehoogd maaiveld en woningen van 2 laag met kap. • Zonder afgeronde geluidswallen (gat in zuidwesthoek).

• In het westelijke deel (rood) is sprake van overschrijdingen van de 60 dB. Hier kun je zonder extra maatregelen bij de bron (A50) niet bouwen. • Gat in geluidsduinen vormt geen knelpunt, maar wel hogere niveaus in het dorp. • Het overgrote deel zit tussen de 50 en 60 dB in. Wil je hier bouwen dan kun je werken met maatregelen op stedenbouwkundig en woningniveau. • Ophoging van bestaande wal (3m) naar 7m zou groot deel oplossen. Verder bouwkundig oplossen in rode zone.

Bestaande wal (3m)

Verschil met opgehoogde wal van 3m naar 7m:

Opgehoogde wal (7m)

Nieuwe aansluiting op Van Heemstraweg

Milieu-Planologische haalbaarheid Verkeersontsluiting: • Woningbouw kan niet zonder nieuwe doorgaande verbinding tussen Van Heemstraweg en Schoenaker. • Die bestaat uit bestaande (aangepast) en nieuwe wegdelen en kruisingen. • Maak je die niet dan:

Aanpassing Burg.Sprengerlaan

Nieuw aan te leggen weg door Ewijk-Zuid en West

• Extra verkeer door dorp, Steeg, Koningstraat en bedrijventerrein • Verkeersonveilige situatie op Dir. Trompstraat • Vastlopen rotonde Schoenaker-Goudwerf

• Nieuwe weg wordt echter niet alleen gebruikt door nieuwe bewoners: • 62% ten laste van nieuwbouw • 38% ten laste van bestaande dorp

Aanpassing Steeg, viaduct en Elsenpas Nieuwe aansluiting op Schoenaker

Voorzieningenniveau Analyse: • Bouw je 300 woningen: • Voorzieningen op vlak onderwijs en zorg blijven in stand. • Draagvlak voor winkels, sport en cultuur aan de lage kant.

• Bouw je 1.000 of meer: • Voorzieningen op vlak onderwijs en zorg dienen te groeien. • Draagvlak voor winkels, sport en cultuur blijft in tact.

• Bij bouw 400-450 woningen is behoefte aan 2e kindcentrum (kort na 2030). Toevoegen voorzieningen aan gebiedsontwikkeling zorgt voor levendigheid en leefbaarheid van wijk. Maar eerst behoefte aan locatiestudie.

Gebiedsoverstijgende investeringen T.b.v. milieu-planologische haalbaarheid: 1. Saneren geurhinder door bedrijfsbeëindiging of stalinnovaties 2. Ophoging geluidswal aan A50 3. Aanleg ontsluitingsweg Extra kindcentrum Ewijk kent eigen financieringswijze, investering geen onderdeel van grondexploitatie.

Geactualiseerde gebiedsexploitatie Actualisatie uitgangspunten: • Woondeal 1.0 -> 2.0 (groter aandeel betaalbaarheid) • Actualiseren kostenramingen (op basis van huidige inzichten en onafhankelijke taxaties) • Gehele ontsluiting van Heemstraweg – Schoenaker als kostenpost opgenomen i.p.v. enkel deel binnen plangebied: • 62% ten laste van nieuwbouw • 38% ten laste van bestaande dorp -> gemeente Beuningen.

• Plangebied gefaseerd ontwikkelen in de periode 2028 en 2040. • Verwerking vigerend grondprijzenbeleid en vastgestelde notitie parameters

Geactualiseerde gebiedsexploitatie Conclusies: • Bij zelfde toerekenwijze als bij Omgevingsprogramma 2.0 is nog steeds sprake van haalbaar plan • Daarbij lagen de kosten van zuidelijke ontsluiting bij gemeente • Wens is echter ontwikkelingen eerlijk te laten bijdragen aan ontsluiting • Substantiële bijdrage is mogelijk en daarmee verlaagd aandeel gemeente • Deze bijdrage is alleen mogelijk met kostenverhaal en kent wettelijke grens • Bijdrage mag niet leiden tot verliesgevende ontwikkeling • Besluitvorming nodig voor mogelijk maken eerlijke bijdrage én haalbaar plan • Hierover meer in niet-openbare deel vergadering

Plan van aanpak Uitvoerbaar plan behelst: • Integrale ontwikkeling Ewijk-Zuid en West als ambitie • De bouw van minimaal 1.000 woningen in Ewijk-Zuid en West • Ontwikkeling per deelgebied, waarbij we beginnen bij de ‘makkelijkste’ deelgebieden (vanuit grondposities en milieu-planologie) • Voor de periode tot 2030 betreft dat zuidoost (1) en west-noord (2) • De gemeente neemt een actieve rol in de gebiedsoverstijgende opgaven (ontsluiting, wegnemen geurhinder en geluidsvoorziening) • En verhaalt kosten m.b.v. beschikbaar instrumentarium (o.a. Nota Kostenverhaal) • Accepteren dat er geen zekerheid is op volledige planontwikkeling en risico’s daarop managen • Kans dat we later nog moeten schakelen in planomvang (gebied en aantallen)

Plan van aanpak Gefaseerde ontwikkeling tussen 2028 en 2040

2 (120)

West

4 (130)

5 (100)

3 (450)

Zuid

1 (200)

Plan van aanpak Ontwikkeling met meerwaarde: • Volledige ontsluiting • Afgeronde en verlengde geluidsduinen als onderdeel landschappelijk en recreatief raamwerk • Verlaagde geluidsbelasting bestaande en nieuwe woningen • Vermindering geurhinder, fijnstofemissie en stikstopdepositie van agrarische bedrijven • Meer draagvlak voor bestaande en nieuwe voorzieningen (waaronder 2e kindcentrum) • Bovenal: woningen voor dorp en regio, waarvan ca. 650 betaalbare woningen

Plan van aanpak Start planontwikkeling:

Deelgebied 2

• Gemeente sluit IOK met ontwikkelaar(s) deelgebied 1 en 2 • Gemeente en ontwikkelaar zorgen samen voor stedenbouwkundige visie, beeldkwaliteitsplan en participatieaanpak per deelgebied. • Gemeente sluit daarna AOK met ontwikkelaar(s) • Ontwikkelaar werkt vervolgens plannen zelf uit • Beoogde vaststelling Omgevingsplan in 2026 en realisatie vanaf 2028.

Deelgebied 1

Plan van aanpak Start planontwikkeling: • Gemeente start met uitwerking en realisatie 1. Ontsluitingsweg 2. Geluidswal 3. Verwerving (situationeel)

• Nota Kostenverhaal voor gebiedsontwikkeling Ewijk-Zuid & West • Blijft in gesprek met eigenaren die in latere fase aan bod komen Voor dat alles voorbereidingskrediet en nieuwe financieringsopzet ontsluiting nodig.

Vragen?