B2024134 - RIB over Voortgang nieuwe Welstandsnota

Domein Omgeving Team Ruimtelijke ontwikkeling

Raadsinformatiebrief

Aan de leden van de gemeenteraad

Uw Brief van Uw kenmerk Datum Verzonden

06-05-2024 06-05-2024

Onderwerp

Voortgang nieuwe Welstandsnota

Ons kenmerk Behandeld door Telefoonnummer

PU24-00726// Erik de Ruiter 14 0499

Beste raadsleden, In deze brief informeren we u over de voortgang van de nieuwe Welstandsnota. Ook gaan we in op de inhoud van de Welstandsnota in relatie tot nieuwe ontwikkelingen. Hierbij komen eveneens de huidige uitgangspunten aangaande bouwhoogtes aan bod. Met deze raadsinformatiebrief wordt invulling gegeven aan de toezegging van 6-11-2023 (positionering welstandsnota).

Inleiding In de planvorming wordt een planologisch kader opgesteld (een zogenaamde ‘BOPA’ = buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een zogenaamde ‘TAM-IMRO - omgevingsplan’ = een tijdelijke alternatieve maatregel.) Aan de toelichting wordt in de regel een beeldkwaliteitsplan of een beeldkwaliteitsparagraaf toegevoegd. Dit plan of deze paragraaf is leidend voor de architectonische beoordeling (‘welstandstoets’) van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Bij nieuwe ontwikkelingen waarvoor een beeldkwaliteitskader is opgesteld, is dit kader altijd leidend voor de toets door de Commissie. Er wordt dan niet meer gekeken naar hetgeen in de Welstandsnota vermeld staat. Er zijn situaties dat er geen beeldkwaliteitsplan of -paragraaf is opgesteld. Ook dan is voor initiatiefnemers enige duidelijkheid van belang over de toetsingscriteria, die de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit hanteert. Hiervoor dient de Welstandsnota. De situaties waarop de Welstandsnota betrekking heeft verschillen: • Kleine aanpassingen aan woningen of bedrijven (dakkapellen, aanbouw, bijgebouw, nieuwe gevels, nieuw dak, duurzaamheidsmaatregelen); • Vernieuwbouw (sloop en nieuwbouw), transformatie en/of uitbreiding; • Nog niet ingevulde bestaande planologische mogelijkheden en/of geen beeldkwaliteitskader. De Welstandsnota is een toetsinstrument voor de architectuur van nieuwbouw en verbouwingen.

Planologische kaders zoals goothoogte, bebouwingsgrens en dakhelling vormen geen onderdeel van de toets door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. In de praktijk worden verschillende zaken overigens wel als

*PU24-00726*

Bijlage(n): Pagina 1 van 3

collegiaal overleg met de stedenbouwkundige besproken. Er is immers ook overlap: kapvormen worden bijvoorbeeld wel via een beeldkwaliteitsplan geregeld.

Voortgang: Ambtelijke werkgroep Een ambtelijke werkgroep is ingesteld om de nieuwe Welstandsnota vorm te geven. Deze ambtelijke werkgroep is de opdracht voor een extern bureau aan het verfijnen. Op hoofdlijnen is de insteek het volgende: • Te werken met ongeveer tien bebouwingstypologieën en deze typologieën te verbeelden op een kaart; • Te laten onderzoeken hoe historische typologieën scherper getoetst kunnen worden; • Te voorzien in uitzonderingen ten behoeve van duurzaamheidsmaatregelen (in de meest brede context); • Te voorzien in loketcriteria voor veelvoorkomende kleine aanvragen (dakkapellen, bijgebouwen). (Als voldaan wordt aan loketcriteria is eveneens voldaan aan de welstandstoets en kan de aanvraag ambtelijk afgehandeld worden. Zodoende kan de Commissie meer aandacht geven aan de belangrijke ontwikkelingen.) Deze zomer wordt gebruikt om de opdracht aan te scherpen en hier overeenstemming over te krijgen. In het najaar zal vervolgens een bureau aangetrokken worden voor het opstellen van de Welstandsnota. NB: De vraag naar woningen is dit jaar relatief snel teruggekomen op het gewenste niveau. Dit leidt wel tot druk op de ambtelijke capaciteit. De bovenstaande planning maakt daarom gebruik van de meer rustige periode rond de bouwvak.

Hoogbouw Een welstandsnota gaat niet over de toekomstige, planologische mogelijkheden van (middel)hoogbouw of andere ruimtelijke, grotere ontwikkelingen. Een welstandsnota of een beeldkwaliteitsplan gaat alleen in op de architectonische uitvoering van nieuwbouw en hoogbouw, als dit planologisch is verantwoord en mogelijk is gemaakt in het omgevingsplan (Bopa of TAM-IMRO). Afspraken over hoogbouw horen dus niet in een welstandsnota of beeldkwaliteitsplan thuis. De twee grote projecten – Boomgaard en Stationsomgeving – zijn plannen met ‘hoogbouw’. De gemeenteraad heeft ingestemd met de randvoorwaarden voor deze ontwikkelingen. Hierbij is de zorg voorbij gekomen of nog meer stedelijke plannen met hoogbouw gaan komen. Er liggen geen nieuwe plannen met hoogbouw in het verschiet. Hierbij is het goed om een aantal gebieden te belichten: • De zone tussen Eindhovenseweg en A2 leent zich stedenbouwkundig gezien voor een stedelijke ontwikkeling, mogelijk ook hoogbouw. Hier maken de verkeersontsluiting en met name de milieucontouren (rond de hoofdinfrastructuur en het vliegtuigverkeer) planontwikkeling tot een lastige zaak. • Bij ontwikkelingen rond het Dorpsplein kan in beperkte mate hoger gebouwd worden. Dat is tevens afhankelijk van de participatie. Maar gezien de beperkte ruimte gaat het naar verwachting over 3 tot maximaal 6 bouwlagen.

• Misschien komt er in de nabije toekomst een buurtcentrum bij Aarlesche Erven of wordt een deel van Steegsche Velden West – met buurtcentrum - tot ontwikkeling gebracht. Bij een buurtcentrum zijn 4 a 5 bouwlagen een maat die in verhouding staat tot de wijk.

*PU24-00726*

Bijlage(n): Pagina 2 van 3

•

• •

Vanuit de hiërarchie van ontwikkelingen zou in principe aan de belangrijkste ontsluitingswegen (Willem de Zwijgerweg, Eindhovenseweg) hoger gebouwd kunnen worden. Dan zijn 5 tot 9 bouwlagen een denkbare maat (en nu al aanwezig). Er liggen nu geen plannen om gebieden te transformeren. De Ringweg is wel een belangrijke ontsluitingsweg, echter hier is bij uitstek maatwerk van belang, vanwege de relatie met het buitengebied en met de historische linten. Bij gebieden in de wijken of in het buitengebied (bijv. rondom Aarlesche Erven) is het geenszins gepast (middel)hoogbouw toe te staan. Het betreft altijd maatwerk, de speelruimte is 1 tot zo’n 3 bouwlagen. Bij buurtcentra kan mogelijk enkele lagen meer gerealiseerd worden.

Dit zijn in het kort de globale uitgangspunten, die stedenbouwkundig gehanteerd worden bij planontwikkelingen. Er lijkt nu weinig noodzaak te zijn om deze uitgangspunten te formaliseren in een hoogbouwbeleid. Natuurlijk kunnen maatschappelijke ontwikkelingen (schaalsprong) leiden tot een veranderd beeld op de ruimtelijke ontwikkelingen. Mocht hier sprake van zijn zou mogelijk in een komend beleidsakkoord afspraken over het ontwikkelen van een hoogtebeleid kunnen worden overwogen. Mogelijk heeft u nog vragen of wenst u een presentatie en nader overleg. Dan horen wij dat graag.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Best

Hans Ubachs Burgemeester

Jolie Hasselman secretaris

*PU24-00726*

Bijlage(n): Pagina 3 van 3