Document · PDF

26028.03 - Meerjarenprognose grondexploitaties 2026

Raadsvergadering 29 juni 2026, gemeente BestBij agendapunt: Rik Dijkhoff8.315 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

1 van 25

Inhoudsopgave

Samenvatting

1.1

Hoofdlijnen uit de MPG 2026

1.2

Visualisatie MPG 2026

Inleiding

2.1

Grondbeleid in de gemeente Best

2.2

Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente

2.3

Doel van de MPG: informatie en autorisatie

2.4

De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus

Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2026

3.1

Inleiding

3.2

Rente

3.3

Verwachte ontwikkeling van de kosten

3.4

Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten

3.5

Disconteringsvoet

3.6

Overzicht en vergelijking parameters

Programma en planning in de grondexploitaties

4.1

Inleiding

4.2

Woningbouwprogramma in de grondexploitaties

Financiën van de ‘bouwgronden in exploitatie’

5.1

Inleiding

5.2

Definitie van ‘bouwgronden in exploitatie’

5.3

Startpunt van ‘bouwgronden in exploitatie’

5.4

Gevolgen van de kwalificatie ‘bouwgronden in exploitatie’

5.5

Actualiseren van ‘bouwgronden in exploitatie’

5.6

Boekwaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 16,4 mln.

5.7

Nog te realiseren kosten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 35,2 mln.

5.8

Nog te realiseren opbrengsten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 35,9 mln.

5.9

Resultaat van ‘bouwgronden in exploitatie: € 14,4 mln. nadelig (NCW per 1-1-2026)

5.10

Voorziening voor verliesgevende ‘bouwgronden in exploitatie’: € 19,9 mln.

5.11

Winstneming vanuit ‘bouwgronden in exploitatie’

5.12

Overzichten resultaat en cashflow van ‘bouwgronden in exploitatie’

Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

6.1

Inleiding

6.2

Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten

6.3

Gymzaal voor scholen in Dijstraten en Aarlesche Erven (afgesloten per 31-12-2025)

6.4

De Berk

21 1 van 25

Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

7.1

Inleiding

7.2

Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties: € 7,1 mln.

7.3

Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 5,6 mln.

7.4

Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 10,3 mln.

7.5

Storting ten gunste van de vrije algemene reserve: € 4,7 mln.

7.6

Cijfermatige recapitulatie

Stand van zaken BIE-projecten

8.1

Inleiding

8.2

Dijkstraten

8.3

Aarlesche Erven

8.4

Centrumplan

8.5

Steegsche Velden-Noord

2 van 25

1. Samenvatting

1.1 Hoofdlijnen uit de MPG 2026 De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) geeft jaarlijks inzicht in de gemeentelijke grondexploitatieportefeuille en de financiële ontwikkeling daarvan. De MPG 2026 is gebaseerd op de per 1 januari 2026 geactualiseerde grondexploitaties. Op hoofdlijnen laat deze actualisatie het volgende beeld zien van de gemeentelijke grondexploitatieportefeuille:

Bouwgronden in exploitatie per 1-1-2026 • • •

Per 1-1-2025 waren er vier grondexploitaties in uitvoering. In 2025 is de grondexploitatie Centrumplan afgesloten. Per 1-1-2026 resteren daardoor drie lopende grondexploitaties.

Bouwgronden in voorbereiding per 1-1-2026 • Per 1-1-2025 was er 1 grondexploitatie in voorbereiding. • In 2025 is het voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van een gymzaal voor de scholen in Dijkstraten en Aarlesche Erven voor het onderdeel grondexploitatie afgesloten. • In 2025 is een voorbereidingskrediet van € 100.000 beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van een locatie aan de Berk. • Per 1-1-2026 is er daarmee 1 grondexploitatie in voorbereiding.

Woningbouwprogramma in de grondexploitaties • Het woningbouwprogramma in de BIE-projecten bestaat uit 1.668 woningen; per 31-12-2025 is grond uitgegeven voor 1.220 woningen (waarvan 170 woningen in 2025). • In de prognose voor de periode 2026 – 2029 is de gronduitgifte voor 448 woningen opgenomen.

Overig programma in de grondexploitaties Naast woningbouw bestaat het programma binnen de BIE-projecten uit de volgende functies: • Maatschappelijk vastgoed (scholen In Dijkstraten en Aarlesche Erven; in 2023 zijn alle gronden voor deze functie uitgegeven). • Commercieel vastgoed (horeca en kantoorfunctie in het centrumplan); in 2020 is 604 m² voor deze functie uitgegeven.

Geïnvesteerd vermogen in de grondexploitaties (boekwaarde) Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in BIE-projecten bedraagt per 1-1-2026 € 16,4 mln. In 2025 is de boekwaarde afgenomen met € 5,8 mln. Dit betekent dat in 2025 per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd. Daarnaast is de grondexploitatie Centrumplan afgesloten met een boekwaarde van € 4,8 mln. Daardoor is de boekwaarde in 2025 in totaal afgenomen met € 10,6 mln.

Gerealiseerd verlies in 2025 In 2025 is de grondexploitatie Centrumplan afgesloten met een nadelig resultaat van € 4,8 mln. Voor dit bedrag is een voorziening getroffen, welke in 2025 wordt ingezet om het nadelige resultaat te dekken.

Gerealiseerde winst in 2025 In 2025 is in grondexploitatie Steegsche Velden Noord een tussentijdse winst genomen van € 0,6 mln. Deze winst is afgedragen aan de Risicoreserve grondexploitaties.

Prognose van het resultaat van de grondexploitaties per 1-1-2026 • Het verwachte financiële resultaat van de BIE-projecten is € 14,4 mln. nadelig (NCW per 1-1-2026). • Van de 3 BIE-projecten hebben 2 projecten een nadelig financieel resultaat en 1 project een voordelig financieel resultaat. 3 van 25

Voorziening ter afdekking van het nadelige resultaat Voor het verwachte nadelige resultaat is volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in de jaarrekening 2025 een voorziening getroffen van € 15,1 mln.

Risico’s in de grondexploitaties De risico’s die samenhangen met de BIE-projecten worden ingeschat op € 5,8 mln. Dit is een daling van de inschatting ten opzichte van de MPG 2027 (was € 7,1 mln.). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere inschatting van de risico's in project Aarlesche Erven.

Benodigde weerstandscapaciteit De benodigde weerstandscapaciteit is opgebouwd uit de optelsom van alle risico’s binnen de grondexploitaties, verminderd met eventuele voordelige plansaldi. Per 1-1-2026 bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit € 5,6 mln. (was € 6,7 mln.). Dit bedrag wordt volledig afgedekt door de risicoreserve grondexploitaties.

Storting ten gunste van de vrije algemene reserve Er is meer weerstandscapaciteit beschikbaar dan nodig. Hierdoor kan vanuit de Risicoreserve grondexploitaties een bedrag van € 4,7 mln. worden overgeheveld naar de vrije algemene reserve. Deze mutatie is verwerkt in de jaarrekening 2025.

4 van 25

1.2 Visualisatie MPG 2026

Programma woningen in BIE

Programma niet-woningen in BIE

Aantallen woningen per BIE

250

900 Realisatie t/m 2025

800

Nog te realiseren

700

5.000

200

150

4.000

Grondgebonden

500

Gemiddelde -

400 628

300

3.000

100

4.500 m² 4.500 m² 2.000

481

200

100 0 Dijkstraten

Aarlesche Erven

0 12 Centrumplan

136

115

106

Steegsche Velden-Noord

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Kosten, opbrengsten en cashflow BIE Miljoenen

2031

2030

€5

2029

2028

€8

2027

2026

€10

2027

0 2028

2029

2030

€3

€(8) €(10)

-120 Saldo Cumulatief

5 van 25

Totaal kosten

Totaal opbrengsten

2031

-100

2030

€(5)

2029

-80

2028

€(3)

2027

€-

2026

Totale boekwaarde

Totaal kosten

2026

0 m²

€15 €13

Totaal opbrengsten

0 m²

Nog te realiseren kosten en opbrengsten per jaar

€18

-60

0 m²

Kosten en opbrengsten (BIE)

100

-40

2.298 m²

1.000

Boekwaarde per 1-1 (BIE) – Geïnvesteerd vermogen

-20

Nog te realiseren nietwoningbouw (in m2)

Appartementen

399

600

Miljoenen

6.000

Nog te realiseren woningen (aantallen)

2031

Financiën projecten BIE -7.844.000

MPG 2026 €

-7.871.000

Boekwaarde € 9.885.000 € 9.474.000 Een verslechtering van het geraamde resultaat door verlenging van de grondexploitatie met twee jaar vanwege de nog twee uit te geven locaties.Hierdoor zijn aanvullende plankosten geraamd en de tijdelijke beheerskosten verder verhoogd. Ten slot zijn de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken geactualiseerd maar hadden slecht een beperkt effect.

Aarlesche Erven (BIE) Saldo NCW

€

MPG 2025

MPG 2026

-10.392.000 €

-7.247.000

€0 -€ 2

-€ 12

-€ 2

-€ 14

-€ 4

Saldo NCW

€

-4.666.000

€

Boekwaarde De grondexploitatie is per 31-12-2025 afgesloten.

€

4.793.000

€

Steegsche Velden-Noord (BIE) Saldo NCW

MPG 2025 €

388.000 €

Saldo NCW MPG 2026

MPG 2026 748.000

Boekwaarde € 3.889.000 € -2.892.215 Het verbeterde resultaat van deze grondexploitatie komt door verschillende factoren. De belangrijkste oorzaak is het omzetten van sociale woningbouw naar betaalbare koop. Daarnaast zijn de te verwachten kosten voor het woonrijpmaken lager geraamd dan was begroot. TOTAAL BIE

MPG 2025

MPG 2026

Saldo NCW

€

-22.514.000 €

-14.370.000

Boekwaarde

€

26.934.000 €

16.356.785

Boekwaarde afgesloten projecten

€

4.761.000

Boekwaarde totaal incl. afgesloten projecten

€

31.695.000

6 van 25

Boekwaarde MPG 2025 Boekwaarde MPG 2026

Steegsche Velden-Noord

€0

Centrumplan

-€ 10

Aarlesche Erven

€2

Dijkstraten

-€ 8

Steegsche Velden-Noord

€4

Centrumplan

MPG 2026

€8

-€ 6

Aarlesche Erven

MPG 2025

€ 10

€6

Saldo NCW MPG 2025 Centrumplan (BIE)

€ 12

-€ 4

Dijkstraten

Boekwaarde € 8.367.000 € 9.775.000 Een verbetering van het geraamde resultaat voornamelijk door minder geraamde kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Binnen het plangebied zijn inmiddels meerdere woonvelden verkaveld; hierdoor ontstaat een gedetaillerder beeld van de civieltechnische werkzaamheden en de raming van de kosten; de geacualiseerde raming van de nog uit te voeren civieltechnische werkzaamheden is voordeliger dan eerder geraamd. Daarnaast zijn de geraamde plankosten voordeliger dan eerder geraamd. De geactualiserde parameters voor kosten- en opbrengstenontwikkeling hebben een gunstig effect op het geraamde resultaat.

€2

Miljoenen

MPG 2025 €

Miljoenen

Dijkstraten (BIE) Saldo NCW

Boekwaarde projecten BIE

Resultaat projecten BIE

2. Inleiding

2.1 Grondbeleid in de gemeente Best De raad heeft het grondbeleid van de gemeente Best vastgesteld in de Nota grondbeleid 2015. Deze nota legt de basis voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het uitvoeren van het grondbeleid in onze gemeente. Er is een actualisatie van de nota in voorbereiding. Deze zal in het tweede halfjaar van 2026 aan uw raad ter vaststelling worden aangeboden.

Soorten grondbeleid: actief en faciliterend Op hoofdlijnen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, risicodragend, overgaat tot aankopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en verkopen van bouwrijpe grond.

Uitgangspunt van het gemeentelijk beleid: situationeel grondbeleid In de Nota grondbeleid 2015 heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid zal worden toegepast (= situationeel grondbeleid). 2.2 Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente Volgens het BBV moet het actief grondbeleid (administratief) gescheiden worden van het faciliterend grondbeleid. Met de MPG rapporteren wij over het actieve grondbeleid van de gemeente. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met de grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex). De financiële stand van zaken wordt nader toegelicht in hoofdstuk 5. 2.3 Doel van de MPG: informatie en autorisatie Het doel van de MPG is tweeledig: het verstrekken van informatie over de (financiële) stand van zaken van de grondexploitaties én het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties.

Informatie: de MPG geeft overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille Met de MPG geven wij overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille (een bundeling van de gemeentelijke grondexploitatie-projecten). De MPG wordt jaarlijks opgesteld en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties. De MPG 2026 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 11-2026. De MPG fungeert als een dashboard: op basis van kerninformatie kan een diagnose worden gesteld over de positie van de grondexploitaties. De kerninformatie in de MPG bestaat uit: • Programma Het te realiseren vastgoed op de uit te geven gronden. Het programma is bepalend voor de opbrengstpotentie van de grondexploitatie-portefeuille. Boekwaarde • Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in de grondexploitatie-portefeuille (het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten). • Exploitatie De raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie-portefeuille. Resultaat • De effecten van de actualisatie op het verwachte financiële resultaat van de grondexploitatie-portefeuille. • Risico's en weerstandsvermogen De effecten van de actualisatie op de risico’s van de grondexploitatie-portefeuille en het benodigde weerstandsvermogen.

7 van 25

Autorisatie: door vaststelling van de MPG 2026 worden de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 vastgesteld. Door vaststelling van de MPG worden eveneens de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld en daarmee de benodigde budgetten voor uitvoering van de projecten door uw raad beschikbaar gesteld. 2.4 De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus De MPG is geen wettelijk verplicht document in de gemeentelijke planning- en control cyclus (zoals de jaarrekening en de begroting). Vanwege het (financiële) belang van de grondexploitaties en de relatie met de jaarrekening en de begroting is in de Nota grondbeleid 2015 opgenomen dat het college jaarlijks aan de raad rapporteert over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Met de MPG wordt hieraan uitvoering gegeven.

Relatie MPG met de jaarrekening (terugkijken) In de MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2026 is de basis voor de waardering van de gronden in de jaarrekening 2025. De geactualiseerde boekwaarden worden op de balans verantwoord en op basis van de geactualiseerde prognoses wordt beoordeeld of in de jaarrekening voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties moeten worden getroffen of bijgesteld. Daarnaast wordt via de jaarrekening 2025 de risicoreserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) op het benodigde niveau bijgesteld.

Relatie MPG met de begroting en meerjarenraming (vooruitkijken) In de MPG wordt ook vooruitgekeken naar de komende jaren. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2026 geeft inzicht in de nog te realiseren kosten en opbrengsten en het verwachte financiële resultaat. Deze informatie wordt verwerkt in de lopende begroting 2026 (door vaststelling van de bijbehorende begrotingswijziging W11/2026) en in de nog vast te stellen begroting 2027 en meerjarenraming 2028-2030. Door vaststelling van de begroting(swijziging) stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de projecten.

8 van 25

3. Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2026

3.1 Inleiding Een grondexploitatie kent een meerjarige looptijd, waardoor de factor tijd een belangrijke rol speelt bij het bepalen van het resultaat. Kosten en opbrengsten vinden gespreid over de jaren plaats en worden doorgerekend met parameters zoals rente, kostenstijging, opbrengstenstijging en disconteringsvoet. Het is essentieel dat deze parameters reëel en marktconform zijn. Te optimistische of te pessimistische keuzes kunnen immers een aanzienlijk effect hebben op het geprognosticeerde resultaat van een grondexploitatie. Daarom worden de parameters jaarlijks geactualiseerd en wordt de onderbouwing hiervan opgenomen in de MPG.

Inschatting van de parameters wordt vooraf met de gemeentelijke accountant gedeeld De inschatting van de parameters heeft een grote invloed op het verwachte resultaat van de grondexploitaties en op de administratieve verwerking daarvan in de jaarrekening. Daarom is onze inschatting, inclusief de onderbouwing, vooraf besproken met de controlerend accountant. Deze heeft ingestemd met de voorgestelde parameters voor de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2026. In dit hoofdstuk worden de parameters voor rente, kosten, opbrengsten en disconteringsvoet toegelicht. 3.2 Rente De berekeningswijze van de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente is voorgeschreven in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ van de commissie BBV. Voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties moet gebruik worden gemaakt van de reguliere omslagrente, zoals opgenomen in de notitie Rente van de commissie BBV (óf de specifieke rente van projectfinanciering indien daar sprake van is).

Werkelijke rente 2025 De omslagrente voor het boekjaar 2025 bedraagt 0,00%. Dit rentepercentage wordt in 2025 aan de grondexploitaties toegerekend als werkelijke rente (over de boekwaarde per 1-1-2025). Het werkelijke rentepercentage voor 2025 is lager dan het geraamde rentepercentage voor 2025 van 0,38%.

Prognose van de rente voor 2026 en volgende jaren Om te voorkomen dat de renteparameter in de meerjarenprognose van de grondexploitatiebegroting jaarlijks fluctueert, kan een gemeente ervoor kiezen te werken met een stabiel rentepercentage. Daarbij wordt uitgegaan van de rente die is berekend bij eerdere vaststelling van de grondexploitatiebegroting. Dit percentage mag worden gehandhaafd zolang de volgens de notitie Rente berekende renteomslag niet méér dan 0,5 procentpunt afwijkt van het initieel vastgestelde rentepercentage. Bij de jaarrekening (realisatie) dient uiteraard wél de actuele omslagrente te worden toegepast.

(Bron: Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023), p. 44.) Voor de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2026 hanteren we een stabiel rentepercentage. Dit betekent dat in de prognose opnieuw het eerder vastgestelde percentage van 0,38% wordt toegerekend aan de grondexploitaties. Dit percentage valt binnen de toegestane bandbreedte van 0,5 procentpunt en kan daarom regulier worden voortgezet. 3.3 Verwachte ontwikkeling van de kosten Voor de inschatting van de parameter voor kostenstijging baseren wij ons op een externe bron: de ‘Outlook Grondexploitaties 2026’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. In deze jaarlijkse publicatie worden, op basis van onderzoek en diverse markt- en sectorbronnen, onderbouwde prognoses opgesteld voor de parameters die relevant zijn voor grondexploitaties. Deze Outlook biedt daarmee een actuele, betrouwbare en veel gebruikte bron voor het bepalen van de kostenstijging.

9 van 25

Belangrijke kostenposten in de grondexploitatie zijn: • Grond-, weg- en waterbouw (GWW): kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de plangebieden. • Planontwikkeling en vtu (voorbereiding, toezicht en uitvoering): de kosten voor producten en de personele inzet om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.

Verwachte kostenontwikkeling grond-, weg- en waterbouw (GWW) De GWW-kosten zullen op korte en middellange termijn verder stijgen. De cao-loonsverhogingen zullen zeker op korte termijn leiden tot een stijging van de personeelskosten. De materiaalprijzen ontwikkelen gematigd door stabiele energiekosten na de daling van de olieprijs. Handelsmaatregelen hebben voorlopig weinig effect, maar kunnen op termijn prijsdruk veroorzaken. De verwachting is dat de materiaalprijzen stabiel stijgen in 2026.

(Bron: Outlook grondexploitaties 2026 – Metafoor ruimtelijke ontwikkeling). Prognose van de GWW-kosten voor 2026 en volgende jaren in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-12026 Voor het jaar 2026 wordt gerekend met een kostenstijging van 3,5% (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor deze periode). Voor de periode 2027-2028 wordt gerekend met een kostenstijging van 3,0% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor deze periode). Voor de periode 2029 en verder wordt gerekend met een kostenstijging van 2,0% per jaar (dit is het langjarige gemiddelde).

Verwachte kostenontwikkeling planontwikkeling en vtu De plankosten voor de gemeente bestaan uit kosten voor producten en personele inzet om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Dit geldt voor zowel eigen personeel (intern) als capaciteit die ingehuurd dient te worden (extern). De ontwikkeling van deze kosten is afhankelijk van de situatie op de arbeidsmarkt en de algemene economische ontwikkelingen. Door de aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en de aanzienlijke bouwopgaven blijft de vraag naar ambtelijke capaciteit hoog. Daarnaast neemt de vraag naar functies in ruimtelijke ordening, juridisch, financieel en sociaal domein toe, mede door de woningbouwopgave en complexiteit rond stikstof, netcongestie en klimaatadaptatie. Voor de korte en middellange termijn is ook nog de verwachting dat de stijging van de plankosten hoger ligt dan de inflatie.

(Bron: Outlook grondexploitaties 2026 – Metafoor ruimtelijke ontwikkeling). Prognose van de plankosten en vtu voor 2026 en volgende jaren in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 Voor het jaar 2026 wordt gerekend met een kostenstijging van 4,5% (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor deze periode). Voor de periode 2027-2028 wordt gerekend met een kostenstijging van 3,0% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor deze periode). Voor de periode 2029 en verder wordt gerekend met een kostenstijging van 2,0% per jaar (dit is het langjarige gemiddelde). 3.4 Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten Ook voor de inschatting van de parameters voor opbrengstenstijging baseren wij ons op de ‘Outlook grondexploitaties 2026’. De belangrijkste opbrengstenpost in de grondexploitaties is de opbrengst van de verkoop van bouwrijpe grond voor woningbouw.

Ontwikkeling van de grondwaarde voor woningbouw De waarde van grond voor woningbouw wordt bepaald door de waarde van de woningen (v.o.n.-prijzen) en de stichtingskosten van de woningen (bouwkosten en bijkomende kosten). Het residu is de zogenaamde residuele grondwaarde.

10 van 25

Prognose van de grondwaarde voor 2026 en volgende jaren in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-12026 Voor het jaar 2026 wordt gerekend met de door het college vastgestelde grondprijzen voor 2026. (zie voor toelichting het collegevoorstel IN25-02461, vastgesteld in de vergadering van 13-1-2026).

Grondwaarde sociale sector woningbouw Voor deze sector is het advies van Metafoor voor een stijging van de grondprijs niet overgenomen. De gemeente Best heeft de hoogste grondprijs voor sociale huurwoningen in de regio (zie notitie MRE poho Ruimte en Wonen d.d. 23-11-2023). Op basis van de comparatieve methode is de grondprijs voor deze sector de afgelopen 4 jaar (2022-2025) niet verhoogd. Ook voor 2026 is besloten om deze grondprijs niet te verhogen. Gelet op de relatief hoge grondprijs én de landelijke discussie over de betaalbaarheid van dit segment, vinden wij het niet reëel om in de prognose van een stijging uit te gaan.

Grondwaarde vrije sector woningbouw Voor 2026 is de parameter voor de grondwaarde in de vrije sector gespecificeerd naar verschillende segmenten binnen deze sector: middenhuur 2,50%, betaalbare koop 3,50% en vrije sector 6,50%. Voor 2026 is besloten om deze percentages toe te passen voor het actualiseren van de gemeentelijke grondprijzen per 1-1-2026. Voor de periode 2027–2028 wordt gerekend met een grondwaarde-stijging van 3,25% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor midden-woningmarktgebieden voor deze periode). Voor de periode 2029 en verder wordt gerekend met een kostenstijging van 2,0% per jaar (dit is het langjarige gemiddelde). Als in bouwclaimovereenkomsten andere afspraken zijn gemaakt over de indexering van grondprijzen, dan wordt daar in de grondexploitatie rekening mee gehouden. 3.5 Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat van de grondexploitatie op contante waarde te berekenen. In de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ van de commissie BBV is de hoogte van de disconteringsvoet voor alle gemeenten gelijk gesteld en voorgeschreven op 2%. Dit is gerelateerd aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone.

3.6 Overzicht en vergelijking parameters Onderstaande tabel geeft een samenvattend overzicht van de gehanteerde parameters in de MPG 2026 (en een vergelijking met de gehanteerde parameters in de MPG 2025).

11 van 25

PARAMETERS

MPG 2025

MPG 2026

Actualisering grexen per 1-1-2025 (jaarrekening 2024)

Actualisering grexen per 1-1-2026 (jaarrekening 2025)

VERSCHIL

Algemeen

Rente Disconteringsvoet

0,38% 2,00%

0,00% 0,00%

3,50% 3,50% 2,00% 2,00%

3,50% 3,00% 3,00% 2,00%

0,00% -0,50% 1,00% 0,00%

3,50% 3,50% 2,00% 2,00%

4,50% 3,00% 3,00% 2,00%

1,00% -0,50% 1,00% 0,00%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 2,00% 2,00%

6,50% 3,50% 2,50% 3,25% 3,25% 2,00%

3,00% 0,00% -1,00% -0,25% 1,25% 0,00%

Kostenstijging

Kostenstijging grond-, weg- en waterbouw - 2026 - 2027 - 2028 - 2029 e.v.

Kostenstijging plankosten en vtu - 2026 - 2027 - 2028 - 2029 e.v. Opbrengstenstijging

Woningbouw sociale sector - 2026 - 2027 - 2028 - 2029 e.v.

Woningbouw vrije sector - 2026

Vrije sector Betaalbare koop Middenhuur

- 2027 - 2028 - 2029 e.v.

12 van 25

4. Programma en planning in de grondexploitaties

4.1 Inleiding Het bouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen. Dit hoofdstuk geeft daarom inzicht in de gerealiseerde woningen in 2025 en de prognose voor de aankomende jaren vanuit de actieve gemeentelijke grondexploitaties. Woningbouw projecten die vanuit de markt worden geïnitieerd worden niet meegenomen in deze prognose. 4.2 Woningbouwprogramma in de grondexploitaties In onderstaande tabel is het gerealiseerde en nog te realiseren woningbouwprogramma in de grondexploitaties per jaarschijf weergegeven. Het betreft de kavelverkoop van het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de categorie ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE). Realisatie

WONINGBOUW Totaal Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dijkstraten - ggb Dijkstraten - app Centrumplan - app Aarlesche Erven - ggb Steegsche Velden-Noord - ggb Totaal BIE Gemiddeld aantal woningen per jaar in prognose Aantallen naar woningtype Grondgebonden Appartementen Totaal

96% 4%

Realisatie

Nog te realiseren (prognose)

t/m 2024

2025

Totaal

2026

606 62 12 880 108

604 22 12 410 2

2 0 0 71 97

606 22 12 481 99

106 9

1.668

1.050

170

1.220

2027

2028

2029

2030

2031

136

106

115

176

106

1.594 74

1.016 34

170 -

1.186 34

115 -

136 40

106 -

51 -

1.668

1.050

170

1.220

115

176

106

Het gemeentelijk woningbouwprogramma past binnen de regionale afspraken Voor de periode 2026 tot en met 2029 zijn in de gemeentelijke grondexploitaties nog 448 te realiseren woningen opgenomen. Het woningbouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties past in aantallen ruim binnen de regionale afspraken. Er is ruimte voor particuliere initiatieven of toekomstige gemeentelijke projecten.

Uitgifte kavels: raming versus realisatie 2025 In de MPG 2025 (raming) werd uitgegaan van de verkoop van grond voor de realisatie van 141 woningen in 2025. In de realisatie zijn in 2025 gronden verkocht voor de realisatie van 170 woningen. Deze verkopen hadden betrekking op grondgebonden woningen binnen de projecten Aarlesche Erven en Steegsche Velden Noord.

13 van 25

5. Financiën van de ‘bouwgronden in exploitatie’

5.1 Inleiding Per 1-1-2026 kwalificeren 3 projecten als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE). Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) geeft regels voor het opstellen, actualiseren en herzien van grondexploitaties en de verslaglegging daarover in begroting en jaarrekening. Deze regels zijn uitgewerkt in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’. De regels moeten leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en behoedzaamheid. 5.2 Definitie van ‘bouwgronden in exploitatie’ Bouwgrond in exploitatie heeft betrekking op gemeentelijke gronden die zich in een transformatieproces bevinden. Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ scherp gedefinieerd:

Gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Wat is een grondexploitatie? Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering), rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. • Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan (beoordelen, kiezen, besluiten). • Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering (budgetteren, volgen, verschillen analyseren en afrekenen). 5.3 Startpunt van ‘bouwgronden in exploitatie’ Het startpunt van BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

BIE-projecten per 1-1-2026 Per 1-1-2026 heeft de gemeente 3 projecten in de grondexploitatie-portefeuille die kwalificeren als BIE: • Dijkstraten • Aarlesche Erven • Steegsche Velden-Noord

In 2025 is 1 BIE-project afgesloten: Centrumplan De grondexploitatie voor het centrum is gebaseerd op het centrumplan uit 2011. In 2025 heeft de raad een nieuwe visie voor de ontwikkeling van het Dorpsplein en omgeving vastgesteld. Deze visie sluit qua plangebied, ruimtegebruik, programma en fasering niet aan bij de lopende grondexploitatie. Daarom is de lopende grondexploitatie per 31-12-2025 afgesloten. Deze grondexploitatie wordt afgesloten met een nadelig saldo van € 4,8 mln. Hiervoor is een voorziening getroffen.

14 van 25

Looptijd grondexploitaties G06 Steegsche Velden Noord

G04 Centrumplan

G02 Aarlesche Erven

G01 Dijkstraten

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

5.4 Gevolgen van de kwalificatie ‘bouwgronden in exploitatie’ De kwalificatie BIE heeft volgens het BBV gevolgen voor de rubricering op de gemeentelijke balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Rubricering op de balans: vlottende activa onder de voorraden Volgens het BBV moeten bouwgronden in exploitatie worden verantwoord als vlottend actief onder de voorraden, meer specifiek als onderhanden werk.

Waardering van de gronden op de balans: vervaardigingsprijs (of duurzaam lagere marktwaarde) Wanneer grond kwalificeert als BIE, vindt waardering op de balans plaats tegen de vervaardigingsprijs. Dit betekent dat naast de verkrijgingsprijs van de grond, ook de overige kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grond kunnen worden geactiveerd.

Kostentoerekening: volgens kostensoortenlijst Omgevingsbesluit Voor de vervaardigingskosten die aan BIE kunnen worden toegerekend moet worden aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Omgevingsbesluit. Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend. 5.5 Actualiseren van ‘bouwgronden in exploitatie’ Om inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken in de grondexploitaties worden deze jaarlijks geactualiseerd. Dit is een eis vanuit het BBV. Een geactualiseerde grondexploitatie kan leiden tot een ander resultaat. Van actualisering is sprake als de uitvoering van het project binnen de vastgestelde kaders plaatsvindt. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde. Vervolgens worden de grondexploitaties geactualiseerd aan de hand van de 5 P’s: •

Parameters De rekenkundige uitgangspunten voor kosten- en opbrengstenstijgingen, rente en disconteringsvoet.

•

Programma Het te realiseren vastgoed (woningen, bedrijven, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen).

•

Planning De fasering van het project in de tijd; vertraging of versnelling heeft effect op de kosten en opbrengsten, en dus op het resultaat. 15 van 25

•

Prijspeil De raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd naar het prijspeil 1-1-2026.

•

Prijs De grondopbrengsten van het programma; de grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld.

Zo ontstaat een geactualiseerde en onderbouwde prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties. Indien noodzakelijk worden op basis van deze prognose voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties getroffen of bijgesteld óf tussentijdse winsten genomen. In onderstaande paragrafen geven wij een financieel beeld van de BIE-portefeuille op basis van de actualisatie per 1-1-2026. 5.6 Boekwaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 16,4 mln. De financiële positie van het gemeentelijk grondbedrijf wordt in belangrijke mate bepaald door de ontwikkeling van de boekwaarde van de grondexploitaties. Deze boekwaarde laat zien hoeveel vermogen de gemeente op enig moment daadwerkelijk heeft geïnvesteerd in haar grondposities. De boekwaarde bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en de gerealiseerde opbrengsten. Over de boekwaarde wordt rente berekend, welke ten laste komt van de grondexploitaties. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Per 1-1-2026 bedraagt de boekwaarde van de grondexploitaties € 16,4 miljoen. Dit is een aanzienlijke daling ten opzichte van € 26,9 miljoen per 1-1-2025.

Mutaties in 2025 De verlaging van de boekwaarde in 2025 met € 10,5 mln. wordt veroorzaakt door: • In 2025 zijn in de projecten per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd (met name als gevolg van grondverkopen in project Aarlesche Erven en Steegsche Velden Noord). Hierdoor is de boekwaarde gedaald met € 5,8 mln. • In 2025 is project Centrumplan afgesloten. Hierdoor is de boekwaarde gedaald met € 4,8 mln.

Prognose ontwikkeling boekwaarde Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 zijn de nog te realiseren kosten en de nog te realiseren opbrengsten vrijwel gelijk. Na afronding van de projecten per 31-12-2031 wordt de boekwaarde geraamd op € 15,7 mln. Er blijft dus een nadelig resultaat over (zie onderdeel 5.9). 5.7 Nog te realiseren kosten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 35,2 mln. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende investeringen (kostensoorten): verwerving, tijdelijk beheer, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht en rente. In 2025 bedragen de gerealiseerde kosten € 7,1 mln. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 11-2026 worden de nog te realiseren kosten voor de resterende looptijd geraamd op € 35,2 mln.

16 van 25

Nog te realiseren kosten (in €/mln) € 35,00

€ 30,49

€ 30,00 € 25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 €-

€ 4,01

€ 0,74 G01 Dijkstraten

G02 Aarlesche Erven

G06 Steegsche Velden Noord

5.8 Nog te realiseren opbrengsten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 35,9 mln. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. In 2025 bedragen de gerealiseerde opbrengsten € 12,9mln. (voornamelijk grondverkopen in projecten Aarlesche Erven en Steegsche Velden Noord). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 worden de nog te realiseren opbrengsten over de resterende looptijd geraamd op € 35,9 mln.

Nog te realiseren opbrengsten (in €/mln) € 32,10

€ 35,00 € 30,00 € 25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00

€ 1,91

€ 1,86

€G01 Dijkstraten

G02 Aarlesche Erven

G06 Steegsche Velden Noord

5.9 Resultaat van ‘bouwgronden in exploitatie: € 14,4 mln. nadelig (NCW per 1-1-2026) Het resultaat van een grondexploitatie kan worden weergegeven in drie waarden: de nominale waarde, de eindwaarde en de netto contante waarde (NCW). In deze MPG wordt het resultaat uitgedrukt in NCW. Dit maakt het mogelijk om grondexploitaties met verschillende looptijden onderling te vergelijken en samen te voegen, doordat wordt gecorrigeerd voor verschillen in tijd. De NCW wordt berekend door uit te gaan van de gerealiseerde boekwaarde en hieraan de nog te realiseren kosten en opbrengsten over de toekomstige jaren toe te voegen. Deze toekomstige kasstromen worden vervolgens contant gemaakt met een disconteringsvoet van 2%, conform de voorschriften van het BBV. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 wordt het totale resultaat geraamd op € 14,4 mln. nadelig op NCW. Ter vergelijking: per 1-1-2025 bedroeg dit resultaat € 22,5 mln. nadelig op NCW.

17 van 25

RESULTAAT Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Resultaat jaarrekening 2024 NCW 1-1-2025

Resultaat jaarrekening 2025 NCW 1-1-2026

Verschil

-€ 7.843.992 -€ 10.391.525 € 387.930 -€ 17.847.587

-€ 7.870.873 -€ 7.247.023 € 747.895 -€ 14.370.002

-€ 26.881 € 3.144.502 € 359.965 € 3.477.586

Lopende projecten per 1-1-2026 -

G01

Dijkstraten

G02

Aarlesche Erven

G06

Steegsche Velden Noord Subtotaal BIE

Resultaat Resultaat jaarrekening 2024 jaarrekening 2025 NCW 1-1-2025 Boekwaarde bij afsluiting Afgesloten projecten in 2025 -

G04

Centrumplan

-€ 4.666.491

-€ 4.805.769

-€ 139.278

-€ 22.514.078

Toelichting op bovenstaande tabel • •

In 2025 is de grondexploitatie voor project Centrumplan afgesloten. Dit project sluit per 31-12-2025 met een nadelig resultaat van € 4,8 mln. De hiervoor getroffen voorziening valt in 2025 vrij. Na afsluiting van bovenstaande grondexploitatie resteren er per 1-1-2026 nog 3 actieve grondexploitaties. Het verwachte nadelige resultaat van deze grondexploitaties bedraagt per 1-1-2026 € 14,4 mln.

5.10 Voorziening voor verliesgevende ‘bouwgronden in exploitatie’: € 19,9 mln. De boekwaarde moet worden terugverdiend uit toekomstige opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen. Indien deze opbrengsten naar verwachting onvoldoende zijn om de boekwaarde volledig te dekken, moet op grond van de verslaggevingsregels een voorziening worden getroffen voor de toekomstige verliezen. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 worden de nadelige planresultaten geraamd op € 15,1 mln. Dit bedrag is exclusief het positieve planresultaat van project Steegsche Velden Noord. Voor deze nadelige planresultaten is in de jaarrekening 2025 een voorziening getroffen. Daarnaast bedraagt het nadelige resultaat van de in 2025 afgesloten grondexploitatie Centrumplan € 4,8 mln. Dit leidt ertoe dat de totale voorziening voor grondexploitaties in de jaarrekening 2025 uitkomt op € 19,9 mln. In de jaarrekening 2024 bedroeg de voorziening nog € 22,9 mln (voor de lopende projecten per 1-12025). De afname van de voorziening met € 2,9 mln. komt in 2025 ten gunste van de Risicoreserve grondexploitaties.

18 van 25

VOORZIENING Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Voorziening jaarrekening 2024 31-12-2024

Voorziening jaarrekening 2025 31-12-2025

Verschil

€ 7.843.992 € 10.391.525 €0 € 18.235.517

€ 7.870.873 € 7.247.023 €0 € 15.117.896

€ 26.881 -€ 3.144.502 €0 -€ 3.117.621

€ 4.666.491

€ 4.805.769

€ 139.278

€ 22.902.008

€ 19.923.665

-€ 2.978.342

Lopende projecten per 1-1-2026 -

G01

Dijkstraten

G02

Aarlesche Erven

G06

Steegsche Velden Noord Subtotaal BIE

Afgesloten projecten in 2025 -

G04

Centrumplan

Toelichting op bovenstaande tabel Bovenstaande tabel laat een benodigde voorziening van € 19.924.000 zien. Deze voorziening bestaat uit de volgende onderdelen: • Een bedrag van € 4.806.000 ter dekking van het nadelige resultaat van de afgesloten grondexploitatie Centrumplan in 2025. Dit verlies is in 2025 genomen en in de jaarrekening 2025 verwerkt. • Een bedrag van € 15.118.000 ter dekking van de per 1-1-2026 lopende verliesgevende grondexploitaties. 5.11 Winstneming vanuit ‘bouwgronden in exploitatie’ In de BBV-richtlijnen is vastgelegd op welke wijze tussentijds winst moet worden genomen bij positieve grondexploitaties. Het nemen van tussentijdse winst is geen keuze, maar een verplichting op grond van het realisatiebeginsel. Daarbij gelden wel voorwaarden vanuit het voorzichtigheidsbeginsel. Voor het bepalen van de tussentijdse winst is de percentage of completion (poc)-methode voorgeschreven. Deze methode houdt rekening met de fase waarin een grondexploitatie zich bevindt. Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst genomen. De voortgang wordt bepaald op basis van de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Winsten uit grondexploitaties worden toegevoegd aan de Risicoreserve grondexploitaties. Eventuele verliezen worden ten laste van deze reserve gebracht.

Tussentijdse winstneming in 2025 Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 wordt voor project Steegsche Velden Noord een positief resultaat geraamd van € 0,7 mln. Met de toepassing van de poc-methode wordt in 2025 een tussentijdse winst genomen van € 0,6 mln. Dit bedrag komt in 2025 ten gunste van de Risicoreserve grondexploitaties. 5.12 Overzichten resultaat en cashflow van ‘bouwgronden in exploitatie’

Schema opbouw resultaat BIE Het onderstaande overzicht laat de schematische opbouw van het resultaat van de bouwgronden in exploitatie per 1-1-2026 zien.

19 van 25

Grafiek cashflow BIE In onderstaande grafiek wordt de cashflow van de bouwgronden in exploitatie (BIE) weergegeven. De cashflow (kasstroom) is het verschil tussen de jaarlijks gerealiseerde kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitaties. De cashflowgrafiek geeft inzicht in het financieringsverloop van de grondexploitatieportefeuille en vormt daarmee een belangrijke basis voor de liquiditeitsprognose. De kasstromen laten zien in welke jaren financiering nodig is en in welke jaren middelen vrijkomen. Cashflow staat los van het uiteindelijke winst- of verliesresultaat van de grondexploitaties.

Miljoenen

Kosten, opbrengsten en cashflow BIE 100 80 60 40 20 -

2031

2030

2029

2028

-80

2027

-60

2026

-40

Totale boekwaarde

-20

-100 -120 Totaal opbrengsten

Totaal kosten

20 van 25

Saldo Cumulatief

6. Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

6.1 Inleiding Het ontwikkelen van een locatie en het openen van een grondexploitatie heeft voorbereiding nodig. Inherent aan de voorbereidingsfase is dat er nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld waar de voorbereidingskosten aan kunnen worden toegerekend. Het BBV biedt de mogelijkheid om deze voorbereidingskosten (onder voorwaarden) te activeren onder de immateriële vaste activa. 6.2 Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten Om te voorkomen dat een veelheid aan voorbereidingskosten wordt geactiveerd zonder dat er een concreet perspectief bestaat op de ontwikkeling van een locatie, zijn hier een aantal voorwaarden aan verbonden: • De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst. • De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en worden opgenomen in de desbetreffende BIE óf worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. • Plannen tot ontwikkeling van een locatie waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben. 6.3 Gymzaal voor scholen in Dijstraten en Aarlesche Erven (afgesloten per 31-12-2025) In de vergadering van 10 december 2024 heeft het college een voorbereidingskrediet van € 100.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van een locatie aan de Veldweg.

Dit voorbereidingskrediet is via de 1e financiële rapportage 2025 door uw raad vastgesteld. Voor deze locatie wordt onderzocht of de realisatie van een gymzaal voor de scholen in de wijken Dijkstraten en Aarlesche Erven mogelijk is. Daarnaast wordt onderzocht of op deze locatie een aantal woningen kan worden gerealiseerd.

Gerealiseerde voorbereidingskosten in 2025 In 2025 zijn geen kosten gemaakt. De boekwaarde per 31-12-2025 bedraagt € 1.500.

Het voorbereidingskrediet is per 31-12-2025 afgesloten. Inmiddels is in de voorbereidingsfase van dit project gebleken, dat op de beoogde locatie woningbouw niet mogelijk is. Dit betekent dat het voorbereidingskrediet voor de grondexploitatie per 31-12-2025 kan worden afgesloten. De gerealiseerde kosten zijn overgeboekt naar het voorbereidingskrediet voor de realisatie van de gymzaal. 6.4 De Berk In de vergadering van 16 december 2025 heeft het college een voorbereidingskrediet van € 100.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van een locatie aan de Berk. Dit voorbereidingskrediet wordt via de 1e financiële rapportage 2026 aan uw raad ter vaststelling aangeboden. In de voorbereidingsfase wordt onderzocht of de realisatie van woningbouw op deze locatie mogelijk is.

Gerealiseerde voorbereidingskosten in 2025 In 2025 is voor een bedrag van € 5.000 aan voorbereidingskosten gemaakt. Dit betreft voornamelijk interne uren voor het voorbereiden van het bestemmingsplan en kosten voor planontwikkeling. Daarmee komt de boekwaarde per 31-12-2025 op € 5.000.

21 van 25

7. Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

7.1 Inleiding Het voeren van een actief grondbeleid en het transformeren/exploiteren van gronden brengt risico's met zich mee. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. Naarmate een project vordert, nemen de risico’s af. Op basis van de uitkomsten van een risicoanalyse is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald. De benodigde weerstandscapaciteit geeft aan wat de omvang van de Risicoreserve grondexploitaties moet zijn. Dit wordt vervolgens vergeleken met het beschikbare weerstandsvermogen. In dit hoofdstuk lichten wij de risico’s van de grondexploitaties en de afdekking in het weerstandsvermogen toe. 7.2 Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties: € 5,8 mln. De grondexploitaties worden doorgerekend op basis van diverse aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de grondexploitaties. Bewegingen rondom deze aannames kunnen het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden, en zijn dus een risico. In het kader van risicomanagement inventariseren wij periodiek de risico’s die verbonden zijn aan de gemeentelijke grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 worden de risico’s ingeschat op € 5,8 mln. (was € 7,1 mln.).

De verlaging van het risicobedrag met € 1,3 mln. is grotendeels het gevolg van lagere risico-inschattingen in de project Aarlesche Erven. De risico’s worden onderverdeeld in projectrisico’s en marktrisico’s.

Projectrisico’s

Projectrisico’s zijn risico’s die optreden bij een specifiek project. Voorbeelden hiervan zijn een hindercirkel of een juridische procedure die betrekking heeft op het project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te weg te nemen of te verkleinen. De projectrisico’s worden in beeld gebracht met de kans x impact-methode. Deze methode bestaat uit twee elementen: de impact (omvang) van het risico en de kans van optreden. De combinatie van impact en kans van optreden leidt tot het effect op het geprognosticeerde financiële resultaat (financiële impact x kans van optreden = risicobedrag).

Marktrisico’s

Bij marktrisico’s gaat het om risico’s die samenhangen met (macro) ontwikkelingen die gelden voor elke grondexploitatie. Denk bijvoorbeeld aan het risico dat de afzet van kavels langzamer gaat dan in de grondexploitatie is opgenomen of dat de geprognosticeerde opbrengsten lager uitvallen. In elke grondexploitatie wordt standaard rekening gehouden met marktrisico's. Dit risico wordt uitgedrukt in een percentage van de nog te realiseren opbrengsten in het project. 7.3 Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 5,6 mln. De benodigde weerstandscapaciteit is gebaseerd op de optelsom van alle risico’s binnen de grondexploitaties. Deze benodigde capaciteit fluctueert mee met de actuele inschatting van die risico’s. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2026 worden de totale risico’s geraamd op € 5,8 mln. De risico’s binnen het project Steegsche Velden Noord kunnen worden opgevangen door het verwachte voordelige plansaldo van dit project. Hierdoor bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2026 € 5,6 mln. Dit is een daling ten opzichte van de vorige inschatting van € 6,7 mln.

22 van 25

7.4 Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 10,3 mln. De risicoreserve grondexploitaties fungeert als het weerstandsvermogen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Door het instellen van een afzonderlijke reserve worden de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties duidelijk gescheiden van de overige gemeentelijke taken. De omvang van deze risicoreserve is gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De stand van de risicoreserve grondexploitaties bedroeg per 1-1-2025 € 6,7 mln. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties kunnen de voorzieningen met € 3,0 mln. worden verlaagd. Dit bedrag wordt in 2025 toegevoegd aan de risicoreserve grondexploitaties. Daarnaast wordt de tussentijdse winst van € 0,6 mln. uit het project Steegsche Velden Noord eveneens aan deze reserve toegevoegd. Hiermee komt de stand van de risicoreserve grondexploitaties per 31-12-2025 uit op € 10,3 mln. 7.5 Storting ten gunste van de vrije algemene reserve: € 4,7 mln. Op basis van de geactualiseerde risico-inventarisatie per 1-1-2026 bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit € 5,6 mln. De beschikbare weerstandscapaciteit (oftewel de risicoreserve grondexploitatie) bedraagt per 31-12-2025 € 10,3 mln. Dit betekent dat er vanuit de Risicoreserve grondexploitaties een bedrag van € 4,7 mln. kan worden afgedragen aan de Vrije algemene reserve.

Dit is verwerkt in de jaarrekening 2025. 7.6 Cijfermatige recapitulatie Totaal risicobedrag na actualisatie grondexploitaties

€ 5.806.000

Benodigde weerstandscapaciteit per 31-12-2025

€ 5.610.000

Beschikbare weerstandscapaciteit / risicoreserve grondexploitatie - stand per 1-1-2025 - mutaties in de voorzieningen in 2025 (vrijval voorzieningen) - tussentijdse winstneming in 2025 SV Noord (tgv reserve) - stand per 31-12-2025

€ 6.701.078 € 2.978.342 € 590.000

€ 10.269.420

Afdracht vannuit risicoreserve grondexploitatie ten gunste van vrije algemene reserve

-€ 4.659.420

Stand Risicoreserve grondexploitaties per 1-1-2026 (na storting ten gunste van de algemene reserve)

€ 5.610.000

23 van 25

8. Stand van zaken BIE-projecten

8.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt per door de raad vastgestelde grondexploitatie kort de stand van zaken weergegeven (na actualisatie per 1-1-2026). 8.2 Dijkstraten Project Dijkstraten betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in het noordwesten van Best. De wijk is gelegen in het gebied dat globaal wordt begrensd door de Ringweg, de Oirschotseweg en de spoorlijn BoxtelEindhoven. In 2025 zijn voornamelijk plankosten gemaakt. In fase 3 en fase 1 zijn nog appartementencomplexen te realiseren. De ontwikkeling hiervan is nog niet gestart en zijn er gesprekken met ontwikkelende partijen. In fase 3 resten nog 2 uitgeefbare kavels voor eengezinswoningen, deze zijn in 2025 uitgegeven. Het gewijzigde bestemmingsplan om deze uitgifte mogelijk te maken is in maart 2023 door de raad vastgesteld. In totaal zijn er circa 646 woningen gepland, waarvan er inmiddels 606 zijn verkocht en gerealiseerd. Er moeten dus nog circa 40 woningen gebouwd worden. Het plan heeft een looptijd tot en met 2028. In de geactualiseerde grondexploitatie wordt een nadelig saldo geraamd van € 7.870.873 (NCW per 11-2026). Voor dit verlies is in de jaarrekening 2025 een voorziening getroffen. 8.3 Aarlesche Erven Project Aarlesche Erven betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in buurtschap Aarle. De wijk is gesitueerd op voornamelijk agrarische gronden in het noordwesten van Best.

Hiertoe is het bestemmingsplan aangepast (vaststelling door de raad in 2019). Het plangebied biedt ruimte aan 880 woningen, een brede school, een collectieve fruit/pluktuin en veel openbaar groen. Voor de uitgifte van de gronden heeft de gemeente bouwclaimovereenkomsten gesloten met diverse ontwikkelaars. In 2025 zijn er kosten gemaakt voor planontwikkeling (o.a. gefaseerde stedenbouwkundige uitwerking van fase 4), bouwrijp maken (voornamelijk fase 7) en woonrijp maken (meerdere fases) . In 2025 zijn er 71 kavels uitgegeven voor woningbouw. Daarmee zijn in totaal 481 kavels voor woningbouw uitgegeven. De uitgifteperiode van de overige gronden is voorzien tot en met 2029 (399 woningen). De boekwaarde per 31-12-2025 bedraagt € 9.775.000. De einddatum van het project is voorzien in 2031. Dit is gelijk aan de voorgaande prognose in de MPG 2025. De grondexploitatie heeft een geraamd verlies van € 7.247.000 (NCW per 1-1-2026). Voor dit verlies is in de jaarrekening 2025 een voorziening getroffen. 8.4 Centrumplan De grondexploitatie voor het centrum is gebaseerd op het centrumplan uit 2011. Het plan biedt ruimte voor de realisatie van woningbouw (30 appartementen) en commercieel vastgoed (2.551 m2 bvo). Daarnaast ziet het plan op het aanpassen/vernieuwen van de openbare ruimte. Dit plan is deels gerealiseerd, maar ligt al langere tijd stil in afwachting van nieuwe plannen.

In 2025 heeft de raad een nieuwe visie voor de ontwikkeling van het Dorpsplein en omgeving vastgesteld. Deze visie sluit qua plangebied, ruimtegebruik, programma en fasering niet aan bij de lopende grondexploitatie. Daarom is de lopende grondexploitatie per 31-12-2025 afgesloten. Deze grondexploitatie wordt afgesloten met een nadelig saldo van € 4.805.769. Hiervoor is een voorziening getroffen. 8.5 Steegsche Velden-Noord Project Steegsche Velden Noord betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk ten noorden van de kern van Best, dicht bij het Nationaal Landschap Het Groene Woud en op enkele minuten fietsen van het dorpscentrum. Het plangebied sluit aan op (en is een vervolg van) project Steegsche Velden-Oost fase A. Het plan biedt ruimte voor de realisatie van 108 woningen. In 2025 zijn voornamelijk werkzaamheden voor het bouwrijp maken uitgevoerd. Daarnaast is het merendeel van de kavels verkocht aan diverse ontwikkelaars. De laatste gemeentelijke kavels dienen nog uitgegeven te worden of staan reeds onder optie. De grondexploitatie heeft een geprognosticeerd voordelig resultaat van € 748.000 (NCW per 1-1-2026).

24 van 25

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16970545/1