26016.01 - Raadsvoorstel Bestendiging voorkeursrecht Steegsche Velden West

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 15-06-2026

Onderwerp Bestendiging voorkeursrecht in het gebied Steegsche Velden West te Best Aanleiding Op 31 januari 2022 heeft de raad de Omgevingsvisie – Best 2040: dorp van formaat vastgesteld. In deze Omgevingsvisie heeft de raad onder andere het gebied Steegsche Velden West al aangeduid als locatie voor dorpsuitbreiding. In de verdere uitwerking van dit plangebied heeft de raad vervolgens op 9 februari 2026 de Nota van Uitgangspunten Steegsche Velden West vastgesteld, waarin de toekomstige planvorming voor dit gebied verder is uitgewerkt. In deze Nota is het plangebied uitgebreid met een “overgangszone landschap”. Om de ruimte te creëren voor de gemeente om regie op de (voorgenomen) gebiedsontwikkeling in Steegsche Velden West te kunnen behouden, heeft het college op 17 maart 2026 op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet (Ow) een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd voor de duur van drie maanden (collegebesluit IN26-00492). Binnen deze termijn van drie maanden dient een daartoe strekkend raadsbesluit te worden genomen, waardoor het voorkeursrecht wordt bestendigd (verlengd) en opgevolgd door een voorkeursrecht op basis van het raadsbesluit. Het is in het algemeen belang om dit gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen, zodat de gemeente de regie over deze locatie behoudt en het gebied integraal kan ontwikkelen. Advies 1.

- Gelet op het collegebesluit van 17 maart 2026 met betrekking tot de voorkeursrechtbeschikking (IN26-00492), inhoudend de vestiging van het voorkeursrecht ex artikel 9.1 lid 2 Omgevingswet op de percelen in het plangebied Steegsche Velden West; - Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b Omgevingswet (Ow) een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen voor een opvolgende periode van 3 jaar op de percelen in het plangebied Steegsche Velden West zoals aangeven op de bij dit besluit behorende percelenlijst (BL26-01871) en de grondplantekening (BL2601872); - Vast te stellen dat de percelen als vermeld op de percelenlijst de afgelopen twee jaren niet bij een eerdere vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (oud) en/of de Omgevingswet betrokken zijn geweest; - Vast te stellen dat dit voorkeursrecht van rechtswege vervalt drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedeeld in een omgevingsplan; - De voorkeursrechtbeschikking tezamen met de daarop betrekking hebbende stukken op het gemeentehuis ter inzage te (laten) leggen en van de ter inzagelegging kennis te geven in het Gemeenteblad zodat wordt voldaan aan het bepaalde in de artikelen 12 en 13 van de Bekendmakingswet;

*IN26-00723*

IN26-00723/ Pagina 1 van 6

- De voorkeursrechtbeschikking bekend te maken door toezending ervan aan de belanghebbenden en binnen 4 dagen na die bekendmaking te doen inschrijven in de openbare registers opdat het voorkeursrecht in werking treedt.

Argumenten

1.1 De gemeente wil regie houden op de locatie Steegsche Velden West met als doel om te komen tot een uitvoerbare herontwikkeling in overeenstemming met de Omgevingsvisie en de Nota van Uitgangspunten. De gemeente zet in op een integrale gebiedsontwikkeling van Steegsche Velden West, waarbij wordt gestreefd naar een fijne, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving met voldoende woningen en voorzieningen voor mensen van jong tot oud. Tegelijkertijd biedt de ontwikkeling de kans om een mooie overgang te maken vanuit het dorp naar het landschap. De gemeente wil haar regiefunctie voor de beoogde gebiedsontwikkeling van Steegsche Velden West versterken en mogelijke prijsopdrijving tegengaan. Met de vestiging van dit voorkeursrecht krijgt de gemeente voorrang bij de aankoop van de betreffende percelen. Dit betekent dat een eigenaar of beperkt gerechtigde (een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik), zijn onroerende zaak of beperkte recht daarop niet zomaar aan derden mag verkopen. Bij een voorgenomen verkoop van de onroerende zaak – of een beperkt recht daarop – moet dit eerst aan de gemeente te koop worden aangeboden, tenzij sprake is van een uitzonderingsgrond (artikel 9.8 t/m 9.10 Ow).

1.2 De vestiging van het voorkeursrecht is mogelijk vanwege toegedachte toekomstige functies voor het realiseren van verschillende ambities en opgaven. - Maatschappelijke en bestuurlijke context: Om nu, maar ook om in de toekomst een evenredige bijdrage te kunnen leveren aan de (regionale) woningbehoefte, moet Best een grote inspanning leveren. Om hieraan tegemoet te komen wordt Steegsche Velden West als belangrijke ontwikkellocatie beschouwd voor woningbouw en voorzieningen, in combinatie met een overgang naar het ten noorden van Steegsche Velden West gelegen aangrenzende landschap. - Wettelijke context: Voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht moet aan twee vereisten worden voldaan. Het eerste vereiste is dat het voorkeursrecht ten behoeve van een toegedachte niet-agrarische functie of moderniseringslocatie kan worden gevestigd. Het tweede vereiste houdt in dat het huidige feitelijke gebruik afwijkt van die toegedachte functie. De percelen waarop dit collegebesluit betrekking heeft zijn op dit moment vooral in gebruik als agrarisch, agrarisch met waarden - landschapswaarden en agrarisch bedrijf, met enkele losstaande bedrijfsopstallen en woningen. Daarnaast is er nog gebruik als groen, natuur, bos, tuin en tuinlandschap.

Een groot deel van de locatie Steegsche Velden West heeft als dubbelbestemming Waarde Archeologie 4 (gebied met een hoge archeologische waarde) en Leiding - Riool. Aan de percelen worden andere (gemengde) functies zoals wonen, (recreatieve) natuurontwikkeling en voorzieningen toegedacht die afwijken van het huidige gebruik, dan wel dat de toegedachte bestemming een intensivering betreft van het huidige gebruik. Hierbij zij aangetekend dat in deze fase van de planvoorbereiding nog niet duidelijk is of alle onroerende zaken zijn benodigd voor de ontwikkeling, of dat bepaalde functies behouden kunnen blijven. Dat hoeft ook niet. Bij de verdere planontwikkeling zal dit blijken en worden de concrete functies nader uitgewerkt. Ook stelt de wet niet de eis dat het moet gaan om een wezenlijk andere gebruiksvorm. Het is ook voldoende als het gaat om (bijvoorbeeld) een intensievere vorm van gebruik. Daarmee is ook aan de wettelijk eis voldaan voor wat betreft in het

*IN26-00723*

IN26-00723/ Pagina 2 van 6

gebied bestaande bebouwing, omdat bij de verdere planontwikkeling mogelijk blijkt van een intensievere vorm van bebouwing en gebruik dan nu het geval is. Daarnaast geldt als wettelijke voorwaarde voor het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht dat er de afgelopen twee jaar geen voorkeursrecht op de betreffende gronden mag zijn gevestigd door hetzelfde bestuursorgaan op basis van dezelfde wettelijke grondslag (het zogenaamde repeteerverbod). Aan deze voorwaarde is voldaan. Concluderend kan het gemeentelijk voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet in dit geval worden gevestigd. Dit is mogelijk omdat het huidige gebruik afwijkt van de beoogde niet-agrarische functies en toegedachte moderniseringslocatie en deze percelen in de afgelopen twee jaar niet betrokken zijn geweest bij een eerdere vestiging op grond van artikel 9.1 lid 1 van de Omgevingswet.

1.3 Betere uitgangspositie. Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Om de regie te behouden op de beoogde gebiedsontwikkeling van Steegsche Velden West en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan wenst de gemeente het voorkeursrecht te vestigen op de percelen waarop dit besluit betrekking heeft. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld om een effectieve grondstrategie te voeren. Dat betekent niet dat daarvoor verwervingen plaats moeten vinden. Het voorkeursrecht als passief grondbeleidsinstrument kan een ondersteuning betekenen bij het kunnen maken van afspraken met eigenaren, beperkt gerechtigden en/of andere ontwikkelende partijen. De gemeente kan hierdoor een (meer) centrale regierol vervullen bij de ontwikkeling van de voorgenomen plannen op de locatie Steegsche Velden West.

1.4 Wij versterken onze regierol als gemeente. Het gemeentelijk voorkeursrecht fungeert tijdens het (verdere) planontwikkelingsproces als een beschermingsinstrument en versterkt de regierol van de gemeente bij de integrale gebiedsontwikkeling van Steegsche Velden West.

1.5 Belangenafweging: het algemeen belang weegt zwaarder dan individueel belang van de eigenaar. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt mee dat de eigenaar of beperkt gerechtigde bij een voorgenomen verkoop zijn/haar perceel (en/of beperkt recht daarop) eerst aan de gemeente moet aanbieden. De eigenaar of beperkt gerechtigde is dus niet vrij om te vervreemden aan wie hij of zij wil. Deze beperking weegt echter niet op tegen het algemene belang van de gemeente om regie te houden op de ontwikkeling en realisatie van de toegedachte functie(s) op de locatie Steegsche Velden West.

1.6 Het voorkeursrecht heeft geen directe financiële consequenties. Het besluit om een voorkeursrecht te vestigen heeft geen directe financiële gevolgen. Als een eigenaar of beperkt gerechtigde zijn of haar recht aanbiedt en de gemeente besluit hierover in onderhandeling te treden, kunnen eventuele overeenkomsten of een prijsvaststellingsprocedure wel financiële consequenties met zich meebrengen.

1.7 Eerst mogelijke vervaldatum moet worden vermeld. In artikel 7.1 lid 1 onder f Omgevingsbesluit is bepaald dat in de beschikking de eerst mogelijke vervaldatum moet zijn vermeld. Dat is de datum drie jaar na het ingaan van het voorkeursrecht op basis van het raadsbesluit. Het voorkeursrecht gaat in op het tijdstip dat de voorkeursrechtbeschikking is ingeschreven in het openbare register van het Kadaster (art. 16.82a Ow).

1.8 Er is eerder geen voorkeursrecht gevestigd op deze percelen.

*IN26-00723*

IN26-00723/ Pagina 3 van 6

Conform artikel 7.1, lid 1 onder g van het Omgevingsbesluit dient in de beschikking van uw college vast te worden gesteld dat de percelen in de afgelopen twee jaar niet betrokken zijn geweest bij een eerdere vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op basis van de Omgevingswet.

1.9 Terinzagelegging is een vereiste. Het besluit met alle bijlagen wordt digitaal en fysiek ter inzage gelegd. Het besluit strekt ertoe te voldoen aan de vereisten uit de Bekendmakingswet. De digitale bekendmaking vindt plaats door de publicatie in het Gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl).

1.10 Inschrijving in het openbaar register en bekendmaking aan belanghebbenden. Het voorkeursrecht gaat in op het tijdstip waarop de beschikking in het openbaar register is ingeschreven. Dat dient te gebeuren binnen 4 dagen na de bekendmaking van de beschikking aan de belanghebbenden (artikel 16.82a Ow). Die bekendmaking vindt plaats door aangetekende verzending van de kennisgeving aan alle eigenaren en beperkt gerechtigden die zijn ingeschreven in het openbare register. Risico’s

1.1 Het toepassen van het voorkeursrecht kan financiële gevolgen hebben voor de gemeente in geval van aanbiedingen. Er kan een financieel risico ontstaan als de overeengekomen of door de rechter bepaalde aankoopprijs hoger is dan de waarde bij huidig gebruik. Als de ruimtelijke ontwikkeling dan niet doorgaat, kan dit tot een verlies leiden. Omdat het voorkeursrecht de gemeente niet verplicht om te kopen totdat de rechter een onherroepelijke beschikking afgeeft over de prijs, wordt dit risico beheersbaar geacht.

1.2 Het toepassen van het voorkeursrecht geeft geen garantie dat de gemeente de positie verkrijgt. Eigenaren en beperkt gerechtigden worden niet verplicht hun onroerende zaken te verkopen. Alleen als zij willen verkopen, moeten zij de onroerende zaken eerst aan de gemeente aanbieden. De vestiging van een voorkeursrecht geeft dus geen zekerheid dat de gemeente eigenaar wordt en als eigenaar kan sturen op de gewenste wijze van ontwikkeling. Het voorkeursrecht sluit de inzet van andere gemeentelijke instrumenten niet uit. Daarom wordt dit niet als een risico gezien in relatie tot het voorkeursrecht.

1.3 Het voorkeursrecht heeft een beperkte looptijd. Het voorkeursrecht heeft een looptijd van drie jaar. Voor die tijd moet de raad een omgevingsplan vaststellen waarin de toegedachte functie is neergelegd. Lukt dat niet dan vervalt het voorkeursrecht. De verwachting is dat tijdig een omgevingsplan wordt vastgesteld, daar het gebied Steegsche Velden West al is aangeduid als locatie voor dorpsuitbreiding in de Omgevingsvisie en er op 9 februari 2026 door de raad een Nota van Uitgangspunten Steegsche Velden West is vastgesteld.

1.4 Tegen het besluit (voorkeursrechtbeschikking) van de raad staat bezwaar open. Tegen het besluit van de raad staat bezwaar open. Eigenaren en beperkt gerechtigden kunnen binnen een periode van 6 weken na bekendmaking en ingaan van de beschikking bezwaar indienen tegen het besluit van de raad. Indien een rechthebbende al bezwaar heeft gemaakt tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college, hoeft deze niet nogmaals bezwaar in te dienen omdat een bezwaar tegen het besluit van het college mede wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de raad. Kosten en dekking Het voorkeursrecht zorgt ervoor dat eigenaren en beperkt gerechtigden van de percelen waar een voorkeursrecht op is gevestigd bij voorgenomen verkoop van hun perceel deze eerst bij aangetekende brief

*IN26-00723*

IN26-00723/ Pagina 4 van 6

aan de gemeente moeten aanbieden. Het vestigen van een voorkeursrecht creëert de mogelijkheid de percelen aan te kopen. Indien de gemeente beslist om daarover in onderhandeling te treden kan een eventuele overeenstemming of een eventuele prijsvaststellingsprocedure wel financiële consequenties hebben. De financiële uitvoerbaarheid van het opleggen van het voorkeursrecht behoeft niet nader onderbouwd te worden. Er zijn hier door de gemeente verschillende keuzes in te maken die allen verschillende gevolgen hebben voor de kosten en dekking. Op het moment dat dit aan de orde is, wordt hier verder op ingegaan. Participatie Er heeft geen participatie plaatsgevonden over dit voorstel vanwege de aard van het te nemen besluit. Communicatie De eigenaren en beperkt gerechtigden van de met het voorkeursrecht belaste percelen in het gebied Steegsche Velden West worden per brief geïnformeerd. Dat doen we na besluitvorming door de raad. Daarbij ontvangen zij de voorkeursrechtbeschikking van de raad/het raadsbesluit. In de brief staat dat zij bezwaar kunnen maken tegen het besluit. Na besluitvorming door de raad zal ook de kennisgeving van het besluit in het Gemeenteblad en de inschrijving van het besluit in de openbare registers plaatsvinden. Procedure en planning Zienswijzeprocedure voorafgaand aan het raadsbesluit.

De voorbereiding van een besluit om een voorkeursrecht te vestigen moet gebeuren volgens de regels van de Algemene wet bestuursrecht. In dat kader kunnen eigenaren en beperkt gerechtigden ter voorbereiding op het te nemen raadsbesluit een zienswijze (schriftelijk of mondeling) inbrengen. Er zijn tegen het voorgenomen raadsbesluit [AANTAL] zienswijzen ingebracht, die voorzien van een beantwoording zijn opgenomen in bijlage [BL26-@@@] bij dit raadsvoorstel. Na het einde van de zienswijzentermijn ontvangt uw raad het definitieve raadsvoorstel, waarbij de zienswijzen en de reactie daarop worden meegenomen. Na besluitvorming door de raad worden de volgende zaken opgepakt: 1. Bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking door deze te verzenden naar de eigenaren en beperkt gerechtigden. 2. Kennisgeving van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking door te publiceren in het Gemeenteblad (officiëlebekendmakingen.nl). 3. Terinzagelegging aan de balie bij het KCC. 4. Inschrijving binnen 4 dagen na bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking in de openbare registers; het voorkeursrecht is bestendigd op het moment van inschrijving. Evaluatie N.v.t. Wet algemene regels herindeling financiële afstemming (Wet Arhi) Dit voorstel valt niet onder het preventief financieel toezicht vanuit de Wet Arhi.

Instemming van gemeente Oirschot en goedkeuring van de Provincie is hierdoor niet vereist.

*IN26-00723*

IN26-00723/ Pagina 5 van 6

Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen Nummer IN26-00492 IN26-00724 BL26-01871 BL26-01872

Titel Collegebesluit/voorkeursrechtbeschikking Concept raadsbesluit/voorkeursrechtbeschikking Percelenlijst Grondplantekening

Openbaar (ja/nee) ja ja ja ja

Geheim wegens (klik hier voor informatie)

21-04-2026 Burgemeester en wethouders van Best,

M.J.D. Donders- de Leest Burgemeester

Y.Y.M. Hasselman Secretaris

*IN26-00723*

IN26-00723/ Pagina 6 van 6