26014.03 - Nota Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64

Nota Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen TAM-omgevingsplan ‘Nieuwstraat 64” 1.

Algemeen

Het ontwerp TAM-omgevingsplan ‘Nieuwstraat 64’ heeft met ingang van 17 december 2025 gedurende zes weken ter inzage gelegen in het gemeentehuis te Best en is gepubliceerd op de gemeentelijke website. Het TAM-omgevingsplan was tevens digitaal raadpleegbaar op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Tijdens deze periode kon een ieder een zienswijze over het TAMomgevingsplan indienen. Gedurende de ter inzage legging zijn er 2 zienswijzen binnengekomen.

2.

Wijze van behandeling

Onder de paragrafen 3 en 4 is een overzicht van de ingediende zienswijzen opgenomen. Op grond van de Algemene Verordening Persoonsgegevens (AVG) is het niet toegestaan om persoonsgegevens zonder een wettelijke verplichting of absolute noodzaak (elektronisch) beschikbaar te stellen. NAW-gegevens (naam, adres, woonplaats) of andere persoonsgegevens die vallen onder de AVG, worden daarom niet ter inzage gelegd. De namen van natuurlijke personen die een zienswijze hebben ingediend, zijn daarom in deze nota geanonimiseerd en vervangen door een cijfer. Aan iedere indiener wordt zijn of haar eigen nummer verstrekt, zodat de betreffende persoon de beantwoording van de zienswijze kan herleiden. Organisaties, bedrijven en andere rechtspersonen worden niet geanonimiseerd. In het overzicht is per indiener de reactie van de gemeente op de ingediende zienswijze opgenomen. Daarbij wordt per zienswijze vermeld: -

de datum van de zienswijze (dagtekening) en de datum van ontvangst;

-

een samenvatting van de zienswijze;

-

de beantwoording door de gemeente (reactie);

de conclusie, waarin wordt aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot een wijziging of aanvulling van het ontwerpTAM-omgevingsplan. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk verklaard en volledig beoordeeld. Indien een zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het vast te stellen TAM-omgevingsplan, wordt dit expliciet vermeld in zowel de betreffende zienswijze als in het onderdeel Ambtshalve wijzigingen (paragraaf 5). 3.

Overzicht indieners zienswijzen

Onderstaande tabel bevat een overzicht van de ingekomen zienswijzen met het kenmerk waarmee de zienswijze is geregistreerd bij de gemeente. Naam

Nr

Zienswijze 1 (PI25-03569)

1

Zienswijze 2 (IN26-PI26-00332)

2

IN26-00022/

*IN26-00022* Pagina 1 van 10

4.

Ingekomen zienswijzen

Hieronder worden de ingekomen zienswijzen in samenvatting weergegeven (linkse kolom), daarnaast een reactie van de gemeente en onderaan een conclusie ten aanzien van de aan te brengen wijziging(en) in het ontwerp TAM-omgevingsplan.

1.

Zienswijze 1

Ingekomen 17 december 2025 / dagtekening 17 december 2025 Zienswijze a. Indiener geeft aan dat parkeerplaatsen een probleem zijn en niet wilt dat parkeerplaatsen opgeofferd worden.

Reactie gemeente Bij de voorbereiding van het TAMomgevingsplan is het aspect verkeer/parkeren zorgvuldig onderzocht en meegewogen. Daarbij is getoetst aan de ‘Nota Parkeernormen 2022’ van de gemeente Best. Het plan voldoet aan deze normen. Door de aanleg van een inrit aan de Nieuwstraat vervalt één bestaande parkeerplaats. Dit betreft een openbare parkeerplaats die niet is toegewezen aan een specifiek pand of gebruiker. Conform het gemeentelijke uitgangspunt worden alle bestaande openbare parkeerplaatsen die door het plan komen te vervallen volledig gecompenseerd. De betreffende parkeerplaats aan de Nieuwstraat wordt gecompenseerd door de aanleg van één extra openbare parkeerplaats. Hierdoor ontstaat geen vermindering van het totaal aantal openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving (zie paragraaf 2.3.1 van de motivering van het TAM-omgevingsplan).

b. Indiener geeft aan meer groen in het plan te willen en eventueel een speelgelegenheid voor kinderen.

Het plan voorziet in een kleinschalig woonhofje met een groene inrichting. Hoewel de functie ‘groen’ niet afzonderlijk is toegekend in het TAM-omgevingsplan, biedt de functie ‘Woongebied’ voldoende ruimte om groenvoorzieningen te realiseren. De reden om deze functie niet specifiek toe te kennen is bewust gemaakt om flexibiliteit te bieden in de situering en nadere uitwerking van het groen binnen het plangebied. Desondanks zal in de uitvoeringsfase rekening worden gehouden met groene verblijfsruimten,

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 2 van 10

bomen en groenstroken, passend bij de opzet en de kwaliteit van het plan. De beschikbare ruimte binnen het plangebied is beperkt en dient te worden verdeeld over meerdere ruimtelijke functies, waaronder wonen, ontsluiting, parkeren, klimaatadaptatieve maatregelen (zoals waterberging) groen en verblijfsruimte. De beschikbare ruimte is onvoldoende om een afzonderlijke speelvoorziening te realiseren, zonder afbreuk te doen aan andere noodzakelijke functies binnen het plangebied. Hierbij wordt opgemerkt dat de functie ‘Woongebied’ het planologisch wel mogelijk maakt om speelvoorzieningen te realiseren. Het niet opnemen van een speelvoorziening betreft daarmee een bewuste ruimtelijke keuze binnen de verdere inrichting van het plangebied en geen gevolg van planologische beperkingen. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

2.

Zienswijze 2

Ingekomen 28 januari 2026 / dagtekening 28 januari 2026 a. Indiener geeft aan dat hun huis minder waard wordt en er overlast van nieuwe bewoners zal komen. Indiener geeft aan dat op het spoorterrein 600 woningen worden gebouwd en geeft een voorstel om een groenvoorziening te realiseren. Indiener geeft aan tegen woningbouw te zijn.

De locatie Nieuwstraat 64 ligt binnen het bestaande stedelijke gebied en sluit direct aan op bestaande woonwijken. Het planvoornemen sluit daarom aan bij de gemeentelijke ambitie om binnen en rondom het centrum te verdichten en zo het voorzieningenniveau te behouden. Het benutten van deze locatie voor woningbouw is goed passend binnen het gemeentelijk en regionaal beleid. Deze afweging is uitgebreid opgenomen en onderbouwd in de toelichting van het ontwerp-TAM-omgevingsplan, waarin onder meer wordt ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing, de ruimtelijke kwaliteit en de beleidsmatige onderbouwing van de gekozen invulling van het perceel. Het klopt dat binnen de stationsomgeving een ontwikkeling van circa 600 woningen wordt voorzien. Deze ontwikkeling draagt bij aan de totale woningvoorraad, maar lost de

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 3 van 10

woningbouwopgave niet op. De huidige plancapaciteit voor het realiseren van extra woningen binnen de gemeente Best is op dit moment onvoldoende om te voorzien in de regionale woningbehoefte. Het is daarom noodzakelijk dat meerdere binnenstedelijke locaties, waaronder Nieuwstraat 64, worden ingezet om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Ook dit is in de toelichting uiteengezet, waarin wordt beschreven hoe dit project past binnen de bredere opgave voor de gemeente Best. De beoordeling van eventuele waardevermindering is onderdeel van het regime van nadeelcompensatie (voorheen planschade). Dit betreft een separate wettelijke procedure, los van de beoordeling van de planologische aanvaardbaarheid van dit plan. Het staat indiener vrij om een verzoek tot nadeelcompensatie in te dienen. Een dergelijk verzoek wordt beoordeeld door een onafhankelijke deskundige, waarna burgemeester en wethouders besluiten. Onder de Omgevingswet geldt een normaal maatschappelijk risico (NMR) van 4% waardevermindering bij indirecte schade. Alleen schade die dit NMR overstijgt komt in aanmerking voor vergoeding. Het uitgangspunt hiervan is dat iedereen in Nederland, gezien de beperkte ruimte en voortdurende veranderingen in de fysieke leefomgeving, een bepaald risico op nadelige veranderingen draagt.

De woningen die op deze locatie worden gerealiseerd, betreffen regulier wonen binnen een bestaande woonomgeving. Dit is een functie die inpasbaar is en aansluit op het karakter van de buurt. Overlast is niet inherent aan de activiteit ‘wonen’, en er zijn geen aanwijzingen dat deze ontwikkeling een hogere mate van hinder met zich brengt dan in vergelijkbare woonwijken gebruikelijk is. In het kader van het vooroverleg heeft de ontwikkelaar overleg gehad met indiener. Naar aanleiding hiervan zijn aanpassingen in het plan doorgevoerd. Eerder werden aangrenzend aan de tuin van indiener vier starterswoningen beoogd. Nu zijn er twee patiowoningen opgenomen en is de afstand tot de bestaande woningen vergroot.

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 4 van 10

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

5.

Ambtshalve wijzigingen

Hieronder wordt ingegaan op de aanpassingen die ten opzichte van het ontwerp TAM-omgevingsplan “TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64” worden doorgevoerd op basis van ambtshalve verbeteringen. De wijzigingen zijn geordend naar wijzigingen op de motivering, de planregels en de verbeelding naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen alsmede de ambtshalve verbeteringen.

Overzicht ambtshalve wijzigingen Motivering Er zijn een aantal tekstuele aanpassingen gedaan in de motivering.

Regels Artikel

Aanpassing

Aanleiding/motivatie

1.3

Aan- en uitbouw

Er zijn een aantal begrippen aangepast om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

een aan een hoofdgebouw gebouwd bijgebouw dat in directe verbinding staat met het hoofdgebouw en dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.6

Beroep aan huis een vrij beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten, dat in of bij een woongebouw met daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, niet zijnde prostitutie.

1.7

Aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.17

Bouwperceel een aaneengesloten (virtueel) vlak waarop functioneel bij elkaar behorende bebouwing en bijbehorende voorzieningen worden geconcentreerd,

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 5 van 10

en dat bestaat uit een bouwvlak, waarbinnen de gebouwen zijn toegelaten, met de direct daaraan grenzende gronden waar ook bouwwerken geen gebouwen zijnde en vergunningvrije bouwwerken zijn toegestaan; Begrip kleinschalige bedrijvigheid is toegevoegd

Kleinschalige bedrijvigheid

1.30

Nutsvoorziening

het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning met daarbij behorende gebouwen past en de woonfunctie in overwegende mate blijft behouden. Hieronder mede begrepen consumentenverzorging en niet zijnde prostitutie of bedrijfsmatige seksuele dienstverlening.

De nummering verandert hierdoor.

voorziening ten behoeve van het openbare nut zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van ondergrondse afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.37

Voorgevel gevel aan de voorzijde van een gebouw.

Begrip vrijstaande woning is toegevoegd

Vrijstaande woning

3 onder b

De regels in afdeling 22.2 en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.

4.3.1

Het bevoegd gezag verleent een omgevingsvergunning voor het realiseren van één middenspanningsstation van maximaal 55 m2 groot en maximaal 4 m1 hoog, mits voldaan wordt aan de beoordelingsregels dat er geen onevenredige aantasting van:

een woning, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

De nummering verandert hierdoor.

a. het woonklimaat plaats vindt; a. een samenhangend straat- en

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 6 van 10

bebouwingsbeeld; b. stedenbouwkundige inrichting en vormgeving; c. de verkeersveiligheid; d. de milieusituatie; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 5.2.1 onder a

de voorgevel van het hoofdgebouw dient georiënteerd te zijn op de aanduiding 'gevellijn', met dien verstande dat de voorgevel van woningen op de aanduidingsgrens dient te worden gesitueerd;

Aanpassing naar aanleiding van stedenbouwkundig plan.

5.2.1 onder b

Is aangepast naar: de voorgevelrooilijn mag uitsluitend worden overschreden met een luifel boven de toegang van een woning met een afmeting van ten hoogste 1,5 m x 1 m;

Aanpassing naar aanleiding van stedenbouwkundig plan.

5.2.1 onder c

de diepte van een hoofdgebouw bedraagt maximaal 11 meter, met dien verstande dat ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - patio' de diepte maximaal 15,5 meter mag bedragen;

Aanpassing naar aanleiding van stedenbouwkundig plan.

5.2.1 onder f onder 1

Is aangepast naar: vrijstaande woningen: aan één zijde minimaal 1 meter te bedragen;

Aanpassing naar aanleiding van stedenbouwkundig plan.

5.2

Is aangepast naar:

Om te voldoen aan de ‘lagere’ parkeernorm van de Nota parkeernormen 2022 van de gemeente Best dient te worden geborgd dat de tiny houses maximaal 50 m2 wvo bedragen.

1. De regels in deze paragraaf gelden als beoordelingsregels voor een omgevingsplanactiviteit bouwwerken, zoals bedoeld in artikel 22.29, eerste lid, aanhef en onder a, van het omgevingsplan, voor zover geen uitzondering op de vergunningplicht geldt op grond van artikel 22.27 of artikel 22.36 van het omgevingsplan.

Het beeldkwaliteitsplan is toegevoegd aan de regels.

2. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - tiny houses' mag de omvang van de woning niet groter zijn dan 50 m2 wvo zoals bedoeld in de de beleidsregels 'Nota Parkeernormen 2022', of later door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen vervangende beleidsregel(s). 3. Het oprichten van gebouwen is uitsluitend toegestaan indien wordt voldaan aan het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in Bijlage 3

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 7 van 10

Beeldkwaliteitsplan. 5.2.2

Aanhef is aangepast naar: ‘In afwijking van artikel 22.36 van dit omgevingsplan geldt voor het bouwen van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen per bouwperceel de volgende bepalingen:…’

5.3.6

Is aangepast naar: ‘Op artikel 5.3.5 lid d kan een uitzondering worden gemaakt wanneer hiervoor belangrijke redenen zijn op het gebied van stedenbouw of volkshuisvesting’.

Tekstuele aanpassing.

4.3.15

Is geschrapt.

Het betreffen allemaal geluidgevoelige functies, namelijk woningen. Nummering is hierdoor aangepast.

5.4.1 lid b onder 1

Is aangepast naar:

Aangepast om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

5.4.2

▪

de hoofbewoner blijft beschikken over tenminste 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning;

▪

de hoofdbewoner woonachtig is in de woning;

▪

de hoofdbewoner de kamer(s) verhuurt;

▪

maximaal twee extra huurders mogen inwonen;

▪

één huurder per kamer is toegestaan;

▪

een verhuurde kamer minimaal 6 m2 bedraagt; en

▪

g. per huurder een minimale gebruiksoppervlakte van 12 m2 beschikbaar is.

Is aangepast naar: Per woning is één beroep aan huis toegestaan onder de voorwaarden dat: a. de vloeroppervlakte voor aan huis verbonden beroepen in de woning en bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte tot een maximum van 80 m2;

Aangepast om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

b. geen sprake is van detailhandel; c. geen sprake is van kleinschalige bedrijvigheid; d. parkeren op eigen terrein plaatsvindt, met dien verstande dat wanneer dit niet mogelijk is, aangetoond wordt dat geen sprake is van een onevenredige toename van de parkeerdruk op de omgeving; e. de activiteit door ten hoogste twee personen

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 8 van 10

wordt uitgeoefend, waarvan minstens een persoon de bewoner is van de woning; voor kapsalons geldt dat deze activiteit door maximaal een persoon, die tevens bewoner is van de woning is, mag worden uitgeoefend; f. het uitoefenen van een beroep aan huis dat gepaard gaat met onevenredige hinder is niet toegestaan. 6.2 sub c

Is aangepast naar: dat betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, dan wel niet meer dan 1 m uit de bestaande fundering wordt gebouwd.

Aangepast om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

6.4.2 sub d

Is aangepast naar: binnen een afstand van maximaal 1 m uit een bestaande fundering van een bouwwerk worden uitgevoerd.

Aangepast om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

7.2 sub c

Is aangepast naar: dat betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, dan wel niet meer dan 1 m uit de bestaande fundering wordt gebouwd.

Aangepast om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

7.4.2 sub d

Is aangepast naar: binnen een afstand van maximaal 1 m uit een bestaande fundering van een bouwwerk worden uitgevoerd.

Aangepast om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

Extra artikel toegevoegd

Aanvraagvereisten omgevingsvergunning a. De aanvraag vereisten, als bedoeld in paragraaf 22.5.2. van het omgevingsplan Best d.d. 11 juli 2024, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit TAM-omgevingsplan. Als de regels uit paragraaf 22.5.2 van het omgevingsplan Best d.d. 11 juli 2024 in de toekomst een andere plek in de structuur van het omgevingsplan Best krijgen, zijn die regels van overeenkomstige toepassing met inachtneming van de daarop doorgevoerde wijzigingen.

Naar aanleiding van voortschrijdend inzicht in de Omgevingswet.

b. Bij een aanvraag om omgevingsvergunning worden

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 9 van 10

de gegevens en bescheiden die redelijkerwijs benodigd zijn voor de beoordeling van de vergunningaanvraag voorgelegd. Hierbij dient de aanvrager schriftelijk te motiveren waarom wordt voldaan aan de beoordelingsregels.

10.1 sub a, c, d en e

Worden geschrapt. Hierdoor veranderd de nummering.

11.1.2 onder b

Wordt geschrapt.

11.2 sub c

Is toegevoegd: ‘bij het toetsen van het bepaalde in sub a en b dient een integraal rioleringsplan te worden aangeleverd waarin is aangetoond dat de samenhang in het hemelwatersysteem binnen is gewaarborgd.

Naar aanleiding van de reactie van Waterschap De Dommel.

12.1 onder a

Is toegevoegd met ‘legaal aanwezig’.

Tekstuele aanpassing.

11.4

Is toegevoegd: Voorwaardelijke verplichting flora en fauna onderzoek

Ten tijde van de vaststelling van het TAM-omgevingsplan is het vervolgonderzoek flora en fauna nog niet afgerond. Om juridische borging te bieden is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten wordt verleend nadat vervolgonderzoek is uitgevoerd voor de kleine marterachtigen, vleermuizen, huismus en gierzwaluw.

Aanpassing naar aanleiding van het stedenbouwkundige plan.

Bijlagen bij regels Bijlage 2

Is aangevuld met welke (spoor)wegen en activiteiten zijn meegenomen.

De gebruikte wegen komen uit bijlage 2 bij de toelichting (Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, De Roever Omgevingsadvies, 1 december 2025).

Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 3 opgenomen bij de regels.

Verbeelding Er is een extra aanduiding opgenomen voor de tiny houses.

*IN26-00022*

IN26-00022/ Pagina 10 van 10