26014.01 - Raadsvoorstel TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 15-06-2026

Onderwerp Vaststelling TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64 Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens om 26 grondgebonden woningen te realiseren binnen de gemeente Best. De realisatie van de woningen zal plaatsvinden op een perceel gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Het projectgebied is gesitueerd nabij het centrumgebied van Best waar een ruim voorzieningenaanbod aanwezig is. De woningbouw voorziet in de realisatie van één vrijstaande woning, 2 eenlaagse patiowoningen, 13 tweelaagse woningen en 10 eenlaagse woningen. In het verleden was er op de locatie een tankstation gevestigd (Nieuwstraat 64). Op grond van het tijdelijke deel van het omgevingsplan is ter plaatse van het projectgebied het bestemmingsplan ‘Centrum, stationsgebied e.o.’ (onherroepelijk vastgesteld op 24 juni 2013 door de gemeente Best) geldend. Het projectgebied beschikt grotendeels over de enkelbestemming ‘Bedrijf’. De voorgenomen ontwikkeling is niet passend binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan (hierna: omgevingsplan). Het plan houdt rekening met de verkeersaansluiting op de mogelijk toekomstige woningbouwontwikkelingen aan Den Ekker. Advies 1. In te stemmen met de Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64; 2. Het TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64, met kenmerk NL.IMRO.0753.TAMOPnieuw64-VG01, gewijzigd vast te stellen. Argumenten

1.1 het ontwerp TAM-omgevingsplan wordt aangepast naar aanleiding van een aantal zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Tijdens de ter inzagelegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn er 2 zienswijzen ingekomen. In de Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen zijn deze zienswijzen samengevat, beoordeeld, afgewogen en van een beantwoording voorzien. Voor de volledige beantwoording en een overzicht van de aanpassingen in het plan naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen, wordt verwezen naar de Nota zelf. Daarin zijn ook de ambtshalve wijzigingen opgenomen. Deze wijzigingen komen voort uit onder andere de aanpassingen naar aanleiding van het stedenbouwkundig plan. Tevens zijn er een aantal aanpassingen gedaan om verdere aansluiting te creëren op de doorontwikkeling van de basisregelset voor wonen binnen het integrale omgevingsplan.

*IN26-00582*

IN26-00582/ Pagina 1 van 4

2.1 de beoogde functies zijn niet passend binnen het omgevingsplan Voor de locatie is een herziening van het omgevingsplan noodzakelijk. Artikel 11.1, tweede lid van het Besluit elektronische publicaties (Bep) biedt de mogelijkheid om voor omgevingsplannen gebruik te maken van de techniek (de zogenaamde IMRO-standaarden) zoals we die voor bestemmingsplannen kennen. Deze regeling is bedoeld om nog enige tijd gebruik te kunnen maken van de software die onder de Wet ruimtelijke ordening wordt gebruikt voor vormgeving overeenkomstig de zogenoemde IMRO-standaarden (TAM-omgevingsplan).

2.2 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Uit de opgestelde toelichting van het TAM-omgevingsplan volgt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De locatie is geschikt voor de beoogde functies. Via de regels zijn kaders gesteld waarmee een functionele inpasbaarheid van de ontwikkeling is geborgd. Met verschillende onderzoeken is aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de huidige woningen.

2.3 het plan is in overeenstemming met provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid De ontwikkeling is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hierin wordt beargumenteerd dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat de ontwikkeling passend is binnen de regionale afspraken. Het plan geeft ook invulling aan de opgaven in de gemeentelijke Omgevingsvisie en de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

2.4 het plan draagt bij aan de woningbehoefte De ontwikkeling draagt bij aan de invulling van de lokale woningbehoefte. Het plan bestaat uit 26 woningen waarvan 23 woningen in het betaalbare segment. 10 van deze woningen zijn ‘tiny houses’ en vallen binnen het betaalbare segment in de prijscategorie lage middeldure koop. Daarnaast zijn 2 van de 3 dure woningen patiowoningen die met name geschikt zijn voor senioren. Risico’s N.v.t. Kosten en dekking Deze wijziging van het omgevingsplan maakt bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit mogelijk. Op grond van artikel 13.11 van de Omgevingswet dient de gemeenteraad het kostenverhaal te verzekeren voor gronden waarop dergelijke bouwactiviteiten zijn voorzien. De gemeente heeft het kostenverhaal verzekerd via een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst met de initiatiefnemer. Deze overeenkomst bevat onder andere afspraken over plankosten en het verhaal van nadeelcompensatie. Omdat de overeenkomst in een vroeg stadium tot stand is gekomen, wijkt deze op enkele punten af van het stedenbouwkundige plan, onder andere wat betreft het aantal woningen. Om deze discrepanties te herstellen, wordt op het moment van schrijven een addendum op de overeenkomst opgesteld.

Participatie De initiatiefnemer heeft in meerdere fasen het gesprek gevoerd met omwonenden, te beginnen met individuele keukentafelgesprekken in 2023 en 2024, gevolgd door een brede informatie- en inloopavond op 16 september 2025. Tijdens deze bijeenkomst konden omwonenden hun vragen stellen en opmerkingen geven over het plan. Hiervan is een verslag opgesteld die als bijlage bij de motivering van het TAMomgevingsplan is bijgevoegd. Tijdens de participatiemomenten zijn door omwonenden diverse aandachtspunten naar voren gebracht. Naar aanleiding hiervan heeft de initiatiefnemer het stedenbouwkundige plan op meerdere punten aangepast. Zo zijn onder meer de afstanden tussen nieuwe bebouwing en achterliggende tuinen waar mogelijk vergroot en is de programmatische opzet bijgesteld.

*IN26-00582*

IN26-00582/ Pagina 2 van 4

Communicatie Na behandeling van het raadsvoorstel in het college heeft iedere indiener van een zienswijze schriftelijk bericht ontvangen met daarin de conceptbeantwoording van de zienswijze, informatie over de vindplaats van dit TAM-omgevingsplan en een toelichting op het vervolgproces. Via een bekendmaking in het Gemeenteblad wordt iedereen geïnformeerd over de vaststelling en de mogelijkheid voor het indienen van beroep. De stukken worden ter inzage gelegd bij de receptie van het gemeentehuis. Het plan is digitaal te raadplegen via de website https://omgevingswet.overheid.nl/regels-opde-kaart. Op deze manier wordt voldaan aan de eisen die artikel 16.30 Omgevingswet en afdeling 3.4 Awb stellen aan de bekendmaking. Procedure en planning Daags na bekendmaking van het vastgestelde TAM-omgevingsplan start de beroepstermijn (zes weken). Degenen die gerechtigd zijn om beroep in te stellen kunnen ook (al dan niet gedurende de beroepstermijn) aan de Voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak verzoeken het TAM-omgevingsplan geheel of gedeeltelijk te schorsen. Anders dan onder het regime van de Wro heeft een verzoek om voorlopige voorziening, ook wanneer dat verzoek wordt ingediend binnen de beroepstermijn, nooit van rechtswege schorsende werking.

Op grond van artikel 16.78, lid 1, van de Omgevingswet treedt het TAM-omgevingsplan vier weken na de bekendmaking van het vaststellingsbesluit in werking. Met de vaststelling van de ‘Leidraad wijzigen omgevingsplan’ heeft het college besloten, omwille van rechtsbescherming, de inwerkingtreding van het omgevingsplan gelijk te laten lopen met het einde van de beroepstermijn van 6 weken. Evaluatie N.v.t. Wet algemene regels herindeling financiële afstemming (Wet Arhi) Dit voorstel valt niet onder het preventief financieel toezicht vanuit de Wet Arhi. Instemming van gemeente Oirschot en goedkeuring van de Provincie is hierdoor niet vereist. Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen

*IN26-00582*

IN26-00582/ Pagina 3 van 4

Nummer IN26-00586 IN26-00022 BL26-01853 BL26-01852 BL26-01854 BL26-01855

Openbaar Titel (ja/nee) Raadsbesluit Vaststelling TAM-omgevingsplan Ja Nieuwstraat 64 Nota zienswijze en ambtshalve wijzigingen TAM- Ja omgevingsplan Nieuwstraat 64 Motivering TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64 Ja Verbeelding TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64 Ja Regels TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64 Ja Bijlagenboek TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64 Ja

Geheim wegens (klik hier voor informatie) <…>

21-04-2026 Burgemeester en wethouders van Best,

M.J.D. Donders- de Leest Burgemeester

Y.Y.M. Hasselman Secretaris

*IN26-00582*

IN26-00582/ Pagina 4 van 4