26011.19 - NOTA VAN ZIENSWIJZEN - TAM-Omgevingsplan Aarleseweg 24
Tekst van het document
Nota Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen TAM-omgevingsplan Aarleseweg 24
1.
Algemeen
Het ontwerp TAM-omgevingsplan Aarleseweg 24 heeft met ingang van 17 december 2025 gedurende zes weken ter inzage gelegen in het gemeentehuis te Best en is gepubliceerd op de gemeentelijke website. Het TAM-omgevingsplan was tevens digitaal raadpleegbaar op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl en www.omgevingswet.overheid.nl. Tijdens deze periode kon een ieder een zienswijze over het TAM-omgevingsplan indienen. Gedurende de ter inzage legging is er 1 zienswijze binnengekomen.
2.
Wijze van behandeling
Onder de paragrafen 3 en 4 is een overzicht van de ingediende zienswijze opgenomen. Op grond van de Algemene Verordening Persoonsgegevens (AVG) is het niet toegestaan om persoonsgegevens zonder een wettelijke verplichting of absolute noodzaak (elektronisch) beschikbaar te stellen. NAW-gegevens (naam, adres, woonplaats) of andere persoonsgegevens die vallen onder de AVG, worden daarom niet ter inzage gelegd. De namen van natuurlijke personen die een zienswijze hebben ingediend, zijn daarom in deze nota geanonimiseerd en vervangen door een cijfer. Aan iedere indiener wordt zijn of haar eigen nummer verstrekt, zodat de betreffende persoon de beantwoording van de zienswijze kan herleiden. Organisaties, bedrijven en andere rechtspersonen worden niet geanonimiseerd. In het overzicht is per indiener de reactie van de gemeente op de ingediende zienswijze opgenomen. Daarbij wordt per zienswijze vermeld: -
de datum van indiening zienswijze (dagtekening) en de datum van ontvangst;
-
een samenvatting van de zienswijze;
-
de beantwoording door de gemeente (reactie);
-
de conclusie, waarin wordt aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot een wijziging of aanvulling van het ontwerp TAM-omgevingsplan Aarleseweg 24.
De zienswijze is ontvankelijk verklaard en volledig beoordeeld. Indien de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het vast te stellen TAM-omgevingsplan, wordt dit expliciet vermeld in zowel de betreffende zienswijze als in het onderdeel Ambtshalve wijzigingen (paragraaf 5).
3.
Overzicht indieners zienswijzen
Onderstaande tabel bevat een overzicht van de ingekomen zienswijze met het kenmerk waarmee de zienswijze is geregistreerd bij de gemeente.
*IN26-00063*
IN26-00063/ Pagina 1 van 6
Naam
Nr
Zienswijze 1 (PI26-00181)
4.
1
Ingekomen zienswijzen
Hieronder wordt de ingekomen zienswijze in samenvatting weergegeven (linkse kolom), daarnaast een reactie van de gemeente en onderaan een conclusie ten aanzien van de aan te brengen wijziging(en) in het ontwerp TAM-omgevingsplan.
1.
Zienswijze 1 (PI26-00181)
Ingekomen 13-01-2026 / dagtekening 12-01-2026 Zienswijze a. Indiener wenst inzicht te krijgen in de ruimtelijke gevolgen op de aangrenzende percelen.
Reactie gemeente In de planregels is expliciet vastgelegd welke bebouwingsmogelijkheden gelden. De kern is dat vervangende nieuwbouw van de woning uitsluitend gesitueerd mag worden ter plaatse van de bestaande fundering en, in geval van uitbreiding, direct op aansluitend daarop. Hiermee wordt de bestaande ruimtelijke structuur geborgd. Ter tegemoetkoming aan de zienswijze wordt deze bepaling aangevuld om te borgen dat voldoende afstand wordt gehouden tot de zijdelingse perceelsgrens (zie conclusie). Voor wat betreft de bouwhoogtes, evenals de regeling over bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, is aangesloten bij de bebouwingsmogelijkheden van omliggende percelen binnen de functie ‘wonen’ zoals vastgelegd in het (tijdelijke) omgevingsplan, onderdeel Partiële herziening buitengebied Best. De maximale goot- en bouwhoogtes zijn respectievelijk aangepast van 4,5 meter en 7,5 meter naar 5,5 meter en 10 meter om planologisch aan te sluiten op de omgeving. Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen geldt het burenrecht (artikel 5:50 BW), waarin is bepaald dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken te hebben met doorzichtig glas. Voorts bestaat volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in Nederland geen blijven recht op vrij uitzicht.
Privacy wordt echter wel meegewogen in de belangenafweging. Gelet op het feit dat is
*IN26-00063*
IN26-00063/ Pagina 2 van 6
aangesloten bij de bebouwingsmogelijkheden van omliggende percelen en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens beter wordt geborgd, is privacy hier voldoende te onderbouwen. De beoordeling van geluid volgt de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In de toelichting van het plan is de aanvaardbaarheid van geluid beschreven. Het plan gaat niet gepaard met de planologische toevoeging van een geluidgevoelig gebouw; er is sprake van een omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Dit betreft een bestaand geluidgevoelig gebouw, waardoor de geluidssituatie voor omwonenden niet wezenlijk verandert en kan worden voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Door de beperkte uitbreiding en de aansluiting van bouwhoogtes op de omgeving is schaduwwerking (licht) beperkt en ruimtelijk aanvaardbaar. De gekozen bouwhoogtes sluiten aan bij omliggende woonfuncties, waardoor het straatbeeld consistent blijft en bezonning niet onevenredig wordt aangetast. De combinatie van beperkte uitbreiding, afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en behoud van de voorgevellijn maakt dat effecten op leefkwaliteit evenwichtig zijn. Dit sluit aan bij het kader dat gemeenten in het omgevingsplan hanteren voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties om de Omgevingswet.
Gelet op de ligging van het perceel van indiener en de gekozen planregels, worden geen onevenredige nadelige gevolgen verwacht. De bebouwingsmogelijkheden blijven in balans met de omgeving, waarbij de bedrijfsloodsen juist worden gesloopt, en sluiten aan bij het maatbeeld van de naastgelegen percelen. Naast de borging van afstand en maatvoering vindt een kwalitatieve verbetering van de omgeving plaats. De beëindiging van de bedrijfsfunctie gaat gepaard met de sloop van bedrijfsloodsen waardoor verharding en bebouwing afnemen en het erf een meer woonkarakter krijgt. Dit draagt bij aan een beter woon- en leefklimaat voor de directe omgeving, inclusief minder bedrijfsgerelateerde emissies.
*IN26-00063*
IN26-00063/ Pagina 3 van 6
b. Indiener wenst een juridische onderbouwing van de functiewijziging.
Artikel 2.4 van de Omgevingswet bepaalt dat de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een omgevingsplan vaststelt. Dit betekent dat de gemeenteraad ook het bevoegd gezag is voor het wijzigen van het omgevingsplan. Volgens artikel 4.2 van de Omgevingswet bevat het omgevingsplan regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovendien moet een wijziging voldoen aan de eisen uit de instructieregels van het Rijk en de provincie. Uit artikel 1.2 van de Omgevingswet volgt welke activiteiten in elk geval tot de fysieke leefomgeving behoren, zoals bodem, water, bouwwerken en lucht. Deze lijst is niet uitputtend, maar geeft aan dat het omgevingsplan regels bevat over onderdelen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Met andere woorden: het omgevingsplan bevat regels over de fysieke leefomgeving, waaronder regels over activiteiten, en deze regels moeten samen leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente heeft een grote mate van beleidsruimte om keuzes te maken over de inrichting van de fysieke leefomgeving. Deze beleidsruimte wordt begrensd door onder meer de instructieregels van het Rijk en van de provincie, bijvoorbeeld op het gebied van geluid, bodem en zorgvuldig ruimtegebruik.
Het is mogelijk dat gemeente een verzoek krijgt van een burger, bedrijf of andere organisatie om het omgevingsplan te wijzigen. In dit geval wenst de initiatiefnemer de fouragehandel binnen het plangebied te beëindigen en de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. Hiervoor is een functiewijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Het (tijdelijke) omgevingsplan, onderdeel partiële herziening buitengebied Best bevatte namelijk de functie ‘bedrijf’. De beëindiging van de fouragehandel zorgt voor een verbetering van de leefomgevingskwaliteit binnen de directe omgeving, waaronder de recente woningbouwlocatie Aarlesche Erven, en van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende gevoelige gebouwen. Dit onder meer vanwege een afname van emissies, waaronder geluids- en
*IN26-00063*
IN26-00063/ Pagina 4 van 6
geuremissie, en een afname van zwaar verkeer. Een wijziging van het omgevingsplan wordt getoetst aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid en regelgeving. Voor de toetsing hiervan wordt verwezen naar de toelichting van het TAM-omgevingsplan, waarin per onderdeel is aangegeven waarom aan dit beleid en regelgeving wordt voldaan. Conclusie Naar aanleiding van de zienswijze wordt een planregel aangepast. Artikel 5.3.2 Hoofdgebouwen wordt aangepast naar: 5.3.2 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. vervangende nieuwbouw van de woning mag uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van de bestaande fundering en, ingeval van uitbreiding, daar direct op aansluitend, mits de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 meter bedraagt. De bestaande bouwwijze dient te worden gehandhaafd; b. de inhoud mag niet meer bedragen dan 750 m3, met dien verstande dat: 1. indien de bestaande inhoud reeds meer dan 750 m3 bedraagt, geldt deze bestaande inhoud als de maximum toegestane inhoud; c. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 5,50 m; d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 m.
Dit om te borgen dat voldoende afstand wordt gehanteerd tot de zijdelingse perceelsgrens. Voor het overige leidt de zienswijze niet tot aanpassing van het plan.
5.
Ambtshalve wijzigingen
Hieronder wordt ingegaan op de aanpassingen die ten opzichte van het ontwerp TAM-omgevingsplan Aarleseweg 24 worden doorgevoerd op basis van ambtshalve verbeteringen. De wijzigingen zijn geordend naar wijzigingen op de motivering, de planregels en de verbeelding naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen alsmede de ambtshalve verbeteringen.
TAM-omgevingsplan De planregels •
Artikel 10.5 van de planregel wordt aangepast naar: Het (doen/laten) gebruik(en) voor wonen als bedoeld in artikel 5.1 en agrarisch als bedoeld in artikel 4.1 is uitsluitend toegestaan nadat voor het totale plangebied (na de sloop van de bedrijfsbebouwing en bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen) middels een verkennend bodem- en asbestonderzoek is aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik dan
*IN26-00063*
IN26-00063/ Pagina 5 van 6
wel als de resultaten van deze onderzoeken daar aanleiding toe geven de bodem middels een sanering geschikt is gemaakt voor het beoogde gebruik. Toelichting: Abusievelijk was in de oorspronkelijke planregel opgenomen dat het verkennend bodem- en asbestonderzoek vóór de sloop van de bedrijfsbebouwing moest plaatsvinden. Dit is feitelijk niet uitvoerbaar, omdat het onderzoek pas kan worden uitgevoerd nadat de bebouwing is verwijderd. De aangepaste regel sluit aan bij de juiste volgorde van werkzaamheden en bij paragraaf 5.5.1 van de motivering. •
Er is een extra artikel toegevoegd (artikel 14) toegevoegd: Aanvraagvereisten omgevingsvergunning a. De aanvraagvereisten, als bedoeld in paragraaf 22.5.2 van het omgevingsplan Best d.d. 11 juli 2024, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit TAM-omgevingsplan. Als de regels uit paragraaf 22.5.2 van het omgevingsplan Best d.d. 11 juli 2024 in de toekomst een andere plek in de structuur van het omgevingsplan Best krijgen, zijn die regels van overeenkomstige toepassing met inachtneming van de daarop doorgevoerde wijzigingen. b. Bij een aanvraag om omgevingsvergunning worden de gegevens en bescheiden die redelijkerwijs benodigd zijn voor de beoordeling van de vergunningaanvraag voorgelegd. Hierbij dient de aanvrager schriftelijk te motiveren waarom wordt voldaan aan de beoordelingsregels. Toelichting: Met het toevoegen van dit artikel worden de aanvraagvereisten uit de Bruidsschat expliciet van toepassing verklaard. Dit betreft een juridisch-technische verduidelijk en brengt geen inhoudelijke wijziging met zich mee. Door het toevoegen van dit artikel is de nummering van de daaropvolgende artikelen aangepast.
De verbeelding •
Abusievelijk is de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – landschappelijke inpassing’ uitsluitend opgenomen op het zuidelijke deel van het perceel en enkel binnen de functie ‘Wonen’. Hoewel het inrichtings- en landschapsplan conform bijlage 3 bij de regels voldoende borging biedt, is het voor de eenduidigheid wenselijk om deze aanduiding ook toe te passen waar eveneens landschapsinrichting dient te worden gerealiseerd. Deze aanduiding is in artikel 4.1 sub b van de planregels verwerkt.
Bijlage bij de toelichting/regels •
Bijlage 7 bij de regels ‘Archeologisch bureau- en vooronderzoek’ en bijlage 3 ‘Archeologisch bureauen vooronderzoek’ zijn vervangen door een geüpdatete versie naar aanleiding van de beoordeling van de regioarcheoloog.
*IN26-00063*
IN26-00063/ Pagina 6 van 6