25067.01 - (GEWIJZIGD) Raadsvoorstel Scenariokeuze MFA Wilhelminadorp

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 15-12-2025

Onderwerp Scenariokeuze MFA Wilhelminadorp

Inleiding Het is een doordeweekse ochtend in Wilhelminadorp. U loopt door de wijk en ziet hoe het nieuwe hart van de gemeenschap bruist: U stapt binnen bij MFA Wilhelminadorp. De oudere buurtbewoonster Mevrouw De Vries, 72 jaar, stapt met opgewekte tred het gebouw binnen. Ze gaat naar de ontmoetingsruimte om samen met andere wijkgenoten kofÏe te drinken. Later die ochtend leest ze voor aan de kinderen van kinderopvang Little People. Terwijl de kinderen ademloos luisteren, voelt ze zich niet alleen nodig, maar ook gezien. De MFA geeft haar dag betekenis en helpt eenzaamheid te doorbreken. De leerling In een ander deel van het gebouw is Sem, een 10-jarige leerling van BR!CKS, onder begeleiding van een vrijwilliger van het repaircafé bezig . In het technieklokaal repareert hij een stofzuiger die vervolgens weer gebruikt kan worden bij de dagbesteding van DagBest. De expert Een fysiotherapeut spreekt af met een oudere buurtbewoner. Een logopedist schuift aan bij een leerkracht om samen de ontwikkeling van een leerling te bespreken. Korte lijntjes, integrale samenwerking en kruisbestuiving maken dat de juiste hulp sneller en effectiever wordt geboden. De gemeenschap Tegen de avond vult de MFA zich opnieuw. Wijkbewoners koken samen gerechten uit verschillende culturen, delen verhalen en lachen met elkaar. Hier groeit niet alleen begrip, maar ook trots.

De MFA is letterlijk en figuurlijk het bruisende hart van Wilhelminadorp: een plek van, voor en door de wijkbewoners. Zo brengt de MFA onderwijs, opvang, ontmoeting, ontspanning, ondersteuning en zorg samen onder één dak. Het is de plek waar jong en oud zich thuis voelt, waar talent zich ontwikkelt en waar de sociale samenhang sterker wordt. Het is een voorziening die de wijk niet alleen ondersteunt, maar ook vooruit stuwt: een vliegwiel voor een bruisend en verbonden Wilhelminadorp.

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 1 van 11

1. Aanleiding Voorgeschiedenis In 2022 startten we het project Kindcentrum BR!CKS. Met als doel de (ver)nieuwbouw van de school, kinderopvang en de gymzaal. Daarbij onderzochten we ook de kansen en animo voor mogelijke samenwerking met buurthuis Kadans. Tijdens dit proces spraken verschillende betrokkenen de wens uit om de mogelijkheden te verkennen om het Kindcentrum te verbreden tot een Multifunctionele Accommodatie (MFA). Dit sluit ook aan bij de behoefte vanuit de wijk aan ontmoeten, het ontbreken van zorg in de wijk, de vergrijzing en het zo breed mogelijk ondersteunen en stimuleren van de ontwikkeling van kinderen. In oktober 2023 werd een onderzoek gestart naar de financiële en organisatorische haalbaarheid van een MFA. In de raadsvergadering van 16 september 2024 is besloten dat er geen Kindcentrum maar een Multifunctionele Accommodatie (MFA) wordt gerealiseerd op de huidige locatie van BR!CKS, Kadans, Kinderopvang Little People en de gymzaal. Daarbij is tevens uitgesproken dat de herontwikkeling van Kadans tot sociale huurwoningen wordt onderzocht. Woningbouw In alle drie de scenario’s blijft ruimte voor woningbouw. Sociale woningbouw kan op de huidige locatie van Kadans gerealiseerd worden. Woonstichting ‘thuis heeft interesse en, met de gegevens die nu beschikbaar zijn, een haalbaarheidsstudie gedaan.

Uitgangspunt bij deze studie is dat zij hierbij 20 appartementen kunnen bouwen met het WoonST 2.0 concept. Het is daarbij niet mogelijk om een bestaand gebouw of een gedeelte daarvan in dat concept te integreren. Hierdoor is het niet haalbaar, om bij de realisatie van sociale huurwoningen, Kadans (gedeeltelijk) te behouden. Tot aan de oplevering van de MFA blijft Kadans nog in gebruik. De woningbouw kan daarom pas na oplevering van de MFA gerealiseerd worden. Ook zijn hier andere procedures die doorlopen moeten worden. Vanwege de voortgang van de realisatie van de MFA is dit traject losgekoppeld. De raad wordt hier later verder over geïnformeerd. Scenario’s Op verzoek van de raad zijn drie mogelijke ontwikkelrichtingen in beeld gebracht: nieuwbouw, renovatie en vernieuwbouw. Architectenbureau ROOSROS heeft deze drie opties uitgewerkt tot een optimale variant per scenario. Daarbij is niet alleen gekeken naar functionaliteit en kwaliteit, maar ook naar de impact op de cultuur historische waarde, financiële consequenties en de eisen op het gebied van duurzaamheid (BENG en ENG). De uitwerking van ROOSROS geeft voor elk scenario het best haalbare en meest realistische resultaat. De scenario’s zijn daarmee zodanig volledig dat ze een goede basis vormen om een keuze te maken voor de verdere ontwikkeling.

Het is van belang op deze verdere ontwikkeling ook zo snel mogelijk op te pakken omdat de huidige panden niet meer voldoen en de gebruikers met smart wachten op nieuwe huisvesting. Op basis van de verstrekte informatie vragen wij u dan ook richting te geven door één van de drie voorliggende scenario’s te kiezen. Zo kan het vervolgtraject voortvarend worden opgepakt en het gekozen scenario verder worden uitgewerkt.

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 2 van 11

Voor een uitgebreide toelichting op het proces en de inhoudelijke uitwerking van de scenario’s verwijzen wij u naar: • Bijlage 1: Toelichting proces & gebruikers MFA • Bijlage 2+ 2A: Uitwerking scenario’s door ROOSROS Ons advies leggen wij nu aan u voor. 2.Advies 1. In te stemmen met de realisatie van de Multifunctionele Accommodatie (MFA) conform scenario 3; nieuwbouw energieneutraal (ENG). 2. In te stemmen met de investering van €18.050.000 voor MFA Wilhelminadorp via het vaststellen van de 3e begrotingswijziging 2026. 3. Argumenten •

Breed draagvlak en samenwerking Er is veel enthousiasme en draagvlak onder de betrokken partijen. DagBest, LEVgroep, Best Onderwijs en Kinderopvang Little People hebben een samenwerkingsovereenkomst ondertekend om de samenwerking verder te formaliseren voor de volgende fase. Daarmee is de gezamenlijke inzet voor realisatie van de MFA geborgd en wordt de meerwaarde van samenwerking breed onderschreven. De toekomstige gebruikers zijn het enthousiast over scenario 3. In dit scenario is de interne connectie tussen alle partijen het beste gewaarborgd. In dit scenario ontstaat er een gebouw met veel verbinding en het buurthuis als hart met een entree aan de koningin Julianaweg waardoor het voor buurtbewoners aantrekkelijk is om binnen te lopen . Daarnaast kan de school in dit scenario een intern betere saamhorigheid creëren rondom een leerplein en heeft het een vierkant schoolplein wat bevorderlijk is voor het spel.

•

Financiële haalbaarheid Bij de uitwerking van de drie scenario’s is tevens een financiële beoordeling uitgevoerd. Uit deze beoordeling blijkt dat scenario 3 het meest kostenefÏciënt is. Dit scenario kan binnen de beschikbare middelen worden gerealiseerd en sluit daarmee aan bij de huidige financiële kaders. Scenario 1 daarentegen is met een extra investering van 4,7 miljoen aanzienlijk duurder dan scenario 3. Deze extra kosten zijn niet gedekt binnen de huidige conceptbegroting. Realisatie van scenario 1 zou dus alleen mogelijk zijn indien er aanvullende financiële dekking wordt gevonden, bijvoorbeeld door her prioritering binnen de begroting of het aantrekken van externe middelen. Scenario 2 is financieel ook haalbaar maar op basis van de financiële vergelijking is scenario 3 het meest haalbare en verantwoorde scenario vanuit budgettair oogpunt.

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 3 van 11

•

Scenario 3 beste keuze volgens beoordelingsmatrix De drie scenario’s zijn zorgvuldig gewogen met behulp van een vooraf door het college vastgestelde beoordelingsmatrix. Alle relevante experts zijn geraadpleegd en hun input is meegewogen door een beoordelingscommissie die is samengesteld vanuit de projectgroep en de stuurgroep.(zie bijlage 1 voor toelichting op het proces) Het vergelijk is zorgvuldig uitgewerkt. Op onderstaande pagina zijn, op hoofdlijnen, de uitkomsten op de beoordeling van de diverse knock-out en kwaliteitscriteria weergegeven. In deze vergelijking komt scenario 3 overtuigend als beste naar voren.

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 4 van 11

4. Risico's •

•

•

•

Netcongestie Risico: Aansluiting op het elektriciteitsnet kan ontoereikend zijn. Oplossing: In overleg met de netbeheerder blijven en onderzoek naar tijdelijke of alternatieve energievoorzieningen. Financieel Risico: De huidige raming is gebaseerd op kengetallen; werkelijke kosten kunnen afwijken. Indexering en prijsstijgingen kunnen ook nog invloed hebben. De op 10 november vastgestelde begroting is ter goedkeuring aangeboden aan de provincie en zijn in afwachting van goedkeuring van de provincie. Risico is dat de provincie nog aanpassingen doet voor het structurele begrotingssaldo. Oplossing: Zoeken naar alternatieve dekking om de structurele begroting sluitend te krijgen. Verlies cultuur historische waarde Risico: Sloop ( bij scenario 2 en 3) kan leiden tot verlies van cultuurhistorische waarde. Oplossing: Helemaal oplossen kan niet maar er wordt gestuurd op het behouden van kenmerkende elementen van de huidige panden en integreren in de nieuwe MFA. Ook is er al benoemd dat we de MFA de naam Kadans kunnen geven om deze te behouden gezien deze naam zo nauw verbonden is met de opbouw en het bestaan van Wilhelminadorp. Leegstand Risico: Een deel van de MFA kan (tijdelijk) leegstaan, waarvoor de gemeente als eigenaar (financieel) verantwoordelijk is. Oplossing: Goede afspraken maken met gebruikers over looptijden contract en opzeggingsopties.

Vroegtijdig zoeken naar tijdelijke gebruikers zorgruimten en afspraken maken

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 5 van 11

•

over gedeeld gebruik. Marktconforme huurprijzen voor (onder)huurders hanteren. De huidige partijen zijn allemaal langdurige en betrouwbare samenwerkingspartners van de gemeente. Tijdelijke huisvesting Risico: Ondanks gefaseerd bouwen kan tijdelijke huisvesting nodig zijn voor school, gymzaal en/of kinderopvang. Oplossing: Sturen op gefaseerde bouw en eerder opleveren van het gedeelte voor school. Alternatieve locaties vooraf in beeld brengen en reserveren.

5. Kosten en dekking Stichtingskosten De stichtingskosten voor MFA Wilhelminadorp zijn hieronder per scenario weergegeven zowel voor bijna energie neutraal (BENG) als energie neutraal (ENG). Zie bijlage 3 voor een toelichting.

In het raadsvoorstel van september 2024 was een kostenraming gemaakt voor nieuwbouw met een verwachte investering van € 16.443.000 bij nieuwbouw (hier vergelijkbaar met scenario 3). Deze berekening valt iets hoger uit door 198 extra m2 voor het buurthuis voor een danszaal en uitbreiding van 150 m2 BVO door de groei van BR!CKS o.b.v. de leerling prognoses van bureau PVG. De m2 voor zorgfuncties is afgenomen met 90m2 BVO. Naast BENG/ ENG zijn er ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid die verder gaan dan ENG. Denk hierbij bijvoorbeeld aan circulariteit en klimaat adaptief bouwen. In het technisch PvE en de financiën hebben we hier al een doorkijk in gemaakt. Indien we als gemeente hier extra maatregelen voor willen nemen in de begroting zal dit om een extra investering vragen zoals uitgewerkt in bijlage 3. Deze kosten zijn vooralsnog te hoog om binnen de opgegeven kapitaallasten te blijven. In de ontwerpfase van de MFA gaan we kijken hoe we binnen de (project)begroting en met slimme oplossingen zoals subsidies en het (deels) terugverdienen met lagere energiekosten én restwaarde van het gebouw nog duurzamer kunnen bouwen. Exploitatie MFA Wilhelminadorp In bijlage 4 is er een overzicht toegevoegd met de verwachte impact en gemaakte afspraken per partij.

Impact begroting

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 6 van 11

De gevolgen voor de begroting van MFA Wilhelminadorp (op basis van ENG/INCL. BTW) vanaf 2028 zijn in de tabel op de volgende pagina weergegeven. De verwachting is dat 2028 het eerste operationele jaar is en dat dan ook, bij keuze voor scenario 3, de vier huidige panden (Kadans, Schoolgebouw, Gymzaal en de twee-onder-een-kap van de kinderopvang) gesloopt zijn.

Kapitaallasten* Ruwbouw (€7.260.000)***** Afbouw (€5.535.750) Installaties (€5.354.250) Totaal Vrijvallen boekwaarde (versneld afschrijven huidige panden) Exploitatielasten*** Verwachte opbrengsten huurinkomsten en servicekosten** Nadelig saldo begroting Gevolgen begrotingssaldo exclusief kapitaallasten****

Levensduur 50 jaar 25 jaar 15 jaar

2028

2029

2030

145.200 221.430 356.950 723.580 300.000

145.200 221.430 356.950 723.580

145.200 221.430 356.950 732.580

384.333 550.290

384.333 550.290

384.333 550.290

857.623 134.043

557.623 165.957

557.623 165.957

*Kapitaallasten op basis van huidige conceptbegroting van €18.150.000. ** Een deel van de kostprijsdekkendehuur krijgen wij ook niet binnen omdat dit de basisschool betreft. Dit valt nu onder de algemene uitkering. *** Uitgaande van exploitatielasten van scenario 3 (zie bijlage 4) **** Kapitaallasten zijn reeds vastgesteld bij de behandeling van de begroting 2026 op 10 november 2025. *****Inclusief € 100.000 voorbereidingskosten

Tijdelijke huisvesting In het kostenoverzicht zijn geen kosten voor tijdelijke huisvesting opgenomen. De realisatie van de MFA wordt, indien mogelijk, in fases opgedeeld zodat de kinderopvang en de school gedurende de bouwwerkzaamheden (deels) kunnen blijven zitten omdat zij op een andere plek op het kavel terecht komen. Dit kan in de ontwerpfase pas definitief bepaald worden. Anders kunnen zij gebruik kan maken van andere onderwijsvoorzieningen. De activiteiten van Kadans en de tweeonder-een-kapwoning van de kinderopvang verplaatsen we naar de MFA na oplevering. De sloop of herbestemming van deze panden wordt pas na de oplevering van de MFA uitgevoerd.

Aankoop Kadans Het buurthuis Kadans aan de Sint Jozefstraat 1 is eigendom van de LEVgroep. De verkoop van

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 7 van 11

Kadans door de LEVgroep aan de gemeente is een belangrijke voorwaarde voor zowel de intrek van de LEVgroep in de MFA als de latere realisatie van woningbouw. Deze verkoop borgt dat de LEVgroep zich kan verbinden aan huur in de MFA en dat de kavel beschikbaar komt voor toekomstige woningontwikkeling. Met de LEVgroep is overeengekomen dat de gemeente het pand aankoopt. De koopovereenkomst wordt, na het vaststellen van de begrotingswijziging in bijlage 5, ondertekend. De daadwerkelijke overdracht vindt pas plaatst op het moment van verhuizing van LEVgroep naar de MFA. Subsidies In het financiële overzicht zijn subsidies (Zowel op het gebied van bouw, duurzaamheid als sociaal) nog niet meegenomen. Deze zijn wel al op hoofdlijnen in kaart gebracht door Ignite Group. Afhankelijk van de keuze voor één scenario en de vervolgstappen kunnen we met het overzicht van Ignite inzichtelijk maken voor welke subsidie mogelijkheden het project daadwerkelijk in aanmerking komt. Toezicht Wet Arhi Conform maatwerkafspraak wordt de instemming van Oirschot gelijk uitgevraagd met die van de provincie. 6. Participatie Procesmatig • De toekomstige gebruikers (LEVgroep, BR!CKS, Little People, Dag Best) zijn vertegenwoordigd in projectgroep en stuurgroep. Deze komen ca. 1x per 6 weken bijeen; dit wordt in de volgende fase voortgezet.

• Alle onderhuurders van Kadans zijn in een aparte sessie geïnformeerd over hun toekomstige ruimtes en het proces. • Er zijn twee bijeenkomsten geweest met de klankbordgroep van Wilhelminadorp/Kantonnier, waarbij ook scouting en jeugd hebben meegedacht over de wijkvisie. • Tijdens de buurtdag van Wilhelminadorp/Kantonnier is een toelichting gegeven op de scenario’s (in concept/schetsvorm). • Voor direct omwonenden is een aparte bijeenkomst georganiseerd waarin de architect en projectleider de scenario’s hebben toegelicht.

Inhoudelijk • De buurt kijkt uit naar de MFA. De gesprekken gaan niet over óf de MFA er komt, maar áls de MFA er komt. • Het wegvallen van een huisarts wordt betreurd, maar men begrijpt de afweging (zie bijlage 6).

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 8 van 11

•

• • • • • •

Bewoners hebben uiteenlopende waardering voor de huidige gebouwen: oudere inwoners hechten meer waarde aan behoud, anderen benadrukken toekomstbestendigheid, ontmoeting en toegankelijkheid. Er was veel belangstelling op de buurtdag, vooral van oudere inwoners; jongeren waren minder betrokken. Omwonenden zijn positief over de hoogte van het pand en geven voorkeur aan een sportzaal met iets hoger dak in het midden boven een losse sportzaal ernaast. Er zijn zorgen over verkeer, parkeren en bouwoverlast. Omwonenden hechten veel waarde aan een groene inrichting van het terrein. Het betrekken van jongeren (12–21) blijkt lastig; LEVgroep werkt aan een visie om jongeren via Kadans meer te betrekken. Onderhuurders van Kadans (verenigingen, netwerken, dansscholen) zijn enthousiast over de nieuwe ruimten, maar benadrukken dat huurverhogingen voor hen niet haalbaar zijn.

Conclusie Het proces heeft geleid tot breed draagvlak onder gebruikers, onderhuurders en omwonenden. Er is enthousiasme over de mogelijkheden die de MFA gaat bieden. Tegelijkertijd zijn er zorgen over verkeer, parkeren, (bouw)overlast en betaalbaarheid van ruimten voor de onderhuurders van Kadans. De betrokkenheid van jongeren vraagt nog extra aandacht. Deze aandachtspunten worden in de volgende fase meegenomen. 7.Communicatie Tot nu toe heeft de communicatie voornamelijk plaatsgevonden via de participatiebijeenkomsten met bewoners, gebruikers en omwonenden. Hierbij is ook een huisarts komen vertellen waarom een huisartsenpraktijk in Wilhelminadorp niet haalbaar is. Een verslag hiervan is toegevoegd in bijlage 6. Daarnaast zijn er regelmatig updates gedeeld via de bestaande communicatiekanalen van de school, de kinderopvang en het buurthuis. Voor de vervolgfasen zal deze werkwijze worden voortgezet: informatie en procesupdates worden opnieuw via deze vertrouwde kanalen gedeeld. Daarnaast brengt de gemeente een nieuwsbericht uit zodra de keuze voor een scenario is gemaakt, zodat alle inwoners en betrokkenen breed worden geïnformeerd over dit belangrijke besluit.

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 9 van 11

8. Procedure en planning

Figuur 1

Terugblik tot nu toe Het proces tot dit moment heeft bestaan uit diverse voorbereidende activiteiten zoals weergegeven in figuur 1 en toegelicht in bijlage 1. Vervolg +inschatting tijdpad 1. Voorbereiding realisatie: Het gekozen scenario wordt verder uitgewerkt om de plannen gereed te maken voor de aanbesteding. Q1 2026 2. Europese aanbesteding: Er wordt een aanbesteding doorlopen voor de selectie van een architect en een aannemer. Q2/Q3 2026 3. Ontwerpfase/voorbereiding bouw: Na de selectie start de ontwerpfase, waarin het ontwerp concreet wordt gemaakt en technische en ruimtelijke details worden uitgewerkt.Q4 2026/Q1 2027 4. Procedures en vergunningen: Tegelijk met de vorige stappen lopen de benodigde procedures, zoals inspraak van omwonenden en andere vergunningstrajecten. 5. Realisatie: Uiteindelijk wordt het project daadwerkelijk uitgevoerd en gerealiseerd, zodat de MFA in gebruik kan worden genomen. Q2 2027-Q1 2028 Op deze manier wordt een gestructureerde en gecontroleerde voortgang gewaarborgd, van scenario-keuze tot oplevering van de multifunctionele voorziening.

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 10 van 11

9. Evaluatie Op dit moment niet van toepassing. 10. Opsomming bijlagen Nummer

Titel

Openbaar (ja/nee) Ja Ja Ja

Geheim wegens

BL25-04751 BL25-04765 BL25-04752 BL25-04753

Bijlage 1: Toelichting proces Bijlage 2: Uitwerking scenario’s Bijlage 2a: Toelichting architect op scenario’s Bijlage 3: Berekening investering en TLC

Geheim

Economisch en financieel belang gemeente Economisch en financieel belang gemeente

BL25-04754

Bijlage 4: Toelichting exploitatiekosten

Geheim

BL25-05577 BL25-04756 IN25-02234

Bijlage 5: Begrotingswijziging WO3/26 Bijlage 6: Toelichting huisarts Raadsbesluit

Ja Ja Ja

18-11-2025 Burgemeester en wethouders van Best,

M.J.D. Donders- de Leest Burgemeester

J.C.M. Segers Loco secretaris

*IN25-02227*

IN25-02227/ Pagina 11 van 11