25066.00 - Sessieformulier Nota van Uitgangspunten Steegsche Velden West

Sessieformulier Openbare technische toelichting, beeldvorming en oordeelsvorming Onderwerp: Technische toelichting Beeldvormende sessie: Oordeelsvormende sessie: Sessieleider: Sessiegriffier: Portefeuillehouder: Locatie: Bijzonderheden:

25066 – Nota van Uitgangspunten Steegsche Velden West 24 november 2025 12 januari 2026 26 januari 2026 Steven van der Heijden / Sjoerd Vrijburg Tom Bartels Jan Willem Slijper Raadzaal Publiek kan de vergadering fysiek in het gemeentehuis volgen of online via best.notubiz.nl.

Onderwerp en aanleiding Het college gaat begin december 2025 het raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten Steegsche Velden West aan de raad aanbieden. Ter voorbereiding op de BOB-cyclus van de raad in januari/februari 2026 heeft het presidium in september 2025 besloten om voor dit onderwerp een extra technische toelichting in te plannen. De nota geeft uitgangspunten voor de te realiseren gebiedsontwikkeling Steegsche Velden West. De raad kan hierover richting meegeven zoals bijvoorbeeld de hoeveelheid te realiseren woningen, woningtypologie en mate van hoogbouw. Programma technische toelichting 24 november 2025 Agenda: - Korte inleiding van de sessieleider; - Korte introductie portefeuillehouder; - Presentatie door de ambtelijke ondersteuning en externe ondersteuning vanuit MaakdeStad; - Vervolgens is er voor de aanwezigen gelegenheid om vragen te stellen aan de portefeuillehouder. *Tijdens de technische toelichting is er nog geen raadsvoorstel en concept raadsbesluit beschikbaar. Inspreken: Er kan deze avond niet worden ingesproken. Programma beeldvormende sessie 12 januari 2026 Agenda: - Korte inleiding van de sessieleider; - Korte presentatie: inzicht geven in verschillende manieren van bebouwing plangebied; - Mogelijkheid tot inspreken, incl.

vragen stellen aan insprekers; - Afronding beeldvorming: laatste vragenronde raads- en burgerleden - Inventarisatie discussiepunten oordeelsvorming. Inwoners, organisaties en andere betrokkenen kunnen tijdens de beeldvormende sessie hun inbreng hebben. Wilt u hiervan gebruik maken? Meldt u zich dan uiterlijk 12 januari 12:00 aan door een mail te sturen naar raadsgriffie@gembest.nl. De griffie neemt vervolgens contact met u op om de mogelijkheden te bespreken.

Technische vragen raads- en burgerleden Het streven is om voor de oordeelsvormende sessie uw eventuele technische vragen over dit voorstel te beantwoorden. Technische vragen die uiterlijk donderdag vóór 12:00 uur na de beeldvormende sessie worden ingediend, worden door het college uiterlijk donderdag voor de oordeelsvormende sessie vóór 12:00 uur beantwoord. De griffie plaatst de antwoorden op het raadsinformatiesysteem bij het agendapunt van de sessie. Uw vragen kunt u sturen naar raadsgriffie@gembest.nl. U kunt daarvoor dit formulier gebruiken. Programma oordeelsvormende sessie 26 januari 2026 Inspreekrecht Na een korte inleiding van de sessieleider is er voor inwoners, organisaties en andere betrokkenen gelegenheid om gedurende 5 minuten (per persoon) gebruik te maken van het inspreekrecht. Wilt u hiervan gebruik maken? Meldt u zich dan uiterlijk voor 12.00 uur aan op de dag van de sessie door een mail te sturen naar raadsgriffie@gembest.nl De griffie neemt vervolgens contact met u op om de mogelijkheden te bespreken. Aan het einde van de discussiesessie wordt geïnventariseerd of dit raadsvoorstel als A- of B-stuk wordt geagendeerd voor de raadsvergadering. In het laatste geval benoemen de deelnemers van de sessie de openstaande discussiepunten. Planning Het raadsvoorstel is ter besluitvorming geagendeerd voor de raadsvergadering van 9 februari 2026.

Resultaat/conclusie Technische toelichting 24 november: Alle fracties zijn aanwezig bij deze sessie. Wethouder Slijper is afwezig en daarom neemt wethouder Dijkhoff de portefeuille waar. Portefeuillehouder Dijkhoff licht het onderwerp kort toe. Vervolgens geeft mevrouw Jacobs van extern bureau MaakdeStad een presentatie. De presentatie is toegevoegd bij de stukken op het raadsinformatiesysteem. Gesproken is over o.a.: - Rol ontwikkelaars t.o.v. die van de gemeente in het plangebied Steegsche Velden West; - Het percentage te realiseren sociale huur i.r.t. de rol van sociale verhuurders (woningen blijven dus minimaal 25 jaar in de sociale huur); - Wat er bedoeld wordt met bijzondere wooninitiatieven. Geantwoord wordt dat dit initiatieven vanuit de samenleving kunnen zijn, zoals CPO woningen e.d.; - In hoeverre er aan gedacht wordt om winkelvoorzieningen daar te realiseren. Geantwoord wordt dat dit niet in Steegsche Velden maar aan de rand van Aarlesche Erven gerealiseerd gaat worden. Dat ligt op acceptabele afstand van deze te realiseren wijk; - Behoefte om eventueel te kijken naar de mogelijkheid van parametrisch ontwerpen van de wijk (zoals gebeurd bij de stationsomgeving).

Dit zou dan via een toezegging of motie vanuit de raad moeten verlopen; - Of het realistisch is dat er initiatieven vanuit de samenleving worden gerealiseerd, of dat dit een steuntje in de rug nodig heeft met een amendement of motie uit de raad; - Wanneer er naar verwachting gestart kan worden met bouwen;

2

-

Wat de concrete visie op doelgroepgericht wonen zoals woon/zorgwoningen e.d. te realiseren in Steegsche Velden West? Hoe de participatie in de verdere uitwerking na de Nota van Uitgangspunten wordt vormgegeven.

Alle vragen vanuit de aanwezige raads- en burgerleden worden door de wethouder en/of ambtelijke ondersteuning beantwoord. De heer Van den Akker (Best Open) geeft aan nog technische vragen te gaan stellen. Beeldvormende sessie 12 januari 2026: Alle fracties zijn aanwezig bij deze sessie. Er spreken vanavond vier inwoners in. Mevrouw M. Vogels geeft aan dat ze zorgen heeft op o.a. de woondichtheid (ook qua hoogte en verstening) van het plangebied wat ten koste gaat van het groen en wil ze graag dat het historische wandelweggetje tussen de Krimpweg en Hokkelstraat herstelt wordt. De heer en mevrouw Vogels hebben een petitie hebben uitgezet onder omwonenden en aangereikt aan de griffie. Deze petitie wordt toegevoegd als bijlage bij de inspreekreactie. De heer J. Vogels beantwoord vervolgens de vragen van de aanwezige raads- en burgerleden. De heer Vrijhoeven spreekt in namens het Bewonersoverleg Steegsche Velden. Hij deelt zijn verzoek om te kijken of het mogelijk is in de uitgangspunten op te nemen hoe het dorpse karakter en karakteristieken van de wijk te waarborgen is. Hieraan gerelateerd worden tevens de zorgen gedeeld over de bouwhoogtes en verkeersontsluiting van de nieuwe wijk op de Ringweg. Mevrouw H. Vogels geeft aan dat de verstedelijking van het plan haaks staat op de uitgangspunten van de groene ambities en te kiezen voor maximaal 500 woningen.

Ook wordt gevraagd creatieve kracht aan de nota toe te voegen. De heer Beijk deelt zijn zorgen over de verkeersontsluiting op de Ringweg van de nieuwe wijk, dit i.c.m. de te realiseren plannen bij de Boomgaard. Hij spreekt zijn voorkeur uit voor de maximale bouw van 500 woningen en niet meer zoals 750 of 1000 en deelt zijn zorgen over de transparantie vanuit de gemeente omdat de kans op realisatie van woningen met acht bouwlagen pas laat in het traject duidelijk werd. Hij doet de oproep aan de raadsleden om kaders mee te geven aan de ontwikkelaars waarbij Steegsche Velden de groene parel van Best kan blijven die het momenteel is. Alle vragen vanuit de aanwezige raads- en burgerleden worden door de insprekers beantwoord. De inspreekreacties (en eventuele bijlagen bij de inspreekreacties) worden na afloop van de beeldvorming toegevoegd op het RIS. De portefeuillehouder licht het onderwerp vervolgens kort toe via een presentatie. De presentatie is terug te vinden bij de stukken op het RIS. Gesproken is over o.a.: - Waarom de WKT subsidie niet is toegekend en of dit later in het traject nog wel kan gebeuren? Geantwoord wordt dat dit door de voorwaarden was om de subsidie toe te kennen was en later alsnog toekennen niet het geval is.

- Dichtheid van de bebouwing in de nota van uitgangspunten: is dat een gemiddelde voor het hele plangebied of een absolute grens? Geantwoord wordt dat het een gemiddelde is voor het totale plangebied; - Verschil tussen de bruto en netto dichtheid en hoogbouw van de bebouwing per hectare en hoeveel hectare in totaal bebouwd gaat worden; - Hoe omgegaan wordt de eigendomssituatie aangezien niet alle grond in eigendom is van de gemeente;

3

-

Mogelijke flexibiliteit van op- of afschalen geplande woningbouw afhankelijk van de regionale mogelijkheden van financiering van mobiliteitsoplossingen; Positionering van de eventuele hoogbouw; Wie er later verantwoordelijk is voor de bouw van een schoolgebouw en gymzaal; Kwaliteitsnormering van de te bouwen woningen (BENG/ENG); Waar de bebouwingshoogte van 7-8 bouwlagen op is gebaseerd; In hoeverre er nu wel of niet gebouwd wordt aan de overzijde van de Nieuwe Dijk.

Alle vragen vanuit de aanwezige raads- en burgerleden worden door de wethouder en/of ambtelijke ondersteuning beantwoord. De heer Canoy (CDA), de heer Van den Akker (Best Open) en de heer Vader (PvdA/GL) geven aan nog technische vragen in te gaan dienen. Voor de oordeelsvorming worden als discussiepunten benoemd: - Bruto en netto te bebouwen gebied i.c.m. de bebouwingsdichtheid per hectare; - Bebouwing noordzijde Nieuwe Dijk verstandig of niet? - Voldoen aan de groennorm van minimaal 8 m2 per woning amenderen wel of niet; - Wat wel en niet als bebouwd gebied beschouwd wordt; - (Maximale) bebouwingshoogte; - Intensiveren aantal te bouwen woningen (voor senioren); - Balans tussen groen en bebouwing in het plangebied; - Zorgen over de infrastructuur/ontsluiting/veiligheid van het plangebied richting de Ringweg en dit aanvullend ook in breder perspectief (gemeente breed) te bekijken; - Onderzoeken subsidiemogelijkheden ter financiering; - Concretisering ambities bio-based bouwen; - Beperken mogelijkheden van bouwen open haarden. Voorgesteld wordt door de voorzitter om eventuele aanvullende discussiepunten door te mailen naar de griffie. Een reminder wordt opgenomen in het griffiebericht van deze week. Oordeelsvormende sessie 26 januari 2026: Alle fracties zijn aanwezig.

Bij de afronding van de beeldvorming geven de fracties Best Anders, Best Open en PvdA/GL aan niet tevreden te zijn met de beantwoording van de technische vragen. De heer Kennis geeft aan dat als de opgenomen 8m2 groen per woning nietszeggend in de nota staat opgenomen, dit weg geamendeerd moet worden. Geantwoord wordt door de wethouder dat dit inderdaad het geval is. De heer Kennis geeft vervolgens een verklaring af bij de start van de oordeelsvormende sessie over de positie van raadslid de heer Van den Akker inzake een mogelijk persoonlijk belang door zijn rol als bestuurslid bij het Bewonersoverleg Steegsche Velden. Aangegeven wordt dat hij zich in de vergaderingen van het Bewonersoverleg heeft onthouden van deelname aan de gesprekken. Hij geeft daarom aan dat hij geen probleem ziet voor de heer Van den Akker om als raadslid deel te nemen aan de beraadslaging en stemming. Mevrouw Dekker spreekt namens IVN in. Ze geeft mee dat er een ecoloog moet worden betrokken om flora en fauna goed in kaart te brengen en de 3-30-300 regel als harde eis opgenomen moet worden in de nota. De inspreker beantwoord vervolgens alle vragen vanuit de aanwezige raads- en burgerleden. In het oordeelsvormend deel wordt gesproken over:

4

Intensiveren van het aantal te bebouwen woningen i.r.t. het bruto- versus netto te bebouwen gebied i.c.m. de bebouwingsdichtheid per hectare; - De keuze voor minimaal 500 woningen (zoals opgenomen in de nota). D66 geeft aan minimaal voor 700 woningen te gaan en maximaal 1000 woningen. 1000 woningen als aantal is daarbij wel afhankelijk van het succes van het college om subsidies te krijgen vanuit het Rijk of regio. CDA geeft aan graag een range van 500-750 woningen als uitgangspunt te nemen voor het plangebied; - PvdA/GL geeft aan zich te kunnen vinden in de ambitie van 700-1000 woningen van D66; - JO geeft aan dat ze ambitie willen in Steegsche Velden Noord voor woningbouw en zien kansen voor een bebouwingsdichtheid van 30 woningen per hectare waarmee er naar verwachting tussen de 1000-1100 woningen gerealiseerd kunnen worden; - Best Anders geeft aan zich te kunnen vinden in de ambitie van JO; - VVD geeft aan meer te zien in een balans te zoeken tussen ambitie qua maximering van de aantallen te bouwen woningen en de leefbaarheid. Zeker ook omdat er nog veel onzeker is. Essentieel is hierbij hoeveel het extra gaat kosten om de noodzakelijke verkeersontsluitingen te realiseren en verbeteren; - Best Open geeft aan dat er gesproken wordt over een bruto te bebouwen gebied van 37 hectare.

Hierbij zitten naar het idee van Best Open echter ook gebieden die niet gebouwd worden, zoals bestaande woningen, landschapsstructuren e.d. vastleggen op een aantal woningen zien ze dus als onverstandig omdat je daarmee mogelijk de bebouwingsdichtheid onwenselijk laat fluctueren. Ze vinden daarom dat er beter kan worden ingezet op een maximale bebouwingsdichtheid per hectare op dit moment. Bebouwingshoogte en balans tussen groen en bebouwing in het plangebied; - CDA stelt voor om in het midden van de buurt en richting het spoor en de Ringweg divers en compact te bouwen met een basis van 3-5 bouwlagen met een dorpse uitstraling (bijv. De Meesters, het Koetshuys). Enkele hoogteaccenten met diezelfde dorpse uitstraling van 6-8 bouwlagen zijn mogelijk richting het spoor en de Ringweg. Dat geeft variatie en biedt ruimte voor verschillende woonvormen, waaronder sociale huurwoningen en appartementen; - D66 wil zich op dit moment niet vastleggen op het aantal bouwlagen; - Best Open kan zich voorstellen richting het spoor extra bouwlagen te realiseren. Langs de Ringweg ligt dat lastiger; - JO geeft aan een voorstander te zijn van bouwhoogtes waarbij het rendabel is om inpandige parkeergarages te realiseren, met als doel meer groen te realiseren in de wijk. Logisch is als er hoger wordt gebouwd langs het spoor.

Bebouwing noordzijde Nieuwe Dijk verstandig of niet? - VVD vraagt zich af hoe de overige fracties kijken tegen het niet met woningen te bouwen ten noorden van de Nieuwe Dijk en daarbij enkel eventueel voor noodzakelijke infrastructurele maatregelen te bestemmen; - Best Open geeft aan voorstander te zijn om de bebouwing als plangebied te begrenzen aan de Nieuwe Dijk en de noordzijde dus niet te bebouwen. Best Anders, JO, Gemeentebelangen, ChristenUnie en CDA sluiten zich hierbij aan; - D66 geeft aan graag zoveel mogelijk natuur te behouden en op dit moment dus niet te willen laten bebouwen, maar dit niet tot in de verre toekomst wil vastleggen omdat dat niet realistisch is. Voldoen aan de groennorm van minimaal 8m2 per woning amenderen wel of niet;

5

-

PvdA/GL vindt een groennorm een goed instrument. Ze willen graag voorleggen om van de genoemde 3-30-300 ambitie een uitgangspunt te maken. Hier komt PvdA/GL met een amendement over; - Aangegeven wordt door Best Open dat de tekst “minimaal 8m2 groen per woning” weggehaald moet worden uit de nota. Aangegeven is dat deze tekst namelijk nietszeggend is. Hier wordt een amendement over voorbereid door Best Open. De voorzitter geeft aan dat nog uitgezocht moet worden hoe het vigerende groen- en biodiversiteitsbeleid qua norm in verband staat met de gewenste ambitie/uitgangspunt van de voor te bereiden amendementen. Hierop wordt ambtelijke feedback gevraagd wanneer er een concept amendement wordt aangeleverd bij de griffie. Onderzoeken van subsidiemogelijkheden voor de noodzakelijke voorwaarden van de realisatie van 1000 woningen - de infrastructuur/ontsluiting/veiligheid van het plangebied richting de Ringweg en deze problematiek aanvullend ook in breder perspectief (gemeente breed) te bekijken. - D66 kondigt aan een motie in te dienen om het college de opdracht te geven de mogelijkheden voor financiering vanuit het Rijk en/of regio te onderzoeken om de bij realisatie van 1000 woningen in Steegsche Velden Noord mogelijk te maken. Dit incl.

de hiervoor noodzakelijke aanpassingen aan de Ringweg in brede zin te onderzoeken / mogelijk te maken; - VVD, CDA en Best Open geven aan een verbreding van de Ringweg/meer asfalt niet persé als een oplossing te zien, en er ook gekeken moet worden naar alternatieve ontsluitingen van de wijken die zijn aangesloten op de Ringweg en deze via een andere manier te ontsluiten. Concretisering ambities bio-based bouwen; - PvdA/GL geeft aan graag concrete uitgangspunten te formuleren. Nu staan er bv. in de Nota van Uitgangspunten termen als “het heeft de voorkeur". Dat is in de ogen van PvdA/GL te ruim/vrijblijvend. Hoe komen we tot meer concrete doelstellingen voor bio-based bouwen? - De overige fracties geven aan dat het goed is dat het er als ambitie (scherp) staat maar zijn niet voor een harde eis. Fractie JO staat hier verdeeld in. D66 kijkt uit naar de precieze formulering om het mogelijk te kunnen steunen. Verhogen van het percentage betaalbare woningen van 65 naar 70%; - PvdA/GL geeft aan dat in het volkshuisvestingsprogramma staat opgenomen dat 70% van de woningen in het betaalbare segment moet vallen. In de Nota van Uitgangspunten staat 2/3e. Dat is ongeveer 66%.

PvdA/GL stelt voor om het percentage betaalbare woningen in het plan daarom te verhogen naar 70% betaalbare woningen en minimaal 35% van het totaal aantal te realiseren woningen sociale huur betreft; - Best Anders, D66, JO, Gemeentebelangen, CDA en Best Open geven aan het eens te zijn met PvdA/GL; - VVD geeft aan ook te willen kijken naar de doelgroepen waar we voor willen bouwen, zoals doorstroomwoningen. Aanpassing parkeernota voor Steegsche Velden West; - Het voorstel van JO is om de nota parkeernormen voor Steegsche Velden West te verlagen; - VVD geeft aan dat het parkeer/verkeersprobleem hier alleen maar mee vergroot. De fracties Best Open, D66, CDA zijn het met deze constatering eens.

6

Openstaande discussiepunten zijn: - Aantal te realiseren woningen in het plangebied Steegsche Velden West. Hiervoor zijn meerdere amendementen in voorbereiding van de fracties D66, CDA en JO/Best Anders; - Maximale bebouwingshoogte. Hiervoor is een amendement in voorbereiding vanuit het CDA; - Binnenhalen subsidies ter financiering groter aantal woningen door aanpassingen aan de Ringweg in brede zin: hiervoor is een motie in voorbereiding vanuit D66. Hierbij wordt ook de zorgen over de toename van verkeer op- en de verkeersontsluiting aan de Ringweg in brede zin meegenomen; - Terugkomen bij de raad met het stedenbouwkundig plan: VVD is van plan om hiervoor een motie in te dienen; - Geen bebouwing aan de noordkant van de Nieuwe Dijk. VVD is van plan hier een amendement voor in te dienen; - Groennorm van 8m2 en 3-30-300 regel. PvdA/GL komt met een amendement om de 3-30-300 regel niet als ambitie maar als uitgangspunt op te nemen. Best Open komt met een amendement over het weghalen van de 8m2 groennorm per woning uit de nota; - Ambitie bio-based bouwen sterker wegzetten. PvdA/GL bereid hier een motie/amendement op voor; - Verhogen van het percentage betaalbare woningen van 65% naar 70%. De fractie PvdA/GL bereid hier een amendement op voor. Geconcludeerd wordt dat meerdere openstaande discussiepunten zijn en diverse moties/ amendementen in voorbereiding zijn.

Geadviseerd wordt daarom om voorliggend raadsvoorstel als B-stuk te agenderen voor de raadsvergadering van 9 februari 2026.

7