25064.06 - Notitie thuis over Visie woonstichting ‘thuis op herontwikkeling Wilhelminadorp te Best

Notitie

Visie woonstichting ‘thuis op herontwikkeling Wilhelminadorp te Best

datum

1 december 2025

Aanleiding In het ambtelijk afstemmingsoverleg van 24 november jl. heeft de gemeente Best woonstichting ’thuis gevraagd om ten behoeve van de oordeelsvormende raadsvergadering op 1 december a.s., haar zienswijze te delen op eventuele (her)ontwikkelmogelijkheden van delen van Wilhelminadorp te Best. Dit tegen de achtergrond van de vaststelling van de Wijkvisie Wilhelminadorp, waarbij men heeft stilgestaan bij de ruimtelijke benadering van dit gebied en waarbij duidelijk werd dat onder andere de forse hoeveelheid versnipperd bezit, maakt dat een volledige herstructurering van dat gebied niet mogelijk c.q. reëel is. Concreet ligt de vraag voor hoe ’thuis haar rol hierin al dan niet ziet en als die er is, welke randvoorwaarden daar dan bij gelden. Inhoudelijk Huidige situatie Het Wilhelminadorp betreft een wijk in Best, waar ’thuis ca. 456 verhuureenheden bezit. In het ‘middengebied’, zeg het oudere gedeelte van Wilhelminadorp, bezit thuis ca 150 oudere verhuureenheden, die fors versnipperd zijn. Deze woningen hebben en hadden een verkooplabel. Dat betekent dat ‘thuis bij mutatie deze woningen wil verkopen of ze te koop aanbiedt aan de zittende huurder. Dit betekent dat ‘thuis de overige ca 300 woningen in Wilhelminadorp, zowel bestaande uit eengezinswoningen als uit appartementen, regulier blijft verhuren. In Kantonnier heeft ‘thuis ca 100 woningen in verhuur.

Verkoopbeleid In de strategische herijkingssessie van maart 2025 maakte ’thuis samen met haar partners de strategische keuze om haar verkoopportefeuille uit te breiden. Dit om te voorkomen dat ’thuis in de toekomst financieel niet langer in staat zal zijn om nieuwbouw te realiseren, maar enkel nog een beheersorganisatie kan zijn. Deze strategische keuze is door ’thuis verwerkt in haar Koersplan 20262035 en inmiddels is het gehele woningbezit van ’thuis aan een nadere analyse onderworpen. Een proces waar ook de betreffende gemeentes in zijn meegenomen. De ca. 150 woningen in het ‘middengebied’ van Wilhelminadorp maken allemaal onderdeel uit van de verkoopportefeuille van ’thuis. Als deze woningen vrijkomen, zullen ze dus niet opnieuw verhuurd worden, maar zullen ze worden verkocht. Voor een goed begrip: hierbij gaat het over fors versnipperd bezit, dat qua onderhoud en verduurzaming erg kostbaar en bewerkelijk is. Ook gaat het om woningen die minder passend zijn voor de doelgroepen van de corporatie, die grotendeels bestaat uit één- en tweepersoons huishoudens. Onvoldoende herontwikkelingspotentieel Al in 2024 heeft de gemeente ’thuis gevraagd om mee te kijken naar de verdichtingsmogelijkheden van de ca 150 eenheden in Wilhelminadorp.

Hierover hebben ’thuis en de gemeente Best meerdere gesprekken gevoerd, waarin ’thuis heeft aangegeven geen mogelijkheden tot verdichting van dit fors versnipperde bezit te zien. Verdichting zou immers betekenen, dat ’thuis de woningen tegen marktconforme prijzen zal moeten aankopen om deze vervolgens (tijdelijk) te gaan verhuren. Ondertussen is het afwachten welke woningen op de markt komen en of dit uiteindelijk tot verwerving van een aaneengesloten blok kan leiden wat verdicht zou kunnen worden. Los van het feit, dat een dergelijk proces zich niet laat voorspellen, vragen dergelijke verwervingen teveel van de investeringsruimte van ’thuis. Indien de gemeente er zelf in zou slagen om in Wilhelminadorp een aantal aaneengesloten woningen te verwerven, dan zal een nieuwe rekensom opnieuw laten zien dat daar geen haalbare (deels) sociale ontwikkeling tegenover te stellen is. Hierbij een sterk vereenvoudigd rekenvoorbeeld ter indicatie, om dit financiële dilemma inzichtelijk te maken;

Document: Blad:

20251201 Rol 'thuis in Wilhelminadorp 1 december 2025 1 van 2

-minimale aankoopprijs 1 woning -sloopkosten en kosten om tot bouwrijpe grond te komen - totaal verwerving per woning -Realisatie nieuwbouwapp. met een bruto vloeropp. van 60 m2 o.b.v. (sociale) grondprijs (gemeentelijk beleid) 60*311*1,21

: € 400.000,: € 40.000,- + : € 440.000,-

:€

€ 440.000 / € 22.580,- = 19,5

22.580,-

Zonder extra financiële aanvullingen zou iedere aangekochte woning dus tenminste 19,5 nieuw te realiseren appartementen op moeten leveren. En ook wanneer het gaat om inbreng van corporatiewoningen met een lagere inbrengwaarde zijn de aantallen die behaald moeten worden niet realistisch.

Het programma dat er in dit soort situaties kan landen, zal dan ook geen programma zijn, waarin sociale huur is opgenomen. Want hoewel ’thuis al rekent met financiële kaders, die uitgaan van een onrendabele top, dan nog zal dit onvoldoende ruimte opleveren om dergelijke investeringen het hoofd te kunnen bieden. En een gemengd c.q. luxer woningbouwprogramma, de nodige subsidies, alsook een stevige verdichtingsslag zijn factoren die de financiële haalbaarheid weliswaar positief kunnen beïnvloeden. Maar per saldo zullen de effecten daarvan echter nog steeds ontoereikend zijn om sociale huur te kunnen realiseren. ’thuis heeft in ieder geval niet de verwachting dat de mate waarin er aan deze knoppen gedraaid kan worden, voldoende zal zijn om tot een ander inzicht te komen. Concluderend ‘thuis en de gemeente hebben een tijdelijke afspraak, dat ‘thuis eerst met de gemeente schakelt voor muterende hoekwoningen. Een zo’n woning wordt nu tijdelijk verhuurd, in (tijdelijke) afwachting van de gemeentelijke vervolgwensen daarmee: kopen of niet. Het is wel van belang om te beseffen, dat deze afspraak kan wringen met de implementatie van de verkoopportefeuille. Een voor verkoop gelabelde woning zal in dat proces op enig moment immers actief aan een zittende huurder te koop worden aangeboden.

‘thuis en de gemeente zullen begin 2026, na vaststelling van de wijkvisie, hier verdere werkafspraken over maken. Het voorgaande brengt dan ook met zich mee, dat ’thuis geen reële rol voor zichzelf ziet weggelegd in het herontwikkelen c.q. verdichten van delen van Wilhelminadorp in Best. Dat neemt niet weg dat ’thuis, zich ook in Best maximaal zal blijven inspannen om haar steentje bij te dragen aan de volkshuisvestelijke opgave waarvoor zij samen met gemeente, collega- corporaties en andere partijen aan de lat staat.

Document: Blad:

20251201 Rol 'thuis in Wilhelminadorp 1 december 2025 2 van 2