25062.01 - Raadsvoorstel Bindend advies - Bosseweg 31-33, BOPA

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 15-12-2025

Onderwerp Bindend advies: Bosseweg 31-33, BOPA (oprichten appartementengebouw) Aanleiding Op 17 oktober 2025, is een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend om, in afwijking van het Omgevingsplan van de gemeente Best, een appartementengebouw op de locatie Bosseweg 31-33 in Best te realiseren. De beoogde nieuwbouw bestaat uit twee bouwvolumes met ieder drie bouwlagen waarin 21 appartementen worden gerealiseerd. Aan de achterzijde zijn de bouwvolumes met elkaar verbonden via een trapopgang/galerij.

De ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Wij zijn voornemens om van deze bevoegdheid gebruik te maken. Volgens het raadsbesluit ‘Beleidsnotitie Omgevingswet: bindend adviesrecht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten 2022’ van 7 juli 2022 (vanaf 1 januari 2024 in werking) dienen wij voor bouwplannen met meer dan 11 woningen een bindend advies te vragen aan de gemeenteraad. Een besluit hiertoe is op 28 oktober 2025 genomen en ons adviesverzoek is opgenomen in de brief met kenmerk PU2501578. Ter ondersteuning van de besluitvorming door de gemeenteraad over ons adviesverzoek is het voorliggende raadsvoorstel opgesteld. Advies 1. Een positief advies te geven aan het college van burgemeester en wethouders inzake de aanvraag buitenplanse omgevingsplanactviteit (BOPA) (kenmerk Z2025-00002103) voor het realiseren van een

*IN25-01143*

IN25-01143/ Pagina 1 van 4

appartementengebouw met 21 woningen op de locatie Bosseweg 31-33 in Best, en hieraan geen aanvullende voorschriften te verbinden.

Argumenten 1.1 De aanvraag voldoet aan een Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties en de instructieregels vanuit het rijk en provincie. De ontwikkeling wijkt op de onderstaande punten af van het Omgevingsplan: - Functie - Bouwregels • Situering • Bouwhoogte - Parkeernormen - Bouwverbod, binnen aanduidingsgebied ‘Vrijwaringszone-weg 2’

Functie In het bestemmingsplan Salderes 2010 (onderdeel van het Omgevingsplan) is aan het perceel de bestemming ‘Detailhandel’ toegekend. Deze bestemming staat het niet toe om woningen te realiseren. Wonen is evenwel een passende functie in dit gebied, gelet op het gebruik van de omliggende percelen. Op het aangrenzende terrein aan de achterzijde is eveneens een woningbouwontwikkeling voorzien. Het verdwijnen van de detailhandelsfunctie is niet bezwaarlijk, aangezien het de voorkeur heeft winkels meer te concentreren in het centrum.

Bouwregels Qua situering en bouwhoogte wijkt de nieuwbouw af van de bouwregels. De bebouwing komt dichter bij de naastgelegen woning Bosseweg 27. Ook de bouwhoogte wijkt af van de bouwregels uit het bestemmingsplan, met name de goothoogte (achterzijde) en de nokhoogte (hoogteaccent ter plaatse van dwarskap). Afwijkingen zijn vanuit een stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. De twee bouwvolumes passen in het straatbeeld qua maatvoering en de positionering op het terrein. Door de sprongen in de bouwhoogte wordt het verschil tussen de twee bouwvolumes, naast het kleurgebruik en de gevelindeling, verder versterkt. Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld dat past in het karakter van de Bosseweg.

Parkeernormen Er kan niet volledig op eigen terrein worden voorzien in de parkeerbehoefte, hier is ruimte voor 21 parkeerplaatsen (1 per woning). Volgens de normen moet er in totaal 26 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Uit een parkeerdrukonderzoek blijkt dat in het openbaar gebied voldoende ruimte is om dit tekort op te vangen. Het is daarom niet bezwaarlijk om op dit punt af te wijken van het omgevingsplan.

Bouwen binnen aanduiding ‘Vrijwaringszone – Weg 2’ Langs de snelweg A2 ligt een zone waar in beginsel niet mag worden gebouwd. Het perceel Bosseweg 31-33 valt geheel binnen deze zone. Door de wegbeheerder is aangegeven dat er vanuit het belang van het wegverkeer geen bezwaar is tegen deze ontwikkeling. De afstand is daarvoor voldoende groot en is er in de directe nabijheid ook al bebouwing (woningen) aanwezig.

*IN25-01143*

IN25-01143/ Pagina 2 van 4

In de opgestelde motivatie (zie bijlage BL25-04972) wordt uitgebreider ingegaan op de bovenstaande punten, daarnaast komen daarin ook de relevante milieuaspecten, zoals geluid, bodem en externe veiligheid aan bod. Uit de motivatie volgt dat de ontwikkeling aanvaardbaar is mits aan verschillende voorwaarden wordt voldaan (aanleg parkeerplaatsen, voldoende groen en waterberging, binnenniveau woningen (geluid), mitigerende maatregelen voor holenbroeders (vogels) en vleermuizen).

1.2 het project draagt bij aan het realiseren van kleinere betaalbare koopwoningen binnen de gemeente Best Het plan bestaat uit 21 appartementen. Dit woningtype is een goede aanvulling op het bestaande woningaanbod in deze wijk. Het betreft kleinere woningen die geschikt zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens. Dit kunnen starters op de woningmarkt zijn maar ook senioren die willen verhuizen naar een kleinere, gelijkvloerse woning met een lift. Het merendeel van de woningen wordt gerealiseerd in de categorie betaalbare koop (15 woningen) goedkoper dan € 405.000,00 waarbij de onderstaande verdeling wordt aangehouden. -

3 woningen lage middeldure koop (vrij op naamprijs van 240.000,00 tot € 285.000,00 prijspeil 2025); 3 woningen midden middeldure koop (vrij op naamprijs van € 285.000,00 tot € 330.000,00 prijspeil 2025); 9 woningen hoge middeldure koop (vrij op naamprijs van € 330.000,00 tot € 405.000,00 prijspeil 2025); 6 dure koop (vrij op naamprijs vanaf € 405.000). Dit betreft een maximum deze woningen mogen ook in een lagere prijscategorie worden aangeboden.

Het woningbouwbeleid is erop gericht om bij woningenbouwontwikkelingen ook sociale huurwoningen te realiseren, waarbij wordt gestreefd naar een aandeel van tenminste 30%. In het onderhavige project is dat niet haalbaar gelet op het beleid van de woningbouwcoöperaties, hun projecten moeten een minimale schaalgrootte hebben (tenminste 10 woningen). Daarnaast vinden zij een minderheidsbelang in een Vereniging van Eigenaren vanuit een beheerstechnisch oogpunt niet gewenst. Een groter aandeel sociale huur, om deze bezwaren weg te nemen, was financieel niet haalbaar. Gelet op het belang van de betaalbaarheid van woningen is in dit project wel ingezet op koopwoningen in de categorieën lage en midden middeldure koop. Ten overvloede kan nog worden opgemerkt dat binnen de gehele woningbouwopgave het afgesproken percentage sociale woningbouw wel zal worden gerealiseerd.

1.3 Uit de omgevingsdialoog/participatieproces zijn geen bezwaren naar voren gekomen Tijdens het participatieproces zijn wat praktische afstemmingspunten aangekaart ten aanzien van eigendomsgrenzen en de positie van gebouwen en erfafscheidingen. De initiatiefnemer heeft toegezegd een inmeting te laten verrichten en in overleg met betreffende eigenaren tot een oplossing te komen voor het behouden of realiseren van een erfafscheiding. Risico’s Gemeenteraad moet haar advies motiveren. Deze motivatie moet zijn gebaseerd op de beoordelingsregels voor de buitenplanse omgevingsplanactviteit (BOPA). Indien de gemeenteraad adviseert een vergunning te verlenen of te weigeren vanwege redenen die geen deel uitmaken van de beoordelingsregels of daarmee in strijd zijn, dan moeten wij dit advies negeren.

*IN25-01143*

IN25-01143/ Pagina 3 van 4

Kosten en dekking Kostenverhaal in relatie tot bovenstaande ontwikkeling vindt plaats via de met de initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst is ook opgenomen dat de initiatiefnemer de kosten voor eventuele nadeelcompensatie voor zijn rekening neemt. Gelet op de gesloten overeenkomst is het niet nodig om in de omgevingsvergunning kostenverhaalvoorschriften op te nemen. Participatie Ten behoeve van deze ontwikkeling heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden (zie argumenten onder 1.3); Communicatie Het raadsbesluit wordt op de voorgeschreven wijze bekend gemaakt. Procedure en planning Op verzoek van de initiatiefnemer wordt voor deze aanvraag de uitgebreide procedure, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht doorlopen. Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen Geheim wegens (klik hier voor informatie) nvt

Bl25-05064

Openbaar (ja/nee) Titel Verzoek aan gemeenteraad uitbrengen advies BOPA- Ja Bosseweg 31-33 (21 appartementen) Conceptraadsbesluit -Bindend advies BOPA Bosseweg jJa 31-33 Verzoekformulier Bosseweg 33 (BOPA) Ja

BL25-04972 BL25-05059 BL25-05060 BL25-05058

Bosseweg 33 Best (motivering BOPA) B-01 Situatietekening Beoogde terreininrichting (D-01, 14 oktober 2025) Gevelaanzichten -plattegronden

nvt nvt nvt Nvt

Nummer PU25-01578 IN25-02051

ja Ja Ja Ja

nvt Nvt

28-10-2025 Burgemeester en wethouders van Best,

Rianne Donders- de Leest Burgemeester

Jolie Hasselman Secretaris

*IN25-01143*

IN25-01143/ Pagina 4 van 4