Document · PDF

25061.19 - Bijlage 9 bij Toelichting - Berekening kwaliteitsverbetering

Raadsvergadering 15 december 2025, gemeente BestBij agendapunt: 25061 - Bestemmingsplan Van der Valk Hotel Best3.579 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

BIJLAGE 9

BEREKENING KWALITEITSVERBETERING

Voorschoten, vrijdag 19 september 2025 Project: Projectomschrijving Betreft

: 1736 : Hotel van der Valk Eindhoven-Best : Toelichtingen wijzigingen landschapskwaliteitsverbetering

Geachte heer/ mevrouw, Dit document is een toelichting op de gewijzigde stukken die onderdeel zijn van het bestemmingsplan voor Hotel van der Valk Eindhoven-Best. 1.

Gewijzigde verbeelding (zie bijlage: 1736_BES804A – Bestemmingsplan ontwerp 2025) a. Horecavlek over het hotel en de verharding die benodigd is voor het parkeerterrein en overige ondersteunende functies b. Groenvlek over alle landschapsinrichting c. Natuurspeeltuin aangepast naar nieuwe situatie d. Om te illustreren hoe er aan de nieuwe vlekverdeling is gekomen, is de landschapsinrichting onder de verbeelding getekend (zie bijlage: 1736_BES805B – Bestemmingsplan ontwerp 2025 + onderleggers)

De verbeelding is gewijzigd zodat deze beter de daadwerkelijke situatie weerspiegeld die voor ogen wordt gehouden. Het (parkeer)terrein is een integraal onderdeel van het landschapsplan. Door de groenvlek en horecavlek hierop aan te passen geeft dit een betere representatie, en een representatieve oppervlakte voor de benodigde tegenprestatie voor de landschapsinvesteringsregeling. 2.

Gewijzigde tegenprestatie berekening (zie bijlage 1736_berekening tegenprestatie _2025) a. De berekening van de tegenprestatie in het vigerende bestemmingsplan is gebaseerd op een residuele grondwaarde berekening van 200 kamers in 2017 (zie bijlage: Residuele grondwaarde berekening_2017). In de vorige tegenprestatie berekening werd dit omgerekend naar een prijs per m² (zie bijlage berekening tegenprestatie_2023). Hier werd uitgegaan van het oppervlakte van de footprint van het hotelgebouw met de omliggende verharding om een prijs per m² te berekenen (9.400m² zoals aangegeven op pg. 48 van de toelichting van het bestemmingsplan d.d. 03-04-2017, deze is toegevoegd als bijlage t_NL.IMRO.0753.bpvandervalk-VG01_pg 47-50.pdf).. b. De oppervlakte van de horecavlak van de nieuwe verbeelding is gebruikt voor de berekening, dit is 17.150m² in plaats van 20.020m² c. De totale extra waardevermeerdering, bovenop het bedrag van het vigerende bestemmingsplan van 2017, is dan €558.330, in plaats van €1.152.280 d. De benodigde kwaliteitsverbetering is 20% van de waardevermeerdering. De extra verbetering komt dan neer op €111.666, in plaats van €230.456. e. De totale kwaliteitsverbetering wordt €760.113, in plaats van €878.903 f. De gewijzigde getallen zijn met geel aangegeven in de nieuwe berekening.

Bijlagen 1736_BES804C – Bestemmingsplan ontwerp 2025 1736_BES805B – Bestemmingsplan 2025 + onderleggers Berekening tegenprestatie _2025C Residuele grondwaarde berekening_2017 Berekening tegenprestatie_2023 t_NL.IMRO.0753.bpvandervalk-VG01_pg 47-50.pdf 1736_Bestemmingsplan 2017 Met deze informatie hopen wij u voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend / Met vriendelijke groet, P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V. Ir. Architect R.S. van Houten

Calamiteiten ontsluiting Personeelshuisvesting Parkeren Parkeren

12990m² Groen

Parkeren

17150m² Horeca

Parkeren

Natuurspeeltuin 1130m²

Hotel Parkeren

13875m² 6680m²

Groen op grond Rijkswaterstaat

Bestemmingsplan 2025 Natuurspeeltuin: 1.130m² Horeca: 17.150m² Groen: 12.990m² RENVOOI Dagrecreatie Groen Horeca Bebouwing Parkeren Calamiteiten ontsluiting

OPDRACHTGEVER

Hotel van der Valk Eindhoven - Best B.V. ONDERWERP

Nieuwbouw Hotel van der Valk Eindhoven-Best

ONDERDEEL

Bestemmingsplan 2025

SCHAAL

1:500

WIJZIGING DATUM

GET.

RvH

DATUM

12-09-2025

15-09-2025 16-09-2025 19-09-2025

FORMAAT A1

IR. P.A.M. TEUNISSEN

WERKNR. BLADNR.

1736

BES804C

VEURSEWEG 143 2251 AB VOORSCHOTEN TEL. 071-5623388 FAX. 071-5611654 EMAIL: info@teunissen.eu

F00232

Ploegstraat

Calamiteiten ontsluiting

F00238

Al.gl.

S1 Al.gl.

Pru.av.

Al.gl.

*Be.pu.

Redlane

Personeelshuisvesting

Ac.3

Py.Wi.

Ac.4

Parkeren

Be.pu.

Fa.4 Qu.pa.Fa.10

Fa.5

Qu.pa.

Ac.6

Qu.pa.

Parkeren

Qu.pa.

Fa.12 Qu.pa.

Qu.pa.

Fa.14 Qu.pa.

Qu.pa.

Parkeren

Fa.9

Fa.8

Fa.13 Qu.pa.

Qu.pa.

Pin.syl. Pin.syl. Sor.au. Pin.syl.

H3 Pin.syl.

F01

122

176 F01

175

Sor.au. Qu.pa.

12990m² Be.pu.

Pin.syl.

F01

123

118 Ac.camp.

Qu.pa.

Qu.pa.Qu.pa.Qu.pa.

Qu.pa.

Al.gl.

Sor.au.

*Pa.Ve.

Al.gl.

Pin.syl.

*Ac.ru.

*Ul.lu. *Ul.lu.

*Ul.lu.

Nieuw

V10

Sor.au.

Pin.syl.

B12

Nieuw Nieuw Nieuw

Nieuw

Nieuw Nieuw

B28 B29

Nieuw

6680m² Groen op grond Rijkswaterstaat

B27

Nieuw

F01

235 Nieuw

Ac.camp.

F01 Nieuw 124

169

Nieuw

Nieuw Nieuw

Nieuw

B18

Nieuw Nieuw

Nieuw

Nieuw Nieuw

234

F01

237

B17

B11

B24

Nieuw

B19

Al.gl.

Nieuw

Al.gl.

Nieuw

Al.gl.

B13

Al.gl.

Nieuw

V13

Be.pen. B18 Nieuw

240

V11

Nieuw

B14

Be.pu.

Pin.syl.

Nieuw

Be.pen.

B15

Be.pu. Be.pu.

Al.gl.

H12

H13

Pin.syl.

Be.pu.

F01

116

Ac.camp.

Be.pen.

V14

Nieuw

Pin.syl. Be.pen.

Pin.syl.

Pin.syl. Pin.syl.

H15 Nieuw

B3 Nieuw

Nieuw

Be.pu. Be.pu.

Pin.syl.

Be.pen.

Nieuw

Be.pu.

Nieuw

Pin.syl.

Nieuw

Pin.syl.

Be.pu.

Be.pen. Be.pen.

Nieuw

Pin.syl.

Ac.camp.

Nieuw Nieuw

Be.pu.

B10

Nieuw

Nieuw Ac.camp.

Be.pen.

H11

Be.pu.

119

Nieuw

Be.pen.

Pin.syl. H14

Pin.syl.

Ac.camp. Ac.camp.

Be.pu.

Groen op grond Rijkswaterstaat

Nieuw

Be.pu.

Be.pen.

Fa.syl

Nieuw

13875m² F01

Nieuw

Be.pen.

Be.pu.

Be.pen.

F01

Pin.syl.

Be.pen. Nieuw

Nieuw

Bestemmingsplan 2025 Dagrecreatie: 1.130m² Horeca: 17.150m² Groen: 12.990m²

F01

236

Nieuw

Pin.syl. Nieuw

Pin.syl.

Nieuw

Pin.syl. H10

Pin.syl.

Nieuw

F01

Qu.ro.

Nieuw

Pin.syl.

Be.pen.

Nieuw

Be.pen.

Nieuw

B20 B21

Nieuw

B16

Pin.syl.

Nieuw

Be.pen.

F01

Pin.syl.

Nieuw

Ac.camp.

Nieuw

Be.pen. Nieuw

Nieuw

Pin.syl.

Nieuw

Nieuw Nieuw Nieuw

Nieuw

B22

B25

Nieuw

B26

Nieuw

S4 Ro.pseu.A.

Parkeren

Ac.camp.

Be.pen.

V12

Be.pen.

Sor.au.

Al.gl.

Pin.syl.

Nieuw

Ac.camp

Sty.ja.

Ac.camp

Nieuw

B23

Nieuw

Cr.1

*Ac.ru.

Qu.ro.

Nieuw

Hep.mi.

*Qu.Ko.

*Ul.lu.

Nieuw

Ac.bue.

*Ul.lu.

Qu.ro.

Be.pen.

Ro.pseu.A.

Hotel

Pin.syl.

Dagrecreatie 1130m²

Sor.au.

Nieuw

Ame.lae.B.

Nieuw

Pru.av.

Parkeren

*Ul.lu.

Nieuw

Ro.pseu.A.

Sor.au.

*Qu.tr.

Car.be.

V8 Ac.camp. Ac.camp.

Nieuw

Li.2

Ac.camp. Ac.camp.

*Ul.lu.

Nieuw

Ac.camp

117

Al.gl.

Ac.camp.

*Ac.Cr.

Qu.pa.

F01

Sor.au.

Qu.ro.

Be.pen.

17150m² Horeca

Li.1 *Ac.ru.

Sor.au.

*Ac.Cr.

Sor.au.

*Ac.Cr.

*Qu.pa. F01 115

*Sor.Ma.

Qu.ro.

Hep.mi.

*Ac.Cr.

Be.pen.

Pru.av.

*Ac.Cr.

*Qu.pa.

Parkeren

BRW

Ac.camp.

Parkeren Parkeren

Ca.3

Parkeren Qu.pa.

Qu.pa.

Ca.2 Ame.lae.B.

Sor.au.

Parkeren

Qu.pa. Qu.pa.

Be.pen.

Sty.ja.

Ac.camp

Pru.av. Ro.pseu.A. Ca.4

Ame.lae.B. Ca.1

Sor.au.

F01

Ac.camp.

170

Hep.mi.

*Qu.pa.

Be.pu.

Groen

F01

Ro.pseu.A.

Ac.bue.

Pru.av.

Sor.au.

615

Parkeren

Ame.lae.B.

Qu.pa.

Parkeren F00

Qu.pa.

Pru.av.

Ame.lae.B.

Pru.av.

Fa.2

Fa.7

Pru.av.

Ac.bue.

Pr.Op.

Py.Do.

Ma.El.

Fa.6 Fa.11 Qu.pa.

Qu.pa.

Qu.ro.

Ro.pseu.A. Ac.5

Sor.au. Ma.El.

Sty.ja.

Pru.av.

Ac.bue.

Sty.ja.

Sweet Yellow V4 V3 *Be.pu.

Be.pu.

Ac.camp

Ro.pseu.A.

*Qr.fr.

Ac.camp

Car.be.

Pru.av.

Hep.mi.

Fa.3

Ame.lae.B.

*Be.pu.

Be.pu.

Ac.camp

Ro.pseu.A.

Sor.au.

Goldlane Ac.camp

Ac.2

*Be.pu.

Al.gl. Be.pu.

Al.gl.

Ac.camp

Ac.1 Sty.ja.

Magic Blossom

Pru.av.

Ro.pseu.A.

Redspring

Al.gl. Be.pu.

Ac.bue.

Rosalie

*Be.pu.

Be.pu. Be.pu.

Fa.syl

Py.Do. Fa.1

Pin.syl.

Sor.au. Ac.camp

Qu.ro.

Ac.camp

Pru.av.

Ro.pseu.A.

Ac.camp

239

F01

238

RENVOOI

F01

241

Dagrecreatie Groen Horeca Bebouwing Parkeren Calamiteiten ontsluiting

Kadaster

OPDRACHTGEVER

Hotel van der Valk Eindhoven - Best B.V. ONDERWERP

Nieuwbouw Hotel van der Valk Eindhoven-Best

ONDERDEEL

Bestemmingsplan 2025 + kadaster + landschapsplan

SCHAAL

1:500

WIJZIGING DATUM

GET.

RvH

DATUM

15-09-2025

16-09-2025 19-09-2025

FORMAAT A1

WERKNR. BLADNR.

IR. P.A.M. TEUNISSEN

1736

BES805B

VEURSEWEG 143 2251 AB VOORSCHOTEN TEL. 071-5623388 FAX. 071-5611654 EMAIL: info@teunissen.eu

Berekening tegenprestatie 2025

Tegenprestatie Oppervlaktes bestemming

2017 3173 m² 14027 m² 1402 m² 12765 m² 31367 m²

Boerderij Groen Natuurspeeltuin Horeca Totaal Berekening Grondwaarde nieuwe bestemming Vlgns pg 48 Toelichting bestemmingsplan d.d. 03-04-2017:

Grondwaarde 2017 Bijdrage kwaliteitsverbetering Aanname waarde 'parkeren' Toename horecavlek tbv parkeren Grondwaarde toename 2025

2025 Verschil 0 m² -3173 m² 12990 m² -1037 m² 1130 m² -272 m² 17150 m² 4385 m² 31270 m²

9400 m² Verharding en footprint hotel

Totaal € 3.242.233 € 648.447

per m² € 345 € 51

60% € 4385 m² 4385 x €

(€3.242.233 / 9400)

207 €

907.480

waarde per m² 1500 m² 1000 m² € 300 € 500 m² € 60 €

300.000 30.000

Agrarisch Groen

1700 m² € 5550 m² €

€ €

13.600 5.550

Totaal

8750 m²

€

349.150

€ € €

907.480 349.150 558.330

Berekening Aftrek huidige bestemming Ploegstraat 1 Wonen

Berekening Waardevermeerdering Nieuw Oud Waardevermeerdering Kwaliteitsverbetering Totale tegenprestatie 2017 Extra Totaal

20%

207 =

8 1

€ 111.666 extra ten opzichte van 2017 € € €

648.447 111.666 + 760.113

Residuele grondwaardeberekening Hotel de Valk Op basís van de ons b€cchikbaar qeetelde inilm'ratie hebben we eên Íesadu€le grorldwaaídeberekening gernaakt, Hi*rbij :i!n we êerst uitgÈgaan van cen CEÈ- ! vièrstsrr?nhoiel en 1riS kamers:

aanial dagen 'r15 Priis / KanHexct_ br#

obu rkrrirB:rrrr

1.073 n{

Afittl kanreíE

rEtÈílkunoig

€

95,04

beeettng Jaar orniet hanrêÍE,

:tt-'.', mlait en F&B {ercl. brr} 0.1*, e{en eÍ1 ccrr&ílrtie ( eícl. bt#t 6.;i!r Prkëíen en o€Ílgp {excl. borvl

Hustestir6scornpcnent Huiswetirpslast

€ € €

3.894.893 1.090.570

2#.12Ê

25.016

€ 1.3?1.t+3

€

I 075

rtÍdrtingikcs:n p:rm! Bro t rÉ1. ercndi Tota:l stichtingshosten excl. grcrÉ Resictr

cnd.Í:cÉn.'ir9pd''agÊs ibv WOe ÍbtaceneÍ !0 Í4i

obv rt'eren[bs: v*+troudhg GtoEvc: €C

ï'

,'-ryt ?aÊ € rÍt

€ € €

1.700

lêíla3tl€É'd,rrl bouw hcstl. loít\Ë cn

90.500 15.4:7.5ê0

cncËrserc dmr clw b**kerag6a*isc

Ê :.795.2:8

gibhri!€shDst4 êÍcl. Írd

toerl

Uit de:e regduele berelening bÍijkt Êen grcndwaorde ïan in ïctaal € t,8 miljoen.

Berekeni n g bijd ra ge kwaliteitsverbeteri ng landschap Uitgaande van het gemiddelde van een 4/5 sterren hotel

wordt de grondwaarde

€ 2.7s0.000 9.750m2 à€6,40

Af: aankoop verhard oppervlak

€ -62.400 € 2.687.500

Af; waardevermindering buiten bebouwd oppervlak

t5.467 m2 à€5,40

(€ 6,40 minus € 1,-)

€

-83.522

€ 2.604.078 Bijdrage kwaliteitsverbeterlng landschap

20%

Pagina I van 1

lrr.rr: ra ul rdÊf:tÉl rJppcÍÈge ,,h, yrOZ drtrcËntÊr 201Á: €'1 uit rÍel:xl rJÊÊerbg? ih, WnZ dsrrcan!Ê. :0lr:

1.CC8

ïotoal Bo

Stichjngs kósten per kamer

rirr,trE ltt uit rda|z*k rsporÈgê i!'v 'llíCZ drocancr lC l4

f1.50,3bo Brc per krner

9tichtirgekosten

hcl êeo ichrli(.ir$ r

r4€

Totocl gek 4italiseerde'*aarde

bN.cifiE t hoElpaFíl o{1!ê{hg pÍDgneíe uit r!Ê€oelsrJppoÊg. íFb3b 20t4 J horw.!Ê liÍLi

€

Gek aÊtnli s€Íde,ároíÍíe p,uur

Waaítd m2 6n

2ïri gbo, ru+rcràerdieg t3óo'6vo. !fr'

p€í kíÍrr 55 rÍ4. Ea3l g.bouF !ít'5ÍF?.075 íÉ

€ 520.816

Aanvullins/aanoassine residuele qrondwaardeberekening Hotel de Valk De oorspronkelijke berekening bijdrage kwaliteitsverbetering landschap (LlR) is

gebaseerd op een hotel met 165 kamers. lnmiddels wordt door de inítíatiefnemer een aanpassing voorgesteld met 35 extra kamers. lndien deze kamers dezelfde gemíddelde oppervlakte van 55 m2 bvo hebben als de 165 kamers verandert de

berekening als volgt: O.b.v. de oorspronkelijke berekening bedraagt de gekapitaliseerde

kamer

€

Lt0.44r

Stichtingskosten per kamer

€

93.500

Gemiddelde grondwaarde per kamer

€

16.941

waarde per

€ L8.222.728 16s

Grondwaarde voor 200 kamers af: aankoop verhard oppervlak

€ 3.388.155 ' € -62.400

9.750m2à€6,40

€ 3.325.755 Af: waardevermindering buiten bebouwd oppervlak (€ 6,40 minus € 1,--) 15.467 m2 à € 5,40

€

-83.s22

€ 3.242.233 €

648.447

Eerder berekende bijdrage

€

s20.816

Toename

€

L27.6tt

Bijdrage kwaliteitsverbetering landschap

2Aa/o

Ontwerp 2023

Oppervlaktes bestemming 2017 3173 m² 14024 m² 1402 m² 12765 m² 31364 m²

Boerderij Groen Dagrecreatie Horeca Totaal

2023 Verschil 0 m² -3173 m² 10350 m² -3674 m² 710 m² -692 m² 20020 m² 7255 m² 31080 m²

Berekening Grondwaarde nieuwe bestemming Footprint van bebouwing en het verharde deel van Vlgns pg 48 Toelichting bestemmingsplan d.d. 03-04-2017: 9400 m² infrastructuur

Grondwaarde 2017 Bijdrage kwaliteitsverbetering

Totaal € 3.242.233 € 648.447

Aanname waarde 'parkeren' Toename horecavlek tbv parkeren Grondwaarde toename 2023

Berekening Aftrek huidige bestemming Ploegstraat 1 Wonen

per m² € 345 € 51

60% € 7255 m² 7255 x €

(9400 / 3.242.233)

207 207 =

€ 1.501.430

waarde per m² 1500 m² 1000 m² € 300 € 500 m² € 60 €

300.000 30.000

Agrarisch Groen

1700 m² € 5550 m² €

€ €

13.600 5.550

Totaal

8750 m²

€

349.150

Berekening Waardevermeerdering Nieuw Oud Waardevermeerdering Kwaliteitsverbetering Totale tegenprestatie 2017 Extra Totaal

8 1

€ 1.501.430 € 349.150 € 1.152.280 20%

€ 230.456 extra ten opzichte van 2017 € € €

648.447 230.456 + 878.903

- 47 -

20130173.R03i

PLANUITGANGSPUNTEN

4.1

Ruimtelijke beschrijving Het plan betreft een uitwerking van de Structuurvisie “Groene mantel met rode knopen” naar de “Gebiedsvisie geniale brainportlocatie gebouw op knopen”. Ter plaatse van het plangebied kruisen de ‘rode ladder’ en ‘groene vlinder’ elkaar. Het gebouw is zogezegd één van de rode knopen in de beoogde groene mantel langs de A2. Het markante herkenningspunt in de vorm van een “Brainmarker” is letterlijk conform de ontwerpstructuurvisie geprojecteerd. De langs de Eindhovenseweg-Zuid aanwezige groen- en waterstructuur wordt in het plangebied voortgezet en versterkt door aanleg van water, weide, park en bosschages. Dit sluit goed aan op de faunapassages die onder de A2 door worden aangelegd. Het hoofdgebouw komt op ruime afstand van de weg te staan de beleving van de bouwhoogte vanaf de Eindhovenseweg – Zuid te verzachten. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het streven om de bebouwing aan de Eindhovenseweg – Zuid een kleinschaliger karakter mee te geven ten opzichte van de bebouwing oostelijk hiervan, direct gelegen langs de A50. Direct ten zuiden van het plangebied vindt een ecologische versterking van het Brabants Landschap plaats met moeraskarakter. Nieuwe groene en blauwe structuren in het plangebied kunnen hierop aanhaken, zoals de groenverbinding die de EHS hier verbindt met een recreatieve route en waterlopen.

De mozaïek van het landschap wordt hier verder voortgezet en kleinschaliger gemaakt. Ook in het plangebied is sprake van een verdere mozaïekverdeling. Door secundaire groenstructuren is er sprake van ‘kamers’ die verschillende invullingen krijgen, zoals weide, park, paviljoen, parkeren, water en terras met plaatselijk bijzondere routes, doorzichten en uitzichtmogelijkheden. Het gebouw is op deze wijze een hoog element in een relatief besloten groen en kleinschalig mozaïekveld en daarmee een uitwerking van de Brainport Visie en Criteria voor Ruimtelijke kwaliteit (verticale elementen in het groen). Aan de westzijde is het in aansluiting op het landschap laag. Het parkeren is zo veel mogelijk gecentraliseerd op het perceel en door visuele afscherming van het gebouw zelf en de bomenrijen (die ‘kamers’ vormen) veelal aan het oog onttrokken voor de omgeving.

Figuur 24 Uitsnede uit het Landschapsplan (Hollandschap, december 2015)

- 48 -

4.2

20130173.R03i

Functioneel Het plan voorziet in de realisatie van een hotel met 165 kamers. Voorts zijn in aanvulling hierop ook de volgende functies gedacht: • • • • • • • •

Restaurant Zaalverhuur ten behoeve van vergaderen en congressen Zaalverhuur voor verjaardagen, feestjes en particuliere bijeenkomsten Meetingpoint voor zakelijke afspraken Hotelkamers Bar Wellness Fitness

Ook voorziet het plan in een recreatieve invulling (dagrecreatie) • • • • • • • •

TipTop-locatie (toeristische informatie en toeristisch opstappunt) Verbindingsroute naar omliggende leisure-activiteiten Fietsverhuur Fiets opstap punt Natuurspeeltuin Uitzichtpunt (op bovenste verdieping hotel) Tuinpaviljoen Shuttle service

4.3

Kwaliteitsverbetering van het landschap

4.3.1

Landschapsinvestering De Provinciale Verordening Ruimte regelt dat bij nieuwe initiatieven kwaliteitsverbetering van het landschap dient plaats te vinden, maar schrijft niet voor hoe en in welke mate ontwikkelingen aan de kwaliteit van het landschap moeten bijdragen. De gemeente heeft om medewerking te kunnen verlenen aan ontwikkelingen in het buitengebied de landschapsinvesteringsregeling (LIR) opgesteld. Investeringen in de kwaliteit van bodem/water/natuur/landschap/cultuurhistorie en extensieve recreatie zijn volgens de VR2014 een investering in de kwaliteit van het landschap. In het kader van de Structuurvisie “Groene mantel rode knopen” is de LIR van toepassing op de nieuwe rode vlakken, die maximaal 1/3 van het betreffend kavel beslaan. Het plan voldoet hieraan, het plan heeft een oppervlakte van ca. 28.000 m2, de footprint van de bebouwing en het verharde deel van de infra structuur bedraagt gezamenlijk ca. 9.400 m2. De beoogde ontwikkeling is in het kader van de Landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Best (vastgesteld op 2 september 2013) aan te merken als een categorie 3- ontwikkeling. Dit betreft ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s (op basis van forfaitaire bedragen). Zo veel mogelijk dient te worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing.

Afhankelijk van de basisinspanning is een aanvullende investering nodig, bij voorkeur in de directe nabijheid van het initiatief in de gebieden die in de Structuurvisie “Groene mantel rode knopen” zijn aangeduid als Versterkingsvlakken.

- 49 -

20130173.R03i

De methodiek bestaat uit het terugrekenen van de ‘rode’ ontwikkeling naar euro’s waardestijging. 20% van dit bedrag dient voor landschappelijke kwaliteit te worden geïnvesteerd, maar de gemeente kan dit bedrag aanpassen naar gelang de omstandigheden. Het is in principe de bedoeling zo veel mogelijk op eigen terrein te compenseren. Indien dit niet geheel mogelijk is, is investeren in de directe omgeving gewenst. In figuur 25 (en bijlage 10) is aangegeven op welke wijze de initiatiefnemers de investering op eigen kavels willen doen in de vorm van aanleg van poelen, natuurspeelterrein, heide, vochtige vegetatie en planten van bomen en struiken waarbij het geheel een groene uitstraling krijgt.

Figuur 25 Beoogde situatie op hoofdlijnen (bron: Teunissen Architecten)

Het recreatie- en verblijfcluster, sluit uitstekend aan bij het nabijgelegen vliegveld en de bedrijvigheid in de regio Eindhoven. De recreatieve invulling van het cluster sluit aan bij de aangrenzende groen- en waterstructuren, zoals Best Golf, Aquabest, Nieuwe Heide, het Groene Woud, de Meierij, ’s Heerenvijvers en de daarbij behorende recreatieve structuren.

- 50 -

20130173.R03i

Het plan past goed in de structuurvisie “Groene mantel met rode knopen” genoemde ambitie (pag. 6) door: Landschap • De groen/blauwe structuur van het plan sluit aan bij de structuur van de omgeving, daarmee wordt de leesbaarheid van “de groene mantel” versterkt. • De langs de Eindhovenseweg-Zuid aanwezige groen- en waterstructuur wordt in het plangebied voortgezet en versterkt door aanleg van droge en natte heide en poelen, een natuurspeelterrein en bosschages. • Er wordt bijgedragen aan de ambitie om de bestaande versnipperde restanten van het oude dekzandlandschap te verbinden tot robuuste landschappen met hoge biodiversiteit. Door het terugbrengen van heideorganische oeverlijnen met flauwe taluds. Aangesloten wordt bij de in de structuurvisie beoogde natuurdoeltypen. • De ontwikkeling sluit goed aan op de faunapassages die onder de A2 door worden aangelegd. • Direct ten zuiden van het plangebied vindt een ecologische versterking van het Brabants Landschap plaats met moeraskarakter. In het plan wordt hierop aangesloten door het doortrekken van het landschap in het westelijk deel van het plangebied met droge- en natte heide en het uitbreiden en aanleggen van nieuwe vennen (zie figuur 26). • De mozaïek van het landschap wordt in het plan verder voortgezet.

Door secundaire groenstructuren is er sprake van ‘kamers’ die verschillende invullingen krijgen, zoals genoemde heide en moerassen, bosschages en een amfibiepoel. Aan de westzijde is het in aansluiting op het landschap laag. Het parkeren is zo veel mogelijk gecentraliseerd en vind grotendeels onder het gebouw plaats. Op het perceel is het parkeren door visuele afscherming van het gebouw zelf en de bomenrijen (die ‘kamers’ vormen) veelal aan het oog onttrokken voor de omgeving. • De ontwikkeling gelegen in “de groene vlinder” is gericht op leisure, en regionale dagrecreatie in relatie tot natuur en omgeving. • De groene en blauwe structuur sluit aan bij de structuren in de omgeving en heeft een onderling landschappelijk en ecologisch verband (zie de figuren 26 en 27).

Calamiteiten ontsluiting

3173m² Agrarisch 1402m² Dagrecreatie

14024m²

12765m²

Groen

Horeca

Hotel

13875m² Groen

Bestemmingsplan 2017 Dagrecreatie: 1.402m² Horeca: 12.765m² Groen: 14.024m² Agrarisch: 3.173m² RENVOOI Dagrecreatie Groen Horeca Bebouwing Parkeren Calamiteiten ontsluiting

OPDRACHTGEVER

Hotel van der Valk Eindhoven - Best B.V. ONDERWERP

Nieuwbouw Hotel van der Valk Eindhoven-Best

ONDERDEEL

Bestemmingsplan vastgesteld 2017

SCHAAL

1:500

WIJZIGING DATUM

GET.

RvH

DATUM

23-11-2023

FORMAAT A1

04-12-2024

IR. P.A.M. TEUNISSEN

WERKNR. BLADNR.

1736

BES803A

VEURSEWEG 143 2251 AB VOORSCHOTEN TEL. 071-5623388 FAX. 071-5611654 EMAIL: info@teunissen.eu

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16320534/1