25061.01 - Raadsvoorstel Bestemmingsplan Van der Valk Hotel Best 2023

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 15-12-2025

Onderwerp Bestemmingsplan Van der Valk Hotel Best 2023 (uitbreiding en herziening) Aanleiding Op 3 april 2017 is het bestemmingsplan ‘Van der Valk hotel Best’ door de gemeenteraad vastgesteld om de realisatie van een hotel op het terrein aan de Eindhovenseweg-zuid 144 in Best mogelijk te maken. Na de vaststelling van het bestemmingsplan zijn de inzichten gewijzigd en zijn verschillende wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp en de terreininrichting doorgevoerd. In 2019 is een vergunning verleend voor het oprichten van het hotel waarbij op verschillende punten is afgeweken van het vastgestelde bestemmingsplan. Het betrof een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan waarbij toestemming is verleend om delen van de terreininrichting (parkeerplaatsen) buiten het bestemmingsvlak Horeca aan te leggen binnen de bestemmingen Groen, Recreatie – Dagrecreatie en Wonen/ Agrarisch Gebied. Het bestaande woonhuis op de locatie Ploegstraat 1 zou daarvoor afgebroken moeten worden en de natuurspeeltuin is verplaatst naar een ander deel van het terrein. De reden voor het benodigde extra ruimtebeslag is het kleiner uitvoeren van de parkeergarage onder het hotel. Hotel van der Valk wenst nu het woonhuis op de locatie Ploegstraat 1 bij nader inzien toch te behouden en dit te gebruiken voor de huisvesting van personeel en opslagdoeleinden/fietsenstalling.

Het pand zal worden gesplitst in twee wooneenheden, waarbij in iedere eenheid maximaal vier personen mogen wonen. Het behoud van de woonboerderij heeft tot gevolg dat de terreininrichting opnieuw moest worden aangepast. Het toegepaste bestratingsmateriaal voor de parkeerplaatsen is bovendien anders dan volgens de vergunning was toegestaan. Door deze aanpassingen in de uitvoering is een herziening van het bestemmingsplan en het daaraan gekoppelde landschapsplan noodzakelijk. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024 ter inzage gelegen. Tijdens de inzagetermijn is één zienswijze ontvangen van de provincie Noord-Brabant. De gemeenteraad dient nu te beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Op 1 januari 2024 trad de Omgevingswet in werking en zijn onder andere de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) komen te vervallen. Bestemmingsplannen waarvan het ontwerp voor 1 januari 2024 ter inzage is gelegd, worden op grond van het overgangsrecht zoals opgenomen in de Invoeringswet Omgevingswet, nog volgens de oude wetgeving afgehandeld. Advies 1. Geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop het bestemmingsplan ‘Van der Valk Hotel Best 2023 (uitbreiding en herziening), betrekking heeft; 2.

In te stemmen met de beantwoording van de ingekomen zienswijze van de provincie en de daaruit voorvloeiende aanpassingen zoals opgenomen in de nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan Van der Valk Hotel Best 2023 (uitbreiding en herziening); 3. In te stemmen met de ambtshalve aanpassingen zoals opgenomen in de nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen Bestemmingsplan Van der Valk Hotel Best 2023 (uitbreiding en herziening);

*IN25-02062*

IN25-02062/ Pagina 1 van 6

4. Te bepalen dat voor het opstellen van het bestemmingsplan gebruik is gemaakt van de ondergrond zoals opgenomen in het bestand o_NL.IMRO.0753.bpvanderValk2023-VG01, 5. Het bestemmingsplan Van der Valk Hotel Best 2023 (uitbreiding en herziening), met kenmerk NL.IMRO.0753.BPvanderValk2023-VG01, gewijzigd vast te stellen; 6. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant verzoeken om in te stemmen met vervroegde publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan. Argumenten 1. Het kostenverhaal is geborgd door het sluiten van een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer. In artikel 6.12 van de Wro is opgenomen dat de gemeenteraad gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen voor de gronden waarop een bouwplan is voorgenomen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Alleen als het verhaal van de kosten anderszins verzekerd is, kan worden besloten om geen exploitatieplan vast te stellen. Met het sluiten van een overeenkomst is aan deze voorwaarde voldaan en kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

2. Aanpassingen op grond van de zienswijze van de provincie zijn noodzakelijk om het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het provinciaal beleid. In de zienswijze van de provincie is aangegeven dat het plan niet voldoet aan het provinciaal beleid. Dit betreft zich niet zozeer op de ontwikkeling zelf die wel voorstelbaar wordt geacht. De bezwaren richten zich op de wijze waarop de benodigde tegenprestatie (kwaliteitsverbetering van het landschap) wordt geleverd. Concreet gaat het daarbij om de volgende punten: -

Vergroting van de horecabestemming moet gecompenseerd worden. Wat uit de landschappelijke inpassing uit 2017 niet gerealiseerd wordt door de uitbreiding moet ook worden gecompenseerd.

Mede op basis van deze zienswijze en het vervolgoverleg dat op 17 oktober 2024 heeft plaats gevonden met de provincie, zijn de berekeningen en de inrichtingstekeningen aangepast. Er worden extra bomen en struiken aangeplant, met name op het aangrenzende perceel van Rijkswaterstaat, ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Dit perceelsgedeelte is gelegen binnen het NatuurNetwerkBrabant. In het natuurbeheerplan van de provincie is dit perceel aangeduid als beheertype Dennen, eiken en beukenbos. Het aanplanten van binnen dit beheertype passende bomen en struwelen op deze locatie sluit goed aan op de natuurdoelstellingen van de provincie en er ontstaat een meer samenhangend geheel met het omliggende gebied. De aanpassingen zijn voorgelegd aan de provincie (ambtshalve), in een telefonische reactie (15 oktober 2025) is aangegeven dat zij een (aanvullende) storting in het landschapsfonds een betere oplossing vinden. De extra bomen/beplanting zoals voorgesteld zouden onvoldoende bijdragen aan het versterken van de landschappelijke kwaliteit. Op dit onderdeel blijft er derhalve een verschil van inzicht. De extra beplanting draagt ons inziens wel degelijk bij aan de versterking van de landschappelijke en ecologische waarden van dit gebied. De meer robuuste beplanting (bomen/struwelen) zorgt voor een aantrekkelijk woon- en leefgebied voor verschillende diersoorten.

De terreininrichting draagt dan ook bij aan de realisatie van de groene verbinding, tussen de nieuwe Heide ten oosten van de locatie en de Oirschotse Heide in het zuidoosten, zoals aangegeven in de structuurvisie Buitengebied.

*IN25-02062*

IN25-02062/ Pagina 2 van 6

De reactie van de provincie geeft in ieder geval aanleiding om het bestemmingsplan op onderdelen aan te passen en/of aan te vullen. De bijlagen met betrekking tot de kwaliteitsverbetering/landschapsplan worden vervangen. In de nota van zienswijze en ambtshalve aanpassingen is meer specifiek aangegeven op welke punten het bestemmingsplan gewijzigd moet worden vastgesteld.

3. Ambtshalve aanpassingen zijn noodzakelijk gelet op de eisen die aan een bestemmingsplan gesteld mogen worden. Naast de aanpassingen op basis van de ontvangen zienswijze, moeten er ook nog andere correcties/aanvullingen in het plan worden aangebracht. De begrenzing van het bestemmingsvlak ‘Horeca’ en de functieaanduiding ‘parkeren’ was bijvoorbeeld niet correct op de verbeelding opgenomen. Dit dient aangepast te worden zodat alle erfverharding van het hotel binnen het bestemmingsvlak ‘Horeca’ komt te liggen. De aanduiding ‘natuurspeeltuin’ was niet op de juiste plaats op de verbeelding opgenomen, ook dit dient hersteld te worden bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In toelichting van het bestemmingsplan worden verder de resultaten van de tervisielegging vermeld en wordt kort ingegaan op de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024. In de toelichting en regels zijn verder enkele correcties /aanvullingen aangebracht. Een meer uitgebreide toelichting op de voorgestelde aanpassingen is opgenomen in de Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, zoals opgenomen in de bijlagen bij dit voorstel. Aanpassingen leiden niet tot een verruiming van de gebruik- en/of bouwmogelijkheden op deze locatie.

4. Op grond van artikel 1.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening dient te worden aangegeven welke ondergrond is gebruikt voor het opstellen van het ruimtelijke plan.

*IN25-02062*

IN25-02062/ Pagina 3 van 6

5.1 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening De aanpassingen ten opzichte van het bestemmingsplan uit 2017 zijn aanzienlijk. De verschillen worden voor een groot deel veroorzaakt door de omgevingsvergunning die al in 2019 is verleend, waarbij voor de afwijkingen van het bestemmingsplan een tijdelijke ontheffing is verleend. Met deze vergunning is derhalve vooruitgelopen op een noodzakelijke aanpassing van het bestemmingsplan. Dit neemt niet weg dat in het kader van de onderhavige bestemmingsplanherziening gemotiveerd moet worden waarom de eerder tijdelijk vergunde onderdelen ook permanent aanvaardbaar zijn. Naast de al eerder vergunde afwijkingen is ook sprake van nieuwe ontwikkelingen. Zoals het behoud van de boerderij en in samenhang daarmee een gewijzigde terreininrichting. Hoewel het behoud van de boerderij en het gebruik ten behoeve van de huisvesting van personeel, vanuit een ruimtelijk oogpunt niet bezwaarlijk is, dient ook voor deze aanpassing een aanvullende kwaliteitsverbetering moeten plaatsvinden. Het verlies aan ruimtelijke kwaliteit (afname groen), door het verplaatsen van de parkeerplaatsen die eerder voorzien waren ter plaatse van de woonboerderij, dient gecompenseerd te worden. De parkeerkamers aan de zijde van de Ploegstraat zouden ‘groen’ worden uitgevoerd, met grastegels. Het gebruik hiervan zou ook minder intensief zijn.

Het gebruik van de grastegels was in de praktijk echter toch bezwaarlijk omdat dit niet makkelijk zou lopen, de frequentie van het gebruik toch groter is en het onderhoud daarvan niet praktisch is. De planologische aanvaardbaarheid van de ontwikkeling is uitgebreid beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken. Hieruit volgt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

5.2 Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk beleid ; Met de voorgestelde aanpassingen, in het bijzonder ten aanzien van de noodzakelijke kwaliteitsverbetering, voldoet het plan naar het oordeel van college aan het gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk beleid (zie beantwoording zienswijze 2).

5.3 Belangen van derden worden niet in onevenredige mate aangetast ; De bestemming ‘Horeca’ komt door de gewijzigde terreininrichting dichter bij de woning op het perceel Ploegstraat 1a. Op dit perceelsgedeelte vinden enkel verkeersbewegingen en parkeren van hotelgasten plaats. De afstand tot de woning blijft echter voldoende groot, zodat van een onevenredige aantasting van belangen geen sprake is. De verplaatsing van de natuurspeeltuin was al onderdeel van de verleende omgevingsvergunning in 2019. Aanpassingen met betrekking tot het behoud van de woonboerderij en het gebruik ten behoeve van personeelshuisvesting zijn door de initiatiefnemer, in het kader van de omgevingsdialoog, besproken met de buren. Hiertegen zijn geen bezwaren naar voren gebracht. 6. Verzoek om vervroegde publicatie Gelet op de gewijzigde vaststelling dient het raadsbesluit eerst te worden toegezonden aan Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. Gedeputeerde Staten hebben dan de mogelijkheid om een reactieve aanwijzing te geven. Hiervoor geldt een termijn van zes weken, deze termijn moet eerst worden afgewacht voordat de bekendmaking van het vastgestelde bestemmingsplan mag plaatsvinden en vervolgens de beroepstermijn begint te lopen. Op grond van het provinciaal beleid kan een verzoek worden ingediend om het bestemmingsplan eerder bekend te maken.

Dit verzoek dient expliciet in het raadsbesluit opgenomen te worden.

Risico’s

*IN25-02062*

IN25-02062/ Pagina 4 van 6

Tegen het vastgestelde bestemmingsplan kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld. Dit zou ook door de provincie kunnen worden gedaan, gelet op de ontvangen zienswijze en de (ambtshalve) reactie op de voorgestelde aanpassingen. Kosten en dekking Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken vastgelegd over het verhaal van plankosten en mogelijke planschade. Eventuele planschade komt daardoor voor rekening van de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is hiermee geborgd.

Participatie Het plan is door initiatiefnemers besproken met de eigenaren/bewoners van het aangrenzende terrein. Verder is het ontwerpbestemmingsplan op de voorgeschreven wijze bekend gemaakt, waarbij de mogelijkheid bestond om een zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad. Van deze mogelijkheid is alleen door de provincie gebruikt gemaakt.

Communicatie Via een bekendmaking in het gemeenteblad wordt iedereen geïnformeerd over de vaststelling, de ter inzagelegging van het bestemmingsplan en de mogelijkheid voor het indienen van beroep. De stukken worden ter inzage gelegd bij de receptie van het gemeentehuis. Het plan is digitaal te raadplegen via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. De bekendmaking zal plaatsvinden zodra de instemming van de provincie met vervroegde publicatie is ontvangen of anders uiterlijk zes of zeven weken na de vaststelling van het bestemmingsplan (

Procedure en planning Daags na de bekendmaking van het vastgestelde bestemmingsplan start de beroepstermijn (zes weken). De bekendmaking van het vastgestelde bestemmingsplan vindt zo spoedig mogelijk plaats. Gelet op de gewijzigde vaststelling dient eerst de reactie van de provincie afgewacht te worden voordat gepubliceerd kan worden. Na het verstrijken van de beroepstermijn treedt het bestemmingsplan in werking en kunnen omgevingsvergunningen, bijvoorbeeld voor de verbouwing van de woonboerderij voor personeelshuisvesting, worden afgegeven. Evaluatie nvt

Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen Nummer IN25-05109 IN25-02061 PI24-00187

Titel Nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen Raadsbesluit Zienswijze provincie

Openbaar (ja/nee) ja Ja ja

Geheim wegens (klik hier voor informatie)

Bestemmingsplan BL25-05094 BL25-05095 BL25-05096 BL25-05102

Toelichting Bijlagen bij toelichting Bijlage 1 plattegronden personeelshuisvesting en opslag Bijlage 2a Situatietekening afwijken bestemmingsplan 2019 Bijlage 2b Situatietekening vergunning 2019

Ja Ja

*IN25-02062*

IN25-02062/ Pagina 5 van 6

BL25-05097 BL25-05098 BL25-05147 BL25-05148 BL25-05149

BL25-05158 BL25-05105 BL25-05106 BL25-05107

Bijlage 3 Situatietekening Bijlage 4 Landschapsplan Bijlage 4a Beplantingsplan met extra bomen – heesters Bijlage 4b Beplantingsplan met bosplantsoen -heesters - hagen Bijlage 4c beplantingsplan natuurspeelplaats (attributen, bomen, heesters) Bijlage 4d budgetraming 19-09-2025 Bijlage 5 Akoestisch onderzoek personeelshuisvesting Bijlage 6: stikstofdepostitieberekening Bijlage 7: parkeerberekening Bijlage 8: situatietekening Bijlage 9: Berekening kwaliteitsverbetering Regels (met aanpassingen) ja Bijlagen bij de regels ja Bijlage 1 landschapsplan Bijlage 1a beplantingsplan met extra bomen-heesters Bijlage 1b beplantingsplan met bosplantsoen-heesters-hagen Bijlage 1c beplantingsplan natuurspeelplaats (attributen, bomen,heesters) Bijlage 1d budgetraming Bijlage 2 luchtvaartzone LHcs en vliegfunnel Bijlage 3 luchtvaartzone ILs Bijlage 4 situatie bebouwing verharding en waterberging

BL25-05108

Verbeelding

BL25-05150 BL25-05099 BL25-05100 BL25-05101 BL25-05103 BL25-05152 BL25-05151 BL25-05104 BL25-05155 BL25-05156 BL25-05157

ja

28-10-2025 Burgemeester en wethouders van Best,

M.J.D. Donders- de Leest Burgemeester

Y.Y.M. Hasselman Secretaris

*IN25-02062*

IN25-02062/ Pagina 6 van 6