25032.06 - Bouwsteen 3 - Financiële analyse en risicoduiding

b

g

.I

tk fg

MPG 2024 z j €8 m lj

.Dt b

g

c ’ ft

g m

g t

xpl t t fg z

de risicoreserve grondexploitaties. (€9 3

• De hoogste verliezen worden voorzien bij de grondexploitaties Aarlesche

m lj

)

D jk t t

(€7 7 m lj

). B

p j ct

bb

k

g t

boekwaarde, te weten 66% van het totaal.

afgesloten: Steegsche Velden Oost fase A en Molenstraat. Er zijn geen grondexploitaties voor bedrijventerreinen. Voor de locatie Spoorweglaan-RingwegVogelkers is een anterieure overeenkomst afgesloten.

• Het woningbouwprogramma in de grondexploitaties bestaat uit 1.965 woningen waarvan tot en met 2023 1.153 kavels zijn uitgegeven. De prognose is dat in de periode 2024 tot en met 2029 de overige 812 kavels voor woningen worden uitgegeven. Dit komt neer op een gemiddelde van 135 kavels per jaar.

44 |

Financiële doorkijk • In de vergadering van 12 december 2022 heeft de raad ingestemd met het opstarten van de planontwikkeling voor het realiseren van (sociale) woningbouw in het gebied

ontwikkeling van het plangebied Westzijde. Hiertoe stelt de gemeente een

Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers.

bestemmingsreserve in. De looptijd is van 2024 tot en met 2034.

• De raad heeft de bestemmingsplannen Spoorweglaan en Spoorweglaan-Vogelkers op 16 december 2024 vastgesteld.

Stationsomgeving • Op 16 december 2024 heeft de raad tevens de facilitaire grondexploitatie en het

• Er is momenteel nog geen inzicht in het financiële effect van de ontwikkeling van plangebied Westzijde voor de gemeente.

• Spoorzone Best BV voert de herontwikkeling van de oostzijde van de stationsomgeving uit. De gemeente Best geeft aan dat de gemeente niet als

TAM-omgevingsplan Oostzijde stationsomgeving Best vastgesteld. TAM staat voor

aandeelhouder bij deze BV is betrokken, en dat er ook geen sprake is van leningen,

Tijdelijke Alternatieve Maatregel, en is bedoeld voor situaties waarin nog geen

garantstellingen of financiële inbreng in een andere vorm in deze BV.

omgevingsplan is opgesteld binnen het kader van de Omgevingswet.

45 |

• De gemeente brengt gronden in en gebruikt de verkoopopbrengst daarvan voor de

Financiële doorkijk • Per 1-1-2025 is sprake van twee lopende woningbouw grondexploitaties. Het betreft

Voorraad grond nog niet in exploitatie

• Op de balans per 31-12-2023 van de gemeente Best staat ook onder de materiële t

ct

b

kw

€5 4 m lj

g

.

Veld 7 Moorland-West en gebiedsontwikkeling De Kemmer. Daarnaast is er de grondexploitatie bedrijventerreinen De Scheper 28 met een geringe boekwaarde. De

l

looptijd van de woningbouwlocaties is tot en met 2027 (Moorland) en 2033 (De

betreft strategische gronden die de gemeente in de toekomst zelf kan gaan ontwikkelen of voor ontwikkeling aan een derde kan verkopen. De boekwaarde zal hiermee moeten worden terugverdiend. Is dit niet het geval, dan zal (gedeeltelijke) afwaardering moeten plaatsvinden.

Kemmer). De exploitatie bedrijventerrein loopt tot en met 2028. De grondexploitatie Ekerschot Noord CPO bevindt zich in de afsluitende fase.

• Op 18 juni 2024 is voor Veld 7 Moorland-West een geactualiseerde GREX vastgesteld en op 2 april 2024 voor de locatie De Kemmer-Eindhovensedijk een GREX geopend.

Gemeente Oirschot

Naar verwachting zal in 2025 een nieuwe GREX worden geopend voor de locatie van

Boekwaarde gronden in exploitatie

de basisschool in Middelbeers (St. Jorisstraat 1). Hetzelfde geldt voor De Scheper 2.

Gemeente Oirschot

g x € 1.000

Boekwaarde 31-12-2023

Nog te maken kosten

Nog te realiseren opbrengsten

Resultaat (NCW)

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Af: Voorziening geraamde verliezen Boekwaarde gronden in exploitatie

723

36.352

41.011

-3.936

-142

0

0

Per inwoner

30

B

581 0

0

-142 -4.078

-212

• De boekwaarde van grondexploitatie De Kemmer was op 31 december 2023 relatief g m

laag. Echter, m lj

t

k m t

b t g xpl t t

w c t

k m

j

p

t pl

c c €35 m lj ult

t

€2 5 m lj

w c t, z j

u tg .H

c c €32

w l

g m

c ’

46 |

t

lum

van de bedragen en mogelijke fluctuaties in kosten en opbrengsten als gevolg van marktontwikkelingen. De gemeente verwerft alle gronden en legt de

Tabel 18

t

hoofdinfrastructuur en openbare ruimte aan.

Financiële doorkijk • De markt draait de grondexploitatie en ontwikkelt het vastgoedprogramma binnen de uitgeefbare kavels. De gemeente selecteert een marktpartij als partner voor de

Overhead gemeente Oirschot hoger dan gemeente Best

gebiedsontwikkeling. Daarnaast zal de woningcorporatie als partner bij de

• Kort gezegd behoren alle lasten van de functies gericht op de sturing en

ontwikkeling worden betrokken.

ondersteuning van de medewerkers in het primaire proces tot de overhead kosten.

• Bij het opstellen van de jaarrekening 2023 zijn de grondexploitaties geactualiseerd. Er is één project waar sprake is van een verwacht verlies. Voor dit verlies is de

“

z

g CPO k

c

4.12 Overhead

tN

” à €142.000 pg

m

p

b l

.O c

t

D “N t t

.D

t

z

p 31

c mb

2024 g

m

Raming 2025 (lasten- baten)

in aanmerking komen voor eventuele grondexploitatie.

47 |

BB g

t

p

Bedrag x €1.000

% van de lasten

Bedrag per inwoner

Best

14.480

14,0%

€469

Oirschot

12.525

17,8%

€652

Voorraad grond nog niet in exploitatie • De gemeente Oirschot heeft geen gronden onder de materiële vaste activa staan die

c mm

beide gemeenten inzichtelijk gemaakt.

p €7 9

miljoen.

2023”

p

z m t

.

In het kader van dit onderzoek worden alleen de geraamde kosten van overhead van

maakt gebruik van een algemene reserve Grondbedrijf en Ruimtelijke tw kk l g

O

Tabel 19

Financiële doorkijk • Te zien is dat de lasten van overhead bij de gemeente Oirschot, uitgedrukt in een bedrag per inwoner, hoger zijn dan bij de gemeente Best. De gemeente Oirschot heeft aangegeven zelf al onderzoek te doen naar de opbouw en hoogte van de overheadkosten. • Bij de gemeente Oirschot is te zien (begroting 2025, bijlage 8) dat de gemeente ook bijdragen aan gemeenschappelijke regelingen toerekent aan overhead. Volgens de

toelichting op de taakveld 0.4 overhead (informatie voor derden, IV-3) dienen lasten van gemeenschappelijke regelingen, als vergoeding voor de uitvoering van taken, te worden verantwoord op het taakveld/de taakvelden waar de verbonden partij werkzaam voor is. Dit kan een deel van de verklaring voor de relatief hogere lasten voor overhead zijn. De gemeente Best heeft geen specificatie van de kosten voor overhead in de begroting opgenomen.

48 |

5. Algemene uitkering

49 |

Algemene uitkering 5.1. Algemene uitkering Best en Oirschot

• Gemeenten ontvangen meer dan de helft van hun inkomsten uit het gemeentefonds. Hoeveel geld gemeenten uit het gemeentefonds krijgen, hangt onder meer af van: •

De kosten van gemeenten. Dit zijn bijvoorbeeld kosten die te maken hebben met de sociale structuur (het aantal mensen dat een uitkering krijgt) en de infrastructuur (stedelijkheid, bodemgesteldheid).

•

Het vermogen van de gemeente om zelf belastingen te heffen. Hoe groter de belastinggrondslag (WOZ-waarde), hoe lager de algemene uitkering.

•

De verdeelmaatstaven die het Rijk gebruikt voor de algemene uitkering, zoals het aantal inwoners en de oppervlakte van de gemeente.

Best

Oirschot

Centrumfunctie

Redelijke centrumfunctie

Weinig centrumfunctie

Sociale structuur

Goede sociale structuur

Goede sociale structuur

Mate van stedelijkheid

Matig stedelijk

Weinig stedelijk

Kernen

2

9

Grote woonkernen

1

2

Tabel 20

• De algemene uitkering is te relateren aan inkomsten- en uitgavenclusters. Daaruit komt naar voren hoeveel geld gemeenten op basis van de maatstaven ontvangen

• In Tabel 20 zijn enkele kenmerken van beide gemeenten weergegeven die een rol spelen bij de hoogte van de algemene uitkering.

voor het uitvoeren van taken. Deze zijn onderverdeeld in 2 inkomstenclusters en 9 uitgavenclusters. Bij de inkomstenclusters staan bedragen die in aftrek worden gebracht van de algemenen uitkering, omdat het Rijk ervan uitgaat dat gemeenten deze opbrengsten kunnen realiseren, bijvoorbeeld door het heffen van onroerendezaakbelastingen.

50 |

Algemene uitkering • Uit tabel 21 blijkt dat de algemene uitkering per inwoner in de gemeente Best in Opbouw algemene uitkering 2025 (meicirculaire 2024) o.b.v. Clusters

Tabel 21

51 |

2025 €80 p

inwoner hoger is dan in de gemeente Oirschot.

Best

Oirschot

Verschil

OZB (inkomstenmaatstaven)

-270

-326

56

OEM (overige eigen middelen)

-172

-172

0

Bestuur en ondersteuning

382

396

-14

Sociale basisvoorzieningen

254

215

39

Participatie

260

230

30

Wmo

222

231

-9

Jeugd

333

280

53

Orde en veiligheid

132

120

12

inwoner daalt. De gemeente Oirschot is ook nadeelgemeente, maar ontvangt geen

Onderwijs

131

126

5

suppletie-uitkering, omdat het nog om een gering nadeel (€7,50 per inwoner) gaat.

Sport, cultuur en recreatie

289

252

37

Infrastructuur, ruimte en milieu

288

437

-149

Overig

20

0

20

Totaal per inwoner

1.869

1.789

80

• Dt w

t

€20 p

w

z

kt

uppl t -uitkering die de

gemeente Best ontvangt om het nadelige effect van de herverdeling van het gemeentefonds in de eerste jaren te dempen.

• Eind 2025 wordt de invoering van het nieuwe model geëvalueerd. Dat kan tot gevolg bb

t

lg m

u tk

g

g m

t B t

f 2026 m t €20 p

Algemene uitkering • Andere opvallende verschillen zijn: • De korting die wordt toegepast op de algemene uitkering in verband met

• De hoogte van de algemene uitkering voor de nieuw te vormen gemeente is niet

de zelf te genereren opbrengst onroerendezaakbelastingen is bij de

zomaar te berekenen door de algemene uitkeringen van de huidige twee gemeenten

gemeente Oirschot hoger dan bij de gemeente Best. Dit wordt

bij elkaar op te tellen. Zo zal bijvoorbeeld een vast bedrag per gemeente wegvallen

veroorzaakt doordat de gemiddelde woningwaarde in Oirschot hoger is

doordat het aantal gemeenten zal dalen van twee naar één. Een definitieve

dan in Best, waardoor de gemeente Oirschot bij eenzelfde tarief meer

berekening van de hoogte van de algemene uitkering van de nieuw te vormen

opbrengsten kan genereren.

g m

• Door het grotere oppervlakte van de gemeente Oirschot, ontvangt deze gemeente een hoger bedrag uit het gemeentefonds voor infrastructuur, ruimte en milieu. Hiertegenover staan ook hogere uitgaven. • De gemeente Best ontvangt een hoger bedrag voor jeugdzorg (heeft meer inwoners die jonger zijn dan 18 jaar) en de gemeente Oirschot een hoger bedrag voor Wmo.

52 |

5.2 Hoogte algemene uitkering nieuw te vormen gemeente

t z l pl t

g pt

t ll

“

l g c

”( l

van het wetontwerp voor de herindeling). Deze zal worden vervaardigd door de toezichthouder (Provincie Noord-Brabant).

l

Algemene uitkering 5.3. Frictiekosten en tijdelijke verdeelsleutel herindeling

• Bij het vormen van een nieuwe gemeente krijgen de gemeenten te maken met

• Omdat er in deze fase van het proces ook al kosten worden gemaakt ter

frictiekosten. Voor het opvangen van deze kosten krijgen de twee gemeenten een

voorbereiding op de (besluitvorming tot) herindeling zouden de gemeenten deze

bedrag uit het gemeentefonds, de zogenoemde tijdelijke verdeelmaatstaf

kunnen labelen als frictiekosten. Frictiekosten komen voorafgaand aan de

herindeling.

herindeling ten laste van de exploitatie van de twee gemeenten. Deze kosten kunnen worden gedekt door een onttrekking uit de algemene reserve. Op het

• Frictiekosten zijn lasten die zonder een herindeling niet gemaakt zouden worden en

moment dat de gemeenten de tegemoetkoming voor de frictiekosten uit het

die extra en tijdelijk zijn. Voorbeelden hiervan zijn kosten voor de voorbereiding van

gemeentefonds ontvangen (de tijdelijke verdeelmaatstaf herindeling) kan een

de herindeling, kosten voor de afstemming van beleidsvelden, kosten voor

bedrag ter hoogte van de al gemaakte frictiekosten weer worden toegevoegd aan de

verhuizing en tijdelijke voorzieningen voor huisvesting, kosten voor inhuur van

algemene reserve.

personeel ten behoeve van de herindeling, voorlichtingskosten en kosten voor de integratie van beheerplannen.

• Frictiekosten die na de herindeling worden gemaakt, komen ten laste van de nieuwe gemeente. Frictiekosten mogen niet geactiveerd worden.

• Ook kunnen er frictiekosten zijn gemoeid met een eventuele uittreding uit een gemeenschappelijke regeling. De uittreding moet dan wel een direct gevolg van de herindeling zijn.

53 |

Algemene uitkering 5.4 Tijdelijke verdeelsleutel herindeling

De berekening is als volgt:

• De tijdelijke verdeelmaatstaf herindeling uit het gemeentefonds voorziet in een

•

evenredig aan de betrokken gemeenten uitgekeerd en het restantbedrag in de vier

m

g

t

t lg m

t

•

Jaar voor herindeling:

G m

t B

t € 581.500 G m

•

Eerste jaar van herindeling:

N uwg

m

g m

t

t O

€ 1.858.000

•

Tweede j

l g

N uwg

m

g m

•

Derde jaar van herindeling:

N uwg

m

g m

t

€ 929.000

20% in elk van de daarop volgende jaren).

•

Vierde jaar van herindeling:

N uwg

m

g m

t

€ 929.000

door het aantal gemeenten dat wordt heringedeeld en het aantal inwoners dat daarbij betrokken is. Het bedrag is afhankelijk van de uitkeringsfactor van het jaar voorafgaand aan de herindeling. Het exacte bedrag kan daarom op dit moment nog niet worden berekend. Om een indicatie te geven is onderstaand het bedrag berekend op basis van de uitkeringsfactor 2024 (septembercirculaire 2024).

) + (€ 66 61 *

De uitkering is dan als volgt:

jaar daaropvolgend aan de nieuwe gemeente (40% in het jaar van herindeling en

• Het bedrag van deze tijdelijke verdeelmaatstaf herindeling wordt vooral bepaald

54 |

g) * 1 (

* 1,420 (uitkeringsfactor) = € 5.808.000.

onafhankelijk van de daadwerkelijke omvang van de frictiekosten.

jaar. De uitkering van 20% in het jaar voorafgaand aan de herindeling wordt

tb

19.267) (inwoners Oirschot, gerekend wordt met gemeente met minste aantal inwoners)

tegemoetkoming voor de frictiekosten. Dit is een vast bedrag dat wordt uitgekeerd

• De tijdelijke verdeelmaatstaf herindeling wordt uitgekeerd over een periode van vijf

€ 2.806.000 (

t

€ 929.000

c

t € 581.500

6. Eigen inkomsten

55 |

Eigen inkomsten • De eigen inkomsten van gemeenten bestaan voornamelijk uit de

• Het OZB-tarief in Best is vastgesteld op 0,0868%, met een gemiddelde WOZ-waarde 2024

onroerendezaakbelasting (OZB), rioolheffing en afvalstoffenheffing. Bij herindeling

€428.000. I O c

t l gt

t OZB-tarief op 0,1079%, met een

2024

€501.000. D g g

moeten keuzes worden gemaakt ten aanzien van de hoogte van deze tarieven,

gemiddelde WOZ-w

waarbij voor de heffingen ook de kostendekkendheid en de wijze van

WOZ-waarde zijn afkomstig van de Waarderingskamer.

g m

l

kostentoerekening moeten worden bepaald. Deze tarieven kunnen maximaal • De Vereniging Eigen Huis heeft berekend dat de gemiddelde gemeentelijke

kostendekkend zijn.

w • In onderstaande tabel zijn de gemiddeld te betalen woonlasten 2025 per

l t

N

l

2025 €1.000 b

g

.B

g m

t

z tt

onder, of in geval van Oirschot bij meerpersoonshuishoudens, in de buurt.

huishouden opgenomen. De totale woonlasten voor meerpersoonshuishoudens liggen niet ver uit elkaar. Wel zitten er verschillen in de hoogte van de OZB-aanslag

• In Oirschot is zowel de gemiddelde woningwaarde als het ozb tarief voor woningen

en de heffingen, vooral de afvalstoffenheffing. Voor deze tabel zijn de OZB- tarieven

hoger dan in Best. Dit verklaart de hogere aanslag voor OZB. De gemeente Best

aangehouden zoals deze door de raden vastgesteld in de belastingverordeningen

heeft in de begroting wel rekening gehouden met een jaarlijkse extra

2025 (Best: raad november, Oirschot: raad december 2024).

tariefsverhoging van 4% bovenop de geldende inflatie voor de periode van 2026 t/m

Woonlasten per huishouden 2025 (meerpersoonshuishouden met koopwoning)

Oirschot

Verschil

Onroerendezaakbelasting

372

541

-169

• Bij de rioolheffing rekent Best een vast tarief op basis van een waterverbruik tot en

Rioolheffing

198

252

-54

met 500 m3 waterverbruik. De gemeente Oirschot hanteert een staffel waarbij het

Afvalstoffenheffing

389

230

159

l

Totale woonlasten per meerpersoonshuishouden

959

1.023

-64

Tabel 22

56 |

2029. Best

g t t

f (€168 96)

t

p

g

p

w t

b u k t t 100 m3.

Eigen inkomsten Woonlasten per huishouden 2025 (eenpersoonshuishouden met koopwoning)

• Bij een waterverbruik tussen 100-250 m3 250-500 m3

tt

f €500 52.

u

tt u

f €251 52

bj

2p

Best

Oirschot

Verschil

Onroerendezaakbelasting

372

541

-169

Rioolheffing Afvalstoffenheffing

198 389

169 230

29 159

Totale woonlasten per eenpersoonshuishouden

959

940

19

buk

g b u kt

principe minder dan 100 m3 per jaar. Vanaf 3 personen valt een gezin dan normaal gesproken in het hogere tarief. • De gemeente Oirschot heeft bij de rioolheffing een kostendekkingspercentage van 96%. De gemeente onttrekt het verschil tussen lasten en baten uit de voorziening riolering. Bij afvalstoffenheffing is sprake van 100% kostendekking. Ook de gemeente Best gaat bij beiden heffingen uit van 100% kostendekkendheid. • Voor riolering zijn de lasten per inwoner in Best hoger dan in Oirschot.

• Het tarief afvalstoffenheffing is bij de gemeente Best bijna 70% hoger dan het tarief

Tabel 23

Niet-woningen • De gemeente Oirschot heeft ten opzichte van de gemeente Best relatief veel bedrijven in de gemeente (volgens rekenmodel meicirculaire 2024 van BZK Oirschot

3.125 en Best 3.955). Daarnaast is ook het tarief onroerendezaakbelastingen voor niet woningen in Oirschot hoger dan in Best. Dit resulteert dus ook in een hogere opbrengst. De opbrengst OZB niet-w B t €105 p

w

g

b

gt

O c

t €222 per inwoner

.

van Oirschot. Dit komt ook terug in de kosten per inwoner van afvalinzameling en verwerking, deze zijn in de gemeente Best hoger dan in Oirschot. • Ook bij de totale woonlasten voor eenpersoonshuishoudens is er geen groot verschil tussen beide gemeenten, maar zijn er wel verschillen tussen de hoogte van de OZBaanslag en de heffingen.

57 |

Overige belastingen • De gemeenten Best en Oirschot heffen naast de OZB, afvalstoffenheffing en rioolheffing ook toeristenbelasting. Best heft daarnaast precariobelasting en Oirschot forensenbelasting en reclamebelasting. In beide gemeenten wordt geen hondenbelasting meer geheven.

& Van de Laar. Organisatieadviesbureau met denkers én doeners voor de publieke sector. Resultaatgericht, betrokken en met energie. Zo maken wij impact op maatschappelijke opgaven, bestuurlijke ambities en organisatorische uitdagingen. In de rol van adviseur, onderzoeker, procesbegeleider of door tijdelijk ín uw organisatie te stappen, brengen wij beweging. Zo dragen onze ervaren adviseurs en jonge talenten bij aan een weerbare en wendbare publieke sector.

W j lp b j t k t k m t c ’ publieke organisaties. En we begeleiden processen om organisaties te vitaliseren. Samenwerking of fusie tot stand brengen? Wij helpen bij de vorming, evaluatie en doorontwikkeling. Wij doen kwalitatief en kwantitatief onderzoek naar de effecten van beleid en naar de sterke en verbeterpunten in organisaties en samenwerkingsverbanden.

Wij kraken onze hersens op complexe vragen. Daarbij zijn we scherp in onze analyses. En bieden we concreet handelingsperspectief in onze advisering. We steken ook graag onze handen uit de mouwen om samen met u resultaat te boeken.

Onze passie om direct maatschappelijk impact te maken zetten wij in binnen het sociaal domein. Onder andere door het ‘ t l ’ H m g g J ug . O k lp w j b j de realisatie van de transities op het gebied van klimaat en energie.

Dat doen we bijvoorbeeld door het ontwerpen van passende organisatiestructuren en sturingsconcepten. Door het versterken van leiderschap en het werken aan gewenst gedrag van medewerkers.

Staat uw vraagstuk er niet tussen? Verras ons. Wij laten ons g gut g p t m ’ t publ k m !

& Van de Laar is in vriendschap verbonden met GNGMKRS, ons label voor interim-bemiddeling, executive search & werving en selectie. & Van de Laar B.V. Emmasingel 29-11 5611 AZ Eindhoven 085 – 747 06 18

info@en-vdl.nl en-vandelaar.nl

Lid van de Raad van Organisatieadviesbureaus (ROA).