25026.03 - Meerjarenprognose grondexploitaties 2025

1 van 25

Archiefexemplaar van BL25-01584

- Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025

Inhoudsopgave

1.

2.

3.

4.

5.

Samenvatting

3

1.1

Hoofdlijnen uit de MPG 2025

3

1.2

Visualisatie MPG 2025

5

Inleiding

7

2.1

Grondbeleid in de gemeente Best

7

2.2

Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente

7

2.3

Doel van de MPG: informatie en autorisatie

7

2.4

De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus

8

Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2025

9

3.1

Inleiding

9

3.2

Rente

9

3.3

Verwachte ontwikkeling van de kosten

10

3.4

Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten

10

3.5

Disconteringsvoet

11

3.6

Overzicht en vergelijking parameters

11

Programma en planning in de grondexploitaties

13

4.1

Inleiding

13

4.2

Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag

13

4.3

Woningbouwopgave: het aanbod

13

4.4

Woningbouwprogramma in de grondexploitaties

14

Financiën van de ‘bouwgronden in exploitatie’

15

5.1

Inleiding

15

5.2

Definitie van ‘bouwgronden in exploitatie’

15

5.3

Startpunt van ‘bouwgronden in exploitatie’

15

5.4

Gevolgen van de kwalificatie ‘bouwgronden in exploitatie’

16

5.5

Actualiseren van ‘bouwgronden in exploitatie’

16

5.6

Boekwaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 26,9 mln.

17

5.7

Nog te realiseren kosten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 48,1 mln.

17

5.8

Nog te realiseren opbrengsten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 50,1 mln.

18

5.9

Resultaat van ‘bouwgronden in exploitatie: € 22,5 mln. nadelig (NCW per 1-1-2025)

18

5.10

Voorziening voor verliesgevende ‘bouwgronden in exploitatie’: € 22,9 mln.

19

5.11

Balanswaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 16,0 mln.

19

5.12

Winstneming vanuit ‘bouwgronden in exploitatie’

20

5.13

Overzichten resultaat en cashflow van ‘bouwgronden in exploitatie’

20

1 van 25

6.

7.

Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

22

6.1

Inleiding

22

6.2

Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten

22

6.3

Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers (afgesloten per 31-12-2024)

22

6.4

Gymzaal voor scholen in Dijstraten en Aarlesche Erven

22

Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

23

7.1

Inleiding

23

7.2

Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties: € 7,1 mln.

23

7.3

Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 6,7 mln.

23

7.4

Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 5,9 mln.

24

7.5

Aanvulling ten laste van de vrije algemene reserve: € 0,8 mln.

24

7.6

Cijfermatige recapitulatie

24

8.

Stand van zaken BIE-projecten

25

8.1

Inleiding

25

8.2

Dijkstraten

25

8.3

Aarlesche Erven

25

8.4

Steegsche Velden Oost fase A

25

8.5

Centrumplan

25

8.6

Molenstraat

26

8.7

Steegsche Velden-Noord

26

2 van 25

1. Samenvatting

1.1 Hoofdlijnen uit de MPG 2025 De Meerjarenprognose Grondexploitaties, hierna MPG, geeft jaarlijks een overzicht van de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille en inzicht in de (financiële) ontwikkeling hiervan. De informatie in de MPG 2025 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025. Op hoofdlijnen geeft de actualisatie het volgende beeld van de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille:

Grondexploitatie-portefeuille per 1-1-2025 • In 2024 zijn 2 grondexploitaties afgesloten (Steegsche Velden Oost fase A en Molenstraat). • Per 1-1-2025 zijn er 4 lopende grondexploitaties (BIE)

Bouwgronden in voorbereiding • In 2024 is het voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van de locatie Spoorweglaan-Vogelkers afgesloten. • In 2024 is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van een locatie aan de Veldweg voor de realisatie van een gymzaal en (indien mogelijk) woningen. • Per 1-1-2025 is er dus 1 grondexploitatie in voorbereiding.

Programma in de grondexploitaties (te realiseren vastgoed) • Het woningbouwprogramma in de BIE-projecten bestaat uit 1.963 woningen; per 31-12-2024 zijn hiervan 1.325 kavels uitgegeven (waarvan 172 kavels in 2024). • In de prognose voor de periode 2025 – 2029 is de gronduitgifte voor 638 woningen opgenomen (gemiddeld 128 woningen per jaar). • Het overige programma in de BIE projecten bestaat uit de volgende functies: o Maatschappelijk vastgoed (scholen In Dijkstraten en Aarlesche Erven; per 31-12-2023 zijn alle gronden voor deze functie uitgegeven). o Commercieel vastgoed (detailhandel in het centrum); per 31-12-2024 is nog 1.947 m² voor deze functie uit te geven.

Geïnvesteerd vermogen in de grondexploitaties (boekwaarde) Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in BIE-projecten bedraagt per 1-1-2025 € 26,9 mln. In 2024 is de boekwaarde afgenomen met € 13,7 mln. Dit betekent dat in 2024 per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd. Daarnaast zijn 2 grondexploitaties afgesloten.

Gerealiseerd verlies in 2024 In 2024 zijn 2 grondexploitaties afgesloten met een nadelig resultaat van € 3,3 mln. De getroffen voorziening valt in 2024 vrij.

Prognose van het resultaat van de grondexploitaties per 1-1-2025 • Het geprognosticeerde financiële resultaat van de BIE-projecten is € 22,5 mln. nadelig (NCW per 1-1-2025). • Van de 4 BIE-projecten hebben 3 projecten een nadelig financieel resultaat en 1 project een voordelig financieel resultaat.

Voorziening ter afdekking van het nadelige resultaat en winstneming • Voor het geprognosticeerde nadelige resultaat is volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in de jaarrekening 2024 een voorziening getroffen van € 22,9 mln. • In 2024 is geen (tussentijdse) winst genomen in de grondexploitaties.

3 van 25

Risico’s in de grondexploitaties De risico’s die samenhangen met de BIE-projecten worden ingeschat op € 7,1 mln. Dit is een daling van de inschatting ten opzichte van de MPG 2024 (was € 8,0 mln.). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere inschatting van de risico's in project Aarlesche Erven.

Benodigde weerstandscapaciteit De benodigde weerstandscapaciteit is een optelsom van alle risico’s (minus eventuele voordelige plansaldi) in de grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2025 bedraagt € 6,7 mln. (was € 7,5 mln.). Dit bedrag wordt afgedekt door de risicoreserve grondexploitaties.

Aanvulling weerstandsvermogen vanuit de Vrije algemene reserve Om de risicoreserve grondexploitaties op het benodigde niveau te brengen wordt vanuit de vrije algemene reserve een aanvulling gedaan van € 0,8 mln. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2024.

4 van 25

1.2 Visualisatie MPG 2025

Programma woningen in BIE

Programma niet-woningen in BIE 250

Aantallen woningen per BIE 900

Nog te realiseren woningen (aantallen) 470

800

Realisatie t/m 2024

700 42

Nog te realiseren (prognose)

600

7.000

200 Appartementen 150

Grondgebonden

500 100

626

300

100

5.000

3.000

0

410

200

2.000

206

18 12

0

50

0 69

108 2

1.000 0

2025

2026

2027

2028

Boekwaarde per 1-1 (BIE) – Geïnvesteerd vermogen

2029

2030

2025

2031

2026

2027

2028

2029

2030

Kosten en opbrengsten (BIE)

Kosten, opbrengsten en cashflow BIE 80

Miljoenen

Miljoenen

Nog te realiseren nietwoningbouw (in m2)

4.000

Gemiddelde

400

6.000

60 40

Nog te realiseren kosten en opbrengsten per jaar

€18 €15 €13 €10

20

€8

-

2031

2030

2029

2028

2027

2026

€3

-80

€(8)

-100

€(10) €(13)

-120 Totaal opbrengsten

Totaal kosten

Saldo Cumulatief

5 van 25

Totaal kosten

Totaal opbrengsten

2031

€(5)

2030

2029

2028

2027

€(3)

2026

€-

2025

-60

2025

-40

Totale boekwaarde

-20

€5

2031

Financiën projecten BIE -7.675.000

MPG 2025 €

-7.844.000

Boekwaarde € 9.802.000 € 9.885.000 Een verslechtering van het geraamde resultaat door actualisatie van de nog uit te voeren (civieltechnische) werkzaamheden en raming van de nog te maken plankosten. Aarlesche Erven (BIE) Saldo NCW

€

-€ 4

MPG 2024

MPG 2025

-9.288.000 €

-10.392.000

-€ 8

€ 14 € 10 €8

€2

-4.666.000

Boekwaarde € 4.836.000 € 4.793.000 Een verslechtering van het geraamde resultaat voornamelijk door meerdere factoren. Door de verlenging van de projectperiode met 1 jaar zijn de geraamde plankosten hoger. De geactualiseerde raming van de kosten voor woonrijpmaken zijn hoger. De actualisering van de rekenparameters voor de grondexploitaties hebben per saldo een nadelig financieel effect. Steegsche Velden-Noord (BIE) Saldo NCW

MPG 2024 €

694.000 €

MPG 2025

Boekwaarde € 4.121.000 € 3.889.000 Een verslechtering van het geraamde resultaat door verschillende factoren. De geraamde kosten voor planontwikkeling en civieltechnische werkzaamheden zijn nadeliger dan eerder geraamd. En zijn er kosten toegevoegd voor de afronding van Steegsche Velden Oost fase A. TOTAAL BIE

MPG 2024

MPG 2025

Saldo NCW

€

-20.703.000 €

-22.514.000

Boekwaarde

€

35.912.000 €

26.934.000

Boekwaarde afgesloten projecten

€

4.761.000

Boekwaarde totaal incl. afgesloten projecten

€

40.673.000

Nog te realiseren kosten

Nog te realiseren opbrengsten

388.000

Boekwaarde

Verwacht resultaat (NCW) -/- 22,5 mln. euro 6 van 25

Steegsche Velden-Noord

Boekwaarde MPG 2025

Centrumplan

Boekwaarde MPG 2024

Aarlesche Erven

Saldo NCW MPG 2025

Dijkstraten

Saldo NCW MPG 2024

€0

Steegsche Velden-Noord

€

€ 16

€4

-€ 12

Centrumplan

-4.434.000

MPG 2025

€ 18

€6

-€ 10

-€ 14

€ 20

€ 12

Aarlesche Erven

MPG 2024 €

-€ 2

Dijkstraten

Saldo NCW

€0

-€ 6

Boekwaarde € 17.153.000 € 8.367.000 Een verslechtering van het geraamde resultaat door een combinatie van factoren. Binnen het plangebied zijn inmiddels meerdere woonvelden verkaveld; hierdoor ontstaat een gedetaillerder beeld van de civieltechnische werkzaamheden en de raming van de kosten; de geacualiseerde raming van de nog uit te voeren civieltechnische werkzaamheden is nadeliger dan eerder geraamd. De geraamde opbrengsten uit grondverkoop zijn voordeliger dan eerder geraamd (met name als gevolg van een stijging van de grondprijzen voor de vrije sector). Daarnaast is in 2024 een bijdrage ontvangen van ontwikkelaars voor de aanleg van parkeerplaatsen in het openbare gebied; met deze bijdrage was in de raming geen rekening gehouden. De ontwikkeling van de kostenstijging gedurende de planperiode is nadeliger dan eerder geraamd, als gevolg van de geactualiseerde parameters. Centrumplan (BIE)

€2

Miljoenen

MPG 2024 €

Miljoenen

Dijkstraten (BIE) Saldo NCW

Boekwaarde projecten BIE

Resultaat projecten BIE

2. Inleiding

2.1 Grondbeleid in de gemeente Best De raad heeft het grondbeleid van de gemeente Best vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. Deze nota legt de basis voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het uitvoeren van het grondbeleid in onze gemeente.

Soorten grondbeleid: actief en faciliterend Op hoofdlijnen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, risicodragend, overgaat tot aankopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en verkopen van bouwrijpe grond.

Uitgangspunt van het gemeentelijk beleid: situationeel grondbeleid In de ‘Nota grondbeleid 2015’ heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid zal worden toegepast (= situationeel grondbeleid). 2.2 Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente Volgens het BBV moet het actief grondbeleid (administratief) gescheiden worden van het faciliterend grondbeleid. Met de MPG rapporteren wij over het actieve grondbeleid van de gemeente. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met de grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex). De financiële stand van zaken wordt nader toegelicht in hoofdstuk 5. 2.3 Doel van de MPG: informatie en autorisatie Het doel van de MPG is tweeledig: het verstrekken van informatie over de (financiële) stand van zaken van de grondexploitaties én het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties.

Informatie: de MPG geeft overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille Met de MPG geven wij overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille (een bundeling van de gemeentelijke grondexploitatie-projecten). De MPG wordt jaarlijks opgesteld en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties. De MPG 2025 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 11-2025. De MPG fungeert als een dashboard: op basis van kerninformatie kan een diagnose worden gesteld over de positie van de grondexploitaties. De kerninformatie in de MPG bestaat uit: • Programma het te realiseren vastgoed dat op de uit te geven gronden wordt gerealiseerd; dit is bepalend voor de grondopbrengst van de grondexploitatie-portefeuille. • Boekwaarde het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in de grondexploitatie-portefeuille (het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten). Exploitatie • de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie-portefeuille. • Resultaat de effecten van de actualisatie op het geprognosticeerde financiële resultaat van de grondexploitatieportefeuille. Risico's en weerstandsvermogen • de effecten van de actualisatie op de risico’s van de grondexploitatie-portefeuille en het benodigde weerstandsvermogen.

7 van 25

Autorisatie: door vaststelling van de MPG 2025 worden de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 vastgesteld. Door vaststelling van de MPG worden eveneens de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld en daarmee de benodigde budgetten voor uitvoering van de projecten door uw raad geautoriseerd. 2.4 De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus De MPG is geen wettelijk verplicht document in de gemeentelijke planning- en control cyclus (zoals de jaarrekening en de begroting). Vanwege het (financiële) belang van de grondexploitaties en de relatie met de jaarrekening en de begroting is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ opgenomen dat het college jaarlijks aan de raad rapporteert over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Met de MPG wordt hieraan uitvoering gegeven.

Relatie MPG met de jaarrekening (terugkijken) In de MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2025 is de basis voor de waardering van de gronden in de jaarrekening 2024. De geactualiseerde boekwaarden worden op de balans verantwoord en op basis van de geactualiseerde prognoses wordt beoordeeld of in de jaarrekening voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties moeten worden getroffen of bijgesteld. Daarnaast wordt via de jaarrekening 2024 de risicoreserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) op het benodigde niveau bijgesteld.

Relatie MPG met de begroting en meerjarenraming (vooruitkijken) In de MPG wordt ook vooruitgekeken naar de komende jaren. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2025 geeft inzicht in de nog te realiseren kosten en opbrengsten en het geprognosticeerde financiële resultaat. Deze informatie wordt verwerkt in de lopende begroting 2025 (door vaststelling van de bijbehorende begrotingswijziging W06/2025) en in de nog vast te stellen begroting 2026 en meerjarenraming 2027-2029. Door vaststelling van de begroting(swijziging) stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de projecten.

8 van 25

3. Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2025

3.1 Inleiding Een grondexploitatie heeft een meerjarige looptijd. De factor ‘tijd’ speelt daarom een belangrijke rol bij de bepaling van het resultaat. De kosten en opbrengsten worden gefaseerd over de looptijd en worden doorgerekend met parameters voor rente, kostenstijging, opbrengstenstijging en disconteringsvoet. Het is van belang dat wordt gerekend met reële, marktconforme parameters. Het hanteren van te optimistische of te pessimistische parameters kan van grote invloed zijn op het geprognosticeerde resultaat van een grondexploitatie. Daarom is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ bepaald dat de parameters jaarlijks worden geactualiseerd en worden onderbouwd/toegelicht in de MPG.

Akkoord op inschatting van de parameters door de gemeentelijke accountant De inschatting van de parameters heeft een grote invloed op het verwachte resultaat van de grondexploitaties en de administratieve verwerking hiervan. Daarom is onze inschatting en onderbouwing vooraf besproken met de controlerend accountant. Deze heeft zijn akkoord gegeven aan de parameters voor de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2025. In dit hoofdstuk worden de parameters voor rente, kosten, opbrengsten en disconteringsvoet toegelicht. 3.2 Rente De berekeningswijze van de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente is voorgeschreven in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ van de commissie BBV. Voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties moet gebruik worden gemaakt van de reguliere omslagrente, zoals opgenomen in de notitie Rente van de commissie BBV (óf de specifieke rente van projectfinanciering indien daar sprake van is). Dit is een afwijking ten opzichte van de notitie van 2019, welke van toepassing was op de voorgaande actualisering van de grondexploitaties. In de notitie van 2019 werd voorgeschreven dat de rente moest worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen.

Werkelijke rente 2024 De toegerekende rentelasten betreffen de begrote (bij de begroting) of toegerekende werkelijke (bij de jaarrekening) rentelasten op basis van het rente-omslagpercentage. De omslagrente voor het boekjaar 2024 bedraagt 0,00%. Dit rentepercentage wordt in 2024 aan de grondexploitaties toegerekend als werkelijke rente (over de boekwaarde per 1-1-2024). Het werkelijke rentepercentage voor 2024 is lager dan het geraamde rentepercentage voor 2024 van 0,38%. Dit heeft te maken met de eerdergenoemde gewijzigde regelgeving in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ van de commissie BBV.

Prognose van de rente voor 2025 en volgende jaren Om te voorkomen dat de renteparameter in de meerjarenprognose van de grondexploitatiebegroting elk jaar fluctueert kan een gemeente kiezen voor het rekenen met een stabiel rentepercentage in de meerjarenprognose. Dit betreft dan de rente zoals berekend in het jaar van vaststellen van de grondexploitatiebegroting. Dit rentepercentage mag gehanteerd blijven indien de renteomslag berekend volgens de notitie Rente niet meer afwijkt dan 0,5% boven of onder het initieel vastgestelde rentepercentage. Bij de jaarrekening (realisatie) dient uiteraard de omslagrente zoals berekend volgens de notitie Rente te worden toegepast.

(Bron: notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023), pagina 44). Bij de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2025 rekenen we een stabiel rentepercentage. Dit betekent dat in de prognose het eerder vastgestelde percentage van 0,38% aan de grondexploitaties wordt toegerekend. Dit rentepercentage valt binnen de toegestane bandbreedte van 0,5%.

9 van 25

3.3 Verwachte ontwikkeling van de kosten Voor de inschatting van de parameter voor kostenstijging baseren wij ons op een externe bron: de ‘Outlook grondexploitaties 2025’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. In deze jaarlijkse publicatie worden op basis van onderzoek en diverse bronnen gefundeerde inschattingen gemaakt van de parameters voor grondexploitaties. Belangrijke kostenposten in de grondexploitatie zijn: • Grond-, weg- en waterbouw (GWW): kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de plangebieden. • Plankosten en vtu (voorbereiding, toezicht en uitvoering): de kosten voor producten en de personele inzet om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.

Verwachte kostenontwikkeling grond-, weg- en waterbouw (GWW) De GWW-kosten zullen op de korte en middellange termijn gestaag verder stijgen. De cao-loonsverhogingen zullen zeker op korte termijn leiden tot een stijging van de personeelskosten. De verwachting is dat de materiaalprijzen na de stabiele ontwikkeling in 2024 weer zullen gaan stijgen.

(Bron: Outlook grondexploitaties 2025 – Metafoor ruimtelijke ontwikkeling). Prognose van de GWW-kosten voor 2025 en volgende jaren in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-12025 Voor het jaar 2025 wordt gerekend met een kostenstijging van 4,5%. Voor de jaren 2026 en 2027 wordt gerekend met een kostenstijging van 3,5% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor de betreffende jaren). Voor de periode 2028 en volgende jaren wordt gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar (dit is het langjarige gemiddelde).

Verwachte kostenontwikkeling plankosten en vtu Door de aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en de aanzienlijke bouwopgaven in Nederland blijft de vraag naar ambtelijke capaciteit onverminderd hoog. Gecombineerd met de inflatie leidt dit tot een verdere stijging van de personeelskosten. Om deze reden wordt verwacht dat de plankosten en VTU-kosten op korte en middellange termijn zullen toenemen. Dit betekent dat de plankosten de komende jaren sterker zullen stijgen dan het langjarig inflatiegemiddelde (2%) van de ECB.

(Bron: Outlook grondexploitaties 2025 – Metafoor ruimtelijke ontwikkeling). Prognose van de plankosten en vtu voor 2025 en volgende jaren in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 Voor het jaar 2025 wordt gerekend met een kostenstijging van 5,5%. Voor de jaren 2026 en 2027 wordt gerekend met een kostenstijging van 3,5% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor de betreffende jaren). Voor de periode 2028 en volgende jaren wordt gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar (dit is het langjarige gemiddelde). 3.4 Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten Ook voor de inschatting van de parameters voor opbrengstenstijging baseren wij ons op de ‘Outlook grondexploitaties 2025’. De belangrijkste opbrengstenpost in de grondexploitaties is de opbrengst van de verkoop van bouwrijpe grond voor woningbouw.

Ontwikkeling van de grondwaarde voor woningbouw De waarde van grond voor woningbouw wordt bepaald door de waarde van de woningen (v.o.n.-prijzen) en de stichtingskosten van de woningen (bouwkosten en bijkomende kosten). Het residu is de zogenaamde residuele grondwaarde.

10 van 25

•

Woningmarkt De woningmarkt is oververhit. Hoge lonen en een dalende rente resulteren in een grote vraag naar woningen. Het aanbod bestaande bouw is echter beperkt en de nieuwbouwproductie komt langzaam op gang. Woningprijzen zitten hierdoor in de lift.

•

Stichtingskosten De bouwkosten zijn in 2024 gematigd gestegen. De personeelskosten stegen, terwijl de materiaalprijzen stabiliseerden. Naar verwachting zullen de bouwkosten in 2025 verder stijgen. Ook op middellange termijn verwachten wij een gematigde stijging van de bouwkosten. Extreme bouwkostenstijgingen zoals we de afgelopen jaren hebben gezien voorzien wij niet op korte termijn.

•

Effect op residuele grondwaarden Stijgende nieuwbouwprijzen en bouwkosten leiden per saldo tot een stijging van residuele grondwaarden, omdat de nieuwbouwprijzen harder stijgen dan de bouwkosten.

(Bron: Outlook grondexploitaties 2025 – Metafoor ruimtelijke ontwikkeling). Prognose van de grondwaarde voor 2025 en volgende jaren in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-12025 Voor het jaar 2025 wordt gerekend met de door het college vastgestelde grondprijzen voor 2025 (zie voor toelichting het collegevoorstel d.d. 31-12-2024, IN24-02421 (vastgesteld in de vergadering van 21-1-2025).

Grondwaarde sociale sector woningbouw Voor deze sector is het advies van Metafoor voor een stijging van de grondprijs niet overgenomen. De gemeente Best heeft de hoogste grondprijs voor sociale huurwoningen in de regio (zie notitie MRE poho Ruimte en Wonen d.d. 23-11-2023). Op basis van de comparatieve methode is de grondprijs voor deze sector de afgelopen 3 jaar (2022 -2024) niet verhoogd. Ook voor 2025 heeft het college besloten om deze grondprijs niet te verhogen. Gelet op de relatief hoge grondprijs én de landelijke discussie over de betaalbaarheid van dit segment, vinden wij het niet reëel om in de prognose van een stijging uit te gaan.

Grondwaarde vrije sector woningbouw De grondprijzen voor 2025 voor de vrije sector woningbouw zijn met de volgende percentages verhoogd: middenhuur 1%, betaalbare koop 3,5% en vrije sector overig 9,5%. Voor de periode 2026 – 2027 wordt gerekend met een grondwaarde-stijging van 3,5% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor midden-woningmarktgebieden voor deze periode). Voor de periode 2028 en volgende jaren wordt gerekend met een opbrengstenstijging van 2% per jaar (dit is het langjarig gemiddelde). Als in bouwclaimovereenkomsten andere afspraken zijn gemaakt over de indexering van grondprijzen, dan wordt daar in de grondexploitatie rekening mee gehouden. 3.5 Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat van de grondexploitatie op contante waarde te berekenen. In de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ van de commissie BBV is de hoogte van de disconteringsvoet voor alle gemeenten gelijk gesteld en voorgeschreven op 2%. Dit is gerelateerd aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. 3.6 Overzicht en vergelijking parameters Onderstaande tabel geeft een samenvattend overzicht van de gehanteerde parameters in de MPG 2025 (en een vergelijking met de gehanteerde parameters in de MPG 2024).

11 van 25

12 van 25

4. Programma en planning in de grondexploitaties

4.1 Inleiding Een grondexploitatie is gericht op de transformatie van gronden tot bouwrijpe grond om hierop de realisatie van een programma (vastgoed) mogelijk te maken. Aan een grondexploitatie zit dus altijd een bouwprogramma gekoppeld. Het te realiseren programma is bepalend voor de opbrengstpotentie van de grondexploitaties.

Het programma in de grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen Het bouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen. Dit hoofdstuk geeft daarom inzicht in de woningbehoefte op korte, middellange en lange termijn. Deze behoefte wordt afgezet tegen het aanbod in de gemeentelijke grondexploitaties (korte en middellange termijn). Het doel hiervan is om te constateren dat er kwantitatief en kwalitatief aansluiting is tussen vraag en aanbod. Leidende principes zijn de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognoses en de uitkomsten uit regionale woonbehoefteonderzoek. Op het niveau van de locatieontwikkeling toetst de gemeente aan de kwantitatieve en kwalitatieve kaders uit het Afsprakenkader Wonen SGE, het verstedelijkingsakkoord SGE en de regionale Woondeal Zuidoost Brabant. Grotere plannen legt de gemeente voor aan het regionaal coördinatieteam Wonen (toets aan de ‘Brainport principes’), waarin ook de provincie is vertegenwoordigd. 4.2 Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag De grote lijn die uit de onderzoeken van de afgelopen jaren naar voren komt is dat de komende decennia sprake is van een grote vraag naar woningen. Dit is enerzijds het gevolg van bevolkingsgroei, vooral door binnen- en buitenlandse migratie. Anderzijds door een grote groei van het aantal huishoudens.

De vraag naar woningen is de afgelopen 10 jaar hierdoor steeds verder toegenomen. De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose lieten in 2020 nog zien dat deze vraag na 2030 enigszins zou gaan afvlakken. De prognose van 2023 laat zien dat het moment dat de vraag gaat afvlakken pas na 2040 zal plaatsvinden. De groeiende vraag heeft daarnaast ook te maken met het feit dat de afgelopen 10 jaar de realisatie van het aantal nieuwbouwwoningen achter is gebleven bij de vraagontwikkeling. Dit heeft geleid tot een groeiend woningtekort. 4.3 Woningbouwopgave: het aanbod

Regionale woningbouwopgave Het Rijk, de provincie, de SGE-gemeenten en de twee betrokken waterschappen hebben in 2022 het Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven ondertekend. Het bevat kwalitatieve kaders (Brainport Principes en woonmilieus) en kwantitatieve kaders (aantallen, huur-/koop-/prijssegmentering) om aan de woningvraag in de regio te voldoen. Uitgangspunt van het akkoord is om in ieder geval de realisatie van 62.000 woningen en 72.000 arbeidsplaatsen mogelijk te maken in 20 jaar tijd. Twee derde hiervan landt in Eindhoven, het overige in de omliggende gemeenten in het SGE.

Gemeentelijke woningbouwopgave De opgave voor Best bedraagt op basis van het Verstedelijkingsakkoord voor de periode 2020 - 2040 in totaal 4.100 woningen. Hiermee wordt gebouwd voor zowel de lokale als regionale behoefte. Belangrijk voor Best zijn de locaties Aarlesche Erven, Stationsomgeving en Boomgaard, waarvan de eerste twee deel uitmaken van de in de regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (9 maart 2023) benoemde sleutelprojecten. In deze Woondeal is voor de gemeente Best een minimale opgave benoemd van bruto 1.765 woningen voor de periode 2022 tot en met 2030. Een flink deel van deze woningen wordt gerealiseerd in de gemeentelijke grondexploitaties.

Beethovenproject Vanuit de Beethovendeal tussen Rijk en regio volgt de afspraak om woningbouw te versnellen om tegemoet te komen aan de grote vraag. Het gaat om woningbouw die gepland staat na 2030 naar voren te halen. Voor Best kan deze versnelling met name gerealiseerd worden in Boomgaard en Steegsche Velden West. 13 van 25

4.4 Woningbouwprogramma in de grondexploitaties In onderstaande tabel is het gerealiseerde en nog te realiseren woningbouwprogramma in de grondexploitaties per jaarschijf weergegeven. Het betreft de kavelverkoop van het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de categorie ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE). Realisatie

WONINGBOUW Totaal

t/m 2023

Realisatie 2024

Totaal

Nog te realiseren (prognose) 2025

2026

2027

2028

2029

143

118

44

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dijkstraten - ggb

606

604

0

604

2

Dijkstraten - app

62

22

0

22

40

Steegsche Velden Oost fase A - ggb

206

193

13

206

Centrumplan - app

30

12

0

12

Molenstraat - ggb

19

19

0

19

18

Molenstraat - app

50

50

0

50

Aarlesche Erven - ggb

880

253

157

410

33

132

Steegsche Velden-Noord - ggb

110

0

2

2

66

42

1.963

1.153

172

1.325

141

174

161

118

44

128

128

128

128

128

Totaal BIE Gemiddeld aantal woningen per jaar in prognose Aantallen naar woningtype Grondgebonden

93%

1.821

1.069

172

1.241

101

174

143

118

Appartementen

7%

142

84

-

84

40

-

18

-

-

1.963

1.153

1.325

141

174

161

118

44

Totaal

172

44

Het gemeentelijk woningbouwprogramma past binnen de regionale afspraken Voor de periode 2025 tot en met 2029 zijn in de gemeentelijke grondexploitaties nog 638 te realiseren woningen opgenomen. Het woningbouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties past in aantallen ruim binnen de regionale afspraken. Er is ruimte voor particuliere initiatieven of toekomstige gemeentelijke projecten.

Uitgifte kavels: raming versus realisatie 2024 In de MPG 2024 werd ervan uitgegaan dat er in 2024 vanuit diverse projecten grond zou worden verkocht voor de realisatie van 160 woningen (140 grondgebonden woningen en 20 appartementen). In werkelijkheid zijn er in 2024 172 kavels verkocht (grondgebonden woningen in Aarlesche Erven, Steegsche Velden Oost fase A en Steegsche Velden Noord).

14 van 25

5. Financiën van de ‘bouwgronden in exploitatie’

5.1 Inleiding Per 1-1-2025 kwalificeren 4 projecten als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE). Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) geeft regels voor het opstellen, actualiseren en herzien van grondexploitaties en de verslaglegging daarover in begroting en jaarrekening. Deze regels zijn uitgewerkt in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’. De regels moeten leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en behoedzaamheid. 5.2 Definitie van ‘bouwgronden in exploitatie’ Bouwgrond in exploitatie heeft betrekking op gemeentelijke gronden die zich in een transformatieproces bevinden. Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ scherp gedefinieerd:

Gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Wat is een grondexploitatie? Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering), rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan (beoordelen, kiezen, besluiten). Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering (budgetteren, volgen, verschillen analyseren en afrekenen). 5.3 Startpunt van ‘bouwgronden in exploitatie’ Het startpunt van BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

BIE-projecten per 1-1-2025 Per 1-1-2025 heeft de gemeente 4 projecten in de grondexploitatie-portefeuille die kwalificeren als BIE: • Dijkstraten • Aarlesche Erven • Centrumplan • Steegsche Velden-Noord

In 2024 zijn 2 BIE-projecten afgesloten • Steegsche Velden Oost fase A In 2024 zijn de laatste 13 kavels in het plangebied uitgegeven. De beperkte resterende kosten voor woonrijp maken zijn meegenomen in het aangrenzende plangebied Steegsche Velden-Noord. In het project zijn 206 woningen gerealiseerd voor diverse doelgroepen. Per 31-12-2024 sluit de grondexploitatie met een nadelig resultaat van € 2.588.000. Hiervoor is een voorziening getroffen. • Molenstraat In project Molenstraat worden de resterende 2 kavels niet meer uitgegeven. De gronden worden ingezet voor het optimaliseren van de ontsluiting van het stationsgebied. In het project zijn 50 appartementen en 19 grondgebonden woningen gerealiseerd. Per 31-12-2024 sluit de grondexploitatie met een nadelig resultaat van € 712.000. Hiervoor is een voorziening getroffen.

15 van 25

Looptijd grondexploitaties (31-12) G06 Steegsche Velden Noord G05 Molenstraat G04 Centrumplan G03 Steegsche Velden Oost fase A G02 Aarlesche Erven G01 Dijkstraten 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

5.4 Gevolgen van de kwalificatie ‘bouwgronden in exploitatie’ De kwalificatie BIE heeft volgens het BBV gevolgen voor de rubricering op de gemeentelijke balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Rubricering op de balans: vlottende activa onder de voorraden Volgens het BBV moeten bouwgronden in exploitatie worden verantwoord als vlottend actief onder de voorraden, meer specifiek als onderhanden werk.

Waardering van de gronden op de balans: vervaardigingsprijs (of duurzaam lagere marktwaarde) Wanneer grond kwalificeert als BIE, vindt waardering op de balans plaats tegen de vervaardigingsprijs. Dit betekent dat naast de verkrijgingsprijs van de grond, ook de overige kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grond kunnen worden geactiveerd.

Kostentoerekening: volgens kostensoortenlijst Omgevingsbesluit Voor de vervaardigingskosten die aan BIE kunnen worden toegerekend moet worden aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Omgevingsbesluit. Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend. 5.5 Actualiseren van ‘bouwgronden in exploitatie’ Om inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken in de grondexploitaties worden deze jaarlijks geactualiseerd. Dit is een eis vanuit het BBV. Een geactualiseerde grondexploitatie kan leiden tot een ander resultaat. Van actualisering is sprake als de uitvoering van het project binnen de vastgestelde kaders plaatsvindt. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde. Vervolgens worden de grondexploitaties geactualiseerd aan de hand van de 5 P’s: •

Parameters de rekenkundige uitgangspunten voor kosten- en opbrengstenstijgingen, rente en disconteringsvoet.

•

Programma het te realiseren vastgoed (woningen, bedrijven, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen).

•

Planning de fasering van het project in de tijd; vertraging of versnelling heeft effect op de kosten en opbrengsten, en dus op het resultaat.

•

Prijspeil 16 van 25

de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd naar het prijspeil 1-1-2025. •

Prijs de grondopbrengsten van het programma; de grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld.

Zo ontstaat een geactualiseerde en onderbouwde prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties. Indien noodzakelijk worden op basis van deze prognose voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties getroffen of bijgesteld óf tussentijdse winsten genomen. In onderstaande paragrafen geven wij een financieel beeld van de BIE-portefeuille op basis van de actualisatie per 1-1-2025. 5.6 Boekwaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 26,9 mln. Een belangrijk onderdeel van de financiële positie van het ‘gemeentelijk grondbedrijf’ betreft de ontwikkeling van de boekwaarde. De bruto boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en de gerealiseerde opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. Over de boekwaarde wordt rente berekend, welke ten laste komt van de grondexploitaties. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. De boekwaarde per 1-1-2025 bedraagt € 26.934.000 (was € 40.673.000 per 1-1-2024).

Mutaties in 2024 De verlaging van de boekwaarde in 2024 € 13.739.000 wordt veroorzaakt door: • In 2024 zijn in de projecten per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd (met name als gevolg van grondverkopen in project Aarlesche Erven). Hierdoor is de boekwaarde gedaald met € 10.439.000. • In 2024 zijn 2 projecten afgesloten (Steegsche Velden Oost fase A en Molenstraat). Hierdoor is de boekwaarde gedaald met € 3.300.000.

Prognose ontwikkeling boekwaarde De prognose op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 laat een verdere daling van de boekwaarde in de komende jaren zien. Dit betekent dat naar verwachting in de komende jaren meer opbrengsten dan kosten worden gerealiseerd. De geprognosticeerde opbrengsten zijn echter niet voldoende om de boekwaarde in zijn geheel terug te verdienen; er resteert dus een nadelig saldo (zie onderdeel 5.9). 5.7 Nog te realiseren kosten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 48,1 mln. Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende investeringen (kostensoorten): verwerving, tijdelijk beheer, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht en rente. In 2024 bedragen de gerealiseerde kosten € 4.079.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 worden de nog te realiseren kosten voor de resterende looptijd geraamd op € 48.138.000.

Nog te realiseren kosten (in €/mln) € 50,00

€ 40,63

€ 40,00 € 30,00 € 20,00 € 10,00 €-

€ 0,54 G01 Dijkstraten

G02 Aarlesche Erven

17 van 25

€ 2,50

€ 4,48

G04 Centrumplan

G06 Steegsche Velden Noord

5.8 Nog te realiseren opbrengsten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 50,1 mln. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. In 2024 bedragen de gerealiseerde opbrengsten € 14.518.000 (grondverkopen in projecten Aarlesche Erven, Steegsche Velden Oost fase A en Steegsche Velden Noord). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 worden de nog te realiseren opbrengsten over de resterende looptijd geraamd op € 50.130.000.

Nog te realiseren opbrengsten (in €/mln) € 37,06

€ 40,00 € 30,00 € 20,00

€ 8,78

€ 10,00

€ 2,26

€ 2,04

€G01 Dijkstraten

G02 Aarlesche Erven

G04 Centrumplan

G06 Steegsche Velden Noord

5.9 Resultaat van ‘bouwgronden in exploitatie: € 22,5 mln. nadelig (NCW per 1-1-2025) Het resultaat van een grondexploitatie wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde (NCW). In deze MPG wordt het resultaat op NCW uitgedrukt. Dit is noodzakelijk om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen (correctie voor de verschillen in looptijd). De NCW wordt berekend door bij de gerealiseerde boekwaarde de nog te realiseren kosten en opbrengsten over alle toekomstige jaarschijven op te tellen en deze vervolgens contant te maken met een disconteringsvoet (2%, voorgeschreven in het BBV). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 wordt het resultaat van de grondexploitaties geraamd op € 22.514.000 nadelig op NCW (resultaat per 1-1-2024 was € 23.938.000 nadelig op NCW). RESULTAAT Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Resultaat jaarrekening 2023 NCW 1-1-2024

Resultaat jaarrekening 2024 NCW 1-1-2025

Verschil

-€ 7.674.809 -€ 9.288.043 -€ 4.433.674 € 693.922 -€ 20.702.604

-€ 7.843.992 -€ 10.391.525 -€ 4.666.491 € 387.930 -€ 22.514.078

-€ 169.183 -€ 1.103.482 -€ 232.817 -€ 305.992 -€ 1.811.474

Lopende projecten per 1-1-2025 -

G01

Dijkstraten

-

G02

Aarlesche Erven

-

G04

Centrumplan

-

G06

Steegsche Velden Noord Subtotaal BIE

Resultaat Resultaat jaarrekening 2023 jaarrekening 2024 NCW 1-1-2024 Boekwaarde bij afsluiting Afgesloten projecten in 2024 -

G03

Steegsche Velden Oost fase A

-

G05

Molenstraat

-€ 2.726.921 -€ 508.430 -€ 3.235.351 -€ 23.937.956

18 van 25

-€ 2.588.495 -€ 712.065 -€ 3.300.560

€ 138.427 -€ 203.635 -€ 65.208

Toelichting op bovenstaande tabel •

•

In 2024 zijn 2 grondexploitaties (Steegsche Velden Oost fase A en Molenstraat) afgesloten. Deze projecten sluiten per 31-12-2024 met een nadelig resultaat van € 3.301.000. De hiervoor getroffen voorziening valt in 2024 vrij. Na afsluiting van bovenstaande grondexploitaties resteren er per 1-1-2025 nog 4 actieve grondexploitaties. Het verwachte nadelige resultaat van deze grondexploitaties bedraagt per 1-1-2025 € 22.514.000.

5.10 Voorziening voor verliesgevende ‘bouwgronden in exploitatie’: € 22,9 mln. De boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten (voornamelijk uit grondverkoop). Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om de toekomstige verliezen op te vangen. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 worden de nadelige planresultaten geraamd op € 22.902.000 (dit is exclusief het positieve planresultaat van Steegsche Velden Noord). Voor dit bedrag is in de jaarrekening 2024 een voorziening getroffen. Daarnaast bedraagt het nadelige resultaat van de 2 afgesloten projecten € 3.301.000. Daarmee komt de totale voorziening in de jaarrekening 2024 op € 26.203.000. De voorziening n de jaarrekening 2023 bedroeg € 24.632.000. De verhoging van de voorziening met € 1.571.000 komt in 2024 ten laste van de Risicoreserve grondexploitaties.

VOORZIENING Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Voorziening jaarrekening 2023 31-12-2023

Voorziening jaarrekening 2024 31-12-2024

Verschil

€ 7.674.809 € 9.288.043 € 4.433.674 €0 € 21.396.526

€ 7.843.992 € 10.391.525 € 4.666.491 €0 € 22.902.008

€ 169.183 € 1.103.482 € 232.817 €0 € 1.505.482

€ 2.726.921 € 508.430 € 3.235.351

€ 2.588.495 € 712.065 € 3.300.560

-€ 138.427 € 203.635 € 65.208

€ 24.631.877

€ 26.202.567

€ 1.570.690

Lopende projecten per 1-1-2025 -

G01

Dijkstraten

-

G02

Aarlesche Erven

-

G04

Centrumplan

-

G06

Steegsche Velden Noord Subtotaal BIE

Afgesloten projecten in 2024 -

G03

Steegsche Velden Oost fase A

-

G05

Molenstraat

Toelichting op bovenstaande tabel Bovenstaande tabel laat een benodigde voorziening van € 26.203.000 zien. Deze voorziening bestaat uit de volgende onderdelen: • Een bedrag van € 3.301.000 ter dekking van het nadelige resultaat van de 2 afgesloten grondexploitaties in 2024 (Steegsche Velden Oost fase A en Molenstraat). Dit verlies is in 2024 genomen en in de jaarrekening 2024 verwerkt. • Een bedrag van € 22.902.000 ter dekking van de per 1-1-2025 lopende verliesgevende grondexploitaties. 5.11 Balanswaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 16,0 mln. De balanswaarde per 1-1-2025 van de grondexploitaties bestaat uit de boekwaarde (€ 26.934.000) verminderd met de getroffen voorzieningen per 1-1-2025 (€ 22.902.000). De balanswaarde per 1-1-2025 bedraagt dus € 4.032.000 (balanswaarde per 1-1-2024 was € 16.041.000).

19 van 25

5.12 Winstneming vanuit ‘bouwgronden in exploitatie’ In de BBV-richtlijnen is de methode voorgeschreven voor het tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitaties. Het nemen van tussentijdse winst is geen keuze maar een verplichting (realisatiebeginsel). Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden (voorzichtigheidsbeginsel). Voor het bepalen van de tussentijdse winst is de ‘percentage of completion’ (poc)-methode voorgeschreven. Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie verkeert. Naar rato van de voortgang van het project moet tussentijds winst worden genomen. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Winsten uit grondexploitaties worden afgedragen aan de Risicoreserve grondexploitaties (en verliezen worden aan deze reserve onttrokken).

Geen tussentijdse winstneming in 2024 Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 wordt voor project Steegsche Velden Noord een positief resultaat geraamd. Vanwege het voorzichtigheidprincipe (geringe geraamde winst en de nodige onzekerheid vanwege de looptijd van het project) wordt in 2024 geen tussentijdse winst genomen (dit is afgestemd met de accountant).

Prognose tussentijdse winstneming in 2025 en volgende jaren Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 wordt voor project Steegsche Velden Noord een winst verwacht. Indien tussentijdse winst kan worden genomen zal deze zal worden afgedragen aan de Risicoreserve grondexploitaties. 5.13 Overzichten resultaat en cashflow van ‘bouwgronden in exploitatie’

Schema opbouw resultaat BIE Het onderstaande overzicht laat de schematische opbouw van het resultaat van de bouwgronden in exploitatie per 1-1-2025 zien.

Grafiek cashflow BIE In onderstaande grafiek wordt de cashflow van de BIE weergegeven. Cashflow (kasstroom) is het verschil tussen de jaarlijkse kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie. De cashflow grafiek geeft inzicht in het financieringsverloop van de grondexploitatie-portefeuille en wordt gebruikt voor de liquiditeitsprognose. Cashflow staat los van winst of verlies.

20 van 25

Miljoenen

Kosten, opbrengsten en cashflow BIE 80 60 40 20 -

2031

2030

2029

2028

2027

2026

-60

2025

-40

Totale boekwaarde

-20

-80 -100 -120 Totaal opbrengsten

Totaal kosten

21 van 25

Saldo Cumulatief

6. Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

6.1 Inleiding Het ontwikkelen van een locatie en het openen van een grondexploitatie heeft voorbereiding nodig. Inherent aan de voorbereidingsfase is dat er nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld waar de voorbereidingskosten aan kunnen worden toegerekend. Het BBV biedt de mogelijkheid om deze voorbereidingskosten (onder voorwaarden) te activeren onder de immateriële vaste activa. 6.2 Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten Om te voorkomen dat een veelheid aan voorbereidingskosten wordt geactiveerd zonder dat er een concreet perspectief bestaat op de ontwikkeling van een locatie, zijn hier een aantal voorwaarden aan verbonden: • De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst. • De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en worden opgenomen in de desbetreffende BIE óf worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. • Plannen tot ontwikkeling van een locatie waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben (raadsbesluit). 6.3 Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers (afgesloten per 31-12-2024) In de vergadering van 12 december 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 300.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van locatie Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers.

Met dit besluit kwalificeert dit project als ‘bouwgrond in voorbereiding’. De kosten worden geactiveerd en opgenomen in een (eventueel) later vast te stellen grondexploitatie.

Gerealiseerde voorbereidingskosten in 2024 In 2024 is voor een bedrag van € 77.000 aan voorbereidingskosten gemaakt. Dit betreft voornamelijk kosten voor het voorbereiden van het bestemmingsplan en kosten voor planontwikkeling. Daarmee komt de boekwaarde per 31-12-2024 op € 178.000.

Het voorbereidingskrediet is per 31-12-2024 afgesloten. In 2024 is de strategie voor de ontwikkeling van deze locatie gewijzigd van actief grondbeleid naar faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente niet meer zelf investeert in deze ontwikkeling, maar de particuliere ontwikkelaar faciliteert. De boekwaarde per 31-12-2024 wordt ten laste van het jaarresultaat 2024 gebracht. De gemeente verkoopt de gemeentelijke gronden aan de ontwikkelaar en brengt een exploitatiebijdrage (verhaal van gemeentelijke kosten) in rekening. 6.4 Gymzaal voor scholen in Dijstraten en Aarlesche Erven In de vergadering van 10 december 2024 heeft het college een voorbereidingskrediet van € 100.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van een locatie aan de Veldweg. Dit voorbereidingskrediet wordt via de 1e financiële rapportage 2025 aan uw raad ter vaststelling voorgelegd. Voor deze locatie wordt onderzocht of de realisatie van een gymzaal voor de scholen in de wijken Dijkstraten en Aarlesche Erven mogelijk is. Daarnaast wordt onderzocht of op deze locatie een aantal woningen kan worden gerealiseerd.

Gerealiseerde voorbereidingskosten in 2024 In 2024 is voor een bedrag van € 1.500 aan voorbereidingskosten gemaakt. Daarmee komt de boekwaarde per 31-12-2024 eveneens op € 1.500.

22 van 25

7. Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

7.1 Inleiding Het voeren van een actief grondbeleid en het transformeren/exploiteren van gronden brengt risico's met zich mee. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Op basis van de uitkomsten van een risicoanalyse is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald. De benodigde weerstandscapaciteit geeft aan wat de omvang van de Risicoreserve grondexploitaties moet zijn. Dit wordt vervolgens vergeleken met het beschikbare weerstandsvermogen. In dit hoofdstuk lichten wij de risico’s van de grondexploitaties en de afdekking in het weerstandsvermogen toe. 7.2 Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties: € 7,1 mln. De grondexploitaties worden doorgerekend op basis van diverse aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de grondexploitaties. Bewegingen rondom deze aannames kunnen het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden, en zijn dus een risico. In het kader van risicomanagement inventariseren wij periodiek de risico’s die verbonden zijn aan de gemeentelijke grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 worden de risico’s ingeschat op € 7.089.000 (was € 7.960.000).

De verlaging van het risicobedrag met € 871.000 is grotendeels het gevolg van lagere risico-inschattingen in de project Aarlesche Erven). De risico’s worden onderverdeeld in projectrisico’s en marktrisico’s.

Projectrisico’s

Projectrisico’s zijn risico’s die optreden bij een specifiek project. Voorbeelden hiervan zijn een hindercirkel of een juridische procedure die betrekking heeft op het project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren (wegnemen of verkleinen). De projectrisico’s worden in beeld gebracht met de kans x impact-methode. Deze methode bestaat uit twee elementen: de impact (omvang) van het risico en de kans van optreden. De combinatie van impact en kans van optreden leidt tot het effect op het geprognosticeerde financiële resultaat (financiële impact x kans van optreden = risicobedrag).

Marktrisico’s

Bij marktrisico’s gaat het om risico’s die samenhangen met (macro) ontwikkelingen die gelden voor elke grondexploitatie. Denk bijvoorbeeld aan het risico dat de afzet van kavels langzamer gaat dan in de grondexploitatie is opgenomen of dat de geprognosticeerde opbrengsten lager uitvallen. In elke grondexploitatie wordt standaard rekening gehouden met marktrisico's. Dit risico wordt uitgedrukt in een percentage van de nog te realiseren opbrengsten in het project. 7.3 Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 6,7 mln. De benodigde weerstandscapaciteit is een optelsom van alle risico’s in de grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit fluctueert op basis van de geactualiseerde inschatting van de risico’s in de grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 schatten wij de risico’s in op een bedrag van € 7.089.000. De risico’s in project Steegsche Velden Noord kunnen gedeeltelijk worden afgedekt door het geprognosticeerde voordelige plansaldo. Dit betekent dat de benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2025 € 6.701.000 bedraagt (was € 7.516.000).

23 van 25

7.4 Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 5,9 mln. De risicoreserve grondexploitaties fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Met het instellen van een separate reserve voor grondexploitaties, worden de financiële resultaten en risico’s van grondexploitaties gescheiden van de overige gemeentelijke taken. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De stand van deze reserve per 1-1-2024 was € 7.516.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties moeten de voorzieningen met € 1.571.000 worden verhoogd. Dit bedrag wordt in 2024 ten laste van de risicoreserve grondexploitaties gebracht. Dit resulteert in een stand van deze reserve per 31-12-2024 van € 5.945.000. 7.5 Aanvulling ten laste van de vrije algemene reserve: € 0,8 mln. Op basis van de geactualiseerde risico-inventarisatie per 1-1-2025 bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit € 6.701.000 De beschikbare weerstandscapaciteit (oftewel de risicoreserve grondexploitatie) bedraagt per 31-12-2023 € 5.945.000. Dit betekent dat er vanuit de algemene vrije reserve een bedrag van € 756.000 moet worden aangevuld ten gunste van de Risicoreserve grondexploitaties. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2024. 7.6 Cijfermatige recapitulatie

Totaal risicobedrag na actualisatie grondexploitaties

€ 7.089.008

Benodigde weerstandscapaciteit per 31-12-2024

€ 6.701.078

Beschikbare weerstandscapaciteit / risicoreserve grondexploitatie - stand per 1-1-2024 - mutaties in de voorzieningen in 2024 (dotatie aan voorzieningen) - stand per 31-12-2024 (na dotatie aan voorzieningen)

€ 7.515.500 -€ 1.570.690

€ 5.944.810

Aanvulling risicoreserve grondexploitatie t.l.v. vrije algemene reserve

€ 756.269

Stand Risicoreserve grondexploitaties per 1-1-2025 (na aanvulling vanuit algemene reserve)

€ 6.701.078

24 van 25

8. Stand van zaken BIE-projecten

8.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt per door de raad vastgestelde grondexploitatie kort de stand van zaken weergegeven (na actualisatie per 1-1-2025). 8.2 Dijkstraten Project Dijkstraten betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in het noordwesten van Best. De wijk is gelegen in het gebied dat globaal wordt begrensd door de Ringweg, de Oirschotseweg en de spoorlijn BoxtelEindhoven. In 2024 zijn voornamelijk kosten gemaakt ten behoeve van het woonrijpmaken en planontwikkelingskosten. In fase 3 en fase 1 zijn nog appartementencomplexen te realiseren. De ontwikkeling hiervan is nog niet gestart en zijn er gesprekken met ontwikkelende partijen. In fase 3 resten nog 2 uitgeefbare kavels voor eengezinswoningen. Het gewijzigde bestemmingsplan om deze uitgifte mogelijk te maken is in maart 2023 door de raad vastgesteld. In totaal zijn er circa 646 woningen gepland, waarvan er inmiddels 604 zijn verkocht en gerealiseerd. Er moeten dus nog circa 42 woningen gebouwd worden. Het plan heeft een looptijd tot en met 2026. In de geactualiseerde grondexploitatie wordt een nadelig saldo geraamd van € 7.843.992 (NCW per 1-1-2025). Voor dit verlies is in de jaarrekening 2024 een voorziening getroffen. 8.3 Aarlesche Erven Project Aarlesche Erven betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in buurtschap Aarle.

De wijk is gesitueerd op voornamelijk agrarische gronden in het noordwesten van Best. Hiertoe is het bestemmingsplan aangepast (vaststelling door de raad in 2019). Het plangebied biedt ruimte aan 880 woningen, een brede school, een collectieve fruit/pluktuin en veel openbaar groen. Voor de uitgifte van de gronden heeft de gemeente bouwclaimovereenkomsten gesloten met diverse ontwikkelaars. In 2024 zijn er voornamelijk kosten gemaakt voor planontwikkeling (o.a. gefaseerde stedenbouwkundige uitwerking van fase 4 en 7), bouwrijp maken (fase 5 en 6) en woonrijp maken (fase 1 en 3 en de centrale middenwadi De Wildernis) . In 2024 zijn er 157 kavels uitgegeven voor woningbouw. Daarmee zijn in totaal 410 kavels voor woningbouw uitgegeven. De uitgifteperiode van de overige gronden is voorzien tot en met 2029 (gemiddeld 94 kavels per jaar). De boekwaarde per 31-12-2024 bedraagt € 8.367.000. De einddatum van het project is voorzien in 2031. Dit is 1 jaar korter dan in de voorgaande prognose in de MPG 2024. De grondexploitatie heeft een geprognosticeerd verlies van € 10.392.000 (NCW per 1-1-2025). Voor dit verlies is in de jaarrekening 2024 een voorziening getroffen.

8.4 Steegsche Velden Oost fase A Project Steegsche Velden Oost fase A betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk ten noorden van de kern van Best, dicht bij het Nationaal Landschap Het Groene Woud en op enkele minuten fietsen van het dorpscentrum. Het plan biedt ruimte voor de realisatie van 206 woningen, in een variatie van vrijstaande woningen, tweekappers, driekappers en rijwoningen. In 2024 zijn beperkte kosten gemaakt voor de afronding van het project. Het betreft vooral kosten voor de uitgifte van de gronden en het financieel beheer van de grondexploitatie. In 2024 zijn de laatste 13 kavels in het plangebied verkocht. De beperkte resterende kosten voor het woonrijp maken worden meegenomen in het aangrenzende project Steegsche Velden Noord. Daardoor kan de grondexploitatie worden afgesloten. Het project sluit met een verlies van € 2.588.000. Voor dit verlies is in de jaarrekening 2024 een voorziening getroffen. 8.5 Centrumplan Project Centrumplan betreft een integrale herziening van het centrum. Het plan biedt ruimte voor de realisatie van woningbouw (30 appartementen.) en commercieel vastgoed (2.551 m2 bvo). Daarnaast ziet het plan op het aanpassen/vernieuwen van de openbare ruimte. Binnen de huidige kaders van het centrumplan wordt rekening gehouden met twee ontwikkelvlekken voor vastgoed en de herinrichting van de openbare ruimte (grotendeels gerealiseerd).

De grond voor ontwikkelvlek 1 (gelegen aan de Hoofdstraat/Raadhuisplein) is in 2019 uitgegeven en de bouw van het vastgoed is in 2020 25 van 25

opgeleverd (horecagelegenheid, commerciële ruimte en 12 appartementen). Ontwikkelvlek 2 is gelegen aan het Dorpsplein/Raadhuisstraat op het parkeerterrein tussen Zeeman en het gemeentehuis. Voor deze ontwikkelvlek is een programma gepland van commerciële ruimten en appartementen. De uitgifte van deze grond is gefaseerd in 2027. Daarna volgt het (her)inrichten van de openbare ruimte in 2029/2030. De boekwaarde per 31-12-2024 bedraagt € 4.793.000. De einddatum van het project is voorzien in 2030 en het project sluit dan af met een geprognosticeerd verlies van € 4.666.000 (NCW per 1-1-2025). Voor het verlies is in de jaarrekening 2024 een voorziening getroffen.

Er is een nieuwe stedenbouwkundige visie voor het Dorpsplein en omgeving in voorbereiding In de raadsvergadering van september 2022 heeft de raad stedenbouwkundige kaders voor het Dorpsplein vastgesteld. Deze kaders worden door het college uitgewerkt en via een stedenbouwkundige visie aan de raad in 2025 ter besluitvorming voorgelegd. De lopende grondexploitatie voor het centrum is opgesteld binnen de kaders van de vigerende plannen. Een nieuwe vastgestelde visie leidt tot een herziening van de huidige grondexploitatie óf vaststelling van een nieuwe grondexploitatie. 8.6 Molenstraat Project Molenstraat betreft de ontwikkeling van een inbreidingslocatie aan weerszijden van de Molenstraat. Het plangebied biedt ruimte aan 50 appartementen en 21 grondgebonden woningen. Het programma is grotendeels gerealiseerd: er resteren nog 2 kavels voor grondgebonden woningen. Inmiddels is besloten dat de 2 resterende kavels niet meer worden uitgegeven, maar worden ingezet voor de optimalisatie van de verkeerskundige ontsluiting van het stationsgebied. Dit betekent dat de grondexploitatie in 2024 kan worden afgesloten. De grondexploitatie sluit per 31-12-2024 met een nadelig resultaat van €712.065. Voor dit verlies is in de jaarrekening 2024 een voorziening getroffen.