24108.01 - Raadsvoorstel Bestemmingsplan Eindhovenseweg-zuid 69a

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 03-02-2025

Onderwerp bestemmingsplan Eindhovenseweg-zuid 69a

Aanleiding Op het perceel Eindhovenseweg-zuid 69a is tussen 2009 en 2011 zonder een omgevingsvergunning een woning opgericht, in afwijking van op deze locatie geldende bestemmingsplan. Bestuurlijk is verschillende keren de bereidheid uitgesproken om de mogelijkheden voor legalisatie te willen onderzoeken. Op 12 december 2023 is ingestemd met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan om de haalbaarheid van deze ontwikkeling verder te onderzoeken. Hieraan is de voorwaarde verbonden dat voor een eventuele vaststelling van het plan een anterieure overeenkomst gesloten moest zijn en dat een ruimte-voor-ruimte titel aangekocht moest worden danwel een bewijs van samenstelling moest worden overlegd. Met ingang van 20 december 2023 heeft het plan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een zienswijze ingekomen van de provincie, waarin is aangegeven dat het plan in strijd was met de Interim omgevingsverordening (IOV). Op 7 oktober 2024 heeft de adviseur doorgegeven dat geen financiering voor een ruimte-voor-ruimte-titel verkregen kan worden en dat zij de bestemmingsplanprocedure voor het opnemen van een woonbestemming niet wensen voort te zetten. Ongeacht deze kennisgeving dient de gemeenteraad toch een besluit te nemen over dit bestemmingsplan.

Een uitgebreid overzicht van de complexe en lange voorgeschiedenis van dit dossier is opgenomen in de bijlagen bij dit voorstel. Advies 1. Het bestemmingsplan Eindhovenseweg-zuid 69a Best niet vaststellen. Argumenten

1. Procedureel: Het is noodzakelijk om een besluit te nemen over het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan. In artikel 3.8 lid 1 sub e van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen dat de gemeenteraad binnen 12 weken na het verstrijken van de inzagetermijn een besluit dient te nemen over het bestemmingsplan (termijn van orde). Het intrekken van het verzoek tot vaststelling van het bestemmingsplan (mail 7 oktober 2024) ontslaat de gemeenteraad niet van de verplichting om een besluit te nemen over de vaststelling. Dit is door de Raad van State in verschillende uitspraken aangegeven. Als geen besluit wordt genomen dan kan de gemeenteraad namelijk in gebreke worden gesteld. Indien binnen twee weken vervolgens geen besluit is genomen, dan ontstaat de mogelijkheid om beroep in te stellen. Uitkomst van beroep zal zijn, dat de gemeenteraad alsnog een besluit dient te nemen over het bestemmingsplan. Dit besluit kan ook inhouden dat het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld.

*IN24-00246*

IN24-00246/ Pagina 1 van 6

Nog afgezien van de juridische zorgvuldigheid die in acht genomen moet worden, is een beslissing ten aanzien van het bestemmingsplan ook van belang in het handhavingstraject. In dat kader dient immers ook onderzocht te worden of legalisatie mogelijk is. Met de besluitvorming over het bestemmingsplan wordt een duidelijk standpunt over het legalisatievraagstuk ingenomen, waarnaar in het kader van de handhaving verwezen kan worden. Tegen de beslissing (weigering vaststelling bestemmingsplan) kan door een belanghebbende beroep worden ingesteld bij de afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State.

2. Gronden om bestemmingsplan niet vast te stellen a. De ontwikkeling is in strijd met het gemeentelijke beleid Op 12 december 2023 is ingestemd met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan waarbij expliciet de voorwaarde is gesteld dat een anterieure overeenkomst moet worden gesloten en dat een ruimte-voor-ruimte-titel moest worden aangekocht. Aan deze voorwaarden is niet voldaan, waardoor het niet langer gewenst is om medewerking te verlenen aan dit initiatief. Het perceel heeft de enkelbestemming ‘Bos’ op grond van het bestemmingsplan ‘Koekoekbos, Villawijk en omgeving’. Binnen deze bestemming is het oprichten van gebouwen niet toegestaan. De gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en instandhouding van het ruimtelijke beeldbepalende karakter van de houtopstanden in het bosgebied. Voor een gedeelte van het plangebied geldt tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’ gronden met deze bestemming zijn ook bestemd voor: a. behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke waarden en natuurwaarden; b. behoud, herstel en/of ontwikkeling van hydrologische betekenis. Legalisatie van de woning met gerealiseerde aan- en bijgebouwen het bijbehorende erf, draagt in beginsel niet bij aan de bovenstaande doelstelling.

De lange voorgeschiedenis, alsmede het voorstel van de initiatiefnemer om een ruimte-voor-ruimte-titel aan te schaffen, vormde aanleiding om toch medewerking aan dit initiatief te verlenen. Met de verwerving van de titel zou, weliswaar indirect, worden bijgedragen aan de kwaliteitsverbetering van het buitengebied. Zonder aanschaf van een ruimte-voor-ruimte-titel heeft de ontwikkeling geen meerwaarde, op grond waarvan de omzetting van de bestemming ‘Bos’ naar de bestemming ‘Wonen’ te rechtvaardigen zou zijn. b. De ontwikkeling is in strijd met het provinciale beleid (zie zienswijze provincie 23 januari 2024) De ontwikkeling draagt niet bij aan de doelstellingen ten aanzien van het Natuur Netwerk Brabant (NNB) en er wordt niet voldaan aan de voorwaarden voor kleinschalige herbegrenzing van NNB. In de zienswijze van de provincie wordt aangegeven dat geen sprake is van bestaande rechten voor de aanwezige bebouwing en het gebruik als woning. De legalisatie moet daarom worden gezien als nieuwvestiging. Het plangebied ligt binnen het NNB. Een bestemmingsplan van toepassing op het NNB moet strekken tot het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken, en daartoe regels stellen. Het toevoegen van een woning heeft verstorende effecten (vergroten) op de omliggende natuur.

Het gebruik hiervan zal intensiveren wat zal leiden tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken. Kleinschalige en beperkte aantastingen van het NNB zijn in sommige gevallen aanvaardbaar. Het toevoegen van een woning (planologische nieuwvestiging) valt daar niet onder. Artikel 3.21 ‘kleinschalige herbegrenzing’ is naar het oordeel van de provincie onterecht toegepast. Nog afgezien daarvan ontbreekt

*IN24-00246*

IN24-00246/ Pagina 2 van 6

een gedegen alternatievenafweging. Indien deze zou worden uitgevoerd zal blijken dat er andere oplossingen zijn. De ontwikkeling is in strijd met de regels voor ruimte-voor-ruimte kavels: De ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimte-kavel is alleen mogelijk binnen de werkingsgebieden ‘Stedelijk gebied’ of ‘landelijk gebied’ (3.79 IOV). De projectlocatie ligt slechts gedeeltelijk binnen het werkingsgebied ‘Landelijk gebied’, de bebouwing (woning met aanbouw en bijgebouw) valt hier volledig buiten. Op dit deel is de aanduiding NNB van toepassing. Aan het verzoek om herbegrenzing van het NNB, en in samenhang daarmee het werkingsgebied ‘landelijke gebied’, wenst de provincie echter geen medewerking te verlenen (zie punt strijd NNB). Nog afgezien van de ligging binnen de NNB, is geen sprake van een aanvaarbare plek, het betreft geen ligging binnen een bebouwingsconcentratie. Aangezien de gekozen locatie al op grote bezwaren bij de provincie stuit is in de zienswijze niet ingegaan op het ontbreken van een bouwtitel of maatwerktitel (Certificaat Bouwtitel). De aanwezigheid van een ruimtevoor-ruimte-titel is een essentiële voorwaarde waaraan voldaan moet worden bij de vaststelling van het bestemmingsplan die de realisatie van een woning in het buitengebied mogelijk maakt. c.

Uitvoerbaarheid van het plan is niet geborgd Initiatiefnemer heeft aangegeven de financiering van de ruimte-voor-ruimte-titel niet rond te kunnen krijgen. De aankoop van een ruimte-voor-ruimte-titel was een harde voorwaarde van het college om medewerking aan dit initiatief. Dit betreft een planologische voorwaarde waaraan voldaan moet worden voordat het bestemmingsplan vastgesteld kan worden. Zonder titel is het plan niet uitvoerbaar. De verwerving van een titel is geen financiële voorwaarde die via de regels of een anterieure overeenkomst (kostenverhaal) kan worden geregeld. d. Gewijzigde vaststelling is niet mogelijk/wenselijk Alternatieven voor het toekennen van een woonbestemming kunnen zijn. Opnemen regulier overgangsrecht Bebouwing en/of gebruik onder het overgangsrecht brengen gebeurt alleen als sprake is van bestaande rechten. In het overgangsrecht wordt een onderscheid gemaakt in bouwovergangsrecht en gebruiksovergangsrecht. bouw De oorspronkelijke bebouwing op deze locatie mocht slechts gedeeltelijk worden veranderd, vernieuwd en vergroot op grond van het overgangsrecht zoals opgenomen in het bestemmingsplan ‘Rijksweg 2, Best/zuid’ (vastgesteld gemeenteraad 24 maart 1986). Op 5 maart 2009 (verzonden 9 maart 2009) is op basis van dat bestemmingsplan een vergunning verleend voor het gedeeltelijk veranderen, vernieuwen en vergroting van het gebouw.

Initiatiefnemer heeft vervolgens willens en wetens toch het gehele gebouw vernieuwd en vergroot, zonder te beschikken over een vergunning en in de wetenschap dat het college hieraan geen medewerking wenste te verlenen (brief d.d. 15 oktober 2009) Initiatiefnemer heeft niet alleen het oorspronkelijke gebouw geheel vernieuwd en vergroot. Het gerealiseerde gebouw is ook hoger dan was toegestaan op basis van de voorwaarden verbonden aan de vergunning voor de verbouwing van het oorspronkelijke plan (nokhoogte maximaal 5,45 meter) verder was in het dakvlak een grote dakkapel geplaatst waarmee de inhoud verder is uitgebreid. Ook de indeling van het pand is compleet gewijzigd.

*IN24-00246*

IN24-00246/ Pagina 3 van 6

gebruik De oorspronkelijke bebouwing mocht worden bewoond, dit geldt echter niet voor de gerealiseerde nieuwbouw. Door de sloop en nieuwbouw van het bouwwerk is een nieuwe situatie ontstaan waarop het gebruiksovergangsrecht niet ziet (Uitspraak Rechtbank Rotterdam 12 september 2013, kenmerk ECLI:NL:RBROT:2013:7034). Nog afgezien van het bovenstaande kan ten aanzien van het gebruik verder worden vermeld dat ten opzichte van de oorspronkelijke situatie, ook op de bovenverdieping verblijfsruimtes zijn gerealiseerd en het gebruik hiermee is geïntensiveerd. Daarnaast betrof het in de oorspronkelijk situatie, een bijgebouw bij de woning op het perceel Eindhovenseweg-zuid 71. Inmiddels is ook deze relatie verdwenen aangezien deze woning een nieuwe eigenaar heeft. Gelet op het feit dat nieuwbouw heeft plaatsgevonden, is gehandeld in strijd met het bouwovergangsrecht zoals opgenomen in het bestemmingplan. Dit heeft ook tot gevolg dat het recht op gebruik als woning is komen te vervallen.

Conclusie Het regulier overgangsrecht biedt in deze situatie geen oplossing, aangezien geen sprake is van bestaande rechten die gerespecteerd moeten worden.

Persoonsgebonden overgangsrecht In de zienswijze van de provincie wordt geadviseerd om alternatieve oplossingen te onderzoeken, zoals een persoonsgebonden overgangsrecht. Een persoonsgebonden overgangsrecht kan in bijzondere situaties worden toegekend, als het normale overgangsrecht niet van toepassing is en het onredelijk zou zijn om dit niet toe te staan. Om de onderstaande redenen wordt het opnemen van een persoonsgebonden overgangsrecht in het bestemmingsplan voor deze locatie niet gewenst geacht. de situatie is ontstaan door toedoen van de overtreder; Willens en wetens is gebouwd zonder vergunning voor vervangende nieuwbouw. In 2009 is door het college expliciet aangegeven hieraan geen medewerking te willen verlenen. Niet alleen is het oorspronkelijk gebouw geheel vernieuwd en vergroot zonder, danwel in afwijking van de verleende vergunning. De afwijkingen zijn daarbij nog vergroot door een uitbreiding van het gebouw (hogere nokhoogte /plaatsen dakkapel). Ook is het gebruik geïntensiveerd door de verdieping in gebruik te nemen als woonruimte. Ook aan de achterzijde van het gebouw is een aanbouw gerealiseerd. Meer recent is aan de rechterzijde van de woning nog een vrijstaand bijgebouw/overkapping gerealiseerd. Al deze werkzaamheden zijn uitgevoerd zonder een vergunning (bouwen) en in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Deze werkzaamheden waren niet vergunningsvrij. (Artikel 5 lid 2 van het Besluit omgevingsrecht, vergunningsvrij bouwen geldt immers niet voor activiteiten die plaatsvinden in, aan, op of bij een bouwwerk dat in strijd met artikel 2.1 van de wet is gebouwd of wordt gebruikt.) een persoonsgebonden overgangsrecht ziet alleen op het gebruik. Het opnemen van een persoonsgebonden overgangsrecht houdt geen vrijstelling voor de vergunningplicht ten aanzien van de activiteit bouwen. Evenmin biedt dit een grondslag voor het alsnog verlenen van een vergunning voor een dergelijke activiteit.

*IN24-00246*

IN24-00246/ Pagina 4 van 6

Het toekennen van een persoonsgebonden overgangsrecht aan een illegaal opgericht gebouw is zeer ongewenst. Hierbij komt dat het gebouw, nog afgezien van de strijdigheid met het bestemmingsplan, niet voldoet aan de bouwkundige eisen die daaraan gesteld mogen worden. Uit het verrichte geluidsonderzoek blijkt bovendien dat een woning op deze locatie alleen mogelijk is als aanvullende bouwkundige maatregelen worden genomen (waaronder dove gevel /geluidwering). Het opnemen van een persoonsgebonden overgangsrecht is niet gewenst, aangezien dit geen oplossing biedt voor de illegaal aanwezige bebouwing en er geen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het gerealiseerde gebouw. Aanvullend kan gesteld wordt dat de strijdige situatie nog gedurende een lange periode (enkele decennia) zou kunnen voortduren, gekoppeld aan het gebruik door de huidige hoofdbewoners. Dit is mede gelet op de bestemmingen ‘Bos’ en ‘Waarde-ecologie’ die aan deze locatie zijn toegekend geen gewenste situatie. Bovendien zou hier een ongewenste precedentwerking vanuit kunnen gaan. Risico’s Het is niet uitgesloten dat door de initiatiefnemer beroep zal worden ingesteld tegen het besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen danwel niet gewijzigd vast te stellen. Kosten en dekking Met de initiatiefnemer is geen overeenkomst gesloten. Kosten worden verhaald op basis van de legesverordening.

Participatie Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken te inzage gelegen. Van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is alleen door de provincie gebruik gemaakt. Communicatie Initiatiefnemer is in kennis gesteld van het raadsvoorstel en gewezen op de mogelijkheden om in te spreken bij de raadsvergadering(en). Het besluit van de raad zal op de voorgeschreven wijze bekend worden gemaakt. Procedure en planning Behandeling raad 3 februari 2025. Tegen het besluit kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Evaluatie Niet van toepassing Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen Nummer IN24-00242 BL24-10270 PI24-00242 BL24-10269 BL24-10271 BL24-10272 BL24-10279 BL24-10280

Openbaar (ja/nee) Titel Raadsbesluit ja Chronologisch overzicht dossier Eindhovenseweg-zuid ja 69a Zienswijze provincie ja Ontwerpbestemmingsplan Eindhovenseweg Zuid 69a ja toelichting (december 2023) Eindhovenseweg Zuid 69a-Regels ja Eindhovenseweg Zuid 69a-Verbeelding ja Eindhovenseweg Zuid 69a -toelichting bijlagen 1 t/m 5 ja Eindhovenseweg Zuid 69a- regels bijlagen 1t/m5 ja

Geheim wegens (klik hier voor informatie)

*IN24-00246*

IN24-00246/ Pagina 5 van 6

10-12-2024 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Jolie Hasselman Secretaris

*IN24-00246*

IN24-00246/ Pagina 6 van 6