24072.1 - Raadsvoorstel haalbaarheidsonderzoek MFA Wilhelminadorp

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 16-09-2024

Onderwerp Haalbaarheidsonderzoek Multifunctionele Accommodatie (MFA) Wilhelminadorp Aanleiding In 2022 startten we het project Kindcentrum Br!cks. Met als doel de (ver)nieuwbouw van de school, kinderopvang en de gymzaal. Daarbij onderzochten we ook de kansen en animo voor mogelijke samenwerking met buurthuis Kadans. Tijdens dit proces spraken verschillende betrokkenen de wens uit om de mogelijkheden te verkennen om het Kindcentrum te verbreden tot een Multifunctionele Accommodatie (MFA). Dit sluit ook aan bij de behoefte vanuit de wijk aan ontmoeten, het ontbreken van zorg in de wijk, de vergrijzing en het zo breed mogelijk ondersteunen en stimuleren van de ontwikkeling van kinderen. Dit bleek ook uit de input die werd opgehaald bij bewonersavonden in het kader van de wijkaanpak Wilhelminadorp. In oktober vorig jaar startten we met het haalbaarheidsonderzoek MFA Wilhelminadorp. We onderzochten zowel de organisatorische als de financiële haalbaarheid. In het onderzoek maakten we de kosten voor nieuwbouw van zowel een MFA als een Kindcentrum inzichtelijk. De bevindingen van dit haalbaarheidsonderzoek (zie BL24-05123, haalbaarheidsonderzoek MFA Wilhelminadorp inclusief bijlagen) en ons advies leggen we nu aan u voor.

Advies Het college opdracht te geven om: 1. Samen met betrokken partijen de ontwikkeling van MFA Wilhelminadorp én herontwikkeling van Kadans tot sociale huurwoningen verder uit te werken. 2. Naast het scenario nieuwbouw ook het scenario renovatie en uitbreiding van bestaande gebouwen op de locatie te onderzoeken en hierbij de eisen en kosten voor zowel een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) als een Energie Neutraal Gebouw (ENG) inzichtelijk te maken.

Argumenten

1.1 MFA Wilhelminadorp biedt meerwaarde aan de wijk Het huisvesten van verschillende functies onder één dak bevordert samenwerking, kruisbestuiving, kortere lijntjes en het sneller bieden van de juiste ondersteuning. Door zorg-, welzijns en sociale voorzieningen laagdrempelig aan te bieden worden deze beter vindbaar en toegankelijker. Een MFA is een plek waar ontmoeting centraal staat, een plek van, voor en met de wijkbewoners.

1.2 Met MFA Wilhelminadorp Kantonnier geven we invulling aan de wijkvisie Wilhelminadorp Kantonnier en komen we tegemoet aan de wensen van de inwoners Tijdens de wijkbijeenkomsten Wilhelminadorp Kantonnier haalden we problemen en wensen van inwoners op. Eén van de vijf benoemde thema’s die naar voren kwam was voorzieningen. Inwoners gaven aan IN24-01256/

*IN24-01256* Pagina 1 van 5

voorzieningen zoals onderwijs en Kadans te willen behouden en versterken. En spraken de behoefte aan voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn in de wijk uit.

1.3 Er is veel enthousiasme en draagvlak onder de betrokken partijen Best Onderwijs, LEV Groep, kinderopvang Little People, DagBest, Logopediepraktijk Best en de flexibele gebruikers (huidige gebruikers Kadans) spreken hun enthousiasme uit en zien meerwaarde in participatie en samenwerking in MFA Wilhelminadorp. De vaste groep gebruikers met straks een eigen ruimte in de MFA bevestigden hun commitment door ondertekening van een intentieovereenkomst (zie bijlage 9).

1.4 Er wordt efficiënt gebruik gemaakt van beschikbare ruimten Met de betrokken partijen brachten we de activiteiten en de hiervoor benodigde ruimten in beeld. Hierbij onderzochten we de kansen tot multifunctioneel gebruik. Met als resultaat een compact programma en een zo optimaal mogelijke bezetting van de multifunctionele ruimtes. Dit levert een besparing op ten opzichte van zelfstandige huisvesting van betrokken partijen in separate huisvesting.

1.5 De realisatie van MFA Wilhelminadorp is inpasbaar op de beschikbare vlek Op basis van het Programma van Eisen en de stedenbouwkundige en ruimtelijke kaders onderzochten we de inpasbaarheid van de MFA op de beschikbare plek. De beschikbare plek bestaat uit de huidige locatie van de school Br!cks, de gymzaal, de tweekapper van kinderopvang Little People en buurthuis Kadans (zie BL2405123, haalbaarheidsonderzoek MFA Wilhelminadorp, pagina 18).

1.6 Op de huidige locatie van Kadans is een herontwikkeling (sociale huurwoningen) mogelijk Naast de realisatie van een MFA zien we ook ruimte voor herontwikkeling van buurthuis Kadans. De huidige activiteiten en functies van Kadans integreren we in de MFA. LEV is bereid om het eigendom van Kadans aan de gemeente te verkopen. Dit betekent dat we het buurthuis een andere invulling kunnen geven. Uitgangspunt voor een andere invulling is sociale (gestapelde) woningbouw in het huursegment.

1.7 Met een herontwikkeling (sociale huurwoningen) geven we invulling aan de wijkvisie Wilhelminadorp en komen we tegemoet aan de wensen van de inwoners Tijdens de wijkbijeenkomsten Wilhelminadorp Kantonnier 2020-2023 haalden we problemen en wensen van de inwoners op. Een ander belangrijkste thema is het thema wonen. Jongeren en ouderen willen graag in de wijk blijven. Daarom is het belangrijk dat er binnen de wijk voldoende doorstroommogelijkheden zijn. De huidige woningvoorraad bestaat voornamelijk uit grondgebonden eengezinswoningen. Ten behoeve van de doorstroom is er behoefte aan meer woningen voor 1- en 2-persoonshuishouden, levensloopbestendige en betaalbare woningen.

1.1 In dit haalbaarheidsonderzoek onderzochten we alleen het scenario nieuwbouw Op basis van het opgestelde Programma van Eisen rekenden we de kosten voor zowel een Kindcentrum als een MFA door. Vanwege de korte doorlooptijd van het onderzoek en om een goede vergelijking te kunnen maken is ervoor gekozen om de kosten voor nieuwbouw te berekenen. Na positief besluit onderzoeken we ook de mogelijkheid van renovatie en uitbreiding van de bestaande gebouwen en de cultuurhistorische waarde van de bestaande panden. Waarbij we beoordelen of dit scenario kan voldoen aan onze ambitie op het gebied van duurzaamheid. Wat dit betekent voor de functionaliteit van een MFA en wat de kosten voor dit scenario zijn.

IN24-01256/

*IN24-01256* Pagina 2 van 5

Risico’s • De investering voor scenario nieuwbouw bepaalden we op basis van het huidig Programma van Eisen (PvE) en uitgaande van start werkzaamheden in Q2 2026. De kosten voor aanpassing van het openbaar gebied en kosten voor tijdelijke huisvesting namen we niet mee. De daadwerkelijke investering brengen we in beeld in de volgende fase, uitwerking realisatie MFA. Waarbij we naast het scenario nieuwbouw ook het scenario renovatie en uitbreiding inzichtelijk maken. • In het PvE namen we een programma op voor een huisartsenpraktijk. Tot nu toe vonden we nog geen huisarts bereid om te participeren in de MFA. Gezien de schaalsprong en de ontwikkelingen rondom ASML voorzien we dat er extra voorzieningen in Best nodig zijn. Na positief raadsbesluit benaderen we wederom de huisartsen in Best. • In het haalbaarheidsonderzoek berekenden we op basis van de stichtingskosten een kostprijsdekkende huur. Deze kostprijsdekkende huur is hoger dan een marktconforme huur. Dit betekent dat we niet alle kosten kunnen doorbelasten aan de toekomstige huurders. Na besluit realisatie MFA en op basis van het definitieve PvE en investering gaan we gesprek met partijen om te komen tot een definitieve huurprijs.

Kosten en dekking De stichtingskosten voor MFA Wilhelminadorp op basis van nieuwbouw en op basis van ENG bedragen € 16.443.000 (zie Hoofdstuk 8, pagina 41 van het haalbaarheidsonderzoek). In het kostenoverzicht namen we geen kosten voor tijdelijke huisvesting op. De invulling van de vlek faseren we. Eerst realiseren we de MFA. Waarbij de school gedurende de bouwwerkzaamheden mogelijk gebruik kan maken van andere onderwijsvoorzieningen. De activiteiten van Kadans verplaatsen we naar de MFA na oplevering. De gevolgen voor de begroting van MFA Wilhelminadorp (op basis van ENG) zijn vanaf 2027: Kapitaallasten Verdeling obv investeringssoort

Levensduur

2027

2028

2029

2030

MFA Wilhelminadorp - ruwbouw

50 jaar

131.544

131.544

131.544

131.544

MFA Wilhelminadorp - afbouw

25 jaar

200.605

200.605

200.605

200.605

MFA Wilhelminadorp - installaties

15 jaar

323.379

323.379

323.379

323.379

655.528

655.528

655.528

655.528

Reeds in begroting opgenomen kapitaallasten KC BR!CKS

287.040

287.040

287.040

287.040

Extra benodigd voor realisatie MFA Wilhelminadorp

368.488

368.488

368.488

368.488

Na sloop van de bestaande gebouwen zal de resterende boekwaarde van € 313.576 vervallen en nemen de kapitaallasten vanaf 2026 af met € 16.706. Exploitatie MFA Wilhelminadorp Betrokken partijen gaven de voorkeur aan dat gemeente eigenaar wordt van MFA Wilhelminadorp (zie bijlage 8: Verkenning Eigendom, beheer en exploitatie BL24-04856). IN24-01256/

*IN24-01256* Pagina 3 van 5

Voor de exploitatie betekent dit dat: • De toekomstige gebruikers (met uitzondering van het schoolbestuur) een huurprijs betalen voor het gebruik van de ruimten binnen de MFA en daarnaast een vergoeding voor servicekosten. • Het schoolbestuur afstand doet van haar juridisch eigendom. Het schoolbestuur betaalt dus geen huurprijs (gemeente is primair verantwoordelijk voor bekostiging scholen). Het schoolbestuur draagt wel bij aan de servicekosten (afdracht van de Materiële Instandhoudingsvergoeding, de bijdrage die het schoolbestuur van het Rijk per leerling ontvangt). Herontwikkeling Kadans tot sociale huurwoningen P.M. De kosten en dekking maken we na raadsbesluit inzichtelijk.

Participatie De toekomstige gebruikers van de MFA leverden input aan voor het haalbaarheidsonderzoek. De uitkomsten koppelden we terug. De stuurgroep stelde (de uitkomsten van) het haalbaarheidsonderzoek vast. Na positief raadsbesluit: • Raadplegen we de klankbordgroep Wilhelminadorp Kantonnier om na te gaan of de invulling van de functies en het PvE voor de MFA aansluiten bij de eindgebruikers. • Analyseren we wie (naast de deelnemers van de klankbordgroep) de eindgebruikers van een MFA zijn en op welke wijze we ze betrekken. Daarbij gaan we ook na of de invulling van de functies en het PvE voor de MFA aansluiten op de behoefte. • Benaderen we (nieuwe) partijen/organisaties om te participeren en samen te werken in de MFA (zoals welzijns- en zorgaanbieders) Met als doel om de eerder opgehaalde input verder te verdiepen. Met deze informatie scherpen we het Programma van eisen verder aan

Communicatie Tijdens een inloopavond op 2 juli informeerden wij inwoners van Wilhelminadorp Kantonnier over de bevindingen van het haalbaarheidsonderzoek en over het ambtelijk advies aan college. Inwoners nodigden we per brief uit en we plaatsten een bericht in Groeiend Best en op Facebook. Na het collegebesluit van 16 juli informeerden we de stuurgroep, projectgroep, bewonersoverleg en klankbordgroep Wilhelminadorp Kantonnier. Na het raadsbesluit informeren we inwoners van Wilhelminadorp Kantonnier en belanghebbenden over het besluit van de raad via een (nieuws)brief. Daarnaast besteden we breed aandacht aan het raadsbesluit in Groeiend Best, via een nieuwsbericht op de gemeentelijke website en via social media.

Procedure en planning Na besluit uitwerking ontwikkeling MFA: • Opstarten participatietraject • Publicatie voornemen gemeente realisatie MFA met uitnodiging aan potentiële organisaties om te participeren • Benaderen huisartsen • Onderzoeken mogelijkheden tot subsidiëring • Samenwerkingsovereenkomst betrokken partijen IN24-01256/

*IN24-01256* Pagina 4 van 5

• • • • • •

Aanscherping Ruimtelijk Programma van Eisen (PvE) en opstellen Technisch PvE Op basis van PVE schetsontwerp voor zowel scenario nieuwbouw als voor scenario renovatie en uitbreiding en doorrekening kosten Keuze voor scenario (raadsbesluit en vrijgeven krediet) Aanbesteding aannemer en ruimtelijke procedures Bouw MFA en voorzien in tijdelijke huisvesting Na oplevering MFA herontwikkeling locatie Kadans

Grove planning: Start bouw MFA circa Q2 2026 Start herontwikkeling Kadans circa Q2 2027

Evaluatie Op dit moment niet van toepassing.

Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen Nummer IN24-01316 BL24-05123 BL24-05124 BL24-04829 BL24-04856 BL24-04903

Openbaar Titel (ja/nee) Raadsbesluit Haalbaarheidsonderzoek Multifunctionele ja Accommodatie (MFA) Wilhelminadorp Haalbaarheidsonderzoek MFA Wilhelminadorp ja Bijlage 6: Programma van Eisen Kinderdagopvang ja Little People Bijlage 7: Financieel overzicht MFA Wilhelminadorp nee VERTROUWELIJK Bijlage 8: Verkenning Eigendom, beheer en exploitatie ja MFA Wilhelminadorp Bijlage 9: Getekende intentieovereenkomst MFA ja Wilhelminadorp

Geheim wegens (klik hier voor informatie)

<…>

Economisch en financieel belang gemeente

16-07-2024 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Jolie Hasselman Secretaris

IN24-01256/

*IN24-01256* Pagina 5 van 5