Document · PDF

24059.3 - Meerjarenprognose Grondexploitaties 2024

Raadsvergadering 1 juli 2024, gemeente BestBij agendapunt: 24059 - Meerjarenprognose grondexploitaties 20248.131 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

1 van 25

Archiefexemplaar van BL24-03992

- Meerjarenprognose grondexploitaties 2024

Inhoudsopgave

Samenvatting

1.1

Hoofdlijnen uit de MPG 2024

1.2

Visualisatie MPG 2024

Inleiding

2.1

Grondbeleid in de gemeente Best

2.2

Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente

2.3

Doel van de MPG: informatie en autorisatie

2.4

De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus

Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2024

3.1

Inleiding

3.2

Rente

3.3

Verwachte ontwikkeling van de kosten

3.4

Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten

3.5

Disconteringsvoet

3.6

Overzicht en vergelijking parameters

Programma en planning in de grondexploitaties

4.1

Inleiding

4.2

Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag

4.3

Woningbouwopgave: het aanbod

4.4

Woningbouwprogramma in de grondexploitaties

Financiën van de ‘bouwgronden in exploitatie’

5.1

Inleiding

5.2

Definitie van ‘bouwgronden in exploitatie’

5.3

Startpunt van ‘bouwgronden in exploitatie’

5.4

Gevolgen van de kwalificatie ‘bouwgronden in exploitatie’

5.5

Actualiseren van ‘bouwgronden in exploitatie’

5.6

Boekwaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 40,7 mln.

5.7

Nog te realiseren kosten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 48,8 mln.

5.8

Nog te realiseren opbrengsten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 62,7 mln.

5.9

Resultaat van ‘bouwgronden in exploitatie: € 23,9 mln. nadelig (NCW per 1-1-2024)

5.10

Voorziening voor verliesgevende ‘bouwgronden in exploitatie’: € 24,6 mln.

5.11

Balanswaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 16,0 mln.

5.12

Winstneming vanuit ‘bouwgronden in exploitatie’

5.13

Overzichten resultaat en cashflow van ‘bouwgronden in exploitatie’

1 van 25

Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

6.1

Inleiding

6.2

Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten

6.3

Project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers

Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

7.1

Inleiding

7.2

Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties: € 8,0 mln.

7.3

Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 7,5 mln.

7.4

Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 17,5 mln.

7.5

Afdracht ten gunste van de vrije algemene reserve: € 9,9 mln.

7.6

Cijfermatige recapitulatie

Stand van zaken BIE-projecten

8. 8.1

Inleiding

8.2

Dijkstraten

8.3

Aarlesche Erven

8.4

Steegsche Velden Oost fase A

8.5

Centrumplan

8.6

Molenstraat

8.7

Steegsche Velden-Noord

2 van 25

1. Samenvatting

1.1 Hoofdlijnen uit de MPG 2024 De Meerjarenprognose Grondexploitaties, hierna MPG, geeft jaarlijks overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille. De informatie in de MPG 2024 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024. Op hoofdlijnen geeft de actualisatie het volgende beeld van de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille:

Grondexploitatie-portefeuille per 1-1-2024  Ten opzichte van de MPG 2023 zijn er geen grondexploitatie projecten geopend of afgesloten; dit betekent dat 6 projecten kwalificeren als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE).  In de vergadering van 12 december 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van locatie Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers; dit betekent dat 1 project kwalificeert als ‘bouwgrond in voorbereiding’.

Programma in de grondexploitaties (te realiseren vastgoed)  Het woningbouwprogramma in de BIE-projecten bestaat uit 1.965 woningen; per 31-12-2023 zijn hiervan 1.153 kavels uitgegeven (waarvan 93 kavels in 2023).  In de prognose voor de periode 2024 – 2029 is de gronduitgifte voor 812 woningen opgenomen (gemiddeld 135 woningen per jaar).  Het overige programma in de BIE projecten bestaat uit de volgende functies: o Maatschappelijk vastgoed (scholen In Dijkstraten en Aarlesche Erven; per 31-12-2023 zijn alle gronden voor deze functie uitgegeven). o Commercieel vastgoed (detailhandel in het centrum); per 31-12-2023 is nog 1.947 m² voor deze functie uit te geven.

Geïnvesteerd vermogen in de grondexploitaties (boekwaarde) Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in BIE-projecten bedraagt per 1-1-2024 € 40,7 mln. In 2023 is de boekwaarde afgenomen met € 4,4 mln. Dit betekent dat in 2023 per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd. De geactualiseerde prognose laat voor de komende jaren een verdere daling van de boekwaarde zien.

Financieel resultaat van de grondexploitaties  Het geprognosticeerde financiële resultaat van de BIE-projecten is € 23,9 mln. nadelig (NCW per 1-1-2024). Dit is een verbetering van het resultaat ten opzichte van de prognose in de MPG 2023 (was € 29,8 mln. nadelig, NCW per 1-1-2023).  Van de 6 BIE-projecten hebben 5 projecten een nadelig financieel resultaat en 1 project een voordelig financieel resultaat.

Voorziening ter afdekking van het nadelige resultaat en winstneming  Voor het geprognosticeerde nadelige resultaat is volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in de jaarrekening 2023 een voorziening getroffen van € 24,6 mln.  In 2023 is geen (tussentijdse) winst genomen in de grondexploitaties.

Risico’s in de grondexploitaties De risico’s die samenhangen met de BIE-projecten worden ingeschat op € 8,0 mln. Dit is een daling van de inschatting ten opzichte van de MPG 2023 (was € 12,3 mln.). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere inschatting van de risico's in projecten Aarlesche Erven en Steegsche Velden-Noord.

3 van 25

Benodigde weerstandscapaciteit De benodigde weerstandscapaciteit is een optelsom van alle risico’s (minus eventuele voordelige plansaldi) in de grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2024 bedraagt € 7.516.000 (was € 12.279.000). Dit bedrag wordt afgedekt door de risicoreserve grondexploitaties.

Afdracht aan Vrije algemene reserve Vanuit de risicoreserve grondexploitatie vindt een afdracht plaats ten gunste van de vrije algemene reserve van € 9,9 mln. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2023.

4 van 25

1.2 Visualisatie MPG 2024

Programma woningen in BIE

Programma niet-woningen in BIE

Boekwaarde per 1-1 (BIE) – Geïnvesteerd vermogen

Kosten en opbrengsten (BIE)

5 van 25

Financiën projecten BIE

Resultaat projecten BIE

Dijkstraten (BIE) MPG 2023 MPG 2024 Saldo NCW € -8.172.000 € -7.675.000 Boekwaarde € 8.727.000 € 9.802.000 Een verbetering van het geraamde resultaat door het afronden van diverse civieltechnische werkzaamheden (voordeliger dan geraamd). Daarnaast is de raming van de nog uit te voeren civieltechnische werkzaamheden concreter geworden en eveneens voordeliger dan eerder geraamd. Aarlesche Erven (BIE) MPG 2023 MPG 2024 Saldo NCW € -13.622.000 € -9.288.000 Boekwaarde € 23.188.000 € 17.153.000 Een verbetering van het geraamde resultaat door een combinatie van meerdere factoren. Binnen het plangebied zijn inmiddels meerdere woonvelden verkaveld; hierdoor ontstaat een gedetaillerder beeld van de civieltechnische werkzaamheden en de raming van de kosten; de geacualiseerde raming van de nog uit te voeren civieltechnische werkzaamheden is voordeliger dan eerder geraamd. De geraamde opbrengsten uit grondverkoop zijn nadeliger dan eerder geraamd, als gevolg van de uitgifte van kleinere kavels. De ontwikkeling van de kostenstijging gedurende de planperiode is voordeliger dan eerder geraamd, als gevolg van de geactualiseerde parameters.

Steegsche Velden Oost fase A (BIE) MPG 2023 MPG 2024 Saldo NCW € -2.745.000 € -2.727.000 Boekwaarde € 4.013.000 € 4.071.000 Een lichte verbetering van het geraamde resultaat door aanpassing van de rekenparameters voor de grondexploitaties (lagere kostenstijging en hogere opbrengstenstijging). Centrumplan (BIE) Saldo NCW Boekwaarde

€ €

MPG 2023 -4.600.000 € 4.799.000 €

MPG 2024 -4.434.000 4.836.000

Een lichte verbetering van het geraamde resultaat voornamelijk door aanpassing van de rekenparameters voor de grondexploitaties (lagere kostenstijging en hogere opbrengstenstijging). Molenstraat (BIE) MPG 2023 MPG 2024 Saldo NCW € -453.000 € -508.000 Boekwaarde € 655.000 € 689.000 Een verslechtering van het geraamde resultaat door toename van de looptijd van de grondexploitatie (2 jaar) als gevolg van vertraagde uitgifte van de resterende kavels. Daardoor een toename van de geraamde plankosten. Steegsche Velden-Noord (BIE) Saldo NCW Boekwaarde

€ €

MPG 2023 -220.000 € 3.701.000 €

MPG 2024 694.000 4.121.000

Een verbetering van het geraamde resultaat door verschillende factoren. De geraamde kosten voor planontwikkeling en civieltechnische werkzaamheden zijn voordeliger dan eerder geraamd. Daarnaast zijn de geraamde opbrengsten uit grondverkoop nadeliger dan eerder geraamd (als gevolg van gewijzigd programma en bouwclaim afspraken). TOTAAL BIE Saldo NCW Boekwaarde

€ €

MPG 2023 -29.812.000 45.083.000

€ €

MPG 2024 -23.938.000 40.672.000

6 van 25

Boekwaarde projecten BIE

2. Inleiding

2.1 Grondbeleid in de gemeente Best De raad heeft het grondbeleid van de gemeente Best vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. Deze nota legt de basis voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het uitvoeren van het grondbeleid in onze gemeente.

Soorten grondbeleid: actief en faciliterend Op hoofdlijnen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, risicodragend, overgaat tot aankopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en verkopen van grond.

Uitgangspunt van het gemeentelijk beleid: situationeel grondbeleid In de ‘Nota grondbeleid 2015’ heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid zal worden toegepast (= situationeel grondbeleid). 2.2 Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente Volgens het BBV moet het actief grondbeleid (administratief) gescheiden worden van het faciliterend grondbeleid. Met de MPG rapporteren wij over het actieve grondbeleid van de gemeente. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met de grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex). De financiële consequenties worden nader toegelicht in hoofdstuk 5. 2.3 Doel van de MPG: informatie en autorisatie Het doel van de MPG is tweeledig: het verstrekken van informatie over de (financiële) voortgang van de grondexploitaties én het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties.

Informatie: de MPG geeft overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille Met de MPG geven wij overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille (een bundeling van de gemeentelijke grondexploitatie-projecten). De MPG wordt jaarlijks opgesteld en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties. De MPG 2024 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 11-2024. De MPG fungeert als een dashboard: op basis van kerninformatie kan een diagnose worden gesteld over de positie van de grondexploitaties. De kerninformatie in de MPG bestaat uit:  Programma het te realiseren vastgoed dat op de uit te geven gronden wordt gerealiseerd; dit is bepalend voor de grondopbrengst van de grondexploitatie-portefeuille.  Boekwaarde het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in de grondexploitatie-portefeuille (het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten). Exploitatie  de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie-portefeuille.  Resultaat de effecten van de actualisatie op het geprognosticeerde financiële resultaat van de grondexploitatieportefeuille. Risico's en weerstandsvermogen  de effecten van de actualisatie op de risico’s van de grondexploitatie-portefeuille en het benodigde weerstandsvermogen.

7 van 25

Autorisatie: door vaststelling van de MPG 2024 worden de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 vastgesteld. Door vaststelling van de MPG worden eveneens de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld en daarmee de benodigde budgetten voor uitvoering van de projecten door uw raad geautoriseerd. 2.4 De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus De MPG is geen wettelijk verplicht document in de gemeentelijke planning- en control cyclus (zoals de jaarrekening en de begroting). Vanwege het (financiële) belang van de grondexploitaties en de relatie met de jaarrekening en de begroting is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ opgenomen dat het college jaarlijks aan de raad rapporteert over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Met de MPG wordt hieraan uitvoering gegeven.

Relatie MPG met de jaarrekening (terugkijken) In de MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2024 is de basis voor de waardering van de gronden in de jaarrekening 2023. De geactualiseerde boekwaarden worden op de balans verantwoord en op basis van de geactualiseerde prognoses wordt beoordeeld of in de jaarrekening voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties moeten worden getroffen of bijgesteld. Daarnaast wordt via de jaarrekening 2023 de risicoreserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) op het benodigde niveau bijgesteld.

Relatie MPG met de begroting en meerjarenraming (vooruitkijken) In de MPG wordt ook vooruitgekeken naar de komende jaren. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2024 geeft inzicht in de nog te realiseren kosten en opbrengsten en het geprognosticeerde resultaat. Deze informatie wordt verwerkt in de lopende begroting 2024 (door vaststelling van de bijbehorende begrotingswijziging W12/2024) en in de nog vast te stellen begroting 2025 en meerjarenraming 2026-2028. Door vaststelling van de begroting(swijziging) stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de projecten.

8 van 25

3. Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2024

3.1 Inleiding Een grondexploitatie heeft een meerjarige looptijd. De factor ‘tijd’ speelt daarom een belangrijke rol bij de bepaling van het resultaat. De kosten en opbrengsten worden gefaseerd over de looptijd en worden doorgerekend met parameters voor rente, kostenstijging, opbrengstenstijging en disconteringsvoet. Het is van belang dat wordt gerekend met reële, marktconforme parameters. Het hanteren van te optimistische of te pessimistische parameters kan van grote invloed zijn op het geprognosticeerde resultaat van een grondexploitatie. Daarom is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ bepaald dat de parameters jaarlijks worden geactualiseerd en worden onderbouwd/toegelicht in de MPG.

Akkoord op inschatting van de parameters door de gemeentelijke accountant Gelet op de invloed van de inschatting van de parameters op het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitaties, zijn deze voorafgaand aan de actualisering van de grondexploitaties met de accountant besproken. Deze heeft zijn akkoord gegeven aan de parameters voor de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2024. In dit hoofdstuk worden de parameters voor rente, kosten, opbrengsten en disconteringsvoet toegelicht. 3.2 Rente De berekeningswijze van de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente is verplicht voorgeschreven in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ van de commissie BBV. De rente moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen.

Werkelijke rente 2023 Voor het boekjaar 2023 resulteert deze berekeningswijze in een rente van 0,44%. Dit rentepercentage wordt toegerekend als werkelijke rente in boekjaar 2023 (over de boekwaarde per 1-1-2023). Het werkelijke rentepercentage is hoger dan de raming van 0,35%. Dit heeft te maken met de afname van het eigen vermogen t.o.v. het vreemd vermogen per 1-1-2023.

Prognose van de rente voor 2024 en volgende jaren Bij de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2024 wordt in de prognose een rente van 0,38% aan de grondexploitaties toegerekend. Deze prognose van het rentepercentage is hoger dan de voorgaande prognose van 0,35% in de MPG 2023. 3.3 Verwachte ontwikkeling van de kosten Voor de inschatting van de parameter voor kostenstijging baseren wij ons op een externe bron: de ‘Outlook grondexploitaties 2024’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. In deze jaarlijkse publicatie worden op basis van onderzoek en diverse bronnen inschattingen gemaakt van de parameters voor grondexploitaties. Belangrijke kostenposten in de grondexploitatie:  Grond-, weg- en waterbouw (GWW): kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de plangebieden.  Plankosten en vtu (voorbereiding, toezicht en uitvoering): de kosten voor producten en de personele inzet om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Bij voorgaande actualisaties van de grondexploitaties hebben we de prognose van de kosten doorgerekend met 1 parameter. Bij de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2024 hanteren voor de bovengenoemde kostensoorten een specifieke parameter.

Kostenontwikkeling grond-, weg- en waterbouw (GWW) Hoe de toekomst er voor de GWW-sector uit zal zien is deels afhankelijk van de ontwikkeling in energiekosten. De afgesproken loonsverhoging als gevolg van de cao-onderhandelingen zal de loonkosten op korte termijn 9 van 25

aanzienlijk doen stijgen. De materiaalkosten zullen verder stabiliseren maar tegelijkertijd hoog blijven. Naar verwachting zullen de GWW-kostenstijgingen op middellange termijn verder stabiliseren, echter op een hoog niveau.

Prognose van de GWW-kosten voor 2024 en volgende jaren (toepassing in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024) Voor het jaar 2024 wordt gerekend met een kostenstijging van 3%. Voor de periode 2025 – 2026 wordt gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor deze periode). Voor de periode 2027 en volgende jaren wordt gerekend met een kostenstijging van eveneens 2% per jaar (dit is het langjarige gemiddelde).

Kostenontwikkeling plankosten en vtu Vanwege de aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en de hoge inflatie is de verwachting dat de plankosten en VTU-kosten op korte en (middel) lange termijn zullen toenemen. Per saldo is de verwachting dat de plankosten voor de komende jaren harder zullen stijgen dan het langjarig inflatiegemiddelde.

Prognose van de plankosten en vtu voor 2024 en volgende jaren (doorrekening in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024) Voor het jaar 2024 wordt gerekend met een kostenstijging van 5% (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor dit jaar). Voor de periode 2025 – 2026 wordt gerekend met een kostenstijging van 4% per jaar (dit is het gemiddelde van de geadviseerde bandbreedte voor deze periode). Voor de periode 2027 en volgende jaren wordt gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar (dit is het langjarige gemiddelde). 3.4 Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten Ook voor de inschatting van de parameter voor opbrengstenstijging baseren wij ons op de ‘Outlook grondexploitaties 2024’. De belangrijkste opbrengstenpost in de grondexploitaties is de opbrengst van de verkoop van bouwrijpe grond voor woningbouw.

Ontwikkeling van de grondwaarde voor woningbouw De waarde van grond voor woningbouw wordt bepaald door de waarde van de woningen (v.o.n.-prijzen) en de stichtingskosten van de woningen (bouwkosten en bijkomende kosten). Het residu is de zogenaamde residuele grondwaarde. Zowel de prijzen voor nieuwbouwwoningen als de stichtingskosten laten in de prognoses een stijging zien. Echter het herstel van de prijzen voor nieuwbouwwoningen werkt het sterkst door in de residuele grondwaarden. Hierdoor is de verwachting dat de residuele grondwaarden vanaf 2024 zullen stijgen.

Prognose van de grondwaarde voor 2024 en volgende jaren (doorrekening in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024) Voor het jaar 2024 wordt gerekend met de door het college vastgestelde grondprijzen voor 2024. In de vergadering van 16-1-2024 heeft het college besloten om:  De grondprijzen voor sociale woningbouw (huur en koop) voor 2024 niet te indexeren en te handhaven op het prijsniveau van 2023.  De grondprijzen voor de overige woningbouw-segmenten en overige functies voor 2024 te indexeren met 1,5%. Voor 2025 en volgende jaren wordt gerekend met een opbrengstenstijging van 2% per jaar (dit is het langjarig gemiddelde voor midden-woningmarktgebieden). Als in bouwclaimovereenkomsten andere afspraken zijn gemaakt over de indexering van grondprijzen, dan wordt daar in de grondexploitatie rekening mee gehouden.

10 van 25

3.5 Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat van de grondexploitatie op contante waarde te berekenen. In de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ van de commissie BBV is de hoogte van de disconteringsvoet voor alle gemeenten gelijk gesteld en voorgeschreven op 2%. Dit is gerelateerd aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. 3.6 Overzicht en vergelijking parameters In onderstaande tabel is zichtbaar wat de parameter was in de MPG 2023, en welke parameter in de MPG 2024 wordt gehanteerd.

11 van 25

4. Programma en planning in de grondexploitaties

4.1 Inleiding Een grondexploitatie is gericht op de transformatie van gronden tot bouwrijpe grond om hierop de realisatie van een programma (vastgoed) mogelijk te maken. Aan een grondexploitatie zit dus altijd een bouwprogramma gekoppeld. Het te realiseren programma is bepalend voor de opbrengstpotentie van de grondexploitaties.

Het programma in de grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen Het bouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen. Dit hoofdstuk geeft daarom inzicht in de woningbehoefte op korte, middellange en lange termijn. Deze behoefte wordt afgezet tegen het aanbod in de gemeentelijke grondexploitaties (korte en middellange termijn). Het doel hiervan is om te constateren dat er kwantitatief en kwalitatief aansluiting is tussen vraag en aanbod. Leidende principes zijn de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognoses en de uitkomsten uit het regionale woonbehoefteonderzoek. Op het niveau van de locatieontwikkeling toetst de gemeente aan de kwantitatieve en kwalitatieve kaders uit het Afsprakenkader Wonen van het SGE. Grotere plannen legt de gemeente voor aan het regionaal coördinatieteam Wonen (toets aan de ‘Brainport principes’), waarin ook de provincie is vertegenwoordigd. 4.2 Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag De grote lijn die uit de onderzoeken van de afgelopen jaren naar voren komt is dat de komende decennia sprake is van een grote vraag naar woningen. Dit is enerzijds het gevolg van de forse bevolkingsgroei, vooral door migratie. Anderzijds door de groei van het aantal huishoudens. De vraag is de afgelopen 10 jaar hierdoor steeds verder toegenomen.

De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose lieten in 2020 nog zien dat deze vraag na 2030 enigszins zou gaan afvlakken. De prognose van 2023 laat zien dat het moment dat de vraag gaat afvlakken pas na 2040 zal plaatsvinden. De groeiende vraag heeft daarnaast ook te maken met het feit dat de afgelopen 10 jaar de realisatie van het aantal nieuwbouwwoningen achter is gebleven bij de vraagontwikkeling. Dit heeft geleid tot een groeiend woningtekort. 4.3 Woningbouwopgave: het aanbod

Regionale woningbouwopgave Het Rijk, de provincie, de SGE-gemeenten en de twee betrokken waterschappen hebben in 2022 het Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven ondertekend. Het bevat kwalitatieve kaders (Brainport Principes en woonmilieus) en kwantitatieve kaders (aantallen, huur-/koop-/prijssegmentering) om aan de woningvraag in de regio te voldoen. Uitgangspunt van het akkoord is om in ieder geval de realisatie van 62.000 woningen en 72.000 arbeidsplaatsen mogelijk te maken in 20 jaar tijd. Twee derde hiervan landt in Eindhoven, het overige in de omliggende gemeenten in het SGE.

Gemeentelijke woningbouwopgave De opgave voor Best bedraagt op basis van het Verstedelijkingsakkoord voor de periode 2020 - 2040 in totaal 4.100 woningen. Hiermee wordt gebouwd voor zowel de lokale als regionale behoefte. Belangrijk voor Best zijn de locaties Aarlesche Erven, Stationsomgeving en Boomgaard, waarvan de eerste twee deel uitmaken van de in de regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (9 maart 2023) benoemde sleutelprojecten. In deze Woondeal is voor de gemeente Best een minimale opgave benoemd van bruto 1.765 woningen voor de periode 2022 tot en met 2030. Een deel van deze woningen wordt gerealiseerd in de gemeentelijke grondexploitaties. 4.4 Woningbouwprogramma in de grondexploitaties In onderstaande tabel is het gerealiseerde en nog te realiseren woningbouwprogramma in de grondexploitaties per jaarschijf weergegeven. Het betreft de kavelverkoop van het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de categorie ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE). 12 van 25

Realisatie

WONINGBOUW Totaal

Realisatie

t/m 2022

2023

Totaal

Nog te realiseren (prognose) 2024

2025

2026

2027

2028

2029

131

142

121

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dijkstraten - ggb

606

604

Dijkstraten - app

Steegsche Velden Oost fase A - ggb

206

193

Centrumplan - app

Molenstraat - ggb

20 18

Molenstraat - app

Aarlesche Erven - ggb

880

160

253

113

Steegsche Velden-Noord (ggb)

110

100

1.965

1.060

1.153

160

197

149

142

121

135

1.069

140

177

131

142

121

1.153

160

197

149

142

121

Totaal BIE Gemiddeld aantal woningen per jaar in prognose Aantallen naar woningtype Grondgebonden

93%

1.823

976

Appartementen

142

1.965

1.060

Totaal

93 93

Het gemeentelijk woningbouwprogramma past binnen de regionale afspraken Voor de periode 2024 tot en met 2029 zijn in de gemeentelijke grondexploitaties nog 812 te realiseren woningen opgenomen. Het woningbouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties past in aantallen ruim binnen de regionale afspraken. Er is ruimte voor particuliere initiatieven of toekomstige gemeentelijke projecten.

Uitgifte kavels: raming versus realisatie 2023 In de MPG 2023 werd ervan uitgegaan dat er in 2023 vanuit diverse projecten grond zou worden verkocht voor de realisatie van 110 woningen (zowel grondgebonden als appartementen). In werkelijkheid zijn er in 2023 93 kavels verkocht (grondgebonden woningen in Aarlesche Erven). De geplande verkoop van gronden in de projecten Dijkstraten, Steegsche Velden Oost fase A, Steegsche Velden Noord en Molenstraat zijn in 2023 niet gerealiseerd en zijn in de grondexploitaties doorgeschoven naar latere jaren.

13 van 25

5. Financiën van de ‘bouwgronden in exploitatie’

5.1 Inleiding De raad heeft voor 6 projecten een grondexploitatie vastgesteld. Deze projecten kwalificeren daardoor als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE). Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) geeft regels voor het opstellen, actualiseren en herzien van grondexploitaties en de verslaglegging daarover in begroting en jaarrekening. Deze regels zijn uitgewerkt in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’. De regels moeten leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en behoedzaamheid. 5.2 Definitie van ‘bouwgronden in exploitatie’ Bouwgrond in exploitatie heeft betrekking op gemeentelijke gronden die zich in een transformatieproces bevinden. Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ scherp gedefinieerd:

Gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Wat is een grondexploitatie? Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering), rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan (beoordelen, kiezen, besluiten). Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering (budgetteren, volgen, verschillen analyseren en afrekenen). 5.3 Startpunt van ‘bouwgronden in exploitatie’ Het startpunt van BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. Per 1-1-2024 heeft de gemeente 6 projecten in de grondexploitatie-portefeuille die kwalificeren als BIE:      

Dijkstraten Aarlesche Erven Steegsche Velden Oost fase A Centrumplan Molenstraat Steegsche Velden-Noord

5.4 Gevolgen van de kwalificatie ‘bouwgronden in exploitatie’ De kwalificatie BIE heeft volgens het BBV gevolgen voor de rubricering op de gemeentelijke balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Rubricering op de balans: vlottende activa onder de voorraden Volgens het BBV moeten bouwgronden in exploitatie worden verantwoord als vlottend actief onder de voorraden, meer specifiek als onderhanden werk.

Waardering van de gronden op de balans: vervaardigingsprijs (of duurzaam lagere marktwaarde) Wanneer grond kwalificeert als BIE, vindt waardering op de balans plaats tegen de vervaardigingsprijs. Dit betekent dat naast de verkrijgingsprijs van de grond, ook de overige kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grond kunnen worden geactiveerd. 14 van 25

Kostentoerekening: volgens kostensoortenlijst Bro Voor de vervaardigingskosten die aan BIE kunnen worden toegerekend moet worden aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend. 5.5 Actualiseren van ‘bouwgronden in exploitatie’ Om inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken in de grondexploitaties worden deze jaarlijks geactualiseerd. Dit is een eis vanuit het BBV. Een geactualiseerde grondexploitatie kan leiden tot een ander resultaat. Van actualisering is sprake als de uitvoering van het project binnen de vastgestelde kaders plaatsvindt. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde. Vervolgens worden de grondexploitaties geactualiseerd aan de hand van de 5 P’s: 

Parameters



Programma



Planning

de rekenkundige uitgangspunten voor kosten- en opbrengstenstijgingen, rente en disconteringsvoet. het te realiseren vastgoed (woningen, bedrijven, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen). de fasering van het project in de tijd; vertraging of versnelling heeft effect op de kosten en opbrengsten, en dus op het resultaat. 

Prijspeil de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd naar het prijspeil 1-1-2024.



Prijs de grondopbrengsten van het programma; de grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld.

Zo ontstaat een geactualiseerde en onderbouwde prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties. Indien noodzakelijk worden op basis van deze prognose voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties getroffen of bijgesteld óf tussentijdse winsten genomen. In onderstaande paragrafen geven wij een financieel beeld van de BIE-portefeuille op basis van de actualisatie per 1-1-2024. 5.6 Boekwaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 40,7 mln. Een belangrijk onderdeel van de financiële positie van het ‘gemeentelijk grondbedrijf’ betreft de ontwikkeling van de boekwaarde. De bruto boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. Over de boekwaarde wordt rente berekend, welke ten laste komt van de grondexploitaties. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. De boekwaarde per 1-1-2024 bedraagt € 40.673.000 (was € 45.082.000 per 1-1-2023).

Realisatie in 2023 De verlaging van de boekwaarde per 1-1-2024 wordt veroorzaakt doordat in 2023 in de projecten per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd (met name grondverkopen in project Aarlesche Erven). Hierdoor is de boekwaarde gedaald met € 4.409.000.

Prognose ontwikkeling boekwaarde De prognose op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 laat een verdere daling van de boekwaarde in de komende jaren zien. Dit betekent dat naar verwachting in de komende jaren meer opbrengsten dan kosten worden gerealiseerd. De geprognosticeerde opbrengsten zijn echter niet voldoende om de boekwaarde in zijn geheel terug te verdienen; er resteert dus een nadelig saldo (zie onderdeel 5.9).

15 van 25

5.7 Nog te realiseren kosten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 48,8 mln. Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende investeringen (kostensoorten): verwerving, tijdelijk beheer, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht en rente. In 2023 bedragen de gerealiseerde kosten € 3.578.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 worden de nog te realiseren kosten voor de resterende looptijd geraamd op € 48.832.000. 5.8 Nog te realiseren opbrengsten van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 62,7 mln. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. In 2023 bedragen de gerealiseerde opbrengsten € 7.988.000 (voornamelijk grondverkopen in project Aarlesche Erven). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 worden de nog te realiseren opbrengsten over de resterende looptijd geraamd op € 62.653.000. 5.9 Resultaat van ‘bouwgronden in exploitatie: € 23,9 mln.

nadelig (NCW per 1-1-2024) Het resultaat van een grondexploitatie wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde (NCW). In deze MPG wordt het resultaat op NCW uitgedrukt. Dit is noodzakelijk om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen (correctie voor de verschillen in looptijd). De NCW wordt berekend door bij de gerealiseerde boekwaarde de nog te realiseren kosten en opbrengsten over alle toekomstige jaarschijven op te tellen en deze vervolgens contant te maken met een disconteringsvoet (2%, voorgeschreven in het BBV). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 wordt het resultaat van de grondexploitaties geraamd op € 23.938.000 nadelig op NCW (resultaat per 1-1-2023 was € 29.812.000 nadelig op NCW). RESULTAAT Bouwgronden in exploitatie (BIE)

G01

Dijkstraten

G02

Aarlesche Erven

G03

Steegsche Velden Oost fase A

G04

Centrumplan

G05

Molenstraat

G06

Steegsche Velden Noord Subtotaal BIE

Resultaat jaarrekening 2022 NCW 1-1-2023

Resultaat jaarrekening 2023 NCW 1-1-2024

Verschil

-€ 8.171.667 -€ 13.622.431 -€ 2.744.949 -€ 4.599.537 -€ 452.832 -€ 220.403 -€ 29.811.819

-€ 7.674.809 -€ 9.288.043 -€ 2.726.921 -€ 4.433.674 -€ 508.430 € 693.922 -€ 23.937.956

€ 496.858 € 4.334.388 € 18.028 € 165.863 -€ 55.598 € 914.325 € 5.873.864

5.10 Voorziening voor verliesgevende ‘bouwgronden in exploitatie’: € 24,6 mln. De bruto boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten (voornamelijk uit grondverkoop). Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om de toekomstige verliezen op te vangen. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 worden de nadelige planresultaten geraamd op € 24.632.000 (dit is exclusief het positieve planresultaat van Steegsche Velden Noord). Voor dit bedrag is in de jaarrekening 2023 een voorziening getroffen. De voorziening per 1-1-2023 bedroeg € 29.812.000. De verlaging van de voorziening met € 5.180.000 komt ten gunste van de Risicoreserve grondexploitaties.

16 van 25

VOORZIENING Bouwgronden in exploitatie (BIE)

G01

Dijkstraten

G02

Aarlesche Erven

G03

Steegsche Velden Oost fase A

G04

Centrumplan

G05

Molenstraat

G06

Steegsche Velden Noord Subtotaal BIE

Voorziening jaarrekening 2022 31-12-2022

Voorziening jaarrekening 2023 31-12-2023

Verschil

€ 8.171.667 € 13.622.431 € 2.744.949 € 4.599.537 € 452.832 € 220.403 € 29.811.819

€ 7.674.809 € 9.288.043 € 2.726.921 € 4.433.674 € 508.430 €0 € 24.631.877

-€ 496.858 -€ 4.334.388 -€ 18.028 -€ 165.863 € 55.598 -€ 220.403 -€ 5.179.942

5.11 Balanswaarde van ‘bouwgronden in exploitatie’: € 16,0 mln. De balanswaarde van de grondexploitaties bestaat uit de boekwaarde (€ 40.673.000) verminderd met de getroffen voorzieningen (€ 24.632.000). De balanswaarde per 1-1-2024 bedraagt dus € 16.041.000 (balanswaarde per 1-1-2023 was € 15.271.000). 5.12 Winstneming vanuit ‘bouwgronden in exploitatie’ In de BBV-richtlijnen is de methode voorgeschreven voor het tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitaties. Het nemen van tussentijdse winst is geen keuze maar een verplichting (realisatiebeginsel). Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden (voorzichtigheidsbeginsel). Voor het bepalen van de tussentijdse winst is de ‘percentage of completion’ (poc)-methode voorgeschreven. Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie verkeert. Naar rato van de voortgang van het project moet tussentijds winst worden genomen. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Winsten uit grondexploitaties worden afgedragen aan de Risicoreserve grondexploitaties (en verliezen worden aan deze reserve onttrokken).

Geen tussentijdse winstneming in 2023 Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 wordt voor project Steegsche Velden Noord een positief resultaat geraamd. Omdat er nog geen grondverkopen zijn gerealiseerd is er op basis van de regels van het BBV (POC-methode) in 2023 geen tussentijdse winst genomen.

Prognose tussentijdse winstneming in 2024 en volgende jaren Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 wordt voor project Steegsche Velden Noord een winst verwacht. Vanaf het moment dat er in dit project grondverkopen worden gerealiseerd moet er tussentijdse winst worden genomen. Deze zal worden afgedragen aan de Risicoreserve grondexploitaties. 5.13 Overzichten resultaat en cashflow van ‘bouwgronden in exploitatie’

Schema opbouw resultaat BIE Het onderstaande overzicht laat de schematische opbouw van het resultaat van de bouwgronden in exploitatie zien.

17 van 25

Grafiek cashflow BIE In onderstaande grafiek wordt de cashflow van de BIE weergegeven. Cashflow (kasstroom) is het verschil tussen de jaarlijkse kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie. De cashflow grafiek geeft inzicht in het financieringsverloop van de grondexploitatie-portefeuille en wordt gebruikt voor de liquiditeitsprognose. Cashflow staat los van winst of verlies.

18 van 25

6. Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

6.1 Inleiding Het ontwikkelen van een locatie en het openen van een grondexploitatie heeft voorbereiding nodig. Inherent aan de voorbereidingsfase is dat er nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld waar de voorbereidingskosten aan kunnen worden toegerekend. Het BBV biedt de mogelijkheid om deze voorbereidingskosten (onder voorwaarden) te activeren onder de immateriële vaste activa. 6.2 Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten Om te voorkomen dat een veelheid aan voorbereidingskosten wordt geactiveerd zonder dat er een concreet perspectief bestaat op de ontwikkeling van een locatie, zijn hier een aantal voorwaarden aan verbonden:  De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst.  De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en worden opgenomen in de desbetreffende BIE óf worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.  Plannen tot ontwikkeling van een locatie waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben (raadsbesluit). 6.3 Project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers In de vergadering van 12 december 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 300.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van locatie Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers.

Met dit besluit kwalificeert dit project als ‘bouwgrond in voorbereiding’. De kosten worden geactiveerd en opgenomen in een later vast te stellen grondexploitatie.

Gerealiseerde voorbereidingskosten in 2023 In 2023 is voor een bedrag van € 53.000 aan voorbereidingskosten gemaakt. Dit betreft voornamelijk kosten voor het voorbereiden van het bestemmingsplan en kosten voor planontwikkeling. Daarmee komt de boekwaarde per 31-12-2023 op € 103.000.

19 van 25

7. Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

7.1 Inleiding Het voeren van een actief grondbeleid en het transformeren/exploiteren van gronden brengt risico's met zich mee. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Op basis van de uitkomsten van een risicoanalyse is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald. De benodigde weerstandscapaciteit geeft aan wat de omvang van de Risicoreserve grondexploitaties moet zijn. Dit wordt vervolgens vergeleken met het beschikbare weerstandsvermogen. In dit hoofdstuk lichten wij de risico’s van de grondexploitaties en de afdekking in het weerstandsvermogen toe. 7.2 Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties: € 8,0 mln. De grondexploitaties worden doorgerekend op basis van diverse aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de grondexploitaties. Bewegingen rondom deze aannames kunnen het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden, en zijn dus een risico. In het kader van risicomanagement inventariseren wij periodiek de risico’s die verbonden zijn aan de gemeentelijke grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 worden de risico’s ingeschat op € 7.960.000 (was € 12.279.000).

De verlaging van het risicobedrag met € 4.319.000 is grotendeels het gevolg van lagere risico-inschattingen in de projecten Aarlesche Erven en Steegsche Velden Noord. De risico’s worden onderverdeeld in projectrisico’s en marktrisico’s.

Projectrisico’s

Projectrisico’s zijn risico’s die optreden bij een specifiek project. Denk bijvoorbeeld aan een hindercirkel of een juridische procedure die betrekking heeft op het project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren. De projectrisico’s worden in beeld gebracht met de kans x impact-methode. Deze methode bestaat uit twee elementen: de impact (omvang) van het risico en de kans van optreden. De combinatie van impact en kans van optreden leidt tot het effect op het geprognosticeerde financiële resultaat (financiële impact x kans van optreden = risicobedrag).

Marktrisico’s

Bij marktrisico’s gaat het om risico’s die samenhangen met (macro) ontwikkelingen die gelden voor elke grondexploitatie. Denk bijvoorbeeld aan het risico dat de afzet van kavels langzamer gaat dan in de grondexploitatie is opgenomen of dat de geprognosticeerde opbrengsten lager uitvallen. In elke grondexploitatie wordt standaard rekening gehouden met marktrisico's. Dit risico wordt uitgedrukt in een percentage van de nog te realiseren opbrengsten in het project. 7.3 Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 7,5 mln. De benodigde weerstandscapaciteit is een optelsom van alle risico’s in de grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit fluctueert op basis van de geactualiseerde inschatting van de risico’s in de grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 schatten wij de risico’s in op een bedrag van € 7.960.000. De risico’s in project Steegsche Velden Noord kunnen worden afgedekt door het geprognosticeerde voordelige plansaldo. Dit betekent dat de benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2024 € 7.516.000 bedraagt (was € 12.279.000).

20 van 25

7.4 Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 17,5 mln. De risicoreserve grondexploitaties fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Met het instellen van een separate reserve voor grondexploitaties, worden de financiële resultaten en risico’s van grondexploitaties gescheiden van de overige gemeentelijke taken. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De stand van deze reserve per 1-1-2023 was € 12.279.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties valt vanuit de voorzieningen voor geprognosticeerde verliezen een bedrag van € 5.180.000 vrij. Dit bedrag wordt in 2023 ten gunste van de risicoreserve grondexploitaties gebracht. Dit resulteert in een stand van deze reserve per 31-12-2023 van € 17.459.000. 7.5 Afdracht ten gunste van de vrije algemene reserve: € 9,9 mln. Op basis van de geactualiseerde risico-inventarisatie per 1-1-2024 bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit € 7.516.000 De beschikbare weerstandscapaciteit (oftewel de risicoreserve grondexploitatie) bedraagt per 31-12-2023 € 17.459.000. Dit betekent dat er vanuit de risicoreserve grondexploitaties een bedrag van € 9.944.000 kan worden afgedragen ten gunste van de vrije algemene reserve. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2023. 7.6 Cijfermatige recapitulatie

€ 7.515.500

Benodigde weerstandscapaciteit per 31-12-2023 Beschikbare weerstandscapaciteit / risicoreserve grondexploitatie - stand per 1-1-2023 - mutaties in de voorzieningen in 2023 (vrijval) - stand per 31-12-2023 (na vrijval voorzieningen) Afdracht t.l.v. risicoreserve grondexploitatie t.g.v. vrije algemene reserve per 31-12-2023

21 van 25

€ 12.279.171 € 5.179.942

€ 17.459.113

€ 9.943.613

8. Stand van zaken BIE-projecten

8.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt per door de raad vastgestelde grondexploitatie kort de stand van zaken weergegeven (na actualisatie per 1-1-2024). 8.2 Dijkstraten Project Dijkstraten betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in het noordwesten van Best. De wijk is gelegen in het gebied dat globaal wordt begrensd door de Ringweg, de Oirschotseweg en de spoorlijn BoxtelEindhoven. In totaal zijn er circa 668 woningen en een school gepland, van de geplande woningen zijn er inmiddels 626 gerealiseerd. Er moeten dus nog 42 woningen gebouwd worden. In 2023 zijn voornamelijk kosten besteed aan het woonrijp maken van fase 3, 4, 5 en aanpassen speeltuin. Daarnaast zijn plankosten gemaakt (algemeen beheer van de grondexploitatie Dijkstraten + voorbereiding toezicht en uitvoering, het opstellen van nieuw bestemmingsplan voor de het appartementencomplex). Hiermee heeft de grondexploitatie een nadelig saldo van: € 7.675.000 op netto contante waarde per 1-1-2024. Hiervoor is conform het BBV in de jaarrekening 2023 een voorziening getroffen. De boekwaarde per 31-12-2023 bedraagt afgerond € 9.802.000. 8.3 Aarlesche Erven Project Aarlesche Erven betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in buurtschap Aarle. De wijk is gesitueerd op voornamelijk agrarische gronden in het noordwesten van Best. Hiertoe is het bestemmingsplan aangepast (vaststelling door de raad in 2019).

Het plangebied biedt ruimte aan 880 woningen, een brede school, een collectieve fruit/pluktuin en veel openbaar groen. Voor de uitgifte van de gronden heeft de gemeente bouwclaimovereenkomsten gesloten met diverse ontwikkelaars. In 2023 zijn er voornamelijk kosten gemaakt voor planontwikkeling (o.a. stedenbouwkundige uitwerking van fase 5 en 6, onderzoek en mitigerende maatregelen steenuil, juridisch advies) en bouwrijp maken (fase 5 en 6). In 2023 zijn er 93 kavels uitgegeven voor woningbouw. Daarmee zijn in totaal 253 kavels voor woningbouw uitgegeven. Ook is de grond voor de realisatie van de brede school in 2023 uitgegeven. De uitgifteperiode van de overige gronden is voorzien tot en met 2029 (gemiddeld 105 kavels per jaar). De boekwaarde per 31-12-2023 bedraagt € 17.153.000. De einddatum van het project is voorzien in 2032. De grondexploitatie heeft een geprognosticeerd verlies van € 9.288.000 (NCW per 1-1-2024). Voor dit verlies is in de jaarrekening 2023 een voorziening getroffen. 8.4 Steegsche Velden Oost fase A Project Steegsche Velden Oost fase A betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk ten noorden van de kern van Best, dicht bij het Nationaal Landschap Het Groene Woud en op enkele minuten fietsen van het dorpscentrum. Het plan biedt ruimte voor de realisatie van 206 woningen, in een variatie van vrijstaande woningen, tweekappers, driekappers en rijwoningen.

In 2023 zijn beperkte kosten gemaakt voor woonrijp maken en planontwikkeling (voornamelijk financieel beheer van de grondexploitatie). In 2023 zijn geen gronden verkocht. Inmiddels zijn 193 kavels uitgegeven. De planning is dat de resterende 13 kavels in 2024 worden uitgegeven. Na het afrondende woonrijp maken in 2025 kan het project eind 2025 worden afgesloten. Dit is 1 jaar later dan de voorgaande prognose. De boekwaarde per 31-12-2023 bedraagt € 4.071.000. De grondexploitatie heeft een geprognosticeerd verlies van € 2.727.000 (NCW per 1-1-2024). Voor dit verlies is in de jaarrekening 2023 een voorziening getroffen. 8.5 Centrumplan Project Centrumplan betreft een integrale herziening van het centrum. Het plan biedt ruimte voor de realisatie van woningbouw (30 appartementen.) en commercieel vastgoed (2.551 m2 bvo). Daarnaast ziet het plan op het aanpassen/vernieuwen van de openbare ruimte. Binnen de huidige kaders van het centrumplan wordt rekening gehouden met twee ontwikkelvlekken voor vastgoed en de herinrichting van de openbare ruimte (grotendeels gerealiseerd). De grond voor ontwikkelvlek 22 van 25

1 (gelegen aan de Hoofdstraat/Raadhuisplein) is in 2019 uitgegeven en de bouw van het vastgoed is in 2020 opgeleverd (horecagelegenheid, commerciële ruimte en 12 appartementen). Ontwikkelvlek 2 is gelegen aan het Dorpsplein/Raadhuisstraat op het parkeerterrein tussen Zeeman en het gemeentehuis. Voor deze ontwikkelvlek is een programma gepland van commerciële ruimten en appartementen. De uitgifte van deze grond is gefaseerd in 2026. Daarna volgt het (her)inrichten van de openbare ruimte in 2028/2029. De boekwaarde per 31-12-2023 bedraagt € 4.836.000. De einddatum van het project is voorzien in 2029 en het project sluit dan af met een geprognosticeerd verlies van € 4.434.000 (NCW per 1-1-2024). Voor het verlies is in de jaarrekening 2023 een voorziening getroffen.

Er is een nieuwe stedenbouwkundige visie voor het Dorpsplein en omgeving in voorbereiding In de raadsvergadering van september 2022 heeft de raad stedenbouwkundige kaders voor het Dorpsplein vastgesteld. Deze kaders worden door het college uitgewerkt en via een stedenbouwkundige visie aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. De lopende grondexploitatie voor het centrum is opgesteld binnen de kaders van de vigerende plannen. Een nieuwe vastgestelde visie leidt tot een herziening van de huidige grondexploitatie óf vaststelling van een nieuwe grondexploitatie. 8.6 Molenstraat Project Molenstraat betreft de ontwikkeling van een inbreidingslocatie aan weerszijden van de Molenstraat. Het plangebied biedt ruimte aan 50 appartementen en 21 grondgebonden woningen. Waarvan tot en met 2023, 69 woningen gerealiseerd zijn. Er dienen nog 2 kavels uitgegeven te worden. In 2023 zijn voornamelijk plankosten gemaakt (algemeen beheer van de grondexploitatie Molenstraat en deel algemene kosten die herverdeeld worden over alle grondexploitaties). Aan het woonrijp maken van de openbare ruimte rond deze kavels zijn nog enkele kosten verbonden. Daarnaast is de grondexploitatie verlengd met 2 jaar omdat de kavels niet in 2023 zijn uitgeven; hiervoor zijn extra plankosten aan de grondexploitatie toegevoegd.

De verwachting is dat de kavels in 2024 worden uitgeven en het woonrijp maken in 2025 gereed gemaakt kan worden. De verlenging van de grondexploitatie, in combinatie met de gemaakte plankosten, leidt tot een nadeliger saldo op de grondexploitatie: € 508.000 netto contante waarde per 1-1-2024 (dit was € 453.000 netto contante waarde per 1-1-2023). Hiervoor is conform het BBV in de jaarrekening 2023 een voorziening getroffen. De boekwaarde per 31-12-2023 bedraagt afgerond € 689.000. 8.7 Steegsche Velden-Noord Project Steegsche Velden Noord betreft de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk ten noorden van de kern van Best, dicht bij het Nationaal Landschap Het Groene Woud en op enkele minuten fietsen van het dorpscentrum. Het plangebied sluit aan op (en is een vervolg van) project Steegsche Velden-Oost fase A. Het plan biedt ruimte voor de realisatie van ten minste 107 en maximaal 122 woningen. In de grondexploitatie zijn 110 woningen opgenomen; de gronden hiervoor zijn nog niet uitgegeven. Hiervoor worden contracten opgesteld met markpartijen en aangesloten bij bouwclaimovereenkomsten. In 2023 zijn voornamelijk kosten gemaakt voor het laatste deel van het bouwrijp maken van het plangebied.

Daarnaast zijn er plankosten gemaakt (algemeen beheer van de grondexploitatie Steegsche Velden-Noord + voorbereiding toezicht en uitvoering, het opstellen van nieuw bestemmingsplan (om aan te sluiten bij de bouwclaim overeenkomsten) en een deel algemene kosten die herverdeeld worden over alle grondexploitaties). Hiermee heeft de grondexploitatie een positief saldo van € 694.000 op netto contante waarde per 1-1-2024. De boekwaarde per 31-12-2023 bedraagt afgerond € 4.121.000.

23 van 25

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14294310/1