24053.3 - TOELICHTING Paraplubestemmingsplan Wonen en kamerverhuur

Toelichting paraplubestemmingsplan wonen en kamerverhuur

Pagina 1 van 8

Archiefexemplaar van BL23-18286

- Ontwerp paraplubestemmingsplan Wonen en kamerverhuur (toelichting + bijlage 1)

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Het parapluplan ‘wonen en kamerverhuur’ voorziet in de aanpassing van verschillende bestemmingsplannen binnen de gemeente Best, waarbij de gebruiksmogelijkheden van woningen worden aangepast. De bestaande planregels vragen om aanpassing omdat de huidige regels ongewenste ontwikkelingen mogelijk maken. Dit laatste is duidelijk geworden door verschillende uitspraken van de Raad van State over dit ontwerp. Doelen: 1. Uniformiteit in planregels; 2. Duidelijkheid verschaffen over de gebruiksmogelijkheden van woningen (rechtszekerheid); 3. Tegengaan van ongewenste ontwikkelingen, zoals overbewoning en verdringing op de woningmarkt; 4. Vergroten regiemogelijkheden door gemeente; sturing via afwijkingsbevoegdheid/ handhaving bij strijdig gebruik. Omgevingswet Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden en is de Wet ruimtelijke ordening komen te vervallen. Dit heeft tot gevolg dat in beginsel geen bestemmingsplannen meer kunnen worden vastgesteld. Voor bestemmingsplanprocedures die voor de invoering van de Omgevingswet zijn gestart geldt echter een uitzondering (Invoeringswet Omgevingswet). Deze bestemmingsplannen worden procedureel nog afgehandeld volgens de oude regelgeving en maken vervolgens deel uit van het (tijdelijk) omgevingsplan.

Genoemde uitzondering is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan aangezien het ontwerpbesluit op 20 december 2023 ter inzage is gelegd

1.2 Plangebied Het plangebied ziet op de kern Best. Het bestemmingsplan Buitengebied is recent vastgesteld en kent al een adequate planregeling ten aanzien het gebruik van (burger)woningen, aanpassingen zijn daar niet nodig. Ook andere terreinen in het buitengebied vallen buiten het bereik van het parapluplan zoals het recreatiegebied ‘Aquabest’. In de onderstaande figuur is het gebied aangegeven waarop het parapluplan betrekking heeft.

Pagina 2 van 8

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Binnen het aangegeven plangebied zijn bijna 50 bestemmingsplannen van kracht. Het paraplubestemmingsplan heeft alleen betrekking op de percelen waar op grond van de geldende bestemmingsplannen een woonfunctie is toegestaan. Deze zijn meestal bestemd als ‘Wonen’ of ‘Woongebied’, ook binnen andere bestemmingen zoals Centrum, Gemengd en Maatschappelijk zijn in bepaalde gevallen woningen toegestaan. In de bijlagen bij deze toelichting is een lijst opgenomen van de bestemmingsplannen en de bestemmingen waarop dit paraplubestemmingsplan betrekking heeft.

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een planbeschrijving van de beoogde aanpassingen in de regels. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleidskader van de verschillende bestuursniveaus (Rijk, Provincie en Gemeente). Hoofdstuk 4 omvat de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het zevende en laatste hoofdstuk behandeld de procedurele stappen.

Pagina 3 van 8

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Uitgangspunten In het algemeen kan worden gesteld dat de woningen binnen het plangebied zijn bedoeld voor bewoning door één huishouden. Dit blijkt uit de omschrijving van het begrip ‘woning’ zoals opgenomen in een groot deel van de bestemmingsplannen die van kracht zijn. In een aantal meer recente bestemmingsplannen is opgenomen dat bewoning van een woning door maximaal 4 personen, die geen gezamenlijk huishouden vormen (kamergewijze bewoning) ook als aanvaardbaar gebruik wordt aangemerkt. Dit laatste sluit aan op de beleidsnotitie Arbeidsmigranten (collegebesluit 23 december 2014) waarin de onderstaande passage is opgenomen: ‘Het bewonen van een ‘gewone’ woning is in principe alleen voorbehouden aan huishoudens, zoals een

gezin. Onze bestemmingsplannen zullen daarom worden aangepast in die zin, dat bewoning door personen, die geen gezamenlijk huishouden vormen, in principe beperkt blijft tot maximaal 4 mensen. Het is van belang dat de gemeente effectief kan handhaven, zeker bij overlast.’ De aanpassing van de bestemmingsplannen die in deze beleidsnotitie Arbeidsmigranten is aangekondigd, heeft nog niet plaatsgevonden. Door onvolledige bestemmingsregels is nu nog op veel plaatsen kamergewijze bewoning mogelijk zonder dat daarbij een maximum aantal bewoners geldt. Verder is niet in alle na 23 december 2014 vastgestelde bestemmingsplannen rekening gehouden met de bovenstaande beleidsregel. In sommige plannen is kamerverhuur helemaal niet toegestaan. In andere plannen is kamerverhuur wel weer mogelijk maar is geen maximum verbonden aan het aantal personen dat een woning op deze wijze zou mogen bewonen. Gelet op de grote onderlinge verschillen in de bestemmingsplanregels en de gebruikte begrippen is het gewenst om meer uniformiteit in de geldende regels aan te brengen. Met duidelijke regels kunnen ongewenste ontwikkelingen worden voorkomen en kan betere sturing/handhaving plaatsvinden. Voor het opstellen van het parapluplan is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: 1. Een woning mag uitsluitend worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden. 2.

Een huishouden wordt gedefinieerd als: een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren. 3. Naast het gebruik van een woning door een huishouden wordt ook hospitaverhuur mogelijk gemaakt, tot een maximum van 2 medebewoners, naast de hoofdbewoner van de woning. 4. Bedrijfsmatige kamergewijze verhuur van woningen wordt niet direct toegestaan. Wel kan met een afwijkingsbevoegdheid toestemming worden verleend voor bewoning van een woning door maximaal vier personen die geen huishouden vormen, maar wel gezamenlijk gebruik maken van de voorzieningen in de woning. 5. Voor bestaande situaties waar al kamergewijze bewoning plaatsvindt geldt dat dit gebruik mag worden voortgezet, mits dit gebruik was toegestaan op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijks en provinciaal beleid Het parapluplan Wonen en kamerverhuur maakt geen nieuwe woningen of andere ontwikkelingen mogelijk. De aanpassingen betreffen correcties/aanvullingen op de vigerende bestemmingsplannen. Met het paraplubestemmingsplan worden de belangen van het rijk en provincie dan ook niet aangetast.

Pagina 4 van 8

3.2 Gemeentelijk beleid De aanpassingen die met het parapluplan Wonen en kamerverhuur worden doorgevoerd, hebben meer een juridische dan een beleidsmatige achtergrond. Echter de, op grond van de jurisprudentie, noodzakelijke aanpassingen vragen ook om een beleidsmatig standpunt. Ten aanzien van het gebruik van woningen zijn eerder geen expliciete afwegingen gemaakt met betrekking tot de wijze van bestemmen en de formulering van de begrippen. De ruime gebruiksmogelijkheden voor kamerverhuur, zoals nu nog in veel bestemmingsplannen gelden, zijn dan ook niet bewust opgenomen. Hier is sprake van een onzorgvuldigheid door het ontbreken van een goede doeleindenomschrijving en/of een koppeling met de begrippen ‘woning’ en ‘huishouden’. Deze onzorgvuldigheid kan ongewenste effecten met zich meebrengen zoals overbewoning en (parkeer)overlast. Hiertegen kan vervolgens lastig worden opgetreden door het ontbreken van een adequaat toetsingskader. Beleid arbeidsmigranten In de beleidsnotitie arbeidsmigranten is aangegeven dat kamergewijze bewoning/verhuur beperkt dient te blijven tot 4 personen (in principe) en dat bestemmingsplannen hierop moeten worden aangepast. Hierbij is wel aangegeven dat de mogelijkheden voor effectieve handhaving een belangrijk aandachtspunt zijn.

Jurisprudentie Kamergewijze verhuur van een woning heeft andere uitstraling dan het gebruik van een woning door één huishouden. Dit onderscheid is ook ruimtelijk relevant zoals blijkt uit vaste jurisprudentie van de Raad van State (bijvoorbeeld uitspraak 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RVS:22020:1907 onder 3.2.).

Overwegingen Gelet op het belang dat aan sturing/ effectieve handhaving wordt gehecht is gekozen voor beperkte gebruiksmogelijkheden van een woning. Woningen mogen daarom uitsluitend worden gebruikt door één huishouden. Hierop geldt één uitzondering: -

hospitaverhuur (maximaal twee medebewoners naast de hoofdbewoner van het pand); Dit gebruik heeft een geringe ruimtelijke uitstraling en de kans op overlast is klein door de aanwezigheid van de hoofdbewoner.

Gebruiksvormen die niet binnen het aangegeven gebruik vallen, kunnen alleen met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Met een afwijkingsbevoegdheid is een nadere afweging mogelijk en kan ook spreiding binnen de gemeente plaatsvinden. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid is het gewenst om hierop te kunnen sturen/handhaven. Aan de planregels wordt een afwijkingsbevoegdheid toegevoegd waarmee kamergewijze verhuur/ bewoning mogelijk kan worden gemaakt. Met het vaststellen van beleidsregels kan invulling worden gegeven aan de toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid, Voor bestaande situaties die legaal in gebruik zijn voor kamergewijze bewoning/verhuur geldt dat deze rechten worden gerespecteerd.

Bovenstaande zaken hebben geleid tot de uitgangspunten zoals opgenomen in paragraaf 2.1. 1. Een woning mag uitsluitend worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden. 2. Een huishouden wordt gedefinieerd als: een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren. 3. Naast het gebruik van een woning door een huishouden wordt ook hospitaverhuur mogelijk gemaakt, tot een maximum van 2 medebewoners naast de hoofdbewoner van de woning. 4. Bedrijfsmatige kamergewijze verhuur van woningen wordt niet direct toegestaan. Wel kan met een afwijkingsbevoegdheid toestemming worden verleend voor bewoning van een woning door Pagina 5 van 8

maximaal vier personen die geen huishouden vormen, maar wel gezamenlijk gebruik maken van de voorzieningen in de woning. 5. Voor bestaande situaties waar al kamergewijze bewoning plaatsvindt geldt dat dit gebruik mag worden voortgezet, mits dit gebruik was toegestaan op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingskwaliteit 4.1 Milieu Gelet op de aard van de planherziening zijn geen milieuaspecten in het geding. 4.2 Water Gelet op de aard van de planherziening, speelt het thema water geen rol. 4.3 Archeologie en cultuurhistorie Plan voorziet niet het in het toevoegen van extra bebouwing. Archeologische waarden worden hiermee dan ook niet aangetast. De te voegen/ aan te passen planregels voor woningen kunnen ook betrekking hebben op cultuurhistorische waardevolle panden, waaronder monumenten. De aanpassingen hebben echter geen consequenties voor de te beschermen cultuurhistorische waarden, deze waarden worden met andere bestemmingsregels beschermd, die niet worden herzien.

Hoofdstuk 5 juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het opstellen van het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan bevat de motivatie voor de aangebrachte veranderingen en de beleidsuitgangspunten voor het bestemmingsplan. De toelichting is daarnaast een hulpmiddel voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Een paraplubestemmingsplan onderscheidt zich van een regulier bestemmingsplan, aangezien hiermee niet de voorheen geldende bestemmingsplannen worden vervangen. Met het plan worden alleen de gehanteerde begrippen aangepast en/of toegevoegd en wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, voor het overige blijven de huidige bestemmingsplannen van kracht. Deze systematiek is ook gebruikt voor het paraplubestemmingsplan ‘parkeren en archeologie’ dat in 2017 door de gemeenteraad van Best is vastgesteld.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding van het parapluplan is de omvang van het plangebied aangeduid. Met het parapluplan worden geen nieuwe bestemmingen toegevoegd of gewijzigd binnen het plangebied. 5.3 Opbouw van de regels De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:  Inleidende regels (hoofdstuk 1)  Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)  Algemene regels (hoofdstuk 3)  Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) Pagina 6 van 8

Hoofdstuk 1 Inleidende regels In hoofdstuk 1 zijn de begrippen opgenomen. Artikel 2 gaat in op het toepassingsbereik van het parapluplan. Hoofdstuk 2 In artikel 3 is aangegeven op welke wijze de genoemde plannen worden aangepast. In artikel 3.1 is aangegeven dat de begrippen zoals opgenomen in artikel 1 van het paraplubestemmingplan van toepassing worden verklaard op de in artikel 2 genoemde bestemmingsplannen/ bestemmingen. De oude begrippen worden daarmee vervangen en begrippen die eerder niet waren opgenomen worden toegevoegd.

Hospitaverhuur Hospitaverhuur wordt toegestaan onder voorwaarden. Met deze voorwaarden worden de belangen van de inwonende huishoudens beschermd door het opnemen van een minimale oppervlaktemaat. Door het opnemen van een minimale oppervlaktemaat die in gebruik moet blijven bij de hoofdbewoner wordt het ondergeschikte karakter hiervan duidelijk. Tevens wordt het verschil met de kamerverhuur zoals bedoeld in artikel 3.3. van de planregels hiermee duidelijker. Hoofdstuk 3 Algemene regels In artikel 4 is de anti-dubbeltelregeling opgenomen. Dit een wettelijke verplichting die voortvloeit uit het Besluit ruimtelijke ordening. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor dat in een bestemmingsplan overgangrecht moet worden opgenomen. Standaardovergangsbepalingen zijn opgenomen in artikel 5. Het hoofdstuk wordt afgesloten met artikel 6, waarin de naam van het bestemmingsplan is opgenomen. 5.4 Handhaafbaarheid De nieuwe regels zijn mede opgesteld vanuit het oogpunt van handhaving. Ongewenste ontwikkeling worden voorkomen door het opnemen van een vergunningplicht voor kamerverhuur (uitzondering hospitaverhuur). Tegen strijdig gebruik kan worden opgetreden. Hierbij speelt vooral het begrip huishouden een belangrijke rol.

Belangrijke criteria daarbij zijn: - onderlinge verbondenheid; - continuïteit in de samenstelling; - delen van dezelfde voorzieningen in de woning. Aan de hand van deze criteria is het mogelijk om vast te stellen of sprake is van één of meerdere huishoudens. Hierin zal van geval tot geval een beoordeling moeten plaatsvinden. Bestaande situaties Bestaande legale situaties mogen worden voortgezet. Hierdoor is het bijvoorbeeld mogelijk dat in een pand meer bewoners (afzonderlijke huishoudens) zijn gevestigd dan op grond van beleid (afwijkingsbevoegdheid artikel 3.3.) mogelijk is. Deze situatie mag worden voortgezet maar het aantal bewoners mag niet verder toenemen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan wordt gewaarborgd doordat de ambtelijke kosten die nodig zijn voor de vervaardiging van het bestemmingsplan worden gedekt uit de algemene middelen van de gemeente. Pagina 7 van 8

Exploitatieplan Het bestemmingsplan bevat geen bouwtitel die voldoet aan de genoemde criteria in artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Om deze reden is er geen sprake van wettelijk verplicht kostenverhaal en is het vaststellen van een exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, Wro, niet aan de orde.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het bestemmingsplan ziet op een aanpassing van de planregels ten aanzien van het gebruik van woningen. Aanpassingen zijn noodzakelijk om de leefbaarheid in de woongebieden te beschermen, door het voorkomen van overbewoning en daarmee gepaard gaande parkeer- en/of geluidoverlast. In algemene zin zou voldoende draagvlak moeten zijn voor de genoemde aanpassingen. Met bestaande situaties is rekening gehouden, door het opnemen van een extra gebruiksregel. Het ontwerpbestemmingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een zienswijze worden ingediend bij de gemeenteraad.

Zienswijzentermijn (artikel 3.8 lid 1 Wro) Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend bij de gemeenteraad.

Pagina 8 van 8