24020.3 - Bijlage Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028

V

Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028 Werken aan compleet en comfortabel wonen

Concept, januari 2024

Archiefexemplaar van BL24-01076

- Volkshuisvestingprogramma 2024-2028, gemeente Best

Voorwoord

2

Hoofdstuk 1 Inleiding

3

1.1

Terugblik op afgelopen jaren

3

1.2

Impact regionale en landelijke ontwikkelingen op het woonbeleid

4

1.3

Totstandkomingsproces en participatie

5

1.4

Leeswijzer

5

Hoofdstuk 2 – Vertrekpunt, kaders en ontwikkelingen

2.1 2.1.1

2.2

6

Rijksoverheid

6

Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA)

6

Provincie

6

2.2.1. Provinciale Bevolkings- & Woningbehoefteprognoses (november 2023)

2.3

6

Regio

7

2.3.1

Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘bouwen aan de toekomst’

7

2.3.2

Verstedelijkingsakkoord SGE, juni 2022

7

2.3.3

Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (9 maart 2023)

7

2.4

Lokaal

7

2.4.1

Omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’

7

2.4.2

Raadsbrede beleidsakkoord 2022-2026 ‘We doen het Samen!’

7

Hoofdstuk 3 – Ambities en thema’s

3.1

8

Thema’s in het volkshuisvestingsprogramma

9

Hoofdstuk 4 – Thema’s, doelen en keuzes

4.1

10

Thema: Voldoende en betaalbare woningen

10

4.1.1

Voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met inkomen tot ca. 1,5-2x modaal

11

4.1.2

Er zijn voldoende betaalbare koopwoningen die blijvend beschikbaar blijven

13

4.1.3

Er zijn voldoende passende woonruimten voor verschillende typen huishoudens

14

4.2

Thema: Leefbare en gezonde wijken

15

4.2.1. Onze woonomgeving is positief gezond

15

4.2.2

15

Er is een sterke verbinding in de wijken

4.2.3. Er zijn passende doorstromingsmogelijkheden binnen de wijken

16

4.2.4

16

4.3

Er zijn passende woonruimten en -vormen voor doel- en aandacht groepen

Thema: Duurzame woning en woonomgeving

18

4.3.1

Onze woningen zijn duurzaam

18

4.3.2

We (ver)bouwen duurzaam

19

4.3.3

Onze woonwijken zijn goed bestand tegen de gevolgen van het veranderde klimaat

19

4.4

Thema: Zorgzame samenleving (Woonzorgvisie)

20

4.4.1

Ouderen kunnen langer zelfstandig blijven wonen

20

4.4.2

Er zijn passende huisvestingsmogelijkheden

22

Hoofdstuk 5 – Uitvoeringsprogramma

24

Bijlage 1, opbrengsten bijeenkomsten met stakeholders

27

Bijlage 2, ingekomen reacties op concept Volkshuisvestingsprogramma

32

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

1 van 36

Voorwoord Wonen is inmiddels één van de belangrijkste thema’s op de maatschappelijke agenda, en dus ook op die van de gemeente. We staan voor een serieuze opgave wat betreft het bouwen van nieuwe woningen. Daarnaast willen we ook zo effectief mogelijk omgaan met de bestaande woningvoorraad. Forse opgave De tijden vragen daar ook om: er is sprake van een groeiend woningtekort en door demografische ontwikkelingen is er - meer dan voorheen – juist behoefte aan woningen voor huishoudens van één of twee personen. We moeten constateren dat we daar zeker in Best nog een slag in moeten maken. Een forse opgave dus. Dit terwijl de marktomstandigheden niet per se meewerken. Door schaarste van arbeid en bouwmaterialen staat de woningbouw onder druk. Het duurt vaak lang voor de spreekwoordelijke schop de grond in gaat. Daardoor staan we voor weer nieuwe uitdagingen, juist nu de noodzaak om woningen te bouwen in de samenleving zo breed wordt gevoeld. Goed om van deze relatieve eensgezindheid te profiteren en juist nu samen tot afspraken te komen. Concrete ingrepen In de in 2022 vastgestelde omgevingsvisie ‘Best 2040, dorp van formaat’ is de visie voor de ontwikkeling van Best benoemd, met daarin de kern- en gebiedsopgaven voor de komende jaren. Dit vormt de stip op de horizon, waar we ook met het woonbeleid aan willen bijdragen.

Met dit volkshuisvestingsprogramma 20242028 (vastgesteld parallel aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet) geven we richting aan dat beleid. We willen die dingen doen, die eraan bijdragen dat Best ruimte blijft bieden aan haar huidige en toekomstige inwoners om aangenaam te wonen en leven. Dat doen we niet met woorden alleen; dit programma is zeer uitvoeringgericht. Ik juich dat toe: juist door duidelijke ingrepen in de woningmarkt maken we beleid effectief. Betere kansen op de woningmarkt We maken dus nieuwe keuzes waar we daadwerkelijk mee aan de slag gaan. Zo dragen we eraan bij dat meer en meer inwoners erin slagen om een (geschikte) woning te vinden. Van oudsher ligt er bij gemeenten een volkshuisvestelijke taak voor lage inkomens en specifieke doelgroepen. Dat blijven we uiteraard doen. Maar er zijn steeds meer groepen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken: jongeren die op zichzelf willen gaan; gezinnen die hun eerste huis willen kopen; senioren die graag een passende woning willen in hun eigen buurt. We zetten met dit volkshuisvestingsprogramma concrete stappen die de kansen op de woningmarkt ook voor deze groepen verbetert. Inbreng Bestenaren Dit programma beperkt zich niet tot wonen in strikte zin. Prettig wonen betekent ook een duurzaam huis in een leefbare buurt met zorg in de buurt. Ook op die terreinen draagt dit stuk bij aan onze ambities.

Zo hebben we er expres voor gekozen niet een aparte woonzorgvisie te schrijven, maar dit juist in te voegen in dit volkshuisvestingsprogramma. Dit stuk is met participatie tot stand gekomen: op diverse momenten zijn we in gesprek gegaan met betrokkenen. We hebben zowel naar professionals (woningcorporaties, makelaars en ontwikkelaars) geluisterd als naar inwoners en organisaties die hun belangen behartigen. Denk daarbij onder meer aan huurdersorganisaties, ouderenorganisaties en het Gehandicaptenplatform. Zo kwamen we tot dit volkshuisvestingsprogramma waarvan ik verwacht dat de Bestenaren hun inbreng en de ingeslagen weg zullen herkennen. Stan van der Heijden Wethouder woonbeleid

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

2 van 36

Hoofdstuk 1 Inleiding In de in 2022 vastgestelde en in mei 2023 herziene Omgevingsvisie ‘Best 2040, dorp van formaat’ is de visie voor de ontwikkeling van Best benoemd, met daarin de kern- en gebiedsopgaven voor de komende jaren. Dit vormt de stip op de horizon, waar we ook met het woonbeleid een bijdrage aan willen geven. Een dorp van formaat. Een compleet, toegankelijk, duurzaam en inclusief dorp. Een plaats waar het goed wonen is, in de verschillende wijken. Voor u ligt het volkshuisvestingsprogramma 2024-2028, een themagericht programma op basis van de Omgevingswet. Vastgesteld parallel aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet. In een periode dat de woningbouw onder druk staat en er tegelijkertijd sprake is van een toenemend woningtekort. We willen richting geven. Die dingen doen, die eraan bijdragen dat Best ruimte blijft bieden aan haar huidige en toekomstige inwoners om aangenaam te wonen en leven. Op basis van de Woningwet 2022 (artikel 42 lid 1) stelt de gemeenteraad ten minste elke vijf jaar het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid vast. Dit beleid heeft een aantal doelstellingen.  De eerste staat ook beschreven in de Woningwet (artikel 42 lid 2).

Namelijk dat de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, te weten de woningcorporaties ‘thuis, Woonbedrijf, Wooninc en Woonzorg Nederland, op basis van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.  Daarnaast vormt het volkshuisvestingsbeleid een kader voor initiatiefnemers en ontwikkelaars.  En draagt het volkshuisvestingsprogramma bij aan een integrale benadering van een aantal thema’s, namelijk leefbaarheid, duurzaamheid en wonen & zorg. Eind 2023 is de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (WVRV) in voorbereiding. Deze Wet bevat een aantal wijzigingen van de Algemene Wet Bestuursrecht, Huisvestingswet, Omgevingswet, Wet Maatschappelijke Ondersteuning en de Woningwet. In artikel V lid A is aangegeven dat op basis van de WVRV de term ‘woonvisie’ wordt vervangen door ‘volkshuisvestingsprogramma’. En dat het volkshuisvestingsprogramma een verplicht programma wordt, op basis van de Omgevingswet (artikel 3.6, lid 3 Ow). Eind 2023 is de WVRV nog niet vastgesteld, waarmee het onderliggende volkshuisvestingsprogramma kan worden aangemerkt als een vrijwillig programma in het kader van de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking is getreden.

1.1

Terugblik op afgelopen jaren

Woonvisie ‘Wonen met visie’ 2017 Begin 2017 is de Woningwet 2015 bijna anderhalf jaar van kracht. Met deze ‘nieuwe Woningwet’ komt de focus van de woningcorporaties op hun kerntaak, namelijk het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Er komt meer toezicht op de corporaties. De rol van de gemeenten en huurdersorganisaties wordt vergroot. Onder invloed van de in 2013 ingestelde verhuurdersheffing wordt het investeringsvermogen van de corporaties ingeperkt. We hebben de crisis, die als kredietcrisis in 2008 begon en voor de woningmarkt vooral tussen 2008 en 2013 speelde, bij het opstellen van de woonvisie 2017 duidelijk achter ons gelaten. Het consumentenvertrouwen was groot en de rente laag.

Kwantitatieve resultaten Terugkijkend op de afgelopen jaren zien we dat de woningbouwproductie in Best van gemiddeld 117 woningen per jaar over de periode 2013-2017 naar 196 woningen per jaar over de periode 2018-2022 is toegenomen. Daarmee is de in de woonvisie 2017 aangegeven ambitie, om het woningbestand tussen 2013-2022 met 1.600 woningen uit te breiden, behaald.

Kwalitatieve resultaten Betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid met betrekking tot de bestaande bouw en nieuwbouweisen (GPR1 > 7,5), een klimaatbestendige woonomgeving, leefbaarheid en specifieke doelgroepen, zoals statushouders en internationale arbeidskrachten, zijn thema’s die aan de orde komen in de Woonvisie 2017. In de Woonvisie 2017 wordt gesteld dat het aandeel kleinere huishoudens toeneemt. Dat zijn de huishoudens met de hoogste woonquote2. In de woonvisie is gesteld dat anno 2017 de bestaande woningvoorraad voor 38% van de woningen uit sociale woningbouw bestaat, 21% sociale huurwoningen en 17% sociale koopwoningen. Er zijn voor de nieuwbouwontwikkelingen geen duidelijke kaders gesteld met betrekking tot 1

Gemeentelijke PraktijkRichtlijn. Een methode om de duurzaamheid van een gebouw te beoordelen aan de hand van gemaakte ontwerpkeuzes. Je kijkt naar vijf thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. 2 Woonquote is het percentage van het inkomen aan woonlasten: huur/aflossing en rente, energie, water, heffingen en belastingen CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

3 van 36

de differentiatie en de sociale koopwoningen zijn door prijsontwikkelingen inmiddels niet meer als zodanig aan te merken. Starters worden als aandacht groep benoemd, waarvoor instrumenten, zoals starterslening en het stimuleren van CPO-trajecten de doelgroep kunnen ondersteunen bij het verkrijgen van een woning. Geconstateerd wordt dat het aantal en aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt. En dat deze groei met name komt door de toename 75-plussers. De groei van deze leeftijdscategorie, die langer zelfstandig wonen, leidt tot extra aandacht voor het thema wonen & zorg. Op basis van het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 wordt gesteld dat er een grote vraag is naar meergezinswoningen (appartementen) en -in mindere mate- naar gelijkvloerse grondgebonden woningen, zoals bungalows en patiowoningen in verschillende huursegmenten. Actuele (kwalitatieve) thema’s uit 2017, beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en specifieke doelgroepen, zijn nog steeds actueel. Hoewel in 2017 al gesteld is dat het aandeel kleine huishoudens toeneemt, is de behoefte aan passende woningen voor jongeren en starters en vooral voor senioren niet minder geworden.

Daarbij is betaalbaarheid en ook de mogelijkheid voor ontmoeting en het omzien naar elkaar een aspect dat, in navolging van het thema gezondheid in brede zin vanuit de Omgevingsvisie, als onderdeel van het compleet en comfortabel wonen aandacht behoeft. In dit volkshuisvestingsprogramma werken we deze kwalitatieve thema’s uit met doelstellingen en keuzes voor de komende jaren.

aandeel 65+ 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 65-74 jaar

75+

Figuur 1: aandeel 65+ in bevolking Best (bron : provinciale prognose 2023)

1.2

Impact regionale en landelijke ontwikkelingen op het woonbeleid

De kwalitatieve thema’s binnen het nieuwe woonbeleid blijven in hoofdlijnen vergelijkbaar met de thema’s in het eerder woonbeleid. De omgeving (het speelveld), waarin we het woonbeleid opstellen en tot uitvoering brengen, verandert voortdurend onder invloed van verschillende regionale en landelijke ontwikkelingen en gebeurtenissen. Eind 2016 is de regio Zuidoost-Brabant, door de regio zelfbenoemd als Brainport Eindhoven, door het Rijk naast de Rotterdamse Haven en Schiphol als mainport erkend. Dit draagt bij aan een extra versnelling van de economische groei. In de regionale visie op wonen (april 2019) wordt geconstateerd dat deze economische groei in de regio groter is dan het landelijk gemiddelde. Dit leidt tot meer werkgelegenheid en een positief migratiesaldo, zowel binnenlandse migratie als buitenlandse migratie. Dit leidt vervolgens tot een sterke huishoudensgroei en grotere krapte op de woningmarkt. De regionale visie is een uitnodiging aan de gemeenten in de woningmarktregio om de woningbouwplannen af te stemmen en deze regionale visie door te vertalen naar een lokaal woonbeleid. De afgelopen jaren zijn er verschillende onderzoeken3 gedaan en verschillende afspraken en akkoorden4 opgesteld over de opgave voor de Stedelijke Gebied Eindhoven en de Metropool Regio Eindhoven.

De uitkomsten hiervan zijn niet altijd eenduidig en leiden tot verschillende lokale scenario’s met betrekking tot de kwantitatieve woningbouwopgave. In dit volkshuisvestingsprogramma geven we duidelijkheid over het lokale scenario (gebaseerd op regionale perspectieven), waar wij als gemeente Best voor staan en waar we ons met onze woningbouwplannen op 3 4

Stec, woningbehoefteonderzoek 2021, provinciale prognose 2023, Woondeal 2019, Verstedelijkingsakkoord 2022, Afsprakekader Wonen SGE 20223, Woondeal 2023

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

4 van 36

kunnen en willen richten, namelijk de kwantitatieve opgave; voldoende en betaalbare woningen. Hierbij houden we rekening met de gemaakte afspraken, reële kansen en mogelijkheden en kwalitatieve ambities.

1.3

Totstandkomingsproces en participatie

Het volkshuisvestingsprogramma is tot stand gekomen met input van verschillende woonpartners, belangenorganisaties en inwoners. In 2022 trapten we het totstandkomingsproces af met verschillende participatiebijeenkomsten: de participatie bruisdag, een gesprek met stakeholders, een informatieavond voor de raad en een enquête voor inwoners (via het inwonerspanel en breder). Daarna hebben we al deze, en onze regionale en lokale afwegingen, verwerkt in doelstellingen en keuzes, vormgegeven in een matrix. Deze matrix legden we voor in een stakeholdersbijeenkomst, waarbij partners ook de mogelijkheid hadden om nog schriftelijk te reageren. Vervolgens organiseerden we een informatieve avond met de gemeenteraad over de voorgenomen doelstellingen en keuzes. Dit alles heeft geleid tot het volkshuisvestingsprogramma dat voor ligt. Het concept legden we ter inzage en tegelijk besproken met verschillende woonpartners. Hun reacties en eventuele aanpassingen, die we daarop in het volkshuisvestingsprogramma maakten, zijn integraal benoemd in bijlage 3.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 schetsen we de context voor het lokale woonbeleid. We gaan hiervoor in op landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal beleid. In hoofdstuk 3 geven we aan de hand van het vertrekpunt van de Omgevingsvisie een beeld van de actuele doelen en oplossingsrichtingen. Deze hebben we samengevat in een matrix. De doelen en keuzes in de matrix worden in hoofdstuk 4 per thema uitgewerkt en daarbij leggen we de verbinding met aanpalende beleidsthema’s. In hoofdstuk 5 geven we in een uitvoeringsprogramma aan wanneer we bepaalde acties en maatregelen uitgebreid bij de kop pakken. En geven we aan hoe we het volkshuisvestingsprogramma en de realisatie ervan monitoren en evalueren. In de bijlages geven we extra toelichting op kengetallen (bijlage 1), opbrengsten van de bijeenkomsten met stakeholders (bijlage 2), ingekomen reacties op het concept volkshuisvestingsprogramma (bijlage 3).

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

5 van 36

Hoofdstuk 2 – Vertrekpunt, kaders en ontwikkelingen Voor het woonbeleid in Best sluiten we aan bij landelijke, provinciale en regionale ontwikkelingen in beleid en wetgeving. Als gevolg hiervan worden een aantal uitgangspunten van beleid zoals deze in de Woonvisie 2017 opgenomen waren, aangepast. In dit hoofdstuk wordt een selectie van de kaders en uitgangspunten weergegeven. Het totale overzicht is terug te vinden in bijlage 4.

2.1

Rijksoverheid

Met het vierde kabinet Rutte is er sinds begin 2022 weer een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Tussen 2010 en 2022 was Volkshuisvesting als onderwerp zonder minister ondergebracht bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). Met de komst van de minister van VRO is ook sprake van een koerswijziging vanuit het Rijk. Waar er lange tijd gedacht is dat de woningmarkt zelfregulerend zou kunnen zijn, neemt het Rijk nu nadrukkelijk weer regie. 2.1.1 Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) Het woningtekort in 2023 is groot en neemt nog steeds verder toe. De betaalbaarheid voor veel groepen staat onder druk. Belangrijkste nationale doelstelling is om tot en met 2030 landelijk 900.000 woningen toe te voegen. Daarbij wordt van alle gemeenten verwacht dat ze een gelijkwaardige bijdrage leveren aan de huisvesting van aandacht groepen. Gemeenten met minder dan 30% sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad moeten bij nieuwbouw minimaal 30% sociale huur toevoegen. Daarnaast moet twee derde van de nieuwbouw betaalbaar zijn, dit betekent middeldure huurwoningen (tot € 1000 5) en koopwoningen (tot € 355.0006).

Daarnaast zijn de doelstellingen betaalbaarheid (betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen) en kwaliteit (voldoende woningen voor aandacht groepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting) voor iedereen bereikbaar. Deze doelstellingen zijn begin 2023 door het Rijk, met de provincie en de gemeenten vertaald in regionale woondeals. 2.1.2 Wet versterking regie volkshuisvesting(streven: per 1-1-2024) Met de wet Versterking Regie Volkshuisvesting zorgt het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) ervoor dat overheden het juiste gereedschap hebben om nu en in de toekomst te sturen op hoeveel, waar en voor wie gebouwd wordt. Het kabinet heeft als doel 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar. Om die landelijke bouwopgave te realiseren, schrijft de Omgevingswet een verplicht volkshuisvestingsprogramma voor aan het Rijk, provincies en gemeenten.

2.2

Provincie

2.2.1. Provinciale Bevolkings- & Woningbehoefteprognoses (november 2023) Periodiek stelt de provincie Noord-Brabant een bevolkings- en woningbehoefteprognose op. Recent is de prognose 2023 gepubliceerd. Ten opzichte van de prognose 2020 en 2017 komt de bevolkings- en huishoudensomvang hoger uit en daarmee het benodigd aantal woningen. Daarnaast is er sprake van een toenemend woningtekort, omdat de bevolkings- en huishoudensgroei, met name door (buitenlandse) migratie in Noord-Brabant zich sneller ontwikkelde dan de toename van het aantal woningen. Het woningtekort (verschil aantal huishoudens versus aantal woningen) bedraagt in Noord-Brabant in 2023 ca. 3 tot 3,5%7. In een gezonde woningmarkt is het woningtekort ca. 2%. In de bevolkings- en woningbehoefteprognose prognose wordt gekeken hoeveel woningen nodig zijn om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en de bestaande woningtekorten terug te dringen.

5

Dit is de grens voor betaalbare huur, prijspeil 2023. Deze betaalbare huurgrens is in 2022 bepaald en in 2023 niet geïndexeerd. Deze prijsgrens staat als zodanig vermeld in de Woondeal ZOB en is van toepassing zo lang er vanuit het rijk geen prijsaanpassing plaatsvindt. 6 Dit is de grens voor betaalbare koop, prijspeil 2023. Deze betaalbare koopgrens is in 2022 door het Rijk bepaald en in 2023 niet geïndexeerd. Per 1 januari 2024 is de grens voor betaalbare koop geïndexeerd naar € 390.000 7 https://bevolkingsprognose.brabant.nl/hoofdstuk/ontwikkeling-van-de-brabantse-woningvoorraad

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

6 van 36

2.3

Regio

2.3.1 Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘bouwen aan de toekomst’ Het afsprakenkader biedt het kwantitatieve en kwalitatieve kader voor woningbouw in de SGE. In de Woondeal 2019 en de MIRT is met Rijk en Provincie afgesproken om 62.000 woningen te bouwen in de SGE. 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. En 22.500 tot 35.000 woningen in de periode tussen 2024 en 2040. Op grond van de matrix is er een planvoorraad van 74.000 woningen. Deze planvoorraad van 120% t.o.v. de woondeal en de MIRT ambitie geeft voldoende zekerheid op het daadwerkelijk realiseren van de afgesproken woningbouwopgave. Het coördinatieteam wonen monitort kwalitatief plannen in de SGE aan de Brainport principes. 2.3.2 Verstedelijkingsakkoord SGE, juni 2022 In opdracht van het BO MIRT8 heeft de regio het Verstedelijkingsakkoord opgesteld. Hierin is opgenomen dat het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de SGE de realisatie van 74.000 woningen tussen 2020 en 2040. Daarvan komen er 4.100 voor rekening van Best. Daarbij is tevens in een adaptieve programmering aangegeven waar en in welke periode deze woningen binnenstedelijk en buitenstedelijk gerealiseerd worden. 2.3.3 Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (9 maart 2023) Op 9 maart 2023 ondertekenden de Rijksoverheid, Provincie Noord-Brabant, de 13 woningbouwcorporaties en de 21 gemeenten in de MRE de Woondeal Zuidoost-Brabant.

De bruto woningbouwopgave hierin bedraagt voor Best 1765 woningen tussen 2022 tot en met 2030. De in de Woondeal aangegeven opgave is een minimale opgave per gemeente. Meer realiseren mag. Uitgangspunt in de Woondeal is dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, 16% middenhuur en 20% betaalbare koopwoningen bestaan.

2.4

Lokaal

2.4.1 Omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’ Vanuit de beschrijving van de ontwikkeling van Best van agrarische gemeenschap naar compleet dorp wordt Best van toen naar 2040 beschreven. Vandaaruit worden de kernopgaven geformuleerd: 1) ruimte voor comfortabel wonen, 2) versterken van de groene leefomgeving en 3) accommoderen van een vitale en schone economie. De Omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’ beschrijft de visie, welke het uitgangspunt vormt voor het volkshuisvestingsprogramma. Dit vertrekpunt wordt in hoofdstuk 3 nader beschreven. 2.4.2 Raadsbrede beleidsakkoord 2022-2026 ‘We doen het Samen!’ Naast de Omgevingsvisie vormt het raadsbrede beleidsakkoord 2022-2026 ‘we doen het samen’ het belangrijkste kader voor het volkshuisvestingsprogramma 2024-2028. Hierin heeft de raad haar speerpunten op wonen voor de lopende raadsperiode aangegeven. Ze benoemen zowel de kwantitatieve opgave (4.100 woningen tot 2040) als kwalitatieve opgave. Dit betekent bevorderen doorstroming, aandacht voor passende woningen en woonvormen van combinaties van wonen en zorg, verduurzaming bestaande woningvoorraad en bevorderen van leefbaarheid, zorg voor voldoende, blijvend betaalbare woningen en meer woningen voor kleine huishoudens.

8

Bestuurlijk overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport, november 2020

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

7 van 36

Hoofdstuk 3 – Ambities en thema’s De gemeente Best heeft in de Omgevingsvisie de volgende ambities richting 2040 bepaald: • Best ontwikkelt zich verder als comfortabele en inclusieve woongemeente met in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod. • Inwoners kunnen dicht bij huis bewegen en ontmoeten. • Woningen en leefomgeving zijn duurzaam, aangepast aan het veranderende klimaat en dragen positief bij aan de energietransitie en circulaire economie. • Best breidt niet uit door landbouwgrond voor woningbouw te gebruiken, maar zet in op herontwikkeling van bestaande gebieden binnen de bebouwde kom en in het buitengebied.

Toelichting bouwen in het buitengebied In de Omgevingsvisie heeft Best uitgesproken dat zij niet wil uitbreiden door landbouwgrond voor woningbouw te gebruiken (4e bullit hierboven). We focussen op de herontwikkeling van bestaande gebieden in de bebouwde kom. Maar dit betekent niet dat we helemaal geen nieuwbouw ontwikkelingen toestaan buiten het bestaand stedelijk gebied. Dit uitgangspunt vertaalt zich op twee manieren. Ten eerste ligt onze prioriteit bij het ontwikkelen van inbreidingsgebieden, boven uitbreidingsgebieden. De uitbreiding moet in verhouding zijn tot de inbreidingsprojecten. Zo zijn we bezig met het herontwikkelen van het stationsgebied, en staat het project Steegsche Velden pas voor na 2030 op de agenda. Ten tweede betekent dit uitgangspunt dat we alleen uitbreiden in gebieden die inmiddels bestemd zijn voor stedelijke ontwikkeling of waar dit voorstelbaar is. Dit zijn gebieden in de zogenaamde rafelranden rondom de kern Best. De uitgangspunten en de kaders voor initiatieven worden beschreven in het gebiedsgerichte programma Buitengebied, wat momenteel opgesteld wordt: ‘Buitengebied in Balans’.

Bron : Omgevingsvisie CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

8 van 36

Dit zijn de ambities waarop het volkshuisvestingsprogramma is gebaseerd. Het volkshuisvestingsprogramma draagt bij aan deze ambities. Het volkshuisvestingsprogramma draagt ook bij aan andere doelstellingen uit de Omgevingsvisie, bijvoorbeeld het versterken van de groene leefomgeving of het accommoderen van een vitale en schone economie. Zoals bedoelt onder de Omgevingswet draagt het programma integraal bij aan andere doelstellingen. Wonen, of volkshuisvesting, heeft ook relatie met andere thema’s, zoals duurzaamheid, groen en blauw, gezondheid, leefbaarheid en zorg. Het volkshuisvestingsprogramma stoelt daarom ook op de onderliggende waarden uit de Omgevingsvisie: klimaatadaptief, groene belevingswaarden, realisatie van nieuwe energie, circulariteit, afvalvrij werken, duurzame en veerkrachtige economie, bewegen en ontmoeten, inclusie, diversiteit, voorzieningen, groen en aantrekkelijk, buitengebied behouden, ecologische waarde en gezonde groenstructuur. De keuzes uit dit programma dragen bij aan deze waarden, en in elk geval deze waarden niet schaden.

3.1

Thema’s in het volkshuisvestingsprogramma

Op basis van bovenstaande waarden en volkshuisvestelijke kaders, waaronder de nieuwe volkshuisvestelijke prioriteiten9 worden in het volkshuisvestingsprogramma keuzes gemaakt. We hebben het volkshuisvestingsprogramma uitgewerkt in 4 thema’s: 1. Voldoende en betaalbare woningen 2. Leefbare en gezonde wijken 3. Duurzame woning en woonomgeving 4. Zorgzame samenleving Per thema beschrijven we doelstellingen, die vooral ingaan op de opgaven van het betreffende thema. Onder elke thema beschrijven we ook welke keuzes we concreet maken om deze doelstellingen te realiseren en welke instrumenten we hiervoor inzetten. Omdat we inzetten op een integrale opstelling van beleid, waarmee we door middel van de inzet op wonen ook werken aan doelstellingen op andere thema’s zoals duurzaamheid, leefbaarheid, wonen & zorg, grijpen de verschillende thema’s op elkaar in. Dat wil zeggen keuzes die we maken om een bepaalde doelstelling te realiseren werken ook mee aan de realisatie van andere doelstellingen. Bijvoorbeeld, het realiseren van een woning die betaalbaar is, draagt ook bij aan positieve gezondheid (het kunnen dragen van je woonlasten) en zorg (de mogelijkheid om te kunnen doorstromen vanuit een zorginstelling). De keuzes en instrumenten grijpen dus op elkaar in. In de onderstaande matrix hebben we per thema de doelstellingen en keuzes aangegeven.

Hiermee dragen we ook bij aan de ambities van de Omgevingsvisie.

9

https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2023Z11139&did=2023D26656;

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

9 van 36

Hoofdstuk 4 – Thema’s, doelen en keuzes

4.1

Thema: Voldoende en betaalbare woningen

De gemeente Best wil, zo is in de Omgevingsvisie omschreven, in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod. Dat betekent behalve het realiseren van voldoende aanbod, dat wonen betaalbaar is en blijft, en dat doorstroming mogelijk is. De regio Zuidoost-Brabant heeft als Brainportregio grote aantrekkingskracht op bedrijven. Dat gaat gepaard met de aantrekking van personeel. En daaruit volgt een groei van het aantal huishoudens in de regio. Door migratie, van mensen uit andere delen van Nederland en mensen uit het buitenland. Daarnaast komt de groei van het aantal huishoudens door verdere huishoudensverdunning en vergrijzing. De nieuwe huishoudens zorgen voor een forse behoefte aan extra woningen. We realiseren tot 2040 in totaal 4.100 nieuwe woningen Vanuit het afsprakenkader wonen SGE 2022 en verstedelijkingsakkoord SGE 2022 volgt voor de gemeente Best een woningbouwopgave tot 2040 van 4.100 woningen, gerekend vanaf 2020. Hiermee kan zowel worden voorzien in de lokale behoefte als een bijdrage geleverd worden aan de regionale behoefte. Deze opgave betekent dat de komende jaren meer woningen gerealiseerd moeten worden, als de afgelopen 10 jaar gemiddeld gerealiseerd zijn. Bovendien willen we, om het woningtekort in te lopen en gezien de forse vraag, zoveel mogelijk woningen van de woningbouwopgave van 4.100 woningen voor 2030 realiseren.

Op basis van de Woondeal Zuidoost-Brabant 2023 hebben we van 2022 tot en met 2030 een bruto opgave om tenminste 1765 woningen te realiseren. Om de woningbouwopgave te realiseren voeren we een strakke regie op het woningbouwprogramma, waarin we alle woningbouwontwikkelingen, die bijdragen aan de behoefte, een plek geven. Welke woningbouwplannen bijdragen aan de behoefte wegen we af via een helder afwegingskader in een duidelijk proces. Dit proces leidt tot prioritering. Met deze prioritering zorgen we dat we binnen onze mogelijkheden de juiste kansrijke plannen met voorrang behandelen en voorbereiden om tot realisatie te komen. We monitoren de voortgang van de woningbouwplannen en nemen de raad hier periodiek in mee. We sluiten aan bij de Brainport Principes In het afsprakenkader wonen SGE 2022 zijn kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt voor woningbouw in de SGE. Als basis voor de kwaliteit gelden de Brainport Principes. Deze principes zijn leidend voor alle woningbouwplannen, zowel inbreiding als uitbreiding. De zeven Brainport Principes gaan over belangrijke thema’s zoals betaalbaarheid, programmering sociale huur en middenhuur, duurzaamheid en innovatie. De ‘SGE-woningmarkt aquarel’ inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus.

En wordt ingezet op het onderscheidend vermogen van de verschillende woningbouwplannen. De Brainport Principes zijn in SGE-verband uitgedacht en uitgewerkt. Nieuwe woningbouwplannen worden door het regionale Coördinatieteam Wonen aan de uitgangspunten getoetst.

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

10 van 36

We benutten de bestaande woningvoorraad beter Naast het bouwen van nieuwe woningen stimuleren en faciliteren we ook de mogelijkheden om meer woonruimten in de bestaande woningvoorraad te realiseren. We willen met name meer oplossingen voor kleinere huishoudens. We staan daarom in principe positief tegenover initiatieven van inwonen en hospitaverhuur tot bouwkundig en kadastraal splitsen van woningen. Het is van belang om een kwalitatieve afweging te maken voor welke woningen welke deelvarianten mogelijk zijn. We stellen een afwegingskader op om deze kwalitatieve afweging van deelvarianten voor verschillende woningtypologieën en woningsegmenten te kunnen maken. Het is van belang om bij de inzet van de woningdeelvarianten de effecten hiervan op een gezonde en veilige woon- en leefomgeving hierbij goed in het oog te houden.

Voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met inkomen tot ca. 1,5-2x modaal De betaalbaarheid van woningen staat, met name sinds najaar 2022 onder druk. Door stijgende materiaalprijzen zijn de bouwkosten en daarmee de nieuwbouwprijzen fors gestegen. Daarbij zorgen stijgende rentes in 2022 voor beperktere mogelijkheden voor kopers, met name koopstarters. Dit leidt vanaf medio 2022 tot een stagnerende verkoop. Vooral in de nieuwbouw, maar ook bij bestaande woningen. Het leidt najaar 2022 tot een lichte prijsdaling bij bestaande woningen. Medio 2023 is alweer een opgaande lijn zichtbaar bij de woningbouwprijzen. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen lijkt eind 2023 alweer enigszins te verbeteren, waarbij het wel duidelijk is dat betaalbare woningen een betere verkoop laten zien dan de duurdere tweekappers en vrijstaande woningen.

4.1.1

Onze ambitie is om in aansluiting op de Woondeal ZOB 2023 voldoende betaalbare woningen te realiseren voor de lagere- en middeninkomens. Dit betekent dat we een passend aanbod sociale huurwoningen mogelijk maken, maar ook dat we de bouw van woningen in de middenhuur en koop stimuleren. We stimuleren dat een betaalbare woning bewoond kan worden door een huishouden met een inkomen tot ongeveer 1,5 tot 2x modaal.

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

11 van 36

In het woningbehoefteonderzoek ‘quickscan woningmarkt Best, 2020’ geeft Companen de volgende inkomensdifferentiatie van de huishoudens in Best: Corporatiedoelgroep (huishoudensinkomen < € 39.055) 37% Lagere middeninkomens (€ 39.055 - € 45.000) 4% Hogere middeninkomens (€ 45.000 - € 55.000) 31% Hogere inkomens (> € 55.000) 28% peildatum 2020 Minimaal 30% van alle nieuwbouwwoningen bestaan uit sociale huurwoningen en minimaal 2/3 deel valt in het betaalbare segment, <€ 390.000 (inclusief sociale huurwoningen) De bovenstaande inkomensdifferentiatie vormt een belangrijk argument om in de nieuwbouw, in aansluiting op de woondeal ZOB 2023 30% sociale huurwoningen te realiseren en voor het betaalbare segment in te zetten op 70% (inclusief sociale huurwoningen). Bij nieuwe ontwikkelingen van hanteren we daarom onderstaande differentiatie als vertrekpunt.

Betaalbaar Sociale huur

lage middeldure koop <€ 275.000

minimaal 30%

15%

Duur midden en hoge middeldure koop >€ 275.000 & <€ 390.000

Duur, laag

Duur, hoog

>€ 390.000 & <€ 550.000

>€ 550.000

25%

10%

20%

waarvan max. 10% middenhuur < € 1123,13

waarvan max. 5% dure huur > € 1123,13

Om de differentiatie voor een initiatief uiteindelijk te bepalen kijken we daarnaast naar de locatie. Om recht te doen aan het gegeven dat alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod krijgen. En kijken we naar de bijdrage van het plan in relatie tot de totale differentiatie in het woningbouwprogramma. Sociale huurwoningen Volgens de afspraken in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) is minimaal 30% van de woningen in nieuwbouwplannen sociale huur, die in beheer komen bij een toegelaten instelling. Als aan de realisatie van sociale huurwoningen op gemeentegronden een sociale grondprijs gekoppeld wordt, wordt daar een instandhoudingstermijn aangekoppeld van tenminste 25 jaar. Sociale huurwoningen, die op gronden van derden gerealiseerd worden, worden alleen als zodanig gezien, wanneer ook deze woningen in beheer komen bij een toegelaten instelling. En ook hier een instandhoudingstermijn van tenminste 25 jaar aangekoppeld is. Uitgangspunt daarbij is ook dat de ontwikkelaar van de sociale huurwoningen bij de toegelaten instelling een grondprijs analoog aan de gemeentelijke sociale grondprijs hanteert. We realiseren het percentage van 30% sociale huurwoningen over het totaal van de nieuwe woningen tussen 2022 en 2040. Daarbij streven we erna om bij elk project minimaal 30% sociale huurwoningen te realiseren.

Daardoor ontstaat een gevarieerd aanbod en nemen alle ontwikkelaars een ‘faire share’ bij de realisatie van de verschillende segmenten. Daarnaast realiseren we in aansluiting op de afspraken in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) minimaal 40% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment (middenhuur <€1000 of koop <€390.000). Per plan bepalen we vooraf de differentiatie Bij het bepalen van de woningdifferentiatie per plan, project, locatie kijken we primair naar bovenstaande differentiatie. Omdat dit aangemerkt moet worden als nieuw beleid is de aangegeven differentiatie alleen toepasbaar, waar het programma nog ingevuld moet worden of aan te passen is. Dat geldt voor ca de helft van de opgave van 4.100 woningen. Daarbij moet opgemerkt worden dat de opgave (70% betaalbaar, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen) vraagt om een duidelijke sturing. Ook voor wat het betekent voor de te realiseren woningtypes.

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

12 van 36

Anders vormt de opgave een risico op de haalbaarheid van plannen en projecten in relatie tot de bouwkosten van een ontwikkeling. Tenslotte houden we ook rekening met de specifieke regionale vraag, die vanuit het roltrapmodel ruimte biedt om woningen in een duurder segment te realiseren. Het roltrapmodel betekent dat mensen hun woon carrière starten in een eengezinswoning of appartement in Eindhoven en doorstromen naar een tweekapper of vrijstaande woning in de plaatsen rondom Eindhoven. Monitoren totale woningbouwopgave Bij de monitoring op de opgave van 4.100 woningen houden we tevens de differentiatie van het totale woningbouwprogramma bij. Niet alle plannen voldoen aan de beoogde differentiatie. Dit omdat bij een deel van de lopende plannen de differentiatie al is bepaald op basis van het beleid vanuit de woonvisie 2017 en niet aansluit bij de hiervoor beschreven streefdifferentiatie. Vanuit inzicht in de differentiatie van het totale woningbouwprogramma kunnen we de differentiatie in nieuwe ontwikkelingen bijstellen, zodat we over het totaal in de richting komen van de streefdifferentiatie. Er zijn voldoende betaalbare koopwoningen die blijvend beschikbaar blijven Het kopen van een huis wordt steeds lastiger, zeker voor starters of inwoners met een laag- of middeninkomen. Sinds 2015 zijn de huizenprijzen fors gestegen.

Wij vinden het belangrijk dat er voldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar blijven. We zetten effectief instrumenten in om betaalbare woningen betaalbaar te houden.

4.1.2

We leggen een zelfbewoningsplicht op voor nieuwe woningen tot de betaalbaarheidsgrens Bij nieuwbouwwoningen spreken we met de initiatiefnemer af dat de eerste kopers een zelfbewoningsplicht met anti-speculatieplicht opgelegd krijgen. Dit betekent dat de koper de woning de eerste vijf jaar zelf dient te bewonen en niet kan doorverkopen. De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding worden met een boetebeding opgenomen in de koop/verkoop-overeenkomst met de initiatiefnemer van het woningbouwproject. We wegen nut en noodzaak af van een opkoopbescherming De opkoopbescherming is een instrument waarmee we erop kunnen sturen dat bestaande woningen met een WOZ tot de betaalbaarheidsgrens (peildatum 2024: € 390.000) alleen gekocht kunnen worden om zelf te bewonen en niet om te verhuren. Het is een ingrijpend instrument en daarom is het van belang vooraf nut en noodzaak af te wegen. De opkoopbescherming wordt gereguleerd via de Huisvestingsverordening. In 2024 bereiden we een aanpassing van de op 11 december 2023 vastgestelde Huisvestingsverordening Best 20242027 voor. Hierbij nemen we afwegingen mee om de opkoopbescherming al dan niet in te voeren. We ondersteunen de inzet van koop ondersteunende maatregelen We zetten met name in op de Koopstart en de Koopgarant – regeling.

Omdat de Koopstart – regeling, waarbij de koper een korting krijgt op de koopsom, die omgezet wordt in een erfpachtregeling, alleen van toepassing is bij de eerste koper, stellen we dat het kortingspercentage beperkt moet blijven, tot maximum 15%, zodat de woning marktconform ook voor een volgende koper betaalbaar is. Met een Koopgarant regeling kunnen woningen langdurig met korting beschikbaar blijven. We willen Koopgarant bij voorkeur met de in Best werkzame corporaties realiseren. Om de Koopgarant woningen betaalbaar te houden voor koopstarters stellen we dat deze woningen niet uitbreidbaar mogen zijn. Dit leggen we zowel planologisch als in de koop/verkoopovereenkomsten vast. We zetten de starterslening door De gemeente Best hanteert sinds 2007 een starterslening, die we in 2024 evalueren. Hiermee willen we aangeven hoe dit instrument de afgelopen jaren is ingezet en of de voorwaarden nog actueel zijn. Paraplubestemmingsplan verkamering en wijzigingen in de woonruimtevoorraad De gemeente Best kent een aantal bestemmingsplannen waarin de regels over het gebruik van de woning verschillen. Besloten is om een paraplubestemmingsplan op te stellen, waarin deze regels voor alle bestemmingsplannen in de gehele bebouwde kom van Best gelijkgetrokken worden. In het paraplubestemmingsplan wordt omschreven dat een woning bedoeld is voor het huisvesten van één huishouden.

Daarbij wordt het direct toegestaan om maximaal twee personen, die niet tot het huishouden behoren in de woning huisvesting te bieden. Ofwel hospitaverhuur. Voor andere samenstellingen in een woning is een binnenplanse afwijking van het gebruik nodig. Hiermee kunnen we reguleren wanneer woningen ingezet worden voor kamergewijze verhuur. CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

13 van 36

Daarbij overwegen we of we bij het aanpassen van de Huisvestingsverordening Best 2024-2027 ook het hoofdstuk ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ toevoegen. Daarmee wordt gereguleerd dat voor het onttrekken, samenvoegen, splitsen, omzetten en vormen van een woning in de bestaande woningvoorraad een vergunning nodig is. Ook dit geeft mogelijkheden om de woningvoorraad en dan met name de bestaande voorraad te reguleren en te behouden en waar mogelijk uit te breiden. Leegstandsverordening Leegstand van woningen en ander vastgoed is maatschappelijk ongewenst. Zeker met de druk op de woningmarkt is het niet gewenst dat met name woningen leeg blijven staan. Met een Leegstandsverordening heb je als gemeente een hulpmiddel voor de aanpak van leegstand. Een Leegstandsverordening regelt dat er een meldingsplicht is als woningen langer dan 6 tot 12 maanden leegstaan en dat er vervolgens overleg plaats vindt over de mogelijkheden van het betreffende vastgoed met de gemeente. Uiteindelijk beschikt de gemeente over een sanctie-instrumentarium om de inzet van het vastgoed af te dwingen. We onderzoeken of het zinvol is om een Leegstandsverordening in te stellen om leegstand aan te pakken. Afweging daarbij is of de regeldruk, die het inzetten van dit instrument vraagt, opweegt tegen de opbrengst, namelijk de aanpak van de leegstand.

Er zijn voldoende passende woonruimten voor verschillende typen huishoudens Onze huidige woonvoorraad bestaat voor ongeveer 80% uit eengezinswoningen. Om perspectief te bieden op doorstroming van senioren en iets toe te voegen aan de betaalbare voorraad en aansluit bij de vraag van jongeren en starters, sturen we op een divers aanbod van woningen en woonvormen. Dit betekent dat we inzetten op meer compacte grondgebonden woningen en meer appartementen voor 1en 2-persoonshuishoudens. Daarbij hebben we bijzondere aandacht voor passende woningen voor senioren met mogelijkheden voor ontmoeting binnen het complex of in de directe omgeving. 4.1.3

Huishoudenssamenstelling gemeente Best 2023

30%

37%

31%

1 pp hh

2 pp hh

gezinnen

Bron : De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023 We zetten extra in op de bouw van woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens Zowel in de koop als de (sociale) huur is behoefte aan de realisatie van appartementen voor kleine huishoudens. Voor jongeren en starters om een start te kunnen maken op de woningmarkt. Voor senioren om door te kunnen stromen vanuit hun eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning, waar ze langer thuis kunnen wonen. Als senioren kunnen doorstromen komen er 'verhuistreintjes’ op gang, waarbij gezinnen kunnen doorstromen van een starterswoning naar een gezinswoning en starters naar een starterswoning kunnen instromen. We stimuleren de ontwikkeling en realisatie van nieuwe woonvormen Het aandeel eenpersoonshuishoudens is groot en neemt nog verder toe. Deze groep groeit door de vergrijzing. Maar door verder individualisering neemt ook in andere leeftijdscategorieën het aantal 1persoonshuishoudens toe. Dit betekent dat we inzetten op woonruimten voor kleinere huishoudens. Tegelijkertijd zien we allerlei nevenverschijnselen van de verdere individualisering, zoals vereenzaming. Daarom stimuleren we in woningbouwplannen de mogelijkheden voor ontmoeting en omzien naar elkaar. Dit is met name van belang voor ouderen, maar ook voor andere leeftijdscategorieën, doel- en aandachtsgroepen. CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

14 van 36

Maar deze vernieuwende woonvormen kunnen ook verder doorontwikkelen, bijvoorbeeld met daarbij gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke tuinen. In paragraaf 4.2, leefbare en gezonde wijken wordt dit onderwerp verder beschreven.

4.2

Thema: Leefbare en gezonde wijken

Best wil zich verder ontwikkelen als woongemeente met leefbare en gezonde wijken. Dat betekent dat we inzetten op een veilige woonomgeving, waar ruimte is voor groen en blauw, voor ontmoeten en bewegen. Onze woonomgeving is positief gezond Onze leefomgeving heeft veel invloed op onze gezondheid. De leefomgeving kan gezond gedrag stimuleren en bijdragen aan het gevoel van welbevinden. Maar de leefomgeving kan de gezondheid ook schaden. Aan de hand van een quickscan gezonde leefomgeving 10 kunnen we de leefomgeving per wijk kwantificeren en de kwaliteiten en verbeterpunten in beeld brengen. Hiermee willen we de in de Omgevingsvisie genoemde ambitie nastreven om gezonde, duurzame en vitale wijken te realiseren en te behouden. 4.2.1.

We beoordelen nieuwe initiatieven op wat ze bijdragen aan positieve gezondheid in de wijk Er zijn veel ontwikkelingen en projecten op het gebied van woningbouw in de gemeente Best. Hierin sturen we op kwantiteit en kwaliteit. Voor toekomstige projecten gaan we meer sturen op de bijdrage van het initiatieven aan de positieve gezondheid in de wijk. Dit geldt voor initiatieven van derden, maar ook voor initiatieven en projecten van de gemeente zelf. We beoordelen initiatieven en projecten op waarden voor samenleven, gemeenschap en zorg voor elkaar, bijvoorbeeld door te kijken naar de mogelijkheden om te ontmoeten en te bewegen. Dit betekent niet dat elk initiatief een sociaal concept in zich moet dragen of alternatieve woonvormen moet bieden, maar we willen in gesprek met initiatiefnemers en ontwikkelaars deze waarden scherper naar voren brengen. Het zal een onderdeel zijn van de afweging voor medewerking vanuit de gemeente en past in de uitgangspunten van de Omgevingswet. Daarbij speelt ook de inrichting van de openbare ruimte een belangrijke rol. Er is een sterke verbinding in de wijken Comfortabel wonen is meer dan een woning. We staan ook voor verschillende maatschappelijke opgaven zoals gezondheid, veiligheid, bestrijden van eenzaamheid en zorg voor elkaar. Je thuis voelen is belangrijk en reikt verder dan de eigen woning.

De woonomgeving, de buurt en de wijk spelen een belangrijke rol. Best wil daarom de nadruk leggen op waarden als gemeenschap, samenleving en zorg voor elkaar. Een sterke sociale verbinding (sociale cohesie) zorgt voor een hogere kwaliteit van het dagelijks leven.

4.2.2

We bouwen gedifferentieerd, met een mix van prijsklassen Voor de leefbaarheid van onze wijken vinden we het belangrijk dat er gedifferentieerd gebouwd wordt. We gaan uit van de differentiatie zoals aangegeven in paragraaf 4.1.1. Daarbij kijken we wat de locatie en de buurt kan dragen en wat het beste aansluit om in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod te krijgen. Het complex ‘de Schakel’ in Best is een praktisch voorbeeld, waarin gebleken is dat een mix van typologieën en segmenten goed werkt. Bij nieuwe ontwikkelingen willen we inzetten op aanbod voor verschillende huishoudens: 1- 2- en meer persoons huishoudens, koop en huur, voor verschillende doelen inkomensgroepen en met een passende mix van woningbouwsegmenten. We stimuleren andere woonvormen en collectieve woningbouwinitiatieven Mensen willen wonen en samenwonen in een prettige woonomgeving. Vanuit veranderende gezinssamenstellingen, nieuwe ontwikkelingen en tendensen ontstaat de behoefte aan andere woonvormen en om hier vorm en inhoud aan te geven. Andere woonvormen ontstaan meestal vanuit initiatieven van particulieren. Zij zoeken naar alternatieve woonvormen, die aansluiten op hun woonbehoeften. Dat kan kleinschalig zijn, bijvoorbeeld in de vorm van meergeneratiewoningen of grootschaliger in de vorm van een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Vaak draagt dit bij aan hechtere gemeenschappen, meer sociale verbindingen en een prettig leefklimaat. Best stimuleert initiatieven voor andere woonvormen en collectieve woningbouwinitiatieven in nieuwbouw, maar ook van transformaties en herstructureringen, zoals ombouw van bestaand vastgoed of sloop/nieuwbouw. Vooral plannen voor collectieve wonen-zorg-welzijnsconcepten hebben onze voorkeur. Daarom we willen ruimte scheppen voor wooninitiatieven waar naast het samen bouwen, ook gedeelde waarden rondom gemeenschapszin, zorg en welzijn onderdeel uitmaken van het initiatief. Om plannen 10

https://professionals.ggdgm.nl/voor-professionals/quickscan-gezonde-leefomgeving & https://www.gezondeleefomgeving.nl/instrumenten/quickscan-gezonde-leefomgeving CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

15 van 36

succesvol te kunnen begeleiden stellen we voorwaarden aan de initiatieven, zoals een goede, professionele begeleiding en organisatie. Vrijkomend maatschappelijke vastgoed of gemeentelijke grondposities inzetten voor woningen Als in een wijk maatschappelijk vastgoed vrijkomt, dat zijn functie verliest, bijvoorbeeld een vrijkomende school, dan onderzoeken we of we deze locatie kunnen herontwikkelen tot woonruimten. De mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen binnen bestaande wijken biedt de ruimte om passende woningen te realiseren om doorstroming binnen de wijk te faciliteren. We willen hiermee stimuleren dat woon- en leefnetwerken in de wijken, die bijdragen aan de positieve gezondheid en het langer thuis wonen, behouden blijven en versterkt worden. 4.2.3. Er zijn passende doorstromingsmogelijkheden binnen de wijken We willen doorstromers binnen de wijk voorrang kunnen geven Met de toenemende vergrijzing is doorstroming een van de grootste uitdagingen waar we komende jaren voor staan. Het gebeurt nu dat mensen in hun woning blijven wonen, terwijl deze eigenlijk te groot is geworden, bijvoorbeeld omdat kinderen zelfstandig zijn gaan wonen. Hierdoor stremmen ook de doorstroming van jonge gezinnen en de instapmogelijkheden voor starters. In bestaande wijken willen we inbreidingen realiseren met passende woningen voor kleinere huishoudens in de sociale- en middenhuur.

Dan maken we met de corporaties afspraken over het stimuleren dat oudere wijkbewoners vanuit hun eengezinswoning doorstromen naar een kleinere comfortabele, levensloopbestendige woning in de wijk. Ondanks een woonwens naar een compactere woning is de verhuisgeneigdheid van ouderen vaak nog beperkt. Bijvoorbeeld omdat er vaak sprake is van een hogere huur voor een kleinere woning en omdat men onzeker is om hun netwerk kwijt te raken. Dit betekent dat we hen met goede begeleiding en een goed aanbod willen ondersteunen om deze stap te maken. Dit onderwerp zal een prominente plek krijgen in de prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersorganisaties.

4.2.4 Er zijn passende woonruimten en -vormen voor doel- en aandacht groepen In de huidige woningmarkt zien we verschillende doel- en aandacht groepen in de knel komen. Doelgroepen als jongeren, starters en ouderen. En aandacht groepen, zoals statushouders, uitstromers uit instellingen, mensen met medische of sociale urgenties, dak- en thuislozen, arbeidsmigranten en studenten en woonwagenbewoners. Deze doel- en aandacht groepen kunnen vaak moeilijk een passende woning vinden. Deze doel- en aandacht groepen willen we ondersteunen om passende woonoplossingen te vinden. Een lokaal, sociaal netwerk in de wijk draagt bij aan onze positieve gezondheid. Zeker voor ouderen wordt het netwerk dichtbij huis steeds belangrijker. Maar ook voor jongeren, die behoren tot aandacht groepen en op zichzelf willen gaan wonen of die doorstromen vanuit een zorginstelling naar een zelfstandige woning, is het behoud van het sociale netwerk belangrijk. Ook daarom willen we doorstroming binnen de wijk vergroten. Starters en doorstromers Doorstroming is een centraal thema in het volkshuisvestingsprogramma. We willen doorstroming stimuleren door waar mogelijk verschillende woonvormen en woningen in diverse prijssegmenten, zowel dichtbij het centrum als in de verschillende wijken, te realiseren.

We willen een divers aanbod waarmee we doorstroming op gang kunnen brengen en daarmee verhuisketens in gang kunnen zetten. Dit draagt bij aan meer kansen voor starters op de woningmarkt. We zien dat de huidige markt lastig is om in te starten op de woningmarkt. Zowel in de huur- als de koopsector. In paragraaf 4.1 beschrijven we een aantal instrumenten die wij willen inzetten om betaalbare woningen te realiseren en blijvend beschikbaar te houden. Behalve dat deze instrumenten en passende nieuwbouw starters kan helpen, zal ook doorstroming uiteindelijk bijdragen aan de kansen voor jongeren en starters. We voeren in regionaal verband een urgentieregeling Inwoners in een noodsituatie, die snel een woning nodig hebben, kunnen urgentie krijgen voor een sociale huurwoning. Dit betekent dat zij voorrang kunnen krijgen op een woning, ongeacht hun inschrijftijd. In het Stedelijk Gebied Eindhoven hanteren we één overeenkomstige urgentieregeling voor sociale huurwoningen. De voorwaarden die hiervoor gelden zijn per gemeente vastgelegd in de huisvestings-verordening. Deze zijn regionaal afgestemd tussen gemeenten en met de corporaties. Er is per 1 januari 2024 sprake van één loket voor de aanvraag van een urgentie, met een urgentiecommissie, die de aanvragen beoordeelt.

Dit betekent dat inwoners uit de gemeente Best die een urgentie krijgen ook in andere gemeente in het Stedelijk Gebied Eindhoven terecht kunnen en vice versa.

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

16 van 36

Statushouders Een aantal aandacht groepen worden door de corporaties direct bemiddeld. Dat geldt ook voor statushouders. De corporaties leveren naar rato een bijdrage om de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders te realiseren. Vanuit de gemeente informeren we de corporaties regelmatig over de samenstelling van de huishoudens, die aan Best gekoppeld zijn. Zodat de corporaties passende woningen kunnen aanbieden. De gemeentelijke klantmanagers Werk en Inkomen, die ook betrokken zijn bij de koppeling van de huishoudens aan de beschikbare woningen, hebben al in een vroegtijdig stadium contact met de huishoudens die aan Best gekoppeld zijn. Daarmee streven we als gemeente na dat zij zo spoedig mogelijk kunnen starten met inburgeren. Deze combinatie heeft een meerwaarde bij het koppelen van de statushouders aan een woning. Eind 2023 zijn er overwegend alleenstaanden statushouders gekoppeld aan de gemeente Best. En is de verwachting dat dit de komende tijd ook zo zal blijven. Een deel van deze statushouders zijn alleengaand, zijn alleen vooruit gereisd en zijn in het kader van gezinshereniging in afwachting van nareizende familieleden. Een deel zijn veelal jonge alleenstaande mannen, onder de 30, zonder na reizigers.

Binnen de huidige woningmarkt kunnen we de alleengaanden, behalve als enkel hun partner volgt, niet definitief huisvesten in een voor het hele gezin passende woning. Voor deze groep zijn we op zoek naar een voorziening, waar we deze groep tijdelijk, bijvoorbeeld kamergewijs, kunnen huisvesten in afwachting van de na reizigers. Zo kunnen ze in ieder geval starten met inburgeren. Ook jonge alleenstaanden willen we kamergewijs huisvesten. Bij voorbeeld met friendscontracten, waarbij twee mensen gezamenlijk één huurcontract hebben of kamergewijze verhuur. Vanuit ervaringen uit het verleden met betrekking tot beheer van kamergewijs verhuurde woningen zijn de corporaties enigszins terughoudend met betrekking tot kamergewijze verhuur. Omdat we als gemeente goed zicht hebben op de aan Best gekoppelde statushouders kunnen we eraan bijdragen om de best mogelijke combinaties voor kamergewijze huisvesting te realiseren. Woonwagenbewoners De gemeente Best heeft twee woonwagenlocaties. Vogelkers en Terraweg, met respectievelijk 10 en 44 standplaatsen. De locatie Vogelkers is recent vernieuwd en daarbij met 2 standplaatsen uitgebreid. Voor de locatie Terraweg is een onherroepelijk bestemmingsplan, waarmee het aantal standplaatsen op de Terraweg effectief wordt uitgebreid tot 45 standplaatsen.

Op basis van het beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid wordt van gemeenten verwacht om aan de hand van een woonbehoefteonderzoek het woonwagenbeleid te actualiseren. Vanuit het in 2019 uitgevoerde woonbehoeftenonderzoek wordt een integrale woonwagenvisie opgesteld. Uit de woonwagenbehoefte blijkt dat de bestaande woonwagenlocaties onvoldoende mogelijkheden bieden om binnen een redelijke termijn te voorzien in de vraag van de woonwagenbewoners, inclusief spijtoptanten (directe familieleden die in een burgerwoning wonen, maar graag willen terugkeren naar een woonwagenlocatie). Voor een redelijke termijn wordt daarbij verstaan de wachttijd die geldt voor een sociale huurwoning. Op dit moment bedraagt een gemiddelde wachttijd ca 7,6 jaar. We onderzoeken de komende tijd of er lokaal en/of regionaal een woonwagenlocatie kan worden gerealiseerd, waarmee kan worden ingespeeld op de woningbehoefte van de woonwagenbewoners in Best en hun directe families. We bieden passende ruimte aan internationale arbeidskrachten Arbeidsmigranten zijn van grote waarde voor onze economie en hebben recht op goede shortstay en midstay huisvesting. Wel moet dat gelet op aard en omvang passen in de omgeving.

Er zijn in Best 3 locaties met complexgewijze huisvesting van arbeidsmigranten en daarnaast nog een groot aantal arbeidsmigranten, die kamergewijs in reguliere woningen in diverse woonomgevingen gehuisvest zijn. We maken ons sterk om in de SGE concrete en bindende afspraken te maken over het huisvesten van deze doelgroep. Het aantal arbeidsmigranten dat lokaal in shortstay en midstay voorzieningen gehuisvest wordt dient in verhouding te staan tot het aantal arbeidsmigranten dat werkzaam is in de gemeente. Onze voorkeur gaat uit naar complexgewijze huisvesting voor shortstay en midstay, waardoor de kamergewijs verhuurde woningen gaandeweg weer beschikbaar komen voor reguliere huishoudens Voor expats geldt vaak dat zij zelfstandig woningen huren of kopen. Best neemt hierin zijn verantwoordelijkheid door ook voor de regionale woonbehoefte te bouwen. Wij maken ons hard in de regio voor concrete en niet-vrijblijvende afspraken met grote werkgevers uit de regio over hun bijdragen aan woningen, maar ook aan lokale voorzieningen en infrastructuur.

CONCEPT Volkshuisvestingsprogramma Best 2024

17 van 36

Flexwoningen In het beleidsakkoord 2022-2026 is de afspraak gemaakt dat de gemeente locaties gaat zoeken waar flexwoningen mogelijk zijn. In het najaar van 2022 nam de gemeenteraad daarnaast een motie aan en droeg het college op voortvarend aan de slag te gaan om locaties te zoeken waar flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Aan de hand van een quickscan begin 2023 vindt momenteel een haalbaarheidsonderzoek plaats naar een aantal mogelijke locaties. Enkele locaties zijn daarbij afgevallen omdat daar permanente woningbouw kan plaatsvinden en dat de voorkeur heeft. Bij de locaties die nog in onderzoek zijn, moet een ruimtelijke/planologische procedure gevoerd worden. Dat betekent dat het realiseren van flexwoningen in korte tijd niet de verwachting is. De businesscase, onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek geeft de mogelijkheden aan van de beoogde locaties en hoe we er verder mee kunnen en willen gaan. We blijven alert op mogelijkheden voor locaties om flexwonen te realiseren, waarbij het zowel kan gaan om beschikbaar vastgoed als beschikbare percelen. Welke doelgroepen voor de flexwoningen in aanmerking komen, is afhankelijk van de beschikbare locatie. Het gaat met name om doelgroepen, die moeilijk een passende woning kunnen vinden. Denk aan jongeren, spoedzoekers, en andere doelgroepen die snel een woning zoeken, maar niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring.