24015.0 - Sessieformulier Vaststelling BP Gaaibank

Sessieformulier

Openbare beeldvormende en oordeelsvormende sessie Onderwerp: Beeldvormende sessie: Oordeelsvormende sessie: Sessieleider: Sessiegriffier: Portefeuillehouder: Behandelaar: Locatie: Bijzonderheden:

24015 – Vaststelling BP Gaaibank 19 februari 2024 19 februari 2024 Harry Crielaars Tom Bartels Rik Dijkhoff Michelle de Ruijter kamer 2.44-2.45 Publiek kan de vergadering fysiek in het gemeentehuis volgen of online via best.notubiz.nl.

Onderwerp en aanleiding Het college heeft aan de raad het raadsvoorstel vaststelling BP Gaaibank aangeboden. Het raadsvoorstel betreft de bouw van maximaal 30 appartementen waarbij voldaan dient te worden aan de actuele Nota Parkeernormen. Er is een bestemmingsplanwijziging nodig omdat de huidige bestemming niet aansluit bij de gewenste stedenbouwkundige invulling van het plangebied Dijkstraten/Gaaibank. Programma beeldvormende + oordeelsvormende sessie Na een korte inleiding van de sessieleider wordt het raadsvoorstel mondeling toegelicht. Tijdens deze informatieve sessie hebben inwoners ook de gelegenheid om mee te praten over het onderwerp. Vervolgens is er voor de aanwezigen gelegenheid om vragen te stellen aan de portefeuillehouder. Inwoners, organisaties en andere betrokkenen kunnen tijdens de beeldvormende sessie hun inbreng hebben. Wilt u hiervan gebruik maken? Meldt u zich dan aan door een mail te sturen naar raadsgriffie@gembest.nl. De griffie neemt vervolgens contact met u op om de mogelijkheden te bespreken. Oordeelsvorming Aan het einde van de discussiesessie wordt geïnventariseerd of dit raadsvoorstel als A- of B-stuk wordt geagendeerd voor de raadsvergadering. In het laatste geval benoemen de deelnemers van de sessie de openstaande discussiepunten. Planning Het raadsvoorstel is ter besluitvorming geagendeerd voor de raadsvergadering van 18 maart 2024.

Resultaat/conclusie Beeldvormende + oordeelsvormende sessie Alle fracties zijn aanwezig bij deze sessie. De portefeuillehouder licht het onderwerp kort toe. Gesproken is over: - Of dit bestemmingsplan nog onder het oude regime valt en dus niet onder de omgevingswet;

-

Of het aantal woningen wat gepland wordt aansluit bij wat was opgenomen in het bestemmingsplan; Wat de typologieën en prijsklassen zijn van de te realiseren appartementen. Of de gemeente invloed heeft op de projectontwikkelaar om bepaalde woontypologieën te laten realiseren; Of het correct is dat parkeren aan de zuidzijde wordt gerealiseerd op eigen terrein; Waarom er een reductie in de bouwhoogte is doorgevoerd; Of op basis van bouwclaims dit complex voor sociale huur geclaimd kan worden;

Alle vragen worden gedurende de beeldvorming door de portefeuillehouder beantwoord. Wethouder Dijkhoff zegt toe: - De vraag m.b.t. de planning van de te realiseren appartementen op woningbouwlocatie Gaaibank, welke woningtypologieën er komen en dit ook qua hoeveelheid uit te zoeken, en daarop terug te komen bij de raad. Naschrift griffie 28-2: beantwoording toezegging door portefeuillehouder. De planning van de realiseren appartementen met plan Gaaibank is nog niet bekend. Voor BP Gaaibank geldt dat deze ontwikkeling valt onder de afspraken zoals deze zijn opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst Dijkstraten (SOK). De bouwkavels in Dijkstraten zijn toegedeeld aan Thuis en aan MGM/ Bergen. Volgens deze afspraken krijgt MGM/ Bergen plan Gaaibank in eerste instantie aangeboden om uit te geven in de vrije sector. Wij stellen geen voorwaarden aan welke typologieën er binnen de vrije sector worden gebouwd. Er is overleg met MGM over de invulling van de typologieën. De verwachting/ wens is dat er gebouwd zal gaan worden in de goedkope sector, maar dit is nog niet zeker. Openstaande discussiepunten: - Verdere invulling van locatie Gaaibank qua woontypologieën en of hier speelruimte in is; - Het aantal te realiseren woningen versus de woontypologieën als prioriteit. De fractie Best Open geeft aan een motie voor te bereiden voor de verdere uitwerking van dit plan.

Het doel van deze motie is om alvast de gewenste uitgangspunten voor verhouding van woontypologieën mee te geven aan de wethouder, zodat hij deze kan meenemen in de verdere uitwerking van het plan. Aangezien er een openstaand discussiepunt is, en mogelijk een motie wordt voorbereid, wordt geadviseerd om voorliggend raadsvoorstel als B-stuk te agenderen voor de raadsvergadering van 18 maart 2024. Naschrift 22-2-2024: In afwijking van bovenstaande conclusie dat het voorstel als B-stuk op de raadsvergadering van 18 maart geplaatst kan worden, is door de heer Bondt (ChristenUnie) verzocht om op 4 maart toch nog een oordeelsvormende sessie over dit onderwerp te houden, zodat het onderwerp mogelijk als A-stuk geagendeerd kan worden voor de raadsvergadering van 18 maart.

Oordeelsvormende sessie 4 maart Alle fracties zijn aanwezig bij deze sessie. Gesproken is over o.a.: - De beantwoording van de toezegging van wethouder Dijkhoff; - Het ingekomen stuk vanuit MGM van de heer Van Kessel.

2

Alle vragen vanuit de aanwezigen worden door de portefeuillehouder beantwoord. Wethouder Dijkhoff zegt het volgende toe: - De raad tijdig te informeren over het antwoord van MGM (met tekening) of het nieuw gesitueerde bouwvlak voldoende is voor de realisatie van de 30 woningen door MGM. De wethouder geeft aan dat hij deze informatie voor de raadsvergadering van 18 maart aan de raad verstrekt. Aangegeven wordt door D66 dat het eerder genoemde discussiepunt over woontypologieën, niet langer een discussiepunt is door de openstaande bouwclaim op deze woningbouwlocatie. Openstaande discussiepunten zijn: - Beantwoording toezegging wethouder Dijkhoff i.r.t. betaalbaarheid van de te bouwen appartementen. Afhankelijk van dit antwoord bereid VVD een mogelijk amendement voor. Geconcludeerd wordt dat er nog gewacht wordt op antwoord vanuit de portefeuillehouder over de tekening die vanuit MGM verwacht wordt en of deze past in het aangepaste bouwvlak en wat hierbij de verwachte prijsstelling is van de woningen. Het antwoord vanuit de portefeuillehouder geeft mogelijk aanleiding voor een amendement, geeft VVD aan. Geadviseerd wordt daarom dat voorliggend raadsvoorstel als B-stuk wordt geagendeerd voor de raadsvergadering van 18 maart 2024. Naschrift griffie 18-4: Dit onderwerp is bij de raadsvergadering van 18 maart 2024 bij het vaststellen van de agenda van de agenda gehaald.

Dit omdat de beantwoording van de toezegging van wethouder Dijkhoff nog niet binnen was. Onderstaand vindt u de beantwoording van de openstaande toezegging van wethouder Dijkhoff, incl. aanvullende technische vraag vanuit de heer Meeuwis. Het presidium heeft inmiddels ingestemd met de agendering van BP Gaaibank voor de raad van 6 mei 2024. 1. Gedane toezegging wethouder Dijkhoff Wethouder Dijkhoff zegt het volgende toe: - De raad tijdig te informeren over het antwoord van MGM (met tekening) of het nieuw gesitueerde bouwvlak voldoende is voor de realisatie van de 30 woningen door MGM. De wethouder geeft aan dat hij deze informatie voor de raadsvergadering van 18 maart aan de raad verstrekt. 2. Aanvullende technische vraag de heer Meeuwis 16-3-2024 Beste Rik, nu ik begrijp dat Gaaibank van de agenda wordt gehaald, graag nog bij de controle over de betaalbaarheidsklasse laten nagaan of de vrije sector categorie voor dit perceel, strookt met deze clausule uit het bestemmingsplan Dijkstraten 2011. 19.3 gezamenlijke woongebieden In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding ‘gezamenlijke woongebieden’ de volgende bepalingen: a Het totaal aantal woningen mag niet minder bedragen dan 600 en niet meer bedragen dan 790. b Het aandeel van de woningen in de sociale sector (huur en koop) mag niet minder bedragen dan 32% van het maximum aantal woningen.

3

Zou je ook nog even het antwoord van de ambtenaar over de bouwhoogte kun checken? Tijdens de beeldvormende sessie over de Gaaibank heeft Michelle de Ruyter aangegeven dat de huidige bouwhoogte op dat perceel 12,5 meter is en de nieuwe 12 meter. In het bestemmingsplan Dijkstraten 2011 staat echter onder 12.2.2 Hoofgebouwen: “c De goothoogte en de bouwhoogte van een hoofdgebouw met gestapelde woningen mag niet meer bedragen dan 21 m, met uitzondering van een hoofdgebouw ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 5’ waarvan de goothoogte en de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 12,5 m.” Ik kan nergens de specifiek bouwaanduiding – 5 terugzien op de kaart vandaar dat ik me de vraag stelde of het oude bestemmingsplan 21 meter hoog toelaat. Ik zie wel Woongebied-5 bij de regels (https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0753.bpdijkstraten2011-VG01/ r_NL.IMRO.0753.bpdijkstraten2011-VG01_ar12wg5.htm) maar niet ‘specifieke bouwaanduiding -5’ op de kaart 3. Beantwoording openstaande vragen de heer Meeuwis door wethouder Dijkhoff Het nieuwe bestemmingsplan Gaaibank valt in twee gebieden uit het moederplan Dijkstraten. Het gebied valt deels in de bestemming gestapeld (21m/12m50) en deels in de bestemming grondgebonden (goothoogte 7m, bouwhoogte 11m). Er spelen hier twee zaken een rol.

Enerzijds is het gebied dus groter dan de driehoekige ruimte uit het oude bestemmingsplan. Er zijn bestaande, omliggende bewoners die zullen ageren tegen een hoog, groter gebouw dan het oude bestemmingsplan toestaat. Het openbare profiel is immers niet breder dan van een reguliere woonstraat. Anderzijds is de fysieke ruimte van het oude bestemmingsplan zeer beperkt om te voorzien in een rationeel-functioneel hoog gebouw. Bovendien kan er niet worden voorzien in een groter aantal parkeerplaatsen dat kleine appartementen in een 7 lagen hoog gebouw met zich mee zou brengen. Met andere woorden: het oude bestemmingsplan voorziet door het beperkte oppervlak met een eigenzinnige vorm in ca. 2 appartementen per bouwlaag in de vrije sector. De diverse bouwvlekken voor middelhoogbouw richting het centrum zijn klein. Hierdoor zijn op andere woonvlekken grondgebonden woningen gerealiseerd, terwijl in theorie hier middelhoge bouw gerealiseerd zou kunnen worden. De achtergrond van het bestemmingsplan is om juist beter te voorzien in een rationeelfunctioneel gebouw zodat er wel appartementen gerealiseerd kunnen worden. Het is gezien de beperkte ruimtelijke mogelijkheden rondom het terrein niet mogelijk om een groot programma te realiseren.

Om bovenstaande redenen is planologisch gekozen om in het bestemmingsplan Gaaibank een goothoogte te hanteren van 12m met een 10% vrijstellingsmogelijkheid. 4. Verzoek Wethouder Dijkhoff agendering BP Gaaibank aan presidium Beste Presidium, Hierbij het verzoek om het bestemmingsplan Gaaibank, dat we van de agenda in de laatste Raadsvergadering hebben gehaald, opnieuw op de agenda ter besluitvorming op te nemen voor de eerstvolgende Raadsvergadering.

4

Er waren 3 redenen, waarvan er 2 direct betrekking hadden op het bestemmingsplan en 1 was een vraag van de Raad om nadere informatie. Het betrof een ingezonden brief van MGM ten aanzien van de afmetingen van het bouwvlak en de toegestane hoogte. De brief was opgesteld omdat ze de ter inzagelegging hadden gemist. Nader overleg tussen mij, als portefeuillehouder, en MGM heeft opgeleverd dat dit hun initiële plan betrof. Inmiddels is MGM gestart met een nieuw plan en dat past binnen de mogelijkheden van het voorliggende bestemmingsplan Gaaibank. Nu deze punten zijn afgehandeld hierbij het verzoek om het bestemmingsplan ter besluitvorming voor te leggen. Het derde punt betrof de vraag van de Raad over het programma, de typologie van de woningen en de betaalbaarheid, waarbij de wens is uitgesproken om de wooneenheden binnen de grens van betaalbaar te realiseren. In het gesprek heb ik de wens van de Raad overgebracht en MGM staat hier welwillend tegenover. MGM gaat dan ook verder met de planvorming, rekening houdende met de wens. Als hier meer duidelijkheid over is dan zal ik de Raad hierover nader informeren. Dit slaat dus een besluit over het bestemmingsplan niet in de weg, sterker nog als het bestemminsplan is goedgekeurd kunnen we ook ambtelijk verder, zoals met de aanbieding van het perceel aan MGM. Met vriendelijke groet, Rik Dijkhoff

5