24003.9 - Bijlage 4 bij Regels - Beeldkwaliteitsplan

HEUVELEINDSEWEG EN OMGEVING, BEST Dorps woonlandschap in Best | Beeldkwaliteitplan

C O N C E P T Projectnr: Datum: Archiefexemplaar van BL23-18297

RVR004-0001 15 november 2023 - Bijlage 4 bij regels Beeldkwaliteitsplan

HEUVELEINDSEWEG EN OMGEVING, BEST Dorps woonlandschap in Best | Beeldkwaliteitplan

Opdrachtgever: Projectnr: Status: Datum:

Ruimte voor Ruimte BV RVR004-0001 ontwerp 15 november 2023

T 088 - 33 66 333 F 088 - 33 66 099

Opsteller: CRU

E info@kragten.nl

Verificatie: KW Validatie: KW © 2021 Kragten Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Kragten. Het is tevens verboden informatie en kennis verwerkt in dit rapport ter beschikking te stellen aan derden of op andere wijze toe te passen dan waaraan in de overeenkomst toestemming wordt verleend.

4 Teeuwishoek

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING

7

2

HUIDIGE SITUATIE

9

3

BEOOGDE STRUCTUUR

11

4

STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP

13

5

BEELDKWALITEIT BUITENRUIMTE

15

6

BEELDKWALITEIT BEBOUWING

17

6.1 WONEN AAN DE HEUVELEINDSEWEG

18

6.2 WONEN IN HET BUURTSCHAP - VRIJE KAVELS

20

6.2 WONEN IN HET BUURTSCHAP - CPO

22

8

KLEURENPALET

24

9

DUURZAAMHEID

25

5

L

C

VE

EG

G

TWE

AN HEIK

U HE

VLI

3

SIE

11

WEG

RH

DSE

EU

EIN

VEL

VEL

L

UVE

HEU

B

SHE

WEN

5

13

20

A

SEINHEUVEL

0

20

40

60

80m

1:2000

Plangebied (drie deelgebieden)

6

PRAALHEU

VEL

1 INLEIDING Dit beeldkwaliteitplan voor de ontwikkeling ‘Heuveleindseweg en omgeving in Best‘ geeft in woord en beeld en voor verschillende schaalniveaus, de uitgangspunten aan voor het te ontwikkelen stedenbouwkundige en architectonische ontwerp. Het is een op locatie en situatie afgestemd referentiekader voor de architectonische en stedenbouwkundige vormgeving. De invulling van het gebied vraagt om ruimtelijke kwaliteit, zorgvuldigheid en aansluiting bij de karakteristiek van het landschap en het dorp, zodat een aantrekkelijk informeel woongebied ontstaat dat bij Best hoort. Die aantrekkelijkheid wordt ook bepaald door goed aan te sluiten op de wensen en behoeften van de toekomstige bewoners. Daarom is er gekozen voor ruime ontwikkelingsmogelijkheden, zodat individuele woonwensen kunnen worden gerealiseerd en er ruimte ontstaat voor individualiteit in de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing, maar passend bij de karakteristieke identiteit, maat en schaal van het buitengebied en kern van Best. Een bijzonderheid hierin is dat een deel van de woningen in de vorm van een CPO-project* worden uitgevoerd. Hiervoor is op dit moment nog geen ontwerp beschikbaar. Wel worden er in dit document kaders gesteld voor de beeldkwaliteit.

Het beeldkwaliteitplan geeft de kaders aan voor de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing en de buitenruimte (openbare ruimte en overgang openbaar-privé) in het plangebied. Het beeldkwaliteitplan gaat in op zaken als massa, ruimtelijke eenheden, architectuur, rooilijnen, vormgeving erfgrenzen, sfeer, waarbij de wisselwerking tussen bebouwing en buitenruimte bepalend is, kleur- en materiaalgebruik van bebouwing en buitenruimte. Uiteindelijk is het een hulpmiddel om tot een passende architectuur van de bebouwing en een passende inrichting van de openbare ruimte in het plangebied te komen. Het beeldkwaliteitplan is een inspiratiedocument voor ontwerpers van bebouwing en buitenruimte en een toetsingskader voor de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het beeldkwaliteitplan wordt gebruikt als toetsingskader bij de beoordeling van de bouwplannen en wordt als separaat document vastgesteld als aanvulling op de welstandsnota.

Veel ruimtelijke aspecten, zoals hoogte, situering van de bebouwing en situering van de ontsluiting en groen, zijn mede geregeld in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is leidend ten opzichte van het beeldkwaliteitplan. Het beeldkwaliteitplan richt zich ook op aspecten, die niet in het bestemmingsplan te regelen zijn. Het betreft de uitwerking van aspecten binnen de kaders van de ‘toelatingsplanologie‘ van het bestemmingsplan.

*Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouw-project.

7

Zicht vanaf Heuveleindseweg op het gesaneerde agrarisch bedrijf

Heuveleindseweg 11-13

Zicht op karakteristieke woning Heikantweg 3

Zicht op deelgebied C vanaf kruising Heikantweg met Heuveleindseweg

8

2 HUIDIGE SITUATIE De planlocatie van voorliggend project ligt in het buitengebied, aan de zuidoostkant van Best. Het plangebied bestaat uit drie delen. Het eerste deel (A) betreft de voormalige nertsenhouderij op Heuveleindseweg 20. De sanering van dit bedrijf is de aanleiding geweest voor de gehele ontwikkeling. De Heuveleindseweg loopt hier dood en gaat over in een wandel/fietspad (Dijkpad) dat langs het Wilhelminakanaal loopt. Ten westen van deze locatie ligt een klein bosperceel. Aan de overzijde van de Heuveleindseweg liggen de volkstuinen van Volkstuinvereniging “De Oude Bogten”. Het tweede deel (B) betreft de boomteeltgronden die tussen de Heikantweg en het fietspad aan de oostzijde (Wensheuvel) ligt. De boomteelt wordt beëindigd en maakt ruimte voor woningen en openbaar landschap. Het deelgebied wordt aan de noordoostzijde omringd door een brede watergang die in het beheer van het waterschap is. Direct ten oosten hiervan ligt een fietspad dat vanaf het Dijkpad naar de noord gelegen wijk loopt. Aan de zuidzijde ligt het volkstuincomplex direct tegen dit deelgebied aan. Aan de westzijde sluit het gebied aan op de achterste perceelgrenzen van Heuveleindsweg 11 en 13 en de zijdelingse perceelgrens van Heikantweg 3. Tussen de percelen in staan een aantal volwassen bomen die de plangrens aanduiden.

Zicht vanaf Wensheuvel op zuidgrens deelgebied B met volkstuinen

Zicht vanaf Wensheuvel (links deelgebied C)

Het derde gebied (C) betreft de boomteeltgronden ten noorden van de Heikantweg. Ook dit deelgebied wordt aan de noordoostzijde omringd door de brede watergang en de boomteelt wordt beëindigd. De omliggende wegen worden alle begeleid door stevige laanbomen en geven de omgeving karakter. De woningen in de directe omgeving bestaan hoofdzakelijk uit vrijstaande woningen met één bouwlaag met een kap of een platdak. Ook zijn er nog enkele karakteristieke boerderijtypes. Zicht vanaf Vliegheuvel richting plangebied

9

1. Landschapszone • Afstand tot bestaande wijk/Heikantseweg/Wilhelminakanaal • Landschap als bufferzone en kwaliteit op wijkniveau • Minimale breedte als park onder elektriciteitstracé (30m) e

szon

hap

dsc

1. la

2. Ontsluiting • Haaks op de bestaande straat Vliegheuvel • Rechte structuur • Opgaand in het landschap

e

zon

aps

h ndsc

1. la

te

oor

v imte

Ruim

u

3. R

ing

ied

eb ekg

sluit

ont

o

2. z

PO

4. C

en

tuin

3. Positionering Ruimte voor Ruimte • Deelgebied A: Gericht op de Heuveleindseweg • Deelgebied B: Gericht op het noorden (buitengebied) • Deelgebied A: kavels circa 4 x 1.750 m • Deelgebied B: kavels circa 5 x 1.000 m • Goede landschappelijke inpassing

olks

5. v 3. R te uim voo rR

ne

te uim

szo

hap

dsc

n 1. la

4. Positionering CPO • Gericht op het zuiden • Ontwikkelingsruimte circa 15 x 300 m2 • Parkeren ordelijk en vanzelfsprekend organiseren • Parkeren bij voorkeur apart georganiseerd van de woningen. 5. Uitbreiding volkstuinen • Uitbreiding van circa 30 volkstuintjes • Afschermen met groene afscheiding • Nieuw profiel: volkstuin - pad - houtsingel - greppel/sloot • Ruimte maken voor aansluiting landschapszone richting Seinheuvel

0

20

40

60

80m

1:2000

Structuuropzet

10

3 BEOOGDE STRUCTUUR Met de sanering van de nertsenhouderij is ontwikkelingsruimte ontstaan om op de locatie van de het voormalig agrarisch bedrijf vier vrije kavels te ontwikkelen en in het naastgelegen gebied (deelgebieden B en C) een openbaar dorps woonlandschap te creëren waarin ruimte is voor een kleinschalig buurtschap. De woningen in dit buurtschap bestaan uit vrije Ruimte voor Ruimte-kavels en seniorenwoningen die in de vorm van een CPO-project worden gerealiseerd. Om deze structuur te bereiken zijn diverse keuzes gemaakt die op de hiernaast staande pagina en hieronder staan beschreven. De basis is het creëren van een landschap dat enerzijds zorgt voor een passende afstand tot de bestaande woningen en anderzijds ruimte biedt om aan te sluiten bij de bestaande landschappelijke kwaliteiten. In deelgebied B wordt aan de noord-, oost- en zuidzijde een landschapszone opgenomen. Dit gebied krijgt een openbaar karakter met landschappelijke kwaliteiten en loopt door tot en met deelgebied C. Het geeft een extra kwaliteit aan de bestaande omliggende woonwijken en creëert tegelijkertijd een bufferzone tot de bestaande bebouwing. In deelgebied A wordt richting het bosperceel en het Wilhelminakanaal een landschapszone opgenomen waarin geen bebouwing mogelijk is, maar waarin wel ruimte is voor een hobbymatige invulling met een landschappelijk karakter.

Voor een goede inpassing van de woningen in het landschap dienen de nieuwe vrije Ruimte voor Ruimte-kavels in deelgebied A aan de Heuveleindseweg te staan. Daarmee sluiten ze aan bij de bestaande structuur van de omliggende buitenwegen. Voor deelgebied B geldt dat het zoekgebied voor de nieuwe vrije Ruimte voor Ruimte-kavels voornamelijk aan de noordzijde van de nieuwe ontwikkeling ligt. Dat is omdat met deze type woningen een goede overgang naar het buitengebied te creëren is dat zich hier aan deze zijde richting het westen bevindt. Aan de zuidzijde wordt de ruimte gezocht voor het CPO-project. Omdat dit andere type woningen zijn, zijn deze meer passend aan deze zijde richting de volkstuinen en de bestaande woonwijk. Het CPO-project wordt samen met de vijf Ruimte voor Ruimte-kavels één ensemble dat in het landschap ligt. Vanuit Volkstuinvereniging “De Oude Bogten” is aangegeven dat er een uitbreiding van het aantal volkstuinen gewenst is. Aan de zuidkant van het plangebied is hier ruimte voor. De uitbreiding gaat gepaard met een goede landschappelijk inpassing richting de landschapszone die tevens als afscherming van het volkstuinencomplex dient. Voor een robuuste aansluiting van het landschapspark en het watersysteem richting Seinheuvel, is het gewenst om een deel van de volkstuinen gelegen aan Wensheuvel te verplaatsen.

De ontsluiting van het buurtschap in deelgebied B sluit aan op Vliegheuvel. Vanuit de bestaande rechtlijnige landschappelijke structuur is een haakse aansluiting op Vliegheuvel gewenst. Daarnaast is een goede overgang over het fietspad (Wensheuvel) nodig en dient de ontsluitingsweg op te gaan in het landschap en dus niet te prominent aanwezig te zijn. De woningen aan de Heuveleindseweg maken gebruik van de bestaande weg. Hier wordt wel ingezet op herstel van de laanstructuur daar waar nu laanbomen ontbreken.

11

inhei

49

bk

73 SPT

Wens

43

heuve

5

l

2

uvel

19

Wildhe

75

2-4K

45 7

47

bk

81

17 bk

SPT SPT

bk

4 21

9

23 bk

15

11 79

13

euvel Wildh

6 SPT

25

bk

SPT

27

13

d orein

77

Scho 11

3 l euve Wildh

20 SPT

5 tweg Heikan

9 29

31

7 SPT

9

7

bk

33

1-3

8

11

13

7A bk

SPT

SPT

SPT

SPT

lpad

euve

Zaaih

SPT

SPT

SPT

landschapspark

25

SPT

10

(natuur en recreatie)

rio

8

8

6

Vlie

ghe

uve

l

d elein Heuv

23

10

6

2

4

(natuur en recreatie)

4

el heuv l

Vlas euve Trefh

4 1

3

tweg

Heikan

12

1

21

euvel Wensh

6

14

bk

5 16

7

2

3

euvel

2

4

7

Vliegh

uv ghe

rio

14

9

18

4

9

el

1

20

6

bk

lpad

Vlie

12

3 euve

Zaaih

2 bk

5

eg

dsew

elein

Heuv

landschapspark

g

twe

an Heik

bk

3

6

8

8

5

bk

10

7

11

5 vel kheu Stoo

10 vel

9

fheu Tur

2 5

11 19

12

vel wheu Sneeu

17

4

7

13

CPO

15

9

bk

6

15

13 14

heu Sier

vel

euvel

Wensh

11

tweg Heikan Vlie gheu vel

d

elpa

heuv

Zaai

8

4

9 1 h Raak

12

SPT

eg

SPT

3

lein

5

6

SPT

10 10

dse

7 3

Rijph

SPT

l

12

euve

we

8

8

14

g

5

dsew

elein

Heuv

uve He

2

SPT

bk

l uve khe Raa

en

11

16

g

idin

re itb

13

st volk

6

uin

rio

10 bk

7

18

4

20 12

4

9

u

l euve

bk

Sierh

20

1 bk

11

Rijph euve l

6

14

bk

3

bk

5 13

8

2

15

7

4

vel lheu Praa

9

7

9

6

11

10 11

13

9

8

Rijph euve l

7

bk

15

5

10

17

3

3

12 1

1 19

uvel

3

21

Seinhe

el

16

Rosheuv

l heuve Wens 5

23 7

bk

12

16

25

14 18

9

27

Praalheu

11

vel

hobbyweide

14

20

29

Dijkpad

22

20

18 16

31

Praalheuvel 33 bk

24

26

Seinheuvel

39

37

35 SPT

SPT

Stedenbouwkundig ontwerp

12

bk

23

SPT SPT

21

4 STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP Het nieuwe dorpse woonlandschap sluit aan op bestaande kwaliteiten. Aan de noordzijde sluit het landschapspark aan op de watergang met wandelpad en het park onder de elektriciteitsmasten. Dit park loopt langs Wensheuvel door richting het Wilhelminakanaal waardoor er één groen- en recreatief netwerk ontstaat. De ontwikkeling van het buurtschap in deelgebied B ligt midden in dit dorpse woonlandschap. Via de ontsluiting vanaf Vliegheuvel is het plan voor gemotoriseerd verkeer te bereiken. Via deze ‘oprijlaan‘ kom je op een kleinschalig erf dat aan de noord- en westzijde wordt omsloten met vijf Ruimte voor Ruimte-kavels van circa 1.000 m² per stuk. Aan de zuid- en oostzijde ligt het gebied voor het CPO-project. Binnen dit gebied is ruimte voor maximaal 15 seniorenwoningen. Het ontwerp hiervoor wordt door de nog aan te stellen CPO-vereniging opgesteld en is daarom nog niet bekend. Het gehele buurtschap wordt rondom landschappelijk ingepast. Aan de buitenzijde van het buurtschap is ruimte voor een calamiteitenroute.

zuidzijde van deze percelen zijn te gebruiken als hobbyweide. Dat wil zeggen dat hier niet gebouwd en gewoond kan worden, maar er wel functies kunnen landen met een landschappelijke relatie. Hierdoor ontstaat er een groene overgang richting het boscomplex en het Wilhelminakanaal. Aan de noordzijde dient dit deelgebied ingepast te worden met een houtsingel. Hierdoor wordt de kamerstructuur die hier kenmerkend is voor het buitengebied hersteld.

Ten zuiden van het buurtschap ligt de uitbreiding van het volkstuinencomplex. De uitbreiding bestaat uit een strook met circa 30 volkstuintjes en een pad. Als afsluiting en landschappelijke inpassing komt een houtsingel die niet doorwaadbaar is en bestaat uit diverse soorten vruchtdragende beplanting. Aan de zijde van het landschapspark kan een natte zone ontstaan, een natuurlijke laagte, die bijdraagt aan de afscherming van het complex en tegelijkertijd voorziet in ruimte voor waterberging. Ten oosten van deze uitbreiding ligt een kans voor een ecologische verbinding vanuit het landschapspark naar het Wilhelminakanaal. Hier moeten wel een paar volkstuinen voor wijken. Ter plaatse van voormalige nertsenhouderij is ruimte voor vier Ruimte voor Ruimtekavels. Deze kavels zijn ongeveer 1.750 m² groot en hebben een frontbreedte van circa 30 m. Er wordt hier ingezet op een divers beeld met verschillende rooilijnen en oriëntaties. Voor de woningen wordt een watergang aangelegd/hersteld en wordt waar laanbomen geplant daar waar deze ontbreken. De gronden aan de west- en

13

hei Kuiltjes

50

67 37 52

85

SPT

shei Kuiltje

SPT

bk

39

54

51

69

56 SPT

SPT

Denn enhe i 1 41

71

3

83 i

Duinhe

49

bk

73 SPT

Wensh

43

euvel

5 2

vel Wildheu

75

45 7

47

bk

81

SPT SPT

4

21

9

23 bk

11 79

6 SPT

25

SPT

27

13 77

uvel

Wildhe

20 SPT

weg Heikant

29

31

SPT

7

bk

33

8

7A

SPT

SPT

d uvelpa Zaaihe

mogelijke uitstraling van het landschapspark

SPT

10

(natuur en recreatie)

rio

SPT

25

landschapspark

8

8

6

el heuv Vlieg

23

6

10

12

21 el heuv euvel

Vlas

3

4

2 bk

gh Vlie

3

16

2

12

5

eweg

14

leinds

(natuur en recreatie)

tweg

Heikan

1

Wensh

Heuve

landschapspark

g

twe

an Heik

bk

uvel

Vlieghe

4

7

euv

rio

14

18

9

el

20

8

6

bk

5

bk

7

11

5

10 el

9

heuv Turf

11

19

12

17

13

ontsluitingsweg die opgaat in het landschap

15

6

15

13

uvel

Wenshe

11

Vlieg heuv el

8

9 1

eweg

lein

SPT

10

dse

7

Rijph

SPT

l

12

euve

leinds

Heuve

uve He

bk

3

5

we

14

g 11 16

6

rio

18

4

20

13

bk

uvel Sierhe

20

1 Rijphe uvel

bk

3

bk

5

2 15

4

7

9

6

8

parkeeroplossing CPO wonen

10 3

12

14

Wensh l Rosheuve

euvel

16

7

9

11

bk

Seinheuvel

SPT

SPT

SPT

Wensheuvel

SPT

SPT

SPT

Inbedding landschapspark ontspannen erf met gebakkenmateriaal en groen

14

5 BEELDKWALITEIT BUITENRUIMTE De beoogde sfeer van het dorpse woonlandschap is onlosmakelijk verbonden met de uitstraling en de daarbij behorende fysieke inrichting van de openbare ruimte, die aansluit bij de karakteristieke ligging in de overgang van de kern Best naar het aangrenzende buitengebied. Groen is daarbij een belangrijk gegeven. Wonen in een groene omgeving zorgt voor een prettige leefomgeving en geeft ruimte aan biodiversiteit en een klimaatbestendige omgeving. Groene beeldbepalende structuren en robuuste ruimte zorgen voor optimale condities om het groen ook daadwerkelijk tot wasdom te laten komen.

het CPO-project wordt afzonderlijk of vanaf de twee omliggende wegen opgelost. Een oplossing met opritten vanaf de twee omliggende wegen is een mogelijkheid. Kenmerkend voor een dorps woonlandschap zijn de zorgvuldig ontworpen groene erfscheidingen. De drie noordelijk Ruimte voor Ruimte-kavels in het buurtschap liggen direct aan het landschapspark. Hier is daarom een groene natuurlijke erfafscheiding gewenst, bijvoorbeeld een gemengde haag met enkele solitaire bomen. Ook het CPO-project grens aan het landschapspark. De landschappelijke inpassing maakt onderdeel uit van de toetsingseisen voor het ontwerp van het CPO-project.

Het robuuste landschapspark sluit naadloos aan bij de bestaande groene kwaliteit van het buitengebied, het park onder de elektriciteitsmasten en het Wilhelminakanaal. In deze zone wordt ingezet op natuur, waterberging en recreatie. De precieze indeling van het landschapspark is een onderdeel dat samen met omwonende en toekomstige bewoners nader wordt uitgewerkt. Er gelden echter wel een aantal uitgangspunten die in dit ontwerp terug moeten komen. Zo moet er sprake zijn van een natuurlijke uitstraling, dat wil zeggen dat het hoofdzakelijk zal bestaan uit bloemrijk grasland gecombineerd met clusters van beplanting en solitairen bomen. Qua bomen kan gedacht worden aan enkele monumentale bomen en fruitbomen. De uitstraling in combinatie met de bestaande watergang geeft ook aanleiding om een plek te creëren waar natuurlijk gespeeld kan worden. Om de landelijke sfeer te ondersteunen dient de ontsluitingsweg van het buurtschap op te gaan in het landschap. Hier dient geen grote verharde weg te komen, maar een route door het landschap. De inrichting van het erf dient zo groen mogelijk te worden gecombineerd met bijvoorbeeld halfverharding of gebakken materiaal. Het parkeren ten behoeve van

15

rio

23

21

l

heuve

Wens

dsew elein Heuv

eg

eg

g

ntwe

Heika

2

l uve ghe Vlie

w ant Heik

12

3

bk

l

heuve

Vlieg

rio

14

5

CPO

eg

dsew

elein

Heuv

uve He g

we

dse

lein 11

rio

13

20

bk

15

hobbyweide

VRIJSTAANDE WONINGEN AAN DE HEUVELEINDSEWEG VRIJSTAANDE WONINGEN IN HET BUURTSCHAP CPO-WONINGEN IN HET BUURTSCHAP

Woningtypes

16

6 BEELDKWALITEIT BEBOUWING Woningopzet en architectuur van de bebouwing geven uitdrukking aan het buitengevoel. In het maken van een dorps woonlandschap zit de opgave in het creëren van kleinschaligheid en verwevenheid met het landschappelijke karakter. In het plan zijn drie type woningen te onderscheiden: • • •

vier Ruimte voor Ruimte-kavels aan de Heuveleindseweg vijf Ruimte voor Ruimte-kavels in het buurtschap vijftien seniorenwoningen in het buurtschap

Een dorps woonlandschap is opgebouwd uit eenvoudige, enkelvoudige volumes, afgedekt met zadeldaken. Varianten op het standaard zadeldak helpen om maat en schaal en variatie te geven bijvoorbeeld met een doorlopende kap tot aan de eerste verdieping. Qua materialisering wordt aangesloten op de karakteristieken van het landschap, dat wil zeggen mooi verouderende materialen, zoals baksteen, hout en zink. Voor alle woningen geldt dat er sprake moet zijn van een landelijke uitstraling. Voor de woningen aan de Heuveleindsweg is binnen dit kader een meer eigentijdse moderne uitstraling mogelijk omdat er in de omliggende buitenwegen een diversiteit aan architectonische uitwerkingen voorkomen. Voor de woningen in het buurtschap geldt dat deze een sterkere landelijke uitstraling dienen te krijgen die recht doet aan de ligging in het landschapspark. Voor de Ruimte voor Ruimte-kavels geldt dat zij een meer traditionele uitwerking van het landelijke type krijgen. Voor het CPO-project ligt er een kans om in te zetten op duurzaamheid. Dit betekent onder andere de nadruk leggen op natuurinclusief bouwen, eenheid met het landschap creëren en een natuurlijke uitstraling aan de bebouwing geven. De beeldkwaliteit voor de verschillende woningtypes worden hierna afzonderlijk beschreven.

17

6.1 WONEN AAN DE HEUVELEINDSEWEG BOUWLAGEN HOOFDGEBOUW

lein uve He

Landelijk Modern

w dse

• • • •

eg en

11

idin

bre

13

uit

olk

g v

rio

20

in stu

bk

15

1- tot 1,5 - laags met kap maximale goothoogte 4 meter maximale bouwhoogte 10 meter voor de versterking van de architectuur, bijvoorbeeld de entreepartij, kan plaatselijk worden afgewerken van de lage goot

hobbyweide

DAKEN HOOFDGEBOUW Dijkpad

• SPT

De vier Ruimte voor Ruimte-kavels komen ter plaatse van de voormalige nertsenhouderij. De woningen worden onderdeel van de buitenwegen in het buitengebied. Bij dit type woning is de ruimte om de woningen heen het leidmotief. De beoogde beeldkwaliteit die hierbij hoort zijn vrijstaande woningen met een beperkte hoogte afgewerkt met een zadeldak. Aan de kant van de weg is vaak sprake van een ruime groene voortuin. De vier vrijekavels worden allen georiënteerd op de Heuveleindseweg. Variatie in de voorgevelrooilijn en oriëntatie van de noklijn onderling is gewenst om te komen tot een diversiteit aan woningen passend bij het buitengebied. De beoogde beeldkwaliteit is Landelijk Modern, een eigentijdse moderne invulling van een landelijke stijl.

• • • •

AAN- EN BIJGEBOUWEN • • •

•

HOOFDGEBOUW • • • • • •

18

eigentijds landelijk, geïnspireerd op landelijke woningtypen in een eigentijdse vertaling gevel met duidelijk front, gericht op openbare weg eenvoudig hoofdvolume aankappingen mogelijk afstand van het hoofdvolume tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter opritten naast het hoofdvolume situeren

zadeldak of afgeleide hiervan, eventueel met wolfseinden (plat dak, lessenaar dak of piramide dak uitgesloten) kaprichting is vrij meerdere kaprichtingen per woning mogelijk dakhelling tussen 35 en 55 graden dakkapellen toegestaan, mits onderdeel van de architectuur

• • •

aan- en bijgebouwen ten minste 6 meter achter de voorgevelrooilijn situeren, zodat de auto naast de woning geparkeerd kan worden minimaal één zijdelingse perceelsgrens dient vrijgehouden te worden van aan- uitbouwen en bijgebouwen; tot 3 meter achter de achtergevellijn bedraagt de afstand van aanuitbouwen en bijgebouwen tot aan de zijdelingse bouwperceelgrens ten minste 3 m; voor bijgebouwen die voorzien zijn van een kap geldt een goothoogte van 3,25 meter en bouwhoogte van 5 meter bouwhoogte bijgebouwen met plat dak maximaal 3,25 meter aanbouwen en bijgebouwen mee-ontwerpen met architectuur hoofdgebouw aanbouwen worden aan de achterkant van de hoofdbebouwing gebouwd (tenzij onderdeel van de hoofdbebouwing, inpandige garage)

DUURZAAM BOUWEN • •

Inpassingen voor duurzaam bouwen toepassen In hoofdstuk 9 zijn diverse maatregelen als richtlijn opgenomen

ERFAFSCHEIDING erfafscheiding voorkant woning • erfafscheidingen van ‘levend’ materiaal, dit kan in de vorm van hagen en heggen, maximale hoogte 1 meter erfafscheiding zij- en achterkant woning • erfafscheidingen van ‘levend’ materiaal, dit kan in de vorm van hagen en heggen

DETAILLERING EN MATERIAAL ALGEMEEN • in hoofdstuk 8 is een kleurenpalet als richtlijn opgenomen. • de hoofdkleurtoon en het overwegende materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen (bijv. hout en baksteen) voorop staan; GEVELS • overwegend donkere baksteenarchitectuur (rood-bruinrood-zwart), al dan niet in combinatie met hout (naturel of zwart /donkergrijze kleuren) • geen pleisterwerk • accenten zoals luiken en dakkapellen dienen uitgevoerd te worden in natuurlijke materialen zoals hout, glas of zink • het aantal verschillende materialen dient per woning beperkt te worden om een ;rustig beeld te behouden

Landelijke woningtype met baksteen, keramische pannen en riet

Eenvoudig volume, beperkt verhoogde gootlijn, modern landelijk

DAKEN • daken gedekt met keramische pannen (matte afwerking) of riet; • keramische pannen in zwart, antraciet of terracotta, geen geglazuurde dakpannen • overgang gevel dak voorzien van overstek • dakafwerking mag doorlopen tot aan de grond • zinken afwerkingen in naturel of zwart antraciet • dakkapellen zijn duidelijk onderdeel van de architectuur • indien goten aanwezig: van zink • zonnepanelen geïntegreerd in het dak Anderhalve bouwlaag met doorgetrokken kap, meeontworpen dakkapel

19

6.2 WONEN IN HET BUURTSCHAP - VRIJE KAVELS 25

Landelijk

BOUWLAGEN HOOFDGEBOUW

10 rio

8

8

6

euvel

Vliegh

23

6

10

12

bk

1 4

21

Wensheuv el

Heuvelei ndseweg

4

eg ntw

uvel Vlashe

g

3

Heikantwe

a

14

bk

5

Vlie

16

2

3

elpad

Zaaiheuv

2

Heik

6

Vliegheuve

l uve ghe l

rio

14

7

9

18

9 1

20

8

3

6

bk

4

5

bk

7

11

5

10

uvel 9

Turfhe

2

• • • •

11 19

12 4

17

13

15

1- laags met kap maximale goothoogte 3,5 meter maximale bouwhoogte 9 meter voor de versterking van de architectuur, bijvoorbeeld de entreepartij, kan plaatselijk worden afgewerken van de lage goot

6

15

13

Wensheuve

Sierhe

uvel

l

11

Vlieghe uvel

8

le uve He

SPT

bk

9 1

DAKEN HOOFDGEBOUW

SPT

Heuvelei

ndseweg

SPT

3

5 SPT

ind

10 10

7

sew

Rijpheu

SPT

vel

12

•

8

eg

14

en

11

16

idin

bre

13

6

uin

olkst

g v

rio

18

4

20

uit

12

bk

erheuvel

20

De vijf Ruimte voor Ruimte-kavels worden onderdeel van het buurtschap en zijn georiënteerd op het gezamenlijke erf. Om een intiem en samenhangend erf te creëren wordt de bouwhoogte laag gehouden. De beoogde beeldkwaliteit zijn vrijstaande woningen met een beperkte hoogte afgewerkt met een zadeldak. De woningen krijgen een bescheiden voortuin om de woningen dicht aan het erf te situeren. Variatie in de oriëntatie van de noklijn onderling is gewenst om te komen tot een diversiteit aan woningen. De beoogde beeldkwaliteit is Landelijk, een eigentijdse, maar traditionele invulling van een landelijke stijl waarbij het gebruik van natuurlijke materialen duidelijk herkenbaar is.

• • • •

AAN- EN BIJGEBOUWEN • •

•

HOOFDGEBOUW • • • • • •

20

traditioneel landelijk, geïnspireerd op landelijke woningtypen in een eigentijdse vertaling gevel met duidelijk front, gericht op het erf eenvoudig hoofdvolume aankappingen mogelijk afstand van het hoofdvolume tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter opritten naast het hoofdvolume situeren

zadeldak of afgeleide hiervan (plat dak, wolfseinden, lessenaar dak of piramide dak uitgesloten) kaprichting is vrij meerdere kaprichtingen per woning mogelijk dakhelling tussen de 35-55 graden dakkapellen toegestaan, mits onderdeel van de architectuur

• • • •

aan- en bijgebouwen ten minste 6 meter achter de voorgevelrooilijn situeren, zodat de auto naast de woning geparkeerd kan worden minimaal één zijdelingse perceelsgrens dient vrijgehouden te worden van bijgebouwen, bijgebouwen aan de andere zijde dienen ten minste 2 meter uit de zijdelingse perceelgrens te worden gebouwd tot 3 meter achter de achtergevellijn bedraagt de afstand van aanuitbouwen en bijgebouwen tot aan de zijdelingse bouwperceelgrens ten minste 3 m; voor bijgebouwen die voorzien zijn van een kap geldt een goothoogte van 3,25 meter en bouwhoogte van 5 meter bouwhoogte bijgebouwen met plat dak maximaal 3,25 meter aanbouwen en bijgebouwen mee-ontwerpen met architectuur hoofdgebouw aanbouwen bij voorkeur aan de achterkant van de hoofdbebouwing (tenzij onderdeel van de hoofdbebouwing, inpandige garage)

ERFAFSCHEIDING erfafscheiding voorkant woning • erfafscheidingen van ‘levend’ materiaal, dit kan in de vorm van hagen en heggen, maximale hoogte 1 meter erfafscheiding zij- en achterkant woning • erfafscheidingen van ‘levend’ materiaal, dit kan in de vorm van hagen, heggen of een houtwal

DUURZAAM BOUWEN • •

Inpassingen voor duurzaam bouwen toepassen In hoofdstuk 9 zijn diverse maatregelen als richtlijn opgenomen

DETAILLERING EN MATERIAAL ALGEMEEN • in hoofdstuk 8 is een kleurenpalet als richtlijn opgenomen. • de hoofdkleurtoon en het overwegende materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan; GEVELS • overwegend natuurlijke uitstraling, hout (maximaal 30%, naturel of zwart /donkergrijze kleuren) in combinatie met baksteenarchitectuur (rood-bruinrood-zwart) • geen pleisterwerk • accenten zoals luiken en dakkapellen dienen uitgevoerd te worden in natuurlijke materialen zoals hout, glas of zink • het aantal verschillende materialen dient per woning beperkt te worden om een rustig beeld te behouden • aandacht voor de overgang gevel en dakvlak DAKEN • daken gedekt met keramische pannen (matte afwerking) of riet; • keramische pannen in zwart, antraciet of terracotta. Geen gekleurde of geglazuurde dakpannen • overgang gevel dak voorzien van overstek • zinken afwerkingen in naturel of zwart antraciet • dakkapellen zijn duidelijk onderdeel van de architectuur • indien goten aanwezig: van zink • zonnepanelen geïntegreerd in het dak

Natuurlijke uitstraling, eenvoudige massa

Traditionele vorm met landelijke uitstraling

Meeontworpen bijgebouw, duidelijke overstekken

21

6.2 WONEN IN HET BUURTSCHAP - CPO 25

Landelijk Ecologisch

BOUWLAGEN HOOFDGEBOUW

10 rio

8

8

6

euvel

Vliegh

23

6

10

12

bk

1 4

21

Wensheuv el

Heuvelei ndseweg

4

eg ntw

uvel Vlashe

g

3

Heikantwe

a

14

bk

5

Vlie

16

2

3

elpad

Zaaiheuv

2

Heik

6

Vliegheuve

l uve ghe l

rio

14

7

9

18

9 1

20

8

3

6

bk

4

5

bk

7

11

5

10

uvel 9

Turfhe

2

• • • •

11 19

12 4

17

13

CPO

15

6

15

13

Wensheuve

Sierhe

uvel

l

11

Vlieghe uvel

8

le uve He

SPT

bk

9

1- laags, of 1- laags met kap maximale goothoogte 4 meter maximale bouwhoogte 6 meter enkel accent in totale ontwikkeling mogelijk tot 8 meter, mits er sprake is van een landelijke uitstraling in het geheel en het leidt tot een architectonische verrijking die het totaalplan versterkt

1 SPT

Heuvelei

ndseweg

SPT

3

5 SPT

ind

10 10

7

12

Rijpheu

DAKEN HOOFDGEBOUW

vel

sew

SPT

8

eg

14

en

11

16

idin

bre

13

6

uin

olkst

g v

rio

18

4

20

uit

12

bk

erheuvel

20

De maximaal vijftien seniorenwoningen van het CPO-project maken samen met de vijf Ruimte voor Ruimte-kavels het nieuwe buurtschap dat in het landschap ligt. Het CPO-project zal georiënteerd zijn op het gezamelijke erf, maar zal ook moeten voorzien in onderlinge samenhang. De beoogde woonkwaliteit is een ecologische woongemeenschap voor mensen in verschillende levensfasen (levensloopbestendig). Vanwege de ligging in het landschap wordt de bouwhoogte beperkt, maar is een enkel accent mogelijk. De relatie met het landschap moet duidelijk terugkomen in het ontwerp, dat wil zeggen dat het gebruik van natuurlijke materialen duidelijk herkenbaar is en duurzaam bouwen voorop staan. Energie en warmte is grotendeels al geregeld in de normen van het bouwbesluit. Duurzaam bouwen betekent hier circulair, klimaatadaptief, CO2- neutraal en natuurinclusief bouwen. Het parkeren tbv het CPO-project wordt georganiseerd vanaf de omliggende wegen. (Zie ook de aanpassingen op pagina 15).

• • • • •

AAN- EN BIJGEBOUWEN • • •

duurzaam landelijk en natuurinclusief eenvoudige volumes

DUURZAAM BOUWEN •

22

Inpassingen voor duurzaam bouwen toepassen. In hoofdstuk 9 zijn diverse maatregelen als richtlijn opgenomen

aan- en bijgebouwen meeontwerpen met hoofdgebouw voor vrijstaande bijgebouwen die voorzien zijn van een kap geldt een goothoogte van 3,25 meter en bouwhoogte van 5 meter bouwhoogte bijgebouwen met plat dak maximaal 3,25 meter

ERFAFSCHEIDING • •

HOOFDGEBOUW • •

zadeldak of afgeleide hiervan, geen platte daken bij toepassing van 2e bouwlaag kaprichting is vrij dakhelling tussen de 25-60 graden bij mansardedaken bedraagt de dakhelling 25-60 graden dakkapellen toegestaan, mits onderdeel van de architectuur

erfafscheidingen van ‘levend’ materiaal, dit kan in de vorm van hagen en heggen landschappelijke inpassing aan zijdes landschapspark van ‘levend’ materiaal, dit kan in de vorm van hagen, heggen of een houtwal

DETAILLERING EN MATERIAAL • •

•

in hoofdstuk 8 is een kleurenpalet als richtlijn opgenomen. de hoofdkleurtoon en het overwegende materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan; t.b.v. de opgave om hier circulair, klimaatadaptief en CO2 neutraal

• • •

te bouwen, worden voorschriften t.a.v. het materiaalgebruik vrij gelaten. geen pleisterwerk het aantal verschillende materialen dient beperkt te worden om een rustig beeld te behouden en saamhorigheid te realiseren daken bij voorkeur uitgevoerd als groendak, anders gedekt met natuurlijke materialen

INRICHTING BUITENRUIMTE • •

natuurlijke uitstraling, gebruik van duurzame materialen inpassen van een gemeenschappelijke buitenruimte Natuurlijke uitstraling, eenheid met buitenruimte, groendak

Karakteristieke afgeleide van zadeldak, directe relatie buitenruimte

Combinatie van natuurlijke materialen, bescheiden bouwhoogte

23

8 KLEURENPALET Om een landelijke beeldkwaliteit te bereiken is het belangrijk dat er een eenheid zit in de materialisering en het kleurgebruik. Hiervoor is onderstaand kleurenpalet opgesteld. Naast het traditionele metselwerk in rood-bruinte tinten gecombineerd met keramische dakpannen, wordt daarnaast ook ingezet op de toepassing van landelijke materialen

24

zoals hout en riet. Bij houten toevoegingen wordt uitgegaan van tonsurtontinten met de te kiezen steenkleuren, of zijn grijzen, bruingrijs/ bruinzwart of zwart mogelijk. Tevens zijn ook andere materialen voor een meer moderne uitstraling toegestaan, zij het ondergeschikt aan het kleurenpalet.

9 DUURZAAMHEID Met de huidige klimaatverandering en afnemende biodiversiteit is het zaak om in te zetten op het gebied van duurzaamheid. In het hele ontwikkelgebied zullen maatregelen genomen moeten worden om het toekomstgericht te maken. Zowel voor de bebouwing als de buitenruimte. Naast de inpassing van de vrijew kavels geldt dit in het bijzonder voor het CPO-project waarin extra wordt ingezet op duurzaamheid. De diverse uitgangspunten op de verschillende thema’s worden hieronder genoemd.

KLIMAATADAPTATIE

NATUURINCLUSIEF & BIODIVERSITEIT

• • • • • • •

• • • • • • • •

robuust watersysteem toevoegen waterelementen minimaliseren verharding waterbuffering door retentiedaken hergebruik grijs water groene daken koele plekken aan water(element)

robuuste groenstructuur biodiversiteit vergroten gebiedseigen klimaatbestendige beplanting toevoegen bomen leefgebied voor planten en dieren vergroten groene gevels met natuurwaarde groene daken met natuurwaarde natuurinclusief bouwen

CROSSOVERS • • • • • • •

programmamix programma stimuleert ontmoeting samenwerken kruisbestuivingen interactie publieke activiteiten experimenten

CIRCULARITEIT • • • • • •

klimaatneutraal bouwen circulaire bouwsystemen energievraag verminderen benutten duurzame energiebronnen gebruik zonnepanelen benutten oriëntatie zon

GEZOND

HUMAN IMPACT

• • • • •

• • • • •

inrichting daagt uit tot bewegen aangename verblijfsgebied in de buitenlucht plekken in de zon en schaduw veilige routes voor langzaam verkeer stimuleren fietsen en lopen

bewust leven een leven lang leren innovatie uitnodigen tot ontmoeten co-creatie

25

Roermond Schoolstraat 8 6049 BN Herten Postbus 14 6040AA Roermond

’s-Hertogenbosch Hintham 152-E 5246 AK Rosmalen Postbus 2309 5202 CH ’s-Hertogenbosch