23085.1 - Raadsvoorstel Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan oostzijde stationsomgeving

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 5-2-2024

Onderwerp Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan oostzijde stationsomgeving Aanleiding In uw raadsvergadering van 30 oktober jongstleden heeft u het volgende besluit genomen: 1. Kennis te nemen van de ambitiegids “De Best(s)e stationsomgeving”; 2. Kennis te nemen van het participatielogboek ‘participatie stationsomgeving’; 3. Het adviesmodel voor de stationsomgeving, bestaande uit een adviesscenario voor de westzijde en een advies-bebouwingsmodel voor de oostzijde, opgenomen in hoofdstuk 6.1 en 6.2 van de ambitiegids “De Best(s)e stationsomgeving”, vast te stellen. 4. Het college opdracht te geven om vanuit het adviesscenario voor de westzijde in overleg te treden met de direct betrokken vervoerders en de grondeigenaren voor het verkrijgen van draagvlak om deze ambities (gezamenlijk) te realiseren. 5. Het college te vragen om het bebouwingsmodel voor de oostzijde als basis te gebruiken voor de uitwerking naar het definitief ontwerp; 6. Voor de hele stationsomgeving de spelregelkaart, opgenomen in hoofdstuk 6.3 van de ambitiegids “De Best(s)e stationsomgeving”, vast te stellen. Dit raadsvoorstel geeft een verdere invulling aan dit besluit. Specifiek gaat dit raadsvoorstel in op de vervolgstappen betreffende punt 5. Formeel dient u als raad pas weer aan zet te komen wanneer aan uw raad, wat in wat het verleden het bestemmingsplan werd genoemd, zou worden aangeboden.

Gezien de afspraken met u over dit traject, uw intensieve betrokkenheid en de complexiteit van dit traject, is het altijd onze intentie geweest u voorafgaand aan dit moment (gepland eind 2024) een oordeel te laten geven over een verder uitgewerkte invulling op basis van uw besluit van 30 oktober. Dit doen wij middels dit voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOSP) van de oostzijde. Het had onze voorkeur u nu een definitief ontwerp voor te leggen, alleen is dit door het korte tijdsbestek tussen uw besluitvorming in oktober en de redactie van het voorliggende voorstel niet mogelijk en naar onze mening ook niet noodzakelijk omdat op basis van het VOSP nu al de juiste discussie gevoerd kan worden. Op grond van het VOSP kunnen we de ruimtelijke procedure starten met de daarbij noodzakelijke onderzoeken. Op deze wijze spannen we ons maximaal in om te voorkomen dat de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op de percelen aan de oostzijde komt te vervallen en houden we snelheid om invulling te kunnen geven aan de woningbehoefte.

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 1 van 8

Ter verduidelijking: Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Dit betekent dat we vanaf januari met nieuwe planologische procedures gaan werken. Voor het bestendigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten hebben we voor 31 januari 2025 een vastgestelde wijziging van het omgevingsplan nodig. We voorzien dat het niet mogelijk is om begin 2024 een reguliere wijziging omgevingsplan op te stellen en eind 2024 vast te stellen. Dit omdat het gebiedsdekkende omgevingsplan nog niet voldoende uitgewerkt is om deze gebiedsontwikkeling met alle aspecten mogelijk te maken. Voor deze gevallen zijn door de wetgever tijdelijke alternatieve maatregelen in het leven geroepen (TAM). Het voorstel is voor het stationsgebied één van deze maatregelen toe te passen: een TAM-IMRO plan. Dit is een juridische wijziging op het omgevingsplan voor een beperkt gebied, echter technisch gemaakt met ‘oude’ bestemmingsplan software. Hiermee wordt ook het voorkeursrecht bestendigd. Advies 1. In te stemmen met het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan oostzijde stationsomgeving (VOSP); 2. Het college opdracht te geven op basis van dit VOSP het vervolgproces in de vorm van de zogenaamde TAM-IMRO procedure (Omgevingswet) op te starten. Argumenten 1.1 Het VOSP voldoet aan de uitwerkingsregels zoals deze zijn vastgelegd in de spelregelkaart.

De spelregelkaart zorgt enerzijds voor sturing en zekerheid, maar biedt ook flexibiliteit. Deze kaart laat zien waar nog ruimte is om keuzes te maken in de verdere uitwerkingen. Wat betreft situering, volume en programma kent de spelregelkaart op onderdelen een bepaalde flexibiliteit. De beoogde flexibiliteit gaat om twee aspecten: de functies van de bouwblokken en de precieze ruimtelijke uitwerking van deze bouwblokken. Binnen de verschillende bouwblokken zijn contouren aangegeven. Hierbinnen kan de invulling per bouwblok en op lager schaalniveau per architectonische eenheid worden ingevuld. De bouwhoogtes zijn aangegeven als indicatieve bouwlagen. Binnen bandbreedtes kunnen de aangegeven bouwhoogtes variëren. Hierbinnen is de invulling per bouwblok flexibel en kan de architectonische uitwerking verschillend zijn.

Op de volgende pagina zijn de spelregelkaart en het voorlopig ontwerp te zien.

Spelregelkaart:

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 2 van 8

Het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan:

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 3 van 8

1.2 Bij het maken van het VOSP zijn de pijlers voor de ontwikkeling van de stationsomgeving in acht genomen. Het betreft hier onderstaande pijlers die gebaseerd zijn op de beleidskaders en de inbreng van inwoners, ondernemers en organisaties uit Best: a. Verbinding tussen dorp en regio: De bebouwing aan het station krijgt een elegant en passend karakter met levendige plinten en appartementen voor jong en oud. Onder meer door bouwhoogtes af te laten lopen richting de Hoofdstraat en de Molenstraat wordt deze ontwikkeling ingepast in het dorpse karakter van Best. b. Een warm welkom thuis: De stationsomgeving is vandaag de dag een plek waar men het liefst zo snel mogelijk weer weggaat. Dit terwijl het een plek is waar veel bewoners van Best dagelijks thuiskomen. Het nieuwe stationsgebied is een plek waar iedereen graag thuiskomt: als je het station uitloopt ben je thuis en is er een fijne en kwalitatief hoogwaardige plek voor jong en oud om te verblijven, te wonen en te werken: Hét visitekaartje van Best! De nieuwe stationsomgeving is een warme en groene entree voor Best. c. Van barrière naar verbinding: De nieuwe stationsomgeving wordt een gebied dat verschillende delen van Best met elkaar verbindt. De bestaande langzaam verkeerroutes worden verbeterd en er komt een nieuwe groene verbinding voor voetgangers en fietsers tussen de Rembrandtlaan en het Kapelplein. d.

Groen, duurzaam & levendig: De openbare ruimte nodigt uit tot ontmoeten, flaneren, bewegen en spelen. De begane grond van de gebouwen is gevuld met een variatie aan functies, waaronder werk- en vergaderruimte, horeca, kleinschalige detailhandel (winkel aan huis) en cultuur. De nieuwe woonomgeving sluit aan op de woonwensen van verschillende doelgroepen.

1.3. Opgave voor de oostzijde is en blijft het door u vastgestelde programma met maximaal 600 woningen in verschillende typen en prijsklassen (40% sociaal, 30 % middelduur en 30% vrije sector). Het voorgestelde VOSP vult bovenstaande opgave in. Het ontworpen woonmilieu in het voorlopig ontwerp is vooral gericht op (kleinere) huishoudens en op doelgroepen die behoefte hebben aan nabijheid van voorzieningen, openbaar vervoer en die zich aangetrokken voelen door de levendigheid van het centrum van Best. Op de begane grond zorgen bijvoorbeeld stadsvilla’s, maisonnettes, woonwerkateliers en andere voorzieningen voor levendigheid in de openbare ruimte. Daarnaast is ruimte voor 2.500 m2 BVO aan commerciële voorzieningen. Op de bovengelegen verdiepingen worden verschillende type appartementen gerealiseerd.

1.4. Best verdient een nieuwe entree. Ook dit wordt met het VOSP ingevuld. Het zorgt voor een uitnodigende entree waar het goed thuiskomen is, waar iedereen zich thuis voelt en waar mensen graag verblijven. Met één herkenbaar en stedelijk ensemble nabij het station met dorpse kwaliteiten zoals ruimte voor groen, ruimte voor langzaam verkeer en een menselijke maat (zie onderstaande afbeelding).

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 4 van 8

1.5. Het VOSP speelt met diverse bouwhoogtes. Met een bouwhoogte van 4 bouwlagen en een kap of terugliggende bouwlaag wordt in dit VOSP goed aangesloten op het historische lint van de Hoofdstraat. Het zicht op de kerk blijft vanaf Hoofdstraat/Oirschotseweg behouden (zie onderstaande afbeelding).

Lange bouwvolumes delen wij in dit VOSP op in kleinere bouweenheden en hoogtes om lange wandvorming te voorkomen en de menselijke maat te waarborgen.

De bouwvolumes doorbreken wij in dit VOSP door een nieuwe directe verbinding voor langzaam verkeer van de Rembrandtlaan naar het centrum (zie afbeelding hieronder).

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 5 van 8

De bebouwing aan de zuidzijde bestaat uit twee groene hoven met collectieve binnentuinen tegen een langgerekt parkeergebouw.

1.6. Parkeerbalans is verbeterd door de 2500 m2 commerciële functies exacter te omschrijven. Mede naar aanleiding van de discussie in de raad is nog eens scherp gekeken naar de parkeersituatie. Door het preciezer inmeten en vastleggen van de diverse (commerciële) functies kan het oorspronkelijk berekende aantal (bezoekers) parkeerplaatsen aanmerkelijk naar beneden worden bijgesteld. Net als de vorige voldoet ook de nieuwe, bijgestelde parkeerbalans volledig aan de regels en voorschriften uit de Nota Parkeernormen 2022. Naast een parkeergarage van 6 lagen met ca. 400 parkeerplaatsen leggen wij in het openbaar gebied op diverse plaatsen bezoekersparkeerplaatsen aan. De in de spelregelkaart nog gereserveerde ruimte aan de zuidzijde met een dubbele rij haaksparkeren verandert in dit VOSP in een aantrekkelijke woonstraat met langsparkeren in het groen.

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 6 van 8

Risico’s De risico’s zijn niet wezenlijk veranderd ten opzichte van de risico’s die vermeld staan in het raadsvoorstel van oktober (risico in verband met fasering, risico in verband met eigendommen, risico in verband met tunneldek en risico in verband met investeringen) (IN23-01928). Wel is een nieuw risico ontstaan door de nog steeds voortdurende onduidelijkheden rond de invoering van de Omgevingswet. Om vertraging van de uitvoering van de plannen te voorkomen, is er nu voor gekozen een zogenaamde TAM-IMRO procedure te volgen. De wetgever heeft deze tijdelijke maatregel voor dit doel in het leven geroepen. Maar het TAM-IMRO plan blijft een nieuw instrument, waar nog weinig ervaring mee is opgedaan, zowel inhoudelijk als technisch. Dit maakt dat de voorbereiding van een plan langer kan duren dan de voorbereiding van een bestemmingsplan. Dit kan gevolgen hebben voor de haalbaarheid van de planning. Kosten en dekking In het kader van het eventueel indienen van een aanvraag in het kader van de 6 e tranche van de Woningbouwimpuls subsidie wordt de gehele exploitatie van de stationsomgeving (oost en west) nader onderzocht en berekend. Participatie Op 30 november is weer een inloopavond over de stationsomgeving geweest. Op deze goed bezochte avond konden vragen worden gesteld over het adviesmodel van de stationsomgeving.

Daarnaast konden de belangstellenden het voorlopig ontwerp voor de oostzijde van de stationsomgeving bekijken en daarop reageren. Zie voor het verslag van deze avond het bijgevoegde (participatie)logboek. Communicatie De komende tijd blijven wij alle belanghebbenden informeren via de gemeentelijke communicatiekanalen: Groeiend Best, PleinBest en social media. Ook stellen wij partners via de mail regelmatig op de hoogte. Gedurende het vervolg zijn er mijlpalen aangewezen wanneer wij communiceren over de stationsomgeving naar belanghebbenden (zie onderstaand schema, waarin ook de procedure en de planning zichtbaar zijn).

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 7 van 8

Procedure en planning Er bestaan helaas nog veel onduidelijkheden over de operationele procesgang na de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 over de te volgen (technische) processen. De wetgever heeft daarom een tijdelijke TAM-IMRO procedure in het leven geroepen om te voorkomen dat de woningbouw vertraging op loopt. Door deze procedure te volgen minimaliseren we de kans op vertraging en streven wij ernaar om in december 2024 het TAM-IMRO plan door u te laten vaststellen. Hiermee stellen wij dan de verlenging van de Wet voorkeursrecht gemeenten veilig. Evaluatie N.v.t. Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen

Nummer

Titel

Openbaar (ja/nee)

IN23-02910

Raadsbesluit Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan oostzijde stationsomgeving SDK Berekening maximale parkeerbehoefte oostzijde stationsomgeving Best DZH VO stedenbouwkundig plan oostzijde stationsgebied Best Participatielogboek ontwikkeling stationsomgeving Best

ja

BL23-18284 BL23-18465 BL23-13577

Indien niet openbaar, wegens (klik hier voor informatie)

ja ja ja

12-12-2023 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Jolie Hasselman Secretaris

*IN23-02893*

IN23-02893/ Pagina 8 van 8