23070.3 - Stichting BzH over Bezwaar Nota van Uitgangspunten plangebied De Boomgaard (PI23-02661) (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Burgemeester en wethouders van Best Postbus
50
5680
Best
AB
INGEKOMEN Datum:
Betreft:
Best, 15 mei 2023
Bezwaar Nota van Uitgangspunten plangebied De Boomgaard d.d. 3 april 2023
15 MEI7023
Geachte burgemeester en wethouders, Op maandag
3 april jl. werd door de gemeenteraad
(bestuursorgaan) een beslisbing
_/
genomen op een raadsvoorstel tot vaststelling van kaders om te mogen ontwikkelen op een bepaalde locatie in Best. Het betreft plangebied De Boomgaard, onderdeel uitmakend van de wijk Salderes. De Stichting
Namens de Stichting BzH Best, ook genoemd Stichting Boomgaard zonder Hoogbouw, stellen wij, ik als voorzitter en medebestuursleden, hierbij bezwaar in. De stichting met KvK-nummer 89132343 gevestigd aan de Zomereik 19, 5682HD Best, behartigt belangen op de volgende wijze. Het ontwikkelen, stimuleren en organiseren van en het deelnemen aan activiteiten die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening, leefbaarheid, het woonklimaat en het behouden van het dorp(se) karakter en het welzijn van de bewoners in de wijk welke wordt begrensd door de Zomereik//Wilg, de Oude Rijksweg/Bosseweg en de
Oranjestraat. De oorsprong van de oprichting van deze stichting vindt zich in het ontbreken van
zorgvuldige participatie in het proces vanaf dag één. Ondanks beleid binnen Best en diverse toezeggingen is er van een serieuze participatie, waar er daadwerkelijk met de inbreng iets gedaan
wordt, niets terecht gekomen.
De wethouder erkent dit verzuim in een officiële toezegging gedaan op 20 maart 2023 en opgenomen in de lijst met “Toezeggingen en Moties” onder de titel ‘Participatieproces De Boomgaard’ met nummer 23003. Ik citeer: “Wethouder Slijper zegt toe om samen met
de initiatiefnemer te gaan kijken hoe de participatie in het vervolg goed ingevuld kan worden’.
Met de Nota van Uitgangspunten, meer precies de brede kaders en de massaliteit, wordt op diverse onderdelen
schending verwacht,
zoals op een goede
ruimtelijke ordening, de
leefbaarheid, het woonklimaat en het behouden van het dorpse karakter en het welzijn van de omwonenden van het plangebied. Het bezwaar richt zich daarmee ook op het ontbreken van participatie, waardoor het in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur genomen
is.
Eenzelfde bezwaar is al ingediend door een bewoner uit de Hulst, ook een omwonende van het plangebied. De stichting deelt de bezwaren en standpunten daarin verwoord. 1. Beroepsvatbaarheid van de beslissing. Eerst de achtergrond voor het wel beroepsvatbaar zijn van de beslissing. Binnen de Salderes geldt er een bestemmingsplan ‘Salderes 2010' waarin de gemeente Best, na een eerdere vaststelling door de gemeenteraad, al kaders gesteld had. Dat is destijds in 2010 vastgesteld in een officieel bestemmingsplan. Die kaders wijken enorm af van de kaders die nu vastgesteld zijn. Weliswaar in een Nota van Uitgangspunten en niet in een door de gemeente als officieel
(geanonimise rd) ' P)
aangemerkt bestemmingsplan. Desalniettemin heeft de gemeenteraad
in een uitzonderlijke bestuursrechtelijke route
zich al uitgelaten over de inhoud van de kaders. Meestal laat het college zich daarover uit en pas nadat alle waarborgen in acht zijn genomen wordt het in een later stadium voorgelegd aan de gemeenteraad. Op dat moment kan de gemeenteraad er nog van alles (een volle toetsing) van vinden en dat is ook het moment waarop omwonenden tegen het door de gemeenteraad genomen besluit bezwaar
kunnen
instelien.
Dat
is de
standaard
route
in het
bestuursrecht.
Wat betreft het besluit van 3 april 2023 is dat anders. Op een later moment
bij een
bestemmingsplanwijziging kan de gemeenteraad mijns inziens geen volle toetsing meer doen op grond van het vertrouwensbeginsel, waarbij ik specifiek verwijs naar een artikel op de website ‘binnenlands bestuur’ met de naam “De willekeur van het principebesluit” zie www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nog-eens-de-willekeur-van-hetprincipebesluit en de uitspraken met vindplaats RVS:2019:1694 & RVS:2020:2385. De
gemeentejurist op ruimtelijke ontwikkeling en de projectleider van de Boomgaard met het artikel bekend aangezien de participatieadviseur hen daar op gewezen blijkens een gedeeld artikel op LinkedIn.
Doordat de Nota niet officieel als bestemmingsplan
zijn
heeft,
aangemerkt is, wordt de
rechtsbescherming van belanghebbenden en in mijn geval de belangen en rechtsbescherming als omwonende ontnomen. Volgens de gemeente is een bezwaar of zienswijze pas mogelijk als het “besluit” ook als een officieel bestemmingsplan aangemerkt is. Deze lijn is naar mijn mening
in de onderhavige situatie niet juist, waar ik hierna de
toelichting geef. De gemeente
heeft immers een goedkeuringsbeslissing genomen op
grond van en ter uitvoering van een
publiekrechtelijke taak. Daarmee
is het een
publiekrechtelijke rechtshandeling. De beslissing heeft rechtsgevolg omdat deze erop is gericht een bevoegdheid, recht of verplichting, voor een of meer anderen te doen ontstaan of teniet te doen, danwel een juridische status van een persoon of zaak te doen vaststellen (RVS:2008:BC3063).
Ons inziens dient de Nota van Uitgangspunten plangebied de Boomgaard aangemerkt te worden als een besluit in de zin van de Awb, gezien de inhoud en de wijze waarop deze Nota geformuleerd is. Bovendien
is niet de vorm
van
een
beslissing
maar de materiële inhoud
bepalend
voor de
vraag of het een besluit betreft. De materiële inhoud, meer precies het vertrouwen
(recht) wat de eigenaren
van de
percelen (zaken) aan de vastgestelde kaders uit de Nota kunnen ontlenen, komt overeen met een nieuw binnen
de
bestemmingsplan
voor het plangebied
De Boomgaard
als deelgebied
Salderes.
Deze mening
lijkt Mastade ook toegedaan
te zijn blijkens haar website.
"De gemeente
Best heeft een Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit plangebied opgesteld.
Op basis van deze uitgangspunten kunnen
wij het plan verder gaan uitwerken
en invulling aan geven. De kaders en uitgangspunten die de gemeente heeft opgesteld voor De Boomgaard dienen voor een goede ruimtelijke ordening en kwaliteit van de leefomgeving.”
Gezien uitlatingen binnen de gemeentemuren, raadsleden, over de formele status van
waaronder ambtenaren, wethouders en
het vaststellingsbesluit van de Nota van
Uitgangspunt verwacht ik dat dit bezwaar niet ontvankelijk verklaard wordt. Wij stellen voor om in dat geval rechtstreeks beroep bij de rechter in te stellen, waar de gemeente Best mee akkoord dient te gaan.
(geanonimise rd)
II. Inhoudelijke
onderdelen
De gemeenteraad
heeft op 3 april 2023 nieuwe kaders gesteld voor de ruimtelijke
ordening
bij het plangebied
van het bezwaar
De Boomgaard.
bestaat er binnen de gemeente
Ten aanzien van de ruimtelijke ordening
Best sinds begin 2022 een Omgevingsvisie met daarin
een visie op waar Best in 2040 wil staan. Een Omgevingsprogramma naar aanleiding van die Omgevingsvisie ontbreekt zodat er binnen de gemeente geen inzicht bestaat op maatregelen die leiden tot gewenste
kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
De Omgevingsvisie is daarmee de algemene visie
die de gemeente Best in acht dient te nemen fysieke leefomgeving ontwikkelingsplannen. A.
Over de Omgevingsvisie
en andere
bij ruimtelijke ordening en binnen de
kaders die betrekking hebben op Best het
volgende. De Omgevingsvisie Best is een dorp van zo’n 30.000 inwoners en Eindhoven is een stad met zo’n 238.000 inwoners. Uit een onderzoek 'het droomatelier’ gehouden onder bewoners in Best in
maart 2020 werd op de vraag wat Best uniek maakt het vaakst geantwoord de fijne woonomgeving. Wat de Bestenaar waardeerde is het groen; de bossen en het buitengebied, in combinatie
beschreven
met dorpse karakter (Omgevingsvisie 2040
p.19). Dit is
in de recente Omgevingsvisie 'Best: een dorp van omvang’ die de laatste
jaren vanuit verschillende invalshoeken, na overleg met diverse stakeholders en met veel aandacht over de invulling van de visie tot stand is gekomen. Het is een doorkijk naar waar
Best
in 2040
wil staan.
Wat zegt de Omgevingsvisie? In deze Omgevingsvisie wordt verwezen naar gemaakte afspraken over de regionale woningbouwopgave in het Stedelijk Gebied Eindhoven. De
invulling vanuit Best voor het versneld bouwen van woningen krijgt in Best een plek op de uitbreidingslocaties Aarlesche Erven en Steegsche Velden (Omgevingsvisie p.43) en zijn ook specifiek genoemd. Andere uitbreidings- of inbreidingslocaties zijn niet genoemd. Deze woningbouw wordt gedaan onder de naam/noemer ‘hoogwaardige groen stedelijke dorpsuitbreiding’. De groei moet passen bij het dorpse karakter van Best en aansluiten
op de vraag naar groen stedelijk wonen.
Bij nieuwe ontwikkelingen staat ruimtelijke
kwaliteit op de eerste plaats. Niet alieen van de woningen,
maar ook van de
woonomgeving.
Dit versterkt de samenhang
met én de zorg voor de omgeving en is de basis voor een
toekomstbestendige ontwikkeling.
De grote lijn in die visie is behoud dorpse karakter en versterking groene omgeving. Op provinciaal niveau is vastgelegd
dat Best onderdeel
uitmaakt van het mozaïek
van de
Meierij.
De provincie wil het karakter van de Meierij als groen hart van Brabant versterken. Welke
invloed
heeft Eindhoven/Brainport?
Uit het Verstedelijkingsakkoord
Stedelijk
Gebied Eindhoven van december 2021 blijkt dat één van de hoofdlijnen van de Brainport Principes is dat de groei zoveel mogelijk binnenstedelijk zal plaatsvinden. Alleen
Eindhoven en Helmond
zijn hiervoor aangeduid.
In géén van de zeven principes kan gelezen worden dat er een mega-verstedelijking in Best aan de rand van de dorpskern moet plaatsvinden (bron:
Concretisering Brainport
Principes vastgesteld 5 maart 2020). Een ander relevant rapport wat opgesteld is, is de Verrijking Gebiedsvisie Brainport City en het bijbehorende Uitvoeringsprogramma SGE 2019. Beschreven staat dat het Stedelijk Gebied Eindhoven wordt beschouwd als een 'City of Villages’, waar Best er één van
is.
(geanonimise rd)
De mix van stedelijkheid en dorpscultuur is dé kracht van het SGE. De stad en het land eromheen
maken
elkaar sterker. De stad wordt aantrekkelijker door het mooie landelijke
gebied in de randgemeenten en de groene voorzieningen (p.7). De kracht van het SGE zit hem in de diversiteit aan woonmilieus die het aan zijn inwoners kan bieden (p.11).
3
Het Brainport Principe nummer 1 is het “koesteren van de identiteit” en de identiteit van Best is een dorp en hoogstedelijke massaliteit zoals mogelijk gemaakt door de Nota van Uitgangspunten is niet passend.
In de Gebiedsvisie Brainport City staat dat een forse vergroting van de stedelijke massa
niet past bij het karakter van de mozaïekmetropool en weinig realistisch is. Het SGE onderschrijft dat standpunt.
3
De hoogstedelijke dichtheid en massa past niet in Best als onderdeel van de mozaïekmetropool.
Het eerste van de zeven Brainport Principes uit de visie op wonen is het koesteren van de identiteit. Nog een ander rapport “De geniale Brainportlocatie” uit 2008 met een doorkijk naar 2030 met de geplande gebiedsontwikkeling rondom de A2 merkt in Best als ontwikkelingsgebied ‘t-Best’ aan een gebied tussen Best en Eindhoven gelegen. Dit gebied ten zuiden van Best rond knooppunt A2/A58 biedt ruimte voor intensievere hoge bebouwing, waardoor dat gebied kan uitgroeien tot de noordelijke poort van de A2. In dit gebied is ondertussen de gebiedsontwikkeling bestaande uit hoogbouw van 50 meter (15 verdiepingen) gerealiseerd, het Van der Valk Hotel.
Dit gebied aan de zuidrand van Best is daarmee de “poort naar Brainport” geworden met het hotel als landmark. Als enige andere locatie voor een ‘landmark’ wordt nog genoemd
de oostelijke toegangspoort bij Ekkersrijt (p.55). De zuidrand van Best staat thans in de Omgevingsvisie ook beschreven (p.62) als entree van de stadsregio Eindhoven, de Brainport, vanuit het noorden over de A2. Dit is volgens de Omgevingsvisie ook het enige
gebied waar naast de snelweg in de hoogte gebouwd mag worden met torens, maar géén bouwwand.
3
Bouwen
in de hoogte aan de noordzijde van Best past niet binnen de Brainport
Principes.
Zelfs aan de zuidzijde van Best wordt een bouwwand niet passend geacht binnen de principes.
Naast de Omgevingsvisie is er nog een Kaderbrief 2022 van de gemeente Best. Ieder jaar wordt er door de Gemeente een kaderbrief gemaakt waarin de ambities voor dat jaar beschreven
staan.
De Kaderbrief 2022 (p.15) beschrijft de afronding stedelijk gebied waarbij de grens tussen stedelijk en landelijk gebied Best begrensd is bij de Hokkelstraat (d.w.z. grenzend aan de Salderes en Steegse Velden). Het uitgangspunt van zowel de Structuurvisie Best
2030 (p.40) en de Structuurvisie Buitengebied wordt herhaald zijnde het inzetten op de realisatie van een ‘zachte’ planologische verantwoorde overgangszone tussen 'stad’ en "land'.
3
De massaliteit en hoogte op een steenworpafstand van het landelijk gebied van Best is geen planologisch verantwoorde overgang.
In de meest
recente Woonvisie
2017
wordt de noodzaak tot het opstellen van
inbreidingsvisie genoemd (p.28). Ik citeer: “In de bestaande woonwijken worden kwalitatieve toevoegingen
(woningen, groen of voorzieningen) gedaan die tegemoet
komen aan de vraag en die passen bij het karakter van de wijk”. Een inbreidingsvisie is nodig om richting te geven aan de discussie over transformeren etc.” 3 Een inbreidingsvisie ontbreekt wat onzorgvuldig is.
(geanonimise rd)
B.
Op onderdelen, niet limitatief, uit de Nota van Uitgangspunten in strijd met de Omgevingsvisie, beleid en wetgeving:
ONBWE 1.
Bouwhoogte en dichtheid (sub b: Participatie) Groene omgeving Parkeer- en verkeersdruk Betaalbaarheid Luchtkwaliteit
Bodemverontreiniging Geluidsoverlast Waterbeheer
Archeologie
BOUWHOOGTE
EN
DICHTHEID
“Anders bouwen” is het idee wat de gemeente aanhoudt bij deze Nota. De
omgevingsvisie is er echter duidelijk over dat alleen in Best Zuid er hoogbouw/stapelbouw
toegestaan
is.
In de Salderes wordt daar geen ruimte voor geboden. Ook het hoogstedelijk karakter met een dichtheid van meer dan 75 woningen per ha, d.w.z. meer dan 3x de huidige dichtheid in Best past niet in deze Omgevingsvisie waarin behoud van dorpse karakter voorop
staat.
Sub b. Participatie
Deze dichtheid is volgens de “175 zorgenkaartjes” pijnpunt nr. 1 van omwonenden en daar is tussen concept Nota van Uitgangspunten en hoe deze uiteindelijk met een raadsvoorstel neergelegd is bij de gemeenteraad om op te beslissen helemaal niets mee gedaan, ondanks het beleid (op papier) binnen de gemeente op participatie. Dit ontbreken van participatie is stuitend te noemen,
met name omdat binnen de
gemeente het idee leefde en ook tijdens een vergadering van 20 maart 2023 uitgesproken is dat niet de gemeente een rol had in de participatie van deze Nota van
Uitgangspunten, maar de initiatiefnemer. De juridische status en de waarborgen voor belanghebbenden waarmee de Nota van Uitgangspunten omkleed had moeten zijn, lijkt niet duidelijk te zijn binnen de gemeente. Een onwetendheid waardoor de belangen van omwonenden ook daadwerkelijk geschonden zijn, omdat op geen enkel moment de gemeente de regie genomen heeft. Ook niet nadat duidelijk was dat de initiatiefnemer
geen participatieplan opgesteld had terwijl dat een eis was gesteld door de gemeente bij de
Intentieovereenkomst
van
november
2021.
Wat de gemeente wel gedaan heeft is op 23 november 2021 een Informatiebijeenkomst
georganiseerd, welke niet via de gemeentelijke kanalen kenbaar gemaakt is. Enkel de direct omwonenden
hebben een brief ontvangen.
Ondanks verzoeken aan de
gemeente om er meer ruchtbaarheid aan te geven, omdat het in feite ook heel de wijk Salderes en Steeghse Velden aangaat en eigenlijk heel Best als dorpsbewoners aangaat, is daar geen gehoor aan gegeven. De aanwezigen die avond kregen de gelegenheid om op de CONCEPT Nota van Uitgangspunten hun zorgen te uiten en daar is gehoor aan gegeven.
Er is van de uitkomst een verslag gemaakt en alle zorgen en kansen zijn ‘regel voor regel’ uitgeschreven en dat is gebundeid.
Die avond zijn er vragen gesteld over het vervolg en de indruk werd gewekt dat het college met de input aan de slag zou gaan, voordat de Nota ter stemming aan de gemeenteraad
voorgelegd
zou worden.
(geanonimise rd)
Echter hetzelfde CONCEPT Nota van Uitgangspunten
is één op één doorgezet ter
stemming met als bijlage het verslag van alle zorgen. Feitelijk is er helemaal NIETS gedaan met de input die opgehaald is bij de aanwezigen, zodat van een daadwerkelijke participatie geen sprake is geweest.
In de Nota is na een amendement een woonlagen aan maximum
gesteld van
10 lagen.
Hier is de gemeenteraad na een 2° stemming op uit gekomen. Van 12 naar 10 lagen ‘omdat 12 toch wel erg hoog was’. De hoogte per laag blijft echter een onbekende factor. Een maximum van de hoogte van de toren, inclusief opbouw of eerste laag voor technische installaties en bergingen, blijft daarmee ook een onbekende factor.
Beslissingen worden genomen op basis van sfeertekeningen van Mastade en een stedenbouwkundige tekening ontbreekt, zelfs een conceptversie daarvan ontbreekt. Twee weken voor de vaststelling van de Nota werden door de gemeente twee simpele
schetsjes getoond wat er van siechts één van de torens te zien was bij binnenkomst in Best, gezien vanaf de snelweg en vanaf Sint-Oedenrode. moet
Waarbij de hoogte een gissing
zijn geweest.
De tekeningen met schaduwval zijn eveneens erg simpel gemaakt net als de tekeningen en foto's ten aanzien van inkijk en privacy-verlies.
Hier is zeker de zorgvuldigheid niet in
acht genomen.
En toch zijn de uitkomsten aangenomen als waarheid waardoor de Nota vastgesteld is. Tevens is door de architect een bepaald idee neergelegd waarbij een plint van maximaal
2 lagen toegestaan was, om het speelse karakter te behouden en om een wand/massa over een lengte van
140
meter te vermijden.
Bij datzelfde amendement is van dit idee afgestapt en de plint is opgehoogd naar maximaal 4 lagen, waarbij de hoogte ook een onbekend factor blijft. De wethouder gaf bij de raadsvergadering van 2 april 2023 te kennen niet achter een
verhoging van de plint te staan omdat het afweek van de tekening. Niet alleen wijkt het af van de tekeningen ook is aangegeven dat een bouwwand niet wenselijk is in Best, zelfs niet aan de zuidzijde van Best bij of nabij het Van der Valk hotel.
De gemeente Best en de gemeenteraad
lijken en onderschrijven dat zelf ook in alle
uitlatingen die er gedaan zijn, dat hoe meer er gebouwd kan worden hoe beter en dat belangen van omwonenden daar ondergeschikt aan zijn. Dit zijn de woorden van diverse gemeenteraadsleden. De tijdsgeest van 2022 en 2023 die met “Bouwen, worden.
Kwantiteit
boven
bouwen,
bouwen” omschreven
kan
kwaliteit.
Ondanks de tijdsgeest dient de ontwikkeling van een bouwproject passend te zijn in de omgeving.
De Nota van Uitgangspunten althans de kaders zijn daarmee strijdig omdat deze ‘massaliteit’ mogelijk maken.
Massaliteit in de vorm van een hoogstedelijke dichtheid in woningen en mensen met meerdere hoge woontorens met een forse bouwmassa en slechts gering grondgebonden groen.
Deze massaliteit zal een enorme druk leggen op de ieefomgeving van omwonenden zeker
ook
de
Deze
massaliteit is niet passend
De gemeente
nieuwe
en
bewoners.
in de Salderes en in het dorpse Best.
neemt de beginselen van behoorlijk bestuur daarmee niet in acht.
(geanonimise rd)
2.
GROENE
OMGEVING
(Nota 2.4 en 2.5)
In de Omgevingsvisie 2040 staat als kernopgave (hoofdstuk 3.2) = Versterken van de
groene leefomgeving. De Nota is van onvoldoende kwaliteit voor een goed woon- en leefklimaat.
Als voorbeeld de kap van een populierenbos, de harde overgang naar Het Groene Woud en het niet in acht nemen
van het Groen Beleidsplan 2012.
De kaders kennen géén eis voor grondgebonden groen. Alleen een eis voor horizontaal
groen, dus inclusief groen op de (toren) hoge daken met mos, gras, sedum (ook als er zonnepanelen
bovenop liggen) of een private daktuin.
In een amendement bij de Nota is opgenomen dat er “evenveel bos” terugkomt, zonder duidelijkheid in aantallen of m2 of boomkroon of leeftijd van de boom. In de Q&A staat als verhouding bebouwing en horizontaal groen 1:2 in de Nota is dit slechts 1:1! Kader? Horizontaal groen kent géén daadwerkelijke gebruiks- en belevingswaarde van het groen
In plaats van het groen versterken zoals de Omgevingsvisie aangeeft gaat er groen verloren.
De volledige kap van het populierenbos mag volgens de Nota en de gemeente hanteert daarvoor onjuiste argumenten.
Het gaat om het volgende:
e 1 ha bos (1/4 van de percelen) met zeer hoge bomen en een relatief dicht bos. Populier kan 80-150 jaar oud worden met hoogte 40 meter … waarom kappen? Kaprijp wil niet zeggen 'je moet gaan kappen’ Bij kap ook verlies van ecologische structuur
Wie verricht het Flora en Fauna & ecologische onderzoek? ‘Matige gezondheid van de bomen' … hoezo? Nieuwe
aanplant bomen
in welke aantallen?
Gelijkwaardige compensatie is meer dan aantal jonge bomen of m2 aanplant! * Privacy waarborgen met nieuwe groene zoom … niet zichtbaar op 1e plankaart
« Aanplant jonge bomen
(laag en dun) … inkijk vanaf 2-3e verdieping &korte afstand
« Tekeningen bosomgeving … hoe om te gaan met zonnepalen * Harde afspraken ontbreken als kader.
bij zone-5 woningen
Naast kwantiteit is zeker de kwaliteit en de gelijkwaardigheid van het groen en de
ecologische structuur is belangrijk. Controle op het groen in m2 wordt volgens Q&A slechts 2x gedaan: (1) bij indiening van het plan en (2) bij oplevering van het project (dus jaren
later).
De Nota is van onvoldoende kwaliteit voor een goed woon- en leefklimaat.
3.
PARKEER-
EN VERKEERSDRUK
De Nota Parkeernormen
(Nota
2.3)
2022 is onzorgvuldig en schaadt een goed woon- en leefklimaat
zowel voor omwonenden omdat er een tekort aan parkeerpiaatsen in de bestaande wijk geparkeerd gaat worden. Best hanteert de minimum
bandbreedte CROW-normen
zal ontstaan
waardoor
- Noord-Brabant één van de
provincies met hoog gemiddeld autobezit - Boxtel gemiddelde bandbreedte - Meierijstad (Sint-Oedenrode) tussen gemiddelde en maximale bandbreedte - Oirschot maximale bandbreedte - In Best korting van 50%! op bezoekersparkeerplaatsen bij grotere projecten - volgens toelichting bij Nota naar voorbeeld binnenstad Amersfoort (stadbusvervoer!
)
(geanonimise rd)
- Verdere
ruimte voor korting bij deelmobiliteit al aangekondigd
in de Nota
Doorrekening
bij 320 woningen in ‘rest bebouwde kom’ (zonder migrantenhuisvesting) Nieuwe parkeernormen 2022 386 parkeerplaatsen volgens oude norm 574 parkeerplaatsen
Parkeergarage 400 auto’s met 4 verdiepingen / maximum afstand woning! (senioren 150 mtr.) Woningen (zone 5) eigen parkeerplaatsen - per woning - op kenteken - met slagboom ? Fietsparkeernorm CROW Fietsenstallingen ontbreken nog in tekeningen, extra m2
bebouwing ten koste van groen?
Parkeernorm 2022 = 450,2 parkeerplaatsen Parkeernorm 2015 = 574,2 parkeerplaatsen Eenzelfde gemiddeld autobezit in Best, maar toch 124 = 28% minder parkeerplaatsen Er is geen aandacht voor veiligheid in het verkeer voor voetgangers/fietsers, met name voor schoolgaande jeugd. Daarbij dient in totaaloverzicht de verkeersdruk met alle ontwikkelingen in Noordoost Best, 0.a. het F2-fietspad, de nieuwe wijk Dijkstraten, de uitbreiding van Steeghse Velden Noord, de ontwikkelingen bij de Oranjestraat 100 en het eventuele ASMLtransferium, meegenomen te worden, waar nog geen enkele serieuze aanzet voor
gemaakt is. Zie meer toelichting op het transferium bij punt 5 “Luchtkwaliteit”.
4.
BETAALBAARHEID
(Nota van Uitganspunten
2.1)
De gemeente Best stelt belang in de betaalbaarheid, doch gaat voorbij aan het stellen van duidelijke kaders. Totaal woningen 320 en er zou 60% betaalbaar moeten zijn; « waarvan de helft (2023) maximaal € 808 per maand « en de andere helft maximaal € 1.000 per maand
Inclusief servicekosten
Inclusief kosten
parkeerplaats
(aanschaf ca. €
30.000) Inclusief kosten onderhoud/beheer van privaat/collectief groen (WVE). Hoogbouw staat bekend als duur bouwen. dubbele
van laagbouw,
Bouwkosten
per m2 woonoppervlak bijna
door 0.a. kostbare fundering, veiligheidseisen, complexe
bouwtechniek en installaties. En duur onderhoud 0.a. energiesystemen, liften, sprinklers, trappenhuis.
Er is door de gemeente geen enkele doorrekening op betaalbaarheid gemaakt en een amendement betrof alleen de hoogte van een bedrag wat onzorgvuldig is. Mastade heeft twijfel geuit over de betaalbaarheid
is gegaan. ‘Sociale woningbouw
van € 355.000
(NHG-norm
2022),
waar de gemeente volledig aan voorbij
is niet haalbaar’ brief 14/12/2022 toenmalige
projectleider « Ontbreken
van afdwingbare eisen heeft bij een ander project van
Mastade
(Spoorweglaan) geleid tot schending van zachte afspraken over de prijzen van appartementen.
Hier zijn door gemeenteraadsleden
afdwingbaar zijn is daarbij als reden genoemd
5.
LUCHTKWALITEIT
Beschreven e.a.
vragen over gesteld en het niet
voor de afwijking.
in de Nota van Uitgangspunten
in 1.3 & 3.2 Fijnstof, Stikstofdioxide,
Roet
stoffen
In de Nota ontbreekt dat Best aangesloten is bij Schone Lucht Akkoord Het proactief ambitieniveau op luchtkwaliteit in woonwijken volgens Omgevingsvisie ontbreekt
ook.
Zorgwekkende
luchtkwaliteit genoemd
in stukken van de gemeente
t.0.v. A2/A58, Eindhoven Airport, Duitse Ruhrgebied).
(vanwege
ligging
(geanonimise rd)
En toch ontbreken er officiële meetpunten
in Best Gevolgen omwonenden
van
grootschalige en jarenlange bouwwerkzaamheden. Het Decentraal uitvoeringsplan Luchtkwaliteit 2022-2026 van de gemeente
Best wordt ook niet in acht genomen.
In de gemeente Best zou bouwen in gevoelige bestemmingen langs de snelweg geweerd worden.
In feite betekent het dat binnen 50 meter van de A2 er geen luchtgevoelige
objecten ontwikkeld mogen worden. Er kan binnen de kaders van de Nota wel gebouwd worden
binnen de risico-contour bij de Rijksweg (A2).
Een plan als De Boomgaard waarin tevens voor senioren en starters (met kinderen)
gebouwd wordt past niet in het uitvoeringplan, het akkoord en bovendien ook niet in het landelijke Besluit gevoelige bestemmingen.
Rijkswaterstaat is tot dusver niet geïnformeerd of geraadpleegd over de plannen in dit plangebied wat (te) dicht bij de A2 ligt.
Jarenlange bouwwerkzaamheden met alle (fijn)stof tot gevolg zorgen voor een verdere verslechtering van de luchtkwaliteit voor omwonenden, wat volgens het akkoord niet in lijn is met de wens van de gemeente.
Over het transferium met 2.500 parkeerplaatsen voor ASML aan de Boslaan in Best wordt eveneens met geen woord gesproken, ondanks dat de gemeente hier toch al maanden
van op de hoogte is. Indien dit transferium tot stand gebracht wordt aan de Boslaan dan is dat met een paar weken
rond. Dat geldt niet voor de voorgenomen
afrit aan de A2 ter
hoogte van afslag 28 bij de McDonals. Het gevolg is dat al die duizenden auto's komend uit het noorden in de ochtend de afslag 27 bij de Salderes zullen pakken, om langs het
plangebied de Boomgaard te rijden, via de rotonde bij Quatre Bras, daar de A2 over door naar de Boslaan. En in de avond de tegenovergestelde route. Extra auto's met extra uitstoot van roet, fijnstof, stikstof uit de uitlaat van auto's met een verbrandingsmoter en
bij elektrische auto's de
fijnstoffen van de banden en remmen.
Al met een extra vervuiling van de lucht voor de omwonenden.
Over stikstof en de km. grens rondom het Natura 2000 gebied, onder andere Kampina, waar het plangebied binnen ligt wordt met geen woord gerept. De Provincie Noord-Brabant is tot dusver niet geïnformeerd of geraadpleegd over de plannen in dit plangebied.
6.
BODEMVERONTREINIGING
(Nota 3.1)
Ondanks dat de gemeente ermee bekend is dat de percelen binnen dit plangebied ernstig verontreinigd zijn, wordt dit niet expliciet beschreven in de Nota wat een onzorgvuldigheid
is van de gemeente.
Het had op de weg gelegen van de gemeente om daar een actieve rol in te spelen om onderzoeken te verrichten of te eisen met zekerheidsstelling voor de kosten van sanering
om daarmee het op een juiste manier saneren en de gezondheid van omwonenden
te
waarborgen.
De gevolgen voor omwonenden van extra beweging verontreinigde grond en grondwater worden niet serieus genomen,
Net zomin als de gezondheid van nieuwe bewoners.
Oranjestraat 89 = percelen onderdeel van het voorgenomen plangebied NFB Coating BV actief in de verf en coatings op die locatie sinds jaren ’60. Tot 19 meter diep verontreinigde grond volgens rapporten van Omgevingsdienst oktober
uit
2022.
Of er PFAS in de bodem
zit is in de beginsituatie nog steeds niet onderzocht.
(geanonimise rd)
Omgevingsdienst verplichtte de grondeigenaar in 2022 nog tot plaatsing extra peilbuizen rondom
de hallen i.v.m.
laatste meetresultaten.
Sinds 2013 is een sanering ingezet, n.b. sanering alléén in tuin achter Oranjestraat 89 maar niet onder/rondom de percelen met de hallen! Bron: Enviso - Saneringsplan Fase 2 d.d. 2 juni 2014.
Oranjestraat 95: is het tankstation & achterliggend perceel en grenzend aan het plan. Er is een sanering verricht en afgerond in oktober 2022. Met restverontreiniging in stabiele eindsituatie (ook halverwege perceel/hondenhok) en gebruiksbeperkingen opgelegd De Omgevingsdienst Zuid Oost Brabant is tot dusver niet geïnformeerd of geraadpleegd over de plannen in dit plangebied.
7.
GELUIDSOVERLAST
(Nota 3.3)
Deze kaders bieden geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat op geluid. De gemeente neemt met de kaders het Programma Geluid 2018-2023 en bepaalde wettelijke eisen niet in acht. Binnen de gemeente Best lijkt het de laatste jaren de trend om alsmaar uitzonderingen te maken waardoor de geluidsbelasting telkens weer hoger mag zijn dan de norm stelt.
De gemeente gaat bij de kaders van dit plangebied aan belangrijke onderdelen voorbij. Dit levert zowel voor omwonenden
als voor nieuwe
bewoners geluidsoverlast.
Kaartje Lden = jaargemiddelde geluidsniveau op gevel dag+nacht van 60-65 db. De hoogbouw
met dove gevels d.w.z. de ramen kunnen niet open
Gevolgen voor omwonenden:
van geluid door energie-installaties, fluitgeluiden door wind
tussen de torens, weerkaatsing treingeluid (naar de Salderes), weerkaatsing snelweggeluid (naar de Vleut) en 825 nieuwe bewoners met 0.a. extra verkeersbewegingen.
En voor die tijd jarenlange bouwwerkzaamheden 8.
WATER
inclusief maandenlang
heien.
(Nota 3.9)
Bekend met een waterbezwaar met kans op overstroming
in plangebied door lage ligging
Extra waterberging noodzakelijk ter voorkoming van overstroming Klimaat-adaptief bouwen wordt genoemd zonder concreet te maken.
Gevolgen bij niet geslaagde maatregelen voor omwonenden:
overstroming
Bestaande waterberging in de Wilg voor de afvoer van water door de A2-verdieping
Gevolgen lagere waterstand door wegpompen water uit het plangebied en de noodzakelijke diepe funderingen voor hoogbouw.
Gevolgen lagere waterstand voor omwonenden:
risico op inklinken bodem door daling
waterstand en verzakking woningen en verdere stroming van verontreinigd grondwater.
Waterschap De Dommel is tot dusver niet geïnformeerd of geraadpleegd over de plannen in dit plangebied, terwijl het zeker impact heeft op onder andere de waterstand, stroomgebied en de waterkwaliteit.
het
Het door de gemeente voorbijgaan aan eisen en waarborgen die verband houden met water is onzorgvuldig.
10
(geanonimise rd)
9.
ARCHEOLOGIE
(Nota 3.6)
De gemeente stelt onjuiste kaders, namelijk op basis van vervallen wetgeving ‘Monumentenwet
1988' terwijl de toetsing moet plaatsvinden
op basis van
Erfgoedwet
2016.
Middelhoge en hoge verwachting zones op archeologische waarden De Paraplu-regelgeving
vóórdat de 1e schep de grond in gaat. De gemeente onderzoeken
Slotsom
binnen percelen.
in Best bepaalt de bouwregels en de eisen en waarborgen
in de kaders op te nemen
Best laat na deze verplichte
wat onzorgvuldig.
- Expertise en onafhankelijke organen/instellingen/partijen
Dit majeur project binnen de gemeente Best wat op geen enkele manier lijkt op de andere majeure projecten, is een zodanig ambitieus prestige project dat de gemeente de impact er niet van lijkt te bevatten. Een dorpse gemeente heeft nu eenmaal minder mankracht en daardoor minder expertise en ervaring in huis. Wordt dit niet onderkend door de gemeente zelf dan levert dan onherroepelijk problemen op die pas achteraf geconstateerd worden. Wordt het wel tijdig onderkend en wordt op alle fronten de zorgvuldigheid in acht genomen door in een vroeg stadium (voordat vertrouwen gewekt
wordt)
onafhankelijke
afgewend
partijen om advies te vragen, dan kunnen
en voorkomen
kunnen
problemen tijdig
worden.
De gemeente Best heeft echter tot dusver veel nagelaten waarmee de beginselen van
behoorlijk bestuur geschonden worden. Als voorbeeld zijn er vanuit de gemeente géén contacten gelegd met de organen/instellingen zoals de Provincie Noord-Brabant, Rijkswaterstaat, Waterschap
De Dommel
en de Omgevingsdienst ZOB.
Dit zijn partijen die iets te zeggen hebben over ruimtelijke plannen terwijl de kaders uit de Nota van goed is.
Uitgangspunten
richting Mastade
de indruk wekt dat het allemaal al wel
Ook heeft de gemeente verzuimd om de procesafspraken (hoofdstuk 3) uit het afsprakenkader SGE wonen 2022 na te leven. De gemeente heeft namelijk niet de inzet gevraagd van het Coördinatieteam Wonen. Bij majeure projecten en dat is De
Boomgaard,
had de gemeente
voorleggen.
De werkwijze
worden
het
aan
Best de plannen aan dit onafhankelijke team moeten
is dat projecten in een zo vroeg mogelijk stadium voorgelegd
Coördinatieteam.
Het Coördinatieteam is een interdisciplinair team en bestaat uit een ambtelijke afvaardiging uit de SGE gemeenten. De disciplines binnen het Coördinatieteam Wonen zijn:
* Planologie, voor goede ruimtelijke ordening (toetsing) - Stedenbouw, voor goede vormgeving en ruimtelijke kwaliteit (toetsing); * Planeconomie, voor betaalbaarheid en haalbaarheid (toetsing); = Wonen, voor goede programmering en analyse, monitoring van cijfers en de versnellingsopgave (toetsing en monitoring); « Vertegenwoordiging vanuit de provincie, voor goede samenwerking en afstemming (toetsing en monitoring); Het Coördinatieteam Wonen toetst woningbouwplannen aan de gemaakte afspraken. Ook monitort het team voortdurend de voortgang van projecten en de woningmarkt. Dat de gemeente Best voorbij gaat aan het Coördinatieteam Wonen is onzorgvuldig. Samengevat De wijze waarop de gemeente tot deze vaststelling van de Nota van Uitgangspunten gekomen en de kaders als zodanig leveren strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur,
is
vandaar dit bezwaar.
11
(geano im se rd)
Namens de stichting verzoek ik hierbij om het op 3 april 2023 goedgekeurde besluit tot vaststelling van de Nota van Uitgangspunten in zijn geheel af te wijzen. Uw bevestiging van ontvangst van dit bezwaarschrift zie ik graag tegemoet. Hoogachtend
Stichting BzH
E.].T. Clement (voorzitter)
(geanonimiseerd)
H.]. Brugman
(secretaris)
((geanonimiseerd) geanonimise rd) (geanonimise rd)
(geanonimise rd)
e Z/.)‘7‚;‚„Ju,‚…‚‚ff». : 2ppmerscheeet E2 e ;f‚c‘_a 3 De SBm g e . p Vamenr s/…Á/‚„] 3.j. Z/'/ Pp
e
ONTVANGEN } 15 MEI 2023 RECEPTIE
j de e z KEe| e evemeej
e
CÏ? c ü
)
EN
SEee 7i
e
z _—Ä;, ”/
o
d
T
Á '<e/Á:: c
-