Document · PDF

23051.7 - Kwirkey rapportage haalbaarheid parkeren stationsomgeving

Raadsavond 3 oktober 2023, gemeente BestBij agendapunt: 23051 - Masterplan Stationsomgeving: Vaststelling stedenbouwkundige voorkeursvariant6.263 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Haalbaarheid parkeren stationsgebied Best Gericht aan: Spoorzone Best BV Joost Peeters Datum: 7 juli 2023

Aanleiding SDK Vastgoed ontwikkelt een plan in de Stationsomgeving van Best. Een gebied waar momenteel voornamelijk gratis parkeren geldt, P+R parkeren is voor NS reizigers en waar SDK circa 600 woningen gaat realiseren inclusief 2.500 m2 commerciële ruimte. In deze rapportage wordt de haalbaarheid van de parkeervoorziening nader uitgewerkt.

Uitgangspunten Er zijn meerdere scenario’s uitgewerkt voor het gehele plan. Voor 2 van deze scenario’s dient de haalbaarheid voor de parkeerexploitatie uitgerekend te worden. Scenario 3A Een parkeergarage voor alleen bezoekers (treinreizigers en van bewoners en commerciële ruimte). De bewoners krijgen eigen parkeervoorziening onder of bij de woningen. Deze vallen buiten de exploitatieberekening. Scenario 3B Een gecombineerde parkeergarage voor zowel bewoners als alle bezoekers (treinreizigers en bezoekers van bewoners commerciële ruimte).

Parkeerbalans - basis Om de exploitatieberekeningen te maken starten we met het opzetten van de parkeerbalans, die we als onderbouwing gebruiken voor de benodigde parkeercapaciteit. We hanteren de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2022. In deze nota is de rekenmethodiek aangegeven en zijn de parkeernormen per functie aangegeven. De parkeernormen en de gelijktijdige aanwezigheidspercentages zorgen in scenario 3B, waarbij iedereen gebruik maakt van 1 parkeervoorziening (maximaal dubbelgebruik) voor onderstaande parkeerbalans. Scenario 3B: functie

Commercieeldetailhandel

m² BVO 2.500

basis voor norm 2.500 m² bvo

norm auto's 2,80

norm per 100 m2

TOTAAL OVERIGE FUNCTIES

basis voor norm functie

wonen wonen wonen wonen wonen wonen

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL WONEN

eenheden 240 0 180 120 30 30

600

functie

bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL BEZOEKERS TOTAAL BENODIGD PARKEREN

totaal aantal weekdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag auto's ochtend middag avond nacht middag avond 70 21 42 7 0 70 0 0

240 0 180 120 30 30

600

240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

600

norm autoparkeren totaal aantal weekdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag norm auto auto's ochtend middag avond nacht middag avond 0,7 woning 168 84 84 151 168 101 134 118 0,7 woning 0 0 0 0 0 0 0 0 0,7 woning 126 63 63 113 126 76 101 88 0,9 woning 108 54 54 97 108 65 86 76 0,9 woning 27 14 14 24 27 16 22 19 1,2 woning 36 18 18 32 36 22 29 25

600

basis voor norm 240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

465

norm autoparkeren 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning

233

419

465

279

372

326

totaal aantal werkdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag auto's ochtend middag avond nacht middag avond 48 5 10 38 0 29 48 34 0 0 0 0 0 0 0 0 36 4 7 29 0 22 36 25 24 2 5 19 0 14 24 17 6 1 1 5 0 4 6 4 6 1 1 5 0 4 6 4

120

655

266

299

522

465

421

492

410

Voor de eigen functies in de ontwikkeling van het Stationsgebied valt het maatgevende moment op de weekdagavond en is er een parkeereis van 522 parkeerplaatsen. Daarbij is nog geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een reductie op de parkeereis toe te passen. Scenario 3A In scenario 3A wordt er van uitgegaan dat alle bewoners in een eigen niet-openbare parkeervoorziening parkeren en dat alle bezoekers in een openbare parkeervoorziening. Daardoor is het dubbelgebruik beperkt. De parkeerbalans voor de openbare parkeervoorziening ziet er dan als volgt uit: functie

Commercieeldetailhandel

m² BVO 2.500

basis voor norm 2.500 m² bvo

norm auto's 2,80

norm per 100 m2

totaal aantal weekdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag auto's ochtend middag avond nacht middag avond 70 21 42 7 0 70 0 0

TOTAAL OVERIGE FUNCTIES

functie

bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL BEZOEKERS

240 0 180 120 30 30

600

basis voor norm 240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

norm autoparkeren 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning

600

TOTAAL BENODIGD PARKEREN

120

562

103

142

120

Het maatgevende moment ligt voor deze openbare parkeervoorziening op zaterdagmiddag. Er is dan een benodigde parkeercapaciteit van 142 parkeerplaatsen. Voor de bewonersparkeervoorziening ziet de parkeerbalans er als volgt uit: basis voor norm functie

wonen wonen wonen wonen wonen wonen

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL WONEN

eenheden 240 0 180 120 30 30

600

240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

600

465

233

419

465

279

372

326

Het maatgevende moment ligt voor deze niet-openbare parkeervoorziening op weekdag-nacht. Er is dan een benodigde parkeercapaciteit van 465 parkeerplaatsen. Beide parkeervoorzieningen opgeteld is er dan een parkeercapaciteit nodig van (142 + 465 =) 607 parkeerplaatsen. Dat zijn 85 parkeerplaatsen meer (607 - 522) dan wanneer bewoners en bezoekers van dezelfde parkeervoorziening gebruik maken. (uitgaande van de basisuitgangspunten van de Nota Parkeernormen, zonder reducties).

Parkeerbalans – met reductie voor deelauto’s De Nota Parkeernormen biedt de mogelijkheid om met een reductie te werken door het toepassen van deelauto’s. Deze deelauto’s kunnen alleen ingezet worden voor de woningen. Per 20 woningen kan 1 deelauto ingezet worden. Indien dit wordt gedaan is een reductie (op de parkeernorm voor woningen) mogelijk van 20%. In het plan van het Stationsgebied zijn 600 woningen. Dat betekent dat er 30 deelauto’s ingezet moeten worden om een reductie van 20% op de parkeernorm van de woningen te behalen. In

scenario 3A heeft dat alleen effect op de niet-openbare parkeervoorziening en niet op de openbare parkeervoorziening, aangezien daar geen reductie op behaald kan worden. De reductie op de bewoners-parkeervoorziening bedraagt 20% van 465 parkeerplaatsen is 93 parkeerplaatsen minder. Voor de 30 deelauto’s is dan wel weer een parkeerplaats nodig, waardoor het aantal parkeerplaatsen voor bewoners-parkeervoorziening (465 – 93 + 30 =) 402 parkeerplaatsen bedraagt. Deze variant is niet realistisch aangezien aanbieders van deelauto’s niet zullen investeren in een locatie waar 30 deelauto’s op 600 woningen zijn en waarbij er ook nog eens 402 parkeerplaatsen zijn voor die bewoners (plus 142 parkeerplaatsen in de openbare parkeervoorziening). Voor een aanbieder van deelauto’s is het een ratio van 1 deelauto per 50 tot 80 woningen realistischer. En dan gaan ze ervan uit dat er een steviger regime is qua betaald parkeren en een schaarste aan parkeerplaatsen. De situatie in Best leent zich niet voor zoveel deelauto’s in een plan. Minder deelauto’s leidt weer tot een lagere reductie op de parkeereis. Als voorbeeld noemen we projecten als Venlo Kazernekwartier, Nijmegen De Waalhoven en Eindhoven Strijp-S waar een marktconsultatie met aanbieders van deelauto’s heeft aangetoond dat er meer woningen per deelauto moeten zijn en een strenger parkeerbeleid.

Zelfs als aan deze voorwaarden voldaan wordt zal de aanbieder van deelauto’s de aanloopverliezen voor het inzetten van de auto’s vergoed willen zien door een eenmalige bijdrage van circa € 10.000 per auto. Scenario 3B Ook voor scenario 3B geldt dat de inzet van 30 deelauto’s voor 600 woningen niet realistisch is. De totale parkeercapaciteit voor deze variant bedraagt 468 parkeerplaatsen. functie

Commercieeldetailhandel

m² BVO 2.500

basis voor norm 2.500 m² bvo

norm auto's 2,80

norm per 100 m2

TOTAAL OVERIGE FUNCTIES

basis voor norm

functie

wonen wonen wonen wonen wonen wonen

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL WONEN

eenheden 240 0 180 120 30 30

600

functie

bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL BEZOEKERS TOTAAL BENODIGD PARKEREN

totaal aantal weekdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag auto's ochtend middag avond nacht middag avond 70 21 42 7 0 70 0 0

240 0 180 120 30 30

600

240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

600

norm autoparkeren totaal aantal weekdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag met auto's 20% norm auto reductie door deelauto's ochtend middag avond nacht middag avond 0,7 woning 134 67 67 121 134 81 108 94 0,7 woning 0 0 0 0 0 0 0 0 0,7 woning 101 50 50 91 101 60 81 71 0,9 woning 86 43 43 78 86 52 69 60 0,9 woning 22 11 11 19 22 13 17 15 1,2 woning 29 14 14 26 29 17 23 20

600

basis voor norm 240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

372

norm autoparkeren 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning

186

335

372

223

298

260

120

562 deelauto's

219 30

252 30

438 30

372 30

365 30

418 30

344 30

totaal aantal parkeerplaatsen

249

282

468

402

395

448

374

Parkeerbalans – met reductie voor deelauto’s + plaatsen voor NS De NS vraagt 200 parkeerplaatsen voor treinreizigers. Deze plaatsen zijn voornamelijk bestemd voor forenzen die hier de auto parkeren en met de trein verder reizen. Momenteel wordt station Best hier ook voor gebruikt. Een van de belangrijkste redenen om hier de auto te parkeren is het

feit dat er gratis parkeren is. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de huidige parkeermogelijkheden rondom te station. Er zijn binnen een straal van 300 meter rondom het station op dit moment circa 443 gratis openbare parkeerplaatsen. Deze worden (deels) gebruikt of kunnen gebruikt worden door treinreizigers. De parkeerplaatsen met de blauwe zone zijn niet geschikt voor treinreizigers vanwege de beperking op de parkeerduur. Een deel van deze parkeerplaatsen zal worden opgeheven door de plannen voor het Stationsgebied. Belangrijke vraag is in hoeverre de parkeerplaatsen rondom het station ook nog interessant zijn voor treinreizigers als er een parkeertarief zal gaan gelden. Afhankelijk van de hoogte van het parkeertarief zullen reizigers een ander alternatief gaan zoeken en hier niet parkeren. Als we uitgaan van de opgave van de NS dat er 200 parkeerplaatsen nodig zijn, dan is de eerst vraag: “op welke momenten is die capaciteit nodig?”. Als de P+R voorziening grotendeels voor forenzen zal zijn, dan is deze capaciteit voornamelijk op werkdagen overdag nodig en in beperkte mate op de werkdag-avond en in het weekend. In de nacht is deze capaciteit voor de P+R functie niet nodig. We zien dat beeld bijvoorbeeld ook bij het transferium in Sittard. Scenario 3A: functie

Commercieeldetailhandel

m² BVO 2.500

basis voor norm 2.500 m² bvo

norm auto's 2,80

norm per 100 m2

TOTAAL OVERIGE FUNCTIES

functie

bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL BEZOEKERS TOTAAL BENODIGD PARKEREN

totaal aantal weekdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag auto's ochtend middag avond nacht middag avond 70 21 42 7 0 70 0 0

240 0 180 120 30 30

600

basis voor norm 240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

600

norm autoparkeren 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning 0,2 woning

120

562

beschikbare ruimte P+R

109

103

142

120

142

Op de werkdagmiddag is bij de huidige parkeerbalans voor de eigen functies een “restcapaciteit” beschikbaar van 76 parkeerplaatsen. Er zou dan volstaan kunnen worden met een extra uitbreiding van de parkeercapaciteit van 124 parkeerplaatsen in de openbare parkeervoorziening om voor de NS 200 parkeerplaatsen beschikbaar te hebben. De totale parkeercapaciteit voor de openbare parkeergarage bedraagt dan (142 + 124 =) 266 parkeerplaatsen. Scenario 3B: Voor de volledig openbare parkeervoorziening van scenario 3B is er meer ruimte op de werkdagen overdag. Op de werkdagochtend is er meer restcapaciteit dan de gevraagde 200 parkeerplaatsen en op de werkdagmiddag is er een restcapaciteit van 186 parkeerplaatsen. Dat betekent dat er een extra capaciteit van 14 parkeerplaatsen nodig is om aan de vraag van 200 parkeerplaatsen van de NS te voldoen. De totale parkeercapaciteit van de parkeervoorziening bedraagt dan (468 + 14 =) 482 parkeerplaatsen

functie

Commercieeldetailhandel

m² BVO 2.500

basis voor norm 2.500 m² bvo

norm auto's 2,80

norm per 100 m2

TOTAAL OVERIGE FUNCTIES

basis voor norm

functie

wonen wonen wonen wonen wonen wonen

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

eenheden 240 0 180 120 30 30

TOTAAL WONEN

600

functie

bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers bezoekers

totaal aantal weekdag weekdag weekdag weekdag zaterdag zaterdag zondag auto's ochtend middag avond nacht middag avond 70 21 42 7 0 70 0 0

sociaal midden huur 65m2 midden koop 69m2 vrije sector/duur 89m2 vrije sector/duur 109 m2 vrije sector/duur 130 m2

TOTAAL BEZOEKERS TOTAAL BENODIGD PARKEREN

240 0 180 120 30 30

600

240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

600

basis voor norm 240 woningen 0 woningen 180 woningen 120 woningen 30 woningen 30 woningen

372

0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2

norm autoparkeren woning woning woning woning woning woning

186

335

372

223

298

260

120

562 deelauto's

219 30

252 30

438 30

372 30

365 30

418 30

344 30

totaal aantal parkeerplaatsen

249

282

468

402

395

448

374

beschikbare ruimte P+R

219

186

Parkeerexploitatie Voor de parkeerexploitatie wordt voor zowel scenario 3A als 3B alleen de openbare parkeergarage doorgerekend. De bewoners-parkeervoorziening van scenario 3A wordt buiten beschouwing gelaten. We merken op dat het financiële plaatje van scenario 3A altijd ongunstiger is dan scenario 3B. Dit doordat er 85 parkeerplaatsen meer gerealiseerd moeten worden. Het voordeel dat bij een parkeergarage voor bewoners met eigen parkeerplaatsen de parkeerplaatsen ook als appartementsrecht verkocht kunnen worden, leidt onderaan de streep tot een negatievere totaalexploitatie van de parkeervoorziening(en). Dit doordat er meer parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Er is immers minder dubbelgebruik mogelijk. Methodiek We berekenen de huurwaarde die de parkeergarage kan opbrengen. Daarvoor hanteren we marktconforme uitgangspunten voor de exploitatiekosten. Deze zijn gebaseerd op exploitatiekosten die exploitanten als Q-Park en Apcoa berekenen voor openbare parkeerlocaties. Deze huurwaarde wordt vervolgens vertaald in een beleggingswaarde. De beleggingswaarde voor parkeergarages hangt af van de locatie van de parkeervoorziening en de upward-potential van de locatie. Dat betekent dat er gekeken wordt naar de extra inkomsten die gegenereerd kunnen worden in de toekomst.

Uitgangspunten Parkeertarief Een heel belangrijk uitgangspunt is het parkeertarief dat gevraagd kan worden. Parkeren in Best is momenteel gratis. Op een aantal plaatsen geldt een blauwe zone om de parkeerduur te beperken en de doorstroming te vergroten. Een openbare parkeergarage in een omgeving met gratis parkeren kan nooit concurreren met de omgeving. Er zou dan een dermate grote parkeerdruk moeten zijn, of een zeer beperkt aantal parkeerplaatsen in de omgeving. Parkeerders zullen altijd eerst op de gratis parkeerplaatsen gaan staan. Dit zal leiden tot overlast in de omgeving, hetgeen niet wenselijk is. Belangrijke voorwaarde voor de exploitatie van de parkeervoorziening bij het stationsgebied is dan ook dat er gereguleerd parkeren in de omgeving komt. Niet alleen blauwe zone met 2 uur gratis parkeren, want daarmee weren we alleen de kortparkeerders (bezoekers). Op het parkeren voor de bewoners kan wel gestuurd worden door het aanbieden van abonnementen of fysiek vaste parkeerplaatsen (zoals in scenario 3A). Zij hebben dan de zekerheid van een parkeerplaats. Het parkeren in de parkeervoorziening is voor alle bezoekers (bij gratis parkeren in de omgeving) altijd de 2e keus. Vervolgens is de vraag hoe hoog het tarief moet zijn. Daar is geen hard criterium voor. In de praktijk bepaalt de aantrekkelijkheid van een locatie en de aanwezige functies de hoogte van het parkeertarief.

De hoogte van een tarief bij P+R locaties is altijd laag (in dagtarief) om de drempel voor treinreizigers laag te houden. Op haar eigen P+R locaties geeft de NS reizigers die met de trein reizen aan gereduceerd parkeertarief. Maar dat kan alleen op P+R locaties die NS zelf exploiteert. Parkeertarieven in vergelijkbare gemeenten zijn relatief laag. De verschillen worden bepaald door de ligging van de parkeervoorzieningen en het doel dat bereikt moet worden (weren van autobezoekers of juist het aantrekken van autobezoekers). Boxtel: Straat: Parkeergarages: P+R:

€ 1,- per uur (of gratis) gratis € 2,30 per dag voor treinreizigers / € 5,85 per dag voor niet-treinreizigers

Veldhoven: Deels blauwe zone Parkeergarage:

€ 1,30 / uur

Waalwijk: € 1,- per uur Oisterwijk: Straat: Parkeergarages: P+R:

€ 2,15 per uur € 1,50 per uur € 1,15 per

Best: Voor de exploitatieberekening hanteren we een tarief van € 1,50 per uur. (incl. BTW). Dat is te laag voor een haalbare parkeerexploitatie, maar realistisch gezien de omgeving. Voor het dagtarief hanteren we € 4,-.

Overige uitgangspunten: - De exploitatiekosten zijn gebaseerd op marktconforme kosten, zodat de parkeergarage geëxploiteerd kan worden door een marktpartij. - Voor de bouw van de parkeergarage wordt uitgegaan van een bovengrondse (mogelijk demontabele) parkeergarage. De parkeergarage moet een aantrekkelijke gevel hebben. De stichtingskosten van een bovengrondse parkeergarage liggen momenteel tussen de €18.000 en € 20.000 per parkeerplaats. Voor de kleinere parkeergarage houden we €20.000 aan. De grotere parkeergarage is per parkeerplaats iets goedkoper. We baseren ons hierbij op recente offertes en aanbiedingen van de bouwbedrijven die momenteel de meeste bovengrondse parkeergarages in Nederland maken, zoals Continental, Ballast Nedam, EZ Park en Goldbeck. - We gaan uit van personele inzet van 40 uur per week. Dat is voor de schoonmaak, technisch beheer, aanwezigheid voor het leveren van eventuele diensten aan parkeerders. - Voor de inkomsten van de P+R gaan we ervan uit dat er gemiddeld 100 auto’s per werkdag parkeren tegen een dagtarief van € 4,-. Scenario 3A De exploitatiewaarde van de openbare parkeergarage van scenario 3A is gebaseerd op een parkeergarage met een capaciteit van 266 parkeerplaatsen voor de eigen functies inclusief de benodigde parkeerplaatsen voor NS. De opbrengsten voor NS staan in de exploitatieberekening onder de noemen “opbrengsten bijzonder tarief”.

Uit de exploitatieberekening valt af te lezen dat de inkomsten (net) niet voldoende zijn om de exploitatielasten te dekken. Dat betekent dat er in dit scenario jaarlijks € 35.000 tekort is op de exploitatie. De beleggingswaarde van de parkeergarage is negatief. Dus ook als een belegger de parkeergarage voor € 0,- zou ontvangen (en er dus geen rente en afschrijving op het gebouw zitten) zijn de jaarlijkse lasten hoger dan de inkomsten.

EXPLOITATIERESULTATEN Stationsgebied Best Basis Variant

Datum Tijd 7-jul-23 09:30 1 2027

Bedrijfsopbrengsten Opbrengst parkeergelden Opbrengst kortparkeren normaal tarief Opbrengst kortparkeren bijzonder tarief

Totaal exploitatiekosten Algemene kosten Telefoonkosten Vezekeringen Advies- en accountantskosten Overige algemene kosten Eenmalige kosten Totaal algemene kosten

Totaal bedrijfslasten Kapitaallasten annuiteit gebouw annuiteit gebouwgebonden installaties Afschrijving parkeerinstallaties Afschrijving Inventaris Rentelasten investeringen Totale kapitaallasten

Resultaat cum resultaat 40 jaar 10 jaar mogelijke huur

4 2030

5 2031

6 2032

7 2033

8 2034

9 2035

10 2036

782

_________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 158.273 182.739 207.986 225.455 229.282 233.165 237.106 241.104 245.161 249.279 ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- -----------------

Totaal bedrijfsopbrengsten

Exploitatiekosten Kosten parkeerwachters Kosten meldkamer managementfee Abonnementenbeheer Administratiekosten Onderhoud parkeerinstallatie Parkeerbenodigdheden Parkeerverwijssysteem Kosten geldbeheer Overige externe kosten

3 2029

92.157 107.429 123.275 139.711 142.505 145.355 148.263 151.228 154.252 157.337 66.116 75.310 84.711 85.744 86.777 87.810 88.843 89.876 90.909 91.942 _________ _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 158.273 182.739 207.986 225.455 229.282 233.165 237.106 241.104 245.161 249.279

Totaal opbrengst parkeergelden

Bedrijflasten exploitaiekosten onroerend goed Huur (vast) rendement exploitant commercieel Dotatie voorziening onderhoud Onderhoud gebouwen en terreinen Onderhoud technische installaties Energiekosten Zakelijke lasten Dagelijks onderhoud

2 2028

Versie 1

15%

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23.741 27.411 31.198 33.818 34.392 34.975 35.566 36.166 36.774 37.392 15.960 16.279 16.605 16.937 17.276 17.621 17.974 18.333 18.700 19.074 10.824 11.041 11.262 11.487 11.717 11.951 12.190 12.434 12.682 12.936 18.614 18.986 19.366 19.753 20.148 20.551 20.962 21.382 21.809 22.245 10.640 10.853 11.070 11.291 11.517 11.747 11.982 12.222 12.466 12.716 20.216 20.620 21.033 21.453 21.882 22.320 22.766 23.222 23.686 24.160 5.000 5.100 5.202 5.306 5.412 5.520 5.631 5.743 5.858 5.975 ____________ ____________________________________________________________________________________________________________ 104.995 110.290 115.735 120.046 122.345 124.686 127.071 129.501 131.977 134.498 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ----------------

36.122 36.845 37.582 38.333 39.100 39.882 40.680 41.493 42.323 43.170 19.303 19.689 20.083 20.484 20.894 21.312 21.738 22.173 22.616 23.069 8.659 8.833 9.009 9.189 9.373 9.561 9.752 9.947 10.146 10.349 1.082 1.104 1.126 1.149 1.172 1.195 1.219 1.243 1.268 1.294 8.659 8.833 9.009 9.189 9.373 9.561 9.752 9.947 10.146 10.349 10.500 10.710 10.924 11.143 11.366 11.593 11.825 12.061 12.302 12.548 3.323 3.389 3.457 3.526 3.597 3.669 3.742 3.817 3.893 3.971 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.047 4.128 4.210 4.295 4.381 4.468 4.558 4.649 4.742 4.837 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 91.697 93.530 95.401 97.309 99.255 101.240 103.265 105.330 107.437 109.586 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------5.412 5.520 5.631 5.743 5.858 5.975 6.095 6.217 6.341 6.468 2.254 2.299 2.345 2.392 2.440 2.489 2.538 2.589 2.641 2.694 2.165 2.208 2.252 2.297 2.343 2.390 2.438 2.487 2.536 2.587 2.165 2.208 2.252 2.297 2.343 2.390 2.438 2.487 2.536 2.587 10.824 0 0 0 0 0 0 0 0 0 _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 22.820 12.236 12.481 12.730 12.985 13.244 13.509 13.780 14.055 14.336 ---------------- ----------------

---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------_________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 219.512 216.057 223.616 230.085 234.585 239.171 243.846 248.611 253.469 258.420 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 749 1.415 1.249 1.082 916 749 583 416 250 83 _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 19.249 19.915 19.749 19.582 19.416 19.249 19.083 18.916 18.750 18.583 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------_________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ -80.488 -53.233 -35.379 -24.212 -24.718 -25.255 -25.823 -26.424 -27.057 -27.725 =========== ========= ========= ========= ========= ========= ========= ========= ========= ========= -1.697.288 als positief = rendabel -350.314 € 35.031-

Scenario 3B Voor scenario 3B hanteren we de parkeerbalans waarbij er rekening is gehouden met de 20% reductie door de inzet van 30 deelauto’s. Daarbij gaan we er niet vanuit dat de inzet van deelauto’s gegarandeerd hoeft te worden, maar dat er wel parkeerruimte voor beschikbaar is en dat bij voldoende animo er steeds opgeschaald kan worden in de inzet van meer deelauto’s. De parkeercapaciteit voor dit scenario is 482 parkeerplaatsen, waarvan 532 in de parkeergarage worden gesitueerd en de 30 parkeerplaatsen voor de deelauto’s in het openbaargebied op

maaiveld. De exploitatie en aanleg van die parkeerplaatsen laten we buiten beschouwing in deze berekening. Het aantal bewoners abonnementen in de parkeergarage is 372. Dat is gebaseerd op het aantal parkeerplaatsen voor bewoners in de parkeerbalans. De bewoners betalen voor een parkeerabonnement € 80,- per maand (inclusief BTW). Dat is gebaseerd op een dagtarief van €4,- voor 20 dagen. (je krijgt dus 10 dagen “korting” door het nemen van een parkeerabonnement) De exploitatieberekening ziet er als volgt uit: EXPLOITATIERESULTATEN Stationsgebied Best Variant 3B

Datum Tijd 7-jul-23 21:45 1 2027

Bedrijfsopbrengsten Opbrengst parkeergelden Opbrengst kortparkeren normaal tarief Opbrengst kortparkeren bijzonder tarief Opbrengst langparkeren

Totaal exploitatiekosten Algemene kosten Telefoonkosten Vezekeringen Advies- en accountantskosten Overige algemene kosten Eenmalige kosten Totaal algemene kosten

Totaal bedrijfslasten Kapitaallasten annuiteit gebouw annuiteit gebouwgebonden installaties Afschrijving parkeerinstallaties Afschrijving Inventaris Rentelasten investeringen Totale kapitaallasten

Resultaat cum resultaat 40 jaar 10 jaar mogelijke huur

4 2030

5 2031

6 2032

7 2033

8 2034

9 2035

10 2036

_________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 394.385 448.365 514.932 538.540 548.629 558.899 569.354 579.997 590.832 601.864 ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- ----------------- -----------------

Totaal bedrijfsopbrengsten

3 2029

92.157 107.429 123.275 139.711 142.505 145.355 148.263 151.228 154.252 157.337 66.116 75.310 84.711 85.744 86.777 87.810 88.843 89.876 90.909 91.942 236.112 265.626 306.946 313.085 319.347 325.734 332.248 338.893 345.671 352.585 _________ _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 394.385 448.365 514.932 538.540 548.629 558.899 569.354 579.997 590.832 601.864

Totaal opbrengst parkeergelden

Bedrijflasten exploitaiekosten onroerend goed rendement exploitant commercieel Dotatie voorziening onderhoud Onderhoud gebouwen en terreinen Onderhoud technische installaties Energiekosten Zakelijke lasten Dagelijks onderhoud

2 2028

Versie 2

15%

59.158 67.255 77.240 80.781 82.294 83.835 85.403 87.000 88.625 90.280 24.408 24.896 25.394 25.902 26.420 26.948 27.487 28.037 28.598 29.170 21.649 22.082 22.523 22.974 23.433 23.902 24.380 24.867 25.365 25.872 18.614 18.986 19.366 19.753 20.148 20.551 20.962 21.382 21.809 22.245 18.080 18.442 18.810 19.187 19.570 19.962 20.361 20.768 21.184 21.607 30.917 31.535 32.166 32.809 33.465 34.135 34.817 35.514 36.224 36.948 5.000 5.100 5.202 5.306 5.412 5.520 5.631 5.743 5.858 5.975 ____________ ____________________________________________________________________________________________________________ 177.825 188.296 200.701 206.712 210.744 214.853 219.042 223.311 227.663 232.098 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ----------------

36.122 36.845 37.582 38.333 39.100 39.882 40.680 41.493 42.323 43.170 19.303 19.689 20.083 20.484 20.894 21.312 21.738 22.173 22.616 23.069 8.659 8.833 9.009 9.189 9.373 9.561 9.752 9.947 10.146 10.349 6.495 6.624 6.757 6.892 7.030 7.171 7.314 7.460 7.609 7.762 8.659 8.833 9.009 9.189 9.373 9.561 9.752 9.947 10.146 10.349 10.500 10.710 10.924 11.143 11.366 11.593 11.825 12.061 12.302 12.548 3.323 3.389 3.457 3.526 3.597 3.669 3.742 3.817 3.893 3.971 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.047 4.128 4.210 4.295 4.381 4.468 4.558 4.649 4.742 4.837 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 97.109 99.051 101.032 103.053 105.114 107.216 109.360 111.547 113.778 116.054 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------5.412 5.520 5.631 5.743 5.858 5.975 6.095 6.217 6.341 6.468 2.254 2.299 2.345 2.392 2.440 2.489 2.538 2.589 2.641 2.694 2.165 2.208 2.252 2.297 2.343 2.390 2.438 2.487 2.536 2.587 2.165 2.208 2.252 2.297 2.343 2.390 2.438 2.487 2.536 2.587 10.824 0 0 0 0 0 0 0 0 0 _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 22.820 12.236 12.481 12.730 12.985 13.244 13.509 13.780 14.055 14.336 ---------------- ----------------

---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------_________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 297.754 299.582 314.214 322.494 328.842 335.314 341.911 348.638 355.496 362.488 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 749 1.415 1.249 1.082 916 749 583 416 250 83 _________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 19.249 19.915 19.749 19.582 19.416 19.249 19.083 18.916 18.750 18.583 ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------- ---------------_________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 77.382 128.868 180.970 196.463 200.371 204.336 208.360 212.443 216.586 220.792 =========== ========= ========= ========= ========= ========= ========= ========= ========= ========= 10.783.081 als positief = rendabel 1.846.571 € 184.657

Hieruit blijkt dat er op basis van het exploitatieresultaat een jaarlijkse huurprijs mogelijk is van circa € 185.000 (excl. BTW). Door de huur te vermenigvuldigen met een factor 12 à 14 keer de huur, ligt de investeringsruimte voor deze parkeergarage tussen de € 2.200.000 en € 2.600.000. Aangezien de stichtingskosten 452 x € 18.000 = € 8.136.000 bedraagt is de onrendabele top voor deze parkeergarage circa € 5.700.000.

Aandachtspunten -

Het aantal parkeerders voor de P+R is waarschijnlijk beperkt door het invoeren van betaald parkeren. De mensen die er nu parkeren omdat het gratis is, zullen mogelijk een (gratis) alternatief zoeken. Het toepassen van de reductie door de inzet van 30 deelauto’s is niet realistisch. We gaan er dan ook vanuit dat door het beschikbaar stellen van 30 parkeerplaatsen voor deelauto’s er aan de eis van de gemeente voldaan wordt om de reductie van 20% voor de bewoners te kunnen realiseren. Het is verleidelijk om naar referentieprojecten te kijken. Projecten die vergelijkbaar zijn en om te kijken hoe de parkeergarage bij die projecten gerealiseerd zijn. Daarbij willen we de volgende kanttekeningen maken omdat een project wel vergelijkbaar qua omvang of locatie kan zijn, maar de parkeersituatie toch heel erg kan verschillen. o Er zijn heel veel stationsgebieden in ontwikkeling. Maar veel stationsgebieden hebben al betaald parkeren in de omgeving. Zoals Hilversum, Tilburg en Zwolle. o Bovengenoemde treinstations zijn daarbij intercity stations. Een intercitystation heeft meer aantrekkingskracht dan een station waar een sprinter-trein stopt. o Veel P+R locaties worden door de NS zelf geëxploiteerd. De NS vraagt dan een lager tarief voor de treinreizigers. Dit omdat ze een belang hebben bij meer reizigers in de treinen.

Deze korting op het parkeertarief wordt (tot nu toe) niet gegeven als de parkeergarage door een andere partij geëxploiteerd wordt. o Een ogenschijnlijk vergelijkbare ontwikkeling rondom een stationsgebied is het kazernekwartier in Venlo. Deze ontwikkeling ligt tegen het station van Blerick, waar ook gratis parkeren is. Ook daar worden circa 600 woningen gerealiseerd, maar met circa 13.000 m2 commerciële functies. Op parkeergebied is daar ook wel weer een groot verschil. In Venlo is het ontwikkelgebied een door barrières (rivier, spoor, bedrijventerrein) omsloten gebied, waar het onlogisch is dat bewoners uit de ontwikkeling over die barrières heen in de wijken ernaast gaan parkeren. Ook is door de aanwezigheid van een gratis (P+R) parkeerterrein aan de andere zijde van het spoor het niet te verwachten dat er bij de nieuwe ontwikkeling geparkeerd gaat worden door treinreizigers. Door de invloed van vele aspecten is het vergelijken van de parkeervoorziening bij het stationsgebied in Best met andere parkeervoorzieningen bij andere stations bijna niet te vergelijken.

Voorwaarden voor de haalbaarheid van een parkeergarage Stationsgebied -

Belangrijkste voorwaarde is dat er betaald parkeren in de omgeving komt. Zonder betaald parkeren in de omgeving is er geen exploitatie van een parkeergarage mogelijk. De parkeerders voor de P+R betalen het reguliere tarief voor parkeren. Indien dit lager moet zijn volgens de NS, dan dient dit gecompenseerd te worden door NS.

Bijlage 1 – parkeren in de omgeving Station Best 2023

# Betaald Openbaar Blauwe zone Parkeerplekken Minder validen Laadplekken 1 Onbetaald Openbaar Ja 35 1 2 2 Onbetaald Openbaar nee 95 3 0 3 Onbetaald Openbaar Ja 20 0 0 4 Onbetaald Openbaar deels 60 0 0 5 Onbetaald Openbaar deels 38 0 0 6 Onbetaald Openbaar nee 27 0 0 7 Onbetaald Openbaar nee 22 0 0 8 Onbetaald Openbaar Ja 18 0 2 9 Onbetaald Eigen terrein nee 20 0 0 10 Onbetaald Openbaar nee 30 0 2 11 Onbetaald Openbaar Ja 50 1 0 12 Onbetaald Openbaar Ja 45 1 0 13 Onbetaald Eigen terrein nee 50 0 0 14 Onbetaald Openbaar ja 20 3 2 15 Onbetaald Openbaar Ja 25 0 0 16 Onbetaald Openbaar nee 40 0 0 17 Onbetaald Openbaar nee 25 0 0 18 Onbetaald Openbaar nee 100 0 0 19 Onbetaald Eigen terrein nee 70 0 0 20 Onbetaald Openbaar nee 50 2 0 21 Onbetaald Openbaar nee 42 0 2 22 Onbetaald Openbaar nee 12 0 0 totaal 894 11 10

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13028795/2