23051.1 - Raadsvoorstel Vaststellen adviesmodel 'De Best(s)e stationsomgeving'

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 30-10-2023

Onderwerp Vaststellen adviesmodel ‘De Best(s)e stationsomgeving’ Aanleiding In maart 2022 besloot u de mogelijkheden te onderzoeken om de stationsomgeving te transformeren naar een aantrekkelijk, duurzaam en innovatief woon-werk en verblijfsgebied. Een woongebied waar plaats is voor:  maximaal 600 woningen, verdeeld in 40% sociaal (waarvan minimaal 75% sociale huur), 30% middelhuur/koop en 30% vrije sector;  Een optimaal functionerend Openbaar Vervoersknooppunt met goede fiets- en voetgangers verbindingen en veilige in-/uitstaplocaties voor bussen;  Een goede parkeergelegenheid voor de reizigers en bezoekers met 300 parkeerplaatsen en een nog nader te bepalen aantal stallingsplaatsen voor fietsen;  En de nieuwe stationsomgeving dient te voorzien in 2500 m2 ruimte voor retailhandel, dienstverlening en cultuur. In het beleidsakkoord zijn de ambities en uitgangspunten en een aanvullende aanscherping voor de aanpak van ontwikkeling van de stationsomgeving geformuleerd. Voor het ontwikkelen van de woningbouwopgave heeft het college een intentieovereenkomst gesloten met SDK Vastgoed, de grootste grondeigenaar aan de oostzijde van de stationsomgeving, om gezamenlijk de haalbaarheid te onderzoeken voor deze ontwikkeling.

Gezamenlijk is opdracht gegeven aan stedenbouwkundig bureau De Zwarte Hond om de raadskaders te vertalen naar een stedenbouwkundig scenario voor de gehele stationsomgeving. Bureau Maakdestad heeft de opdracht gekregen een participatieproces op te stellen en het participatieproces te begeleiden/uit te voeren. Het ontwerpen van de stedenbouwkundige scenario’s en het participatieproces lopen parallel in de tijdslijn. Met uw kaders als basis en door een zorgvuldig en uitgebreid doorlopen participatieproces hebben wij goed inzicht gekregen in de wensen en visies van alle betrokken stakeholders (zie het participatielogboek). Daarnaast hebben wij ook met de vervoerspartijen, gemeente Oirschot en de provincie gesproken over het functioneren van het station en zijn vervoersstromen. Hiertoe is het proces van het Integraal Handelingsperspectief voor OV-knooppunten doorlopen. Over dit Handelingsperspectief (BL23-05496) hebben wij u op 25 april 2023 geïnformeerd via de raadsinformatiebrief (PU23-00906). In de gesprekken met de NS, die gevoerd zijn in het kader van het Handelingsperspectief, kwam naar voren dat de NS de inschatting maakt dat 180 - 200 parkeerplaatsen op een gereguleerd aaneengesloten parkeerterrein voldoende is voor de functie van dit station.

Voor de verdere planvorming gaan wij uit van de door de NS aangegeven aantallen van 180 – 200 parkeerplaatsen in plaats van de 300 parkeerplaatsen uit het raadskader.

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 1 van 10

Op 16 mei 2023 bent u in een themasessie geïnformeerd over de zes stedenbouwkundige scenario’s en drie bebouwingsmodellen. Alle opbrengsten hebben uiteindelijk geleid tot een nieuw stedenbouwkundig adviesmodel voor de stationsomgeving. Besluitvorming over het adviesmodel ligt in dit raadsvoorstel voor.

Advies 1. Kennis te nemen van de ambitiegids “De Best(s)e stationsomgeving”; 2. Kennis te nemen van het participatielogboek ‘participatie stationsomgeving’; 3. Het adviesmodel voor de stationsomgeving, bestaande uit een adviesscenario voor de westzijde en een advies-bebouwingsmodel voor de oostzijde, vast te stellen. 4. Het college opdracht te geven om vanuit het adviesscenario voor de westzijde in overleg te treden met de direct betrokken vervoerders en de grondeigenaren voor het verkrijgen van draagvlak om deze ambities (gezamenlijk) te realiseren. 5. Het college te vragen om het bebouwingsmodel voor de oostzijde als basis te gebruiken voor de uitwerking naar het definitief ontwerp; 6. Voor de hele stationsomgeving de spelregelkaart vast te stellen.

Argumenten

1.1 In de ambitiegids zijn alle scenario’s, inclusief het adviesscenario, en modellen voor de transformatie van de stationsomgeving, toegelicht. In totaal zijn zes scenario’s en drie modellen uitgewerkt in de ambitiegids. Onderdeel van de gids is ook de weging van de scenario’s op zes thema’s:  Busroute en station  Fietsparkeren  Parkeren  Gebiedsontsluiting  Openbare ruimte  Wonen en andere functies Aan de hand van de scenario’s is een uitgebreid en zorgvuldig participatieproces doorlopen. Uiteindelijk heeft dit geleid tot het adviesmodel, bestaande uit een adviesscenario voor de westzijde en een bebouwingsmodel voor de oostzijde. De spelregels voor dit nieuwe scenario en bebouwingsmodel zijn gecombineerd in een spelregelkaart.

2.1 In het participatielogboek ‘participatie stationsomgeving’ is de input van het participatieproces verwerkt. Op zorgvuldige wijze is er een participatieproces doorlopen waarvan de input verwerkt is in een participatielogboek. De uitkomsten zijn meegewogen in het adviesmodel. De stationsomgeving is een van de belangrijkste ontwikkellocaties in Best en is van belang voor heel Best en de regio. We hebben te maken met grondeigenaren, omwonenden, passanten, reizigers, bedrijven en organisaties. Elk met hun eigen belangen, wensen en ideeën. Daarom geven we de stationsomgeving samen vorm, in een intensief participatieproces waarin we gewerkt hebben aan een gedragen visie voor de stationsomgeving. Een visie die rekening houdt met verschillende wensen en belangen en die kansen biedt voor ondernemers of organisaties om aan te haken. Zodat de stationsomgeving een plek wordt waar iedereen trots op is!

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 2 van 10

We hebben ervoor gezorgd dat iedereen die mee wil doen, mee kan doen. Daarbij hebben wij de volgende uitgangspunten gebruikt:  Participeren is niet een doel op zich. We willen meningen, ideeën of adviezen ophalen en samen werken aan oplossingen. Door te luisteren kunnen wij de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan verhogen. Dit betekent niet per definitie het opvolgen van alle wensen, maar wel er zo goed mogelijk rekening mee houden!  We geven iedereen de mogelijkheid om mee te doen, zowel online als offline. • De gemeente versterkt haar netwerken en bouwt ze uit. Zo werken we samen aan onze opgaven. • We geven ruimte om met initiatieven en oplossingen te komen. De gemeente ondersteunt hierin.  We geven richting én bieden ruimte voor participatie. De door de gemeenteraad vastgestelde kaders zijn het uitgangspunt. Zo zorgen we voor de juiste verwachtingen in het proces. We maken gebruik van wat er is. We beginnen niet bij nul, maar gaan verder vanuit eerdere inbreng uit het gebied en ervaringen uit andere participatieprocessen.  Een duidelijk en flexibel proces. We zijn duidelijk over de te nemen participatiestappen en afspraken, maar als het proces erom vraagt spelen we daarop in. Dit hebben wij vormgegeven door een adviesgroep samen te stellen.  Wij hebben zorgvuldig en transparant gehandeld. Input is vastgelegd in een participatielogboek.

Dit logboek is te vinden op de website.

3.1 Het adviesmodel voldoet aan de door de raad gestelde kaders en in het adviesmodel zijn de opbrengsten

uit het participatieproces meegenomen. Na een intensief participatieproces zijn alle mogelijkheden verwerkt in zes scenario’s en drie modellen. Op 16 mei 2023 bent u in een themasessie hierover geïnformeerd. Deze scenario’s brachten de diverse mogelijkheden en uitdagingen in beeld. De scenario’s hebben wij na de themasessie gepresenteerd en besproken met betrokken stakeholders. Stakeholders hebben de mogelijkheid gehad om hun input mee te geven op de zes scenario’s en drie modellen tijdens een inloopavond, tentoonstelling, online enquête en individuele gesprekken en straatgesprekken. De feedback is verwerkt in het participatielogboek. Vervolgens zijn deze zes scenario’s en drie modellen geanalyseerd en aan de hand van verkeer- en parkeeronderzoeken, een wegingsmodel en de participatie inbreng. Alle voor- en nadelen zijn in kaart gebracht. Alle opbrengsten hebben uiteindelijk geleid tot een nieuw stedenbouwkundig adviesmodel voor de stationsomgeving. Het adviesmodel bestaat uit een adviesscenario voor aan de westzijde en een adviesbebouwingsmodel voor de oostzijde. Het adviesmodel vormt de basis voor de ontwikkeling van de gehele stationsomgeving. De spelregels voor dit scenario en bebouwingsmodel zijn gecombineerd in een spelregelkaart, waarin aangegeven wordt wat vast staat en waar nog ruimte is om keuzes te maken in de verdere uitwerking.

3.2 Met de keuze voor een ontwikkelproces met twee snelheden voor de Oostzijde en de Westzijde voorkomen we ernstige vertraging op realisatie van de (regionale) woningbouwopgave. De gesprekken met de vervoerspartijen beperken zich op dit moment tot het analyseren en inventariseren van (on)mogelijkheden voor de transformatie van de stationsomgeving. Uit het Handelingsperspectief blijkt dat het op één lijn komen met de vervoerspartijen nog de nodige tijd vergt. Enerzijds komt dit door de verschillende belangen die partijen hebben, anderzijds door de bereidheid om mee te investeren in de transformatie van de stationsomgeving in Best. Daarnaast zijn er nog zaken, zoals de draagkracht van het tunneldek, de inrichting van het stationsgebouw en wel of geen bewaakte 24 uurs fietsenstalling, die nader onderzocht moeten worden en ontbreekt (nog) een definitief besluit over de aansluiting van de Brainportlijn op het station.

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 3 van 10

Na uw besluit hebben wij een adviesscenario en kunnen de gesprekken op basis van dit voorstel inhoudelijk over de transformatie van de stationsomgeving plaatsvinden. Door het hierboven geschetste proces hebben wij naar verwachting op korte termijn nog niet een door alle vervoerspartijen gedragen stedenbouwkundig plan voor het OV-knooppunt (westzijde). Wij komen hierdoor in een proces met twee snelheden. Aan de ene kant de bebouwingsopgave aan de oostzijde van de stationsomgeving die qua programma duidelijk is en aan de westzijde de transformatie van het OV-knooppunt. Om te voorkomen dat de geplande en broodnodige woningbouwopgave aan de oostzijde ernstig vertraagt, wat gelet op de regionale woningbouwtaakstelling niet gewenst is, is het adviesscenario zodanig ontworpen dat de oostzijde door kan ontwikkelen, zonder daarbij een belemmering te vormen voor een goed functionerend OV-knooppunt.

3.3 De keuze voor een ontwikkelproces met twee snelheden voor de oostzijde en de westzijde doet recht

aan het feit dat in het ontwikkelgebied meerdere partijen en belangen, uitdagende visies en ambitieuze wensen zijn. De vervoerspartijen van het Handelingsperspectief kijken op diverse punten verschillend naar het OVknooppunt in Best. Wensen en ambities worden niet altijd gedeeld of zijn zelfs tegenstrijdig. De gemeente Best vindt het bijvoorbeeld belangrijk om de omgevingskwaliteit te verbeteren. ProRail kijkt voornamelijk naar het functioneren van het station en ziet daarin geen aanvullende opgave voor zichzelf richting de toekomst. De NS wenst een gereguleerd parkeerterrein voor treinreizigers. De busvervoerbedrijven maken zich zorgen over het toekomstig functioneren van het busstation bij aanhaking van de Brainportlijn. Als één of meerdere takken van de Brainportlijn aanhaken op station Best, waar we vanuit gaan, is het noodzakelijk om het busstation te ontsluiten via de zuidzijde. Stakeholders willen de stationsomgeving vooral verfraaien en levendiger maken. Ze gaan voor kwaliteit en willen graag dat de veiligheid geborgd blijft. Meer groen en verblijf- en speelmogelijkheden vinden ze heel belangrijk. De woningbouwopgave is geen discussie. Maar stakeholders willen graag het karakter van Best behouden en vinden hoogbouw niet passend. Een paar (jonge) toekomstige bewoners hebben aangegeven de hoogbouw minder belangrijk te vinden.

Zij vinden de realisatie van nieuwe woningen belangrijker. In de ambitiegids is aan de hand van een aantal scenario’s, die een uitgebreide participatie hebben doorlopen, uiteindelijk gekozen voor een adviesscenario waarin de verschillende bouwstenen (fietsparkeren, busstation, auto parkeren en het openbaar gebied) de beste plaats hebben gekregen. Dit scenario heeft een hoog ambitieniveau en moeten wij met de vervoerspartijen en de provincie verder uitwerken. NS en ProRail nemen daarbij een bijzondere positie in omdat zij grotendeels eigenaar zijn van de gronden aan de westzijde of verantwoordelijk zijn voor het functioneren en de veiligheid van het stationsgebouw en de tunnel/ het tunneldek.

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 4 van 10

3.4 Het adviesscenario is een gewogen variant op grond van alle kennis die is verworven, de verrichte

onderzoeken en de wensen en inbreng uit het hele participatieproces. De eerdergenoemde ambitiegids verduidelijkt in hoofdstuk 5 bij de diverse bouwstenen de belangrijkste afwegingen die hebben geleid tot het adviesscenario. Naast hetgeen beschreven in de ambitiegids hebben de volgende zaken/feiten per bouwsteen meegewogen om te komen tot deze variant. Busroute en busstation; Tijdens het ontwikkelproces was de mogelijke toekomstige aansluiting van de Brainportlijn via het zuiden, in relatie met de noodzaak van een verbinding van de hubs aan de A2 en A58 met het station een belangrijk gegeven. Na het schetsen van een aantal scenario’s werd duidelijk dat handhaving van het bestaande busstation en het hierop aansluiten van de Brainportlijn de beste optie was. Een nieuw busstation ten zuiden van het station bracht (te)veel uitdagingen met zich mee. Een daarvan was het mogelijk vervallen van de buslijn door het centrum. Ook zou de Rembrandtlaan (woonstraat) worden belast met buslijnen en moeten de busreizigers de nieuwe voet- en fietsgangersverbinding tussen de Rembrandtlaan en de kapel kruizen. Ook maakte ProRail een disclaimer voor de draagkracht van het tunneldek. De tunnel bestaat uit gespannen beton. Dit betekent dat niets in het tunneldek, zoals bijvoorbeeld een busstation mag worden verankerd.

Als laatste kwam uit de scenario-analyse van Goudappel het handhaven van het busstation op de huidige locatie als relevante optie naar voren. Daarom is het handhaven van het bestaande busstation kosten- en risico technisch aantrekkelijker. Fietsparkeren; In de huidige fietsenstalling en op maaiveld zijn 1700 stallingsplekken. ProRail heeft onderzoek laten doen naar de behoefte in 2024. Uit het onderzoek blijkt dat in 2040 een behoefte is aan 2400 stallingsplekken. Dit nieuwe aantal betekent dat een nieuwe locatie voor de fietsenstalling moet kunnen ‘groeien’ naar 2.400 plaatsen1. De oorspronkelijke zes scenario’s bieden deze mogelijkheid niet of tegen enorme kosten. In het nu voorliggende adviesscenario is daarom gekozen voor een groeivariant aan de noordzijde direct naast het tunneldek. Daarnaast kwam uit het participatieproces en uit gesprekken met de vervoerspartijen de wens naar voren om een 24 uurs bewaakte fietsenstalling te onderzoeken. Dit moet nog verder onderzocht worden met de vervoerspartijen. (Auto)parkeren; Voor de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen hebben wij eerst naar de mogelijkheden in de nieuwe parkeernota gekeken. Naast de normen voor woningbouw hebben wij rekening gehouden met dubbel gebruik.

Het aantal plaatsen kunnen wij beperken door dubbel gebruik van de parkeerplaatsen door de bezoekers van de nieuwe woningen gebruik te laten maken van het parkeerterrein van NS, maar ook deelmobiliteit biedt mogelijkheden. In het rapport ‘Beoordeling scenario’s en parkeren‘ van Goudappel kunt u een toelichting lezen. In de scenario’s zijn diverse mogelijkheden verwerkt. Van gebouwde parkeergarages tot een (enorm) parkeerterrein op maaiveld. Met het realiseren van gebouwde opties is veel geld gemoeid. Enerzijds de investering in de bouw van de garage, en anderzijds de beheers- en exploitatiekosten. Het bureau Kwirkey heeft een haalbaarheidsonderzoek (rapportage haalbaarheid parkeren stationsomgeving) gedaan naar gebouwd parkeren. Een aantal belangrijke conclusies uit het onderzoek zijn:  In de directe omgeving dient gereguleerd en betaald parkeren te worden ingevoerd omdat parkeerders anders op vrije/gratis plaatsen gaan parkeren.  Voor de garages geldt een aanmerkelijk parkeertarief.

1

Onderzoeksrapport is nog niet formeel door ProRail vastgesteld en vrijgegeven.

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 5 van 10



De NS dient, als zij een gereduceerd parkeertarief voor de treinreizigers willen invoeren, de lagere inkomsten aan de commerciële exploitant te compenseren.

De conclusie is dat een parkeergarage niet rendabel is te exploiteren door een commerciële exploitant. De jaarlijkse lasten zijn hoger dan de inkomsten. De beleggingswaarde van een parkeergarage is nihil. Daarnaast wenst NS alleen op haar eigen gronden en met een eigen exploitatie reizigers die met de trein reizen een gereduceerd tarief aanbieden. Dit is ambtelijk bevestigd door vertegenwoordigers van NS. NS wenst wel een aaneengesloten parkeerterrein met 200 parkeerplaatsen op eigen grond in de stationsomgeving te exploiteren. Dit is te realiseren in een tweelaagse garage op het huidige parkeerterrein aan de Spoorstraat. Het adviesscenario gaat van deze optie uit en stelt daarbij grote kwaliteitseisen aan dit tweelaagse bouwwerk. Zo moet dit half verdiept worden aangelegd en moeten de grote bestaande bomen aan de Spoorstraat worden gehandhaafd. Bij de nadere uitwerking van de stationsomgeving moeten wij nog onderzoek laten doen naar de wijze van parkeerregulering. We moeten voorkomen dat door het terugbrengen van het aantal vrije parkeerplaatsen overlast voor de bewoners in de omliggende wijken ontstaat door bijvoorbeeld langparkeerders voor het vliegveld of treinreizigers die geen gebruik willen maken van het P+R terrein.

3.5 Met het adviesscenario ligt er een goede en veilige ontsluitingsstructuur voor fietsers en voetgangers. In het adviesscenario zijn goede en veilige nieuwe routes meegenomen voor fietser en voetganger. Het adviesscenario is voorzien van duidelijke noord-zuid routes die het gebied goed ontsluiten en komt er een kwalitatief goede en aantrekkelijke oost-west verbinding voor de fietser en voetganger vanuit het centrum naar Naastenbest. Een fiets- en voetgangersroute die niet doorkruist wordt door een doorgaande autoweg van noord naar zuid. Een noord-zuid verbinding voor autoverkeer is voor een goede verkeerscirculatie in de stationsomgeving niet nodig en zou leiden tot extra verkeersdruk (sluipverkeer) via de wijkontsluitingswegen Oirschotseweg/Hoofdstraat. Voor de stationsomgeving is juist ingezet op een goede verkeersstructuur voor de fietser en de voetganger met het daarbij behorende verblijfsklimaat. Doorgaand autoverkeer zou deze structuur en veiligheid van de voetganger en fietser en het gewenste verblijfsklimaat aantasten.

3.6 Het wegennet rondom de stationsomgeving heeft voldoende capaciteit om autoverkeer goed te ontsluiten. De afwikkeling van het verkeer uit de stationsomgeving is afgestemd op de huidige en toekomstige verkeersstructuur, zoals beschreven in het rapport “Best Mobiel” dat door uw raad in december 2017 is vastgesteld. Deze verkeersstructuur gaat uit van erftoegangswegen met een wijk-ontsluitende functie en gebiedsontsluitingswegen. Zie het rapport van Goudapppel ‘Beoordeling scenario’s en parkeren’. Het P+R terrein en de geplande nieuwbouw aan de oostzijde ontsluiten wij via de gebiedsontsluitingswegen Molenstraat en Stationsstraat. Slechts een klein gedeelte van de nieuwbouw, het gedeelte ten noorden van de nieuwe oost-west fietsverbinding ontsluiten wij via de Hoofdstraat en Oirschotseweg. Hiermee voorkomen we dat de verkeersintensiteit op de Oirschotseweg/Hoofdstraat aanmerkelijk toeneemt. Recent bent u geïnformeerd (raadsinformatiebrief PU23-02024) over de studie ‘verkeerseffecten Woningbouw Best’ (BL22-13423) over de knelpunten op het Bestse wegennet in 2040. In dit onderzoek is ook de verkeersafwikkeling van de nieuwbouw in de stationslocatie via de Stationsstraat en Molenstraat meegenomen. Een belangrijke conclusie is dat het Bestse wegennet over voldoende capaciteit beschikt. Knelpunten komen in de toekomst mogelijk voor bij een aantal rotondes.

Bij het in 2024 te ontwikkelen programma “Duurzame Mobiliteit” pakken wij deze uitdaging op.

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 6 van 10

3.7 Het bebouwingsmodel sluit aan op het mozaïek van Best dat zorgt voor een dorp van formaat. Best wordt gekenmerkt door verschillende bouwfasen, met ieder een eigen stijl, passend bij de tijdsgeest. Het dorpse karakter is door de jaren heen verrijkt met eigentijdse hoogbouw. Het mozaïek van Best wisselt van een buitengebied-sfeer, dorps, soms Vinex, groen-stedelijk, soms stedelijk en historisch. Dit mozaïek van gebieden kenmerkt Best en maakt Best een dorp van formaat. Een dorp dat de komende jaren moet groeien met 4.100 woningen, waar de stationsomgeving al maximaal 600 woningen voor haar rekening neemt. We streven in de stationsomgeving naar een divers aanbod aan woningen van 50 tot 130 m2, waarvan 2/3 in de betaalbare categorie. Hierdoor ontstaat een goede mix van bewoners, wat voor een leefbare buurt zorgt.

6.1 De spelregelkaart geeft sturing en zekerheid voor de verdere uitwerking, maar biedt ook flexibiliteit bij de verdere uitwerking. De spelregels voor het adviesscenario (westzijde) en bebouwingsmodel (oostzijde) zijn gecombineerd in een spelregelkaart, waarbij aangegeven wordt wat vast staat en waar nog ruimte is en waar nog ‘geschoven’ kan worden. Wij hebben veel positief kritische reacties mogen ontvangen op de gepresenteerde scenario’s en de voorgestelde bebouwing. Deze reacties hebben betrekking op de hoogte van de bebouwing en de omvang van de totale ontwikkeling. Wij kregen positieve reacties op de getrapte structuur waarbij de hoogte vanuit het middengebied naar de Hoofdstraat en de Molenstraat geleidelijk afloopt. Na een zorgvuldige weging van alle bebouwingsmodellen en de zes scenario’s is aan de hand van voor- en nadelen het adviesmodel ‘geboren’. Dit adviesmodel bestaat uit een nieuw scenario voor de westzijde en een nieuw bebouwingsmodel voor de oostzijde. De spelregels voor dit nieuwe scenario en bebouwingsmodel zijn gecombineerd in een spelregelkaart.

Een spelregelkaart biedt flexibiliteit om tijdens de verdere uitwerking nog ruimte te bieden voor innovatieve en kwalitatieve oplossingen. Maar wel een begrensde flexibiliteit omdat het aantal maximale bouwlagen en de rooilijnen (grenzen) worden vastgelegd. Het hoogte element is begrensd tot 14 lagen en het aantal bouwlagen aan de zijde van de Molenstraat en de Hoofdstraat is begrensd in 4 tot 6 lagen. Hierdoor blijft de zichtlijn vanaf de Oirschotseweg naar de St. Odulphuskerk in stand.

Risico’s

Risico in verband met fasering Gekozen is voor een stedenbouwkundig adviesmodel dat het mogelijk maakt de stationsomgeving in twee snelheden te ontwikkelen. De ontwikkeling van de oostzijde met de noodzakelijke (maximaal) 600 appartementen kan haar eigen procedures doorlopen zonder daarbij een ontwikkeling van de westzijde te belemmeren. De westzijde vraagt nog meer onderzoek, afstemming en tijd met de betrokken vervoerspartijen. Het risico is dat de ontwikkelingen aan de westzijde niet tegelijkertijd gerealiseerd worden met de oostzijde. Door uit te gaan van één adviesmodel en hier in het vervolg inhoudelijk op te sturen, wordt dit risico verminderd en blijft de integraliteit geborgd.

Risico in verband met eigendommen

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 7 van 10

Aan de oostzijde zijn nog een aantal gronden en opstallen niet in eigendom van de gemeente of SDK Vastgoed. Hoewel er een WVG (Wet Voorkeursrecht Gemeente) op deze gronden ligt, kan er wellicht in de toekomst niet aan worden ontkomen om gebruik te maken van het onteigeningsrecht. Maar het aanvragen van een onteigeningstitel kan eerst nadat er via minnelijk overleg niet tot overeenstemming is gekomen over de verwerving van de eigendommen. Dit kan leiden tot (ernstige) vertraging. Gronden aan de westzijde zijn voornamelijk in eigendom van NS. Dit betekent dat de voorgestelde invulling uit het adviesscenario alleen met instemming van NS kan worden ontwikkeld.

Risico in verband met draagkracht tunneldek Het tunneldek heeft een maximale draagkracht. Een eerste onderzoek toont aan dat vervoersbewegingen met bussen de veiligheid en/of draagkracht niet aantasten. Maar met ProRail, als verantwoordelijke partij voor de veiligheid van de tunnel en het dek, is afgesproken dat als de plannen meer vorm krijgen er een nieuw onderzoek uitgevoerd wordt.

Risico in verband met investeringen De ontwikkeling van de westzijde en het tunneldek vraagt om grote investeringen.’ Maar de vervoerspartijen van het Handelingsperspectief kijken op diverse punten verschillend naar het OV-knooppunt Best. Wensen en ambities worden niet altijd gedeeld of zijn zelfs tegenstrijdig. In de RIB (PU23-00906) hebben wij u uitgebreid geïnformeerd over deze verschillen. Gezien deze uitkomst van het handelings-perspectief is het nog niet voldoende duidelijk hoe de betrokken vervoerspartijen en de provincie, als concessiehouder van het openbaar vervoer, tegen de door ons gewenste ontwikkelingen aankijken en vooral in hoeverre zij bereid zijn financieel bij te dragen. De westzijde verkeert daarom nog op het niveau van ‘wensbeeld’. Op basis van het adviesscenario aan de westzijde zullen vervolggesprekken moeten plaatsvinden. Kosten en dekking Hoewel sprake is van één stedenbouwkundig adviesmodel heeft het project twee geldstromen:  Bij de start van het project is uitgesproken dat de oostzijde een private ontwikkeling wordt, waarbij de gemeente slechts faciliterend optreedt. Als blijkt dat de ontwikkeling haalbaar is, wordt een anterieure overeenkomst met SDK Vastgoed gesloten en brengt de gemeente haar gronden in, in deze ontwikkeling. De opbrengst van deze gronden komt ten goede aan de ontwikkeling van de westzijde.

De gemeente heeft overleg met SDK Vastgoed over de waarde van deze gronden. In de anterieure overeenkomst leggen de gemeente en SDK Vastgoed o.a. vast dat alle kosten die de gemeente maakt voor de ontwikkeling van de oostzijde worden verhaald op SDK Vastgoed. 

De ontwikkeling van de westzijde met tunneldek wordt getypeerd als een investeringsproject. In onderstaand overzicht ziet u een eerste schatting van de investeringskosten van elk scenario, uitgesplitst in de verschillende bouwstenen.

Scenario's

1a

1b

Bouwstenen Fietsparkeren Busstation eo Openbaar gebied Autoparkeren

€ € € €

110.000 635.000 1.665.000 770.000

Totaal kosten

€

3.180.000 €

€ € € €

1.075.000 710.000 2.010.000 770.000

2a

€ € € €

4.565.000 €

285.000 890.000 2.800.000 3.300.000

2b

€ € € €

7.275.000 €

1.075.000 890.000 2.845.000 4.290.000

3a

€ € € €

9.100.000 €

4

3b

€ € € €

1.075.000 820.000 2.895.000 3.300.000

€ € € €

695.000 710.000 2.800.000 3.300.000

9.630.000 €

8.090.000

€

7.505.000

945.000 770.000 2.910.000 5.005.000

Scenario 4 is het adviesscenario De kosten van fietsparkeren in scenario 4 zijn gebaseerd op een stalling met 1700 plaatsen. De andere scenario’s met uitzondering van 1a gaan uit van 2400 stallingsplaatsen.

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 8 van 10

Dit zijn ‘bruto’ investeringskosten, omdat deze nog bijgesteld kunnen worden door bijdragen van NS, ProRail regio, rijk en de provincie. Na uw akkoord op het adviesmodel vervolgen wij de gesprekken met deze partijen. De financiën zijn nog niet opgenomen in de meerjarenbegroting. Onze eigen kosten komen nog ten laste van het project, maar ook de kosten van externe adviseurs of betrokken partijen, zoals ProRail. Voor de voorbereiding zijn kosten opgenomen in de begroting van 2023 en in de kaderbrief van 2024. Externe bijdragen:  Regionale woningbouwopgave: Ter uitvoering van de woningbouwopgave is in het verstedelijkingsakkoord in afspraak 10.3 het volgende afgesproken:

Best en Eindhoven verkennen samen met de provincie de potentie van het station Best in het regionale mobiliteitsnetwerk van HOV, Brainportlijn en hubs. Daarnaast is in Best met de stationsomgeving in verbinding met het centrum potentie voor ongeveer 1.000 woningen (station, centrum en Boomgaard) in een gemengd centrummilieu. De combinatie van uitstekende bereikbaarheidskansen en het maken van een stedelijke knoop past hier bij Best als ‘dorp van formaat’. Op basis van de verkenning worden afspraken gemaakt over de ontwikkelrichting en eerste stappen. Met betrokken partijen wordt op ambtelijk en bestuurlijk niveau gesproken over de uitwerking van dit akkoord. De gemeente gaat ervan uit dat onze woningbouwopgave en transformatie van het HOV knooppunt financieel wordt ondersteund. 

Subsidies De mogelijkheden van subsidies worden onderzocht, zoals bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls (WBI). Eind 2023 wordt de 6e en laatste tranche verwacht. Naar verwachting zullen wij een aanvraag indienen, maar zekerheid kunnen we daarover eerst geven als de condities om mee te kunnen doen bekend zijn. Verwacht wordt dat deze na de zomer in de Staatscourant worden gepubliceerd.

Communicatie en participatie De stationsomgeving is één van de belangrijkste ontwikkelgebieden in Best. De gemeenteraad heeft op 8 maart 2022 besloten dat de stationsomgeving een aantrekkelijk, duurzaam en innovatief woon-, werk- en verblijfsgebied wordt. Met ruimte voor maximaal 600 appartementen. En voor opgaven zoals verkeer, groen, water, bedrijvigheid en cultuur. Goed bereikbaar per fiets, met goede parkeervoorzieningen en een veilige locatie voor de bus. Dat vraagt om een goede en zorgvuldige communicatie- en participatieaanpak. Wij hebben het participatiebeleid van de gemeente Best vertaald in een participatieplan voor de ontwikkeling van de stationsomgeving. Wij leggen in het participatieplan uit hoe wij in vijf stappen hebben toegewerkt naar een passend stedenbouwkundig adviesmodel voor de stationsomgeving. Wij hebben, via verschillende online en offline communicatiemiddelen (website, social media, bewonersbrieven, gesprekken, inloopavonden en Groeiend Best) alle stakeholders tijdig en regelmatig geïnformeerd over het project en de stappen uit het participatieplan. De diversiteit aan communicatie- en participatiemomenten heeft ervoor gezorgd dat wij veel verschillende stakeholders gehoord hebben. De opbrengsten zijn terug te vinden in het ‘participatielogboek’, dat we regelmatig bijwerken.

Wij hebben een adviesgroep samengesteld die bestond uit diverse belanghebbenden. Zij hebben gedurende het participatieproces regelmatig kritisch meegekeken en ons geadviseerd.

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 9 van 10

Met specifieke (bewoners) groepen voerden wij groepsgesprekken. Daarnaast zijn deze (bewoners) groepen geïnformeerd via een huis-aan-huis brief en e-mails. De gemeenteraad hebben wij regelmatig geïnformeerd via raadsinformatiebrieven. We hebben gezorgd voor een herkenbaar doorlopend proces. Onder de noemer: ‘de Best(s)e Stationsomgeving!’ kunnen mensen het project herkennen. Alle informatie over het project is terug te vinden via www.pleinbest.nl/stationsomgeving. Procedure en planning  Conform afspraak houden we u via de 3-maandelijkse RIB op de hoogte van de voortgang. 

Vaststellen adviesmodel ‘De Best(s)e stationsomgeving’ (het adviesscenario, het bebouwingsmodel en de spelregelkaart): oktober 2023.



Oostzijde: o o o



Westzijde: o



Vaststellen Definitief ontwerp bebouwing: januari 2024; Vaststellen omgevingsplan: december 2024; Verlenging WVG (mits omgevingsplan tijdig is vastgesteld): januari 2025

Vervolggesprekken met vervoerspartijen over het adviesscenario: start november 2023.

Communicatie en participatie Voor het vervolgproces stellen wij een nieuw communicatie- (en/of participatie) plan op.

Evaluatie Nvt. Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Benoem hier alle documenten die de raad moet behandelen of kennis van moet nemen Nummer BL23-13582 BL23-13579 BL23-13577 BL23-12937 BL23-13578

Titel Ambitiegids De Best(s)e Stationsomgeving augustus 2023 Bijlage I Weging scenario’s Participatielogboek Ontwikkeling Stationsomgeving Best juli 2023 Goudappel Rapportage beoordeling scenario's en parkeren stationsomgeving Best augustus 2023 Kwirkey Rapportage haalbaarheid parkeren stationsgebied Best juli 2023

Openbaar Geheim wegens (ja/nee) (klik hier voor informatie) ja ja ja ja ja

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Best

Hans Ubachs Burgemeester

Jeanne Segers Loco – secretaris

*IN23-01928*

IN23-01928/ Pagina 10 van 10