23022.3 - Bijlage 1 - Toelichting BP locaties de Maas en I.B.C.-weg

ACCENT Archiefexemplaar van BL22-23608

- Ontwerpbestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C-weg

iseu rs

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg Toelichting Gemeente Best

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 1

Colofon Titel:

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg

Auteur(s):

Martijn Uijtendaal

Gemeente:

Best

Projectnaam:

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg

Projectnummer:

22063

Datum:

25 november 2022

Status:

Ontwerp

Contactadres voor deze publicatie:

Accent adviseurs Luchthavenweg 13E 5657 EA EINDHOVEN T 040 - 30 300 95 E contact@accentadviseurs.nl I www.accentadviseurs.nl

Niets gebeurt zomaar. Niets is vanzelfsprekend.

Ons denken en handelen maakt dat we met de wetenschap van nu alle projecten toekomstbestendig opleveren. 10096 in dienst van de maatschappij en opdrachtgever.

Vooruit denken en vooruit zien.

Dat is niet alleen de ambitie van Accent adviseurs, het is wat we zijn.

Accent adviseurs, voor goed

ì) Accent adviseurs, Eindhoven, Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, microfilm of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van Accent adviseurs

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 2

Inhoudsopgave

1

Inleiding 1.1

Aanleiding

1.2

Ligging en begrenzing

1.3

Leeswijzer

Plansituatie

3

2.1

De Maas locatie

2.2

IBC weg locatie

Beleidskader 3.1

4

5

Gemeentelijk beleid

Omgevingstoets

12

4.1

Externe veiligheid

12

4.2

Geurhinder veehouderijen

13

4.3

Volksgezondheid

14

4.4

Bedrijven en milieuzonering

15

4.5

Parkeren

17

4.6

Natuurwaarden

17

Juridische opzet 5.1

Algemeen

5.2

Bestemmingen

Haalbaarheid

18 18

21

Bijlagen Bijlage 1: 220063 Stikstofdepositie onderzoek BP de Maas en IBC weg Bijlage 2: AERIUS berekening

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 3

Inleiding Aanleiding In de gemeente Best spelen diverse initiatieven ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten. Op grond van geldende bestemmingsplannen is het op bepaalde locaties mogelijk dat er huisvesting van arbeidsmigranten wordt gerealiseerd, terwijl dit vanuit beleidsmatig oogpunt niet gewenst is. Om die reden heeft de gemeente Best op 17 december 2021 een voorbereidingsbesluit van kracht laten worden om te voorkomen dat ongewenste ontwikkelingen op dit vlak zonder meer moeten worden vergund.

Voor de locatie aan de IBC

unde situatie ten aanzien van huisvestin

dient de

arbeidsmigranten positief te worden bestemd. Voor de locatie aan de Maas dient de bestemming zodanig te worden gewijzigd, dat op die gronden niet langer de mogelijkheid bestaat om nieuwe logiesgelegenheden te bouwen of huisvesting voor arbeidsmigranten te kunnen realiseren. In figuur 1 is een overzichtskaart te zien met de ligging van de twee locaties. Noordelijk de IBC-weg locatie en zuidelijk de Maas locatie ÍV » •'W iįtfZandļ

Wilhelminadorp

- i

V-4 :

JU.ļîJĽ

Beta dorp

~

|7 Best

Legenda Planlocatie

Figuur 1: Ligging planlocaties

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 4

Het beleid ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten heeft de gemeente opgenomen in de Omgevingsvisie en in de Visie Bedrijventerreinen. Ook in de onderbouwing voor de vergunde situatie aan de IBC weg is het één en ander reeds gemotiveerd. De motivering uit deze documenten zal leidend zijn voor het nu op te stellen bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de gronden te voorzien van een passend planologisch kader.

Ligging en begrenzing Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden: de Maas locatie en IBC weg locatie. Voor de Maas locatie bestaat het plangebied uit de kadastrale percelen gemeente Best sectie F nummers 608, 763 en 766. Deze locatie heeft een oppervlakte van 19.618 m2. Voor de begrenzing van het deelgebied zie figuur 2..

nTnflÉHŜTBMĨ

BRCEVENBRUfi"

'JHHo:e:es:

Legenda

Ü3 Planlocatie S Scheidinglijn

Figuur 2: Overzichtskaart de Maas locatie

Het noordelijk gelegen gebied (ten noorden van de scheidingslijn in figuur 2) betreffen de Maas 2 en 4 waar het voormalige hotel is gevestigd. Het zuidelijk gelegen gebied (ten zuiden van de scheidingslijn) betreft de Maas 6.

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 5

Voor de IBC weg locatie bestaat het plangebied uit de kadastrale percelen gemeente Best sectie C nummers 4374, 4375 en 4376. Deze locatie heeft een oppervlakte van 4.846 m2. Voor de begrenzing van het deelgebied zie figuur 3. Vv ,

\

\

Legenda

Ü3 Planlocatie

Figuur 3: Overzichtskaart IBC weg locatie

1.3

Leeswijzer De toelichting start na deze inleiding in hoofdstuk 2 met een verdere uitleg op de huidige situatie en de beoogde toekomstige situatie. In Hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid op gemeentelijk, en provinciaal niveau behandeld. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten behandeld zoals externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering en natuurwaarden. De juridische opzet wordt besproken in hoofdstuk 5. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de haalbaarheid toegelicht.

Aa

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 6

Plansituatie De Maas locatie Het deelgebied ligt op het bedrijventerrein Breeven in Best, ten noorden van de Rijksweg A58, nabij de op- en afrit 'Best'. Het deelgebied sluit via De Maas en de Erica aan op de Ringweg, één van de entrees van de gemeente Best en aan te merken als een gebiedsontsluitingsweg. Ter plaatse van het deelgebied ligt het vigerend bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Best- 't Zand, Breeven en Heide'. Het deelgebied heeft gefungeerd als een hotel op de noordelijke gelegen percelen (de Maas 2-4) en fungeert als sportcomplex en vrijetijdscentrum op het zuidelijk perceel (de Maas 6). Het plangebied heeft de bestemming 'Horeca-1'.

Met onderhevig bestemmingsplan wordt de bestemming 'Horeca -1' gewijzigd in 'Bedrijventerrein - 5' om aan te sluiten bij de omliggende bestemmingen. Op het zuidelijk perceel wordt de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - vrijetijdscentrum' toegevoegd om de reeds aanwezige situatie van sportcomplex en vrijetijdscentrum te behouden. Ten slotte wordt de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' toegevoegd aan de locatie, de onderbouwing hiervoor is te vinden in paragraaf 4.4.

IBC weg locatie Het deelgebied ligt op het bedrijventerrein 't Zand in Best, ten westen van de Rijksweg A2, nabij de op- en afrit 'Best'. Het deelgebied sluit via de IBC weg aan op de Eindhovenseweg Zuid, één van de entrees van de gemeente Best en is aan te merken als een gebiedsontsluitingsweg. Ter plaatse van het deelgebied ligt het vigerend bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Best - 't Zand, Breeven en Heide'.

Het deelgebied heeft gefungeerd als een hotel met 150 kamers en daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en bar. Rondom het huidige pand zijn 127 parkeerplaatsen aanwezig.

Vanwege niet benutte capaciteit is er op 19 januari 2016 (WABCLVERG-15-01445) een ruimtelijke onderbouwing voor functiewijziging van het hotel ingediend bij de gemeente. De functiewijziging zag toe op de vestiging van arbeidsmigranten. Op 28 januari 2016 is een besluit genomen tot verlenen van een omgevingsvergunning op de locatie voor de huisvestiging van 80 arbeidsmigranten in de 'midstay' (6 tot 12 maanden in Nederland) variant.

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 7

Met onderhevig bestemmingsplan blijft de bestemming 'Bedrijventerrein - 1' gehandhaafd op het deelgebied. Wel komt de functieaanduiding 'horeca' te vervallen en wordt vervangen door de functieaanduiding 'midstay' om de huidige vergunde situatie positief planologisch vast te leggen.

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 8

3

Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het planvoornemen getoetst aan het relevante gemeentelijk ruimtelijke beleid. Er zal niet in worden gegaan op nationaal beleid en provinciaal beleid vanwege het feit dat er geen nieuwe ontwikkelingen plaats gaan vinden in onderhevig bestemmingsplan.

3.1

Gemeentelijk beleid

3.1.1

Omgevingsvisie Best Met het oog op de komst van de omgevingswet dienen gemeenten een toekomstvisie op de omgeving op te stellen, de omgevingsvisie. De gemeenteraad van Best heeft op 31 januari 2022 de omgevingsvisie 'Best 2040: dorp van formaat' vastgesteld. Deze omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen hoe de gemeente wil omgaan met belangrijke onderwerpen zoals wonen, gezondheid, economie, bereikbaarheid en de gevolgen van klimaatverandering.

De gemeente heeft voor zichzelf drie kernopgaven gesteld: »

Kernopgave 1: ruimte voor comfortabel wonen

»

Kernopgave 2: versterken van de groene leefomgeving

»

Kernopgave 3: werken aan een vitale en schone economie

De kernopgaven zijn uitgewerkt in ruimtelijke keuzes. Vervolgens zijn deze kernopgaven en keuzes samengebracht in gebiedsgerichte opgaven. Hier is op hoofdlijnen aangegeven wat ambities en uitgangspunten zijn voor het centrum- en stationsgebied, de woonwijken, het buitengebied, Bedrijventerreinen en Best Zuidrand.

Onderhavige ontwikkeling omvat enkel het vastleggen van de huidige situatie op de IBC locatie ten aanzien van de vestiging van arbeidsmigranten en het transformeren van de Maas locatie met behoudt van huidige functies. De beide deelgebieden zijn gelegen in het gebied dat getypeerd wordt in de omgevingsvisie als 'Bedrijventerreinen'. Voor dit gebiedstype zijn 9 gebiedskaders opgenomen. De onderhavige ontwikkeling ziet toe op het in overeenstemming brengen van de deellocaties met het vastgestelde beleid. Daarbij wordt de keuze gemaakt dat bestaande rechten aangaande de huisvesting van arbeidsmigranten worden gerespecteerd.

Aa

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 9

3.1.2 Bedrijventerreinenvisie gemeente Best Specifiek voor de bedrijventerreinen binnen de gemeente Best is een Bedrijventerreinenvisie opgesteld in samenwerking met ondernemers en vastgoedeigenaren. In de gemeente Best zijn drie bedrijventerreinen gelegen waarvan de locatie de Maas gelegen is in bedrijventerrein Breeven en de locatie IBC weg in bedrijventerrein 't Zand.

De visie draagt vijf thema's uit voor toekomstbestendige bedrijventerreinen: 1

basis op orde: bereikbaar, schoon, heel en veilig;

2

circulariteit Sc duurzaamheid;

3

profileren Sc Bestse bedrijventerreinen;

4

personeel Sc huisvesting arbeidsmigranten;

5

voldoende en de juiste ruime voor bedrijven.

Voor onderhevig bestemmingsplan is thema 4 het meest relevant. In Nederland, en de arbeidsmarktregio Zuidoost-Brabant in het bijzonder, zijn grote tekorten op de arbeidsmarkt. De beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en is verbonden aan de economische structuur van de regio. Veel Bestse bedrijven ervaren dat het lastig is om personeel te vinden, de bedrijven zijn voor een deel afhankelijk van buitenlandse werknemers. De kwantitatieve en kwalitatieve huisvesting van deze groep is daarom een belangrijk thema waar de gemeente Best wil zorgen voor humane, gezonde en veilige huisvesting van arbeidsmigranten.

In de huidige situatie binnen het deelgebied IBC weg zijn reeds logiesvoorzieningen voor arbeidsmigranten aanwezig die planologisch vastgelegd gaan worden. Verder wordt er niet meegewerkt aan nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied. Ten slotte draagt onderhevig bestemmingsplan bij aan thema 5, voldoende en de juiste ruimte voor bedrijven. De deellocatie de Maas ziet toe op de transformatie van horecabestemming naar bedrijfsbestemming, waardoor er meer ruimte is voor bedrijvigheid binnen de gemeente.

A ii

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 10

3.1.3 Beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten Met deze beleidsnotitie beoogt de gemeente Best te bewerkstelligen dat arbeidsmigranten in Best kunnen beschikken over menswaardige en passende huisvesting. Deze notitie heeft betrekking op zogenoemde 'shortstay' (korter dan 4 maanden in Nederland, seizoensgebonden arbeid) en 'midstay' (4 tot 12 maanden in Nederland) huisvesting. De gemeente Best wil met dit beleid passend tegemoet komen aan de short- en midstay huisvestingsvraag van arbeidsmigranten. Deze vraag is heel specifiek: vaak gaat het om een huisvestingsvorm waarbij niet meer gesproken kan worden van een huishouden, maar eerder van een samenstelling van meerdere personen. De gemeente heeft een faciliterende en regisserende rol weggelegd met een taakstelling van een lokale marktbehoefte. Met de grotere locaties IBC weg en Bosseweg wordt voorzien in de lokale behoefte en is de draagkracht per gebied bezien.

In het licht van bovenstaande paragraaf is onderhevig bestemmingsplan opgesteld om de reeds vergunde situaties voor deelgebied IBC weg binnen het plangebied planologisch vast te leggen.

A ii

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 11

Omgevingstoets Een planvoornemen moet goed kunnen functioneren in zijn omgeving en een gezonde leefomgeving kunnen vormen voor de toekomstige gebruikers. Dat betekent dat overlast door en op omliggende activiteiten moet worden voorkomen. Bovendien mogen er geen waarden worden aangetast. In dit hoofdstuk is daarom een omgevingstoets opgenomen, waarin het planvoornemen wordt getoetst aan de verschillende milieuaspecten en aanwezige waarden. Het onderhevig bestemmingsplan ziet niet toe op de realisatie of sloop van bebouwing, enkel het planologisch vastleggen van de bestaande situatie betreffende de IBC weg en het veranderen van de bestemming voor de Maas locatie.

Om deze reden wordt voor het plangebied niet ingegaan op de volgende milieuaspecten: bodem, geluid, luchtkwaliteit, archeologie, cultuurhistorie en water. Tevens is er voor het IBC weg deelgebied reeds een vergunning afgegeven waar een ruimtelijke onderbouwing ten grondslag aan ligt. In deze ruimtelijke onderbouwing zijn alle relevante milieuaspecten voor de IBC weg bekeken en akkoord bevonden. Om deze reden wordt niet ingegaan op milieuaspecten voor de IBC weg locatie.

Externe veiligheid Opslag, verwerking en vervoer van brand- of explosiegevaarlijke of giftige stoffen kunnen effect hebben op de veiligheid van personen in de omgeving van die activiteit. Zeker wanneer er zich een ongeval met die stoffen voordoet. In het kader van het aspect externe veiligheid moet worden uitgesloten dat een planvoornemen leidt tot een onaanvaardbare risicotoename met dodelijke afloop voor personen die geen directe relatie hebben met de genoemde opslag, verwerking of vervoer.

Kwetsbare objecten in het kader van externe veiligheid betreffen enkel permanente woonobjecten waarvan in onderhevig bestemmingsplan geen sprake is. Tevens wordt er geen nieuwe bebouwing gerealiseerd, enkel het positief planologisch vastleggen van de bestaande situatie. Beoordeling van het aspect externe veiligheid is niet noodzakelijk. Conform het gemeentelijk beleid moet er wel worden toegezien op een humaan en veilig verblijf van arbeidsmigranten en wordt er getoetst aan externe veiligheid.

De Signaleringskaart Externe veiligheid geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten ten opzichte van het plangebied. In figuur 4 is de situatie voor beide deelgebieden afgebeeld.

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 12

«■Ŵ3&ämŵ 'ö3ľWyĮ«*í*'

Deelgebied de Maas fļfŵĶ ‘*»»X

Ě2ĒŠ

.Wi*“ «E*

Legenda

. v'

įEZajļ^ra

.

Inrichtingen D BEVI EH BRZO

..AV ■AWÄ»-

-u

* overig

Vi VV ‘l l,-~-

Transport en buisleidingen spoor

.*.Vv .V. .

tfKg»®į

Weg

Z Water Z Buisleiding

brem brem

PR 10-6, veiligheidsafstanden en belemmeringenstroken

SM

c«ecor«#»iK^

n 1000z« letaalzones (indicatief)

ŴlĖRslļìfe Grootste EV-zones

m

Stationaire bronnen Bkl

SWWM

M Seveso (met aandachtsgebieden)

, wİŵīíIwa;

O met aandachtsgebieden » zonder aandachtsgebieden

Transport en buisleidingen V spoor

\/ Weg Z Water ,'J Buisleiding *PR 10-6, veiligheidsafstanden en belemmeringenstroken

íflll

n

swšl 100Vo letaalzones (indicatief) Brandaandachtsgebieden (indicatief) B Explosieaandachtsgebieden (indicatief) ū -

:.: ■-

ífŵÇŴŞţ

ľ ^“*V:

’

y

Figuur 4: EV signaleringskaart (deelgebied rode arcering)

Uit de kaart volgt dat er voor het deelgebied de Maas geen inrichtingen, buisleidingen of transportroutes in de omgeving van het plangebied liggen, die invloed hebben op het planvoornemen. Er zijn geen externe veiligheidsrisico's voor deze locatie. Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het planvoornemen

Geurhinder veehouderijen In de omgeving van veehouderijen kan sprake zijn van geurhinder. In geval van een planvoornemen met geurgevoelige objecten moet worden aangetoond dat het planvoornemen niet leidt tot belemmering van veehouderijen en dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het plangebied is bekeken met de achtergrondbelasting geurkaarten, zie figuur 5, van de ODZOB en er is sprake van een zeer goede leefomgeving in het kader van geurhinder.

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 13

Legenda Achtergrondbelasting geur maart 2022 kwaliteit leefomgeving | zeer goed 0-3

J goed 3-7 redei jfc goed 7-13 matig 13-20 tamelijk slecht 20-28 slecht 28-35 | zeer slecht 35-50 |

extreem slecht 50-»

Figuur 5: Achtergrondgeurbeiasting (deelgebied witte cirkel)

4.3 Volksgezondheid In aanloop naar de Omgevingswet, waarin het gaat om een veilige en gezonde fysieke leefomgeving, heeft het aspect volksgezondheid de laatste járen ook aandacht gekregen in bestemmingsplannen. Activiteiten die negatief effect kunnen hebben op de volksgezondheid zijn veehouderijen, boom- en fruitteelt en hoogspanningsverbindingen.

Veehouderijen Uit onderzoek is gebleken dat het langdurig verblijven nabij veehouderijen (met name geitenhouderijen en intensieve veehouderijen) tot een verhoogde kans op ziekten aan de luchtwegen kan leiden. Voorkomen moet worden dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen leiden tot het verblijf van grotere groepen personen nabij veehouderijen. De meest nabij gelegen geitenhouderij is gelegen op grote afstand, circa 8 kilometer, en vormt geen belemmering voor onderhevig bestemmingsplan in het kader van volksgezondheid.

A ii

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 14

Boom- en fruitteelt Bij boom- en fruitteelt worden vaak gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Deze kunnen gevaar opleveren voor de volksgezondheid. Als gevolg van de wind kunnen gewasbeschermingsmiddelen vervliegen tijdens het aanbrengen. Dit wordt drift genoemd. Om te voorkomen dat derden als gevolg van drift in aanraking komen met gewasbeschermingsmiddelen wordt een spuitzone van 50 meter gehanteerd, waarbinnen in beginsel geen nieuwe woningen mogen worden gebouwd. Er vindt geen boom- en fruitteelt plaats in de omgeving van het plangebied.

Hoogspanningsverbindingen De magnetische velden in de buurt van hoogspanningsverbindingen kunnen invloed hebben op de gezondheid van opgroeiende kinderen. Het beleid van de Rijksoverheid is erop gericht om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rondom bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Tussen de twee deelgebieden loopt een hoogspanningsverbinding met een spanning van 150 kV. Voor deze verbinding geldt een richtafstand van 110 meter aan weerszijden van de lijn. De afstand tussen deze verbinding en deelgebied de Maas is tenminste 900 meter en hierdoor vormt de hoogspanningsverbinding geen belemmering in het kader van volksgezondheid.

4.4

Bedrijven en milieuzonering Bedrijfsactiviteiten kunnen een milieu-uitstraling hebben op de omgeving en daardoor hinder of gevaar opleveren voor personen. Er vindt geen permanente bewoning plaats dus er is geen sprake van milieugevoelige objecten in het kader van deelgebied de Maas.

Wel wordt er gekeken naar mogelijke toekomstige bedrijfsactiviteiten voor deellocatie de Maas Omdat de bestemming 'Horeca-1' wordt vervangen door 'Bedrijventerrein - 5' en dus in de toekomst bedrijfsactiviteiten mag gaan toestaan.

Ten noorden van deellocatie de Maas is een woonwijk gelegen. Deze mogen geen hinder ondervinden van toekomstige mogelijke bedrijvigheid en de toekomstige mogelijke bedrijvigheid mag niet belemmerd worden in zijn bedrijfsvoering door de nabijgelegen woningen. Volgens wetgeving moet er gemeten worden vanaf een bestemmingsgrens, dus niet vanaf de meest nabijgelegen woning maar de meest nabijgelegen bestemming 'Wonen'.

Aa

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 15

X-

X

51 meter

ttť

Figuur 6: Afstand deelgebied de Maas tot bestemming 'Wonen1 (Plangebied rood)

De afstand van de meest nabij gelegen bestemming 'Wonen' tot het deelgebied betreft circa 51 meter, de afstand tot de meest nabij gelegen woning is circa 57 meter. Hierdoor is een milieucategorie tot en met 3.1 mogelijk. Categorie 3.1 betekent een richtafstand van 50 meter waar de meest nabij gelegen woning dus buiten zal vallen. Het deelgebied de Maas zal vervolgens de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' krijgen om mogelijke hinder in de toekomst te uit te sluiten.

Aíl

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 16

4.5

Parkeren Het uitgangspunt voor het parkeren in het plangebied is het gemeentelijke parkeerbeleid in de Nota Parkeernormen 2022. Hierin zijn parkeernormen opgenomen voor verschillende functies op basis van de locatie binnen de gemeentegrenzen. Voor het plangebied is de zone van 'Rest bebouwde kom' gekozen vanwege de ligging ver van het centrum. Uit de Nota Parkeernormen is af te leiden dat Best een stedelijkheidsgraad heeft van 'matig stedelijk'.

In de Nota is ook een parkeernorm voor de functie 'Huisvesting arbeidsmigranten' opgenomen met een norm van 0,4 parkeerplaatsen per migrant met een aandeel van 0,2 parkeerplaatsen per migrant voor bezoekers. De locatie IBC weg heeft een vergunde situatie van 80 arbeidsmigranten waardoor de parkeeropgave voor dit deelgebied ligt op (80 * 0,6) 48 parkeerplaatsen. Voor de locatie de Maas veranderd de bestemming van horeca naar bedrijf. Er is reeds voldoende parkeergelegenheid aanwezig op de Maas locatie om deze bestemmingswijziging te ondersteunen.

De bescherming van natuurwaarden is geregeld in de Wet natuurbescherming. Deze wet maakt onderscheid in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Het onderhevig bestemmingsplan ziet niet toe op de realisatie of sloop van bebouwing, enkel het positief planologisch vastleggen van de bestaande situatie op de IBC weg. Om deze reden wordt voor het plangebied geen onderzoek naar natuurwaarden nodig geacht. Wel zal er een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd worden voor de deellocatie IBC weg op basis van de verkeersgeneratie van de bestaande situatie. Bijlage 1 bevat een stikstofdepositie onderzoek, waaruit volgt dat er geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden zijn. In bijlage 2 is de onderhevige AERIUS berekening te vinden.

A ii

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 17

Juridische opzet Algemeen Het voorliggend bestemmingsplan heeft tot doel het positief planologisch vastleggen van de huidige situatie voor de gronden en gebouwen binnen het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Bestemmingen Bedrijventerrein - 1 ('t Zand) Functies 't Zand is een gezoneerd industrieterrein. De grenzen van het industrieterrein zijn op de verbeelding weergegeven door middel van de gebiedsaanduiding 'gezoneerd industrieterrein'. Hierbij geldt de beperking dat de totale geluidsbelasting van de activiteiten binnen de gebiedsaanduiding 'zone industrielawaai' dient te blijven. Tevens is een bepaling opgenomen dat de bedrijven binnen deze bestemming aan het zonebeheerplan moeten voldoen.

De deellocatie IBC weg valt binnen deze bestemming. Van oudsher komen binnen 't Zand vooral groothandel en distributiebedrijven voor. De gemeente wenst geen wijziging aan de brengen in de vigerende vestigingsmogelijkheden binnen dit terrein. Om deze reden zijn alle soorten bedrijven toegestaan, zolang wordt voldaan aan de milieucategorie. Via de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'gezoneerd industrieterrein' kan worden bezien binnen welke categorie een bepaalde bedrijfsactiviteit valt.

Binnen het deelgebied zijn de aanduidingen 'bedrijf tot en met categorie 3.1' en 'kantoor' uit het vigerend bestemmingsplan gehandhaafd. Hier wordt de aanduiding 'specifieke vorm van wonen midstay' aan toegevoegd voor het positief bestemmen van de arbeidsmigranten huisvesting. De bestemmingen 'Bedrijventerrein - 1' en 'Waarde - Archeologie 5' blijven ook gehandhaafd.

Bouwregels

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 18

Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein - 11 geldt een bebouwingspercentage tussen de 70ofo en 85Ja. Wanneer een bedrijf kan aantonen dat de benodigde parkeerruimte (overeenkomstig de gemeentelijke Nota parkeernormen), de opslag van zijn goederen en de manoeuvreerruimte binnen het bouwvlak kan oplossen, kan het bevoegd gezag (in de meeste gevallen burgemeester en wethouders) een omgevingsvergunning verlenen waarmee van dit bebouwingspercentage wordt afgeweken en toestaan dat het bouwvlak volledig wordt bebouwd. Dit betekent dat één en ander dus inpandig zal moeten worden opgelost.

Gemiddeld genomen bedraagt de bouwhoogte van gebouwen 12 m.

Overige bouwregels betreffen de minimale afstand die tussen gebouwen onderling (binnen één bouwperceel) moet worden aangehouden (3 m). Ook is een specifieke regel opgenomen om bouwwerken voor de voorgevel van bedrijfspanden te minimaliseren, namelijk door te bepalen dat in principe bouwwerken vóór de voorgevel slechts tot 1,5 m hoogte zijn toegestaan.

Bedrijventerrein - 5 (West - Breeven) Functie Binnen deze bestemming is het toegestaan om zelfstandige kantoren te vestigen en om zakelijke dienstverlening te verrichten. Afgezien van deze functies, zijn ook overige bedrijfsactiviteiten toegestaan voor zover deze binnen de categorieën vallen zoals deze zijn weergegeven op de verbeelding. Voor dit bedrijventerrein is de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard' van toepassing. Detailhandel is slechts toegelaten indien dit verbonden is aan de bedrijfsactiviteiten, dus slechts in ondergeschikte mate. Risicovolle inrichtingen zijn uitgesloten.

Binnen het deelgebied de Maas worden de functie aanduidingen van 'bedrijf tot en met categorie 3.1' en 'specifieke vorm van recreatie - vrijetijdscentrum' toegevoegd.

Bouwregels Op deze gronden bedraagt de maximale bouwhoogte steeds 20 m en geldt geen bebouwingspercentage. Ter compensatie van de afwezigheid van een percentage geldt de regel dat gebouwen ten minste 5 m uit de perceelsgrens worden gebouwd (overigens kent het plan de mogelijkheid om bij een omgevingsvergunning van dit afstandsvereiste af te wijken indien aan een aantal voorwaarde wordt voldaan).

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 19

Waarde - Archeologie Het volledige plangebied heeft kans op archeologische sporen. Om deze waarde te waarborgen, is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar alleen met inachtneming van de in dit artikel opgenomen voorwaarden. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken worden gerealiseerd. Voor verschillende typen werkzaamheden is voorts een vergunningenstelsel opgenomen. In het plangebied komen twee van de zeven categorieën voor zoals deze op de archeologische beleidskaart van de gemeente zijn opgenomen.

Voorschriften voor

Regeling op de

onderzoek

verbeelding

Gebied met middelhoge

Bodemingreep >

Waarde -

archeologische verwachting

2.500 m2 en > 0,3 m

Archeologie 5

Categorie

5

diep 6

Gebied met een lage archeologische

Bodemingreep >

Waarde -

verwachting

25.000 m2 en > 0,4 m

Archeologie 6

diep

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 20

6

Haalbaarheid Het onderhevig bestemmingsplan ziet niet toe op de realisatie of sloop van bebouwing, enkel het planologisch vastleggen van de bestaande situatie voor de IBC weg. Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt op de deellocaties die niet reeds aanwezig zijn. Om deze reden wordt er geen omgevingsdialoog en vooroverleg gehouden. De gemeente Best is initiatiefnemer en is verantwoordelijk voor de financiële- en economische uitvoerbaarheid.

Aa

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 21

Overzicht bijlagen Bijlage 1: 220063 Stikstofdepositie onderzoek BP de Maas en IBC weg Bijlage 2: AERIUS berekening

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 22

Bijlage 1 220063 Stikstofdepositie onderzoek BP de Maas en IBC weg

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 23

Bijlage 2 AERIUS berekening

Am

Bestemmingsplan locaties de Maas en I.B.C.-weg, gemeente Best

pagina 24

ACCENT adviseurs Luchthavenweg 13E

T 040 - 3030095

5657 EA Eindhoven

I accentadviseurs.nl