23022.13 - Holla Legal & Tax inz. Zienswijze KaFra BP Maas IBC weg met bijlage (B2023075)

holla legal

& tax

AANGETEKEND

Gemeente Best

M.T. Pranger

Gemeenteraad T.a.v. mw. Gans

Advocaat Postbus 396

Postbus 50

5201 AJ 's-Hertogenbosch

5680

+31 88 44 02 390

AB

best

Lpranger@holla.nl www.holla.nl

Datum Uw

7 maart 2023

referentie

Onzereferentie

245867/p/3414705.1

KaFra/LH Best

ZIENSWIJZE

ONTWERPBESTEMMINGSPLAN

Geachte gemeenteraad, Namens cliënte, KaFra Vastgoed B.V., gevestigd aan het Keizersveld 53D in Venray (5800 AA) (“KaFra”), dienen wij een zienswijze in tegen het ontwerpbestemmingsplan “Locaties de Maas en L.B.C.-weg (het “Ontwerpbestemmingsplan’). KaFra is eigenaar van de percelen aan de Maas 2, kadastraal bekend als gemeente Best, sectie F, nr. 763 en nr. 608 (de “Percelen”) en exploiteert de bebouwing op de Percelen. Op 12 december 2022 zond het college van burgemeester en wethouders (het “College”) van de gemeente Best een brief naar cliënte. In die brief staat: “De gemeente heeft voor uw locatie een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In het bestemmingsplan is de vergunde situatie doorvertaald in een passende juridische regeling.” Deze bedoeling staat ook concreet en duidelijk in de ontwerp-plantoelichting.

Het Ontwerpbestemmingsplan vertaalt de huidige juridische alleen niet in een passende juridische regeling. De gebruiksmogelijkheden van de Percelen worden planologisch grondig beperkt. KaFra kan zich dan ook

niet vinden in het Ontwerpbestemmingsplan.

In onderstaande zienswijze lichten wij namens cliënte dit

standpunt verder toe. L 1.

Huidige situatie Op dit moment is het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Best — ’t Zand, Breeven en Heide” van

kracht

(het

“Bestemmingsplan’).!

In

het

Bestemmingsplan

geldt

voor

de

Percelen

de

enkelbestemming ‘Horeca — 1’. Volgens artikel 13.1 onder a van het Bestemmingsplan zijn de gronden met de bestemming ‘Horeca - 1' bestemd voor horeca uit ‘horeca - categorie - 5'. Uit artikel 1.46 van het Bestemmingsplan volgt dat hieronder wordt verstaan: “een inríchting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf. Daaronder worden begrepen: hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers”.

! Vastgesteld op 4 februari 2013

VAARDEN VANTOEPASSNG.OEZE VOORWAARDENBEVATTEN

_ TNV

STICHTING BEHEER DERDENGELDEN

holla legal

& tax

Volgens het Bestemmingsplan is het dus planologisch toegestaan dat de Percelen, en de bebouwing daarop, worden geëxploiteerd als een inrichting die is gericht op het verstrekken van nachtverblif. Dat doet KaFra. Op de Percelen is het Labour Hotel Best ("LH Best”) gesitueerd, waar KaFra sinds het eind 2020 logies verstrekt aan internationale medewerkers. In totaal huisvest KaFra op deze locatie tegelijkertijd maximaal 137 personen, in verband met de vergunning brandveilig gebruik. Het Bestemmingsplan maximeert het aantal verblijfsplekken niet. De gemeente

is hiervan op de hoogte. De gemeente

en KaFra hebben ook regelmatig contact

(gehad) over deze logiesverstrekking.

Nieuwe planologische situatie In het Ontwerpbestemmingsplan is voor de Percelen de enkelbestemming ‘Bedrijventerrein — 5" voorgesteld met de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.1’. Het voorgestelde artikel 4.1 van het Ontwerpbestemmingsplan regelt dat de voor ‘Bedrijventerrein — 5' aangewezen gronden zijn bestemd voor: (a) bedrijven uit ten hoogte categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard’, ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.1'; (b) kantoren; en (c) dienstverlening. Dat betekent feitelijk dat het LH Best is ‘wegbestemd’, logiesvertrekking is immers overeenstemming met de voorgenomen enkelbestemming ‘Bedrijventerrein — ’.

niet

in

KaFra meent dat deze wijziging abusievelijk n het Ontwerpbestemmingsplan is opgenomen. Allereerst omdat het College, zoals hiervoor al opgemerkt, op 12 december 2022 in haar brief schreef: “In het bestemmingsplan is de vergunde situatie doorvertaald n een passende juridische regeling.” Ten tweede volgt uit de toelichting op het Ontwerpbestemmingsplan dat het voornemen bestaat dat de huidige functies aan de Maas 2 worden behouden. Zo is op pagina 12 vermeld: “Onderhavige ontwikkeling omvat enkel [..] en het transformeren van de Maas locatie met behoudt [sic] van huidige functies. […] Daarbij wordt de keuze gemaakt dat bestaande vergunde rechten worden gerespecteerd.” Zoals hiervoor toegelicht wordt de huidige functie in het Ontwerpbestemmingsplan dus niet behouden. Namens cliënte verzoeken wij de raad daarom het Ontwerpbestemmingsplan aan te passen en de huidige planologische situatie te bestendigen, zoals dat door de raad is bedoeld. Dat kan op twee manieren. Ten eerste door de huidige planregels in het Bestemmingsplan op te nemen in het Ontwerpbestemmingsplan, genoemd in randnummer 1. 10.

Ten tweede kan dit door aan artikel 4.1 van het Ontwerpbestemmingsplan

een nieuwe

regel

worden toegevoegd: sub ’e'. KaFra stelt de volgende formulering voor: ‘ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verblijven — shortstay’ een kamergewijze verhuur gelegenheid in de vorm van shortstay.

holla legal

& tax

11.

De Percelen kunnen dan voorts worden aangeduid met ‘specifieke vorm van verblijven- shortstay’. Tot slot is het voor de bestendiging van de huidige planologische situatie noodzakelijk dat een

definitie wordt toegevoegd aan artikel 1 voor ‘shortstay. Die definitie luidt: “Het bedrijfsmatig verstrekken van logies. Er is sprake van bedrijsmatige verstrekking wanneer de verstrekking plaatsvindt met het oogmerk om winst te behalen.” Uitbreiding 12.

KaFra is al geruime tijd voornemens

het reeds gerenoveerde LH Best uit te breiden met haar tot

nu toe meest duurzame en hoogwaardige product: de KaFra Tower. Dat heeft KaFra meerdere malen aan het College kenbaar gemaakt. De gemeente was bijvoorbeeld aanwezig tijdens de samen met de gemeente en omwonenden gevoerde omgevingsdialoog van 13 april 2021. Ook stuurde KaFra verschillende brieven, onder meer op 11 augustus 2022 (Bijlage 1). 13.

KaFra merkt ook op dat als het Ontwerpbestemmingsplan ongewijzigd wordt vastgesteld, de huidige exploitatie kan worden voortgezet onder het overgangsrecht uit artikel 15.2 Ontwerpbestemmingsplan. Echter, artikel 15.2 onder b Ontwerpbestemmingsplan bepaalt: “het í verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te aten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de atwijking naar aard en omvang wordt verkleind””

14.

KaFra kan het huidige planologische gebruik, logiesverstrekking, volgens het Ontwerpbestemmingsplan dus niet uitbreiden. Dat was wél mogelijk onder het (huidige) Bestemmingsplan. Het Bestemmingsplan kende namelijk geen ‘maximum’ op het gebruik.

15.

KaFra ondervindt schade indien het Ontwerpbestemmingsplan ongewijzigd wordt vastgesteld en neemt aan dat de raad dit feit zal meewegen in de belangenafweging.

W.

Tot slot

16.

KaFra gaat graag wederom en haar plannen graag toe.

17.

Cliënte verzoekt de raad het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan stellen met inachtneming van deze zienswijze.

het gesprek aan met de gemeente Best. KaFra licht deze zienswijze

gewijzigd vast te

Met vriendelijke groet, Holla legal & tax

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd)

Ties Pranger

Harald Wiersema

holla legal

& tax

BIJLAGE

1

KAFRA HOUSING

KAFRA Housing Keizersveld

53D

Postbus 20 5800 +31

AA VENRAY

088

523

7200

info@kafrahousing.com www.kafrahousing.com

Gemeente

Best

T.a.v. het College van B&W Postbus 50, 5680 AB Best

Per e-mail: info@gemeentebest.nl Venray, 11 augustus 2022 Betreft: steunverzoek Fase 2 LH Best en steunverzoek interne verbouwing Fase 1 LH Best

Geachte Burgemeester en Wethouders, In april 2021 voerde KaFra Housing samen met uw college een open omgevingsgesprek met omwonenden van onze hotellocatie LH Best. Na ‘Fase 1° waarin KaFra Housing het voormalige NH Hotel heeft gerenoveerd tot LH Best, kondigde KaFra na afstemming met het vorige college tijdens het omgevingsgesprek ook ‘Fase 2’ op hetzelfde perceel aan.

Deze tweede ontwikkelfase behelst de realisatie van ons nieuwste duurzame

hotelconcept: de KaFra TOWER. Na diverse omgevingsgesprekken heeft KaFra het doel van de KaFra TOWER vastgesteld: lokale doelgroepen in Best als gasten helpen aan een tijdelijke hotelkamer. Voorbereidingsbesluit Het zal u niet verbazen dat KaFra ontstemd was over de aankondiging van Scherpenhuizen en VA2 om pal naast onze locatie een grootschalige huisvestingslocatie voor 448 personen te realiseren. Daar waar KaFra zorgvuldige communicatie met de omgeving als topprioriteit heeft verklaard, dreigt de onbehoedzame aankondiging van Scherpenhuizen en VA2 tot forse schade te lijden bij KaFra Housing. KaFra raakte verder ontstemd door de opvolgende gebeurtenis:

het door de gemeente getroffen voorbereidingsbesluit van 13

december 2021. KaFra heeft alle begrip voor de gemeentelijke reactie richting Scherpenhuizen en VA2 maar is zeer teleurgesteld over de negatieve intakebeoordeling van de gemeente over Fase 2 van KaFra, met daarbij de verwijzing naar het voornoemde voorbereidingsbesluit. Fase

2

Graag treedt KaFra in bestuurlijk overleg met de gemeente

Best over de interpretatie van het

voorbereidingsbesluit en de kansrijkheid van Fase 2. Bij de terugkoppeling van de negatieve intakebeoordeling is door de gemeente gecommuniceerd dat de Raad de mogelijkheid heeft om af te wijken van het voorbereidingsbesluit, om zo onze Fase 2 alsnog mogelijk te maken.

Graag benadrukken wij dat wij

de KaFra TOWER in zijn geheel kunnen ontwikkelen voor lokale doelgroepen en aandachtsgroepen waar de gemeente met spoed een plek voor zoekt. Het is voor KaFra mogelijk om samen met de gemeente voorrang te geven aan deze doelgroepen. Met het oog op de zorgvuldige gezamenlijke communicatie in april vorig jaar, en de vroege aankondiging van Fase 2 in april 2021, vervolgen wij graag het gesprek met de gemeente om de interpretaties uit te wisselen en mogelijkheden te bespreken.

KAFRA HOUSING

Fase

1

Graag bespreekt KaFra ook onze ambitie voor een nieuwe renovatie van het voormalige NH Hotel. Als onderdeel van Fase 1 telt het voormalige NH Hotel nog steeds diverse vergaderzalen die in het huidige LH Hotel niet bezet worden.

KaFra

heeft de ambitie

om

deze zalen om

te bouwen

en inzetbaar te maken

voor

doelgroepen waar de gemeente een dringende opgave voor heeft. KaFra helpt de gemeente graag bij haar uitdagingen en stemt over de belangrijke zaken ook nauw af met de Klankbordgroep. Het Bewonersoverleg Batadorp neemt in die Klankbordgroep een centrale rol in. De onderlinge relaties zijn zeer goed. Afspraakverzoek KaFra treedt graag in bestuurlijk overleg over de bovenstaande punten. In een informatief gesprek vernemen wij graag van de gemeente wat de interpretatie is van het voorbereidingsbesluit, en wat de mogelijkheden zijn voor KaFra voor Fase 1 en Fase 2. Alvast hartelijk bedankt voor uw reactie. Met vriendelijke groeten, Karolina Swoboda

en Frank van Gool

KaFra Housing Karolina Swoboda

Frank van Gool

T (geanonimiseerd)

. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)