23022.12 - Brief college ivm zienswijze Holla namens Kafra

Afdeling Regie en Ontwikkeling Ruimte Dorpsplein 2 Postbus 50 5680 AB Best

Gemeente Best POSTBUS 50 5680 AB BEST

Tel.: 14 0499 Fax: 0499 - 360232 info@gemeentebest.nl www.gemeentebest.nl IBAN: NL 08 BNGH 028.50.01.051 Btw nr:NL001902623.B02 KvK nr: 17273055

Uw Brief van Uw kenmerk Datum Verzonden

Ons kenmerk Categorie Behandeld door Telefoonnummer

30-03-2023 30-03-2023

Onderwerp

aanvullende brief raadsvoorstel

PU23-01093// Esther Gans 14 0499

Geachte gemeenteraad, Maandag 3 april vergadert uw raad over het voorstel ‘Vaststellen bestemmingsplan Locaties de Maas en I.B.C.-weg’. Wij hebben een schriftelijke zienswijze ontvangen die alsnog bij de stukken gevoegd wordt. Hierbij kort onze reactie op de brief. Zienswijze ontwerpbestemmingsplan Holla Op 8 maart 2023 heeft Holla legal & tax B.V. (hierna: Holla) namens cliënte KaFra vastgoed B.V. (hierna: Kafra) bij brief van 7 maart 2023 (referentie: 245867/hdg/3414796.1 KaFra/LH Best) een zienswijze ingediend op het bestemmingsplan ‘Locaties de Maas en I.B.C.-weg’. Dit bestemmingsplan lag als ontwerpbestemmingsplan ter inzage vanaf 14 december 2022 tot en met 24 januari 2023. Ontvankelijkheid Deze zienswijze is daarmee niet binnen de termijn binnengekomen. Een zienswijze die niet binnen de zienswijzetermijn van 6 weken binnenkomt, is in principe niet-ontvankelijk. In de zienswijze is naar onze mening geen verschoonbare reden aangegeven waarom niet binnen de termijn is gereageerd. Wij stellen daarom primair dat de zienswijze niet-ontvankelijk is. Mede omdat Kafra bij brief van 12 december 2022 op de hoogte is gebracht van de tervisie legging van het ontwerpbestemmingsplan. Interne routing De schriftelijke zienswijze is door de gemeente ontvangen op 8 maart en ingeboekt. Vervolgens is de brief intern pas zeer verlaat naar de juiste personen doorgezet.

Helaas is daarom de brief vandaag pas bij ons bekend geworden. Met excuses sturen we u de zienswijze voorzien van deze inhoudelijke reactie per omgaande toe. ‘Varkens in nood’ Hoewel we stellen dat de zienswijze naar onze mening primair niet-ontvankelijk is, hebben we secundair de zienswijze inhoudelijk beoordeeld. De reden hiervoor is dat de recente jurisprudentie in de uitspraak ‘varkens in nood’ zegt dat een niet belanghebbende ook als er geen zienswijze is ingediend, alsnog in beroep mag gaan bij de Afdeling beroepsrechtspraak van de Raad van State. Hoewel Kafra een direct belanghebbende is, is het aannemelijk dat indien in beroep wordt gegaan de zienswijze bij de Afdeling inhoudelijk behandeld gaat worden. Bijlage(n):

PI23-00428

*PU23-01093* Pagina 1 van 3

Inhoudelijke behandeling Holla haalt drie punten aan in de zienswijze. Het eerste is de huidige situatie waarbij aangegeven wordt dat op de locatie een hotel is gesitueerd. In totaal huisvest Kafra op deze locatie maximaal 137 personen. Aangegeven wordt dat de gemeente hiervan op de hoogte is. De gemeente is op de hoogte van een logiesverstrekking op deze locatie. Bij de laatste controle eind 2022 is geconstateerd dat er personen verblijven in kamers en appartementen in het gebouw. Op het moment van controle waren er ook 20 personen ingeschreven op dat adres. Vandaag blijkt uit de basisregistratie van de gemeente dat in totaal 53 personen ingeschreven staan op het adres de Maas 2. Daarvan zijn 20 personen vanaf 2021, 23 personen vanaf 2022 en 13 personen vanaf 2023 ingeschreven. Dit gebruik past naar onze mening niet binnen de definities van het geldende bestemmingsplan. Daarbij komt dat alleen een vergunning ‘brandveilig gebruik’ is aangevraagd en geen aanvraag omgevingsvergunning voor planologische medewerking is gedaan. Het tweede punt dat aangehaald wordt is de nieuwe planologische situatie. Gesteld wordt dat feitelijk de logiesverstrekking is weg bestemd. Verzocht wordt om het vast te stellen bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het feitelijk gebruik.

De suggestie wordt gedaan om hiervoor de volgende omschrijving op te nemen: ‘specifieke vorm van verblijven-shortstay’, een kamergewijze verhuur in de vorm van shortstay. Hierop reageren we in samenhang met het derde punt. Tot slot geeft indiener aan dat de wens voor uitbreiding van de voorzieningen kenbaar is gemaakt bij het college. De uitbreiding vindt plaats in een zogenoemde KaFra tower. Dit is een tweede nieuw op te richten gebouw op het perceel ten behoeve van huisvesting. Deze ontwikkeling zal door de vaststelling van dit bestemmingsplan niet meer plaats kunnen vinden. Dit zal tot schade leiden voor initiatiefnemer. De gemeente heeft in 2020 een principeverzoek ontvangen van Kafra. Dit principeverzoek behelst een uitbreiding in twee fasen, waarop alleen voor fase 1 een principebesluit is genomen. Uit het principebesluit:

‘Dit besluit ziet alleen op fase 1 van het verzoek omdat voor fase 1 een concreet verzoek gedaan wordt om de huidige logiesbestemming te verruimen van 4 maanden naar 6 maanden ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten. Voor fase 2 is geen concreet plan bijgevoegd. Als fase 2 concreet is, zal hiertoe een nieuw principeverzoek ingediend moeten worden als blijkt dat de beoogde ontwikkeling uit fase 2 niet voldoet aan het vigerende bestemmingsplan…. We hebben op 15 december 2020 het volgende besloten: 1. Medewerking te verlenen aan de procedure die leidt tot het gebruik van het huidige pand aan de Maas 2 voor logiesverstrekking aan 80 arbeidsmigranten tot een maximale periode van 6 maanden (fase 1 uit het verzoek) onder de voorwaarden dat: • Een aanvraag ingevolge artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 2 van de Wabo juncto artikel 4 onder 9 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht aangevraagd wordt voor dit gebruik; • Bij deze aanvraag een ruimtelijke onderbouwing toegevoegd wordt waaruit blijkt dat voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening met het toestaan van dit gebruik.

Aandachtspunten zijn hierbij vooral milieu en parkeren; • Een goede omgevingsdialoog plaats heeft; • Een overeenkomst afgesloten wordt met initiatiefnemer waarin afspraken vastgelegd worden over onder andere het te allen tijde beschikbaar zijn van kamers voor de gemeente bij noodgevallen met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten, het beheer van de locatie en het gebouw door initiatiefnemer en het medebepalen wie er huisvesting verleend krijgen. Bijlage(n):

PI23-00428

*PU23-01093* Pagina 2 van 3

2. Voor de overige 70 beschikbare plaatsen in het pand met de initiatiefnemer in overleg te gaan over het gebruik ervan waarbij in ieder geval aandacht is voor: • verschillende doelgroepen om te huisvesten; • het betrekken van deze 70 beschikbare plaatsen in de overeenkomst genoemd onder 1. 3. Af te wijken van de nota parkeernormen voor de ontwikkeling van fase 1 waarbij wél de in de regio gebruikte parkeernormering voor de huisvesting van arbeidsmigranten toegepast wordt.’ Na het principeverzoek en ons principebesluit is door Kafra geen aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De periode van het gestand doen van een principebesluit is één 1 jaar. Voor fase 2 is geen principeverzoek meer ingediend en geen aanvraag omgevingsvergunning ontvangen. Conclusie Wij stellen uw raad voor om met deze overwegingen het bestemmingsplan vast te stellen zoals voorgesteld. Deze brief kan gezien worden als aanvulling op de nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen en maakt daarmee integraal en onlosmakelijk onderdeel uit van deze nota. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Best

Hans Ubachs Burgemeester

Bijlage(n):

PI23-00428

*PU23-01093* Pagina 3 van 3