23004.3 - Nota van Uitgangspunten Plangebied De Boomgaard

UITGANGS PUNTEN PLANGEBIED DE BOOMGAARD» TE BEST''* DECEMB

Archiefexemplaar van BL22-24577

- Bjlage 1_Nota van Uitgangspunten De Boomgaard, versie 22-12-22

’"SP ŗŗm

iú'ľ.'

a-’Mi»-1'

‘■yi'S/ur.

L f

i

•‘- ,

t

- ľ*ŕ r

gSSÏÏŞ 1 :r -řt įĩį

-í.V'w *R| /y'j*ÿ**

■i

« sik \ tX-x y -»

Binnen het bestaand stedeLijk gebied van Best, omsloten door de wegen Zomereik, Oranjestraat en Bosseweg/Oude Rijksweg en De Wilg, Ligt Het plangebied De Boomgaard. Volgens het vigerende bestemmingsplan komt het plangebied De Boomgaard in aanmerking voor herontwikkeling.

Daarin

is

aangegeven

dat

het

bedrijfsperceel aan de Oranjestraat 89 en de ‘groene' percelen daaromheen (met een bestemming als ‘Groen', ‘Bos' en ‘Agrarisch') wo n i n g bouw.

kunnen

worden

ingevuld

met

De gemeente heeft bij zo'n ontwikkeling een belangrijke rol. BESTAAND STEDELIJK GEBIED IN BEST, OMSLOTEN DOOR DE WEGEN ZOMEREIK, ORANJESTRAAT EN BOSSEWEG/OUDE RIJKSWEG EN DE WILG

Zij draagt zorg voor een goede ruimtelijke ordening en streeft naar een zo hoog mogelijke kwaliteit voor haar burgers. Om de voorgaande punten te kunnen verwezenlijken en gemeentelijke kaders mee te geven voor een ontwikkeling binnen het plangebied De Boomgaard is deze concept Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden (Hierna: Nota) opgesteld. In de Nota wordt onderscheid gemaakt tussen uitgangspunten voor bijvoorbeeld stedenbouw en programma en randvoorwaarden voor bijvoorbeeld water en lucht. Op basis van deze Nota kan de ontwikkelaar zijn planvoorstel (verder) uitwerken. De ontwikkelaar is zelf verantwoordelijk dat zijn planuitwerking voldoet aan de kaders uit deze Nota en

voor

het

opstellen

van

een

goede

ruimtelijke

onderbouwing.

1

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD INHOUDSOPGAVE 1. HET PLANGEBIED 1.1

BEGRENZING

1.2 1.3 1.4

EIGENDOMSSITUATIE & KOSTENVERHAAL KENMERKEN & BIJZONDERE ELEMENTEN PARTIËLE HERZIENING BESTEMMINGSPLAN

2. UITGANGSPUNTEN 2. 1 2.2 2.3 2.4

P R O G R AM M A STEDENBOUW VERKEER (ONTSLUITING & PARKEREN) OPENBARE RUIMTE EN SPELEN

2.5 2.6

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING & GROEN DUURZAAM EN ENERGIEZUINIG BOUWEN

2.7

HUISVESTING ARBEIDSMIGRANTEN

3. RANDVOORWAARDEN 3.1 3.2

BRAINPORT PRINCIPES LUCHTKWALITEIT

3.3 3.4

GELUID GEUR

3.5

BODEM

3.6 3.7

ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE FLORA EN FAUNA

3.8 3.9

EXTERNE VEILIGHEID WATER

3.10 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING

BIJLAGEN

1. HET PLANGEBIED own

ľ* V

‘İM ' V ATV

.ļ

- .

-

IN DIT HOOFDSTUK WORDT BESCHREVEN WAT VOOR KENMERKEN HET PLANGEBIED DE BOOMGAARD KENT. HIERBIJ WORDT INGEGAAN OP:

-

ï" .. Vr řr

BEGRENZING EIGENDOMSSITUATIE & KOSTENVERHAAL KENMERKEN & BIJZONDERE ELEMENTEN PARTIËLE HERZIENING BESTEMMINGSPLAN

V.0% •r A

•**

v-r.

ŝv ,T '

K&r'*

’■-'A

Ą‘T * '

2‘V/^

(*:»í #*J*C »

V-Í-^

O;:

!

;

. ;-j. »

■y'r-’y.r^

*

f p-

,Avįi:» V** v.AH

: ’ . ■'VÄ-.Í.&Í '

■: v-: ►N v-/

i-î’-v ŵí

mmm

o*

'J * *

)'VV'

ļV w -

'vA'-i--' ’ A t-í-'ř

’

•v’î)

;'

,v.ť

■y/ĩ.ţ. á:-.-

-

v.

.

i

n«BI

1.1 Begrenzing

Het plangebied De Boomgaard ligt in het bestaand stedeLijk gebied van Best, omsloten door de wegen Zomereik, Oranjestraat en Bosseweg/Oude Rijksweg en

ţï t- -

De WiLg. In het noorden van het plangebied Ligt de

V

Ringweg en in het oosten de rijksweg A2. Het terrein ‘De

V- .

Boomgaard' is in totaal ca. 4 ha groot.

'

-ţ'

İÌVİ,

1.2 Eigendomssituatie & kostenverhaal

Het pLangebied De Boomgaard is voor het grootste gedeelte in eigendom van Mastade. Daarnaast is een gedeelte van Het plangebied in eigendom van derden. ALLe gronden binnen het pLangebied De Boomgaard dienen meegenomen te worden voor een integraLe pLanontwikkeLing. Daarbij is op deze plangebied faciLiterend grondbeleid van toepassing, waarbij de kosten die de gemeente maakt ten gevoLge van het pLan verhaald worden op de ontwikkelde partij(en).

1.3 Kenmerken & bijzondere elementen a

Risicobron Rijksweg A2

Het pLangebied De Boomgaard Ligt buiten de

De afstand van het plangebied De Boomgaard tot de

pLaatsgebonden risico-contouren, dus deze contouren

Rijksweg A2 bedraagt ca. 50 meter. Het invLoedsgebied

vormen geen belemmering. Er geldt een contour van 150

van deze Rijksweg bedraagt 880 meter. Deze risicobron is

meter vanaf het vuLpunt en de ondergrondse tank. ALs

daarom relevant voor woningbouwontwikkeLing. Het

daarbinnen (beperkt) kwetsbare gebouwen worden

pLangebied De Boomgaard is niet geLegen binnen de

gereaLiseerd, moet het groepsrisico uitgebreid worden

plaatsgebonden risico-contour, dus dit vormt geen

verantwoord. Ook dient de VeiLigheidsregio een advies uit

belemmering. Omdat het plangebied weL binnen 200

te brengen.

meter afstand is gelegen van de Rijksweg A2, moet een kwalitatieve risicoanalyse worden gemaakt om de hoogte

Bodem

van het groepsrisico vast te steLLen, zowel voor aLs na

Voor de percelen van de Bosseweg 45 (voormalig ABAB-

voorgenomen plannen. Het groepsrisico moet worden

kantoor) zijn geen belemmeringen aanwezig voor de

verantwoord en de VeiLigheidsregio zaL dienen te

voorgenomen ontwikkeling. De beoogde

adviseren. Het is daarbij niet toegestaan bouwwerken te

woningbouwontwikkeLing op de percelen van Oranjestraat

bouwen op de gronden van het gebied tussen de Rijksweg

89 (verffabriek), rekening houdend met de aanwezige

A2 en de 50-meter c.q. 100-meter-zonegrens, met

verontreinigingen, is in beginsel mogeLijk. Aanvullend

uitzondering van bouwwerken ten behoeve van de

onderzoek moet inzichtelijk maken of er mogeLijk

Rijksweg zeLf.

aanvullende maatregelen getroffen moeten worden. Het

Risicobron LPG-tankstation

en risicobeoordeLing wordt noodzakeLijk geacht. Verwacht

Voor een tankstation aan Oranjestraat 95 in Best is een

wordt dat een saneringspLan moet worden opgesteLd en

vergunning verleend voor de afgifte van LPG (^ 500

er dient rekening gehouden te worden met

uitvoeren van een verkennend (asbest) bodem- onderzoek

m3^aar). Het tankstation is volgens opgave reeds

gebruiksbeperkingen voor bepaalde terreindelen. Voor

gesaneerd, maar de vergunning is niet ingetrokken. Dat

toepassing van een WKO-installatie en infiltratiesysteem

betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening dient te

is ook nader onderzoek benodigd.

worden gehouden met de vergunde situatie, dan weL de vergunning wordt ingetrokken.

4

F2 snelfietsroute

Aan de rand van het plangebied De Boomgaard staat de F2 snelfietsroute gepland. Het toekomstig verkeer vanuit De Boomgaard zal op een verkeersveilige manier de snelfietsroute dienen te kruisen.

1.4. Partiële herziening bestemmingsplan

Het plangebied De Boomgaard valt op dit moment binnen het vigerende bestemmingsplan Salderes 2010. Het huidig gebruik van het plangebied betreft een bedrijfsterrein, parkeerterrein, bosgebied, paardenwei en braakliggend terrein. De huidige bebouwing betreft een loods, kantoorpand en diverse kleine opstallen. Het maaiveld is gedeeltelijk braak en gedeeltelijk verhard. Het gebruik van belendende percelen betreft wonen met tuin, bedrijven, tennisbaan en openbare weg. Volgens het vigerende bestemmingsplan komt het plangebied De Boomgaard in aanmerking voor herontwikkeling. Daarin is aangegeven dat het bedrijfsperceel aan de Oranjestraat 89 en de ‘groene' percelen daaromheen (met een bestemming als ‘Groen', ‘Bos' en ‘Agrarisch') kunnen worden ingevuld met woningbouw. Voor het mogelijk maken van een woningbouwontwikkeling op het plangebied dient er een planologische procedure te worden doorlopen. In dit geval wordt de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt door het opstellen een partiële herziening van het bestemmingsplan. Hierbij dient men rekening te houden met de eventueel naderende Omgevingswet, waarbij proces en inhoud kunnen verschillen ten opzichte van de huidige wetgeving Wet ruimtelijke ordening.

5

2.UITGANGSPUNTEN

IN DIT HOOFDSTUK WORDEN DE UITGANGSPUNTEN VOOR HET PLANGEBIED DE BOOMGAARD BESCHREVEN. HIERBIJ WORDT INGEGAAN OP DE VOLGENDE VERSCHILLENDE THEMA’S: « PROGRAMMA . STEDENBOUW » VERKEER (ONTSLUITING & PARKEREN) * OPENBARE RUIMTE EN SPELEN « LANDSCHAPPELIJKE INPASSING & GROEN » DUURZAAM EN ENERGIEZUINIG BOUWEN * HUISVESTING ARBEIDSMIGRANTEN

2.1 Programma

Woningbouwopgave

De ontwikkeLaar dient bij de pLanontwikkeLing een nader

Het StedeLijk Gebied Eindhoven heeft in 2019 een

gespecificeerde indicatie te geven in de woningtypen, de

WoondeaĮ gesloten met het Rijk en de provincie. In

beoogde pLek in het pLangebied en de bij deze

vervolg hierop hebben de gemeenteraden van de SGE-

woningtypen bijhorende verwachte

gemeenten begin 2022 het herijkte Afsprakenkader

gebruiksvLoeroppervLakte en (huur)prijscategorieën

Wonen SGE vastgesteLd. De gemeenten hebben hierin

overeenkomstig de regionaLe begrippenLijst van de

kwalitatieve en kwantitatieve afspraken gemaakt voor de

MetropooLregio Eindhoven.

aanpak van de woningbouwopgave. Voor gemeente Best betekent dit de realisatie van 4.100 woningen in de

Het bouwen van betaaLbare woningen staat ernstig onder

periode 2019-2040. Een woningbouwontwikkeLing op Het

druk. Dit noopt tot innovatie en creativiteit, zoweL in

pLangebied De Boomgaard draagt bij aan die

bouwvorm aLs in financieringsmodeL. Ook betekent dit dat

inspanningsverplichting. Op regionale schaal, maar ook

beproefde koopconstructies onder voorwaarden

Lokaal. Slechts over enkele plekken heeft de regio

voorsteLbaar zijn. BijvoorbeeLd aLs woningen Langdurig

afspraken gemaakt om uit te breiden, denk hierbij aan

verbonden bLijven aan de voorraad en aLs het uitsLuitend

AarLesche Erven en Steegsche Velden. De overige

gaat om woningen van een bepaaLde woonkwaLiteit

benodigde woningen moeten binnen het bestaand

(gebruikskLaar, oppervLakte, doeLgroep, aantaL kamers,

stedeLijk gebied worden gebouwd. De Boomgaard Ligt

etc.) en een oorspronkeLijke v.o.n. prijs behorend tot de

binnen de contour van het bestaand stedeLijk gebied zoaLs

categorie betaaLbaar.

die voLgens provinciaaL beLeid en in de gemeenteLijke Omgevingsvisie is gedefinieerd.

Programmatische uitgangspunten

Waar de Woonvisie van de gemeente Best uitgaat van 380Zo Inbreiding boven uitbreiding

sociaaL (huur én koop), betreft het uitgangspunt voor Het

Met woningbouwontwikkeLing binnen bestaand stedeLijk

pLangebied De Boomgaard 60Zo betaaLbaar, waarvan de

gebied wordt uiting gegeven aan het principe 'inbreiding

heLft (30Zo) sociaLe huur en de andere heLft (300Zo)

boven uitbreiding'. Hiermee wordt het bestaande

middeLdure huur I koop.

woongebied weLiswaar intensiever gevuLd, maar daardoor kan stedeLijk groen op andere pLekken in Best, maar

»

vooraL ook groen en natuur in het buitengebied gespaard

BLijvend betaaLbaar o 60Z betaaLbaar. Waarvan 30Z sociaLe huur (tot de

worden. Dat is van beLang voor binnenstedeLijk ruimte

jaarLijks door het Rijk vastgesteLde

voor beweging, speL en ontmoeting en past binnen de

LiberaLisatiegrens) en 30 Z middeLdure huur (tot

ambities van de Omgevingsvisie Best.

EUR 1.000^ per maand) en/of middeLdure koop (met een maximum vrij op naamprijs onder de

Woningbouwbehoefte

NHG-grens zoaLs deze jaarLijks door het Rijk wordt

In opdracht van het SGE heeft STEC Groep (juni 2021) de

vastgesteLd). Dit duurzaam aan de voorraad

woningbehoefte voor de negen SGE-gemeenten in beeLd

verbonden (minimaaL 25 jaar), minimaaL 40 m2,

gebracht tot 2040. Uit dit onderzoek bLijkt dat aLs gevoLg

huurprijs voor 1I2 van de sociaLe huurwoningen

van huishoudensverdunning en vergrijzing het merendeeL

onder 2e aftoppingsgrens;

van de vraag uitgaat naar woningen voor kLeinere (1- en

o

2-persoons)huishoudens; starters, aLLeenwonenden en

In het deeL tussen sociaaL en grens betaaLbaar: evenwichtige verdeLing over de prijscategorieën;

senioren. Dat geLdt zeker voor Best, waar de voorraad op

o

dit moment vooraL uit grondgebonden ééngezinswoningen

MaatschappeLijk gebonden eigendomsconstructie toegestaan.

bestaat. Er is geprognotiseerd dat in 2040, 30Zo van de inwoners van Best 65 jaar en ouder is. Hieruit voLgt een

»

Bouwen voor kLeinere huishoudens/ doorstroming

groeiende behoefte aan geLijkvLoerse woningen, zoaLs

bevorderen

appartementen, die momenteeL minimaaL in Best

o ^ 70Z van de woningen voor deze categorie

aanwezig zijn. Het aantaL Locaties in Best dat in

huishoudens;

aanmerking komt voor grootschaLige woningbouw is

o

beperkt. Voor een deeL kan de Stationsomgeving hierin

o

voorzien. Het pLangebied De Boomgaard is de andere

GestapeLd en/of grondgebonden; Bij voorkeur nuLtreden zodat ze ook geschikt zijn voor mensen met beperkingen en I of senioren

pLangebied waar een fors deeL van de opgave kan Landen. » Voor Best kan De Boomgaard kwaLitatief bijdragen aan de

GroenstedeLijk woonmiLieu o Zie kwaLiteitscriteria en inspiratiekader

ambities die de gemeente aLs comfortabeLe

Afsprakenkader wonen (Brainport Principes)

woongemeente uitdraagt; met een programma dat uit verschiLLende woningtypen en prijskLassen bestaat, gericht op diverse doeLgroepen die nog onvoLdoende

»

Aandacht voor Leefbaarheid, gezondheid en veiLigheid o

keuze hebben binnen de bestaande voorraad.

GeLuid, externe veiLigheid, hittestress, kLimaatadaptatie;

o

Ontmoetings- en bewegingsgroen.

7

2.2 Stedenbouw

Best 2040 - een dorp van formaat

Daar wil de gemeente iets aan veranderen. Door het

Voor de locatie De Boomgaard is een mix van

aanbieden van de juiste woningen kunnen deze doelgroepen

grondgebonden en gestapelde woningen beoogd. Een

ook slagen op de woningmarkt en kan Best deze doelgroepen

uitgangspunt hierbij is een eigen, bijzondere

behouden binnen de dorpsgrenzen.

groenstedelijke identiteit met parkeren op afstand van de woningen. De directe leefomgeving rondom de woningen

Compact bouwen maakt betaalbaar wonen mogelijk en geeft

komt zonder de reguliere auto-dominantie op een

ruimte voor een groene omgeving

aanmerkelijk hoger plan te staan. De woningen op de

Er ligt een uitdaging om de woningvoorraad in Best beter

begane grond zijn daarbij bijzonder. Er is geen sprake van

aan te laten sluiten op de groeiende vraag naar woningen

traditionele tuinen met hoge erfafscheidingen maar van

voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Eén van deze

kleinere private buitenruimtes die gelegen zijn in een

uitdagingen zijn de alsmaar stijgende grondprijzen en

bos- of parkachtige omgeving die deel uitmaakt van de

bouwkosten, waardoor meer druk komt te liggen op de

openbare ruimte of beheerd wordt door bijvoorbeeld een

haalbaarheid van planontwikkelingen en het

gemeenschappelijke VVE.

daadwerkelijk kunnen bouwen van woningen in het goedkopere en betaalbare middensegment. Binnen het

Er is bij de planontwikkeling in de regel voldoende

gemeentelijke woningbouwprogramma is juist

openheid tussen de gebouwen. Bij het parkwonen is een

behoefteaan plannen met kleinere woningen. Grotere

interessant spel van open en dicht aan de orde met

(grondgebonden) woningen met ruime kavels passen niet

verschillende kwalitatieve buitenruimten. Aan de rand

bij de behoefte naar de toekomst; die zijn er genoeg of

van het plan (Bosseweg - Wilg) komt een gelijkmatige

worden op andere locaties in Best al in voldoende mate

opbouw van bouwhoogtes vanuit de wijk in de richting van

ontwikkeld. Door compact te bouwen is het mogelijk

de hoek Bosseweg - Wilg. De gebouwen passen qua

betaalbare woningen aan te bieden in de huidige

materialisering en beeldkwaliteit binnen de opgave van

marktomstandigheden. Een bijkomend voordeel van

een stedelijke verdichting, maar sluiten anderzijds aan bij

compact bouwen is dat er veel ruimte ontstaat voor

de dorpse omgeving.

toegankelijke kwalitatieve parkachtige buitenruimtes.

Met de interne projectgroep heeft de ontwikkelaar

groene parkachtige buitenomgeving.

Daar kan worden gespeeld, ontmoet en verbleven in een afstemming over de te behalen kwaliteitseisen van de ruimtelijke organisatie en inrichting. In overleg met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) wordt verder

Bijlage I

invulling gegeven aan het architectonisch-

In bijlage I van deze Nota is een zonekaart opgenomen

stedenbouwkundig concept en de toegepaste

voor de locatie De Boomgaard. Hieronder wordt per zone

architectuur. Daarnaast is overleg met het

uitgelegd wat hierbij de geldende stedenbouwkundige

coördinatieteam van de SGE benodigd om instemming te

voorwaarden zijn. Ten opzichte van omliggende kavels

krijgen vanuit de regio.

worden bebouwingsvrije zones aangegeven.

Compact bouwen sluit qua product goed aan bij de behoefte en financiële capaciteit van de beoogde doelgroepen van

Zone 1 - zoekruimte hoogteaccent

beleid

Rond de hoek van het voormalig ABAB-kantoor is de

In 2020 heeft de gemeente Best een QuickScan naar de

bebouwde kom van Best zichtbaar als men vanuit Sint-

lokale woningmarkt uitgevoerd. In 2021 hebben de SGE-

Oedenrode aan komt rijden, c.q. de afslag pakt van Best-

gemeenten een regionaal woonbehoefteonderzoek

west. In deze oksel is stedelijkheid en zichtbaarheid op

uitgevoerd. In Best is sprake van vergrijzing, ontgroening

z'n plek. Dit is denkbaar door op de plek van het

en huishoudensverdunning. Het aandeel 1- en 2-

voormalig ABAB-kantoor een hoogte-accent te plaatsen,

persoonshuishoudens neemt de komende jaren toe.

maar dit is ook mogelijk in de directe nabijheid aan

Daarbinnen zien we dat met name de groep

weerszijden van het voormalig ABAB-kantoor. Hierbij kan

alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder het

enige hiërarchie gerealiseerd worden. Het hoogte-accent

leeuwendeel van de groei van het aantal 1- en 2-

aan de Bosseweg is maximaal 12 bouwlagen. Het hoogte-

persoonshuishoudens voor hun rekening neemt. Het

accent aan de Wilg is maximaal 10 bouwlagen. Hierbij is

aandeel kleine huishoudens overtreft in 2040 zelfs het

openheid en rankheid van belang. De torens hebben

aandeel gezinnen. In de huidige woningmarkt zien we ook

daarom een footprint van maximaal 650m2 per gebouw. In

dat jongeren, alleenstaanden met een kleine

de situatie dat het voormalige ABAB-kantoor blijft staan,

portemonnee en starters op de woningmarkt weinig kans

worden nieuwe gevels (cosmetisch) aangebracht aan het

van slagen hebben.

ABAB-gebouw om met dit gebouw een architectonisch samenspel te creëren met de hoogteaccenten.

8

Tussen de hoogte-accenten en de gebouwen van 5 lagen

Het maximale bebouwingspercentage (bebouwd

hoog wordt tenminste 20m afstand aangehouden. Een

oppervlak) van zone 4 is 300Zo om de speelse en

aandachtspunt is de verbinding met het park, dat zal op

ruimtelijke opzet van bebouwing te kunnen garanderen

minstens één plek open en toegankelijk moeten zijn. Dat

met een centraal park.

kan bijvoorbeeld in de vorm van een overbouwde poort. De poort dient wel kwalitatief goed te zijn en van meerwaarde te zijn voor de ruimtelijke beleving.

Het centrale park krijgt voldoende maat om te voorzien in spelen en recreatie. Er is ruimte voor een bijvoorbeeld trapveld, picknick-mogelijkheden, speelaanleidingen,

Zone 2 - Zoekruimte 5-laagse bebouwing

enkele 1e orde bomen, gemeenschappelijke moestuin,

In de lijn van de stedelijke rand kunnen enkele lagere

buurtschuur etc. De verschillende ruimtes zijn speels-

woongebouwen gerealiseerd worden. Hierbij gelden voor

afwisselend en mogen nergens bedrukt en klein

de buitenste gebouwen richting de omliggende wijk

overkomen. Het heeft bovenal een open, verrassend

maximaal 5 bouwlagen om af te bouwen naar de wijk met

karakter en is toegankelijk voor een grote groep mensen.

grondgebonden woningen. Ook hier is openheid en

Dat geldt eveneens voor de kleinere park-ruimten

rankheid van belang. Dit wordt uitgedrukt door een

waaromheen gewoond wordt. Het is een ontwerpopgave

footprint van maximaal 650m2 per gebouw en een afstand

hoe ook deze plekken een open, vriendelijk en

van 15m' ten opzichte van de overige gebouwen van 5

toegankelijk karakter blijven houden.

lagen. Ten opzichte van de perceelsgrens van bestaande omliggende percelen hebben deze lagere woongebouwen

Het parkwonen is zo vormgegeven dat het onlogisch en

tenminste een afstand van 30m'.

zeer brutaal is om zone 4 te betreden met de auto. Alle

Zone 1 - 2- 3 - zoekruimte plint

vanaf de hoofdontsluiting en centrale

gebouwen zijn gelegen in het park met bereikbaarheid De plint is maximaal 2 lagen hoog. Hierboven kan

parkeervoorzieningen. Parkeren en vuilnisophaal zijn

voorzien worden in een daktuin. Rond de plint is een

geconcentreerd langs de hoofdontsluiting. Fysieke

spanningsveld aanwezig tussen het gewenste open

maatregelen om het groene middengebied vrij te houden

karakter en de 2 lagen hoge bebouwing dat op zichzelf

van auto's worden niet uitgesloten. In beginsel zullen ook

genomen niet open is. Een idee van een wand moet

de hulpdiensten via de hoofdontsluiting opereren. Nader

voorkomen worden. Daarom zal deze ‘plint' (zone 3) bij de

overleg met de veiligheidsregio kan betekenen dat er voor

uiteinden (‘entrees') tenminste 10m' achter de voorgevel

de hulpdiensten een route gerealiseerd wordt. In

moeten zijn (zie zonekaart).

vormgeving blijft deze route onderdeel van het park.

Verder geldt een afwisselend beeld van duidelijke verspringingen, waarbij door de verspringingen het open

Zone 5 -Zoekruimte 'boswonen'

karakter tussen de hogere bebouwing versterkt wordt. De

De inzet van het boswonen betreft woningen in een

plint kan achter de achtergevel doorgezet worden. Vanuit

bosachtige omgeving, bestaande uit grondgebonden

het park is er eerst zicht op de lagere plintbebouwing met

woningen en/of appartementen. Woningen worden ook

de daktuinen.

hier voorzien van een eigen privaat terras of veranda (geen traditionele tuin) met een natuurlijke aansluiting op

Zone 4 - Zoekruimte 'parkwonen'

het bos. Er komt geen individuele verkaveling behalve de

De bebouwing bestaat uit een mix van grondgebonden rij­

woningen.

en/of maisonnette woningen en appartementen. De woningen met een begane grond hebben een private

Bij het boswonen is de relatie met de bestaande wijk het

buitenruimte in de vorm van bijvoorbeeld een terras of

sterkst. Dit komt tot uitdrukking in de vorm van maximaal

veranda (geen traditionele tuin) aan het groen. Een

2 bouwlagen en een duidelijke kap (geen flauwe of steile

speelse opzet van bebouwing wordt tussen het centrale

dakhelling). De bouwwerken zien er uit als

park en de ontsluitingsweg gerealiseerd. De speelse

grondgebonden woningen in het bos. Voor de

opzet betekent dat er een schijnbare toevalligheid

buitenruimte geldt dat er genoeg fysieke ruimte overblijft

aanwezig is in de situering van gebouwen en terrassen en

tussen bouwwerken om een bos tot ontwikkeling te

dat verrassende plekken, functionaliteiten en zichtlijnen

brengen.

oplevert. Rooilijnen wisselen, verdraaiingen worden gevraagd, geen orthogonale opzet. De hoogte is 2 a 3 lagen hoog. De bebouwing maakt door de speelse ligging een indruk dat deze gelegen is in het park. Het is belangrijk dat er voldoende mogelijkheden zijn voor de verdere planontwikkeling.

9

2.3. Verkeer (Ontsluiting & parkeren) Het plangebied De Boomgaard vraagt naast een goede

Indien parkeren aan de randen van het plan wordt

ruimtelijke afweging over functie, vormgeving en

gerealiseerd in verband met een autoluw binnengebied,

inpassing, ook om het in beeld brengen van de

dient rekening te worden gehouden met de maximale

verkeerseffecten en de onderbouwing daarvan. De

loopafstand van parkeerplaats naar woning. Daarbij

onderbouwing van de verkeersaspecten speelt mee bij de

dienen woningen bereikbaar te zijn met de auto om

beoordeling van het plan.

laden/lossen mogelijk te maken voor bijvoorbeeld

Ontsluiting

ontmoedigt te worden.

boodschappen, verhuizing, etc. Parkeren in de berm dient Het toevoegen van woningen op plangebied de Boomgaard, leidt tot een verkeerstoename. Uitgangspunt

Een woningbouwplan dient te beschikken over robuuste

voor een goede verkeersafwikkeling is dat een

ruimtereservering voor parkeeroplossingen. Er dienen

woningbouwplan niet zal leiden tot knelpunten in de

geen parkeerplaatsen in een (groene) park te komen.

doorstroming op de kruispunten. Het verkeer dient

Parkeren is toegestaan direct aan de inprikkers en in

daarbij vlot, verkeersveilig en evenredig te worden

zone 5. Bij de inrichting van het gebied dient dan wel

afgewikkeld. Een evenredige aansluiting op het

goede en voldoende ondergrondse groeiruimte voor

omliggende wegennet met kruispunten aan de Wilg en

bomen gerealiseerd te worden.

aan de Oude Rijksweg wordt als meest logisch voor dit gebied gezien. De twee verkeersontsluitingen geschieden

Om het fietsen te stimuleren dient ook bij een

daarmee direct op hoofd-ontsluitingswegen en niet via

planontwikkeling goed nagedacht te worden over de

bestaande woonstraten (via Oranjestraat en de Zomereik)

positionering (kleine afstanden) van een fietsenstalling en

in de wijk. Hiermee wordt uitgegaan van maximaal twee

goede fietspaden. De fiets moet makkelijker te pakken

auto-ontsluitingen op het bestaande wegennet. Het

zijn dan de auto.

meest wenselijke type kruispunt wordt beoordeeld op capaciteit, inpasbaarheid, verkeersveiligheid,

(Deel)mobiliteit

hoeveelheid verharding, aantal bochten en

Een mobiliteitsplan is nodig indien een beroep wordt

ontwerprichtlijnen CROW.

gedaan op de mobiliteitscorrectie zoals deze in de nota Parkeernormen is opgenomen.

Voor beide aansluitingen geldt tevens dat een voorgestelde inrichting van de kruising zowel ruimtelijk als civieltechnisch in orde dient te zijn. Ook bij de

2.4 Openbare ruimte & spelen

ontsluiting voor langzaam verkeer (fietsers/voetgangers) dient de ontwikkeling ten minste voldaan te worden aan de landelijke CROW-richtlijnen. Bij ontsluitingen horen de volgende voorwaarden: »

De F2 moet veilig en conform snelfietsrouterichtlijnen ingepast worden. Hierbij rekening houden met (snelle) fietsers die op een verkeersveilige manier moeten kunnen kruisen en uitgaande van zo min mogelijk oversteken. Ongelijkvloers heeft de voorkeur om het aantal conflictpunten te vermijden.

»

Rekening houden met bestaande fietspaden.

»

Een hellingbaan is benodigd gezien de Wilg hoger is gelegen.

»

In verschillende fasen van het proces wordt een verkeersveiligheidsaudit uitgevoerd.

»

Het verkeersonderzoek dient meegenomen te worden bij het geluidsonderzoek en te worden getoetst door de veiligheidsregio.

Parkeren

De geldende gemeentelijke nota Parkeernormen vormt het uitgangspunt wat betreft het benodigde aantal parkeerplaatsen bij een beoogde woningbouwontwikkeling op plangebied De Boomgaard. Daarnaast dient via een parkeerbalans (per eventueel deelgebied) aangetoond te worden dat voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor het beoogde woningbouwprogramma en daarbij evenredig worden verdeeld over het plangebied.

De groene, prettige, openbare ruimte met speelvoorzieningen bij het plangebied De Boomgaard nodigt uit voor gebruik, naast de inwoners op deze plangebied zijn bezoekers van buitenaf hier ook welkom. De openbare ruimte biedt plaats voor ontmoeting, sport, spel en beweging. Spelen

Uitgangspunt voor spelen op Het plangebied De Boomgaard is het speelruimtebeleidsplan van de gemeente Best. Hierbij dient het woningbouwplan te streven naar de 30Zo norm van de bouwblokken in te richten als formele speelruimte, waarbij in ieder geval één kwalitatieve speelplek ingericht dient te worden. In verband met bestaande speeltoestellen voor verschillende leeftijdsgroepen in de omliggende omgeving, kunnen deze speeltuinen een deel van de spelende kinderen vanuit De Boomgaard opvangen. Dit laat onverlet dat op het terrein van De Boomgaard ook zelf qua speelruimte voorzien moet worden. Dat zal dan met name gericht moeten worden op de jongste kinderen (0-6 jaar), omdat zij niet ver van hun huis kunnen en/of mogen spelen. Verder lenen mogelijk ook groene daken zich voor speelvoorzieningen. Dit is dan weliswaar alleen toegankelijk voor betreffende bewoners, maar haalt de druk af van de omliggende omgeving in Salderes-Noord.

10

Publiek en privé domein

Het plan dient van voldoende kwaliteit te zijn, met een

Binnen het te ontwikkelen gebied zal een scheiding

goed woon- en leefklimaat. Een goed woon- en

dienen te ontstaan tussen openbaar gebied en de

leefklimaat komt tot stand door realisatie van een

collectieve groene zone. De gemeente is verantwoordelijk

autoluw gebied, dat met respect omgaat met de

voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte,

bestaande omgeving doormiddel van gelaagdheid in het

eigenaren I verhuurders I VVE's zijn verantwoordelijk voor

plan, er ruimte moet zijn voor groen en ontmoeting dat

hun (groene) ruimte. Voor de afbakening van

zowel bestaande omwonende als nieuwe bewoners

onderhoudswerkzaamheden is het van belang dat

uitnodigt om naar buiten te gaan.

duidelijk is waar het onderhoudsgebied van de gemeente overgaat in het collectief beheerd gebied. Dit vraagt om

Bij het te ontwikkelen gebied dient de verhouding groen

een scheiding in de ruimte zonder een gevoel van

minimaal gelijk te zijn aan de huidige situatie. Bij

afsluiting te creëren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden

vergroening wordt door de gemeente alleen het

gedacht aan het plaatsen van kleine houten paaltjes of

daadwerkelijke, horizontale oppervlakte groen mee

een haag. De gemeente is verantwoordelijk voor het

gerekend.

onderhoud van de aansluiting op de ontsluitingsweg en het aangrenzende parkeerterrein, een en ander in overleg

Dat wil zeggen: groen op maaiveld + groene dak(tuin)en,

wanneer er een ontwerp is. De overige collectieve

maar exclusief groene gevels en open verharding met

openbare ruimte is in beheer van een VVE of soortgelijke

gras. Deze norm dient opgenomen te worden in het

entiteit en wordt geen eigendom van de gemeente.

plan.Bij de eventuele kap van het huidige populierenbosje dient de privacy voor de bestaande aangrenzende wijk

Afval

gewaarborgd te worden met een nieuwe groene zoom. Het

Voor afvalinzameling dient bij hoogbouw rekening te

groene karakter wordt daarmee behouden en zorgt voor

worden gehouden met ondergrondse containers. Voor

een zachte overgang. Daktuinen worden bij gestapeld

elke 40-50 wooneenheden is een set van restafval + PMD

wonen in het te ontwikkelen gebied aangemoedigd.

nodig. Alle ondergrondse containers komen op eigen terrein van de bewoner. Bij de plaatsing is het belangrijk

2.6 Duurzaam en energiezuinig bouwen

dat de afvalwagen erbij kan, dat er rekening wordt gehouden met aanwezige kabels & leidingen, dat er een vrije ruimte boven de container is van minimaal 10 meter (bomen, lichtmasten, gevel I balkon, etc). Grondgebonden

Het klimaat verandert. Met als gevolg heftige regenbuien,

woningen maken gebruik van minicontainers voor

langdurige droogte en flinke hitte in de zomer. Dit zorgt

restafval, PMD en GFT. Containers worden door de

voor wateroverlast of watertekort. De gemeente Best

gemeente ter beschikking gesteld. Waarschijnlijk vanaf

vindt het daarom belangrijk dat Het plangebied De

2024 wordt het ook verplicht om bij hoogbouw GFT

Boomgaard klimaatadaptief wordt ingericht en

gescheiden in te zamelen. Deze en mogelijk andere

klimaatbestendige woningen worden gebouwd.

aanpassingen in het afvalbeleid gaan uiteraard ook gelden voor De Boomgaard.

Nul-op-de-nul- meter (NOM)

De ontwikkelaar dient voor de woningen te streven naar Hulpdiensten

NOM. Dit zorgt ervoor dat de verbruikskosten voor de

Hulpdiensten dienen voldoende toegang in het plangebied

gebruiker zo minimaal mogelijk zijn en wordt bijgedragen

te hebben en alle gebouwen dienen bereikbaar te zijn

aan het klimaat. Indien NOM technisch niet mogelijk of

waarbij een toets van de Veiligheidsregio nodig is.

buitenproportioneel is, geeft de ontwikkelaar voor zover mogelijk inzicht in de mogelijkheden die er wel zijn om het programma zo duurzaam mogelijk te maken (second

2.5 Landschappelijke inpassing & groen

best). Water

De Gemeente streeft bij nieuwe woningbouwplannen naar

De ontwikkelaar laat in ontwerpmogelijkheden zien dat

een hoogwaardige (duurzame en klimaatadaptief),

het plan uit voldoende waterberging en wateropvang

eenduidige en herkenbare inrichting van het plangebied

bestaat en geeft aan hoe wateroverlast voorkomen kan

met aandacht voor klimaat, biodiversiteit, hittestress en

worden overeenkomstig de richtlijnen van het

verdroging en het creëren van voldoende en divers groen.

waterschap. Een waterparagraaf maakt onderdeel uit van

Daarnaast dient de inrichting van het plangebied te

de ruimtelijke procedure, waarbij het Waterschap om

voldoen aan het Groenbeleidsplan 2012 van de gemeente

advies zal worden gevraagd.

Best. Dit beleidsplan heeft tot doel richting te geven aan de ontwikkelingen en het beheer van het openbaar groen in de gemeente.

11

Hittestress

Dat betekent dat er behoefte is aan voldoende kwalitatieve

De ontwikkelaar laat zien dat het plan voorziet in

logiesvoorzieningen. De gemeenteraad stelt in het

mogelijkheden voor het tegengaan van hittestress. Met

beleidsakkoord dat er in Best inmiddels voldoende

name bij plandelen waar een grote hoeveelheid bebouwing

grootschalige huisvestingslocaties zijn. Het (eventuele)

en bebouwd oppervlak zal plaatsvinden kan een hoger

plan om de shortstay logiesvoorziening in het voormalig

risico op hittestress ontstaan.

ABAB-kantoor permanent te maken, past binnen deze uitspraak en doet recht aan de (groeiende) behoefte naar

Natuurinclusief bouwen

huisvesting in onze regio.

Naast de groene aanplanting in het gebied, wordt natuurinclusief bouwen aangemoedigd. Hierbij kan men

Gevoel van veiligheid door sociale controle

denken aan het plaatsen van nestkasten en kraamhotels in

Momenteel is het terrein De Boomgaard een afgezonderd

bebouwing en gebouwde voorzieningen die de

gebied, met weinig verlichting en aanwezigheid, en een

biodiversiteit stimuleren.

onbewoond bos. Doordat het gebied in de avond een groot donker gebied betreft, is er weinig sprake van sociale

Circulariteit en biobased

controle. Door een woningbouwontwikkeling op die plek te

De ontwikkelaar toont een globale ambitie ten aanzien van

realiseren, zal sociale controle toenemen en daarmee het

circulariteit en biobased en geeft aan op welke manier

eventuele gevoel van (on)veiligheid doen verminderen of

deze ambitie in het project vertaald is.

zelfs wegnemen.

Indien het bestaand populierenbosje wordt vervangen voor een toegankelijk en kwalitatief gemengde bomengroep, dan is het uitgangspunt om het materiaal van het populierenbosje kwalitatief in het plan te hergebruiken. Voorbeelden hiervoor zijn boomstammen als spelelement, boomstammen als fietsenrek, houtsnippers bij een olifantenpaadje, etc.

2.7 Huisvesting arbeidsmigranten

Huidige situatie

Het plangebied van de bestaande tijdelijke huisvestingsplangebied voor arbeidsmigranten in het voormalige ABAB-kantoor maakt onderdeel uit van het te ontwikkelen gebied De Boomgaard. Momenteel biedt deze huisvestingplangebied plek aan maximaal 80 arbeidsmigranten op basis van een tijdelijke vergunning en een maximale verblijfsduur van maximaal vier maanden (short stay). Maximaal 80 personen, shortstay en permanente vergunning

Uit het oogpunt van goede en nette volkshuisvesting, beheersbaarheid en mogelijk overlast wordt in de huidige beleidsnotitie 'huisvesting arbeidsmigranten' gesproken over maximaal 80 personen in één gebouw. Op grond van SNF richtlijnen betekent dit (minimaal) zo'n 800 m2 omsloten leefruimte. De maximale verblijfsduur betreft maximaal vier maanden (shortstay). Shortstay logiesvoorzieningen voorzien in een grote behoefte in de regio. De shortstay logiesvoorziening in het voormalig ABAB-kantoor is één van de drie plekken in Best waar arbeidsmigranten voor korte duur kunnen verblijven. In de regio zijn veel internationale medewerkers werkzaam. Naar schatting zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven zo'n 16.000 arbeidsmigranten die hier tijdelijk verblijven en aangewezen zijn op shortstay (Afsprakenkader huisvesting arbeidsmigranten SGE, 2020).

12

3.RANDVOORWAARDEN

IN DIT HOOFDSTUK, IN AANVULLING OP DE UITGANGPUNTEN, WORDEN DE VOLGENDE RANDVOORWAARDEN VOOR HET PLANGEBIED DE BOOMGAARD BESCHREVEN: BRAINPORT PRINCIPES LUCHTKWALITEIT GELUID GEUR BODEM ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE FLORA EN FAUNA EXTERNE VEILIGHEID WATER BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING

i

3.1 Brainport principes a

Brainport principes

Per appartement/woning dient een geluidluwe privé

De ontwikkelaar dient aan te tonen hoe de

buitenruimte gerealiseerd te worden. Hierbij kan men

woningbouwontwikkeUng zich verhoudt tot de Brainport

ook eventueel denken aan loggia's. In de woningen dient

principes. De Brainport Principes zijn:

een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te zijn. Hierbij

1. Koesteren van Identiteit;

dient een uitspraak te worden gedaan over de benodigde

2. Ruimte voor Innovatie;

gevelwering. De ontwikkelaar dient zicht te realiseren

3. Invloed voor bewoners;

dat een groot deel van de gevels als doof uitgevoerd

4. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-

moeten worden. Ook dient onderzocht te worden of het

factor;

industrielawaai afkomstig van omliggende bedrijven en

5. Vraaggericht ontwikkelen;

het vlieglawaai (Ke-contouren) en leiden tot een

6. Benutting regionaal schaalniveau;

aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

7.Gezonde verstedelijking. De uiteindelijke verantwoording van de Brainport

3.4 Geur

Principes ligt bij het Coördinatieteam Wonen van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Geur kan verschillende gezondheidseffecten veroorzaken.

3.2 Luchtkwaliteit

Voor Het plangebied De Boomgaard dient te worden bepaald of het hinderniveau van industrie en bedrijven aanvaardbaar is voor woningbouw.

Voor woningbouwontwikkeling op het plangebied De Boomgaard is de Handreiking luchtkwaliteit gevoelige

3.5 Bodem

bestemmingen Noord Brabant van toepassing. Gevoelige bestemmingen conform de handreiking zijn op deze plangebied niet toegestaan.

Er dient een overzicht van de bodemsituatie ter plaatse Daarnaast dient te worden onderzocht of en in hoeverre

gemaakt te worden. Mocht sprake zijn van een

een woningbouwplan bijdraagt aan een verslechtering van

saneringsnoodzaak is het van belang dat de ontwikkelaar

de lokale luchtkwaliteit. Men hiertoe gebruik maken van

de verwachte aanpak daarvan toelicht. Aanvullend

de NIBM tool.

onderzoek moet inzichtelijk maken of er mogelijk aanvullende maatregelen getroffen moeten worden. Het uitvoeren van een verkennend (asbest) bodem­

3.3 Geluid

onderzoek en risicobeoordeling wordt noodzakelijk geacht. De aanwezige verontreiniging levert mogelijk beperkingen op voor het gebruik van een bodemenergiesysteem.

Een belangrijke basis voor de ruimtelijke afweging in het kader van het aspect geluid is de Wet geluidhinder en daaraan gekoppeld het gemeentelijk geluidbeleid. Deze

3.6 Archeologie en cultuurhistorie

wet samen met het gemeentelijk geluidbeleid biedt geluidgevoelige functies zoals woningen bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering. Daarnaast dient de ontwikkeling getoetst te worden aan het Programma geluid gemeente Best. De ontwikkelaar dient een akoestisch onderzoek uit te voeren waaruit valt op te maken of de ontwikkeling binnen de geluidsregels van de wet geluidhinder en het gemeentelijk beleid past en indien nodig, welke aanvullende maatregelen zij verwachten te treffen voor een acceptabel geluidsniveau in woningen.

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord Brabant zijn binnen het plangebied de Oranjestraat en Zomereik aangeduid als historisch geografische lijn met een redelijk hoge waarde. Op grond van de monumentenwet 1988 dient voor iedere bodemingreep, boven de 100 m2 een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Het plangebied De Boomgaard heeft volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Best drie verschillende verwachtingszones, namelijk een gebied met een middelhoge verwachting, hoge verwachting en een historische lint (Oranjestraat).

14

Het popuüerenbosje van circa 1 ha is een relict van het

Het plangebied ligt namelijk in een ''gat'', is het laagste

cultuurhistorische waardevolle populierenlandschap dat

punt in de omgeving en vangt de afstroming op uit hoger

als productielandschap diende Populierenlanen en -

gelegen gebieden.

bosjes werden aangeplant met snel groeiende soorten en

Aanpassing hiervan kan gevolgen hebben en overlast

een hoge doorloop snelheid om aan de vraag vanuit

creëren op andere gebieden in de gemeente Best. Het

klompen- en luciferindustrie van de 19e en 20e eeuw te

plangebied heeft voor zover bekend geen oppervlaktewater

voldoen. Deze industrie is echter teloor gegaan. De

of afvoerstructuur naar een oppervlaktewater met

huidige populieren in het bosje verkeren in een matige

voldoende afwatering. Door de klimaatontwikkeling is

gezondheid en zijn op basis van de soortsamenstelling en

hydrologisch neutraal ontwikkelen noodzakelijk. Dit

oorspronkelijk beoogde doel kaprijp. Het bosje kan

betekent dat de ontwikkeling zo wordt ontwikkeld dat geen

worden gekapt op voorwaarde dat er nieuwe (loof)bomen

wateroverlast wordt veroorzaakt. Dit betekent dat er

worden herplant bestaande uit diverse inheemse soorten

voldoende waterberging voor de ontwikkeling van het

in De Boomgaard, met name ten westen en ten zuiden

plangebied wordt opgenomen om overstroming te

van de ontsluitings-lus. Bij voorkeur worden ook enige

voorkomen.

populieren herplant, omdat dit relatief snel groeiende boomsoorten zijn en daarmee nog met een knipoog

Het verzoek om de onderstaande voorkeursvolgorde te

verwijzen naar het populierenlandschap. Voorwaarde is

gebruiken bij het inrichten van het plangebied en het

om het vrijgekomen kaphout in De Boomgaard te

opvangen van regenwater in het plan:

hergebruiken.

»

Hergebruiken;

»

Vasthouden: in de bodem laten trekken;

»

Vasthouden: bergen, of opslaan van water, in een voorziening en langzaam afvoeren naar het

3.7 Flora en Fauna

oppervlaktewater; «

Weg laten stromen naar het oppervlaktewater;

«

Weg laten stromen naar het riool.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de haalbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met

Hiervan zijn de laatste twee niet mogelijk omdat het

name de Wet natuurbescherming en de Flora- en

probleem niet afgewenteld kan worden buiten het

faunawet. Om te controleren of woningbouwontwikkeling

plangebied. In overleg met gemeente en waterschap wordt

op plangebied de Boomgaard een effect heeft op

een punt afgesproken waar het water kan worden

beschermde flora en fauna, dient de ontwikkelaar een

ontvangen en/of afgevoerd.

verplicht ecologisch onderzoek uit te laten voeren. De Quickscan flora en fauna is hierbij de eerste stap.

De ontwikkelaar dient samen met het waterschap en de gemeente Best te komen tot een integraal waterhuishoudkundigplan, rioleringsplan en

3.8 Externe veiligheid

landschapsplan.

Voorafgaand aan de uitvoering van een

A

woningbouwontwikkeling op het plangebied De

3.10 Bedrijven en milieuzonering

Boomgaard dient de omliggende omgeving getoetst te worden op externe veiligheid. Externe veiligheid heeft betrekking op risico's die kunnen ontstaan voor mens en

In het kader van de beoordeling of bedrijven niet in hun

milieu bij het vervoer, opslag en gebruik van gevaarlijke

bedrijfsvoering belemmerd worden en of er sprake is van

stoffen. Dit is in wet- en regelgeving voor externe

een aanvaardbaar woon- en leefklimaat dient bij het

veiligheid en ruimtelijke ordening opgenomen. Hierbij

plangebied De Boomgaard getoetst te worden aan:

gelden ten minste twee risicobronnen: transport van

1. Omliggende bedrijven mogen niet in hun

gevaarlijke stoffen over de A2 en het LPG-station aan de

bedrijfsvoering belemmerd worden door het realiseren

Oranjestraat.

van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen. 2. Vanwege omliggende bedrijven moet er nabij de nieuwe woningen een goed woon- en leefklimaat zijn.

3.9 Water Deze toetsing dient in eerste aanleg plaats te vinden middels de systematiek bedrijven en milieuzonering. Maar Het plangebied is laag gelegen en ontvangt in de huidige

aanvullend dient hierbij opgemerkt te worden dan niet

situatie een waterbezwaar uit de omgeving. Door de

alleen getoetst dient te worden aan de afstanden maar ook

herontwikkeling van het gebied kan niet zonder meer

aan de vergunde rechten van deze bedrijven.

door ophoging dit probleem op de omgeving worden afgewenteld. Gezien de ligging kan hier ook niets afgewenteld worden buiten het gebied.

15

BIJLAGEN

HIERONDER IS DE VOLGENDE BIJLAGE OPGENOMEN: * ZONEVOORWAARDENKAART PLANGEBIED DE BOOMGAARD

Bijlage I - zonevoorwaardenkaart De Boomgaard A

17