Document · PDF

23004.20 - Toelichting vragen - Zichtbaarheid en referentie De Boomgaard

Raadsvergadering 20 maart 2023, gemeente BestBij agendapunt: 23004 - Vaststellen Nota van Uitgangspunten voor het te ontwikkelen plangebied De Boomgaard2.354 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

NBArchitecten Materiaalweg 8 5681 RJ Best www.nbarchitecten.nl

TOELICHTING OP (TECHNISCHE) VRAGEN VAN GEMEENTE RAAD BEST ZICHTBAARHEID EN REFERENTIES

BOOMGAARD BEST PROJECT:

20059

DATUM: FORMAAT:

26-02-2023 A3

INHOUD

TOELICHTING OP VRAGEN VAN GEMEENTERAAD BEST

Het onderhavige document geeft een reactie op de (technische) vragen die er zijn gesteld met betrekking tot referentie projecten en zichtlijnen. 01. Beantwoording technische vraag m.b.t. richtlijnen ten aanzien van privacy

02. Referenties in bouwhoogte Door middel van referenties in bouwhoogte van bestaande gebouwen in gemeente Best, Veldhoven en Geldrop wordt er inzichtelijk gemaakt wat het zicht is op hoogte, gezien vanuit een gelijke afstand zoals de afstand van de bestaande woningen en het hoogste gebouw in de Boomgaard. Hiermee wordt perspectief geboden wat het daadwerkelijke zicht is van de beoogde bouwhoogte in De Boomgaard. 03. Zichtbaarheid Door middel van een dwarsdoorsnede en impressies wordt de zichtbaarheid van De Boomgaard gezien vanuit de bestaande woonwijk weergegeven. 04. Referentieprojecten Referentie projecten die een beeld geven van de beoogde stedenbouwkundige visie; hoogte accenten met doorwaardbaarheid en grondgebonden woningen in een park- en bosachtige omgeving.

BEANTWOORDING TECHNISCHE VRAAG

01. TECHNISCHE VRAAG M.B.T. RICHTLIJNEN TEN AANZIEN VAN PRIVACY 12 LAGEN IN DE BOOMGAARD.

Er is een technische vraag gesteld “of er kaders of eisen bestaan met betrekking tot hoogbouw en zichtlijnen richting omliggende bebouwing vanuit het punt van privacy”. Vanuit vaste jurisprudentie van de Raad van State zijn hier diverse uitspraken over, namelijk de jurispudentie wijst er op dat een zekere mate van inbreuk op de privacy inherent is aan het wonen in een verstedelijkte omgeving (bv. ECLI:NL:RVS:2014:1921). Dit geldt ook voor recht op blijvend vrij of wijds uitzicht, dat in Nederland geen recht is (bv. ECLI:NL:RVS:2020:2161). Dit neemt niet weg dat een gemeenteraad dit belang van omwonenden moet meewegen in het kader van een zorgvuldige bestuurlijke afweging. Bij de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten voor de Boomgaard zijn door de gemeente bepaalde bouwhoogte-zoneringen opgenomen (bijlage I in de Nota). De hoogte accenten bevinden zich aan de noordoostzijde van het plangebied, waarbij richting omwonenden (naar het zuiden en westen toe) de maximum bouwhoogte wordt afgebouwd tot een bebouwingsvrije zone direct naast omwonenden. Hierdoor bedraagt de afstand tot de hoogbouw in alle windrichtingen meer dan 150 meter. Met de voorgestelde bebouwingszones worden de hoogte accenten zo ver mogelijk van de huidige omwonenden gerealiseerd. Hierdoor wordt getracht de inbreuk op privacy en uitzicht zo veel als mogelijk te minimaliseren. De jurisprudentie volgende(bv.

ECLI:NL:RVS:2023:597), is de inbreuk van dien aard, dat dit naar verwachting niet leidt tot een onevenredig nadeel. Daarnaast is in de Nota van Uitgangspunten opgenomen dat er een bepaalde doorwaadbaarheid moet worden aangehouden in het plan, door een minimale afstand van 20 meter te houden tussen de hoogte accenten in plaats van een gebouw in een lange wall dat zorg voor meer zichtlijnen. Ook de randvoorwaarde doorwaardbaarheid beperkt het aantal zichtlijnen en beperkt daarmee zo veel als mogelijk de privacy. Gezien een hoog lokaal te kort aan appartementen in gemeente Best. Kan de gemeente met dit plan een substantiële bijdrage leveren aan dit tekort. Dit kan voor gemeente Best als zwaar belang wordt aangemerkt. Met dit zwaar belang voor de gemeente kan op basis van jurisprudentie worden geconcludeerd dat de aantasting van privacy, woongenot en uitzicht niet van dien aard is, dat hieraan in de belangenafweging doorslaggevende betekenis gegeven moet worden.

REFERENTIES IN BOUWHOOGTE

02. BESTAANDE GEBOUWEN IN GEMEENTE BEST, VELDHOVEN EN GELDROP, ALS REFERENTIE VOOR DE BEOOGDE BOUWHOOGTE VAN 12 LAGEN IN DE BOOMGAARD.

1 projectlocatie de Boomgaard

GELDROP

bouwlagen: 10 - 12

BEST

VELDHOVEN

bouwjaar: ....

appartementen Akert Geldrop bouwjaar: 1973 bouwlagen: 10 - 13 appartementen

Abdijtuin Veldhoven bouwjaar: 2009 bouwlagen: 6 - 12

appartementen J.J. de Vlamstraat Best bouwjaar: 1971 bouwlagen: 6 - 8

appartementen Leemkuilen Best bouwjaar: 1972 bouwlagen: 7 - 10

AFSTAND

02. AFSTANDEN GEMETEN VANAF HET HOOGSTE GEBOUW 12 LAGEN IN DE BOOMGAARD TEN OPZICHTE VAN HAAR OMGEVING. stee

li e

eg ns e w

ew eg

nove

100 m

50 m

150m

200 m

12 lagen

eg sw r ijk

250 m

w il

10 lagen

re ik

e zom

lg zom e re ik

eik

e ik

hulst

e ter win moseik

eg gw

tr a at

300 m

kk els

350 m

r in

es anj

at tr a

ZICHT OP BOUWHOOGTE VAN 12 LAGEN

02. REFERENTIE IN BOUWHOOGTE: AKERT GELDROP. HET ZICHT OP 13 LAGEN, GEZIEN VANAF EEN VERGELIJKBARE AFSTAND ALS TUSSEN DE WOONWIJK SALDERES EN HET GEBOUW VAN 12 LAGEN IN DE BOOMGAARD.

Referentie in: • Bouwhoogte; hoogte accent van 13 lagen en aansluitend gebouw 10 lagen hoog; • Situering van gebouw in woonwijk met grondgebonden woningen en appartementen; • Oost zijde gebouw ligging aan natuurgebied Kleine Dommel.

13 13

250m = zoals de afstand tot Wintereik

220m = zoals de afstand tot achtertuin Zomereik

50 m

100 m

150 m

280m = zoals de afstand tot Hulst

200 m

250 m

280m = zoals de afstand tot Hulst

300 m

ZICHT OP BOUWHOOGTE VAN 12 LAGEN

02. REFERENTIE IN BOUWHOOGTE: ABDIJTUINEN VELDHOVEN. HET ZICHT OP 13 LAGEN, GEZIEN VANAF EEN VERGELIJKBARE AFSTAND ALS TUSSEN DE WOONWIJK SALDERES EN HET GEBOUW VAN 12 LAGEN IN DE BOOMGAARD.

Referentie in: • Bouwhoogte; hoogte accent van 12 lagen, afbouwend met 10 lagen, 8 lagen naar 6 lagen; • Situering van gebouwen direct aansluitend aan grondgebonden woningen.

12 12

200m = zoals de afstand tot achtertuin Zomereik

50 m

250m = zoals de afstand tot Wintereik

100 m

150m

200m = zoals de afstand tot achtertuin Zomereik

200 m

250 m

280m = zoals de afstand tot Hulst

300 m

4 1

ZICHT OP BOUWHOOGTE VAN 10 LAGEN

02. REFERENTIE IN BOUWHOOGTE: LEEMKUILEN BEST. HET ZICHT OP 10 LAGEN, GEZIEN VANAF EEN VERGELIJKBARE AFSTAND ALS TUSSEN DE WOONWIJK SALDERES EN HET GEBOUW VAN 12 LAGEN IN DE BOOMGAARD.

Referentie in: • Bouwhoogte; hoogte accent van 10 lagen, afbouwend met 8 lagen, 7 lagen; • Situering van gebouwen direct aansluitend aan grondgebonden woningen.

220m = zoals de afstand tot achtertuin Zomereik

300 m

250 m

200 m

310m = zoals de afstand tot Hulst

150 m

100 m

250m = zoals de afstand tot Wintereik

50 m

ZICHT OP BOUWHOOGTE VAN 8 LAGEN

02. REFERENTIE IN BOUWHOOGTE: J.J. DE VLAMSTRAAT BEST. HET ZICHT OP 8 LAGEN, GEZIEN VANAF EEN VERGELIJKBARE AFSTAND ALS TUSSEN DE WOONWIJK SALDERES EN HET GEBOUW VAN 12 LAGEN IN DE BOOMGAARD.

Referentie in: • Bouwhoogte; hoogte accent van 8 lagen, afbouwend met 7 lagen, 6 lagen; • Situering van gebouwen direct aansluitend aan grondgebonden woningen. • Situering van gebouwen in strook direct naast snelweg A2.

8 8

1 3

50 m

150m

200 m 2

210m = zoals de afstand tot achtertuin Zomereik

100 m

250m = zoals de afstand tot Wintereik

250 m

300 m

30m = zoals de afstand tot Hulst

350 m

PLANWIJZIGINGEN

03. PLANWIJZIGINGEN NAAR AANLEIDING VAN DE UITGEVOERDE PARTICIPATIE

i.p.v. 200 logies voor arbeidsmigranten, 80 logies 8 lagen -4 lagen = 4 lagen

16 lagen -4 lagen = 12 lagen

11 lagen -1 lagen = 10 lagen

4 lagen 7 lagen -2 lagen = 5 lagen

-2 lagen = 2 lagen 9 lagen -4 lagen = 5 lagen

geen autoverkeer via Zomereik

3 lagen

-1 lagen = 2 lagen

3 - 4 lagen -1 lagen = 3 lagen

2 - 3 lagen

• • • •

geen appartementen aansluitend op de bestaande wijk het betrekken van een landschapsarchitect bij de uitwerking van de stedenbouwkundige visie groene buffer van 15 meter maximaal 3 lagen hoog

= 2 lagen met kap

geen autoverkeer via Oranjestraat

VERWERKING IN MASSASTUDIE

03. VERWERKING WIJZIGINGEN NAAR AANLEIDING VAN PARTICIPATIE EN DE NOTA VAN UITGANGSPUNTEN IN STEDENBOUWKUNDIGE MASSASTUDIE.

let op dit is geen stedenbouwkundig of architectonisch ontwerp

mogelijke woningbouw ontwikkellocatie derden

ONDERZOEK ZICHTBAARHEID

03. KAART MET DOORSNEDEN EN ZICHTPUNTEN RONDOM HET PLANGEBIED *

let op dit is geen stedenbouwkundig of architectonisch ontwerp

mogelijke woningbouw ontwikkellocatie derden

A **

abab

03.

DOORSNEDES HUIDIG EN TOEKOMST

zomereik A2

DOORSNEDE A-A HUIDIG

zomereik A2

DOORSNEDE A-A TOEKOMST

wilg

abab

oranjestraat

DOORSNEDE B-B HUIDIG

wilg

abab

DOORSNEDE B-B TOEKOMST

oranjestraat

BOMEN AANPLANT STRATEGIE VOOR PRIVACY

03. DE AMBITIE IS OM VROEGTIJDIG TE STARTEN MET DE NIEUWE BOSAANPLANTING, OM ER ZO VOOR TE ZORGEN DAT DE BOMEN AL EEN AANTAL JAAR HEBBEN KUNNEN GROEIEN TOT OPLEVERING VAN BOUWPLAN.

AANPLANT STRATEGIE Er wordt gebruik gemaakt van een aanplant strategie waarbij gelijktijdig snel- en langzaam groeiende boomsoorten worden aangeplant. De snelgroeiende soorten zorgen voor een relatief snelle (ca. 6 jaar) dichte begroeiing. De snelgroeiende soorten worden na ca. 15 jaar gekapt, op het moment dat de langzaam groeiende soorten ook hun gewenste dichtheid formaat gekregen.

2006

2012

03.

ONDERZOEK ZICHTBAARHEID HUIDIG

STANDPUNT 1 - Hulst ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

STANDPUNT 2 - Wintereik ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID ZICHTBAARHEID BIJ OPLEVERING BOUWPLAN. BOMENGROEI PERIODE VAN JAAR 5.

STANDPUNT 1 - Hulst ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

STANDPUNT 2 - Wintereik ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID ZICHTBAARHEID NAAR 5 JAAR NA GEREEDKOMING VAN BOUWPLAN. BOMENGROEI PERIODE VAN 10 JAAR.

STANDPUNT 1 - Hulst ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

STANDPUNT 2 - Wintereik ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID ZICHTBAARHEID NAAR 10 JAAR NA GEREEDKOMING VAN BOUWPLAN. BOMENGROEI PERIODE VAN 15 JAAR.

STANDPUNT 1 - Hulst ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

STANDPUNT 2 - Wintereik ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID WINTER (BOMEN ZONDER BLAADJES)

STANDPUNT 1 - Hulst ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

STANDPUNT 2 - Wintereik ca. 250 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK ZICHTBAARHEID HUIDIG

STANDPUNT 3 - Liempdseweg ca. 250 m tot gebouw 10 lagen

STANDPUNT 4 - achtertuin Zomereik 38 ca. 200 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID ZICHTBAARHEID BIJ OPLEVERING BOUWPLAN. BOMENGROEI PERIODE VAN JAAR 5.

STANDPUNT 3 - Liempdseweg ca. 250 m tot gebouw 10 lagen

STANDPUNT 4 - achtertuin Zomereik 38 ca. 200 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID ZICHTBAARHEID NAAR 5 JAAR NA GEREEDKOMING VAN BOUWPLAN. BOMENGROEI PERIODE VAN 10 JAAR.

STANDPUNT 3 - Liempdseweg ca. 250 m tot gebouw 10 lagen

STANDPUNT 4 - achtertuin Zomereik 38 ca. 200 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID ZICHTBAARHEID NAAR 10 JAAR NA GEREEDKOMING VAN BOUWPLAN. BOMENGROEI PERIODE VAN 15 JAAR.

STANDPUNT 3 - Liempdseweg ca. 250 m tot gebouw 10 lagen

STANDPUNT 4 - achtertuin Zomereik 38 ca. 200 m tot gebouw 12 lagen

03.

ONDERZOEK NAAR ZICHTBAARHEID WINTER (BOMEN ZONDER BLAADJES)

STANDPUNT 3 - Liempdseweg ca. 250 m tot gebouw 10 lagen

STANDPUNT 4 - achtertuin Zomereik 38 ca. 200 m tot gebouw 12 lagen

ONDERZOEK ZICHTBAARHEID HUIDIG

03.

6 STANDPUNT 5 - Oranjestraat ca. 250 m tot gebouw 12 lagen