23004.11 - 1e beeldvormende avond inspreekreactie Paul Hoen

Beste raadsleden, burgerleden en overige toehoorders, Het is goed dat het huidige college een nota van uitgangspunten opstelt voor zo’n majeure ontwikkeling als de Boomgaard. Het was echter beter geweest als dat al veel eerder was gebeurd, dat had een hoop discussie gescheeld. Dat terzijde. Nota van Uitgangspunten Deze nota geeft de gemeentelijke kaders weer. In het raadsvoorstel staat dat de gemeente zorg draagt voor een goede ruimtelijke ordening en streeft naar een zo hoog mogelijke kwaliteit voor haar burgers. Zo’n nota zou daarom niet afgestemd mogen zijn met een specifieke ontwikkelaar, zoals bijvoorbeeld Mastade. Ik weet bijna zeker dat als de gemeente begin 2021 deze nota had opgesteld, dat dit dan in minder woningen en ook minder hoogbouw had geresulteerd. Ik heb één inhoudelijke twijfel bij deze nota: Er wordt beweerd dat door compact te bouwen het mogelijk is betaalbare woningen aan te bieden. Dat klopt! maar dan moet er wel een goedkope parkeeroplossing zijn. In de nota wordt voor de betaalbare sector (groot 60%) uitgegaan van een gebouwde parkeeroplossing; deze kost pakweg € 25.000 per plaats. In de betaalbare sector is binnen de stichtingskosten hiervoor geen budget; of iemand moet dit verlies voor zijn rekening nemen.

Ook bij recente nieuwbouw van sociale woningen in Best (De Wachters, Molenstraat) is er dan ook gekozen voor parkeren op maaiveld; dit is de goedkoopste oplossing. Realisatie van appartementen in de betaalbare categorie vraagt dan ook voor ruimte om gewoon op maaiveld te parkeren. Betaalbare woningen kunnen natuurlijk ook gewoon als grondgebonden woning (zonder tuin) worden gerealiseerd, zelfs voor starters. Bijzondere risico’s In deze nota staan verschillende uitgangspunten die afwijken van de huidige situatie in ons dorp Best, ze zijn experimenteel en risicovol: 1. Een dichtheid van pakweg 80 woningen/ha; we willen hier toch bouwen voor mensen uit Best en niet uit de stad? 2. Een wijkje met ongeveer 500 bewoners uit verschillende doelgroepen en leefstijlen (starters, senioren, arbeidsmigranten) samengepakt op een klein oppervlak van 4 ha; geeft dit geen problemen? 3. Geen auto voor de deur. Parkeren voor bewoners en bezoekers op afstand van de woning of in een parkeergarage. Past dit bij Best? 4. Een collectieve groene zone die in beheer is van een VVE of soortgelijke entiteit en geen eigendom van de gemeente is. Die collectieve zone wordt eigendom van de bewoners, met alle lusten en lasten, gaat dat functioneren? Kortom, is dit niet te veel ambitie? Het is aan de gemeenteraad uiteindelijk om het bestemmingsplan, gebaseerd op deze nota van uitgangspunten, goed te keuren.

Goedkeuring van dit bestemmingsplan betekent dat de raad moet beoordelen of het ingediende bestemmingsplan een zo hoog mogelijke kwaliteit voor haar burgers oplevert (het ultieme doel van deze nota). Echter niet alleen in 2023, maar ook de komende 50 jaar! Zo’n bestemmingsplan is namelijk in beton gegoten. Het is daarom belangrijk dat deze gemeenteraad zich bewust is van de consequenties. Stel dat een van de door mij genoemde experimenten mislukt. Wie is daar verantwoordelijk voor? Natuurlijk Mastade als eerste, maar ook de architect/stedenbouwkundige (geestelijk eigenaar van

het ontwerp) en als laatste: de gemeente Best. De gemeente zal bij grote financiële problemen ook als strohalm worden gezien door de burgers van Best. Contractpartij voor de gemeente bij de intentieovereenkomst is DeMaSt Boomgaard BV. Het moederbedrijf Mastade is een relatief jong bedrijf (2019). Deze BV is een Special Purpose Company, een project-BV, en wordt waarschijnlijk geliquideerd als de laatste woning is opgeleverd of bij faillissement. Daarom stel ik voor dat aan de uitgangspunten in deze nota een punt 8 wordt toegevoegd: 2.8 Eisen aan de projectontwikkelaar De ontwikkelaar: -

Ontwikkelt voor eigen rekening en risico Is verantwoordelijk voor de grondexploitatie incl. bouw- en woonrijpmaken Zorgt voor keiharde bankgaranties, ook voor restrisico’s na oplevering zoals bodemsanering. Krijgt van de gemeente geen bijdrage voor kosten samenhangend met parkeren. Zorgt voor een intentieovereenkomst met een corporatie voor de afname van de appartementen incl. parkeren in de sociale sector. Zorgt voor een concept bestemmingsplan; ondertekening van de anterieure overeenkomst vindt pas plaats als dit concept bestemmingsplan wordt ingediend. Werkt een plan-B uit, voor het parkeren op afstand van de woning en de collectieve groenezone. Te gebruiken als de oorspronkelijke opzet niet werkt.

Tot slot Natuurlijk moet de gemeente er alles aan doen om De Boomgaard met Mastade tot een succesvol woningbouwproject te maken. Het gaat echter niet alleen over aantallen woningen (stenen) maar over een goed woonmilieu voor zoveel mogelijk inwoners van Best, voor de komende 50 jaar. Als het plan van Mastade daaraan niet voldoet dan is dat heel erg jammer. De gemeente heeft natuurlijk niet tot taak de eventuele te hoge aanschafprijs van het ABAB-gebouw op te lossen. Beter ten halve gekeerd, dan ….. Stopzetten van de samenwerking met Mastade heeft, naast vertraging, natuurlijk beperkte consequenties; daarvoor is per slot van rekening een project-BV opgericht. Ik wens de gemeenteraad veel wijsheid. Zijn er nog vragen? P. Hoen 23 januari 2023