23004.10 - 1e beeldvormende avond inspreekreactie Inge Titulaer

BOOMGAARD Z O N D E R HOOGBOUW Gemeente Best 1e Beeldvormende raadsavond 23 januari 2023 ‘Vaststellen Nota van Uitgangspunten voor het te ontwikkelen plangebied de Boomgaard’ Inspreker: Mw. I. Titulaer / omwonende en lid van de bewonersgroep & klankbordgroep

“Beeldkwaliteit passend bij stedelijke verdichting en dorpse omgeving” - bouwen prima, mits passend-

Het eigenlijke startpunt van de Gemeente Best zou horen te zijn! < 25 PER HA

4 3 2 1

•

Best is een matig stedelijk gebied

•

Dorpse karakter behouden en groen versterken ~Omgevingsvisie

•

Omgevingsprogramma als vertaling van de omgevingsvisie (ontbreekt)

•

Toetsing aan de ‘Ladder van verstedelijking’ (ontbreekt)

•

Huidige bestemmingsplan spreekt over (kleinschalige) ontwikkeling

•

Maximale bij-bouwhoogte 12 mtr tegen het bestaande 12 mtr hoge kantoorpand

•

SGE Afsprakenkader Wonen 2022 ‘11 majeure projecten volstaat’

•

Brainport Principes ‘Koesteren van identiteit’ van de gemeenten

< 25 PER HA

4 3 2 1

SGE Afsprakenkader Wonen 2022

< 25 PER HA

4 3 2 1

SGE Brainport Principe nummer 1

Het point of no return?! Besluitvorming 20 maart 2023

< 25 PER HA

•

Nog niets inhoudelijks gedaan met participatie & input van zorgen & enquête

•

Eerder een raadpleging gemeenteraad als ware ‘goedkeuring’ gemeenteraad?

•

Formele status van de Nota van Uitgangspunten? Inclusief antwoorden Q&A?

•

Vertrouwensbeginsel ‘dit zijn de kaders’ vanuit projectontwikkelaar gezien

•

Kan de gemeenteraad daar in een latere fase nog op terug komen?

•

Vervolgstap bij groen licht is de exploitatieovereenkomst =

4 inspanningsplicht van de gemeente voor toewijzing van de vergunning

3 • 2 1

Vervolg … na besluitvorming met uitkomst rood licht?

•

Korte historie november 2021 en waar staan we nu op 23 januari 2023?

< 25 PER HA

4 3 2 1

Welkom in Best 2022

< 25 PER HA

4 3 2 1

Welkom in de woonwijken in Best

Vandaag 23 januari 2023

< 25 PER HA

4 3 2 1

VOORGENOMEN PLANNEN MASTADE Plaatjes verkregen via Mastade en uit de presentatie 21.04.2022 van Mastade & NBA architecten

op 21 maart

op 21 juni

< 25 PER HA

4 3 2 1

OPEN EN TOEGANKELIJKE GROENE RUIMTE Plaatjes uit de presentatie 21.04.2022 van Mastade en NBA Architecten

INTENTIE-OVEREENKOMST 24 NOV 2021 HAALBAARHEIDSONDERZOEKEN: # STATUS IS ONBEKEND

< 25 PER HA

4 3 2 1

NOTA VAN UITGANGSPUNTEN ~ KADERS Intentieovereenkomst 24.11.2021 ~ status haalbaarheidsonderzoeken ? Q&A (vraag & antwoord) bij verslag informatieavond 23.11.2022 ontbreekt Maakt de Q&A deel uit van de ‘formele uitgangspunten’ richting Mastade? < 25 PER HA

4 3 2 1

Nota van Uitgangspunten = Onvolledig / op onderdelen onjuist / concrete (afdwingbare) kaders ontbreken 1. Bouwhoogte en dichtheid 2. Groene omgeving 3. Parkeer- en verkeersdruk 4. Betaalbaarheid 5. Luchtkwaliteit 6. Bodemverontreiniging 7. Geluidsoverlast 8. Waterbeheer 9. Archeologie

1. BOUWHOOGTE EN DICHTHEID “Anders bouwen” …. Zijn flatgebouwen ook gestapelde woningen? Q&A zegt dichtheid tot 75 woningen per ha, d.w.z. hoogstedelijk en 3x huidige dichtheid Best. Raadsvoorstel zelfs 80 woningen per ha, namelijk 320 woningen op 4 ha. (zeker even Googlen!) D.w.z. ook hoge dichtheid bewoners (825 personen) op 4 hectare De dichtheid ‘pijnpunt nr. 1’ van omwonenden ontbreekt in de Nota van Uitgangspunten!! De Q&A na 2 reminders aan de gemeenteraad verstrekt t.b.v. van deze vergadering < 25 PER HA

Een door de Raad vastgesteld Omgevingsprogramma ontbreekt binnen de gemeente Best d.w.z. geen zicht op maatregelen die leiden tot gewenste kwaliteit van de fysieke leefomgeving

4

Geen uitleg van bouwlagen, zijn dat verdiepingen, inclusief kelderbox, bouwwerken op het dak? Voldoende openheid tussen gebouwen, maar wat is voldoende?

3

Tussen torens 20 mtr. afstand, plint van 2 bouwlagen, overbouwde poort => muur van gebouwen Binnenruimte circa 8 woonblokken van 3 lagen hoog (zie de eerdere plaatjes) => compound idee

2

Plus de parkwoningen/boswoningen, wat ook niet grondgebonden appartementen kunnen worden

1

Afdwingbare eisen of softe wensen?

Geen eisen gesteld aan minimum m2 aan ‘centraal park voor spelen en recreatie’

2. GROENE OMGEVING

(Nota 2.4 en 2.5)

Omgevingsvisie 2040 kernopgave (hoofdstuk 3.2) = Versterken van de groene leefomgeving Plan van voldoende kwaliteit met goed woon- en leefklimaat ~ wat is voldoende? Géén kader Groen Beleidsplan 2012 niet vindbaar via Gemeente website of overheid.nl Géén eis voor grondgebonden groen - Géén kader < 25 PER HA

4

Alleen een eis voor horizontaal groen, dus inclusief groen op de (toren) hoge daken met mos, gras, sedum (ook als er zonnepanelen bovenop liggen) of een private daktuin. In Q&A verhouding bebouwing en horizontaal groen 1:2 in de Nota is dit slechts 1:1 ! Kader? NB: Horizontaal groen kent géén daadwerkelijke gebruiks- en belevingswaarde van het groen

3 2 1

Stel: er volgt een kader voor grondgebonden groen, dan is naast kwantiteit in aantallen en m2 ook de kwaliteit van het groen belangrijk. Controle op het groen in m2 wordt volgens Q&A slechts 2x gedaan: (1) bij indiening van het plan en (2) bij oplevering van het project (dus jaren later). Waarom niet vaker controle op belangrijke eisen/kaders? Achteraf niets meer aan te doen!

< 25 PER HA

4 3 2 1

Omgevingsvisie 2040

2. GROENE OMGEVING deel II Naam van het project “De Boomgaard” Waarom de naam geen eer aan doen en het bos behouden? Volledige kap van het populierenbos mag volgens de Nota

< 25 PER HA

4 3 2 1

       

1 ha bos (1/4 vd percelen) met zeer hoge bomen en een relatief dicht bos Populier kan 80-150 jaar oud worden met hoogte 40 meter …. waarom kappen? Kaprijp wil niet zeggen ‘je moet gaan kappen’ Bij kap ook verlies van ecologische structuur Wie verricht het Flora en Fauna & ecologische onderzoek? ‘Matige gezondheid van de bomen’ … hoezo? Nieuwe aanplant bomen in welke aantallen? Gelijkwaardige compensatie is meer dan aantal jonge bomen of m2 aanplant!

  

Privacy waarborgen met nieuwe groene zoom … niet zichtbaar op 1e plankaart Aanplant jonge bomen (laag en dun) … inkijk vanaf 2-3e verdieping &korte afstand Tekeningen bosomgeving … hoe om te gaan met zonnepalen bij zone-5 woningen

Harde afspraken of softe wensen bij het groen en het bos?

3. PARKEER- EN VERKEERSDRUK

(Nota 2.3)

Nota Parkeernormen 2022 ~ Best hanteert de minimum bandbreedte CROW-normen < 25 PER HA

4 3 2

-

Noord-Brabant één van de provincies met hoog gemiddeld autobezit Boxtel gemiddelde bandbreedte Meierijstad (Sint-Oedenrode) tussen gemiddelde en maximale bandbreedte Oirschot maximale bandbreedte In Best korting van 50%! op bezoekersparkeerplaatsen bij grotere projecten - volgens toelichting bij Nota naar voorbeeld binnenstad Amersfoort (stadbusvervoer! ) Verdere ruimte voor korting bij deelmobiliteit al aangekondigd in de Nota

Doorrekening bij 320 woningen in ‘rest bebouwde kom’ (zonder migrantenhuisvesting) Nieuwe parkeernormen 2022 386 parkeerplaatsen volgens oude norm 574 parkeerplaatsen Parkeergarage 400 auto’s met 4 verdiepingen / maximum afstand woning! (senioren 150 mtr.) Woningen (zone 5) eigen parkeerplaatsen - per woning - op kenteken – met slagboom ? Fietsparkeernorm CROW Fietsenstallingen ontbreken nog in tekeningen, extra m2 bebouwing ten koste van groen?

1 Verkeersdruk in totaaloverzicht met alle ontwikkelingen in Noordoost Best (o.a. F2-fietspad)

Eenzelfde gemiddeld autobezit in Best, maar toch 124 = 28% minder parkeerplaatsen

< 25 PER HA

4

Parkeernorm 2022 = 450,2 parkeerplaatsen

3 2 1

Parkeernorm 2015 = 574,2 parkeerplaatsen

4. BETAALBAARHEID

(Nota van Uitganspunten 2.1)

Totaal woningen 320 en 60% betaalbaar; • waarvan de helft (2023) maximaal € 808 per maand • en de andere helft maximaal € 1.000 per maand Inclusief servicekosten Inclusief kosten parkeerplaats (aanschaf ca. € 30.000) < 25 PER HA

4 3

Inclusief kosten onderhoud/beheer van privaat/collectief groen (VVE) ‘Sociale woningbouw is niet haalbaar’ brief 14/12/2022 toenmalige projectleider Hoogbouw staat bekend als duur bouwen. Bouwkosten per m2 woonoppervlak bijna dubbele van laagbouw, door o.a. kostbare fundering, veiligheidseisen, complexe bouwtechniek en installaties. En duur onderhoud o.a. energiesystemen, liften, sprinklers, trappenhuis.

2

Doorstroom binnen Best wenselijk …. vooruitlopen wijziging Huisvestingswet

1

Afdwingbare eisen of softe wensen?

5. LUCHTKWALITEIT Beschreven in de Nota van Uitgangspunten in 1.3 & 3.2 Fijnstof, Stikstofdioxide, Roet e.a. stoffen Wel binnen risico-contour bij Rijksweg (A2) is namelijk 300 meter 150 meter < 25 PER HA

4 3 2 1

Besluit gevoelige bestemmingen relevant bij senioren als doelgroep (geldt voor bouwwerken zoals verzorgingstehuizen/bejaardentehuizen) In de Nota ontbreekt dat Best aangesloten is bij Schone Lucht Akkoord Zorgwekkende luchtkwaliteit genoemd in stukken van de gemeente (vanwege ligging tov A2/A58, Eindhoven Airport, Duitse Ruhrgebied) Proactief ambitieniveau op luchtkwaliteit in woonwijken volgens Omgevingsvisie En toch ontbreken er officiële meetpunten in Best Gevolgen omwonenden van grootschalige en jarenlange bouwwerkzaamheden

6. BODEMVERONTREINIGING

(Nota 3.1)

Oranjestraat 89 = percelen onderdeel van het voorgenomen plangebied Sinds 2013 sanering ingezet – n.b. alléén in tuin achter Oranjestraat 89 Niet onder/rondom de percelen met de hallen! NFB Coating BV actief in de verf en coatings (PFAS?) op die locatie sinds jaren ’60 < 25 PER HA

4

Tot 19 meter diep verontreinigde grond volgens rapporten Omgevingsdienst Oktober 2022 Omgevingsdienst verplicht grondeigenaar tot plaatsing extra peilbuizen rondom de hallen i.v.m. laatste meetresultaten Oranjestraat 95 = tankstation & achterliggend perceel = grenzend aan het plan

3

Sanering verricht en afgerond oktober 2022 Restverontreiniging in stabiele eindsituatie (ook halverwege perceel/hondenhok)

2

Gebruiksbeperkingen opgelegd

1

Gevolgen omwonenden van extra beweging verontreinigde grond en grondwater

ORANJESTRAAT 89

< 25 PER HA

4 3 2 1

Bron: Enviso - Saneringsplan Fase 2 d.d. 2 juni 2014

7. GELUIDSOVERLAST

(Nota 3.3)

Programma Geluid 2018-2023 niet vindbaar via Gemeente website of overheid.nl Wat is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat? Kaartje Lden = jaargemiddelde geluidsniveau < 25 PER HA

4 3 2 1

op gevel dag+nacht van 60-65 db. De hoogbouw met dove gevels d.w.z. de ramen kunnen niet open Gevolgen voor omwonenden: van geluid door energie-installaties, fluitgeluiden door wind tussen de torens, weerkaatsing treingeluid (naar de Salderes), weerkaatsing snelweggeluid (naar de Vleut) en 825 nieuwe bewoners met o.a. extra verkeersbewegingen En voor die tijd jarenlange bouwwerkzaamheden inclusief maandenlang heien.

8. Water

(Nota 3.9)

Bekend met waterbezwaar met kans op overstroming in plangebied door lage ligging Klimaat-adaptief bouwen Extra waterberging noodzakelijk ter voorkoming van overstroming < 25 PER HA

4 3 2 1

Bestaande waterberging in de Wilg voor de afvoer van water door de A2-verdieping Gevolgen lagere waterstand door wegpompen water voor de A2-dijkverhoging Gevolgen lage waterstand voor omwonenden: risico op inklinken bodem door daling waterstand en verzakking woningen en verdere stroming van verontreinigd grondwater Gevolgen bij niet geslaagde maatregelen voor omwonenden: overstroming

9. Archeologie

(Nota 3.6)

Onjuist kader, namelijk op basis van vervallen wetgeving ‘Monumentenwet 1988’ Toetsing moet plaatsvinden op basis van Erfgoedwet 2016 Middelhoge en hoge verwachtingzones op archeologische waarden binnen percelen < 25 PER HA

De Paraplu-regelgeving in Best bepaalt de bouwregels en de eisen en waarborgen vóórdat de 1e schep de grond in gaat

4 Wie doet deze op voorhand al bekende verplichte onderzoeken? 3 2 1

Dank voor jullie tijd en aandacht

BOOMGAARD Z O N D E R HOOGBOUW