23004.1 - Raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten voor het te ontwikkelen plangebied De Boomgaard

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 20-03-2023

Onderwerp Vaststellen Nota van Uitgangspunten voor het te ontwikkelen plangebied De Boomgaard. Aanleiding Binnen het bestaand stedelijk gebied van Best ligt, omsloten door de wegen Zomereik, Oranjestraat en Bosseweg/Oude Rijksweg en De Wilg, de locatie De Boomgaard. Ontwikkelaar Mastade heeft de percelen en het voormalige ABAB-kantoor aan de Bosseweg 45 (nu in gebruik voor logies t.b.v. arbeidsmigranten) verworven. Het plan De Boomgaard is om op deze percelen en aangrenzende percelen (zie bijlage 4) een integraal woningbouwplan te realiseren. De gemeente acht woningbouw op deze plek voorstelbaar. Mastade heeft op 5 maart 2021 een principeverzoek ingediend. Naar aanleiding hiervan is besloten om de haalbaarheid van dit verzoek verder te onderzoeken. Sinds medio 2021 is de gemeente dan ook in gesprek met Mastade. Dit heeft geleid tot ondertekening van een intentieovereenkomst op 24 november 2021 waarmee het college van B&W heeft verklaard, mee te werken aan het verzoek van Mastade om de haalbaarheid van de ontwikkeling De Boomgaard, ca. 320 woningen en uitbreiding van de logiesfunctie voor arbeidsmigranten, te onderzoeken. Na ondertekening heeft Mastade haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd, de stedenbouwkundige studie verricht en zijn zij het participatietraject gestart.

In dezelfde periode hebben vakdisciplines van de gemeente de ambities en stedenbouwkundige studie ambtelijk beoordeeld. Vanwege de complexiteit van de ontwikkeling, de in het participatietraject vastgestelde onrust in de omgeving van de ontwikkeling en de in het kader van de bij dit traject noodzakelijke zorgvuldigheid, heeft de gemeente het wenselijk geacht om als tussenstap voorafgaand aan de verdere planontwikkeling een Nota van Uitgangspunten voor het plangebied De Boomgaard op te stellen. Deze tussenstap is door de wethouders Dijkhoff en Slijper bij het bezoek op 14 juli 2022 met de omwonenden aangekondigd en na overleg met Mastade verder ingevuld. De Nota van Uitgangspunten is op 22-11-2022 in een participatiebijeenkomst waar ongeveer 175 inwoners aanwezig waren toegelicht. Het verslag van deze avond is als bijlage (bijlage 2) aan dit raadsvoorstel toegevoegd. Ook Mastade heeft op de Nota van Uitgangspunten gereageerd. Ook hun reactie is als bijlage (bijlage 3) op dit raadsvoorstel toegevoegd. De Nota van Uitgangspunten (bijlage 1) geeft de gemeentelijke kaders weer voor een ontwikkeling binnen het plangebied De Boomgaard. In dit voorstel leggen wij uw raad de Nota van Uitgangspunten voor het plangebied De Boomgaard voor.

Nadat deze nota is vastgesteld kan de definitieve plantoetsing worden uitgevoerd en de exploitatie-overeenkomst met de ontwikkelaar kan worden ondertekend. Het vervolgproces wordt onderstaand beschreven bij procedure en planning.

*IN22-03728*

IN22-03728/ Pagina 1 van 5

Advies 1. De Nota van Uitgangspunten voor het plangebied De Boomgaard vast te stellen. Argumenten

1.1 Meer helderheid vanuit gemeente zorgt voor duidelijkheid richting omgeving en initiatiefnemer De gemeente heeft bij een woningbouwontwikkeling zoals De Boomgaard een belangrijke rol. Zij draagt zorg voor een goede ruimtelijke ordening en streeft naar een zo hoog mogelijke kwaliteit voor haar burgers. De Nota van Uitgangspunten biedt een kader, formuleert uitgangspunten en randvoorwaarden en geeft daarmee richting aan een woningbouwontwikkeling binnen het plangebied De Boomgaard. Dit biedt helderheid voor de ontwikkelaar, omwonenden eventuele andere stakeholders van het plangebied.

1.2 Door het vaststellen van heldere kaders is initiatiefnemer aan zet om een passend plan te maken Met het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten zijn kaders en ‘het speelveld’ om een plan te maken duidelijk. De verdere invulling hiervan en de uitwerking hiervan kan aan de creativiteit van de markt worden overgelaten.

1.3 De Nota van Uitgangspunten is integrale afweging van gemeentelijke uitgangspunten De gemeentelijke uitgangspunten op de thema’s Programma, Stedenbouw, Verkeer, Openbare ruimte en spelen, Landschappelijke inpassing en groen, Duurzaam en energiezuinig bouwen en Huisvesting arbeidsmigranten zijn opgenomen in de Nota. Door deze uitgangspunten op te nemen en vast te stellen krijgen deze een plek in de uiteindelijk woningbouwontwikkeling en worden de gemeentelijke ambities op deze thema’s gewaarborgd. De opgave is integraal benaderd en afgestemd met alle betrokken vakdisciplines. Tegenstrijdigheden zijn er op deze manier uitgefilterd. Op deze manier wordt zorggedragen voor een goede landschappelijke inpassing.

1.4 Er is in de Nota van Uitgangspunten aandacht voor (milieutechnische-)randvoorwaarden in het kader van een goede ruimtelijke ordening In de Nota zijn randvoorwaarden opgenomen voor de ontwikkeling. Hierbij gaat om verschillende onderdelen die belangrijk zijn voor een goede ruimtelijke ordening zoals bodem, geur, water en luchtkwaliteit. Door deze aspecten als randvoorwaarden op te nemen worden ze ook opgenomen in de uitwerking van het plan.

1.5 Door het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten voorafgaand aan de definitieve planontwikkeling wordt de Raad in gelegenheid gesteld de kaders vast te stellen Na de beoogde ondertekening van een exploitatie-overeenkomst zal de ontwikkelaar stappen gaan maken om tot een definitief inrichtingsplan en beeldregieplan te komen en zal het ontwerp bestemmingsplan/omgevingsplan ter inzage worden gelegd. Indien in deze fase de raad pas wordt betrokken voor de vaststelling van beschreven uitgangspunten en kaders, bestaat een kans dat de ontwikkelaar wordt teruggefloten terwijl er dan al flink wat kosten zijn gemaakt voor de verdiepende planvorming en vertraging optreedt voor de beoogde ontwikkeling. Door de raad nu al, in de haalbaarheidsfase, te betrekken wordt daarmee duidelijkheid geboden aan de ontwikkelaar, omwonenden en eventuele andere stakeholders van het plangebied. Risico’s

1.1 Het niet vaststellen van de Nota van Uitgangspunten betekent dat er geen heldere kaders zijn voor de ontwikkeling van het plangebied Wanneer de Nota van Uitgangspunten niet vastgesteld wordt, zijn er voor de gemeente en ontwikkelaar onvoldoende kaders om een toekomstig plan voor het gebied aan te toetsen. Vanwege de complexiteit en maatschappelijke onrust willen we in dit proces extra zorgvuldig zijn en met de vastgestelde Nota van Uitgangspunten zijn er duidelijke kaders om aan te toetsen.

*IN22-03728*

IN22-03728/ Pagina 2 van 5

1.2 Wanneer de Nota van Uitgangspunten niet wordt vastgesteld heeft dit gevolgen voor de planning en realisatie van de beoogde woningbouwontwikkeling Wanneer de Nota van Uitgangspunten niet wordt vastgesteld kan dit leiden tot vertraging in de woningbouwontwikkeling, terwijl de vraag naar betaalbare woningen hoog is in de gemeente.

1.3 De vaststelling van de Nota van Uitgangspunten kan er toe leiden tot het voor de ontwikkelaar niet haalbaar is om binnen deze kaders een plan te realiseren De Nota van Uitgangspunten is opgesteld door de medewerkers van de gemeente en sluit aan bij de ambities en kaders van de gemeente. In dit proces is er weliswaar overleg geweest met de ontwikkelaar, maar het is mogelijk dat de uitgangspunten niet aansluiten bij de wensen en ambities die zij nastreven. Hierdoor kan een situatie ontstaan dat het voor hen niet meer rendabel/haalbaar is om met de planvorming aan de slag te gaan. Kosten en dekking Indien gemeente en Mastade overgaan tot ondertekening van de exploitatie-overeenkomst wordt hierin de bijdrage in exploitatie vastgelegd (kostenverhaal). Participatie Omdat de plannen voor De Boomgaard een omvangrijke en vernieuwende woningbouwontwikkeling betreft, is het vanuit behoorlijk bestuur een vereiste om de bewoners van het plangebied, toekomstige bewoners en andere belanghebbenden op een goede en tijdige wijze te informeren en/of input te vragen op planonderdelen. Buurtbewoners zijn tenslotte gehecht aan hun buurt en willen weten welke veranderingen plaatsvinden in hun leefomgeving en wat dat betekent voor de kwaliteit ervan. Toekomstige bewoners willen daarnaast juist weten hoe en waar zij kunnen komen te wonen.

Participatie door Mastade Vooruitlopend op de Omgevingswet heeft Mastade als initiatiefnemer van de woningbouwontwikkeling ingezet op een vroegtijdige participatie en is daarmee al gestart in de huidige haalbaarheidsfase. Mastade heeft de omgeving hierbij geïnformeerd over hun kaders en ambities van de ontwikkeling. Het participatieproces bestond uit diverse collectieve bijeenkomsten en klankbordgroepsessies. De gemeente heeft deze bijeenkomsten regelmatig bijgewoond als toehoorder om zo te horen wat er speelt en dit mee te wegen bij de toetsing van haalbaarheidsonderzoeken van Mastade. Participatie door gemeente Wethouders Jan Willem Slijper en Rik Dijkhoff zijn op 14 juli 2022 bij omwonenden langs geweest om in gesprek te gaan met enkele omwonenden over de beoogde ontwikkeling van het plangebied. De gemeente heeft daarnaast periodiek (eens in de vier tot zes weken) een overleg met de Bewonersgroep ‘Boomgaard zonder Hoogbouw’ waarin uitleg wordt gegeven over het procesverloop aangaande De Boomgaard en waar tevens zorgen over de planontwikkeling van Mastade door de bewonersgroep worden besproken. Deze bewonersgroep heeft in juli/augustus 2022 een enquête uitgevoerd onder omwonenden, deze is als bijlage (bijlage 5) toegevoegd aan dit raadsvoorstel.

Bij het opstellen van de Nota van Uitgangspunten vond de gemeente het belangrijk om omwonenden van het plangebied De Boomgaard en andere belanghebbenden hierover te informeren en reacties op te halen. Daarom heeft de gemeente een Informatiebijeenkomst georganiseerd op 23 november 2022. Het doel van de avond was om mensen te informeren over het proces, de Nota van Uitgangspunten en de context van deze uitgangspunten. Daarnaast is op deze avond opgehaald wat de kansen en zorgen zijn die leven bij omwonenden en belanghebbenden. Van deze avond, inclusief de gedeelde kansen en zorgen, is een verslag opgemaakt. Zie bijlage 2 voor een uitgebreid verslag. De gemeenteraad kan dit verslag en de daarin genoemde punten betrekken bij de afweging over de Nota van Uitgangspunten.

*IN22-03728*

IN22-03728/ Pagina 3 van 5

Het verslag is tevens inzichtelijk voor één ieder die geïnteresseerd is op de ‘Praat mee’ pagina op PleinBest. De hoofdpunten die de gemeente op heeft gehaald bij de aanwezigen van deze Informatiebijeenkomst: 1. Men vindt dat het programma een te hoge dichtheid heeft en er moeten teveel verschillende doelgroepen komen in het plangebied. 2. Men is bang dat er te weinig parkeerplaatsen komen en dat de ontsluitingswegen vast lopen. 3. Men vindt dat de gebouwen te hoog mogen worden en dat dit te massaal is voor een dorp. 4. Men is bang dat er teveel groen en bomen verdwijnen en dat de nieuwe verhouding tussen groen en bebouwing uit balans is.

Communicatie Communicatie naar omwonenden en andere belanghebbenden ligt bij de ontwikkeling De Boomgaard in beginsel bij de initiatiefnemer Mastade. Voor specifiek de Nota van Uitgangspunten voor het plangebied De Boomgaard is de gemeente verantwoordelijk voor communicatie. Hiervoor is een projectpagina ingericht op PleinBest, deze wordt ook gebruikt voor communicatie vanuit de gemeente over het proces van de plantontwikkeling. Procedure en planning De beoogde actuele globale planning van Mastade voor de ontwikkeling De Boomgaard is als volgt, het een en ander wel afhankelijk van het door de raad te nemen besluit: - Mastade maakt een stedenbouwkundig plan aan op basis van de vastgestelde Nota van Uitgangspunten en voert daarbij nog eventuele benodigde haalbaarheidsonderzoeken uit.

Hierbij organiseert Mastade (een) collectieve informatiebijeenkomst(en) en klankbordsessie(s) (verwachting 2e kwartaal 2023); - Ondertekenen exploitatie-overeenkomst door Mastade en gemeente na aangepast stedenbouwkundig plan op basis van de vastgestelde Nota van Uitgangspunten (verwachting 2e / 3e kwartaal 2023) - Mastade werkt aan het ontwerp bestemmingsplan (verwachting 2e / 3e kwartaal 2023) - Vaststellen definitief inrichtingsplan en beeldregieplan & terinzagelegging ontwerp bestemmingsplan/omgevingsplan (verwachting 4e kwartaal 2023) - Omgevingsvergunning (verwachting 1e kwartaal 2024) - Streven start bouw welke gefaseerd wordt uitgevoerd (verwachting medio 2024) Het participatieproces door de ontwikkelaar zal mede doorlopen tot aan de fase van de start van de bouw op speciaal daarvoor geplande momenten. Bovenstaande planning is indicatief en kan wijzigen. Ook de invoering van de Omgevingswet kan nog invloed hebben op de planning. Kanttekeningen procedure planontwikkeling De Boomgaard -

Het mogelijke tracé van de snelfietsroute F2 ligt aan de oostzijde van het plangebied, bij de Oude Rijksweg. Dit is tevens de logische plek voor één van de ontsluitingen van het plangebied. Omdat er over het tracé én de ontsluiting nog geen definitief besluit is genomen is het mogelijk dat de realisatie van de ontsluiting een knelpunt wordt. Hierover is overleg tussen de projectleider van De Boomgaard en de projectleider van de snelfietsrouter.

Evaluatie <<>>

*IN22-03728*

IN22-03728/ Pagina 4 van 5

Bijlagen die horen bij dit raadsvoorstel: Nummer IN22-04199 BL22-24577 BL22-24672 BL22-24659 BL22-24578 BL22-24579

Titel Raadsbesluit Nota van Uitgangspunten – De Boomgaard Verslag informatieavond 23 november 2022 Ingezonden brief Mastade Kaart plangebied Samenvatting analyse bewonersenquete versie

Openbaar (ja/nee) Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Geheim wegens (klik hier voor informatie) Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt

14-12-2022 Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Best

Hans Ubachs Burgemeester

Jolie Hasselman secretaris

*IN22-03728*

IN22-03728/ Pagina 5 van 5