22046.10 - Bijlage 8.7 - Ruimtelijke onderbouwing Aarleseweg 38

Ruimtelijke onderbouwing

Gemeente Aarleseweg 38 texxBest

Titel - straat+plaats

0

Colofon

Gemeente

Best

Plangebied

Aarleseweg 38, 5684 LN Best

Datum

23-12-2020 / 18-01-2021 / 10-06-2022

Opgesteld door

Van Dun Ontwerp & Planologie Dorpsstraat 54 5113 TE Ulicoten T. 013 519 94 58 Postel 8 5711 ET Someren T. 0493 745 015 E. info@ontwerp-planologie.nl I. www.ontwerp-planologie.nl

Auteur

J.C.P.M. van de Pas

Projectleider

R. van Herk

Projectnummer

16201-003

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING..................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding en doel ............................................................................................................. 5 1.2 Geldend planologisch regime .............................................................................................. 5 1.3 Procedure ......................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ......................................................................................................................... 6 2. PLANBESCHRIJVING ..................................................................................................... 7 2.1 Bestaande situatie ............................................................................................................. 7 2.2 Beoogde situatie ................................................................................................................ 8 3. BELEIDSKADER ............................................................................................................

11 3.1 Provinciaal beleid ..............................................................................................................11 3.1.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant ...................................................................................11 3.1.2 Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 ............................................................11 3.1.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................12 3.2 Gemeentelijk beleid ..........................................................................................................17 3.2.1 Structuurvisie ............................................................................................................17 3.2.2 Bestemmingsplan ......................................................................................................18 4. MILIEUHYGIËNISCHE EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN..............................................

20 4.1 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling.......................................................20 4.2 Waterhuishouding ............................................................................................................20 4.2.1 Waterrelevant beleid ..................................................................................................20 4.2.2 Bestaande waterhuishoudkundige situatie ...................................................................22 4.2.3 Beoogde waterhuishoudkundige situatie .....................................................................23 4.3 Natuur .............................................................................................................................23 4.3.1 Natuurnetwerk Nederland (NNN) ................................................................................23 4.3.2 Wet natuurbescherming .............................................................................................24 4.4 Bodemkwaliteit .................................................................................................................28 4.5 Cultuurhistorie, aardkunde en archeologie ..........................................................................29 4.5.1 Cultuurhistorie en aardkunde .....................................................................................29 4.5.2 Archeologie

...............................................................................................................29 4.6 Bedrijven en milieuzonering ..............................................................................................30 4.7 Geur ................................................................................................................................31 4.8 Geluid ..............................................................................................................................32 4.9 Verkeer en parkeren .........................................................................................................33 4.10 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................33 4.10.1 Niet in betekenende mate ..........................................................................................33 4.10.2 Woon- en leefklimaat .................................................................................................34 4.11 Externe veiligheid .............................................................................................................35 4.11.1 Regelgeving ..............................................................................................................35 4.11.2 Toetsing aan beleid

...................................................................................................36 4.12 Technische infrastructuur ..................................................................................................37 5. PLANOLOGISCHE AFWEGING ...................................................................................... 38 6. BIJLAGEN..................................................................................................................... 39

1. Inleiding In dit hoofdstuk komen de aanleiding en het doel, het geldend planologisch regime en de procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen. 1.1 Aanleiding en doel Initiatiefnemer is eigenaar van het plangebied aan de Aarleseweg 38 te Best. Dit betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie, die in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’ is herbestemd voor woondoeleinden met een maximale omvang van 1.500 m2. De legaal aanwezige bebouwing is onder het overgangsrecht vervat. Dit betekent dat deze gebouwen gebruikt mogen worden, zoals de bestemming ‘Wonen’ rechtstreeks planologisch toestaat. Hiervan kan niet worden afgeweken en de gemeente gaat er van uit dat de gebouwen op de lange termijn – wanneer deze verouderen - gesloopt zullen worden. Er is door de gemeente bij de herbestemming naar wonen geen sloopverplichting opgelegd. De gemeente heeft hierdoor geen gronden sloop af te dwingen. Het bestaande en gewenste gebruik van het plangebied past echter niet binnen de rechtstreekse regels van de bestemming ‘Wonen’. In het verleden is een gedeelte van een voormalige stal bij de woning getrokken waardoor deze nu een omvang heeft van 1.106 m3, waar planologisch 750 m3 is toegestaan. Hierin is tevens een praktijk aan huis gevestigd voor voetverzorging en –massage.

Daarbij zijn de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke omvang van circa 1.115 m2 in gebruik als bijgebouw. Hiervan is 378 m2 in gebruik als hobbymatige timmerwerkplaats en 158 m2 ingericht als mantelzorgwoning. De overige gebouwen worden gebruikt voor privé ontspanningsdoeleinden en opslag. Formeel is binnen de bestemming ‘Wonen’ slechts 100 m2 aan bijgebouwen toegestaan. Initiatiefnemer heeft de wens om de bestaande woning en bijbehorende bouwwerken positief te bestemmen. Daarbij is het de wens om de mantelzorgwoning in gebruik te nemen als overnachtingsen verblijfsaccommodatie voor kortdurend verblijf (hierna: bed & breakfast) en in het daarnaast gelegen bijgebouw nog enkele bed & breakfast eenheden, met een maximum van 5 kamers – geschikt voor in maximaal 10 personen – te creëren. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zal een planologische procedure doorlopen moeten worden. 1.2 Geldend planologisch regime Het vigerend planologisch beleid ter plaatse van het plangebied is vervat in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’, aldus vastgesteld d.d. 21-01-2002. Conform dit bestemmingsplan is het plangebied gelegen in een ‘Agrarisch gebied’ dat is aangewezen als ‘Bebouwingscluster’, zie Afbeelding 1 en Afbeelding 2. Het plangebied zelf is conform de detailplankaart bestemd voor woondoeleinden, zie Afbeelding 3.

Afbeelding 1: Uitsnede plankaart 'Hoofd- en medebestemmingen'

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

5

Afbeelding 2: Uitsnede plankaart 'Ontwikkelingen'

Afbeelding 3: Uitsnede detailplankaart woondoeleinden 8 1.3 Procedure Het plan loopt mee met de vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2019’ van de gemeente Best. Voor het gewenste initiatief dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld om aan te tonen dat het initiatief niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt derhalve getoetst of het initiatief voldoet aan de relevante planologische en milieukundige aspecten. 1.4 Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding, het doel, het vigerend planologische regime en de te doorlopen procedure is beschreven. Hierna is in het tweede hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de bestaande en beoogde situatie. In hoofdstuk 3 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt het van toepassing zijnde beleid uiteengezet, welke het provinciaal en gemeentelijk beleid betreft. Hierna worden in hoofdstuk 4 de milieuhygiënische en planologische aspecten beschreven. Er wordt in hoofdstuk 5 afgesloten met een planologische afweging van het initiatief.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

6

2. Planbeschrijving In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen het plangebied. 2.1 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen aan de Aarleseweg 38 te Best, kadastraal bekend als gemeente Best, sectie K, nummer 258. De locatie ligt in het buitengebied op een afstand van circa 0,75 km ten westen van de kern van Best. Direct aansluitend aan het plangebied voor de Aarlesche Erven. In Afbeelding 4 is een luchtfoto op de omgeving van het plangebied opgenomen.

Afbeelding 4: Luchtfoto omgeving plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het kadastrale perceel heeft een omvang van 9.124 m 2. Hierin zijn de volgende gebouwen en bouwwerken aanwezig, zie Afbeelding 5: 1. Woning incl. inpandig uitbreiding in voormalige stal (1.106 m3), waarvan 22,8 m2 in gebruik is als praktijk aan huis voor voetverzorging en –massage 2. Bakhuis, in gebruik voor privé ontspanningsdoeleinden (110 m2) 3. Hobbymatige timmerwerkplaats (378 m2) 4. Voormalige mantelzorgwoning (158 m2) 5. Voormalig agrarisch bedrijfsgebouw, in gebruik voor privé opslag (467 m 2) 6. Parkeerplaats t.p.v. voormalige maïssilo Initiatiefnemer heeft de laatste jaren veel geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering van de gebouwen en het terrein. Een groot gedeelte van de asbest is verwijderd. De bijgebouwen zijn gerenoveerd met gebruik van originele materialen om de boerderij uitstraling van de locatie te behouden. Hiervoor is onder andere de hobbymatige timmerwerkplaats gebruikt. Deze timmerwerkplaats is dan ook uitsluitend bestemd voor eigen gebruik. Er wordt niks vervaardigd voor derden en er worden dus ook geen inkomsten mee genereerd. Verder heeft initiatiefnemer recent streekeigen bomen en struiken aangeplant om de locatie aan te laten sluiten op het omliggende landschap.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

7

6

1

1

2 4 3

5

Afbeelding 5: Luchtfoto op plangebied 2.2 Beoogde situatie In de beoogde situatie worden de bestaande woning en bijbehorende bouwwerken positief bestemd, waarbij het mogelijk wordt om een gedeelte van de bijgebouwen in gebruik te nemen als bed & breakfast. Dit kan mogelijk worden gemaakt door een woonbestemming op te nemen ter plaatse van de bestaande gebouwen en erfverhardingen, zoals weergegeven in Afbeelding 6. Dit beoogde bestemmingsvlak heeft een omvang van 5.428 m 2. In de voorwaarden moet dan worden vastgelegd dat hierin een woning is toegestaan met een inhoud van maximaal 1.106 m 3 en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke omvang van maximaal 1.115 m 2. Het plangebied is gelegen in het overgangsgebied van de kern Best naar het buitengebied. De locatie maakt onderdeel uit van het bebouwingslint van de Aarleseweg, waar verschillende (woon)boerderijen en vrijstaande woningen aan zijn gesitueerd. De omgeving wordt momenteel omgeven door agrarisch gebied met gras- en akkerland, wat zorgt voor een open gebied. Direct grenzend aan het plangebied is aan de oostzijde is het grootschalig woningbouwproject ‘Aarlesche Erven’ gelegen. Om die reden wordt overwogen om het gebied in de toekomst aan te wijzen als stedelijk gebied.

Vanwege deze gebiedskenmerken is behoud van de aanwezige gebouwen en het gebruik van een deel van de gebouwen voor verblijfsrecreatie passend in de omgeving. De gewenste bed & breakfast eenheden worden gevestigd in de voormalige mantelzorgwoning (gebouw 4) en het naastgelegen bijgebouw (gebouw 5). De mantelzorgwoning is praktisch al geschikt om in gebruik te nemen als bed & breakfast. Het gebouw is ruim, luxe en voorzien van eigen sanitair. Gebouw 5 beschikt over voldoende ruimte om één tot enkele luxe bed & breakfast eenheden in te realiseren. Vanwege de ligging achter op het erf is vanuit hier bovendien goed uitzicht op het achterliggende landschap. Indien alleen overgegaan wordt op het verbouwen van de bestaande gebouwen is de bestaande vorm leidend en stelt de gemeente Best navolgende randvoorwaarden omtrent beeldkwaliteit: - Het dient te gaan om kwalitatief hoogwaardige recreatieve voorzieningen; - De recreatieve voorzieningen dienen georiënteerd te zijn op de groen ingerichte zijde van het perceel (het bosje aan de noordzijde van het plangebied); - De recreatieve voorzieningen mogen alleen op de begane grond beslaan. Een verdieping met bijkomende noodzakelijke dakkapellen etc. achten wij niet wenselijk.

Om de recreatieve nevenactiviteit in de vorm van een overnachtings- en verblijfsaccommodatie voor kortdurend verblijf mogelijk te maken wordt binnen de woonbestemming een aanduiding voor Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

8

verblijfsrecreatie opgenomen ter plaatse van gebouw 4 en 5. In de regels wordt vastgelegd dat er maximaal 5 bed & breakfast eenheden zijn toegestaan met een totale maximale oppervlakte van 625 m2. Dit wordt hard vastgelegd, omdat andere gebouwen niet in gebruik mogen worden genomen voor verblijfsrecreatie in verband met het aspect geur, zie paragraaf 4.7. Er zal tevens worden geborgd dat permanente bewoning, huisvesting van arbeidsmigranten etc. niet is toegestaan. Er wordt gekozen voor de bestemming ‘Wonen’ met een aanduiding voor de verblijfsrecreatie, omdat de verblijfsrecreatie kleinschalig en ondergeschikt aan de woonfunctie is. Bovendien is herbestemming van het totale perceel naar ‘Recreatie’ niet mogelijk, omdat in dat geval het bedrijf op nr. 34 beperkt wordt. Hier wordt nader op in gegaan in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing. Aanvullend dient uiteraard ook de praktijk aan huis voor voetverzorging en –massage toegestaan te blijven (22,8 m2). Tot slot zal nog maximaal 100 m² van de bestaande bebouwing worden ingezet ten behoeve van kleinschalige bedrijvigheid aan huis. Het gaat om het binnen stallen van een werkbusje en aanhangers ten behoeve van een schoonmaak- en reinigingsbedrijf.

Het schoonmaak- en reinigingsbedrijf houdt zich bezig met het schoon maken van erfverharding, stoepen en dergelijke en de werkzaamheden worden dan ook voornamelijk op locaties van derden uitgevoerd. Op de locatie aan de Aarleseweg 38 te Best zullen de voertuigen enkel gereed gemaakt, schoongemaakt en gestald worden. Overige werkzaamheden vinden aan de locatie aan de Aarleseweg 38 niet plaats ten behoeve van de kleinschalige bedrijvigheid. Door een positieve bestemming van het bestaande en beoogde gebruik wordt leegstand en verloedering van het buitgebied naar de toekomst toe voorkomen. Bovendien zijn de gebouwen recent nog gerenoveerd en/of verkeren de gebouwen bouwkundig nog in een dusdanig goede staat dat ze eenvoudig zijn in te richten voor het beoogde gebruik. Het zou dan ook kapitaalvernietiging - zowel economisch als milieukundig - zijn om deze gebouwen (gedeeltelijk) af te breken. De hoofdwoning bestond tijdens de aankoop van het perceel uit twee delen. De woning zelf en een aangebouwde stal (aangebouwde bijgebouw), zoals dit vroeger vaak het geval was. Hierdoor konden in die tijd de dieren ‘aan huis’ staan. Voor de aankoop van de woning was het bijgebouw reeds gedeeltelijk in gebruik genomen voor sanitaire voorzieningen. Initiatiefnemer heeft na de aankoop er voor gekozen om in het overige gedeelte van het bijgebouw een slaapkamer en een praktijkruimte te realiseren.

Dit binnen de voorschriften van het gelden bestemmingsplan Buitengebied Best 2002. Het voorschrift stelt dat “woningen die ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpplan, met inbegrip

van de inhoud van aan het hoofdgebouw gebouwde bijgebouwen, een inhoud hebben van 600 m 3 of meer mogen niet worden uitgebreid.“ Daar de inhoud van het hoofdgebouw met de daaraan gebouwde

bijgebouw niet veranderd is, wordt voldaan aan de voorschriften van het bestemmingsplan. De gehele woning is destijds gerenoveerd en heeft nu één uitstraling, zijnde de hoofdwoning. Dit idee is vaak toegepast bij woningen met aangebouwde stal. Ten eerste om verloedering tegen te gaan en ten tweede is het slopen van een stal (deels) kapitaalvernietiging. Aanvullend heeft initiatiefnemer nog de wens om een carport van 16 meter lang en 8 meter breed op te richten op een gedeelte van de bestaande parkeerplaats. De gemeente heeft aangegeven hier in eerste instantie geen medewerking aan te verlenen, tenzij er in plaats daarvoor bebouwing wordt gesaneerd. Er is derhalve besloten een bestaand deel van gebouw 5 te saneren om een nieuwe carport mogelijk te maken. Doordat de maximum oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken vast ligt, is geborgd dat de realisatie van de carport alleen mogelijk is wanneer er bebouwing wordt gesaneerd. Om de ruimtelijke uitstraling van het plangebied nog verder te verbeteren is initiatiefnemer bovenop de reeds aanwezige landschappelijke inpassing alvast gestart met het aanbrengen van aanvullende kwaliteitsverbeteringen in het landschap. Aan de voorzijde zijn fruitbomen aangeplant en een dierenweide ingericht met daarin een grote amfibieënpoel (nummer 7 op Afbeelding 6).

In het oostelijke deel van het plangebied is een vogel/ecobos aangelegd met bloemrijk grasland en een kleine amfibieënpoel (nummer 8 op Afbeelding 6). Aan de zuidzijde worden de bestaande panden ingepast door een groene erfscheiding, welke dient als natuurlijke overgang. Daarnaast ontneemt deze het zicht op het erf en wordt het plangebied ingepast. Aan de zuidoost zijde worden een drietal plantvakken (met

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

9

tussenliggende zichtlijnen) aangebracht, welke aansluiten op het ecobos. Hierdoor krijgt de achterkant van het plangebied een natuurlijke uitstraling, welke tevens ook zorgt voor een landschappelijke overgang tussen erf en omgeving. Aan de noordzijde is een houtwal gerealiseerd, welke aansluit op de bestaande hagen. Mede door deze landschappelijke inpassing wordt de bestaande bebouwing landschappelijk ingepast en krijgt de locatie een groene, natuurlijke uitstraling, welke daarnaast ook bijdraagt aan de verbetering van flora en fauna. In Bijlage 1 is een situatietekening opgenomen met foto’s van de recente aanplant en vormgeving. Volledigheidshalve zijn hieronder de gewenste functies en bijbehorende oppervlaktes samengevat: -

Woonbestemming: 5.428 m2; Woning (gebouw 1): o Totale inhoud: 1.106 m3; o Praktijk aan huis voor voetverzorging en –massage (22,8 m2); Bijgebouwen: o Totale oppervlakte: 1.115 m2, waarvan: ▪ Verblijfsrecreatie in gebouw 4 en 5 (maximaal 625 m2); ▪ Hobbymatige timmerwerkplaats in gebouw 3 (378 m2); ▪ Overige gebouwen/bouwwerken ten behoeve van privé gebruik. Of o

Totale oppervlakte: 1.115 m2, waarvan: ▪ Verblijfsrecreatie in gebouw 4 en een gedeelte van gebouw 5 (maximaal 500 m2); ▪ Hobbymatige timmerwerkplaats in gebouw 3 (378 m2); ▪ Kleinschalige bedrijvigheid in gebouw 5 (maximaal 100 m²); ▪ Overige gebouwen/bouwwerken ten behoeve van privé gebruik.

7

6 1 1 8

2 4 3

5

Afbeelding 6: Gewenste bestemmingsvlak 'Wonen'

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

10

3. Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet. Het initiatief wordt getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Gezien het initiatief dusdanig klein van aard is dat het geen invloed heeft op nationaal beleid, wordt dit beleidskader niet beschreven. 3.1 Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie, Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.1.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘omgevingskwaliteit’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is:

‘Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is:

‘Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.’ Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten zoals een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Het initiatief voldoet aan het tussendoel voor 2030 omdat aan alle milieu wet- en regelgeving wordt voldaan. Door een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het plangebied en een aanvullende investering in kwaliteitsverbetering wordt een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgevingskwaliteit. Tevens wordt door hergebruik van bestaande gebouwen enerzijds leegstand en verloedering én anderzijds kapitaalvernietiging - zowel economisch als milieukundig - voorkomen. Hiermee wordt een eerste stap gezet richting het einddoel van 2050. Het initiatief past dus binnen de Omgevingsvisie voor Noord-Brabant.

3.1.2

Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014

De Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 (Sv 2014) betreft een herziening van de op 1 oktober 2010 vastgestelde Structuurvisie ruimtelijke ordening. De partiële herziening is door Provinciale Staten van Noord-Brabant op 7 februari 2014 vastgesteld en in werking getreden op 19 maart 2014.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

11

De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 weer (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De genoemde visie is vertaald in de regels van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Volgens de structurenkaart, zie Afbeelding 7, ligt het plangebied in het gemengd landelijk gebied en het zoekgebied voor verstedelijking. In het gemengde landelijke gebied vindt een vermenging van functies plaats. Naast het gebruik van de gronden ten behoeve van de land- en tuinbouw, is er ook plaats voor natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. In het zoekgebied voor verstedelijking wordt de lokale behoefte voor verstedelijking opgevangen (wonen, werken en voorzieningen). Het is hier van belang dat stedelijke ontwikkelingen het eigen karakter van de kernen en de relatie met het landschap kunnen versterken. Qua maat en schaal dienen deze ontwikkelingen bij de kern te passen.

Extra aandacht wordt gevraagd voor (het beperken van) de ontwikkelingsmogelijkheden van functies die een toekomstige stedelijke ontwikkeling in de weg kunnen staan. Kwalitatieve verbeteringen in bestaand stedelijk gebied bestaan uit het saneren van milieuhinderlijke bedrijvigheid en het behouden van cultuurhistorisch waardevolle complexen. Met het initiatief worden de bestaande woning en bijbehorende bouwwerken positief bestemd, waarbij het mogelijk wordt om een gedeelte van de bijgebouwen in gebruik te nemen als bed & breakfast. Deze functies passen in het zoekgebied voor verstedelijking, maar dragen ook bij aan de multifunctionaliteit van het landelijk gebied. Het initiatief past daarom binnen de uitgangspunten van de Sv 2014.

Afbeelding 7: Uitsnede structurenkaart Sv 2014 (bron: ruimtelijkeplannen.nl) 3.1.3

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening (Iov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Iov is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De laatste versie van de Iov is op 14 februari 2020 door Provinciale Staten vastgesteld en is per 22 februari 2020 in werking getreden. De Iov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening mee moeten houden zijn

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

12

opgenomen in hoofdstuk 3. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveau’s zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. In dit geval is het plangebied gelegen in de volgende werkingsgebieden, zie Afbeelding 8: - Landelijk gebied; - Gemengd landelijk gebied; - Verstedelijking afweegbaar; - Stalderingsgebied.

Afbeelding 8: Uitsnede kaart Interim brabant.tercera-ro.nl/MapViewer)

omgevingsverordening

Noord-Brabant

(bron:

noord-

Afdeling 3.6 bevat de voorwaarden voor een vitaal platteland, die onder andere van toepassing zijn op het gemengd landelijk gebied. Met het initiatief worden de bestaande woning en bijbehorende bouwwerken positief bestemd, waarbij het mogelijk wordt om een gedeelte van de bijgebouwen in gebruik te nemen als nevenactiviteit in de vorm van een bed & breakfast. De Iov kent geen voorwaarden voor het uitbreiden van een woonfunctie. Ook de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’ ziet niet op uitbreiding van bestaande, maar op de vestiging van nieuwe functies. Op het positief bestemmen van de inpandige uitbreiding van de woning in de voormalige stal zijn derhalve geen voorwaarden van toepassing. De vestiging van een andere functie in bestaande bebouwing bij een woonfunctie kan op grond van artikel 3.68, tweede lid, onder a, worden toegestaan mits dit passend is binnen de voorwaarden die voor die functie zijn opgenomen in paragraaf 3.6.7. Voor de vestiging van nietagrarische functies zoals een bed & breakfast zijn de voorwaarden vastgelegd in artikel 3.73. Verder bevat artikel 3.52 aanvullende regels ten aanzien van het stalderingsgebied. Deze regels hebben betrekking op een toename in de oppervlakte dierenverblijven voor hokdieren.

Met het initiatief wordt ter plaatse geen veehouderij mogelijk gemaakt De regels met betrekking tot het stalderingsgebied zijn derhalve niet van toepassing. Aan de relevante artikelen zal hierna worden getoetst.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

13

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: - zorgvuldig ruimtegebruik; - de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; - meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikel 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel. 3.6)

Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Met het initiatief wordt uitsluitend gebruik gemaakt van bestaande bebouwing. De gebouwen zijn in de bestaande situatie volledig in gebruik voor de woonfunctie. Met het initiatief wordt dit gebruik positief bestemd. Daarbij wordt het mogelijk om een gedeelte van de bestaande gebouwen in gebruik te nemen als nevenactiviteit in de vorm van een bed & breakfast Er is derhalve geen sprake van overtollige bebouwing. Hierdoor kan worden gesteld dat er met het initiatief sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking is hier niet van toepassing.

Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7)

De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: - de ondergrond - de netwerklaag - de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing.

Meerwaardecreatie (artikel 3.8)

Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit bestemmingsplan wordt meerwaarde gecreëerd door een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het plangebied te combineren met een aanvullende investering in kwaliteitsverbetering. Hier wordt in navolgende paragraaf verder op ingegaan. Tevens wordt door hergebruik van bestaande gebouwen

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

14

enerzijds leegstand en verloedering én anderzijds kapitaalvernietiging - zowel economisch als milieukundig - voorkomen.

Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9)

Een bestemmingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het bestemmingsplan. De gemeente Best heeft in haar ‘Landschapsinvesteringsregeling 2019’ vastgelegd hoe invulling moet worden gegeven aan kwaliteitsverbetering van het landschap bij ontwikkelingen in het Landelijk gebied. Hierin worden ontwikkelingen in drie verschillende categorieën omschreven. Categorie 1 omvat ontwikkelingen die geen wezenlijke ruimtelijke impact hebben. Tot categorie 2 behoren ontwikkelingen die een relatief beperkte invloed op de omgeving hebben en (traditioneel) als passend binnen en eigen aan het landelijk gebied worden beschouwd. Voor deze ontwikkelingen kan invulling worden gegeven aan kwaliteitsverbetering door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing. In categorie 3 vallen veelal ontwikkelingen die wel ruimtelijk inpasbaar zijn, maar die een beduidende invloed hebben op de omgeving.

Daarbij gaat het bijvoorbeeld om ontwikkelingen waarbij vergroting van de vigerende bouwmassa/-oppervlakte, vergroting van het vigerende bestemmingsvlak en/of bestemmingswijziging aan de orde is. Om te bepalen tot welke categorie het initiatief behoort moet uitgegaan worden van de planologisch legale situatie. Conform het vigerende bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor woondoeleinden met een maximale omvang van 1.500 m 2. Om de bestaande woning en bijbehorende bouwwerken positief te bestemmen is een woonbestemming van 5.428 m2 nodig. Hieruit volgt dat het initiatief tot categorie 3 behoort. Voor ontwikkelingen in deze categorie wordt een basisinspanning-plus vereist. De investeringsverplichting betreft in alle gevallen in ieder geval een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd inrichtingsplan. Dit landschappelijk inpassingsplan (incl. de hierna benoemde kwaliteitsverbetering) is opgenomen in Bijlage 1. Naast de landschappelijke inpassing wordt op basis van oppervlakten van een ontwikkeling een extra kwaliteitsverbetering verwacht. Voor de uitbreiding van een bestemmingsvlak wordt een tegenprestatie van €2,- per m2 uitbreiding vereist. In dit geval wordt invulling gegeven aan extra kwaliteitsverbetering door een aanvullende investering in het landschap in plaats van grootschalige sloop.

Alle aanwezige gebouwen zijn namelijk in gebruik als woning incl. bijbehorend bouwwerken en/of worden in gebruik genomen ten behoeve van de recreatieve nevenfunctie in de vorm van een bed & breakfast. Er is derhalve geen sprake van overtollige bebouwing. In Bijlage 2 is de aanvullende investering in het landschap als aparte bijlage opgenomen. Om de ruimtelijke uitstraling van het plangebied nog verder te verbeteren is initiatiefnemer bovenop de reeds aanwezige landschappelijke inpassing alvast gestart met het aanbrengen van aanvullende kwaliteitsverbeteringen in het landschap. Aan de voorzijde zijn fruitbomen aangeplant en een dierenweide ingericht met daarin een grote amfibieënpoel. In het oostelijke deel van het plangebied is een vogel/ecobos aangelegd met bloemrijk grasland en een kleine amfibieënpoel. Een voorstel hiervoor is als Bijlage 1 opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Op basis van de bestaande en beoogde omvang van de woonbestemming en de waarde van de aanvullende kwaliteitsverbetering is een economische berekening opgesteld, die is terug te vinden in Bijlage 3. Uit deze berekening blijkt dat de waarde van de aanvullende kwaliteitsverbetering voldoet aan de investering die de gemeente Best redelijk acht.

De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing plus de aanvullende kwaliteitsverbetering wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan. De beoogde ontwikkeling is derhalve in overeenstemming met artikel 3.9 van de Iov.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

15

Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied (artikel 3.73) In artikel 3.73, eerste lid, van de Iov is vastgelegd dat op een bestaand bouwperceel binnen het landelijk gebied kan worden voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Daarbij dienen de volgende aspecten te worden betrokken:

1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;

De beoogde ontwikkeling van het landelijke gebied betreft een gemengde plattelandseconomie met in hoofdzaak een agrarische economie met daarbij passende bestemmingen. Er is naast land- en tuinbouw in een gemengde plattelandseconomie ruimte voor de ontwikkeling van nietagrarische functies, zoals toerisme, recreatie, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties et cetera. Dit kan door verbreding van agrarische activiteiten maar ook als zelfstandige functie, met name op vrijkomende locaties. Met de beoogde ontwikkeling worden bestaande bijgebouwen bij een woonfunctie hergebruikt voor een recreatieve nevenfunctie in de vorm van een bed & breakfast. Hierdoor wordt leegstand en verloedering van het buitengebied naar de toekomst toe voorkomen, waardoor het initiatief bijdraagt aan de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie.

2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;

De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de genoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing.

3. hoe een ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied.

In de toetsing aan artikel 3.6 tot en met 3.9 van de Iov is reeds aangetoond dat de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit door hergebruik van bestaande bebouwing en de aanleg en instandhouding van landschappelijke inpassing plus aanvullende kwaliteitsverbetering binnen het plangebied. Tevens wordt door hergebruik van bestaande gebouwen enerzijds leegstand en verloedering én anderzijds kapitaalvernietiging zowel economisch als milieukundig - voorkomen.

Verder moet worden aangetoond dat:

b. er geen splitsing van het bouwperceel plaatsvindt;

Er is geen sprake van splitsing van het bouwperceel. Het gaat om de vestiging van een recreatieve nevenfunctie binnen een woonbestemming.

c. overtollige bebouwing wordt gesloopt;

Zoals reeds uiteen is gezet is er binnen het plangebied geen sprake van overtollige bebouwing. Alle aanwezige gebouwen zijn in gebruik als woning incl. bijbehorend bouwwerken en/of worden in gebruik genomen ten behoeve van de recreatieve nevenfunctie in de vorm van een bed & breakfast. Door een positieve bestemming van het bestaande en beoogde gebruik wordt leegstand en verloedering van het buitengebied naar de toekomst toe voorkomen. Bovendien zijn de gebouwen recent nog gerenoveerd en/of verkeren de gebouwen bouwkundig nog in een dusdanig goede staat dat ze eenvoudig zijn in te richten voor het beoogde gebruik. Het zou dan ook kapitaalvernietiging - zowel economisch als milieukundig - zijn om deze gebouwen (gedeeltelijk) af te breken.

d. de vestiging geen betrekking heeft op een kantoor met baliefunctie, lawaaisport of mestbewerking. Met de beoogde ontwikkeling wordt geen kantoor met baliefunctie, lawaaisport of mestbewerking gerealiseerd.

Conform artikel 3.73, tweede lid, dient een bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt te borgen dat de functie, ook op lagere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting. Er dienen daartoe regels te worden gesteld:

a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking;

Als een binnen de omgeving passende omvang en bijbehorende publieksaantrekkende werking geldt op grond van artikel 3.73, derde lid, sub c, voor voorzieningen ten dienste van vrije-tijd

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

16

een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. In de beoogde situatie heeft de toegestane recreatieve nevenfunctie in de vorm van een bed & breakfast een omvang van maximaal 625 m2. Hiermee wordt dus voldaan aan de maximale omvang van de vrijetijdsvoorziening.

b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan;

In de voorwaarden van het bestemmingsplan wordt vastgelegd dat ter plaatse uitsluitend een recreatieve nevenactiviteit in de vorm van een overnachtings- en verblijfsaccommodatie voor kortdurend verblijf is toegestaan met een maximale omvang van 625 m2.

c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen;

In de voorwaarden van het bestemmingsplan wordt buitenopslag als strijdig met de bestemming aangemerkt.

d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.

In de regels van het bestemmingsplan wordt niet voorzien in uitbreidingsmogelijkheden voor de recreatieve nevenfunctie waardoor het bedrijf bij uitbreiding genoodzaakt is om elders op een passende locatie te vestigen.

Er kan derhalve worden geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan de voorwaarden voor de vestiging van een niet-agrarische functie in het landelijk gebied. Conclusie Gelet op bovenstaande voldoet de ontwikkeling aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.2 Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke structuurvisie en het bestemmingsplan.

3.2.1

Structuurvisie

In 2011 is de ‘Structuurvisie Best 2030’ vastgesteld. Dit is een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Best. Ten aanzien van het thema ‘wonen’ is in de structuurvisie aangegeven dat de gemeente Best wil inspelen op de veranderende woningvraag waarbij zorgvuldig ruimtegebruik centraal staat. Vervolgens is op 4 april 2016 de ‘Structuurvisie Buitengebied’ vastgesteld. Dit is een partiële herziening van de ‘Structuurvisie Best 2030’ voor wat betreft het buitengebied. In de ‘Structuurvisie Best’ staat dat gemeente Best gezien kan worden als een dynamisch geheel waarin sprake moet zijn van balans tussen het landschap en haar bewoners en gebruik. In deze structuurvisie is omschreven dat sprake zal zijn van een afname van boerenbedrijven. De prognose is dat in Best tot 2030 17% van de agrarische bedrijfsbebouwing de landbouwfunctie verliest. Hergebruik van deze agrarische bebouwing wordt als belangrijk middel gezien om het buitengebied economisch en sociaal vitaal te houden. Hiervoor dienen dat de locaties naar tevredenheid van de omgeving herontwikkeld te worden en er dient een kwaliteitsslag gemaakt te worden door het saneren van asbeststallen en bodemvervuilende activiteiten.

Zoals reeds uiteen is gezet worden met het initiatief de bestaande woning en bijbehorende bouwwerken positief bestemd, waarbij het mogelijk wordt om een gedeelte van de bijgebouwen in gebruik te nemen als bed & breakfast. Doordat er uitsluitend gebruik wordt gemaakt van bestaande gebouwen is dus sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij heeft initiatiefnemer de laatste jaren veel geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering van de gebouwen en het terrein. Een groot gedeelte van de asbest is verwijderd. De bijgebouwen zijn gerenoveerd met gebruik van originele materialen om de boerderij uitstraling van de locatie te behouden. Er zijn streekeigen bomen en struiken aangeplant, om te sluiten op het omliggende landschap. In aanvulling op deze reeds aanwezige landschappelijke inpassing wordt met het initiatief geïnvesteerd in aanvullende kwaliteitsverbetering van het landschap door aan de voorzijde fruitbomen aan te planten en een dierenweide in te richten. In het noordoostelijke deel van het plangebied wordt een vogel/ecobos aangelegd met bloemrijk grasland en een amfibieënpoel.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

17

Hieruit kan worden geconcludeerd dat het initiatief aansluit bij de visie van de gemeente Best voor wonen in het buitengebied.

3.2.2

Bestemmingsplan

Zoals reeds in de inleiding van deze ruimtelijke onderbouwing is beschreven, is het vigerend planologisch beleid ter plaatse van het plangebied vervat in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’, aldus vastgesteld d.d. 21-01-2002. Conform dit bestemmingsplan is het plangebied gelegen in een ‘Agrarisch gebied’ dat is aangewezen als ‘Bebouwingscluster’. Het plangebied zelf is bestemd voor woondoeleinden met een maximale omvang van 1.500 m 2. Hierbinnen zijn een woning met een inhoud van maximaal 750 m3 en bijgebouwen met een omvang van maximaal 100 m 2 toegestaan. De legaal aanwezige bebouwing is onder het overgangsrecht vervat. Dit betekent dat deze gebouwen gebruikt mogen worden, zoals de bestemming ‘Wonen’ rechtstreeks planologisch toestaat. Hiervan kan niet worden afgeweken en de gemeente gaat er van uit dat de gebouwen op de lange termijn – wanneer deze verouderen - gesloopt zullen worden. Het bestaande en gewenste gebruik van het plangebied past echter niet binnen de rechtstreekse regels van de bestemming ‘Wonen’. In het verleden is een gedeelte van een voormalige stal bij de woning getrokken waardoor deze nu een omvang heeft van 1.106 m 3. Hierin is overigens ook een praktijk aan huis gevestigd voor voetverzorging en –massage. Daarbij zijn de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke omvang van circa 1.115 m 2 in gebruik als bijgebouw.

Hiervan is 378 m2 in gebruik als hobbymatige timmerwerkplaats en 158 m2 ingericht als mantelzorgwoning. De overige gebouwen worden gebruikt voor privé ontspanningsdoeleinden en opslag. Initiatiefnemer heeft de wens om de bestaande woning en bijbehorende bouwwerken positief te bestemmen. Daarbij is het de wens om de mantelzorgwoning in gebruik te nemen als bed & breakfast en in het daarnaast gelegen bijgebouw nog enkele bed & breakfast eenheden, met een maximum van 5 kamers – geschikt voor in maximaal 10 personen – te creëren. Op basis van dit vigerend planologisch beleid is de beoogde ontwikkeling van initiatiefnemer niet rechtstreeks mogelijk. Er is een maatwerkoplossing noodzakelijk. In overeenstemming met de gemeente Best loopt het initiatief derhalve mee met de vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’, mits kan worden aangetoond dat er een gedegen ruimtelijke afweging is gemaakt. Middels deze ruimtelijke onderbouwing wordt daar invulling aan gegeven. Het schoonmaak- en reparatiebedrijf past binnen de afwijkingsregels welke in artikel 26.4.1 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’ zijn opgenomen. Hieronder is de toetsing aan de voorwaarden uit artikel 26.4.1 opgenomen:

26.5.1 Kleinschalige bedrijvigheid Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 26.4.1 voor het gebruik van gronden en bouwwerken voor kleinschalige bedrijvigheid, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de bedrijvigheid mag worden gevestigd in de woning en/of een bijbehorend bijgebouw, voorzover dit past binnen de vigerende bouwregels die voor de woning en bijgebouwen gelden,

De bedrijvigheid wordt gevestigd in een bestaand bijbehorend bijgebouw (gebouw 5 op Afbeelding 6). Dit gebouw past binnen de bouwregels die gelden.

b. de woonfunctie blijft in overwegende mate behouden;

De woonfunctie blijft in overwegende mate behouden.

c. er vindt geen detailhandel plaats;

Er vindt geen detailhandel plaats ten behoeve van het schoonmaak- en reinigingsbedrijf.

d. het gebruik leidt niet tot een onevenredige aantasting van het woonklimaat;

Het stallen van het werkbusje en aanhangers zorgt niet voor een onevenredige aantasting van het woonklimaat. De ondernemer zal één keer per dag de locatie aan de Aarleseweg 38 te Best

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

18

verlaten met een werkbusje en hij zal aan het einde van de werkdag weer terug arriveren op de locatie. Daarnaast vinden er verder geen werkzaamheden op de locatie plaats die tot overlast kunnen leiden. De voertuigen worden gestald en zo nu en dan gereed gemaakt of schoongemaakt. De overige werkzaamheden ten behoeve van het schoonmaken en reinigen van erfverharding vinden plaats op locaties van derden. Er zal derhalve geen sprake zijn van een aantasting van het woonklimaat.

e. het uitsluitend een bedrijfsactiviteit betreft welke voorkomt in, of gelijk te stellen is aan de lijst kleinschalige bedrijvigheid zoals opgenomen in Bijlage 22 Lijst kleinschalige bedrijvigheid (niet limitatieve lijst), alsmede inpandige statische opslag;

Bijlage 22 betreft een niet limitatieve lijst. In de Lijst kleinschalige bedrijvigheid zijn onder andere een glazenwasser en een loodgieter opgenomen. Deze bedrijven zijn gelijk te stellen met een schoonmaak- en reparatiebedrijf.

f.

er vindt geen buitenopslag plaats; Er zal geen buitenopslag plaatsvinden. Zoals reeds benoemd zullen de voertuigen binnen worden gestald.

g. de omvang van de activiteit bedraagt niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning, tot een maximum van 100 m²;

Er zal maximaal 100 m² ten behoeve van het stallen van een werkbusje en aanhangers in gebouw 5 in gebruik genomen worden.

h. er worden geen reclame-uitingen geplaatst, behalve hetgeen op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening is toegestaan; Er zullen geen reclame-uitingen worden geplaatst, eventueel alleen hetgeen op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening is toegestaan.

i.

de activiteit wordt uitgeoefend door een bewoner (ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie) van het pand.

De activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning aan de Aarleseweg 38 te Best. Uit bovenstaande toetsing blijkt dat het schoonmaak- en reinigingsbedrijf past binnen de afwijkingsregels om kleinschalige bedrijvigheid met een oppervlakte van maximaal 100 m2 toe te staan. Deze activiteit is derhalve verder in de ruimtelijke onderbouwing niet meegenomen.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

19

4. Milieuhygiënische en planologische aspecten Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het verplicht om inzicht te bieden in de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. In dit hoofdstuk worden deze aspecten beschreven. 4.1 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming over plannen en projecten. Het gaat hierbij enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waardoor het milieu mogelijk nadelig wordt beïnvloed. Als uitgangspunt gelden voor plannen onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is: - Plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000 gebieden. - Plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.- (beoordelings)plichtige besluiten; Ten aanzien van het eerste criterium geldt dat er in deze situatie geen sprake is van een plan waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. In paragraaf 4.3.2 is een uitgebreide toelichting opgenomen voor de mogelijke effecten van het plan op de Natura 2000-gebieden.

Op basis van deze paragraaf kan worden geconcludeerd dat voor het initiatief geen passende beoordeling noodzakelijk is. Een plan is kaderstellend voor een toekomstig m.e.r.- (beoordelings)plichtig besluit indien er sprake is van een overschrijding van de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r. Onder de grenzen uit de C- en D-lijst van het Besluit m.e.r. geldt sinds 7 juli 2017 een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht. Dit houdt in dat er bekeken moet worden of er bij het initiatief sprake is van dusdanig bijzondere omstandigheden of milieueffecten dat er toch een MER moet worden opgesteld. Vanwege de ligging van het plangebied conform het vigerende bestemmingsplan in de bebouwingsconcentratie aan de Aarleseweg en conform de Interim omgevingsverordening NoordBrabant in ‘verstedelijking afweegbaar’ is het plangebied gelegen binnen een bestaande stedelijke zone. Het initiatief behoort derhalve niet tot de enige mogelijk relevante categorie: D 11.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject). Daar het initiatief niet voor komt in de C- en D-lijst van het Besluit m.e.r. geldt voor de beoogde ontwikkeling geen (vormvrije) m.e.r.beoordelingsplicht. 4.2 Waterhuishouding Sinds 1 november 2003 is het verplicht om bij ruimtelijke ingrepen de watertoets toe te passen.

Deze verplichting is wettelijk geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Door middel van deze watertoets moet inzicht worden geboden in de effecten van het initiatief op de waterhuishouding. In het kader van de watertoets dient de gemeente voorafgaand aan de procedure het voornemen van de ruimtelijke ingreep aan het waterschap te verzenden. De gemeente en het waterschap kunnen afspraken maken over de wijze waarop het aspect water in het ruimtelijk plan is opgenomen. In deze waterparagraaf komen de volgende onderdelen aan bod: - Beschrijving waterrelevant beleid; - Bestaande waterhuishoudkundige situatie; - Beoogde waterhuishoudkundige situatie.

4.2.1

Waterrelevant beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is vanaf 22 december 2000 van kracht. De KRW heeft als doel om te komen tot schone, ecologisch gezonde stroomgebieden, waarin water op een duurzame manier wordt gebruikt. Om dit doel te bereiken is een systematiek opgesteld die alle Europese lidstaten in de nationale wetgeving moeten implementeren en uitvoeren. De Nederlandse regering heeft invulling aan de KRW gegeven door middel van de Waterwet, die in werking is getreden op 22 december 2009. De Waterwet regelt het beheer van het oppervlakte- en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen het waterbeleid en ruimtelijke ordening. De visies met betrekking tot het waterbeleid worden door de verschillende bestuurslagen in diverse plannen beschreven.

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

20

Provincie Het beleid van de provincie Noord-Brabant richt zich op het bereiken en in stand houden van watersystemen die ruimte bieden aan een gezond leefmilieu voor mens, dier en plant. Daarbij zijn economische en ecologische ontwikkelingen met elkaar in evenwicht en is het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie een randvoorwaarde. Dit beleid is vertaald in de Omgevingsvisie en Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. De belangrijkste aspecten zijn: - Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem; - Een betere waterveiligheid door preventie; - Koppeling van waterberging en droogtebestrijding. Zoals reeds uiteen is gezet in paragraaf 3.1.3 zijn er binnen de Iov geen werkingsgebieden voor wat betreft het aspect water gelegen op het plangebied. Er zijn derhalve geen voorwaarden waar in het kader van de Iov aan getoetst dient te worden. De watertoets en de wijze waarop de provincie daar mee omgaat, is beschreven in het Provinciaal Milieu en Waterplan (PMWP). Provinciale Staten hebben op 18 december 2015 het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 – 2021 ‘Samen naar een duurzaam gezonde en veilige leefomgeving in Brabant vastgesteld (PMWP). Hiermee zijn twee aparte provinciale plannen samengevoegd, te weten het voormalige ‘PWP 2010-2015’ en het ‘Provinciale Milieuplan 2012-2015’.

Het doel van dit plan is het creëren van een gezonde leefomgeving voor mens, dier en plant, waarin we veilig kunnen wonen en waar ruimte is voor economische, maatschappelijke en ecologische ontwikkelingen. Het aspect water maakt hier onderdeel van uit. Kort gezegd gaat het PMWP voor: - Voldoende water voor mens, plant en dier; - Schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht); - Bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico’s; - Verduurzaming van de grondstoffen-, energie- en voedselvoorziening. Gemeenten en waterschappen dienen hun waterbeleid te baseren op de uitgangspunten die de provincie in hun PMWP stelt. De PMWP is enkel voor de provincie Noord-Brabant zelf bindend. Zoals weergegeven is in Afbeelding 9 heeft het plangebied in het PMWP de waterhuishoudkundige functie ‘Water voor het gemengd landelijk gebied’ toegekend gekregen. Deze aanduiding komt overeen met de aanduiding ‘gemengd landelijk gebied’ uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Het waterbeheer richt zich op een goede waterhuishouding voor een duurzame en concurrerende landbouw. Randvoorwaarden zijn de verplichtingen uit de Kaderrichtlijn Water en afstemming met de maatregelen voor de Natura 2000-gebieden en de Natte natuurparels. Voor het overige geldt geen specifiek beschermingsbeleid.

Afbeelding 9: Uitsnede kaart ‘Gezondheid – 1’ PWMP

Ruimtelijke onderbouwing ‘Aarleseweg 38 te Best’

21

Op de kaart 2 en 3 behorende bij de PMWP heeft het plangebied geen aanduiding gekregen. Volgens het beleidskader van de PMWP is dus geen specifiek beschermingsregime van toepassing binnen het plangebied. Hiermee past het initiatief binnen het beleidskader van de PMWP. Waterschap Waterschap de Dommel is de beheerder van zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater in de omgeving van het plangebied. Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied. Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema’s. - Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen); - Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is.