22036.6.a - Beantwoording Technische vragen MPG 2022 D66 Best

Beantwoording technische vragen Vragen:

Dorpsplein 2 Postbus 50 5680 AB Best T: 0499 360 375

U kunt uw vraag mailen naar raadsgriffie@gem best.nl * Naam + politieke partij Raadsvoorstel/onderwerp Vragen en antwoorden:

raadsgriffie@gembest.nl www.gemeentebest.nl

D66 Best Jaarrekening 2021 en PMG 2022

Vraag 1: Toine M.

P. 7 Leidt voorkeursrecht opleggen op gronden automatisch tot actief grondbeleid en het starten van een grondexploitatie van zo’n gebied?

Antwoord 1:

Nee, het leidt niet automatisch tot het starten van een grondexploitatie. Als gronden onder het voorkeursrecht worden verworven door de gemeente, kan de gemeente deze gronden ook in dezelfde staat doorverkopen zonder deze bouwrijp te maken (een kenmerk voor het openen van een grondexploitatie). Bijvoorbeeld aan een partij die er een door de gemeente gewenste ontwikkeling op realiseert.

Vraag 2: Toine M. Antwoord 2:

P 14: hoeveel bouwclaims staan er nog open?

Vraag 3: Martijn

P. 17: wanneer wordt de actuele woningbouwlijst (met daarin ook de particuliere projecten) aan de raad aangeboden, die zou toch 2 keer per jaar bij de P&C cyclus zitten?

Antwoord 3:

Antwoord volgt nog.

Vraag 4: Martijn

P. 17: waarom is het tempo van bouwproductie naar 250 woningen per jaar teruggebracht (was 300 in raadsbesluit woningbouwversnelling)

Antwoord 4:

Antwoord volgt nog.

Vraag 5: Toine M.

P. 27: is de aankoop van de gronden van de aardbeienteler (3,5 miljoen) verwerkt in de GREX van Aarlesche Erven?

Antwoord 5:

Nee, voor de aankoop van de gronden is een separate begrotingswijziging vastgesteld door de raad (W9). De aankoop komt ten laste van de vrije algemene reserve.

Vraag 6: Toine M.

P. 28: Het project Samen Gaan heeft gevolgen voor de GREX van het Centrum plan. De opbrengst in 2025 van Ontwikkelvlek 2 (commerciële ruimten en appartementen) vervalt dan. Hoe groot is deze geplande opbrengst?

Antwoord 6:

Vanwege bedrijfseconomische redenen kan deze opbrengst niet genoemd worden in een openbare vergadering. Deze opbrengst vervalt weliswaar, maar hiervoor in de plaats komt een opbrengst uit de uitgifte van grond voor het project Samen Gaan.

Met 4 partijen zijn nog overeenkomsten lopend voor de teruglevering van bouwrijpe kavels voor woningen. Alle woningen binnen Aarlesche Erven (880) zijn op basis van de bouwclaimafspraken gecontracteerd. Binnen Dijkstraten zijn nog 40 woningen die op basis van bouwclaimafspraken gerealiseerd zouden moeten worden. Dan resteren er nog 90 woningen waarvoor nog geen concrete afspraken zijn gemaakt, of locatie bekend is. Dus 90 bouwclaims staan nog open.

1

Beantwoording technische vragen Hoe hoog deze opbrengst is, is nu nog niet aan te geven. T.z.t. zal de gehele grex herzien moeten worden met de nieuwe uitgangspunten en gekozen kaders. Vraag 7: Toine M

De verliesvoorziening Aarle stijgt van 3.8 mln (ultimo 2020) naar 7.8 mln (ultimo 2021) Waarom kon dit aanvullende verlies bij project Aarle niet worden voorzien?

Antwoord 7:

Dit grote verlies kon niet worden voorzien, omdat de prijsstijging voor het bouw- en woonrijp maken in 2021 fors hoger was (9,16%) dan geraamd (2%). Bijna alle investeringen in brm wrm moeten hier nog plaatsvinden, daarom is het effect zo groot. Ook voor 2022 en verder is de stijging hoger dan vorig jaar voorzien. Daarnaast is er sprake van een verhoging van algemene kosten en winst en risico van 15% naar 20% (op basis van laatste aanbesteding) en wijkt de verkaveling van fase 1 af van proefverkaveling; meer openbaar gebied; meer kosten en minder opbrengsten.

Vraag 8: Toine M.

Met welk jaarlijks percentage kosten en opbrengststijging is in de prognose rekening gehouden voor project Aarle en waarom?

Antwoord 8:

Kostenstijging: 2022

4,0%

2023 en 2024

3,0%

2025 en volgende jaren 2,0% Opbrengstenstijging: 2021

n.v.t.

2022 t/m 2030 2,0% 2031

0,0%

Dit is gebaseerd op een zo goed mogelijke inschatting van de macro-economische omstandigheden voor 2022 en verder. De prognose baseren we op algemeen erkende data van gerenommeerde bedrijven in het vakgebied van gebiedsontwikkeling. Vraag 9: Toine M.

U geeft aan (Rv pag 2.) "In de MPG 2021 werden de risico’s ingeschat op € 14.154.000. De verlaging van het risicobedrag met € 2.346.000 is grotendeels het gevolg van lagere risico-inschattingen in project Aarlesche Erven." Kunt u al dan niet vertrouwelijk toelichten waarom deze risico-inschatting zo gunstig heeft kunnen worden bijgesteld?

Antwoord 9:

Op 20 juni staat een besloten raadsvergadering gepland waarin de risico’s grondexploitaties zullen worden toegelicht. De beantwoording van deze vraag zal in die vergadering worden meegenomen.

Vraag 10: Toine M.

Volgens het accountantsverslag 2021 (pag. 11) houden we rekening met een jaarlijkse opbrengst stijging van 3% en 2%. Daarbij wordt in de MPG aangegeven: "Als in bouwclaimovereenkomsten andere afspraken zijn gemaakt over de indexering, dan wordt daar in de grondexploitatie rekening mee gehouden". Op basis van de jaarcijfer 2021 zien we een opbrengst groei van 69.669.000 naar 70.394.000 (+1%). Begrijpen wij dus goed dat in de berekening van de NCW van de Grex rekening is gehouden met de werkelijke haalbare opbrengststijging (indicatie c.a. 1% o.b.v. realisatie 2021) of is de prognose gebaseerd op de schattingsposten (+3 en +2%)? 2

Beantwoording technische vragen Antwoord 10:

De opbrengstenstijging van 2021 naar 2022 is gebaseerd op 1) afspraken over prijsstijging in de bouwclaimovereenkomsten voor de gronden waar deze overeenkomsten gelden en 2) de door het college vastgestelde prijsstijging voor bestemmingen/gronden waar geen andere afspraken liggen. Een andere factor die van invloed is op de opbrengst is de hoeveelheid uit te geven grond. Een daling van het uitgeefbaar gebied leidt tot een lagere grondopbrengst. Ook verandering van functie of type woning leidt tot andere grondprijzen en daarmee een andere grondopbrengst.

Vraag 11: Toine M

In de MPG wordt gesproken over ontwikkelvlek 2 gelegen aan het dorpsplein/Raadhuisstraat op het parkeerterrein tussen zeeman en het gemeentehuis. Wordt hier het perceel voor scenario 3b bedoeld of gaat het hier om een andere vlek?

Antwoord 11: Vraag 12: Toine M.

Ja, globaal komt scenario 3b overeen met ontwikkelvlek 2.

Antwoord 12:

De plankosten zijn per saldo ten opzichte van 2021 gestegen met 2% (globaal genomen het effect van de inflatie). De investeringen (kosten bouw- en woonrijp maken) zijn per saldo gestegen met 5% resp. 6%. De toename van het verlies is dan ook voornamelijk te verklaren door gestegen kosten voor bouw- en woonrijp maken en het achterblijven van de stijging in grondopbrengsten. Wij hebben de indruk dat dekking van de verliezen op de GREX via de risico-reserve grondexploitatie en de voorziening verlieslatende grex door elkaar lopen. Wij vragen ons af of dat wel mag. O.i. maakt de risico-reserve grondexploitatie namelijk onderdeel uit van het eigen vermogen en de voorziening verlieslatende Grex van het vreemd vermogen. In het voorstel aan de Raad wordt gevraagd 893.000 euro toe te voegen omdat zoals u aangeeft op pag 25: “Op basis van de geactualiseerde risicoinventarisatie per 1-1-2022 bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit € 11.807.000. De beschikbare weerstandscapaciteit (oftewel de risicoreserve grondexploitatie) bedraagt per 31-12-2021 € 10.914.000.” Deze motivering volgt bovendien niet logisch met wat er op pag 25 staat onder 7.4 (juist afname van risico’s).

De reden dat 893.000 euro moet worden vrijgemaakt van de VAR is toch dat de voorziening voor verlieslatende GREX met 3.240.000 moet worden verhoogd en de reserve voor risico’s 2.346.000 kan worden verlaagd? Er is slechts 1 reserve waaruit alle verlieslatende grexen en risico’s worden betaald: de risicoreserve grondexploitaties. Deze wordt aangevuld door de vrije algemene reserve en door winstgevende grondexploitaties tot het benodigde niveau. Uit deze reserve worden bedragen gereserveerd (voorzieningen getroffen) voor de verlieslatende grondexploitaties en dient als buffer om de risico’s op te vangen.

Vraag 13: Toine M.

Antwoord 13:

In hoeverre is de toename van het verlies op het totaal van de 6 grondexploitaties te verklaren als gevolg lagere dan wel hogere toegerekende apparaatskosten aan de grondexploitatie en investeringen dan vooraf begroot?

Meer vragen over hetzelfde onderwerp? Voeg dan rijen toe met de tab-toets. *Als u vóór woensdag 12:00 mailt, spant het college zich in om voor de raadsvergadering of raadsavond uw vraag te beantwoorden.

Artikel uit het Reglement van Orde gemeenteraad Best 2020: Artikel 3.36 – Technische vragen 1.

2.

3.

Technische vragen worden kort en bondig geformuleerd. Het zijn informatieve vragen die bedoeld zijn om een beter begrip van een onderwerp of raadsvoorstel te krijgen. Het kunnen vragen zijn over feiten, omstandigheden en de uitleg daarvan of over de gevolgen van een besluit. Technische vragen moeten ingediend worden bij de griffie. Dit kan tot uiterlijk woensdag voor 12.00 uur, voorafgaand aan de dag van de raadsavond waarop het onderwerp geagendeerd staat. Het college spant zich in om de technische vragen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk vóór 15.00 uur van de dag van de vergadering of raadsavond te beantwoorden. De antwoorden van het college of de burgemeester worden door de griffie op het raadsinformatiesysteem geplaatst. 3