22013.3.b. - Bijlage 2 bij Analyse - Stakeholderonderzoek naar de haalbaarheid

Het stationsgebied in Best

2020

Een stakeholderonderzoek naar de haalbaarheid van een transformatie van het stationsgebied in de gemeente Best

‘’Niets in deze wereld heeft zoveel macht als een idee waarvoor de tijd rijp is’’ – Victor Hugo

Peter Goedhart Bureau Stroom 27-5-2020

Archiefexemplaar van BL21-01605

- Stakeholderonderzoek bur.Stroom Def

Inhoud 1 Inleiding................................................................................................................................................ 2 2 Methodiek ............................................................................................................................................ 3 3 Resultaten gespreksanalyse ................................................................................................................. 4 3.1 Verbinding met het gebied ........................................................................................................... 4 3.2 Relaties in het gebied.................................................................................................................... 5 3.3 Gebiedskenmerken: beleving en functionering ............................................................................ 6 3.4 Houding ten opzichte van een transformatie ............................................................................... 6 3.5 Belang bij een transformatie ........................................................................................................ 7 3.6 Betrokkenheid bij een transformatie............................................................................................

8 3.7 Verwachtingen en wensen vervolgproces .................................................................................... 9 3.8 Eerdere ervaringen en verwachte risico’s .................................................................................. 11 3.9 Voorziene kansen voor een transformatie ................................................................................. 12 4 Samenvatting gespreksanalyse .......................................................................................................... 13 5 Stakeholderanalyse ............................................................................................................................ 16 6 Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................................. 20 6.1 Verbondenheid en relaties ......................................................................................................... 20 6.2 Gebiedskenmerken ..................................................................................................................... 20 6.3 Basishouding transformatie ........................................................................................................ 20 6.4 Betrokkenheid transformatie .....................................................................................................

21 6.5 Verwachting vervolgproces ........................................................................................................ 21 6.6 Risico’s en kansen ....................................................................................................................... 22 7 Participatieadvies vervolgtraject ....................................................................................................... 24

|1

1 Inleiding 1.1 Het stakeholderonderzoek Het huidige stationsgebied in de gemeente Best vormt een ‘barrière’ tussen oost, west, noord en zuid. Terwijl het gebied door de ondergrondse ligging van het spoor, ongelooflijke mogelijkheden biedt om als een verbindende schakel tussen de diverse gebieden in Best te functioneren. Op 9 september 2019 heeft de gemeenteraad budget beschikbaar gesteld om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van een transformatie van het stationsgebied. Ons stakeholderonderzoek is een onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek.

1.2 Doelen Het stakeholderonderzoek brengt in beeld hoe belangrijke spelers in het stationsgebied het gebied ervaren en hoe zij aankijken tegen een mogelijke transformatie. We spraken met 10 stakeholders met een grond- en/of vastgoedpositie over hun wensen en visie op de toekomst. Door de afwisseling van open vragen en gesloten vragen geven de resultaten goed weer wat leeft onder de verschillende stakeholders. De verzamelde inzichten kunnen daardoor als belangrijke voeding dienen voor de inrichting van een mogelijk transformatieproces. Daarnaast is het stakeholderonderzoek een middel om (opnieuw) in gesprek te gaan met de spelers in het gebied.

1.3 Verantwoording De methode van dit stakeholderonderzoek is gebaseerd op verschillende theorieën: stakeholder modelling en stakeholderanalyse. Stakeholder modelling is het inventariseren en analyseren van stakeholders met als doel een juiste verzameling stakeholders te selecteren. De stakeholderanalyse geeft handvatten om de resultaten van stakeholdergesprekken inzichtelijk te maken en te interpreteren. In hoofdstuk 2 beschrijven we hoe we dit stap voor stap hebben opgepakt.

1.4 Afbakening Voor het stakeholderonderzoek hebben we gesproken met alle grond- en vastgoedeigenaren in het stationsgebied. Met andere stakeholders, waaronder huurders en gebruikers van het gebied, is in deze fase nog niet gesproken. Daarnaast zijn we het gesprek aangegaan over de huidige verwachtingen en wensen voor het stationsgebied. De gesprekken vonden plaats in januari en februari 2020. Belangrijk om te onthouden is dat het dynamische krachtenveld rond een complex project zich voortdurend ontwikkelt en de resultaten van dit stakeholderonderzoek een momentopname zijn.

|2

2 Methodiek 2.1 Verkenning en stakeholderselectie Het stakeholderonderzoek startte met een verkenning van het stationsgebied. Samen met zes medewerkers van de gemeente Best is gesproken over het huidige stationsgebied en zijn belangrijke stakeholders in kaart gebracht. Op basis van deze verkenning heeft er een stakeholderselectie plaatsgevonden.

2.2 Opzet van het stakeholderonderzoek In het onderzoek stonden zes thema’s centraal: • Verbindingen en relaties: op welke wijze zijn stakeholders verbonden met het gebied? Welke relaties hebben zij in het gebied? • Gebiedskenmerken: hoe ervaren stakeholders op dit moment het stationsgebied? Hoe vinden stakeholders dat het stationsgebied functioneert? • Basishouding transformatie: hoe staan stakeholders tegenover een mogelijke transformatie van het stationsgebied? • Betrokkenheid transformatie: voelen stakeholders zich betrokken bij (de transformatie van) het stationsgebied? Op welke wijze willen stakeholders bijdragen aan een transformatie? • Verwachting vervolgproces: hoe zien stakeholders het vervolgproces voor zich? Willen stakeholders samenwerken bij een mogelijke transformatie? • Risico’s en kansen: welke risico’s voorzien stakeholders bij een mogelijke transformatie? En welke kansen zien stakeholders voor het stationsgebied?

2.3 Diepte-interviews We interviewden 10 stakeholders met een grond- en/of vastgoedpositie in het stationsgebied van Best. Deze stakeholders ontvingen van de gemeente een brief over het haalbaarheidsonderzoek van de gemeente Best en de rol daarin van Bureau Stroom. Na deze brief hebben wij alle stakeholders telefonisch benaderd voor een interview. De interviews waren face to face en duurde één uur tot anderhalf uur. In de interviews werd gebruik gemaakt van een semigestructureerde vragenlijst bestaande uit open vragen en stellingen.

2.4 Gespreksanalyse Tijdens ieder interview is een gespreksverslag gemaakt. Iedere stakeholder heeft na het interview de gelegenheid gekregen om het gespreksverslag na te lezen en indien nodig te rectificeren. Na akkoord op alle verslagen zijn de gespreksverslagen geanalyseerd met behulp van een coderingsprogramma. De resultaten van deze analyse hebben we beschreven in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt een samenvatting gegeven van de resultaten en is een uitgewerkt krachtenveld opgenomen dat een snel overzicht biedt van de omgeving.

2.5 Stakeholderanalyse Op basis van de gespreksanalyse, de krachtenveldanalyse en onze expertise hebben we per stakeholder bepaald welke mate van belang zij hebben in een mogelijk vervolgproces en de invloed daarop. Onder invloed verstaan we de machtspositie van de stakeholder ten opzichte van het project, onder belang verstaan we het niveau van betrokkenheid bij het project. Deze gegevens hebben we gebruikt om een stakeholderanalyse uit te voeren, stakeholders te kunnen categoriseren en te bepalen welke participatie- en communicatiestrategie het beste kunnen werken. In de resultatensectie wordt gesproken over stakeholder A tot en met J. We maken gebruik van cijfers in plaats van namen om de anonimiteit van de stakeholders zoveel als mogelijk te waarborgen. |3

3 Resultaten gespreksanalyse De resultaten die worden besproken in dit hoofdstuk zijn uitsluitend gebaseerd op een analyse van de interviews, zonder een nadere onderzoekinterpretatie.

3.1 Verbinding met het gebied Het interview startte met een aantal vragen over de verbinding van de stakeholder met het stationsgebied. We hebben gevraagd welke functie de stakeholders hadden en in hoeverre ze vanuit hun functie verbonden waren aan het stationsgebied. De meeste stakeholders gaven aan het helemaal mee eens of eens te zijn met de stelling: Mijn verbinding met het stationsgebied is belangrijk voor mij (zie Figuur 1). Stelling 1: Mijn verbinding met het stationsgebied is belangrijk voor mij.

Helemaal mee eens

30% 40%

Mee eens Neutraal

30%

Niet mee eens Helemaal niet mee eens

Figuur 1 Resultaat van stelling 1: Mijn verbinding met het stationsgebied is belangrijk voor mij.

De aard van deze verbinding verschilde per stakeholder. Een aantal stakeholders gaf tijdens de interviews aan een emotionele verbinding met het stationsgebied te hebben. Deze stakeholders hebben lange tijd in het stationsgebied gewoond of hebben het gebied al jaren in eigendom. Een stakeholder beschreef: “We rijden nooit het centrum in zonder naar het gebied te kijken en als we terug zouden kunnen verhuizen naar het gebied, dan zouden we dat doen.” (Stakeholder) Een aantal andere stakeholders benoemden een historische verbinding te hebben met het stationsgebied. De verbinding met het gebied is daarbij van zo’n lange duur dat het historisch is geworden. Een stakeholder benoemde het volgende: “De winkel zit er al zeker 30 jaar. Het is niet de eerste plaats die je zou kiezen voor een winkel, maar iedereen weet inmiddels de winkel te vinden.” (Stakeholder) Een aantal andere stakeholders gaf aan een economische verbinding met gebied te hebben, omdat zij in het gebied ondernemen. Voor een aantal stakeholders geldt dat ze zowel een emotionele als economische verbinding hebben met het gebied.

|4

3.2 Relaties in het gebied Veel stakeholders gaven aan weinig tot geen relaties te hebben in het stationsgebied. De meeste stakeholders stonden dan ook neutraal of negatief tegenover de stelling: Ik heb veel (werk)relaties in het stationsgebied (zie Figuur 2). Stelling 2: Ik heb veel (werk)relaties in het stationsgebied. Bijvoorbeeld met vastgoedeigenaren, grondbezitters, ondernemers of bewoners.

10% 10%

Helemaal mee eens Mee eens

30% 50%

Neutraal Niet mee eens Helemaal niet mee eens

Figuur 2 Resultaat van stelling 2: Ik heb veel (werk)relaties in het stationsgebied. Bijvoorbeeld met vastgoedeigenaren, grondbezitters, ondernemers of bewoners.

In Figuur 3 worden alle relaties weergeven die tijdens het interview zijn benoemd. Meerdere stakeholders gaven aan wel contact te hebben met de gemeente of dat er contact met de gemeente is geweest. Twee stakeholders gaven aan onderling contact met elkaar te hebben en elkaar een aantal keren per jaar te treffen. Ze zijn namelijk voormalige buren in het stationsgebied. Twee stakeholders benoemden een hechte werkrelatie te hebben. Een van de stakeholders benoemde zelf geen relaties te hebben in het gebied, maar dat dit voor de medewerkers van de winkel anders kan zijn. Deze stakeholder is eigenaar van een winkel in het stationsgebied.

Figuur 3 Relaties benoemd door de stakeholders bij de verschillende interviews. De pijlen geven de richting van de relatie aan, de kleuren van de pijlen geven aan of het gaat om een zakelijke relatie of een privérelatie.

|5

3.3 Gebiedskenmerken: beleving en functionering We vroegen aan de stakeholders drie woorden op te noemen die volgens hen pasten bij het huidige stationsgebied (zie Figuur 4). De stakeholders gaven aan potentie te zien voor het gebied (kansrijk, kan verbeterd worden, open). Het beeld van het huidige stationsgebied was over het algemeen negatief (rommelig, onduidelijke infrastructuur, geen uitstraling, etc.).

Figuur 4 Woordenwolk van het beeld van de respondenten van het huidige stationsgebied. Hoe groter het woord, hoe vaker het benoemd is tijdens de interviews.

Het gebied werd door de meerderheid van de respondenten onaantrekkelijk en niet functioneel genoemd. Er is veel veranderd in het gebied, maar de veranderingen zijn nooit ‘afgewerkt’. Stakeholders gaven aan dat het gebied niet ‘prettig’ voelt. Daarnaast werd het volgende benoemd: “Het gebied heeft veel geld gekost, maar het werkt niet. De fietsenstalling is te klein en de parkeermogelijkheden zijn minimaal. Het is geen ideale situatie.” (Stakeholder) “Het doel om mensen te verplaatsen dient, maar dat is alles. Er is duidelijk een parkeerprobleem.” (Stakeholder) “Het station functioneert goed, maar het stationsgebied zelf niet. De bioscoop heeft geen uitbreidmogelijkheden. Het gebied leent zich om meer problemen op te lossen, zoals wonen.” (Stakeholder)

3.4 Houding ten opzichte van een transformatie Alle stakeholders gaven tijdens het interview aan positief te staan tegenover een transformatie van het stationsgebied, met uitzondering van een stakeholder die neutraal tegenover een transformatie staat (zie Figuur 5). Een van de stakeholders benoemde dat het gebied alleen maar verslechterd als er niets wordt gedaan: “Iedereen in Best weet dat het gebied anders moet worden. Er is draagvlak voor verandering, waarbij de gemeenschap te goede moet komen.”(Stakeholder) Een andere stakeholder benoemde het volgende: “Het is tijd om iets te doen. Het gebied ligt al twintig jaar stil terwijl overal wordt gewerkt.” (Stakeholder) De stakeholder die aangaf neutraal tegenover een mogelijke transformatie te staan, benoemde zijn houding met name als ‘kritisch’. Deze stakeholder is verantwoordelijk voor het waarborgen van de |6

veiligheid op en rond het spoor. De stakeholder uitte daarbij haar zorgen bij een mogelijke transformatie. Daarnaast is het stationsgebied in Best momenteel geen urgente opgave voor de stakeholder. De spoortunnel is namelijk vernieuwd en het station wordt door reizigers over het algemeen met een 7 of hoger gewaardeerd. De prioriteit van de stakeholder ligt bij stations met een lager cijfer. Stelling 4: Ik sta over het algemeen positief tegenover een transformatie van het stationsgebied.

10%

Helemaal mee eens

20%

Mee eens 70%

Neutraal Niet mee eens Helemaal niet mee eens

Figuur 5 Resultaat van stelling 4: Ik sta over het algemeen positief tegenover een transformatie van het stationsgebied.

Bijna alle stakeholders gaven daarnaast aan mee te willen werken aan een transformatie. Door sommige werden voorwaarden voor medewerking benoemd. Een stakeholder benoemde dat de mogelijke samenwerking afhankelijk is van de condities van de transformatie. Een andere stakeholder benoemde dat een transformatie niet de bedrijfscontinuïteit in gedrang mag brengen. Twee stakeholders gaven aan dat, mocht er niets veranderen in het gebied, daar in principe ook niet ‘van wakker te liggen’.

3.5 Belang bij een transformatie De meerderheid van de stakeholders gaf aan dat ze een groot belang hebben bij een mogelijke transformatie (zie Figuur 6). Een stakeholder gaf aan geen belang te hebben. Deze stakeholder legde uit dat hij niet meer de leeftijd heeft om iets te ondernemen. Stelling 5: Ik heb een groot belang bij een mogelijke transformatie van het gebied. Helemaal mee eens

10% 30%

20%

Mee eens Neutraal Niet mee eens

40%

Helemaal niet mee eens

Figuur 6 Resultaat van stelling 5: Ik heb een groot belang bij een mogelijke transformatie van het gebied.

De overige stakeholders spraken over uiteenlopende belangen bij een transformatie. Een aantal gaf aan dat er sprake is van een bedrijfsbelang, waarbij met name nadruk werd gelegd op de bedrijfscontinuïteit. Daarnaast werden ook praktische belangen benoemd, zoals bereikbaarheid van het gebied en parkeermogelijkheid. Tot slot werden commerciële belangen benoemd: een |7

transformatie kan leiden tot meer kansen in het gehele stationsgebied (zie hoofdstuk 3.9). Een partij merkte op dat hij op dit moment geen directe belangen ziet, maar dat deze belangen wel kunnen ontstaan tijdens of na een mogelijke transformatie.

3.6 Betrokkenheid bij een transformatie De meerderheid van de stakeholders gaf tijdens de interviews aan actief betrokken te willen worden bij een transformatie van het stationsgebied (zie Figuur 7). De manier waarop stakeholders betrokken wilden worden loopt per stakeholder uiteen. Stelling 6: Ik zou actief betrokken willen worden bij een transformatie van het stationsgebied.

Helemaal mee eens

20%

Mee eens 20%

60%

Neutraal Niet mee eens Helemaal niet mee eens

Figuur 7 Resultaat van stelling 6: Ik zou actief betrokken willen worden bij een transformatie van het stationsgebied.

Een aantal stakeholders had alleen behoefte aan geïnformeerd worden. Een van deze stakeholders gaf aan ook mee te willen denken als de transformatie duidelijk verbetering oplevert. Meerdere partijen zouden direct mee willen denken over de toekomstplannen van het hele stationsgebied. Een partij benoemde daarbij dat zij verwachten dat ze (als kleine partij) niet dezelfde stem hebben als een grote partij. Een andere partij had geen directe behoefte aan een transformatie, maar wil vanuit hun rol als spoorwegbeheerder het proces monitoren en waar nodig adviseren. Twee partijen gaven aan dat ze afhankelijk van de plannen wel of niet actief betrokken willen worden. Het grootste gedeelte van de stakeholders gaf aan een persoonlijke bijdrage te willen leveren aan een transformatie van het stationsgebied (zie Figuur 8). Stelling 7: Ik zou een persoonlijke bijdrage willen leveren aan een transformatie van het stationsgebied.

Helemaal mee eens

10% 40%

Mee eens Neutraal

50%

Niet mee eens Helemaal niet mee eens

Figuur 8 Resultaat van stelling 7: Ik zou een bijdrage willen leveren aan een transformatie van het gebied.

Stakeholders gaven aan dat een persoonlijke bijdrage voor hen dan wel een investering in tijd dan wel een investering in geld betekent. Daarnaast gaf een stakeholder aan open te staan voor het |8

verwijderen van een muur, zodat er een betere doorsteek kan ontstaan tussen het station en het centrum. Stakeholders die zouden willen investeren in geld noemden enkele voorwaarden: het moet gaan om een gezonde investering die daadwerkelijk voor een verbetering zorgt en het moet samengaan met een realistische visie waarin ook aandacht is voor wonen en parkeerplekken in eigen beheer. Een stakeholder benoemde: “Ik verwacht dat de markt het zelf terug verdient.” (Stakeholder) Een andere stakeholder wilde bijdragen om het gebied duurzaam te ontwikkelen. Twee stakeholders waren bereid een financiële bijdrage te leveren, afhankelijk van het plan. Een van hun hoopte op een combinatie van winkels en wonen. Een stakeholder benoemde geen financiële bijdrage te willen leveren, omdat er voor hun momenteel geen opgave in Best ligt. Zij gaven aan wel hun kennis te willen delen, afhankelijk van de impact op het spoor. Dit gold ook voor een andere stakeholder die actief is op het spoor. Zij hebben een klein budget om de stationsbeleving te verbeteren. Tot slot benoemde een laatste stakeholder dat er alleen wordt geïnvesteerd als het de bedrijfscontinuïteit waarborgt en het belang niet meer latent is: ‘’Continuïteit van bedrijfsvoering staat op de eerste plaats en 100 procent compensatie voor stagnatie van waarde of vermindering.

[We] hoeven niet altijd het onderste uit de kan, [we] willen door met het werk van de dag.’’ (Stakeholder)

3.7 Verwachtingen en wensen vervolgproces Enkele stakeholders wezen erop dat voor een goedlopend proces een goede samenwerking cruciaal is. Een ander punt dat een groot deel van de stakeholders daarnaast benoemde, is dat er vaart gemaakt moet worden gehouden om te voorkomen dat het een ellenlang proces wordt zonder resultaat. Een mogelijkheid om de ontwikkeling te versnellen is volgens twee stakeholders het uitvoeren van de transformatie in delen. Meerdere stakeholders benoemden dat er een visie ontwikkeld zou moeten worden. Dit zou volgens een stakeholders gedaan moeten worden door iemand uit Best met de nodige lokale kennis en verbinding. Bijna de helft van de stakeholders vond dat dit de taak is van de gemeente, eventueel met een of meerdere partijen. Volgens een partij moet men de markt vervolgens zijn werk laten doen, zodat het plan zichzelf terugverdient: ‘’De gemeente hoeft alleen een visie te maken, de markt doet de rest.’’ (Stakeholder) Deze stakeholder benadrukte daarbij dat er een visie gemaakt moet worden met ruimte voor eigen invulling. Vervolgens zou met de eigenaren overlegd kunnen worden of de bestemmingen matchen en compenseren waar dat kan.

Een stakeholder benoemde dat, door te kijken naar wat de markt wil, de leefbaarheid echt verbeterd kan worden: ‘’Als er niet wordt gekeken naar wat de markt wil, maar alleen naar wat de gemeente Best wil dan komen er onlogische functies of niet-gebruikte functies/leegstand. De leefbaarheid kan dan verslechteren waardoor bewoners kunnen wegtrekken.’’ (Stakeholder) Twee partijen gaven aan te wachten op een visie om daar hun eventuele eigen (bouw)plannen op aan te passen, zodat hun deel in de omgeving past: ‘’We onderschrijven wel de urgentie om iets te doen want we zitten in een oud gebouw; […] we hopen snel op een visie zodat we weten wat wel/niet doen; we zitten nu een beetje in de wachtkamer.’’ (Stakeholder) |9

Een stakeholder stelde bovendien dat, op basis van een visie, partijen die niet mee willen doen uitgekocht kunnen worden. Er zou echter ook gekozen kunnen worden voor het aanpassen van alleen de andere grondgebieden. Benadrukt werd wel dat het niet wenselijk is om zonder bepaalde partijen iets te ondernemen, maar dat het beter is dan niets doen. Twee partijen vonden dat de belangrijkste grondeigenaren eerst meegenomen moeten worden in het proces, anders ‘blijft het dromen’, waarna andere partijen op dit plan kunnen reageren. Enkele stakeholders hebben tijdens het interview benoemd dat kleine partijen en buurtbewoners pas op een later moment inspraak zouden moeten krijgen: ‘’Het is legitiem dat kleine partijen pas later komen, omdat ze minder te zeggen hebben.’’ (Stakeholder) Wat betreft het proces, vond het grootste gedeelte van de stakeholders dat de gemeente opdrachtgever moet zijn en initiatief moet nemen: ‘’De gemeente kan de wegen bewandelen die bewandeld moeten worden.’’ (Stakeholder) Slechts een partij was het hiermee oneens: ‘’De gemeente kan een brede visie neerleggen en dan de markt zijn werk laten doen. De partij die het oppakt, moet het iets opleveren.

De gemeente kan het niet financieren, dus dan moet de gemeente ook kunnen loslaten.’’ (Stakeholder) Meerdere stakeholders brachten naar voren dat experts zoals stedenbouwkundigen en architecten aangestuurd moeten worden door bijvoorbeeld de gemeente, zodat het plan voldoet aan goede stedenbouwkundige randvoorwaarden. Een stakeholder vond het bovendien belangrijk dat er rekening gehouden wordt met de lange termijn belangen van de gemeente Best. Een partij was van mening dat de gemeenteraad een eindbeslissing moet nemen, op basis van alle overwegingen. Een stakeholder benadrukte tijdens het interview dat iedereen gecompenseerd moet worden, zodat alle partijen baat hebben bij een transformatie. Er werd op gewezen dat het belangrijk is dat de gemeente openheid laat zien gedurende het proces. Daarnaast werd heldere communicatie benoemd, bijvoorbeeld over beslismomenten en wanneer de visie klaar is met eventueel een tijdlijn van de voortgang van het proces. Betere communicatie kan daarnaast zorgen voor draagvlak, vooral bij eigenaren met oud zeer, aldus een stakeholder: ‘’De gemeente moet kenbaar maken wat zij willen bereiken in het gebied: verbeteren aanzien, wonen of iets anders.’’ (Stakeholder) ‘’Eigenaren moeten van elkaar weten welke wensen ze hebben. […] Er zijn ook eigenaren buiten het huidige projectgebied met oud zeer.

Zij moeten ook uitgenodigd worden voor bijvoorbeeld een informatieavond.’’ (Stakeholder) Volgens een stakeholder zou de gemeente de intentie uit moeten spreken om rekening te houden met de belangen van alle stakehouders. Dit zou volgens hun kunnen helpen in het vertrouwen. Uit Figuur 1 valt af te leiden dat er weinig relaties bestaan tussen verschillende stakeholders. Deze stakeholders is gevraagd of ze openstaan voor een samenwerking met andere partijen (zie Figuur 9).

| 10

Stelling 8: Ik zou willen samenwerken met andere partijen om een transformatie van het stationsgebied te realiseren. 20% 30%

Helemaal mee eens Mee eens Neutraal Niet mee eens

50%

Helemaal niet mee eens

Figuur 9 Resultaat van stelling 8: Ik zou willen samenwerken met andere partijen om een transformatie van het stationsgebied te realiseren.

Twee partijen stonden neutraal tegenover het samenwerken met andere partijen. Een van deze partijen gaf aan alleen samen te willen werken met de gemeente om blokvorming te voorkomen. De andere partij zag alleen samenwerking met de grote partijen zitten. Een derde partij was van mening dat grote partijen in eerste instantie aan zet moeten zijn en benadrukt dat het voor henzelf goed is om samen te werken: ‘’Ons stuk is te klein om het alleen te doen.’’ (Stakeholder) Andere stakeholders stonden positief tegenover een samenwerking. Een stakeholder vond dat alle belanghebbenden met elkaar in gesprek moeten gaan. Ook een andere stakeholder benadrukte het belang van het aangaan van een dialoog. Een van de stakeholders stond positief tegenover samenwerking om grond te verkopen. Een partij wilde samenwerken om eventueel op het stuk grond weer te gaan wonen.

3.8 Eerdere ervaringen en verwachte risico’s In deze paragraaf worden verschillende ervaringen van stakeholders besproken van gerelateerde projecten in het verleden. Daarbij zijn een aantal risico’s benoemd: zaken die eerder verkeerd gingen en een mogelijke transformatie opnieuw in de weg zouden kunnen staan. Het is belangrijk om te benoemen dat alle stakeholders in principe geen belemmeringen zagen in een nieuwe samenwerking met de gemeente of andere partijen. Oud zeer en langdurige processen Een stakeholder gaf aan dat de gemeente in het verleden kansen heeft laten liggen door eerder niets met de doorsteek te doen. Daarnaast heeft hun gebouw schade ondervonden door de bouw van de spoortunnel. De schade is nooit behandeld. Ook was de stakeholder van mening dat de gemeente te lang te veel beloofd heeft en dat ze het niet kunnen maken ditmaal niets te veranderen aan het stationsgebied. Twee stakeholders benoemden dat eerdere projecten te lang duurden en vol zaten met eeuwige discussies, waardoor niets van de grond kwam of de focus lag te veel op het centrum. Volgens meerdere stakeholders zal de gemeente vaart in het proces moeten houden om te voorkomen dat het stationsgebied verder verloedert. Risico’s omtrent medewerking en samenwerking Een stakeholder benoemde dat er een risico schuilt in de medewerking van een partij in het stationsgebied.

Twee stakeholders benoemden dat eerdere projecten hierop zijn gestrand. Twee andere stakeholders gaven aan ook te verwachten dat deze partij moeilijk meekomt. Daarnaast | 11

werd de angst uitgesproken dat grote partijen zich niet bezighouden met de belangen van kleine partijen en dat één partij of enkele partijen overwicht krijgt. Hiervoor zijn de stakeholders zelf ook verantwoordelijk: ‘’Heb het lef als partij om voor je punten op te komen.’’ (Stakeholder) Een stakeholder benoemde daarnaast dat ervoor gewaakt moet worden dat ieder voor zich aan de gang gaat. Een stakeholder zag een financieel risico voor de samenleving van Best wanneer de kosten van een transformatie oplopen zonder resultaat. Eerdere ervaringen met de gemeente Best Een aantal stakeholders uitten kritiek op de eerdere ervaringen met de gemeente Best. De gemeenteraad zou volgens een stakeholder te veel invloed hebben zonder kennis en daarnaast niet beschikken over een visie voor ontwikkeling. Deze stakeholder zag de gemeente als onbetrouwbaar. Eerdere processen met de gemeente werden daarnaast door een andere stakeholder bestempeld als frustrerend. Een van de partijen heeft drie jaar geleden een visie neergelegd over een mogelijke ontwikkeling op haar terreinen. Hier is door de gemeente nooit op gereageerd. Dit helpt volgens hen niet bij het vertrouwen dat zij hebben in de gemeente.

Daarnaast zag deze partij het grote belang van de grond- en vastgoedeigenaren in een transformatieproces en vond het daarom vreemd dat de gemeente niet eerder bij hen heeft aangeklopt om te overleggen over een transformatie. Een andere stakeholder sprak over een teleurstelling jegens de gemeente door het onmogelijk maken van het bouwen van een huis op het perceel. Gesprekken in het verleden over een transformatie hadden volgens een andere stakeholder geen resultaat. Zij waren van mening dat de gemeente dingen roept zonder een duidelijk beleid.

3.9 Voorziene kansen voor een transformatie Veel stakeholders staan positief tegenover een transformatie en noemden kansen en ideeën. Meerdere stakeholders benoemden dat er een betere verbinding moet komen met het centrum, bijvoorbeeld met een doorsteek van de Hoofdstraat tot de Molenstraat. Daarnaast was er vanuit drie partijen behoefte aan meer parkeerruimte en een slimme inrichting hiervan. Een stakeholder opperde het idee voor een ondergrondse parkeergarage. Op die manier kan vrijgekomen ruimte gebruikt worden om iets anders te ontwikkelen. Het spoordek zou daarnaast ingericht kunnen worden als tuin. Een stuk groen kan worden verdeeld, aldus een stakeholder. Het station moet aantrekkelijk en levendig worden, waardoor ook de wachttijd voor reizigers aangenamer kan worden. Meerdere stakeholders benoemden de mogelijkheden voor wonen in het gebied en kantoren, omdat dit kan bijdragen aan de leefbaarheid van het gebied: ‘’Het gebied leefbaarder maken. Letterlijk en figuurlijk. Er woont nu niemand en er is ook niemand als alles dicht is. […] Na 6 uur is het een stil gebied.’’ (Stakeholder) ‘’[We missen] partijen die traffic genereren. Denk aan supermarkten of andere branchegerelateerde terreinen.’’ (Stakeholder) Een mogelijke oplossing voor een betere verbinding is, volgens een stakeholder, het verplaatsen van het kerkhof.

Deze kwestie is echter volgens de eigenaar van het kerkhof ‘onbespreekbaar’. Zij stonden wel open voor het maken van ruimte voor een doorgang. Naast kansen is ook meerdere keren benoemd dat de visie van het gebied moet passen bij de andere gebieden in Best. Hierdoor wordt de gemeente één geheel en wordt het stationsgebied functioneel. | 12

4 Samenvatting gespreksanalyse Dit hoofdstuk is een samenvatting van de gespreksanalyse (hoofdstuk 3). In Tabel 1 hebben we voor iedere stakeholder de volgende zaken genoteerd: • Bezwaren en voorkeuren: welke bezwaren en/of voorkeuren heeft de stakeholder omtrent een mogelijke transformatieproces? • Houding nu: hoe staat de stakeholder tegenover een eventuele transformatie? • Belang: hoe klein of groot schat de stakeholder zijn eigen belang in bij een mogelijke transformatie? • Betrokkenheid: in welke mate wil de stakeholder betrokken worden bij een transformatie van het gebied? • Gewenste inbreng: op welke wijze wil de stakeholder betrokken worden bij een transformatie van het gebied? • Financiële bijdrage: wil de stakeholder een (financiële) bijdrage leveren voor een transformatie van het gebied? Op basis van welke voorwaarden? • Samenwerking: wil de stakeholder samenwerken met andere stakeholders en/of de gemeente in een mogelijk transformatieproces? Tabel 1 Gegevens volgens de perceptie van de stakeholders zelf en volgens eigen interpretatie.

Stakeholder A

B

C

D

Bezwaren en voorkeuren Snelheid in het proces behouden; ontwikkeling van een visie; behoefte aan visie om de eigen (bouw)plannen hierop aan te passen; inspraak buurtbewoners pas later; gemeente als initiatiefnemer; experts inschakelen, gemeente maakt eindbeslissingen Gemeente moet visie ontwikkelen met ruimte voor eigen invulling; verwacht dat de markt het plan terugbetaalt; partijen die niet meedoen uitkopen; inspraak buurtbewoners pas later; experts inschakelen Snelheid in het proces behouden; gemeente moet visie ontwikkelen Snelheid in het proces behouden;

Houding nu

Betrokkenheid Groot

Gewenste inbreng Informeren, meedenken

Mediumgroot

Groot

Groot

Medium-

Belang Groot

(Financiele) bijdrage Financieel, mits het een gezonde investering betreft

Samenwerking Ja, waarbij alle belanghebbenden in gesprek gaan

Adviseren

Ja, mits er een visie is over wonen met eigen parkeerplekken; vorm investering onbekend

Ja, eventueel een partij uitkopen

Groot

Meedenken

Ja

Medium

Informeren

Ja, voor duurzame ontwikkeling; vorm investering onbekend Geen financiële

Ja, om grond te

E

F

G

H

I

J

gemeente als initiatiefnemer; experts inschakelen; stakeholder staat open voor verkoop van grond Ontwikkeling van een visie; inspraak buurtbewoners pas later; heeft zelf geen opgave in Best; proces monitoren in verband met veiligheid spoor en vergunningsplicht Ontwikkeling van een visie; gemeente als initiatiefnemer; experts inschakelen; wil alleen samenwerken met de gemeente; verplaatsen van begraafplaats geen optie, ruimte maken voor doorsteek wel Gemeente als initiatiefnemer; experts inschakelen; ziet graag woningen in het gebied en wil zelf daar weer te wonen Door partij(en) samengestelde visie; behoefte aan visie om op te reageren en eigen (bouw)plannen hierop aan te passen; belangrijkste grondeigenaren eerst betrekken; heldere communicatie Gemeente moet visie ontwikkelen; gemeente als initiatiefnemer; heldere communicatie; stationsbeleving reizigers staat voor de stakeholder centraal Snelheid in het proces behouden; belangrijkste grondeigenaren eerst betrekken; tijdlijn voortgang; wil alleen samenwerken met grote partijen; bedrijfscontinuïteit moet gewaarborgd blijven

groot

bijdrage

verkopen

Medium

Groot

Meedenken, adviseren

Geen financiële bijdrage

Ja, maar alleen om het proces te monitoren en advies te geven

Mediumgroot

Medium

Informeren, meedenken

Geen financiële bijdrage

Klein

Mediumgroot

Adviseren

Ja, mits het een mooi project is

Mediumgroot

Groot

Adviseren

Ja, afhankelijk van het plan; vorm investering onbekend

Alleen met de gemeente, om plannen te bespreken/op plannen te reageren Ja, om er eventueel weer te gaan wonen Ja, grote partijen maken plan, kleine partijen geven reactie

Groot

Medium groot

Informeren, kennisdeling

Financieel, bezitten klein budget om stationsbeleving te verbeteren

Ja

Medium

Groot

Adviseren

Ja, mits belangen gewaarborgd blijven; vorm investering onbekend.

Alleen met grote partijen, zolang belangen gewaarborgd blijven

| 14

Op basis van de gegevens in Tabel 1 hebben we een krachtenveldanalyse uitgevoerd. Het doel van de krachtenveldanalyse was een overzichtelijk maken van het krachtenveld in het stationsgebied. Figuur 10 is het resultaat van de krachtenveldanalyse en geeft een goede samenvatting van de gespreksanalyse.

Figuur 10 Resultaten van de krachtenveldanalyse. In de legenda is te zien hoe relaties, betrokkenheid, houding en belang weergegeven zijn.

| 15

5 Stakeholderanalyse Het is nuttig om de diverse stakeholders te categoriseren door middel van een stakeholderanalyse. Het categoriseren van stakeholders geeft namelijk veel richting in een participatie- en communicatiestrategie waarin alle stakeholders op de juiste wijze worden meegenomen. In dit hoofdstuk lichten we toe op basis van welke gegevens de stakeholderanalyse is uitgevoerd en wat de belangrijkste bevindingen zijn. In de stakeholderanalyse stonden vier begrippen centraal: • Participatietype: welk niveau van participatie past bij de gewenste deelname van de stakeholder bij een mogelijk vervolgproces? • Invloed op een vervolgproces: de machtspositie van de stakeholder ten opzichte van een mogelijk vervolgproject op basis van: o vastgoed- of grondbezit; geldende wet- en regelgeving; grootte grond- en/of vastgoedgebied; ligging van het gebied. • Belang bij een vervolgproces: het niveau van betrokkenheid van de stakeholder bij een mogelijk vervolgproces op basis van: o de perceptie van de stakeholders zelf op de mate van hun belang; de mate van hoe voordeling een transformatie is voor een stakeholder; de mate waarop stakeholders zelf aangaven voor een transformatie te willen gaan.

• Risico’s als ze niet meedoen: welke risico’s zijn er als een stakeholder niet mee doet met een transformatie van het stationsgebied? In Tabel 2 is voor iedere stakeholder opgenomen welke participatietype, mate van belang, grootte van invloed en risico’s relevant zijn. Deze gegevens komen voort uit een eigen interpretatie van de gespreksanalyse en de krachtenveldanalyse gecombineerd met onze expertise. Tabel 2 Gegevens op basis van een onderzoeksinterpretatie.

Stakeholder A

Deelname vervolgproces Heeft behoefte aan een visie, wil meedenken over een ‘plan’, zodat de stakeholder zelf aan de slag kan met iets wat in het geheel past

Participatietype Adviseren-coproduceren

Belang Medium-groot

Invloed Medium

B

Meedenken over een plan, wil de markt zijn werk laten doen Wil meedenken over het ‘plan’, wellicht zelf weer iets in het

Coproduceren

Medium-groot

Medium

Raadplegen-adviseren

Medium

Klein-medium

C

| 16

Risico als ze niet meedoen Centraal stuk grond in het stationsgebied, kan door geen deelname transformatie bemoeilijken; een doorsteekmogelijkheid stationsgebied-centrum (noordzuid) valt weg Weinig risico Weinig risico

D E

F

G

H

I

J

gebied ondernemen, vindt dat er gedeeld groen moet komen Wil het stuk grond verkopen, is in afwachting van een bod Heeft zelf geen opgave in Best, wil het proces monitoren i.v.m. waarborgen veiligheid spoor en doorgang treinverkeer (verguninngswetgeving) Wil adviseren en 1-op-1 in gesprek gaan met de gemeente, staat open voor aanpassingen die het gebied verbeteren, is positief maar heeft zelf geen directe behoefte Heeft niet de leeftijd om iets te ondernemen, wil wel financieel dingen mogelijk maken Wil reageren op een ruimtelijke visie, gaat in ieder geval niets zelfstandig doen zolang er geen plan is Wil adviseren over slimme fietsenstallingoplossingen en meedenken over/wellicht financieel bijdragen in verbeteren stationsbeleving Wil met de grote partijen komen tot een ‘plan’, vindt het ook prima als alles hetzelfde blijft

Informeren

Klein

Klein-medium

Raadplegen-adviseren

Klein-medium

Groot

Informeren-raadplegen

Klein

Medium

Informeren-raadplegen

Medium

Klein-medium

Raadplegen-adviseren

Klein-medium

Medium

Adviseren

Medium-groot

Medium

Coproduceren

Medium

Medium-groot

| 17

Weinig risico; een onbekende speler kan de grond opkopen Centraal stuk, kan transformatie bemoeilijken; kan plannen rond het spoor afkeuren op grond van spoorwegwetgeving Doorsteekmogelijkheid Hoofdstraat-Molenstraat valt weg

Weinig risico

Centraal stuk grond in het stationsgebied, kan bij geen deelname de transformatie bemoeilijken Centraal stuk grond in het stationsgebied, kan bij geen deelname de transformatie bemoeilijken Een doorsteekmogelijkheid van stationsgebied naar centrum valt weg; groot deel van het stationsgebied blijft hetzelfde

De stakeholders zijn vervolgens in een matrix geplaatst en gepositioneerd op basis van enerzijds hun belang bij een mogelijke transformatie en hun invloed. De positionering van de stakeholders heeft invloed op de manier waarop er met hen moet worden omgegaan wat betreft de communicatie over en betrokkenheid bij de mogelijke totstandkoming van een transformatie. De verklaring van de 4 sectoren uit de matrix zijn als volgt:

Figuur 11 Toelichting sectoren invloed-belang-matrix.

Figuur 12 Invloed-belang-matrix.

| 18

Een paar dingen vallen op in de bovenstaande matrix: • De stakeholders zijn wijdverspreid over de vier verschillende sectoren: er zijn dus verschillende participatie- en communicatiestappen nodig om alle stakeholders mee te nemen in een mogelijk vervolgproces • Bijna alle stakeholders staan tussen twee sectoren in gepositioneerd: stakeholder A, B en I staan in sector D en sector B; stakeholder F en H staan in sector A en C; stakeholder C en G staan in sector A en sector D; stakeholder J staat in sector C en D; dit betekent dat er ruimte gecreëerd moeten worden in het participatie- en communicatieproces om stakeholders om hun manier te laten aanhaken • Voor stakeholders D en stakeholder E geldt een eenduidige strategie: voor stakeholder D geldt ‘monitoren’ wat betreft participatie en communicatie en voor stakeholder E geldt ‘tevreden houden’.

Dit sluit aan bij hoe ze zelf willen deelnemen aan een mogelijke vervolgproces (zie Tabel 2) • Er zijn twee stakeholderclusters ontstaan: stakeholders A, B en I hebben een medium-hoog belang en medium invloed; stakeholders C en G hebben beide een medium belang bij en klein-medium invloed op een mogelijk vervolgproces Uit de matrix kunnen we vervolgens afleiden hoe we het beste met de verschillende stakeholders om kunnen gaan wat betreft de participatie en communicatie over een mogelijke transformatie: • Stakeholders uit groep A: minimale inspanning vereist wat betreft communicatie • Stakeholders uit groep B: goed op de hoogte houden, goede informatievoorziening via diverse kanalen; proberen ‘mee’ te krijgen bij bepaalde beslissingen en om draagvlak te creëren • Stakeholders uit groep C: tevreden houden door ze mee te nemen in alle belangrijke beslissingen; meekrijgen om D te beïnvloeden • Stakeholders uit groep D: meenemen en meekrijgen in planningsproces en alle belangrijke beslissingen; goed informeren De bovenstaande input zullen we samen met de resultaten van de gespreksanalyse inzetten bij de uitwerking van het communicatieadvies en participatieadvies.

| 19

6 Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste bevindingen bij elkaar gebracht die resulteren in een of meerdere aanbevelingen voor een mogelijk vervolgproces. De conclusies en aanbevelingen worden weergegeven per thema zoals geformuleerd in hoofdstuk 2.

6.1 Verbondenheid en relaties De aard van de verbinding met het gebied De grote verbondenheid die stakeholders ervaren met het stationsgebied, geeft aan hoe belangrijk het is hen mee te nemen in het proces. De verbondenheid is historisch, economisch of emotioneel van aard. Sommige stakeholders hebben alleen een emotionele verbinding, terwijl anderen een sterke financiële verbinding hebben met het gebied. Aanbeveling 1

Maak voor de verschillende stakeholders inzichtelijk welke verbindingen andere stakeholders hebben met het gebied. De bewustwording hiervan helpt bij het begrijpen van elkaars belangen en reacties.

Veel belangrijke spelers, weinig onderlinge relaties In het stationsgebied van de gemeente Best zijn veel verschillende grond- en vastgoedeigenaren actief. Uit de gespreksanalyse blijkt dat deze spelers weinig contact hebben onderling en dat er weinig relaties zijn. Weinig relaties kan betekenen dat de stakeholders enkel opkomen voor individuele belangen. De erkenning voor de noodzaak van samenwerking en de wil tot samenwerking ontbreekt echter niet. De meerderheid van de partijen wil namelijk samenwerken om een transformatie te bewerkstellingen. Een enkele partij wil alleen met de grote partijen samenwerken en een andere stakeholder alleen 1-op-1 met de gemeente. De juiste samenwerkingsvorm is de meest cruciale factor in gebiedsprocessen. Aanbeveling 2

Besteed voldoende tijd aan het bedenken van een juiste samenwerkingsvorm.

Aanbeveling 3

Ga verdere versnippering van het grondgebied tegen. Er zijn stakeholders die benoemd hebben dat ze hun stuk grond willen verkopen en/of niet meer de leeftijd te hebben om iets te ondernemen. Dit is een kans voor de gemeente om de positie te verwerven, door middel van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Artikel 10, punt 1). Is het voor de gemeente niet mogelijk om het stuk grond te kopen, dan is het belangrijk dat een nieuwe eigenaar bij een transformatie alle belangen meeneemt op basis van een visie.

6.2 Gebiedskenmerken Een gebied met een omgeving die aan verandering toe is De noodzaak voor een mogelijke transformatie blijkt uit het beeld dat stakeholders hebben van het huidige stationsgebied. De meerderheid van de stakeholders vindt het gebied onaantrekkelijk en onfunctioneel. Aanbeveling 4

Benadruk tijdens het proces dat de stakeholders het huidige gebied op dezelfde manier ervaren en toon hierin het gezamenlijk belang.

6.3 Basishouding transformatie Een positieve houding | 20

Een groot gedeelte van de stakeholders staat positief tegenover een transformatie, in enkele gevallen afhankelijk van de condities van de transformatie. Zo is het voor enkele stakeholders cruciaal dat bedrijf continuïteit gewaarborgd blijft. Een andere partij benadrukte dat de veiligheid van de reizigers voorop staat. Aanbeveling 5

De positieve houding van stakeholders is een momentopname en hangt in sommige gevallen af van de condities van de transformatie. Het is noodzaak om bij veranderingen in het proces het gesprek (opnieuw) aan te gaan. Een gebiedsontwikkeling kan namelijk alleen succesvol zijn wanneer het grootste gedeelte van de stakeholders er een succes van wil maken.

6.4 Betrokkenheid transformatie Investeren om te transformeren Of partijen een bijdrage willen leveren in het proces, in de vorm van tijd of geld, is afhankelijk van hoe het stationsgebied eruit komt te zien. Een aantal stakeholders noemt ook dat het moet gaan om een gezonde investering. Veel stakeholders blijven vaag over hoe hun bijdrage eruit kan gaan zien en of ze financieel willen investeren. Dit is logisch, want er ligt nog geen enkel plan of visie op tafel en de gemeente heeft zich nog niet uitgesproken over wat zij belangrijk vinden voor het toekomstige stationsgebied van Best. Aanbeveling 6

Wanneer de gemeente opnieuw het gesprek aangaat, moet de gemeente uitsluitsel hebben over hoe het ontwikkelproces eruit gaat zien en wat de gemeente met de transformatie wil bewerkstelligen en belangrijk vindt. Stakeholders moeten weten waar ze mogelijk in gaan investeren.

Aanbeveling 7

Speel als gemeente open kaart. Niet alleen stakeholders zullen duiding moeten geven aan wat een ‘goede investering’ inhoudt, ook de gemeente.

Aanbeveling 8

Benadruk gedurende het proces het gezamenlijk belang: wat levert een transformatie op voor de gemeente Best, wat levert het de stakeholders op en waarin kan je elkaar vinden?

6.5 Verwachting vervolgproces Maak een visie De meerderheid van de stakeholders vindt dat de gemeente een ruimtelijke visie moet ontwikkelen en voorleggen aan alle grond- en vastgoedeigenaren. Er zijn stakeholders die wachten op een visie om daar hun (bouw)plannen op aan te passen, zodat hun deel in de omgeving past. Enkele stakeholders geloven dat eerst de grote partijen mee moeten worden genomen in de visie en later pas de kleine partijen. De helft van de stakeholders ziet inspraak voor de omgeving op een later moment in het proces. Belangrijk daarbij is dat gedurende het hele proces de belangen van álle partijen worden behartigd. Een stakeholder opperde het idee om de partijen in het stationsgebied die niet mee willen werken aan een transformatie uit te kopen. Aanbeveling 9

Stel een ruimtelijke visie op waarbij ruimte is voor lokale inbreng en ideeën.

De rol van de gemeente Best Bijna alle stakeholders vinden dat de gemeente het initiatief moet nemen in het proces. Er wordt echter ook benoemd dat de gemeente beloftes maakt die niet nagekomen worden en dat eerdere projecten niet afgemaakt zijn. Daarnaast is bij een aantal stakeholders en de omgeving oud zeer aanwezig door slechte ervaringen in het verleden. Eerdere projecten duurden daarnaast lang en

| 21

zaten vol discussies met weinig resultaat tot gevolg. De stakeholders geven wel aan open te staan voor nieuwe samenwerkingen. Aanbeveling 10

Er is oud zeer aanwezig en dit kan extra pijnlijk zijn wanneer er bij een transformatie opnieuw sprake is van een langdurig proces. Probeer dit zoveel mogelijk te voorkomen door duidelijk te zijn over de planning.

Aanbeveling 11

De gemeente doet er goed aan het transformatieproces te faciliteren en hierbij verschillende stakeholders en partijen op het juiste participatieniveau te betrekken. Een onderdeel hiervan is de juiste onafhankelijke experts verbinden aan de opgave en aansturen.

Aanbeveling 12

Wees transparant gedurende alle vervolgstappen in het proces; helderheid in ambitie, visie, rol, projectaanpak en verwachtingen.

6.6 Risico’s en kansen Gebiedsontwikkeling of projectontwikkeling Enkele stakeholders benoemen dat ze op hun stuk perceel willen bouwen en ontwikkelen en wachten op een visie om hun project op het ‘grote plaatje’ aan te laten sluiten. Een andere stakeholder benoemt dat het stationsgebied zelf ook moet passen binnen de hele gemeente Best. Vanuit referentieonderzoeken wordt eveneens geadviseerd om te gaan voor gebiedsontwikkeling in plaats van projectontwikkeling. Op deze manier wordt er meer gekeken naar het geheel, wat in dit gebied belangrijk is gezien de verschillende functies van het gebied (doorgang, parkeren, transfer) en de complexiteit van het stuk grond door de vele grondeigenaren. Aanbeveling 13

Ontwikkel een heldere gebiedsvisie gericht op gebiedsontwikkeling, waarin wordt gekeken naar hoe het stationsgebied past binnen de gemeente Best.

Aanbeveling 14

Manage de verwachtingen van stakeholders. Wanneer er een visie klaarligt, maak dan duidelijk hoe, wanneer en onder welke voorwaarden er eventuele deelprojecten gerealiseerd zouden kunnen worden.

Risico op afhakers Meerdere stakeholders benoemen dat er een mogelijk risico schuilt in de samenwerking met een van de grotere partijen. Volgens veel stakeholders zijn eerdere projecten gestrand op de medewerking van een partij. Aanbeveling 15

Richt het vervolgproces zo in dat het proces ook doorgang kan vinden als een partij niet wil meewerken aan een transformatie. Houd in de visie rekening met de verschillende scenario’s.

Behoefte aan snelheid en resultaat Veel stakeholders hebben aangegeven dat vorige projecten traag zijn verlopen of niet tot resultaat hebben geleid. Vanuit de gemeente zijn gesprekken gevoerd waar vervolgens nauwelijks tot niets mee is gedaan. Dit wordt door de stakeholders gezien als frustrerend en maakt ook dat ze het gebied zien als een grote gemiste kans. Aanbeveling 16

Zet in op een slagvaardige projectorganisatie met bijbehorend mandaat, budget en tijdlijn.

Aanbeveling 17

Gebruik de inzichten van dit onderzoek om het vervolgproces in te richten. | 22

Aanbeveling 18

Zorg dat in het vervolgproces altijd wordt teruggekoppeld hoe input wordt verwerkt en wat de waarde van input is.

Stakeholders met verschillende mate van invloed en belang De stakeholders zijn wijdverspreid over de vier verschillende sectoren in de invloed-belang-matrix (zie Figuur 12). Hierdoor zijn er verschillende participatie- en communicatiestappen nodig om alle stakeholders mee te nemen in het vervolgproces. Door per stakeholder een aparte communicatielijn op te volgen, kan het zijn dat bepaalde stakeholders zich achtergesteld voelen. Aanbeveling 19

Het is ook mogelijk om te kiezen voor één aanpak waarbij sommige stakeholders nauwer betrokken worden dan anderen.

Aanbeveling 20

Wanneer er wordt gekozen om per stakeholder een aparte communicatielijn te volgen, is het belangrijk hen bij deze keuze te betrekken. Bespreek in elk geval hoe de aanpak eruit komt te zien. Dit zorgt voor transparantie in het proces.

Aanbeveling 21

Huurders en gebruikers in het gebied moeten in een latere fase meegenomen worden, omdat zij juridisch gezien ook een positie hebben.

Aanbeveling 22

Bij de start van het participatieproces zal anonimiteit losgelaten moeten worden, om echt het gesprek in te gaan.

| 23

7 Participatieadvies vervolgtraject Het stakeholderonderzoek heeft veel inzicht gegeven in de huidige verwachtingen en wensen van de grond- en vastgoedeigenaren in het stationsgebied. Op basis van de bevindingen van het onderzoek wordt in dit laatste hoofdstuk een doorkijk gegeven naar een participatief vervolgtraject.

De basis van het participatieadvies Een aantal belangrijke aanbevelingen omtrent vervolgstap: • Ontwikkel een heldere gebiedsvisie gericht op gebiedsontwikkeling, waarin wordt gekeken naar hoe het stationsgebied past binnen de gemeente Best. • Kies een aanpak waarbij sommige stakeholders nauwer betrokken worden dan anderen. • Onderbouw waarom de gemeente dit proces aangaat en ga met de grond- en vastgoedeigenaren in dialoog over het proces en de bedachte participatieaanpak. • Richt het vervolgproces zo in dat het proces ook doorgang kan vinden als een partij niet wil meewerken aan een transformatie. • Geef huurders en gebruikers in het gebied ook de ruimte om (op een later moment) mee te denken in het proces, want zij hebben juridisch gezien ook een positie in het gebied.

Advies gebiedsontwikkelingproces stationsgebied Een andere aanbeveling voor het transformatieproces is de nadruk leggen op gebiedsontwikkeling in plaats van projectontwikkeling. In Figuur 13 zijn de stappen van gebiedsontwikkeling opgenomen.

Figuur 13 Weergave proces gebiedsontwikkeling.

| 24

Op basis van de belangrijkste aanbevelingen van het stakeholdersonderzoek en de stappen in gebiedsontwikkeling, hebben we een participatieadvies geformuleerd.

Participatievormen en stakeholdergroepen Wij adviseren een participatieaanpak uit te rollen waarin sommige stakeholders nauwer mee kunnen werken aan de gebiedsvisie dan anderen. Met andere woorden: een aanpak met ruimte voor stakeholders die op verschillende participatieniveaus mee kunnen denken en mee werken. De verschillende participatievormen zijn:

Figuur 14 Participatieladder naar een voorbeeld van Management Modellen Site.

De stakeholders zijn door middel van de stakeholderanalyse in een aantal verschillende groepen geplaatst. Iedere groep vraagt een andere participatieve en communicatieve benadering: • Groep 1: bij deze groep is de participatie en communicatie gericht op informeren • Groep 2: bij deze groep is de participatie en communicatie gericht op inspreken • Groep 3: bij deze groep is de participatie en communicatie gericht op consulteren • Groep 4: bij deze groep is de participatie en communicatie gericht op coproduceren Op basis van de stakeholderanalyse, de resultaten van de gespreksanalyse en onze participatieervaringen verwachten wij dat de volgende deelnemers per stakeholdergroep: • Groep 1 (informeren): stakeholder D • Groep 2 (raadplegen): stakeholder C, stakeholder F, stakeholder G, stakeholder H stakeholder I • Groep 3 (adviseren): stakeholder E • Groep 4 (coproduceren): stakeholder A, stakeholder B en stakeholder J In de stakeholderanalyse bleek dat niet alle stakeholders (op twee stakeholders na) in een bepaalde sector waren gestationeerd. Het is daarom aan te raden om de participatieaanpak te bespreken met alle partijen (zie participatiemoment 1 in Figuur 15). Zo verzeker je dat je alle partijen op de meest effectieve manier benaderd. | 25

De benadering per stakeholdergroep hebben we uitgewerkt in Figuur 15 (zie volgende pagina). Het overzicht in dit figuur geeft een beeld van hoe een participatiestrategie voor de transformatie van het stationsgebied in de gemeente Best eruit kan komen te zien, waarbij ruimte is voor verschillende participatievormen in een traject aansluitend bij de verschillende stakeholdergroepen: • Participatiemoment 1: voor groep 1 t/m 4 • Participatiemoment 2: voor groep 1 en 2, en omgeving (gebruikers, huurders en bewoners) • Participatiemoment 3: voor groep 4 (ook wel de ontwikkelgroep) )let op: deze ontwikkelgroep komt regelmatig bij elkaar) • Participatiemoment 4: voor groep 2 en 3 • Participatiemoment 5: voor groep 3 en 4 • Participatiemoment 6: voor alle groepen en omgeving

Verdere richtlijnen voor de participatie en communicatie De richtlijnen voor de participatie zijn: • Gebruik de input van dit verslag en (nog te verzamelen) input uit de omgeving bij de ontwikkeling van een gebiedsplan. De input bestaat uit veel waardevolle lokale kennis die van toegevoegde waarde is en de door de input in te zetten, laat je als gemeente zien dat je open staat voor deze waardevolle input. • Plan genoeg tijd en momenten in per participatieactiviteit, bijvoorbeeld: de ontwikkelgroep heeft waarschijnlijk niet voldoende aan één samenkomst, maar eerder meerdere. • Afhankelijk van de inhoud van de gebiedsvisie is in de fase Masterplan en Definitieve uitvoeringsplan meer of minder participatie en/of communicatie op zijn plaats. • Neem niet alleen de direct betrokkenen en de omgeving mee, maar ook de raad en het bestuur. Stel bijvoorbeeld een Nota van Uitgangspunten op waarin de raad toezegt aan de eigenaren de komende X jaar (langer dan één raadsperiode) mee zal werken aan vergunningsverlening. De richtlijnen voor communicatie zijn: • Koppel ieder participatiemoment terug naar alle stakeholders (de hele omgeving). • Gebruik gedurende het proces een terugkerend communicatiemiddel, bijvoorbeeld een nieuwsbrief waarop mensen zich kunnen inschrijven. • Communiceer ingewikkelde zaken zo mogelijk via video en niet alleen via tekst.

• Communiceer namens één duidelijke afzender en geef er een gezicht aan voor een vast aanspreekpunt voor de omgeving en betrokkenen.

De eerst volgende stap Op basis van bovenliggend advies en Figuur 15 kan een participatiestrategie worden opgesteld waarin alle stappen in de participatie en communicatie worden uitgewerkt. De eerste stap daarvan zal het dialoog zijn met alle stakeholders die in dit onderzoek zijn gesproken. Ga met deze partijen in gesprek over de resultaten van het onderzoek en de participatiestrategie die op basis van daarvan is bedacht. Praat over of zij hun rol in het proces herkennen en pas de strategie eventueel op hoofdlijnen aan. Wanneer er draagvlak is over de strategie, dan is er ruimte voor een goede start van het proces!

| 26

Figuur 15 Uitwerking participatieproces.

| 27

COLOFON Het stakeholderonderzoek is uitgevoerd door Bureau Stroom uit Nijmegen. Onderzoeksteam en rapportage Jos IJkhout Bureau Stroom Chantal Janssen Bureau Stroom Maxime Wiegerinck Bureau Stroom Opdrachtgever Peter Goedhart

Gemeente Best

Tevens bedankt het onderzoeksteam de volgende personen en organisaties voor hun waardevolle bijdrage in het onderzoek: Alle geïnterviewde stakeholders Buck Consultants International voor figuur 13 op pagina 26 Auteursrechten voorbehouden © 2020 Bureau Stroom, Nijmegen Aan de totstandkoming van deze uitgave is uiterste zorg besteed. Voor informatie die nochtans onvolledig of onjuist is opgenomen, aanvaarden auteurs geen aansprakelijkheid. Voor eventuele verbeteringen van de opgenomen gegevens houden zij zich gaarne aanbevolen. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stroom.

Bureau Stroom Postbus 6848 6503 GH Nijmegen info@bureaustroom.nl www.bureaustroom.nl

| 28