22013.1 - Raadsvoorstel Kaders stedenbouwkundige vormgeving transformatie stationsomgeving

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 07-03-2022

Onderwerp Kaders stedenbouwkundige vormgeving transformatie stationsomgeving Aanleiding Het stationsgebied is één van de belangrijkste toekomstige ontwikkelgebieden in Best. Op 18 februari 2021 (RIB: IN21-00165) ontving u de ‘Analyse naar de haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving’. Deze analyse geeft inzicht in een groot aantal vraagstukken die van belang zijn bij de transformatie van de stationsomgeving, zoals een (potentieel) programma wonen, de parkeerbehoefte behorend bij het station als hoogwaardig openbaar vervoer knooppunt, een eerste stedenbouwkundige verkenning welke een beeld schetst van de mogelijkheden op het gebied van bebouwingshoogte, volume, aantallen woningen, infrastructuur, groen, de diverse grondposities en de grote financiële investeringen die met deze transformatie gepaard (kunnen) gaan. Op grond van deze analyse werd een aantal kaders (ambities) voor de verdere ontwikkeling geformuleerd. Deze ambities vormen het startpunt om de potentie van het gebied zichtbaar te maken en de mogelijkheden te schetsen voor de stationsomgeving. Zij vormen de uitgangspunten voor het te ontwikkelen stedenbouwkundig ontwerp. Op 31 mei jl. vond een themasessie plaats over de stationsomgeving, waarbij de analyse is gepresenteerd.

Vervolgens is in de raad van 28 juni 2021 door de wethouder toegezegd ‘dat het college de principeuitspraken (kaders) m.b.t. het stationsgebied voorbereidt en ter besluitvorming voorlegt aan de raad’. Advies 1. Kennis te nemen van de ‘Analyse naar de haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving’; 2. De volgende kaders (ambities) voor het opstellen van een stedenbouwkundige visie/ontwerp voor de Stationsomgeving vast te stellen: a. De stationsomgeving dient een aantrekkelijk, duurzaam en innovatief woon-, werk- en verblijfsgebied te worden; b. De stationsomgeving dient beide zijden van het spoor alsmede de Oirschotseweg/ Hoofdstraat met de Willem de Zwijgerweg te verbinden door goede en aantrekkelijke fiets- en loopstructuren; c. De stationsomgeving dient optimaal te functioneren als (regionaal) verkeersknooppunt met 300 parkeerplaatsen en een nog nader vast te stellen aantal stallingsplaatsen voor fietsen; d. De stationsomgeving dient te voorzien in minimaal 600 appartementen met een programmatische verdeling van 60% sociaal/middelduur en 40% vrije sector en de daarbij behorende parkeergelegenheid (Nota Parkeernormen 2022);

*IN22-00015*

IN22-00015/ Pagina 1 van 6

e. De stationsomgeving dient zo mogelijk te voorzien in 2500 m2 BVO voor retailhandel, dienstverlening en cultuur; 3. Te streven naar een beperking van de kosten van de transformatie. Argumenten

1. Basis voor de transformatie is de ‘Analyse naar de haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving’ . De gewenste kaders en/of ambities met de daarbij behorende onderbouwingen zijn gebaseerd op de uitgevoerde ‘Analyse naar de haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving’ van december 2019. De stationsomgeving is echter een dynamisch omgeving waar veel ontwikkelingen spelen. Het op te stellen stedenbouwkundig ontwerp zal met nieuwe gewenste en/of regionale ontwikkelingen rekening dienen te houden.

2A. Duurzaamheid, innovatie en leefbaarheid dienen een belangrijk onderdeel uit te maken van de ontwerpopgave. Het stedenbouwkundig ontwerp dient inzicht te geven hoe deze onderwerpen zijn of kunnen worden geïmplementeerd in de uiteindelijke plannen om zo te komen tot een aantrekkelijk woon-, werk-, en verblijfsgebied.

2B. Goede toegankelijkheid van routes van noord/zuid en oost/west voor voetgangers en fietsers is een harde ontwikkelingsvoorwaarde. De huidige ‘barrières’ in de oost/west en noord/zuid routes voor voetgangers en fietsers dienen te worden opgelost. Het stedenbouwkundige ontwerp dient hier oplossingen voor aan te dragen. In het computermodel van Arup worden deze routes als een vast gegeven opgenomen. 2C. Het stedenbouwkundig ontwerp dient ruimte te bieden om in te spelen op toekomstige

veranderingen in de regionale mobiliteit. In de regio wordt gesproken over o.a. een hub-netwerk met ‘snellere’ bussen. In Best wordt gekeken hoe de geplande hubs aan de A2 en A58 kunnen worden verbonden met het station. Ook een verbinding tussen het station met de Brainportlijn is punt van onderzoek. Deze ontwikkelingen kunnen gevolgen hebben voor de routes van de bestaande OV lijnen en leiden wellicht tot een verplaatsing van het busstation naar de zuidzijde van het station. Om te voorkomen dat de transformatie van de stationsomgeving door deze nog onzekere ontwikkelingen vertraging oploopt, wordt de westzijde van het station vooralsnog gereserveerd voor die functies die noodzakelijk zijn voor een goed functionerend HOV knooppunt. Het gaat dan o.a. om de parkeergarage met ca. 300 parkeerplaatsen voor de gebruikers (doelgroepen) van het station, een grotere fietsenstalling en een halteplaats voor de bussen. 2D. a. Gestreefd wordt naar een zo goed mogelijk gedifferentieerd programma wonen. Voor het bepalen van een woonprogramma is gekeken naar de regionale woonvisie, het afsprakenkader wonen SGE, woondeal regio Eindhoven, de versnellingsopgave en de recente quickscan woningmarkt. Uit alle onderzoeken blijkt een grote vraag naar appartementen, zowel koop als huur en zowel sociaal als vrije sector.

En dan met name de vraag naar levensloopgeschikte woningen (ouderen) en goedkope en betaalbare woningen (jonge en startende huishoudens, spoedzoekers, arbeidsmigranten). Een programmatische verhouding van 60% sociaal/middelduur en 40% vrije sector voor het stationsgebied sluit goed aan bij deze woonbehoefte.

b. Een stedelijk vervoersknooppunt vraagt om een stedelijk programma. Bij een stedelijk knooppunt is het vanzelfsprekend een stedelijk programma toe te voegen. Hier drukt Best als het ware de hand met het Stedelijk Gebied Eindhoven, Brabant en de rest van Nederland. Het stedelijk programma heeft een positieve invloed op de gewenste levendigheid rond de stationsomgeving, het vergroten van het draagvlak van het centrum en voorzieningen en de mogelijkheid om te voorzien in goedkope en middeldure appartementen. c. Een stedelijk programma is financieel noodzakelijk.

*IN22-00015*

IN22-00015/ Pagina 2 van 6

Een stedelijk programma is financieel noodzakelijk om de zeer kostbare ingrepen, zoals met name de verwervingen van gronden en opstallen, bouwrijp en woonrijp maken, de parkeergarages en fietsenstalling, groen, e.d. (enigszins) mogelijk te maken. Uit de analyse blijkt dat een kostenneutrale ontwikkeling van de oostzijde met het gewenste gedifferentieerde woningbouwprogramma en met een minimum aantal van 600 appartementen tot de mogelijkheden behoort.

d. Een stedelijk programma dat past bij Best. In de themasessie van mei werden al enige beelden van een mogelijke stedenbouwkundige invulling gepresenteerd. Eén beeld met een gelijke ‘lage’ bebouwing en een schetsbeeld met verspringende hoogtes. Dit laatste schetsbeeld heeft onze voorkeur, omdat dit niet uitgaat van eenvormigheid en zakelijkheid. In de stedenbouwkundige uitwerking dient het ‘spelen met hoogtes’ verder te worden onderzocht/uitgewerkt. Een hoog landmark zien wij gepositioneerd direct naast het station, maar de bebouwing aan de Hoofdstraat en de Molenstraat dient de hoogtes van de daar al aanwezige bebouwing te respecteren. Een en ander is vertaald in onderstaand kaartfragment. Met dit beeld voor ogen is het bureau Arup gevraagd om haar parametrisch model op te bouwen.

2E. Naast wonen ook ruimte voor andere functies. Om de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het stationsgebied te versterken wordt ook rekening gehouden met de mogelijkheid van het kunnen realiseren van ca. 2500 m2 BVO aan retailhandel, dienstverlening en cultuur. De haalbaarheid van deze functies in dit gebied dient nog wel te worden aangetoond.

*IN22-00015*

IN22-00015/ Pagina 3 van 6

De voor de stationsomgeving voorgestane indeling van programma’s/functies, locaties en hoogtes. Op deze indeling baseert Arup haar parametrisch computermodel. Risico’s In deze fase van ontwikkeling is het nog te vroeg te spreken van risico’s. Nu zijn het nog voornamelijk uitdagingen. Kosten en dekking In de Analyse is een globaal overzicht opgenomen van de kosten van de transformatie en de ontwikkelstrategie die wij voorstaan voor de verschillende gebieden. Als gekeken wordt naar het totale stationsgebied en de diverse eigenaren lenen de westzijde van het station en het tunneldak, welke gronden in eigendom zijn van NS vastgoed/Railintrust, zich minder voor een integrale gebiedsontwikkeling. De kosten van de voorgestelde voorzieningen voor met name het station en het openbaar vervoer, zoals de parkeergarage en de fietsenstalling, worden globaal begroot op ca € 9 mln. Over de verrekening van deze kosten zal in het vervolgproces nader overleg plaatsvinden met de NS, de provincie, de regio en mogelijke andere betrokken partijen. Ook dienen de mogelijkheden van het verkrijgen van subsidies, zoals de eerstvolgende ‘Impulsregeling’, te worden onderzocht.

*IN22-00015*

IN22-00015/ Pagina 4 van 6

De oostzijde met de diverse eigenaren leent zich wel voor een integrale gebiedsontwikkeling door een grote ontwikkelende partij. Het gehele ontwikkelproces, de benodigde grondverwervingen, de risico’s, de kosten en de opbrengsten zijn voor de ontwikkelende partij. De gemeente vervult hier slechts een facilitaire rol. Voor het opstellen van het parametrisch computermodel is wel een globale berekening van de ontwikkelkosten en opbrengsten van 600 appartementen ingevoerd. Zijnde het aantal waar bij de analyse financieel het omslagpunt ligt. Alleen zo ontstaat een zo realistisch mogelijk financieel beeld als, door het draaien aan de knoppen, veranderingen in bovenstaand programma worden aangebracht. Participatie Participatie is een belangrijk middel om wensen en ideeën van stakeholders (zoals bijvoorbeeld bewoners, grondeigenaren, openbaarvervoerbedrijven e.d.) op te halen maar geen doel op zich. Vroegtijdig samenwerken vergroot de kwaliteit van oplossingen en zorgt ervoor dat verschillende perspectieven, kennis en creativiteit direct op tafel komen. Met deze insteek richten wij het participatieproces in.

Participatie fase 1 Na de besluitvormende raadsvergadering van 7 maart starten wij fase 1 van het participatieproces met de omgeving. Wij gaan omgevingsgericht werken dus wij maken een omgevingsanalyse. Deze analyse maakt alle stakeholders inzichtelijk en hun mate van betrokkenheid. Aan de hand van de betrokkenheid van de stakeholders gaan wij hen benaderen. Tijdens dit participatieproces willen wij erachter komen wat de stakeholders belangrijk vinden en waar zij behoefte aan hebben. De stakeholders kunnen input geven op verschillende thema’s zoals groen, parkeren, leefbaarheid, wonen, veiligheid etc. De wijze hoe wij de stakeholders benaderen, geven wij nog nader vorm. Het stedenbouwkundig bureau maakt aan de hand van de input van de stakeholders, het resultaat van het parametrisch ontwerpproces en de door u vastgestelde kaders een eerste ontwerpschets.

Participatie fase 2 Met het eerste ontwerp starten wij de tweede fase van het participatieproces met de nog nader te bepalen stakeholders. In afwachting van het verloop van fase 1 gaan wij het tweede participatieproces op maat vormgeven. Communicatie Belangrijke ontwikkelingen, zoals de besluitvorming op dit voorstel, worden gecommuniceerd via Groeiend Best, Gemeentelijke website, Social media en Plein Best Procedure en planning In overleg met een werkgroep uit uw raad is besloten het besluitvormingsproces te ondersteunen door middel van een parametrisch ontwerpproces. Aan de hand van tevoren aangereikte gegevens, worden diverse alternatieven (modellen) ontwikkeld. Deze modellen kunnen vervolgens worden bewerkt door te draaien aan de diverse knoppen zoals woningbouwprogramma (aantal woningen en typologieën), parkeren, hoogtes van de appartementcomplexen e.d. Ook de financiële impact van al die mogelijke wijzingen wordt in beeld gebracht. De raad kan op deze wijze kiezen uit de beste variant voor het op te stellen stedenbouwkundig ontwerp. Na de besluitvorming over de kaders en het doorlopen van het participatietraject start de aanbestedingsprocedure voor het kiezen van een stedenbouwkundig adviesbureau. Inmiddels zijn verkennende gesprekken gestart met een grote gebiedsontwikkelaar die de gronden van TCN (gedeeltelijk) kan verwerven.

Met het verwerven van deze gronden van TCN en met inbreng van de gronden van de gemeente ontstaat een zodanig grote grondpositie dat de transformatie van de oostzijde van het station werkelijkheid kan worden. Maar eerst dienen nog de financiële en de programmatische haalbaarheid van de gehele ontwikkeling te worden aangetoond, waarbij de gemeentelijke voorwaarden, waaronder de kaders van uw raad, leidend zullen zijn.

*IN22-00015*

IN22-00015/ Pagina 5 van 6

Evaluatie N.v.t. Bijlagen BL21-01610: Analyse naar de haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving IN22-00151: concept raadsbesluit kaders stedenbouwkundige vormgeving transformatie stationsomgeving

Nicole van Hooy secretaris

Hans Ubachs voorzitter

*IN22-00015*

IN22-00015/ Pagina 6 van 6