22011.1 - Raadsvoorstel Grondexploitatie Steegsche Velden-Noord

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 07-03-2022

Onderwerp Grondexploitatie Steegsche Velden-Noord Aanleiding De ontwikkeling van de locatie Steegsche Velden is vastgelegd in de ‘Structuurvisie Best 2030’ en de ‘Structuurvisie Buitengebied’. In beide documenten is de locatie opgenomen als gebied voor dorpsuitbreiding. Het eerste deel van de wijk is gerealiseerd. Nu is een bestemmingsplan opgesteld voor de uitbreiding van de wijk aan de noordzijde. Hier kunnen ten minste 107 en maximaal 122 woningen komen. In het vigerende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als agrarisch. Om de realisatie van plan Steegsche Velden-Noord planologisch mogelijk te maken is het vaststellen van een bestemmingsplan noodzakelijk. Het bestemmingsplan wordt met een separaat voorstel aan uw raad aangeboden. Voor de ontwikkeling van plan Steegsche Velden-Noord is gekozen voor actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente in het plangebied zelf gronden heeft aangekocht, deze bouw- en woonrijp maakt en vervolgens verkoopt voor de ontwikkeling daarvan. De grondexploitatie is de financiële vertaling hiervan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering), rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. Met dit voorstel bieden wij u de grondexploitatie Steegsche Velden-Noord ter vaststelling aan.

De grondexploitatie-berekening en de inhoudelijke toelichting daarop liggen ter inzage bij de griffie. Deze bijlagen zijn geheim vanwege de financiële en economische belangen van de gemeente. Advies 1. De grondexploitatie voor plan Steegsche Velden-Noord vast te stellen. 2. Geheimhouding te bekrachtigen op de bijlagen Grondexploitatie Steegsche Velden-Noord – BL220005 en Toelichting op grondexploitatie Steegsche Velden-Noord – BL22-00091 op grond van artikel 25 lid 1 van de Gemeentewet en artikel 10, lid 2.b. van de Wet openbaarheid van bestuur totdat de grondexploitatie kan worden afgesloten (voorzien op 31 december 2027). Argumenten

1.1 Door het vaststellen van de grondexploitatie machtigt de raad het college tot uitvoering van het plan conform de begroting. Het vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het budgetrecht van de raad. Het raadsbesluit tot vaststelling van de grondexploitatie markeert de overgang van de voorbereidende fase naar de uitvoerende fase van het plan. De grondexploitatie is dan het financiële kader waarbinnen het college bevoegd is het plan uit te voeren.

1.2 Gemeentelijke gronden verantwoord onder materiële vaste activa worden “bouwgrond in exploitatie”. De gemeentelijke eigendommen in het plangebied van Steegsche Velden-Noord worden verantwoord als materiële vaste activa, waardoor plankosten kunnen worden geactiveerd als immaterieel vaste activa. Na

*IN21-03696*

IN21-03696/ Pagina 1 van 3

maximaal 5 jaar moet dit geleid hebben tot de vaststelling van een bestemmingsplan, dat de waardesprong naar woningbouw mogelijk maakt. Dit is niet binnen 5 jaar gebeurd, waardoor de kosten immateriële vaste activa (plankosten) over het eerste jaar (2016) ten laste van het jaarrekening-resultaat 2021 worden gebracht. Deze bedragen € 10.116,-. Na vaststelling van de grondexploitatie kwalificeert deze volgens het Besluit begroting en verantwoording (BBV) als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE). Deze status heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening. Voor een uitgebreide toelichting over de BIE-status van de grondexploitatie verwijzen wij u naar de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021, hoofdstuk 6 (vastgesteld 28 juni 2021).

1.3 De grondexploitatie heeft prijspeildatum 1-1-2021, maar het netto contante waardesaldo is per 1-12022. Ten tijde van het vaststellen van deze grondexploitatie is er onvoldoende informatie om een volledig geactualiseerde grondexploitatie te presenteren met prijspeildatum 1-1-2022. Boekwaarden, grondprijzen en indexatie zijn bijvoorbeeld nog niet definitief bekend. De grondexploitatie heeft als basis de exploitatieberekening met gegevens van 1-1-2021 (voor wat betreft boekwaarden, grondprijzen en indexatie), en is geactualiseerd in de 3e financiële rapportage 2021. De prijspeildatum is nog 1-1-2021, maar het netto contante waardesaldo is per 1-1-2022. Bij de MPG 2022 wordt de grondexploitatie volledig geactualiseerd conform de gegevens voor 2022. In de begrotingswijziging behorende bij de MPG 2022 wordt de omzetting naar BIE verwerkt en het benodigde budget voor 2022 beschikbaar gesteld.

1.4 De winst op de grondexploitatie wordt conform de BBV-regelgeving gedurende de looptijd genomen. Op basis van het BBV wordt het nemen van winst op grondexploitaties beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Dit betekent dat winst pas kan worden genomen bij een bepaalde verhouding gerealiseerde opbrengsten en kosten en nog te realiseren opbrengsten en kosten en het risicobedrag. Het voorziene voordelige resultaat op contante waarde per 1-1-2022 van € 422.000 wordt in stappen als winst geboekt. Conform de ‘Nota reserves en voorzieningen’ komt de winst ten gunste van de Risicoreserve grondexploitaties, of als deze voldoende van omvang is, ten gunste van het jaarrekeningresultaat. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Als dit leidt tot het bijstellen van de voorziene winst, dan leidt dit tevens tot het bijstellen (verhogen of verlagen) van de winstneming in dat jaar. In hoofdstuk 8 van de geheime bijlage wordt dit onderwerp nader toegelicht.

2.1 De bijlagen bevatten gedetailleerde bedragen voor werkzaamheden, die nog aanbesteed moeten worden. Bij bekendmaking van de bedragen die in de bijlagen staan wordt de economische positie en de onderhandelingspositie van de gemeente geschaad. De werkzaamheden moeten nog aanbesteed worden. De gemeente heeft er belang bij dat de aanbestedingen tegen een zo gunstig mogelijke prijs plaatsvinden. Door geheimhouding te bekrachtigen op de bijlagen, wordt bereikt dat de aanbestedingen marktconform zijn. Risico’s Bij het voeren van een actief grondbeleid en het exploiteren van gronden loopt de gemeente diverse risico’s. In het kader van risicomanagement worden de risico’s die verbonden zijn aan de grondexploitaties periodiek geïnventariseerd. In hoofdstuk 9 van de geheime bijlage wordt het risicoprofiel van plan Steegsche VeldenNoord nader toegelicht. Kosten en dekking De kosten en opbrengsten van het exploiteren van de gronden voor de realisatie van plan Steegsche VeldenNoord zijn opgenomen in de grondexploitatie (zie geheime grondexploitatie-berekening en toelichting, hoofdstuk 4 en 5). De geraamde kosten worden volledig gedekt door de geraamde opbrengsten. De

*IN21-03696*

IN21-03696/ Pagina 2 van 3

geprognosticeerde winst van € 422.000 (NCW per 1-1-2022) wordt jaarlijks in delen conform de BBVregelgeving genomen. De vaststelling van de grondexploitatie heeft geen gevolgen voor het begrotingssaldo 2022. In de begrotingswijziging behorende bij de MPG 2022 wordt de omzetting naar BIE verwerkt en het benodigde budget voor 2022 beschikbaar gesteld. Participatie Niet van toepassing. Communicatie De openbare documenten met betrekking tot dit voorstel worden via de reguliere communicatiekanalen gecommuniceerd. Procedure en planning Voor een toelichting op de planning en fasering van het project verwijzen wij u naar de geheime toelichting op de grondexploitatie. Evaluatie Evaluatie van de uitvoering van de gemeentelijke grondexploitaties vindt plaats via de reguliere planning- en controlcyclus (via de jaarlijkse Meerjarenprognose grondexploitaties). Bijlagen 3. Geheim: Grondexploitatie Steegsche Velden-Noord – BL22-00052 4. Geheim: Toelichting op grondexploitatie Steegsche Velden-Noord – BL22-00091 5. Concept raadsbesluit – IN22-00028 25-01-2022 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Nicole van Hooy Secretaris

*IN21-03696*

IN21-03696/ Pagina 3 van 3