22010.1 - Raadsvoorstel Bestemmingsplan Steegsche Velden-Noord

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 07-03-2022

Onderwerp Bestemmingsplan Steegsche Velden-Noord Aanleiding De ontwikkeling van de locatie Steegsche Velden is vastgelegd in de ‘Structuurvisie Best 2030’ en de ‘Structuurvisie Buitengebied’. In beide documenten is de locatie opgenomen als gebied voor dorpsuitbreiding. Het eerste deel van de wijk is gerealiseerd. Nu is een bestemmingsplan opgesteld voor de uitbreiding van de wijk aan de noordzijde. Hier kunnen 122 woningen komen. In het bestemmingsplan wordt tevens de bestemming voor 14 andere nieuw te bouwen woningen aangepast. Het voorontwerp en het ontwerp van het bestemmingsplan hebben ter inzage gelegen. Dit voorstel gaat over de vaststelling van het bestemmingsplan.

Advies 1. Geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop het bestemmingsplan ‘Steegsche VeldenNoord betrekking heeft; 2. In te stemmen met de Nota van zienswijzen en wijzigingen ‘Steegsche Velden-Noord’ (BL22-01002); 3. Het bestemmingsplan ‘Steegsche Velden-Noord’ met identificatienummer NL.IMRO.0753.bpSteegscheVNoord-VG01 gewijzigd vast te stellen; 4. Gedeputeerde staten van Noord-Brabant te verzoeken om zo snel mogelijk na dit raadsbesluit aan te geven of de gemeente Best een reactieve aanwijzing kan verwachten; Argumenten

1.1 De kosten van dit bestemmingsplan zijn anderszins verzekerd. In artikel 6.12 van de Wro is opgenomen dat de gemeenteraad gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen voor de gronden waarop een bouwplan is voorgenomen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. Deze ontwikkeling betreft een bouwplan, maar de kosten zijn anderszins verzekerd. De gemeente is namelijk eigenaar van alle gronden in het plangebied en verkoopt de bouwrijpe grond aan ontwikkelaars, waardoor de kosten van de ontwikkeling worden gedekt door de grondopbrengsten. Met deze grondopbrengsten is het kostenverhaal verzekerd, zodat er geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld.

2.1 Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 18 augustus 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hierop zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben in hooflijnen betrekking op de mogelijk beperkende gevolgen van de ontwikkeling op een nabijgelegen bedrijf en de mogelijke effecten van dit bedrijf op het goede woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners. Daarnaast gaat een deel van de zienswijzen in op de goede verkeerskundige afwikkeling van het bestaande en toekomstige woongebied

*IN21-04050*

IN21-04050/ Pagina 1 van 4

Steegsche Velden. In het kader van de beantwoording van de zienswijzen is aanvullend onderzoek naar milieu-effecten en verkeersafwikkeling gedaan. Deze onderzoeken vormen een extra onderbouwing van de ontwikkeling en worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. Het leidt niet tot aanpassing van de verbeelding of regels. Volledigheidshalve wordt verder verwezen naar de nota zienswijzen en wijzigingen.

2.2 Er worden ambtshalve wijzigingen voorgesteld In het ontwerpbestemmingsplan Steegsche Velden – Noord zijn enkele kleine omissies gevonden, die leiden tot een voorstel van aanpassing van de verbeelding en regels. Volledigheidshalve wordt verder verwezen naar de nota van zienswijzen en wijzigingen.

3.1 Het bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk en voorziet daarmee in de woningbehoefte. De woningbehoefte in Best1 (en de regio Eindhoven) is groot en de resterende capaciteit op de diverse locaties is relatief beperkt. Best heeft een regionale woningbouwtaak voor onder andere het zogenaamde ‘groenstedelijk woonmilieu’; dit is een woonmilieu in de vorm van grondgebonden woningen met een tuin. De locatie Steegsche Velden voorziet in deze behoefte. Daarnaast voorziet deze locatie ook in de vraag naar particulier opdrachtgeverschap (zgn. vrije bouwkavels). Deze vraag is ook expliciet opgenomen als voorwaarde voor de regionale instemming op deze locatie2.

3.2 De vervolgfase is een wenselijke en logische uitbreiding van Steegsche Velden. In stedenbouwkundig opzicht vormt de vervolgfase een natuurlijke aanvulling en een wenselijke, logische uitbreiding van het reeds gerealiseerde deel van de nieuwe woonwijk Steegsche Velden. Om deze ontwikkeling te concretiseren en te realiseren zijn een stedenbouwkundig plan en vervolgens een bestemmingsplan opgesteld. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid.

4.1 De gemeente wil het bestemmingsplan graag snel publiceren. Indien er in het juridische deel van het plan (regels en verbeelding) wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan anders dan op grond van zienswijzen van Gedeputeerde Staten, moet zes weken worden gewacht met publiceren in verband met een mogelijke reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten. Omdat naar onze mening de voorgestelde wijzigingen geen provinciaal belang schaden worden Gedeputeerde Staten verzocht om eerder aan te geven of zij een reactieve aanwijzing gaan indienen, zodat het plan eerder gepubliceerd kan worden. Risico’s

1.1. (Mogelijke) risico’s zijn opgenomen in de grondexploitatie. De (mogelijke) projectrisico’s zijn opgenomen in het overzicht risico's en weerstandsvermogen na actualisering Grexen per 1-1-2021 als risicoparagraaf van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Deze risico’s worden afgedekt in de Risicoreserve grondexploitaties.

1.2 Er worden geen middelen gereserveerd voor bovenwijkse voorzieningen. Daarom wordt onderzocht of het mogelijk is beleid aangaande bovenwijkse voorzieningen op te stellen en een reserve bovenwijkse voorzieningen in te stellen. Hiermee kunnen kosten van maatregelen worden verhaald op initiatiefnemers die er profijt van hebben en wordt voorkomen dat alle kosten op één project landen. 1

Deze behoefte is onderbouwd met een zgn. ladderonderbouwing die als bijlage 5 deel uitmaakt van de toelichting op het bestemmingsplan, ‘Laddertoets voor bestemmingsplan Steegsche Velden-Noord’ van bureau Companen. 2 In het besluit van het POHO Wonen van het SGE staat als voorwaarden voor de vervolgontwikkeling het volgende opgenomen: ‘In

fase B dient vastgehouden te worden aan de beeldregie en de kwaliteit van het reeds gerealiseerde deel van Steegsche Velden en ruimte worden geboden aan particulier opdrachtgeverschap’.

*IN21-04050*

IN21-04050/ Pagina 2 van 4

Een voorbeeld hiervan zijn verkeerskundige maatregelen. In het voorliggende bestemmingsplan wordt aangetoond dat de toevoeging van 122 woningen past binnen de huidige wegenstructuur. De verkeersgeneratie neemt toe, waarbij de druk op de wegen rondom het plangebied toeneemt. Deze toename past binnen de capaciteit van de omliggende wegen. Op dit moment is het dus niet nodig om verkeerskundige maatregelen te treffen. Maar de gewenste woningbouwtoename in Best en omgeving zorgt ervoor dat er op termijn wel mobiliteitsmaatregelen nodig zijn. Regionaal is geconstateerd dat een mobiliteitstransitie noodzakelijk is. Met beleid over bovenwijkse voorzieningen kan hierop geanticipeerd worden. Kosten en dekking De kosten (verwerving, sanering, bouw- en woonrijp maken, plankosten) van de ontwikkeling van Steegsche Velden-Noord worden gedekt door de opbrengsten uit gronduitgifte aan ontwikkelaars. Omdat het gebied volledig eigendom is van de gemeente is er sprake van actief grondbeleid en dient voor deze gronden een grondexploitatie te worden vastgesteld. De grondexploitatie is daarbij een vertaling van het ruimtelijke en planologische plan. Er zijn voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan al kosten gemaakt aan Steegsche VeldenNoord. Met name verwervingskosten, plankosten en onderzoekskosten.

Deze zijn conform de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) tot nu toe verantwoord als ‘Materiële vaste activa’. Met de vaststelling van de grondexploitatie door uw raad worden deze kosten overgeheveld naar de grondexploitatie. Het raadsvoorstel over de grondexploitatie wordt gelijktijdig met voorliggend voorstel aan uw raad voorgelegd. De opgestelde grondexploitatie heeft een positief exploitatieresultaat; alle kosten worden gedekt door de grondopbrengsten en er is zelfs sprake van winst op deze ontwikkeling. Participatie Het bestemmingsplan heeft tweemaal ter inzage gelegen: als voorontwerp en als ontwerp. De beantwoording van de vooroverlegreacties is bij het ontwerpbestemmingsplan gevoegd. In voorliggend raadsvoorstel wordt voorgesteld om in te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen die zijn ingediend over het ontwerpbestemmingsplan. Communicatie Door middel van een publicatie op www.officielebekendmakingen.nl wordt iedereen geïnformeerd over het besluit tot de vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad. In de publicatie wordt ook vermeld dat de stukken gedurende zes weken ter inzage liggen en dat het indienen van beroep of het verzoeken om een voorlopige voorziening mogelijk is (alleen onder voorwaarden). In Groeiend Best wordt een melding opgenomen van deze publicatie. Vervolgens worden de stukken ter inzage gelegd.

Het bestemmingsplan met bijlagen wordt op www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Op de gemeentelijke website is een link naar deze site opgenomen. Ook ligt een analoog exemplaar van de stukken ter inzage bij de receptie van het gemeentehuis. De partijen die een zienswijze hebben ingediend worden tevens per brief geïnformeerd. Procedure en planning Nadat het bestemmingsplan door uw raad is vastgesteld, kan (na instemming van Gedeputeerde Staten) het bestemmingsplan worden gepubliceerd en zes weken voor beroep ter inzage worden gelegd. Evaluatie N.v.t. Bijlagen

*IN21-04050*

IN21-04050/ Pagina 3 van 4

Nummer IN21-04050 IN22-00181 BL22-01002

Openbaar (ja/nee)

Indien niet openbaar, wegens

Ja. Ja

-

Nee

AVG, uitsluitend bedoeld voor de raad AVG, uitsluitend bedoeld voor de raad

PI21-04792

Titel Raadsvoorstel bestemmingsplan Steegsche Velden-Noord Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan ‘Steegsche Velden-Noord’ Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan ‘Steegsche Velden-Noord’ Zienswijze 1.

PI21-05740

Zienswijze 2.

Nee

BL22-00993 BL22-00994 BL22-00992 BL22-00991 BL22-00990

Verkeerstoets Memo geurhinder en endotoxine Verbeelding ontwerpbestemmingsplan ‘Steegsche Velden-Noord’ Toelichting ontwerpbestemmingsplan ‘Steegsche Velden-Noord’ Regels ontwerpbestemmingsplan ‘Steegsche Velden-Noord’

Ja Ja Ja. Ja. Ja.

-

25-01-2022 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Nicole van Hooy Secretaris

*IN21-04050*

IN21-04050/ Pagina 4 van 4