22005.1 - Raadsvoorstel Realisatie van Flexwoningen

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 31-01-2022

Onderwerp Realiseren van tijdelijke wooneenheden. Aanleiding Het college ziet op enkele plekken in de gemeente Best de mogelijkheid om binnen relatief korte tijd tijdelijke wooneenheden te ontwikkelen door wooneenheden te plaatsen. Directe aanleiding voor dit plan is de herhaalde oproep van de provincie om meer werk te maken van de huisvesting van statushouders. Omdat het college niet alleen voor statushouders wil zorgen, maar ook voor de huidige inwoners van Best met een smallere beurs of met urgentie, willen we gebruik maken van dit flexwonen om in de breedte wat lucht te creëren. Onder een flexwoning verstaan we een kleine, zelfstandige woning met eigen toegang en sanitair. Het college heeft in december gesproken om in ieder geval twee locaties nader te bekijken. Zie daartoe de bijlage. Op basis van de huidige inzichten moeten we constateren dat de ontwikkeling waarschijnlijk alleen dán snel van de grond komt als de gemeente zelf investeert in de realisatiekosten. Daarover gaat dit voorstel. Advies 1. In principe in te stemmen met het benutten van de voormalige schoolwoningen en het bijbehorende binnenterrein aan Wildheuvel en een deel van het parkeerterrein in het stationsgebied, ter hoogte van de Molenstraat, voor het plaatsen van ten minste 40 tijdelijke wooneenheden in het sociale huursegment (< € 763,47/maand); 2.

Het benodigde budget ter grootte van €4,0 miljoen voor realisatie van dit plan ter beschikking te stellen via het vaststellen van de 6e begrotingswijziging 2022, zodat de aanbesteding opgestart kan worden. Argumenten

1.1 en 2.1 Om het initiatief snel te realiseren is het nodig dat de gemeente zelf verantwoordelijkheid neemt en bereid is de investering te bekostigen. Het plaatsen van tijdelijke wooneenheden blijkt voor corporaties en marktpartijen pas interessant te worden bij een business case die uitgaat van de volgende situatie: de tijdelijke wooneenheden worden gedurende 25 tot 30 jaar op één of meerdere plekken te worden geplaatst en het grondeigendom blijft bij de gemeente. Pas dan ontstaat er een business case die net sluitend te krijgen is (zie hiervoor de casus Castiliëlaan in Eindhoven, waar de tijdelijkheid via de Crisis- en herstelwet naar 30 jaar is opgetrokken). Uit gesprekken met een van de in onze gemeente toegelaten corporaties maken wij op dat deze bereid is om het beheer te voeren. Dat betekent dat de tijdelijke wooneenheden onder de geldende prestatieafspraken vallen die de gemeente met de corporatie heeft gemaakt. Deze corporatie wil echter vooralsnog niet investeren in een plan waarbij het perspectief niet verder reikt dan 5 jaar plaatsing van de tijdelijke wooneenheden. Het langer op de beide locaties beschikbaar houden, is echter ook geen optie. Dat gaat ten koste van de nieuwbouwplannen die op de locaties voorzien zijn.

*IN22-00156*

IN22-00156/ Pagina 1 van 5

Een grote landelijk opererende particuliere belegger/ontwikkelaar die wij hebben gesproken, geeft hetzelfde beeld en ziet voor zichzelf bovendien uitsluitend een rol weggelegd om de middeldure huurmarkt te bedienen. Gezien de doelgroepen die eerder genoemd zijn, bieden tijdelijke wooneenheden in het middeldure huursegment geen soelaas. Kortom: als gemeente zelf investeren is de enige optie om snel tijdelijk woningen toe te voegen aan onze voorraad.

1.2 Met dit plan komt de gemeente tegemoet aan de behoefte aan tijdelijke wooneenheden, waarmee verschillende doelgroepen toegang krijgen/houden tot de goedkope woningmarkt. In de gemeentelijke ontwerp-omgevingsvisie staat dat Best een comfortabele woongemeente wil zijn. Conform onze woonvisie willen we in onze gemeente voldoende passende, geschikte en betaalbare woningen realiseren voor onze inwoners. Tot een paar jaar geleden waren gemeenten, en zo ook de gemeente Best, terughoudend met woningbouwplannen. Dit naar aanleiding van de crises tussen 2008 en 2013. De realiteit is nú 180 graden gedraaid en er is noodzaak om juist meer en sneller te bouwen. De marktomstandigheden zijn op dit moment zelfs oververhit en maken het vrijwel onmogelijk voor verschillende groepen inwoners om toegang te krijgen/ houden tot de woningmarkt. Vooral kwetsbare doelgroepen en doelgroepen die een beroep doen op sociale huurwoningen zitten in de knel; er zijn te weinig corporatiewoningen beschikbaar, doorstroming stropt op en middenhuur of koop is voor deze groepen onbereikbaar. Het gaat dan om onder andere starters, studenten, statushouders en spoedzoekers.

1.3 Het plan sluit aan bij het gemeentelijke woonbeleid en past in de visie van provincie en rijk. In de gemeentelijke woonvisie (2017) staat dat flexibele en tijdelijke woonvormen mogelijk een oplossing bieden om betaalbaar wonen toegankelijk te houden voor (onder andere) lage inkomensgroepen. De raad heeft dit nog eens kracht bij gezet door op 9 november 2020 een motie aan te nemen waarin het college wordt opgeroepen om met concrete plannen te komen welke gebieden en locaties mogelijkheden bieden voor het plaatsen van tiny houses en flexwoningen. Ook in de provinciale Brabantse Agenda Wonen wordt flexwonen als oplossingsrichting genoemd. Eén van de richtinggevende principes die de provincie hanteert bij het aangaan van de woonopgave is vraaggericht planaanbod met nieuwe en tijdelijke woonvormen. Tot slot heeft flexwonen ook op rijksniveau de aandacht: onder andere het College van Rijksadviseurs ziet in flexwonen een antwoord om in bestaande woonwijken op korte termijn in te spelen op nieuwe en tijdelijke woonbehoeften. Het ministerie van BZK heeft bovendien een Stimuleringsaanpak Flexwonen geïntroduceerd (2019).

1.4 Met de tijdelijke wooneenheden creëert de gemeente een overbrugging voor de periode waarin we ondertussen aan definitieve plannen werken. De gemeente Best heeft voor circa 4.100 woningen aan plannen op de woningbouwlijst staan. Deze plannen zijn echter niet van vandaag op morgen gerealiseerd. We nemen de nodige maatregelen om de harde plannen versneld te ontwikkelen en zachte plannen hard te maken (zie ook de presentatie aan de gemeenteraad over het Afsprakenkader wonen van 10 januari 2022). In de plannen streven we ook naar voldoende betaalbare en geschikte woningen; één en ander in lijn met de uitkomsten uit het woningbehoefteonderzoek dat medio vorig jaar gepresenteerd is. Het toevoegen van tijdelijke wooneenheden op enkele plekken biedt een uitkomst om in de tussenliggende periode tijdelijke, goedkope woningen toe te voegen en in de vraag te voorzien.

1.5 Op de beoogde locaties biedt de regelgeving relatief eenvoudige mogelijkheden om de woonfunctie te realiseren. De locaties staan al op de woningbouwlijst. De locaties zijn ook eigendom van de gemeente. De locaties zijn dus al in beeld om op termijn (met circa 5 jaar) te worden ontwikkeld voor woningbouw. Via de bestaande

*IN22-00156*

IN22-00156/ Pagina 2 van 5

mogelijkheden om af te wijken (kruimelgevallen, tijdelijk bouwen en gebruiken) van het bestemmingsplan is het mogelijk om de locaties voor bewoning te ontwikkelen.

1.6 Met de tijdelijke wooneenheden speelt de gemeente niet alleen in op de urgente behoefte aan woonruimte, maar speelt de gemeente ook in op thema’s als kwaliteit en duurzaamheid. De tijdelijke wooneenheden van tegenwoordig kennen een kwalitatief hoog afwerkingsniveau. Ze voldoen bovendien aan de meeste duurzaamheidseisen die wij aan woonruimten stellen. Met andere woorden: we zorgen ervoor dat het woon- en leefklimaat in deze eenheden van een hoog niveau is.

2.2 Er blijkt dat hiervoor een investering van naar schatting € 4,0 miljoen nodig is. Een van de eerste stappen is de aanbesteding. Om die te kunnen opstarten is een budget nodig. Uit een eerste grove, financiële doorrekening maken wij op dat een budget nodig is van €4 miljoen. In dit bedrag zitten niet alleen de kosten voor aanschaf van de tijdelijke wooneenheden, maar bijvoorbeeld ook de begeleidingskosten en kosten voor de aanleg van boven- en ondergrondse infrastructuur en inrichting van de openbare ruimte. Bij een verplaatsing van de eenheden komen afschrijvingskosten op de verplaatsingskosten en op de infrastructuur. Maar ook misgelopen opbrengsten omdat in de maanden dat de verplaatsing plaats heeft geen verhuur plaats kan vinden. Hoe langer de wooneenheden in gebruik zijn, des te groter het positieve effect op de exploitatie is. En ook: als het aantal verplaatsingen beperkt blijft: hoe minder de uitgaven uiteindelijk drukken op de vrije algemene reserve. Meer hierover onder Kosten en

dekking. 2.3 Voor de aanschaf moet de gemeente Europees aanbesteden. Omdat wij verwachten dat de aanschafsom boven de grens van de Europese aanbestedingsgrens komt is een Europese aanbesteding nodig. Een Europese aanbesteding neemt naar schatting circa 3 tot 4 maanden in beslag. Pas na aanbesteding kan begonnen worden met het prefabriceren en plaatsen van de tijdelijke wooneenheden. Dat betekent dat ingebruikname voorzien is in de loop van het najaar, mits tijdig een beslissing is genomen over het budget. Risico’s

1.1 De marktomstandigheden hebben invloed op de tijdige realisatie van de tijdelijke wooneenheden De marktomstandigheden maken dat het op voorhand niet zeker is dat de tijdelijke wooneenheden tijdig geleverd kunnen worden. Op alle fronten is sprake van oververhitting of krapte (materialen, menskracht), die effecten hebben op de planning en op de kosten. Desondanks stellen we bij een instemming van het voorstel van de gemeenteraad alles in het werk om binnen het jaar de tijdelijke wooneenheden te realiseren.

1.2 Er is nog geen zekerheid over wat er met de tijdelijke wooneenheden gebeurt na afloop van periode waarin ze tijdelijk geplaatst zijn en daarmee de financiële gevolgen voor de gemeente. Tijdelijke wooneenheden hebben doorgaans een vrij lange levensduur, minstens 20 jaar. Idealiter willen we de eenheden dus voor die duur ook kunnen plaatsen. Over opvolglocaties waar de tijdelijke wooneenheden binnen of buiten Best naartoe verhuisd kunnen worden, bestaat op dit moment echter nog geen duidelijkheid. In het ergste geval kunnen we de eenheden na 5 jaar niet verplaatsen en moeten we ze verkopen, wat leidt tot een gedeeltelijke afschrijving. We houden in de berekening dan rekening dat de units nog 50% van hun investeringswaarde hebben. Om dat te voorkomen start het college daarom een verkenning naar opvolglocaties – met inbegrip van de keuzes tussen actief en passief grondbeleid – en onderzoekt alternatieven om tijdelijke wooneenheden te financieren. Bij die verkenning hoort ook het gesprek met gemeenten in het SGE en de provincie over uitwisseling van tijdelijke wooneenheden (een soort ‘flexwoningbank’) of het buiten onze gemeente plaatsen van de tijdelijke wooneenheden. De route daarvoor verloopt via het poho Wonen van het SGE.

*IN22-00156*

IN22-00156/ Pagina 3 van 5

2.1 Meerdere malen verplaatsen heeft aanzienlijke negatieve gevolgen voor het financiële beeld. We zijn in de berekening nu uitgegaan van eenmalige verplaatsing na 5 jaar. Die kosten bedragen naar verwachting € 1,1 miljoen. De kosten die gepaard gaan met verplaatsen hebben zoals gezegd niet alleen betrekking op het verplaatsen zelf, maar ook investeringen in én afschrijvingskosten op de infrastructuur en frictie gedurende de periode dat geen verhuur kan plaatsvinden. Meer hierover onder Kosten en dekking. Kosten en dekking Wij hebben zoals gezegd een eerste grove doorrekening gemaakt. Wanneer we uitgaan van de tijdelijke wooneenheden zelf aanschaffen, is het relevant om te weten wat er gebeurt na 5 jaar en na 20 jaar gebruik. Daarbij hanteren we eenmaal verplaatsing (in het 6e jaar) als uitgangspunt. Op basis van de huidige kennis schatten wij in dat kosten voor de aanschaf en plaatsing van de tijdelijke wooneenheden en de uitvoering van infrastructurele werkzaamheden €4,0 miljoen bedragen. Wanneer de eenheden na 5 jaar (dus in jaar 6 worden verplaatst) en vervolgens nog 15 jaar gebruikt worden, leidt dit tot € 1.100.000 meerkosten vanwege infrastructurele aanpassingen de kosten van demontage en herplaatsing van de wooneenheden.

Voorgesteld wordt om het benodigde budget van € 4.000.000 voor de aanschaf en plaatsing van de wooneenheden en de infrastructurele werkzaamheden bij aanvang vast te stellen via de 6e begrotingswijziging 2022 en te dekken uit de vrije algemene reserve. Hiermee is het financiële kader door uw raad gesteld. Later in dit project werken wij dit verder uit afhankelijk van de gemaakte keuze voor

financiering van de wooneenheden. In dit latere stadium wordt bepaald welke kosten daadwerkelijk uit de VAR worden onttrokken en welke kosten ten laste van de exploitatie worden gebracht. De totale lasten (investeringen + exploitatie) bij een gebruiksduur van 5 jaar bedragen naar inschatting ca € 1.600.000. Bij een gebruiksduur van 20 jaar zijn de totale exploitatielasten ca € 4.500.000. Participatie Zie Communicatie Communicatie Op 24 januari 2022 is er een (ingelaste) beeldvormende raadsbijeenkomst. De gemeenteraad neemt op 31 januari 2022 een besluit over dit voorstel. In de periode tussen de behandeling in het college en de behandeling in de gemeenteraad hebben wij per brief de direct omwonenden van de beide locaties geïnformeerd. Wij hebben de brieven verstuurd op 18 januari 2022. In diezelfde week hebben wij actief de pers geïnformeerd. Als de gemeenteraad een besluit heeft genomen over dit voorstel betrekken wij de betreffende omgeving(en) actief bij het vervolg proces. Procedure en planning Wanneer de gemeenteraad heeft ingestemd met dit voorstel, vervolgt het college de verkenning. Te denken valt dan aan de marktverkenning, de voorbereiding van de aanbesteding, de communicatie met de omgeving, het vervolg van wat er op civieltechnisch, procedureel en maatschappelijk vlak nodig is om het plan te realiseren, de contacten en de afspraken met de beherende corporatie etc.

Begin maart informeert het college de raad over de actualiteiten evenals over de financiële aspecten ervan. Evaluatie <…>

*IN22-00156*

IN22-00156/ Pagina 4 van 5

Bijlagen BL22-01164 40 Studio’s ten behoeve van Flexwonen IN22-00174 conceptraadsbesluit Realisatie van Tijdelijke wooneenheden W6-2022 6e begrotingswijziging 2022 18-01-2022 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Nicole van Hooy Secretaris

*IN22-00156*

IN22-00156/ Pagina 5 van 5