22003.1 - presentatie tbv sessie leefomgeving

Periodieke sessie Leefomgeving Instrumenten binnen het woonbeleid In gesprek met de raad over de mogelijkheden om de woningmarkt te beïnvloeden

Aanleiding Motie ‘vreemd’ van 15 maart 2021 -

Regels voor zelfbewoning van nieuwbouwwoning vaststellen

Reden om de motie in te dienen: -

Krapte op de woningmarkt

-

Woningen worden door beleggers opgekocht; woningzoekenden hebben het nakijken

-

Dit vraagt om gebruik te maken van lokale regels die de gemeente voor handen heeft

De motie is ingetrokken, vanwege de volgende toezegging: -

De discussie met de raad wordt gestart hoe regels over woonplicht vorm gegeven kunnen worden. Vanuit de ambtelijke organisatie wordt hiervoor een notitie met een inventarisatie van bestaande instrumenten opgesteld. Het college geeft op korte termijn duidelijkheid over de termijn waarop deze notitie kan worden aangeleverd

Doel Beschouwing Woningmarkt

De ‘regelknoppen’ Welke instrumenten heeft de gemeente tot zijn beschikking?

Waarop inzetten? Welke invloed heeft de gemeenteraad?

Beschouwing Huidige woningmarkt

%

€ Lage rente, fiscale regels, opstuwende huizenprijzen Meer woningzoekenden t.o.v. aantal beschikbare woningen

Doorstroming stokt (weinig woningen beschikbaar)

We bouwen wel, Maar bouwen kost tijd…

Opkopen woningen door beleggers

Best groeide de afgelopen 10 jaar met ongeveer 1.250 woningen

De komende 20 jaar komen daar naar verwachting nog eens meer dan 3.500 woningen bij!

Meten is weten… In 2020 heeft het SGE onderzoek naar de woonbehoefte laten doen. Onder invloed van vergrijzing neemt de behoefte aan appartementen en nultredenwoningen toe, in alle (prijs) segmenten. (Woonbehoefteonderzoek SGE, Stec, 2021)

Eengezins- en meergezinswoningen

Alleenstaanden en stellen zonder kinderen (li-blauw) versus huishoudens met kinderen

De woningmarkt wordt medio 2021 gekenmerkt door hoge prijzen en een beperkt (betaalbaar) aanbod. Het beschikbare aanbod heeft daarmee invloed op het wel of niet door kunnen stromen in de woningmarkt: de keuzemogelijkheden zijn beperkt. Vooral in het sociale huursegment komen woningen slechts beperkt beschikbaar. (Woonbehoefteonderzoek SGE, Stec, 2021)

Beschouwing (2) Toegang tot de (koop)woningmarkt wordt moeilijker… Lage rente, fiscale regels, vraag – aanbodmechanismen, opstuwende huizenprijzen … vooral voor starters en instromers vanuit de huursector, maar in mindere mate ook voor zittende eigenaren (minder aanbod)

Beschouwing (2) Aandeel corporatiewoningen blijft op niveau; eigenwoningbezit daalt licht; particuliere huur stijgt licht

Beschouwing (2) Mutatiegraad in corporatiehuur daalt licht

De ‘regelknoppen’

De ‘regelknoppen’

Hier zet de gemeente al op in

Hier gaan we mee aan de slag

Waarop inzetten? Wat willen we bereiken? Voldoende betaalbare en geschikte woningen voor iedereen

Waarop inzetten? Woningbouwproductie

-

Meer en sneller bouwen op bestaande, harde locaties (Versnellingsopgave)

-

Zachte plannen hard maken

-

Nieuwe woonvormen

-

Tijdelijk bouwen

-

Focus en regie: sturen vanuit de behoefte -

Kiezen voor plannen die voldoen aan het gemeentelijke beleidskader, kansrijk en realistisch zijn, voldoende kwaliteit uitstralen én een wezenlijke omvangAccent op woningen voor kleinere huishoudens

₋

…

Waarop inzetten? Doelgroepenverordening

Gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening; maakt mogelijk om in bestemmingsplan percentages voor sociale

huur-, middenhuur- en goedkope koopwoningen te eisen. Regelt ook de definities, prijzen en bijbehorende doelgroepen en instandhoudingstermijnen

-

Regelt het aanbod voor bepaalde doelgroepen

-

Regelt niet de toewijzing cq dat deze groepen er daadwerkelijk gaan wonen

-

Voor categorieën net boven de goedkope koop, moet de schaarste aangetoond worden

(Privaatrechtelijke) regels over zelfbewoning en antispeculatie -

In Best tot 10 jaar, met een boeteclausule

Waarop inzetten? Huisvestingsverordening (woonruimteverdeling)

Gebaseerd op de Huisvestingswet; gemeente kan hierin categorieën van woonruimte aanwijzen, die niet voor

bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien voor het gebruik daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend. Als gevolg hiervan kan door middel van een huisvestingsvergunning voorrang worden gegeven op basis van passendheid van de woning voor de woningzoekende.

-

Woningvormingsvergunning; genoemd in de raadssessie over flexwonen (juli 2021): voor gevallen van splitsing of kamerbewoning

-

Omzettingsvergunning; genoemd in de raadssessie over flexwonen (juli 2021): om niet-woonruimte om te zetten naar woonruimte

-

Opkoopverbod; recent toegevoegd aan Huisvestingswet: algemeen verbod om woningen in bepaalde delen van de gemeente op te kopen en te verhuren

Waarop inzetten? -

Woningvormings- en omzettingsvergunningen:

-

Gaat uit van ‘nee, tenzij…’

-

Sluit opkopen niet uit, maar bemoeilijkt het wel om de woningen te verhuren

-

Scherpe beoordelingscriteria

-

In combinatie met strakkere criteria in bestemmingsplan voor aantal personen dat niet een gezamenlijk huishouden vormt

-

Opkoopverbod

-

verbod op het kopen van woningen voor de verhuur

-

beperkt effectief - alleen voor nieuwe eigenaren, tot 4 jaar na overdracht - wettelijke uitzonderingen, m.n. voor familie in 1e en 2e graad

-

Nog niet wettelijk beproefd,

-

8%-maatregel lijkt ook al effect te geven

Waarop inzetten? -

Opkoopverbod (vervolg)

Motiveren dat:

a.

er sprake is van (ongewenste) schaarste aan betaalbare koopwoningen;

b.

opkoopbescherming een effectief middel is om deze schaarste te beperken (geschiktheid);

c.

er geen andere, minder ingrijpende manier is om dit doel te bereiken (noodzaak);

d.

er geen andere oplossing is voor dit probleem (subsidiariteitsbeginsel)

e.

de maatregel in redelijke verhouding staat tot de omvang en ernst van het probleem (proportionaliteitsbeginsel)