21087.1 - RIB Analyse stationsomgeving februari 2021

Afdeling Regie en Ontwikkeling Projecten

Dorpsplein 2 Postbus 50

Raadsinformatiebrief

5680 AB Best

Tel.: 14 0499

Aan de leden van de gemeenteraad

Fax: 0499 - 360232 info@gemeentebest.nl www.gemeentebest.nl IBAN: NL 08 BNGH 028.50.01.051 Btw nr:NL001902623.B02 KvK nr: 17273055 Uw Brief van Uw kenmerk Datum Verzonden

11-01-2021 18-02-2021

Onderwerp

Analyse stationsomgeving

Ons kenmerk Behandeld door Telefoonnummer

PU21-00165// Peter Goedhart 14 0499

Beste raadsleden, In deze brief informeren wij u over de analyse van de haalbaarheid van de stationsomgeving. Op 9 september 2019 heeft u door middel van het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet opdracht gegeven een (eerste) onderzoek te doen naar de haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving. Inmiddels is deze analyse afgerond; de bijbehorende rapportage treft u als bijlage aan. De analyse geeft inzicht in een groot aantal vraagstukken die van belang zijn of waarop een antwoord moet worden gegeven bij de transformatie van het stationsgebied. Een aantal lichten wij toe. Grondeigenaren Onderzoek is gedaan naar het draagvlak onder de grondeigenaren voor een transformatie van hun gronden en/of opstallen. Uit dit onderzoek blijkt dat een groot gedeelte van deze eigenaren positief staat tegenover een transformatie. Zij onderschrijven de noodzaak van een verandering van de omgeving en vragen om snelheid en resultaat. (Potentieel) programma wonen Voor het bepalen van een woonprogramma is gekeken naar de regionale woonvisie, het afsprakenkader wonen SGE, woondeal regio Eindhoven, de versnellingsopgave en de recente quickscan woningmarkt van Companen. Uit de quickscan blijkt een grote vraag naar appartementen, zowel koop als huur en zowel sociaal als vrije sector.

En dan met name de vraag naar levensloopgeschikte woningen (ouderen) en goedkopen en betaalbare woningen (jonge en startende huishoudens, spoedzoekers, arbeidsmigranten). Een programmatische verhouding van 60% sociaal / middelduur en 40% vrije sector voor het stationsgebied sluit dan goed aan bij de ingeschatte woonbehoefte. Bij de middelduur wordt de maximum koopgrens aangehouden van € 310.000 en een maximale huur van € 1.000,-. Met deze definities wordt aangesloten bij de zgn. Impulsregeling, die bovendien als harde eis stelt dat 50% van het totaal aantal te realiseren woningen in het sociale en middelduur segment dient te worden gebouwd.

Bijlage(n):

Analyse stationsomgeving, haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving Pagina 1 van 4

*PU21-00165*

Parkeren Het station Best fungeert als regionaal knooppunt met als doel de omgeving te ontsluiten op het openbaar vervoer. In het najaar 2019 is een parkeeronderzoek uitgevoerd naar de bezetting en type doelgroepen op de rond het station gelegen parkeerterreinen. Uit dit onderzoek blijkt dat er veelvuldig wordt geparkeerd door parkeerders die niet uit de (sub)regio komen. Ook langparkeerders met als bestemming Eindhoven Airport parkeren rondom het treinstation Best. Voor de transformatie is het noodzakelijk inzicht te hebben in wie hier parkeren, welke doelgroepen wil de gemeente met de parkeerplaatsen bij het station bedienen, wat is de te verwachten groei van het station, wat betekent dit voor het aantal benodigde parkeerplaatsen en wat dit kan betekenen voor te treffen parkeer regulerende maatregelen. Bureau Empaction parkeerprofessionals heeft hiernaar onderzoek gedaan. Dit onderzoek maakt onderdeel uit van de analyse. Uit het onderzoek blijkt dat het aantal parkeerplaatsen kan worden teruggebracht naar 300 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen worden dan ‘gereserveerd’ voor de doelgroepen bewoners, kort parkeerders en forensen. Om overlast van andere parkeerders in het gebied en de omliggende woonwijken te voorkomen, adviseert het bureau een (digitale) vorm van parkeerregulering.

Overigens zullen de mogelijke nieuwe appartementen en/of andere bouwprogramma’s in haar eigen parkeerbehoefte dienen te voorzien. In de toekomstige herziening van de parkeernota, die dit jaar in de planning staat, zal aan het bouwen op, bij of naast het station ingegaan worden op de parkeervisie van dit gebied. Stedenbouwkundige verkenning Om enig gevoel te krijgen of de ’ambities’ op het gebied wonen, mobiliteit en parkeren, economie en leefbaarheid in het stationsgebied kunnen landen, is een eerste ruwe stedenbouwkundige verkenning gemaakt. Deze verkenning schetst een beeld van de mogelijkheden op het gebied van bebouwingshoogte, volume, aantallen, infrastructuur, groen e.d. Financiële haalbaarheid Met als basis de globale stedenbouwkundige verkenning en een aantal scenario’s voor het bouw programma is de financiële haalbaarheid onderzocht. Op grond van deze (ruwe) analyse, waarbij is gerekend met het systeem van een grondexploitatieberekening, kan worden geconstateerd dat de gehele transformatie zoals voorgesteld financieel niet haalbaar is zonder dat de gemeente, andere overheden, markpartijen of subsidies hierin aanmerkelijk bijdragen.

Voor een goede financiële indicatie is gerekend met 3 verschillende woonprogramma’s aan de oostzijde van het spoor met elk 600 appartementen met parkeergarages en gebaseerd op minnelijke verwerving: • Scenario 1 gaat uit van 38% sociale huurwoningen, conform het vigerende woonbeleid, 12% middelduur en 50% vrije sector. Dit scenario heeft een negatief resultaat van € 4,7 mln. • Scenario 2 gaat uit van 25% sociale huurwoningen, 25 % middelduur en 50% vrije sector. Dit scenario heeft een negatief resultaat van € 0,2 mln. • Scenario 3 gaat uit van 20% sociale huurwoningen, 40% middelduur en 40% vrije sector. Dit scenario heeft een positief resultaat van € 0,9 mln. De kosten voor de transformatie van het tunneldek worden geschat op ca. € 2 mln. De kosten voor de herinrichting van de westzijde met o.a. een parkeergarage en fietsenstalling op ca. € 7 mln. Het totale resultaat van de transformatie wordt geschat op ca. € 9 tot € 14 mln. negatief. Risico’s Zonder compleet te kunnen zijn, is getracht in deze fase al risico’s in beeld te brengen. Ingegaan wordt op de risico’s van de grondexploitatie, van het woningbouwprogramma en de risico’s die verband houden met de externe veiligheid. Bijlage(n):

Analyse stationsomgeving, haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving Pagina 2 van 4

*PU21-00165*

“Duidelijk is wel: als we ambities stapelen heeft dat financiële consequenties” en dit bepaalt in hoge mate de haalbaarheid van de transformatie. Vervolgproces De vraag is voor welke ontwikkelproces gekozen moet worden om de complexe transformatie succesvol van de grond te krijgen en wat vervolgens de rol van de gemeente moet zijn. In hoofdzaak zijn 3 richtingen te onderscheiden: • De gemeente kiest voor een actieve grondpolitiek. Zij neemt de volledige regie door het actief verwerven van alle eigendommen en brengt deze vervolgens in ontwikkeling. • De gemeente kiest voor passieve grondpolitiek. Zij ontwikkelt een visie en faciliteert andere partijen om zijn/haar projecten zelf te realiseren; • De gemeente kiest voor een integrale aanpak via de strategie van gebiedsontwikkeling. De gemeente gaat daarbij een samenwerking aan met een of meerdere grondeigenaren en/of een partij die de ontwikkeling kan realiseren op financieel vlak, voldoende investeringsbereidheid heeft, zicht heeft op een haalbare businesscase, kennis heeft van de markt en ervaring in gebieds- en vastgoedontwikkeling. Door het versnipperde eigendom en de vele betrokkenen is het zeer de vraag of via individuele projecten tot een adequate en gewenste totaalontwikkeling wordt gekomen.

En gelet op de vereiste investeringen, de doorlooptijd van de gefaseerde ontwikkeling en daaraan verbonden financiële risico’s is het voor de gemeente op voorhand niet logisch om alle eigendomen te verwerven (actieve grondpolitiek) en te (laten) ontwikkelen. Gezien het grote versnipperde eigendom is zelfrealisatie van deze individuele eigenaren niet te verwachten, zeker als deze ontwikkeling moet passen in een goed kwalitatief geheel. (passieve grondpolitiek). Keuze voor integrale gebiedsontwikkeling Wij kiezen voor de strategie van een integrale gebiedsontwikkeling. Bij een integrale gebiedsontwikkeling wordt uiteindelijk via anterieure overeenkomsten afspraken vastgelegd over het ontwikkelproces van de ontwikkelaar, de benodigde grondtransacties, hoe er om gegaan wordt met onvoorziene of aanvullende kosten, de gronden van de gemeente, programmatische afspraken, kwaliteitsniveau inrichting openbare ruimte, parkeren, afspraken op het gebied van energie en duurzaamheid, de vergoeding van plan (bp)- en ambtelijke kosten, planschade e.d. Als wij kijken naar het totale stationsgebied en de diverse eigenaren leent de westzijde van het station en het tunneldak, welke in eigendom zijn van NS vastgoed / Railintrust zich minder voor een integrale ontwikkeling.

De oostzijde met het versnipperde eigendom kan ons inziens alleen via een integrale gebiedsontwikkeling succesvol van de grond komen. Marktconsultatie Maar het is raadzaam eerst te onderzoeken of de markt interesse heeft om te investeren in het Bestse stationsgebied en zo het gevoel te krijgen bij de realiteitswaarde van onze wensen en ambities. Hiertoe kan het middel van een marktconsultatie (marktverkenning) worden gebruikt. Met deze verkenning wordt aan een aantal voorgeselecteerde marktpartijen gevraagd of ze interesse hebben en hun ideeën kenbaar te maken over de financiële en programmatische haalbaarheid en de voorwaarden waaronder zij eventueel willen participeren. Een marktconsulatie helpt om zicht te krijgen op een haalbare businesscase, zonder daarmee direct aan een partij verbonden te zijn.

Bijlage(n):

Analyse stationsomgeving, haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving Pagina 3 van 4

*PU21-00165*

Voor een goede consultatie zijn door ons op voorhand op enkele essentiële punten kaders opgesteld a) Het stedenbouwkundige programma en het inrichtingsplan zorgen voor een aantrekkelijk, duurzaam en innovatief woon-, werk- en verblijfsgebied; b) Het stationsgebied verbindt zowel beide zijden van het spoor als de Oirschotseweg/Hoofdstraat met de Willem de Zwijgerweg door aantrekkelijke fiets- en loopstructuren; c) Qua woningbouwprogramma wordt gestreefd naar streven naar 60% sociaal / middelduur en 40% vrije sector. d) Het gebied functioneert als (regionaal) vervoersknooppunt met voldoende (parkeer)voorzieningen voor fietsers en automobilisten; e) De parkeerplaatsen voor het station (300 in totaal) zijn bestemd voor bewoners, kortparkeerders en forenzen. De nieuwe appartementen en eventuele andere nieuwe bouwprogramma’s dienen in hun eigen parkeerbehoefte te voorzien. f) De noodzakelijke investerings- en structurele (beheers)middelen voor o.a. parkeerregulering worden vertaald in de grondexploitatie en meerjarenbegroting.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Best

Hans Ubachs Burgemeester

Bijlage(n):

Analyse stationsomgeving, haalbaarheid van een mogelijke transformatie van de stationsomgeving Pagina 4 van 4

Nicole van Hooy secretaris

*PU21-00165*