21053.1 - Raadsvoorstel Minnelijke oplossing in een geschil

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 27-09-2021

Onderwerp Minnelijke oplossing in een geschil Aanleiding De gemeente is in een rechtszaak verwikkeld over een (vermeende) overeenkomst uit 2010. Die overeenkomst gaat over de aankoop van gronden door de gemeente. Het college heeft die beoogde transactie uiteindelijk niet bekrachtigd. De contractpartij claimt nakoming van de overeenkomst, dan wel het betalen van een vergoeding van ruim drie miljoen euro, te vermeerderen met rente. Onlangs heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch een uitspraak gedaan in deze zaak. Het Hof heeft geoordeeld dat er sprake is van een overeenkomst en dat een geschil daarover via een arbitrageprocedure moet worden opgelost. Naast de gerechtelijke procedure proberen partijen tot een minnelijke oplossing te komen. Op dit moment lijkt een voor beide partijen acceptabele oplossing mogelijk te zijn, die inzet op bedrijfsverplaatsing en aankoop van de huidige locatie. Een situatieschets van deze oplossing is als vertrouwelijke bijlage bijgevoegd (BL21-15686). Aan deze oplossing zitten financiële consequenties, waarvoor krediet is vereist, en er is een bestemmingsplanwijziging nodig. Advies 1. In te stemmen met een krediet van € 3.450.000 voor het treffen van een minnelijke schikking, door middel van het vaststellen van de begrotingswijziging W09/2021 (BL21-15702); 2.

Het college op te dragen in dat kader een bestemmingsplanwijziging voor te leggen aan de raad; 3. De door het college opgelegde geheimhouding op de als geheim gewaarmerkte stukken, te bekrachtigen. Argumenten

1.1 Met de schikkingsovereenkomst wordt het geschil beëindigd. Beide partijen verklaren met de schikking afstand te doen van de rechten en plichten op basis van de overeenkomst uit 2010. De contractpartij gaat niet voor arbitrage, omdat met de schikkingsovereenkomst wordt ingezet op een voortvarende verplaatsing met een reële vergroting van het bedrijf. Met het aangaan van de schikkingsovereenkomst wordt door de contractpartij ‘finale kwijting’ verleend en is er geen sprake meer van een geschil.

1.2 Het treffen van de schikking leidt tot het verkrijgen van een grondeigendomspositie. Onderdeel van de schikking is de aankoop van gronden door de gemeente. Het betreft een perceel grenzend aan het plangebied Aarlesche Erven. De prijs is door een onafhankelijke taxateur als marktconform beoordeeld. Het taxatierapport met nummer BL21-15981 is bijgevoegd (vertrouwelijk).

*IN21-02111*

IN21-02111 Pagina 1 van 4

1.3 Een optimale ontwikkeling van woongebied Aarlesche Erven (uitwerkingsgebied) is mogelijk. Het aan te kopen perceel grenst aan het plangebied Aarlesche Erven. Op de locatie is een bedrijf gevestigd. Door aankoop met verplaatsing van het bedrijf vervalt de hindercontour van het bedrijf en kan binnen het uitwerkingsgebied van Aarlesche Erven de meest optimale ontwikkeling worden gerealiseerd.

1.4 Het aan te kopen perceel wordt benut als overgangszone tussen stedelijk en buitengebied. Het aan te kopen perceel ligt tussen het plangebied Aarlesche Erven en het buitengebied. Deze locatie ligt daarmee in een overgangszone tussen stedelijk en landelijk gebied. Die zone wordt gezien als ‘ritssluiting’, die het stedelijke gebied (bebouwde kom) en het landelijke gebied in elkaar laat overgaan. Het gebied kan worden ingevuld met landschapselementen voor ecologische versterking en als recreatief uitloopgebied vanuit Aarlesche Erven. Verder wordt deze locatie opgevoerd bij de in voorbereiding zijnde herijking van de regionale woningbouwafspraken binnen Stedelijk Gebied Eindhoven. Duidelijk is dat eventuele woningbouw aanvullend moet zijn op het bestaande aanbod. Op basis van de regionale verstedelijkingsstrategie gaat dat dan sowieso om landelijk wonen in een groene setting.

2.1 Een aanpassing van het bestemmingsplan is nodig. Voor de schikking is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente neemt de aanpassing voor eigen rekening. Naast de verplaatsing van het grondgebonden agrarische bedrijf naar een locatie op gronden van de contractpartij elders in Best, gaat het plan over de herbestemming van de twee bedrijfswoningen in burgerwoningen en de realisatie van maximaal twee Ruimte voor Ruimtewoningen. De bedrijfsomvang van de hervestigingslocatie wordt gebaseerd op het advies van de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen. De bouwvlakken van de vrijkomende bedrijfslocatie vervallen. Het initiatief past binnen provinciaal en gemeentelijk beleid. Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk voorgeschreven procedure. De gemeenteraad is bevoegd om dat plan vast te stellen. Op voorhand daarover besluiten kan niet. Als de raad echter op voorhand van oordeel is dat sowieso niet wordt meegewerkt aan de beoogde bedrijfsverplaatsing, heeft het geen zin om de schikkingsovereenkomst te sluiten. De raad is met dit besluit niet juridisch gebonden.

2.2 Met de schikking krijgt de contractpartij perspectief met bedrijfsvoering op een nieuwe, toekomstbestendige locatie. Met de overeenkomst uit 2010, de daaropvolgende rechtszaak en de ontwikkeling van Aarlesche Erven heeft de contractpartij geen ontwikkelingen doorgevoerd c.q. kunnen doorvoeren in zijn bedrijfsvoering. Daarmee zit het bedrijf ‘op slot’. Onderdeel van de afspraken is een bedrijfsverplaatsing naar een duurzame locatie. Risico’s

1.1 De uitkomst van voortzetting van de gerechtelijke procedure is (financieel) ongewis. Het Gerechtshof heeft bepaald dat er in 2010 een overeenkomst tot stand is gekomen. In de overeenkomst is het volgende opgenomen: “Bij het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde

zal deze overeenkomst van rechtswege zijn ontbonden. Beide partijen zijn alsdan jegens elkaar niet gehouden tot het betalen van enigerlei schadevergoeding en/of tegemoetkoming.” Ook heeft het Hof geoordeeld dat geschillen over (ontbinding van) de overeenkomst vallen onder het arbitragebeding. Als de partijen geen minnelijke schikking weten te treffen, wordt teruggevallen op de gerechtelijke procedure. Het is nog ongewis wat de (financiële) uitkomst hiervan zal zijn.

2.1 De provincie stelt voorwaarden aan de bedrijfsverplaatsing. Voor de beoogde bedrijfsverplaatsing is een nieuw bouwvlak vereist. Op basis van provinciaal beleid moet worden onderbouwd dat er geen bestaand bouwvlak beschikbaar is voor hervestiging van het bedrijf. Gelet op de grondpositie van het grondgebonden bedrijf en omdat er geen bouwvlak in de

*IN21-02111*

IN21-02111 Pagina 2 van 4

omgeving voorhanden is, wordt ervan uitgegaan dat dit kan worden onderbouwd. Dat laat onverlet dat de provincie als uitgangspunt heeft dat het toevoegen van bouwvlakken in het buitengebied is uitgesloten. De provinciale Interim-Omgevingsverordening biedt onder stringente voorwaarden de mogelijkheid voor nieuwvestiging. Daarbij moet sprake zijn van ‘groot openbaar belang’. Jurisprudentie leert dat dit gaat over bijvoorbeeld de aanleg van een randweg, een nieuwe woonwijk of een natuurgebied. Woningbouw als afronding van Aarlesche Erven kan, mede gelet op de Woondeal die het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft gesloten met het rijk en de provincie, als zodanig worden aangemerkt. Ruimtelijk gezien past op de gronden een stedelijke ontwikkeling met woningbouw. De locatie is in de Interim-Omgevingsverordening aangeduid als ‘Verstedelijking afweegbaar’ en in de gemeentelijke Structuurvisie buitengebied als ‘Gebied voor dorpsuitbreiding’.

2.2 Niet zeker is dat beide bedrijfswoningen behouden en herbestemd kunnen worden voor burgerbewoning. De provincie koppelt aan nieuwvestiging van een bouwvlak de voorwaarde van een gelijkwaardige sanering. Dat zou betekenen dat bij de beoogde nieuwvestiging van een bedrijf met één bedrijfswoning een vergelijkbaar bouwvlak voor een bedrijf met één bedrijfswoning moet wijken. In de huidige situatie is sprake van twee bouwvlakken, met daarbij voor elk bouwvlak een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning. Met het initiatief worden twee bouwvlakken gesaneerd, waarvoor er één terugkomt. Er wordt echter geen bedrijfswoning gesloopt. Evenwel wordt er van uitgegaan dat het plan voldoet aan de provinciale regeling, omdat er netto één bouwvlak verdwijnt. Daartegenover staat het behoud van een huis met herbestemming voor reguliere bewoning. Dat lijkt ruimtelijk gezien minimaal verdedigbaar. Sloop van een bedrijfswoning is kapitaalvernietiging en door de situering in een bebouwingsconcentratie niet vereist voor een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Voor beide risicopunten onder 2 geldt dat hierover ambtelijk is gesproken met de provincie. Op basis van de beschikbare informatie staat de provincie positief tegenover het plan. De provincie reageert echter pas formeel met de wettelijk bepaalde vooroverlegreactie op basis van het conceptbestemmingsplan.

Kosten en dekking

Totale kosten Het totaalbedrag om het geschil op te lossen wordt geraamd op € 3.450.000.

Dekking waardevermindering Naar alle waarschijnlijkheid zal het bovenstaande leiden tot een waardevermindering. De exacte omvang van de waardevermindering zal later worden bepaald. Er is dekking nodig voor deze waardevermindering. Voorlopig is ervoor gekozen om in de 9e begrotingswijziging 2021 (BL21-15702) het volledige krediet te dekken uit de vrije algemene reserve. Participatie Dit voorstel is het resultaat van een informeel mediationtraject. Daarmee is de juridische angel uit de langlopende procedure gehaald en ingezet op een voor alle betrokkenen aanvaardbare, praktische oplossing. Voorafgaand aan de raadsbehandeling van dit voorstel informeert de contractpartij de omgeving over het plan. Op 28 augustus staat een bijeenkomst gepland voor de buurtbewoners en het Bewoners Overleg Buitengebied Aarle-Heikant. Tijdens deze omgevingsdialoog wordt het verplaatsingsplan gepresenteerd en kunnen omwonenden inbreng leveren voor de uitwerking van het initiatief naar een bestemmingsplan.

Communicatie

*IN21-02111*

IN21-02111 Pagina 3 van 4

Het raadsbesluit wordt schriftelijk kenbaar gemaakt aan de contactpartij, waarna de schikkingsovereenkomst kan worden gesloten. Op de eigen media en in de rubriek Best Informatief in het weekblad Groeiend Best wordt een kort bericht geplaatst over de voortgang in dit dossier. Procedure en planning

a. schikkingsovereenkomst De schikkingsovereenkomst BL21-15413 is in concept bijgevoegd (vertrouwelijk). Momenteel is hier nog overleg over gaande. Nadat uw raad een besluit heeft genomen, zal verder worden gewerkt aan het tot stand komen van een definitieve schikkingsovereenkomst.

b. bestemmingsplan Zodra de schikkingsovereenkomst op basis van dit raadsbesluit is gesloten, start het formele bestemmingsplantraject. De intentie is dat het ontwerpbestemmingsplan nog dit jaar in procedure gaat. Uitgaande van een voorspoedig proces, betekent dit dat het bestemmingsplan medio 2022 ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd. Na inwerkingtreding van het plan kunnen omgevingsvergunningen worden verleend voor de bouwactiviteiten. Evaluatie N.v.t. Bijlagen Nummer IN21-02468 BL21-15702 BL21-15686

Titel Ontwerpraadsbesluit Begrotingswijziging W09/2021 Situatieschets

BL21-15981 BL21-15413

Taxatierapport Schikkingsovereenkomst (in concept)

Openbaar Indien niet openbaar, wegens (ja/nee) Ja Ja Nee Het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden Nee Economische of financiële belangen van de gemeente Nee Privacy/eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

31-08-2021 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Betsy Wisselink, Waarnemend Secretaris

*IN21-02111*

IN21-02111 Pagina 4 van 4