21040.5 - Bijlage Oplegnotitie 'senario vergelijk nieuwe huisvesting'

HEVO

Scenario vergelijk nieuwe huisvesting Gemeente Best en organisaties Bestwijzer

Opdrachtgever Gemeente Best Datum 10 mei 2021 Project Procesbegeleiding RF PvE gezamenlijke huisvesting

njj-liļi ji nu į

Referentie 1649403-0063.0.5

— i

Auteur(s) mevrouw J.M. Scherer MSc - HEVO B.V. de heer ing. E.J.C. Kroeze - HEVO B.V. mevrouw drs. A.M. Meeuwisse - HEVO B.V.

Postbus 70501

T +31 (0)73 6 409 409

www.hevo.nl

5223 LA 's-Hertogenbosch

5201 CB 's-Hertogenbosch

info@hevo.nl

www.rpmbyhevo.nl

- Bijlage 4 oplegnotitie vergelijk nieuwe huisvesting

CD Oĵ ūTHltì

14 11II4*4

Statenlaan 8

Archiefexemplaar van BL21-09150

ĒETlF:

“GDOĴ JXLL'

ISO 9001-gecertificeerd

HEVO

Inhoudsopgave 1. 1.1.

Inleiding Leeswijzer

3 3

2. 2.1. 2.2. 2.2.1 2.3.

Uitgangspunten werkomgeving Huisvesting ondersteunend aan anders werken Ruimtebehoefte Ruimtebehoefte gemeente conform nieuw kantoorconcept Conclusie scenario's

4 4 5 5 7

3.

Uitgangspunten duurzaamheid

8

4. 4.1. 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2.

Kostenraming Uitgangspunten voor financiële doorrekening Scenario 2b (strippen + klein deel nieuwbouw) Scenario 3a (nieuwbouw huidige locatie) Scenario 3b (nieuwbouw op een nieuwe locatie aan dorpsplein) Kostenraming Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

9 9 9 9 10 11

5. 5.1. 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5

Multicriteria-analyse Onderbouwing Dienstverlening (anders samenwerken) Organisatie en sturing (visie op nieuwe werken) Financieel Duurzaamheid Multifunctioneel

13 15 15 15 16 17 18

6.

Bijlage : Ruimtebehoefte gezamenlijke huisvesting

19

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 2 van 20

HEVO

1. Inleiding In het kader van de optimalisatie van de dienstverlening is een verkenning uitgevoerd naar ‘één fysieke toegang, zijnde één plek voor zowel de gemeentelijke dienstverlening als de dienstverlening van organisaties Bestwijzer. In het verlengde van deze verkenning is er in 2020 door HEVO een scenario-onderzoek uitgevoerd naar de optimalisatiemogelijkheden voor de fysieke huisvesting van de bedrijfsvoering en dienstverlening van de gemeente én de dienstverlening Bestwijzer (en eventuele nieuwe partners die toegevoegde waarde hebben voor het concept Bestwijzer). Met de vernieuwing kan tevens de technische en functionele veroudering van het huidige gemeentehuis aangepakt worden. Ook kan een slag gemaakt worden in het realiseren van een toekomstbestendige huisvesting; een werkplek waar medewerkers (betaald en onbetaald) van de gemeente en organisaties Bestwijzer op een prettige en gezonde manier kunnen werken (conform de huidige inzichten rondom hybride werken [deels thuis en deels op kantoor]), bezoekers kunnen ontvangen en diensten kunnen verlenen. In het eerste onderzoek is een vijftal scenario's op hoofdlijnen op basis van bestaande gegevens uitgewerkt en met elkaar vergeleken.

Op basis van de eerste studie heeft de raad gevraagd om de volgende drie scenario's verder uit te werken: Scenario 2b, ‘strippen': realiseren van een nieuw inbouwpakket (op basis van het nieuwe kantoorconcept) in het zogenaamde ‘nieuwbouw'deel van het gemeentehuis op basis van de ruimtebehoefte gerelateerd aan ‘één fysieke toegang'. Plus de aanpassing van de buitenschil van het nieuwbouwdeel van het gemeentehuis op basis van de gemeentelijke duurzaamheidsambities. Scenario 3a, nieuwbouw op de huidige locatie: volledige nieuwbouw op de plaats van het nieuwbouwdeel van het gemeentehuis op basis van het nieuwe kantoorconcept en de ruimtebehoefte van ‘één fysieke toegang'. Het oudbouwdeel met de daarin aanwezige functies blijft behouden. Scenario 3b, nieuwbouw op een nieuwe locatie: volledige nieuwbouw op een nieuwe locatie, waarbij alle functies (dus ook de functies die nu in het oudbouwdeel zitten) naar de nieuwe locatie gaan.

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Daar de raad heeft uitgesproken behoefte te hebben aan een grotere raadzaal, is onderzocht waar deze eventueel te realiseren is binnen de bestaande huisvesting. Het huidige gebouw biedt daar door zijn kolommenstructuur geen mogelijkheid toe. Vandaar dat scenario 2b op basis van de wensen en eisen omtrent de raadzaal, is aangevuld met een stuk vervangende nieuwbouw ter plaatse van de huidige entree en de bovengelegen ‘Spin'. Op deze plaats wordt een nieuw gebouwdeel gerealiseerd met op de begane grond een deel van het ontvangst/publieksgebied en op de 1e etage de nieuwe raadzaal./multifunctionele ruimte. Om de drie scenario's te kunnen vergelijken en tot een weloverwogen keuze te komen, is het afgelopen half jaar in samenspraak met een vertegenwoordiging vanuit de gemeente en organisaties Bestwijzer, een ruimtelijk functionele en technische programma's van eisen uitgewerkt en is een grove kostendoorrekening gemaakt van de scenario's. In dit rapport worden de scenario's met elkaar vergeleken. Per scenario zijn daartoe de financiële, ruimtelijke en kwalitatieve aspecten in beeld gebracht.

1.1. Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft op hoofdlijnen de uitgangspunten voor de huisvesting en de ruimtebehoefte voor de bedrijfsvoering en dienstverlening van de gemeente én de dienstverlening Bestwijzer (en eventuele nieuwe partners die toegevoegde waarde hebben voor het concept Bestwijzer). In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de uitgangspunten voor het aspect duurzaamheid. Hoofdstuk 4 toont de grove kosten die samenhangen met het realiseren van de drie scenario's. In hoofdstuk 5 worden de scenario's aan de hand van een vijftal criteria; (1) Dienstverlening, (2) Organisatie en Sturing, (3) Financieel, (4) Duurzaamheid en (5) Multifunctionaliteit, met elkaar vergeleken en gescoord.

Pagina 3 van 20

HEVO

2. Uitgangspunten werkomgeving

•

In de afgelopen jaren zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd naar de wijze waarop de gemeente en organisaties Bestwijzer, in- en externe samenwerking kunnen verbeteren en huisvesting hierop aan te passen. Het draait uiteindelijk om het verbeteren van de dienstverlening aan klanten. De rode draad in deze onderzoeken gaat over het moderniseren van de organisatie; de organisatie zo in te richten en te laten werken dat beter wordt aangesloten bij de vragen van vandaag en morgen, ondersteund door passende huisvesting. Voor organisaties Bestwijzer gaat het daarbij om de front- en midoffice en bij de gemeente om de totale bedrijfsvoering.

• •

2.1. Huisvesting ondersteunend aan anders werken De nieuwe manier van werken, heeft meer dan ooit een plaatsonafhankelijk karakter gekregen. Het thuis of elders werken is in een stroomversnelling gekomen. Hybride werken is de nieuwe vorm van werken. De nieuwe gezamenlijke huisvesting zal meer een plek zijn voor ontmoeting en samenwerking (en zo nodig fysiek klantcontact) en in mindere mate een plek om individuele bureauwerkzaamheden uit te voeren. De nieuwe werkomgeving moet tot optimalisatie van de samenwerking (verdergaande integratie van dienstverlening) tussen de gemeente en organisaties Bestwijzer leiden. Hierbij is ook oog voor verdergaande digitalisering van de interne processen en de dienstverlening. Bij de inrichting van de aantrekkelijke nieuwe werkomgeving (front-, mid- en backoffice) gelden de volgende uitgangspunten: ^ De vindbaarheid van (clusters van) teams/organisaties dient maximaal geborgd te worden, middels het werken met een thuisbassisstructuur voor (clusters van) teams/organisaties, zogenaamde ‘vlekken'. Ook de inzet van ICT middelen en bijvoorbeeld apps speelt hierbij een belangrijke rol. • De werkomgeving biedt voorzieningen die zowel individuele bureauwerkzaamheden, als werkzaamheden met een samenwerkingskarakter ondersteunen. De werkomgeving dient te voorzien in een variatie aan (samen)werkplekken en biedt daarmee keuzevrijheid.

Referentie: 1649403-0063.0.5.

•

^ ^

Iedereen gaat flexibel werken, waarbij er altijd ruimte is voor uitzonderingen om functie of persoonsgebonden redenen. Denk daarbij aan baliefuncties of het callcenter van het KCC. o Te hanteren flexfactor: 60y0 o MT leden van de gemeente hebben geen eigen werkplek/kamer. Er dienen wel voldoende geluidsarme overlegplekken te zijn die gereserveerd of adhoc gebruikt kunnen worden door MT leden van de gemeente. o Het college, de directie en de griffie hebben een eigen werkdomein (thuisbasis), met daarin werk- en overlegkamers of een combinatie daarvan. De werkomgeving dient veranderingen op te kunnen vangen, onder meer door flexibiliteit, uniformiteit, gedeeld gebruik en vooral niet ‘te krap’ te huisvesten. De werkomgeving dient de samenwerking tussen medewerkers maximaal te ondersteunen, onder meer door het faciliteren van de (spontane) ontmoeting middels uitnodigende voorzieningen binnen de werkgebieden, maar ook in de vorm van een eet-werkcafé. o Voorzieningen zoals aanland/ontmoetingsplekken in het eet-werkcafé zijn op verzoek ook beschikbaar voor het organiseren van evenementen door inwoners, organisaties en ondernemers waarmee de gemeente en Bestwijzer samenwerken. Dit is vergelijkbaar met de huidige situatie.

o Er is vooralsnog geen uitgebreide cateringvoorziening in het eet-werkcafé Het publieksgebied is uitnodigend en ondersteunt samenwerking tussen inwoners, organisaties en ondernemers o De bezoeker van de nieuwe gezamenlijke huisvesting voelt zich welkom. Hij/zij voelt zich gastvrij ontvangen in een open, sfeervolle, laagdrempelige en toegankelijke omgeving o Er is één toegang voor alle bezoekers met uitzondering van leveranciers De raadzaal dient in omvang twee keer zo groot te zijn als de huidige raadzaal en is gesitueerd op een zichtbare en voor publiek goed toegankelijke locatie. Parkeren van auto's gebeurt op maaiveldniveau, de fietsenstalling is inpandig.

Enkele randvoorwaarden in de afsprakensfeer rondom hybride werken en slim gebruik van de nieuwe werkomgeving (gebaseerd op een werkplekfactor van 6007o), betreffen: • Gerichte afspraken over gespreid gebruik van de werkomgeving • Heldere afspraken omtrent thuiswerken voor de gemeentelijke organisatie

Pagina 4 van 20

HEVO

2.2. Ruimtebehoefte

2.2.1 Ruimtebehoefte gemeente conform nieuw kantoorconcept

De drie scenario's kennen in basis een vergelijkbare ruimtebehoefte om de diverse benodigde voorzieningen te realiseren. Echter doordat er bij scenario 2b en 3a (deels) gebruik wordt gemaakt van het huidige gemeentehuis, is er bij beide scenario's een overmaat aan vierkante meters, die niet direct benodigd zijn voor het faciliteren van de verschillende voorzieningen. Waarbij opgemerkt dat bij scenario 2b extra vierkante meters worden toegevoegd ten opzichte van de vierkante meters die gesloopt worden, in verband met het uitgangspunt dat er een klein stuk nieuwbouw gepleegd moet worden voor het realiseren van de twee keer zo grote raadzaal.

Voor de bepaling van de benodigde vierkante meters nuttig oppervlak voor de werkplekken is gerekend met een werkplekfactor van 6007o. Dit betekent dat er voor 231 medewerkers van de gemeente 139 arbo-werkplekken nodig zijn. Voor het bepalen van het aantal benodigde vierkante meters nuttig oppervlak is een kengetal van 12 m2 per arbo-werkplek aangehouden, verdeeld in werkdomeinen van ongeveeer 35 werkplekken.

Ü ì

mm\

Opbouw aantal m2 per werkdomein van 35 werkplekken Per werkplek 4 m2 + 1 m2 leesruimte +1 m2 ruimte voor LCD scherm

210

Toeslag van 2 m2 per werkplek voor diversiteit werkplekken

70

2 Overleg/projectgroep ruimte voor 4-8 personen

30

Ontmoetingszone met pantry en informele ontmoetingsplekken

35

4 Aanlandplekken en 4 belplekken

35

Facilitaire zone (printer, garderobe, lockers, dossierkasten, etc.)

40

Totaal aantal m2 NO (incl. horizontale verkeersruimte)

420

SLOOP Voor de griffie en het college is rekening gehouden met een één-op-één facilitering van een werk/spreekkamer. Daarnaast zijn er voor de organisaties binnen Bestwijzer 32 werkplekken voorzien (conform de opgave in de rapportage ‘één fysieke toegang').

-

Referentie: 1649403-0063.0.5.

In de ruimtestaten (zie bijlage) zijn alle benodigde voorzieningen in hoofdcategorieën opgenomen. Wat betreft de algemene en faciliterende voorzieningen, zoals het publieksgebied, het centrale ontmoetingsgebied en de repro/postvoorziening, is tijdens het programma van eisen traject gebleken dat verdergaand gecombineerd gebruik door de gemeente en de organisaties Bestwijzer mogelijk is. Dit leidt tot efficiënter ruimtegebruik, dan waarmee tijdens de scenariostudie rekening is gehouden. Dit gegeven tezamen met de reductie in het aantal werkplekken, heeft ertoe geleid dat er uiteindelijk minder vierkante meters noodzakelijk zijn, dan waarmee tijdens de scenariostudie is gerekend.

Pagina 5 van 20

HEVO

In de ruimtestaten, zoals opgenomen in de bijlage, is aangegeven waar de diverse voorzieningen hun plek vinden binnen de drie scenario's; ‘oudbouw'deel gemeentehuis, ‘nieuw'bouwdeel gemeentehuis of nieuwbouw op bestaand ‘nieuwbouw'deel van het gemeentehuis. Voor scenario 3b geldt dat alle voorzieningen op de nieuwbouwlocatie aan het Dorpsplein gerealiseerd worden. Werkdomein Daar de aanwezigheid op kantoor om individuele bureauwerkzaamheden uit te voeren, lager is dan voor het “Corona tijdperk”, zijn er per saldo minder Arbo-conforme werkplekken nodig, dan voor Corona het geval zou zijn geweest. Echter om pieken op te vangen (bijvoorbeeld rondom ‘standaard' overlegmomenten/dagen) worden wel extra aanlandplekken gecreëerd, waar je enerzijds individueel bureauwerk kunt verrichten, maar die ook gebruikt kunnen worden als ontmoetings-foverlegplek. Vanwege het creëren van de extra aanlandplekken, is het kengetal voor de berekening van het benodigd vloeroppervlak verhoogd van 11 m2 naar 12 m2. Een werkdomein bestaat uit een mix aan gesloten en open werkplekken en aanvullende voorzieningen (belplekken, overleg/projectplekken, aanlandplekken en een facilitaire/ontmoetingszone [pantry, ‘huiskamer'tafel, printvoorziening, lockers, kasten]). Door deze verschillende werkplekken en voorzieningen slim te positioneren ten opzichte van elkaar, wordt zorg gedragen voor rust en privacy.

Overlegplekken De vergader/overlegruimten komen op diverse plekken terug in de nieuwe gezamenlijke huisvesting. De grotere ruimten (die ook te gebruiken zijn voor fractie/commissie vergaderingen) in een centraal vergadergebied en de kleinere ruimten in de werkgebieden, zodat er altijd in de nabijheid van een werkgebied een overlegplek is terug te vinden. De volgende overleg/vergaderruimten zijn voorzien in het centrale vergadergebied: ^ 2 x 20 personen ^ 1 x 16 personen ^ 1 x 14 personen • 2 x 10 personen Het centraal vergadergebied ligt in de nabijheid van de raadzaal, zodat de vergaderruimten i.c.m. de raadzaal gebruikt kunnen worden door fracties en commissies. Naast de overleg/projectruimten die vallen binnen een ‘standaard' werkdomein worden op de werkvloeren ook nog extra overleg/vergaderruimten voorzien, namelijk: • 4 ruimten voor 4 personen • 2 ruimten voor 10 personen De overleg/projectruimten komen op diverse plekken terug in de nieuwe gezamenlijke huisvesting, zodat er altijd in de nabijheid van een werkgebied een overlegplek is terug te vinden. De overlegplekken dienen goed akoestisch uitgevoerd te zijn, zodat er geen spraakoverdracht is naar omliggende ruimten/werkgebieden.

Opbouw werkdomein Op de werkvloer is daarnaast, in de nabijheid van het werkdomein van het bestuur, ook de B&W kamer (voor 10 personen) gesitueerd. 4 Aanlam plekken 35 Arbo werkplekken

2 Overleg)

4 Bel

project

plekken

k ruimten

Facilitaire en ontmoetings zone

4 Bel plekken

2 Overleg/ project

^ ruimten ^

Referentie: 1649403-0063.0.5.

35 Arbo werkplekken

Í 4 Aanlani plekken

De overleg/projectruimten zijn reserveerbaar. De bezetting van de ruimten is eenvoudig zichtbaar. Centraal via Outlook en bij de ruimte zelf middels een schermpje naast de toegangsdeur. Dit maakt adhoc gebruik gemakkelijker. In het publieksgebied zijn ook diverse spreekkamers in verschillende omvang. Deze zijn specifiek bedoeld voor klantgesprekken.

Pagina 6 van 20

HEVO

2.3. Conclusie scenario’s Scenario 3b is wat betreft het aantal vierkante meters het meest gunstig. Daar er gebouwd kan worden conform de daadwerkelijk benodigde vierkante meters. In scenario 3a, blijven een kleine 300 m2 bruto vloeroppervlak onbenut in het ‘oudbouw'deel van het gemeentehuis. Dit zit onder andere vast op het feit dat in dit gebouwdeel relatief veel onbenutte Z niet functioneel bruikbare vierkante meters zitten. Met name de horizontale verkeersruimten, de gebouwconstructie en diverse ruimten in de kelder. In scenario 2b zijn relatief de meeste onbenutte vierkante meters, daar hier ook in het ‘nieuwbouw'deel van het gemeentehuis vierkante meters overblijven, die niet benodigd zijn voor de inpassing van de voorzieningen. Daarbij dient ook opgemerkt te worden, dat er minder vierkante meters gesloopt worden, dan er worden teruggebouwd. De vierkante meters die functioneel niet nodig zijn in het ‘nieuwbouw'deel worden casco opgeleverd. Dat wil zeggen de buitenschil is aangepast, maar er is geen inbouwpakket (wanden, plafonds, vloerafwerking) gerealiseerd. Zie bijlage voor nadere duiding van de vierkante meters.

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 7 van 20

HEVO

3. Uitgangspunten duurzaamheid In de afgelopen jaren zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd en doelstellingen geformuleerd betreffende de manier waarop de gemeente Best bij wil dragen aan het verduurzamen van de gemeente. Daarbij is de gemeente Best niet alleen gericht op het verduurzamen van het vastgoedbestand, maar ook op de verbetering van de leefomgeving voor alle inwoners. Niet alleen het onderwerp energie wordt meegenomen in de ambities, maar ook materiaalinzet, afval, klimaatadaptatie (groen, water), en welbevinden etc. De doelstellingen van de gemeente Best zijn daarbij onder andere samengevat in de volgende documenten: ^ Beleidsakkoord 2018-2022; samen verder werken aan ons Best. ^ Beleidsplan energie- en materiaaltransitie 2012-2015. ^ 3-sterrendossier duurzaamheid d.d. 8 mei 2017. ^ Uitvoeringsprogramma Energietransitie 2017-2018.

^ • • •

•

Gasloos Streven naar energieneutraliteit Focus op circulair materiaalgebruik en afvalloos Focus op klimaat adaptief gebouw (inzet van groen en sluiten van waterkringlopen, flexibiliteit en losmaakbaarheid, inzet van natuurlijke / biobased producten) Verhogen van welbevinden van gebruikers volgens het concept Gezonde Kantoren

In het kader van dit onderzoek zijn de duurzaamheidsdoelstelling van de gemeente Best meegenomen in de uitwerken en doorrekening van de drie scenario's.

Een terugkerende doelstelling in al deze documenten kan samengevat geworden als energieneutraal en afvalloos. In het 3-sterrendossier duurzaamheid is hiervoor een definitie opgenomen: Energieneutraal betekent dat alle benodigde energie (na besparing) in de hele gemeente Best wordt opgewekt uit duurzame, ook wel hernieuwbare, bronnen (zoals zon, wind, biomassa, aardwarmte, waterkracht, etc.). Afvalloos heeft de gemeente Best in het Beleidsplan energie- en materiaaltransitie 2012-2015 als volgt gedefinieerd: in 2030 ontstaat er in de gemeente Best geen huishoudelijk restafval meer, alle vrijkomende materialen worden - bij voorkeur binnen de regio - hoogwaardig toegepast (als grondstof) voor nieuwe producten.

Samenvattend worden de volgende onderwerpen in het kader van duurzaamheid nagestreefd: • Voldoen aan wettelijke duurzaamheidsverplichtingen (energielabel A / voldoen aan BENG-norm, bouwbesluit en Arbowetgeving)

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 8 van 20

HEVO

4. Kostenraming In dit hoofdstuk worden de kosten voor de drie scenario's op hoofdlijnen gepresenteerd. De uitgangspunten die hierbij zijn gehanteerd staan in de volgende paragraaf beschreven.

4.1. Uitgangspunten voor financiële doorrekening Op basis van de gebouwschouw, aanvullende documentatie en diverse overleggen, zijn de uitgangspunten van de financiële doorrekening van de verschillende scenario's bepaald. Deze worden hieronder aangegeven:

4.1.1 Scenario 2b (strippen + klein deel nieuwbouw) In dit scenario wordt het nieuwbouwdeel van het gemeentehuis verbouwd conform de geambieerde manier van werken en wordt de buitenschil in het kader van duurzaamheid aangepast. Ook wordt ten behoeve van een nieuwe ontvangst/publieksgebied en de grotere raadzaal een nieuw gebouwdeel ter plaatse van de huidige entree en de daar bovengelegen ‘Spin' gerealiseerd. Het ‘oudbouw'deel blijft gehandhaafd, net zoals de verbindingsgang (corridor) tussen het ‘oudbouw'deel en het ‘nieuwbouw'deel. De 2e etage in het ‘oudbouw'deel blijft ongewijzigd. De 1e etage wordt verbouwd tot eet-werkcafé en de burgerzaal op de begane grond tot trouwzaal en vergaderruimten. De realisatie van de vernieuwbouw zal in één fase uitgevoerd worden, vandaar dat er rekening is gehouden met tijdelijke huisvesting voor de medewerkers van de gemeente en een tweetal verhuisbewegingen voor de gemeente en één keer voor organisaties Bestwijzer. Bouwkundig ^ Nieuwbouwuitbreiding. • Dichte gevel rondom na-isoleren aan buitenzijde. • Verwijderen bestaande gevelopeningen (exclusief oudbouw, verbindingsgang). ^ Gevelopeningen vervangen. • Nieuwe vloer-/plafondafwerkingen. • Demonteren/verwijderen bestaande wanden en inrichting ^ Nieuwe wanden/wandopeningen (0,7 m2Zm2 nvo). ^ Nieuwe vaste inrichting.

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Installatietechnisch ^ E-installaties aanpassingen op nieuwe indeling, nieuwbouwdeel. • Herindeling nieuwbouwdeel voor water, riolering, sanitair en luchtbehandeling. Werkplekconcept • ‘Nieuwbouw'deel gemeentehuis aanpassen conform geambieerde manier van werken. Duurzaamheidsambitie Energie: ^ Gasloos laagtemperatuursysteem met behoud van radiatoren - hooguit op piekmomenten inzet van elektrische ketel t.b.v. verwarmen; buitenschil en daarmee de isolatiewaarde van gebouw wordt verbeterd - lager energieverbruik Circulair materiaalgebruik Z afvalloos: ^ Hergebruik van aanwezig casco/ fundering + installaties +80% meubilair; behouden van aanwezige pv-panelen Klimaatadaptatie: ^ Inzetten op flexibiliteit en losmaakbaarheid; ^ Inzet van natuurlijke/biobased materialen voor bouwkundige aanpassingen; ^ Scheiding van waterstromen en de inzet van regenwater binnen het gebouw Welbevinden: ^ Binnenmilieu klasse C realiseren; klasse A is op het aspect klimaat en lucht niet haalbaar. Klasse B is wellicht haalbaar, maar dat moet in het ontwerptraject blijken NB. Het aanpassen van de buitenschil en afbreken van het entreegebied met de daar bovengelegen ‘Spin', raakt het oorspronkelijk gebouwontwerp. Dit vormt een aandachtspunt binnen scenario 2b.

4.1.2 Scenario 3a (nieuwbouw huidige locatie) Het ‘oudbouw'deel van het gemeentehuis blijft gehandhaafd. De 2e etage in het ‘oudbouw'deel blijft ongewijzigd. De 1e etage wordt verbouwd tot eet-werkcafé en de burgerzaal op de begane grond tot trouwzaal en vergaderruimten. Op de positie van het ‘nieuwbouw'deel van het gemeentehuis zal een complete nieuwbouw gerealiseerd worden voor de gemeente en front- en midoffice organisaties Bestwijzer.

Pagina 9 van 20

HEVO

Ook in dit scenario wordt de realisatie in één keer uitgevoerd en is tijdelijke huisvesting nodig en zijn er enkele verhuisbewegingen. Bouwkundig ^ Sloop bestaand ‘nieuwbouw'deel. ^ Nieuwbouw voor gemeente en Bestwijzer (deel fundering hergebruiken). ^ Nieuwe aansluitingen op bestaand oudbouwdeel. • Nieuwe terreinaanleg/inrichting rondom. Installatietechnisch ^ Installatieleidingwerk nieuw; hergebruik van appendages (bijvoorbeeld luchtbehandelingssysteem, LED-armaturen en PV-panelen). Werkplekconcept ^ Inrichting van de nieuwbouw is geënt op de geambieerde manier van werken. Duurzaamheidsambitie Energie: ^ Gasloos laagtemperatuursysteem met behoud van radiatoren (oudbouw) - hooguit op piekmomenten inzet van elektrische ketel t.b.v. verwarmen; ^ Door extra investering mogelijk buitenschil en daarmee de isolatiewaarde van gebouw verbeteren - lager energieverbruik Circulair materiaalgebruik / afvalloos: ^ Hergebruik van oudbouw-gedeelte met (grotendeels behoud van) huidige functies + LED-verlichting + 8007o meubilair; behouden van aanwezige pv-panelen Klimaatadaptatie: ^ Inzetten op flexibiliteit en losmaakbaarheid ^ Inzet van natuurlijke/biobased materialen voor bouwkundige aanpassingen; ^ Scheiding van waterstromen en de inzet van regenwater binnen het gebouw ^ Mogelijk realiseren van groen dak.

Welbevinden: ^ Binnenmilieu klasse C in basis realiseerbaar ^ Door extra investering ook klasse B en zelfs A haalbaar

Referentie: 1649403-0063.0.5.

4.1.3 Scenario 3b (nieuwbouw op een nieuwe locatie aan dorpsplein) Er wordt een volledig nieuw gemeentehuis gebouwd voor de gemeente en front- en midoffice organisaties Bestwijzer (één fysieke toegang). Hierin worden alle overleg-, ontmoetings- en werkplekken ondergebracht. Dus ook de voorzieningen die nu in het ‘oudbouw'deel van het gemeentehuis zijn ondergebracht. Het oudbouwdeel van het gemeentehuis blijft gehandhaafd, maar wordt niet meer voor gemeentelijke functies gebruikt. Rekening houdend met realisatie op een andere locatie, betekent dat zowel de gemeente als organisaties Bestwijzer 1 keer moeten verhuizen (verhuiskosten zijn meegenomen in de berekening). Bouwkundig en installatietechnisch ^ Volledige nieuwbouw, gemeentehuis en Bestwijzer in één gebouw. ^ Nieuwe terreinaanleg/inrichting rondom. Werkplekconcept ^ Inrichting van de nieuwbouw is geënt op de geambieerde manier van werken.

Duurzaamheidsambitie Energie: ^ Gasloos laagtemperatuursysteem ^ Door extra investering mogelijk buitenschil en daarmee de isolatiewaarde van gebouw verbeteren - lager energieverbruik Circulaire economie Z afvalloos: ^ Hergebruik van 8007o meubilair • Huidig gebouw blijft in gebruik als gemeentehuis tot oplevering van nieuwbouw; geen tijdelijke huisvesting nodig • Hierdoor geen hergebruik van gebouwgebonden onderdelen en installaties, wel hergebruik van aanwezige pv-panelen Klimaatadaptatie: • Inzetten op flexibiliteit en losmaakbaarheid ^ Inzet van natuurlijke/biobased materialen voor bouwkundige aanpassingen. • Scheiding van waterstromen en de inzet van regenwater binnen het gebouw • Mogelijk realiseren van groen dak.

Pagina 10 van 20

HEVO

Welbevinden: ^ Binnenmilieu klasse C in basis realiseerbaar ^ Door extra investering ook klasse B en zelfs A haalbaar

^

4.2. Kostenraming

^

Uitgangspunt voor de berekening van de investeringskosten is een sobere en doelmatige uitstraling. De kostenraming is gedaan op basis van de hoeveelheden (bruto vloeroppervlak behorend bij de ruimtebehoefte per scenario) en op basis van kostenkengetallen, prijspeil april 2021. In de investeringskosten zijn de volgende onderdelen meegenomen: ^ Voor alle scenario's, is het uitgangspunt levensduurverlenging voor 50 jaar; ^ Voor alle scenario's zijn de investeringen om het gebouw naar of zo dicht mogelijk bij ENG te krijgen, meegenomen. Voor het oudbouwdeel (scenario's 2b en 3a) is dit echter niet mogelijk. ^ Voor de scenario's 2b en 3a zijn de kosten voor tijdelijke huisvesting en verhuizingen meegenomen, voor 3b alleen de verhuiskosten. Alle hieronder aangegeven kosten zijn exclusief btw en prijspeil maart 2021. Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn inzichtelijk gemaakt voor het eerste jaar en hierin zijn alleen de gebouwgebonden kosten meegenomen. Effecten op alle andere lasten (organisatorisch, facilitair etc.) zijn niet of elders in beeld gebracht. Overige exploitatiekosten, zoals personeelskosten, ICT, overige facilitaire kosten en financieringskosten, zijn niet opgenomen. Er is hoogstens benoemd of de verschillende varianten invloed hebben op deze kosten.

^

uitzondering van scenario 1) het onderhoud op conditieniveau 2 (NEN 2767) te handhaven. Schoonmaakkosten. Aanname voor bestaande gebouwen op basis van huidige kosten en kengetallen nieuwbouw. Belasting en verzekeringen op basis van huidige kosten en kengetallen nieuwbouw. Energiekosten (netwerk-, transport en capaciteitskosten blijven)

Kapitaallasten ^ Afschrijvingen (50 jaar), voor gebouw (lineaire afschrijving) ^ Afschrijvingen (15 jaar), voor installaties ^ Rentelasten 00Zo per jaar voor nieuwe investering en resterende financieringslasten huidige panden ^ Boekwaarden huidige panden en afwaardering zijn niet in de exploitatiekosten opgenomen, maar staan apart vermeld ^ In de kapitaallasten (1e jaar) zijn de kosten voor tijdelijke huisvesting en verhuizing niet meegenomen Eventuele opbrengsten van het afstoten van niet meer in gebruik zijnde panden zijn niet opgenomen. Voor de losse inrichting is het uitgangspunt dat voor alle varianten deze voor 8007o verhuisd en hergebruikt worden. In de vervolgfase van het project wordt het gekozen scenario verder uitgewerkt en op basis van een definitief schetsontwerp doorgerekend. Hiervoor wordt een apart raadsvoorstel aangeboden (aanvraag krediet).

Er is onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse exploitatiekosten en de kapitaallasten. De jaarlijkse exploitatiekosten (inclusief Bestwijzer) bevatten de volgende onderdelen: ^ Onderhoudskosten inclusief reservering vervanging (gemiddeld). Aanname voor bestaande gebouwen op basis van huidige kosten en kengetallen nieuwbouw. Deze onderhoudskosten zijn erop gericht om gedurende de periode (50 jaar, met

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 11 van 20

HEVO

In navolgend overzicht staan de kosten voor de drie scenario's, waarbij om tot een eerlijk vergelijk tussen de drie scenario's te komen, is uitgegaan van een binnenmilieu klasse C voor alle drie de scenario's.

Financieel overzicht op basis van gewenste Pve's (onderdelen richting klasse A) Scenario's

Financieel overzicht op basis van vergelijkbare Pve's Scenario's

2b: 3a: 3b: Nieuwe schil nieuwbouw nieuwbouw en huidige nieuwe inbouwpakket locatie locatie nieuwbouw(ENG) + (ENG) deel (ENG) behoud (klasse C) (klasse C) oudbouw (klasse C)

Investering nieuwbouw/uitbreiding/verbouw bestaand

9.652.000

13.469.000

15.592.000

Tijdelijke huisvesting en verhuiskosten (in één keer af te schrijven)

1.242.000

1.605.000

29.000

10.894.000

15.074.000

15.621.000

2.684.000

3.323.000

3.859.000

Investering nieuwbouw/uitbreiding Z verbouw bestaand

11.908.000

15.256.000

Tijdelijke huisvesting en verhuiskosten (in een keer af te schrijven)

1.242.000

1.606.000

29.000

13.150.000

16.862.000

17.743.000

2.684.000

3.323.000

3.859.000

Totaal investeringskosten

17.714.000

B. Afwaardering als gevolg van af te stoten activa

B. Afwaardering als gevolg van af te stoten activa Desinvestering/versnelde afboeking boekwaardes

2b: 3a: 3b: Nieuwe schil nieuwbouw nieuwbouw en huidige nieuwe inbouwpakket locatie locatie nieuwbouw(NOM) + (NOM) deel (ENG) behoud (klasse A) (klasse B/A) oudbouw (klasse A)

A. Investeringen aanpassing huisvesting

A. Investeringen aanpassing huisvesting

Totaal investeringskosten

In het volgende overzicht staan de kosten weergegeven, waarbij is uitgegaan van de maximaal realiseerbare binnenmilieu klasse. Bij scenario 3a en 3b is dit klasse A. Bij scenario 2b is dit niet haalbaar en is uitgegaan van klasse B. In het ontwerptraject moet echter blijken of klasse B op het aspect lucht en klimaat volledig haalbaar is.

Desinvestering / versnelde afboeking boekwaardes C. Extra lasten per scenario

C. Extra lasten per scenario Totale nieuwe exploitatielasten

288.000

251.000

228.000

Totale nieuwe exploitatielasten

288.000

239.000

217.000

-/- reeds geraamde exploitatielasten

-379.000

-379.000

-379.000

-/- reeds geraamde exploitatielasten

-379.000

-379.000

-379.000

Totale nieuwe kapitaallasten

334.000

518.000

599.000

Totale nieuwe kapitaallasten

412.000

587.000

705.000

-94.000

-147.000

-191.000

227.000

300.000

352.000

-/- reeds geraamde kapitaallasten (vallen vrij bij desinvestering)

-94.000

-147.000

-191.000

-/- reeds geraamde kapitaallasten (vallen vrij bij desinvestering)

Saldo extra lasten

149.000

243.000

257.000

Saldo extra lasten

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 12 van 20

HEVO

5. Multicriteria-analyse Om de scenario's met elkaar te vergelijken zijn de onderstaande criteria gehanteerd: Dienstverlening (anders samenwerken) Centralisatie gemeente, organisaties Bestwijzer en mogelijk nieuwe partners - alles onder één dak - versterkt de mogelijkheid om dienstverleningsproducten op elkaar af te stemmen en integraal aan te bieden aan klanten. Door te werken met één fysieke toegang wordt de kwaliteit van de dienstverlening bevorderd. Bij dienstverlening draait het in deze om een overzichtelijk, laagdrempelig en aantrekkelijk publieksgebied, met een herkenbare ingang en logische routing voor bezoekers. Ook is gekeken naar het aspect neutraal imago/identiteit van de huisvesting.

Duurzaamheid De huisvesting biedt een gezonde en prettige werk- en leefomgeving, zowel binnen als rondom het gebouw. Daarbij staat de inzet van duurzame energiebronnen, water­ stromen en natuurlijke materialen in dienst van deze doelstelling. Het gaat hierbij om streven naar energieneutraliteit, gasloos, het inzetten van biobased materialen en zoveel mogelijk hergebruik van materialen. Mede in het kader van de voorbeeldfunctie en het imago van de gemeente. Multifunctioneel (flexibiliteit) Mogelijkheid tot uitbreiding van het gemeentehuis om groei van de gemeente of het in huis onderbrengen van ketenpartners te faciliteren. Naast de mogelijkheid tot uitbreiding kan multifunctionaliteit ook gezocht worden in het afstoten van gebouwdelen en hier eventueel een andere functie aan toekennen.

Organisatie en sturing (visie op werken) Huisvesting moet leiden tot efficiënter gebruik. De huisvesting is het visitekaartje van de gemeente naar inwoners en relaties. De veranderende vragen waarop de gemeente moet anticiperen vraagt om een kantoorconcept dat wendbaarheid kan accommoderen; huisvesting op basis van activiteitgerelateerd werken middels het bieden van een mix aan werk- en overlegplekken die aansluit bij de ‘nieuwe' manier van integraal werken. Huisvesting waarin medewerkers op een gezonde en plezierige manier kunnen werken en aantrekkelijk is voor nieuwe medewerkers . Financieel ^ Prijspeil april 2021. ^ Bedragen zijn exclusief btw. ^ Rekenrente 007o per jaar (nieuwe investeringen en resterende afschrijvingen). ^ Vaste inrichting inbegrepen, losse inrichting is grotendeels hergebruik. ^ Onderhoudskosten op basis van aangeleverd meerjarenonderhoudsplan en kostenkengetallen. ^ Overige lasten op basis van huidige kosten of conform gangbare uitgangspunten voor schoonmaak, verzekeringen, belastingen en energielasten. ^ Tijdelijke huisvesting en verhuiskosten op basis van kostenkengetallen.

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 13 van 20

HEVO Aantal

Criterium

punten

Een overzichtelijk, laagdrempelig en aantrekkelijk publieksgebied op de begane grond

10,5

14

14

Duidelijke herkenbare ingang bezoekers

5

5

5

Neutraal imago/identiteit nieuwe huisvesting

4,5

9

9

Efficient omgaan met vierkante meters i.r.t. hybride werken

1,5

3

4

Moderne manier van (samen)werken in functionele omgeving, aantrekkelijk werkgeverschap

5

10

10

6

Beleving; aantrekkelijke en sfeervolle werkomgeving

3

6

6

4

Hoogte eenmalige investeringen

4

2

1

11

Structurele jaarlijkse lasten (exploitatiekosten totaal, huidige boekwaarde/kapitaallasten niet meegenomen)

7

9

11

2

Kosten tijdelijke huisvesting

0

0

2

3

Afschrijving boekwaarde bestaande locaties

2

1

3

2

wettelijke duurzaamheidsverplichting (label A, bouwbesluit, arbowet)

2

2

2

Streven naar energieneutraal

4

6

8

Hergebruik materialen huidig gemeentehuis ! circulair

2,5

1,5

Welbevinden, klimaatadaptief, imago/voorbeeldfunctie

3,5

5

6

Multifunctioneel

Mogelijkheid tot uitbreiding

2

3

1

(flexibiliteit)

Flexibel ruimtegebruik ! inzetbaarheid voor andere functies

3,5 61

6 84,5

7 91,5

Organisatie en sturing 10

(visie op nieuwe werken)

Financieel

8

20

Duurzaamheid 3

7

3

ļř

10 7

ï

Ü1

2

20

Referentie: 1649403-0063.0.5.

nieuwe locatie

2

4

5

nieuwbouw op

bestaande locatie

1

9

3

nieuwbouw op

samenwerken)

5

3

Scenario 3b

Logische routing voor bezoekers

30

20

Scenario 3a

Dienstverlening (anders

2

3

Scenario 2b

O

14

1

Toelichting

Pagina 14 van 20

HEVO

5.1. Onderbouwing Onderstaand wordt beschreven wat de onderbouwing is bij de verschillende scores, waarbij de scores als volgt geïnterpreteerd moeten worden:

Bestwijzer dus onderdeel vormen van de gemeente. Dit is niet wenselijk / de bedoeling.

5.1.2 Organisatie en sturing (visie op nieuwe werken) Rood ongunstig Geel suboptimaal Groen gunstig

5.1.1 Dienstverlening (anders samenwerken) Overzichtelijk, laagdrempelig, aantrekkelijk en logische routing Bij scenario 2b wordt de dienstverlening weliswaar onder één dak gebracht en wordt er een nieuw ontvangst/publieksgebied gerealiseerd op de plek van de huidige entree, maar een deel van het ontvangst/publieksgebied (m.n. spreekkamers) zal toch in het huidige nieuwbouw gedeelte van het gemeentehuis gerealiseerd moeten worden. Dit levert ruimtelijke en logistieke beperkingen op; het nieuwe ontvangst/publieksgebied wordt als het ware in tweeën gesplitst en staat middels een relatief ‘nauwe' verbindingsgang met elkaar in verbinding. De routing is dus minder logisch. Ook is de nieuwbouw wat betreft verdiepingshoogte relatief laag. Wat betreft overzichtelijkheid en aantrekkelijkheid dus minder ideaal, dan wat gerealiseerd kan worden binnen de beide nieuwbouwscenario's, waarbij één overzichtelijk ontvangst/publiekgebied gecreëerd kan worden. Scenario 2b scoort dus wat betreft de eerste twee sub criteria lager dan scenario's 3a en 3b. Entree Daar bij alle drie de scenario's een nieuw entree is voorzien, kan hiermee gezorgd worden voor een tussen scenario's vergelijkbare duidelijk herkenbare ingang voor bezoekers. Vandaar dat de scenario's op dit aspect een gelijke score hebben.

Neutraal imago/identiteit Wat betreft het neutrale imago/identiteit van de nieuwe huisvesting, scoort scenario 2b minder dan de andere twee, aangezien het huidige gemeentehuis in contouren gehandhaafd blijft en dus enigszins herkenbaar blijft als het oude gemeentehuis van Best. Zowel bij inwoners als organisaties Bestwijzer kan het beeld bestaan/ontstaan dat organisaties Bestwijzer bij de gemeente (moeten) intrekken en dat organisaties

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Moderne manier van samenwerken en beleving De toekomstbestendige manier van werken, waarbij het draait om op integrale wijze oppakken van vraagstukken, wordt substantieel positief beïnvloed bij het realiseren van een nieuw kantoor/inrichtingsconcept. Een kantoor/inrichtingsconcept waarin de nadruk ligt op flexibiliteit, openheid en transparantie om ontmoeting en samenwerking te stimuleren. Dit sluit ook aan bij de samenwerkende organisatie die de gemeente en organisaties Bestwijzer willen zijn. Een ander manier van werken en daarbij behorende andere kantoorconcept en één fysieke toegang (publieksgebied en midoffice voor organisaties Bestwijzer en enkele teams van de gemeente) dragen bij aan het realiseren van die samenwerking. Met als doel het bieden van een zo goed mogelijke dienstverlening aan inwoners, organisaties en ondernemers. Een moderne kantooromgeving, die ruimtelijk en functioneel gedurende vele jaren blijft voldoen aan de actuele eisen, past ook bij het verwachtingspatroon van de jongere generatie. Dit maakt de concurrentiepositie van de gemeente op de arbeidsmarkt sterker. Tevens zal dit een positieve uitwerking hebben op het behoud van de huidige medewerkers.

Het is aangetoond dat een aantrekkelijke, overzichtelijke en sfeervolle werkomgeving met een goed klimaat, goede akoestiek en verlichting en waarin medewerkers zelf kunnen kiezen wat voor werkplek past bij de werkzaamheden van de dag, een positieve bijdrage levert aan de gezondheid, het welbevinden en de productiviteit. Scenario's 3a en 3b scoren hierin het beste, aangezien er zonder gebouwbeperkingen tot een volledig nieuw kantoor/inrichtingsconcept gekomen kan worden. Dit is natuurlijk ook mogelijk binnen scenario's 2b, maar daar kan de huidige gebouwstructuur leiden tot suboptimale inrichtingsoplossingen. Denk daarbij aan het kunnen realiseren van een logische en korte verbinding tussen de frontoffice en de midoffice, wat belangrijk is voor de samenwerking en daarmee de dienstverlening. Scenario 2b scoort daarom minder dan beide nieuwbouw scenario's.

Pagina 15 van 20

HEVO

De gebouwstructuur (de carré opzet) en de beperkte plafondhoogte (2,40 m) in een deel van het huidige gebouw vormen een beperkende factor op het aspect beleving. Vandaar dat scenario 2b op het aspect beleving minder scoort dan de andere twee scenario's. Efficiënt omgaan met vierkante meters Met de nieuwe manier van werken - Hybride werken - is het mogelijk gebleken om de flexfactor van 700Zo bij te stellen naar 6007o (zie paragraaf 2.1). Dit betekent dat er volstaan kan worden met iets minder ARBO werkplekken dan bij de eerdere scenariostudie gehanteerd. Uiteindelijk leidt dit tot nog efficiënter ruimtegebruik. Bij scenario 3b kan hier ten volle rekening meer worden gehouden. Echter bij scenario 2b en 3a hebben we te maken met (deels) hergebruik van het bestaande gemeentehuis. Blijkens de daadwerkelijke ruimtebehoefte blijkt dat we bij scenario 2b en 3a niet alle beschikbare vierkante meters nodig hebben. Er is dus restruimte, welke in scenario 2b waarbij we het hele gebouw hergebruiken, logischerwijs groter is dan scenario 3a, waarbij we alleen het ‘oudbouw'deel hergebruiken. Scenario 2b scoort daarmee het slechtste wat betreft efficiënt ruimtegebruik.

5.1.3 Financieel Investeringskosten Bij scenario 2b betreffen de investeringen, de renovatie van de buitengevel en het realiseren van een nieuw inbouwpakket, die verband houden met het realiseren van de geambieerde manier van werken. Daarnaast wordt op de plaats van de huidige entree en de daarboven gelegen ‘Spin' een nieuw tussendeel met publieksgebied op de begane grond met daarboven een nieuwe raadzaal/multifunctionele ruimte gecreëerd. In de investeringskosten zijn naast de kosten voor het realiseren van het nieuwe tussendeel ook de sloopkosten voor het huidige tussendeel evenals de kosten voor het aansluiten op het te handhaven ‘oudbouw'deel en ‘nieuwbouw'deel van het huidige gemeentehuis en het aanhelen van het terrein rondom het nieuwe tussendeel, meegenomen. Er is in de investeringskosten niet uitgegaan van een gefaseerde uitvoering, maar van een tijdelijke huisvesting gedurende de realisatieperiode met bijbehorende verhuiskosten. Scenario 3a betreft de realisatie van een compleet nieuw nieuwbouwdeel op de huidige plek van het ‘nieuwbouw'deel van het bestaande gemeentehuis. Het

Referentie: 1649403-0063.0.5.

‘oudbouw'deel blijft gehandhaafd. In de investeringskosten zijn dus ook de sloopkosten van het bestaande ‘nieuwbouw'deel (en corridor) opgenomen evenals kosten voor het aansluiten op de te handhaven oudbouw en het aanhelen van het terrein rondom het nieuwe gebouw. Er is niet specifiek rekening gehouden met hergebruik van (vrij nieuwe) onderdelen uit het bestaande ‘nieuwbouw'deel ten behoeve van de nieuwbouw, maar dit zal in de kosten weinig uitmaken (wellicht zelfs iets duurder dan nieuw, vanwege precieze sloop, aanpassingen en opslag). Bovendien kleven er wel nadelen aan het hergebruik van met name installatie-onderdelen, omdat dan specifiek die onderdelen in het nieuwe installatieconcept moeten kunnen worden opgenomen. In de investering zijn ook de kosten opgenomen voor tijdelijke huisvesting en verhuizing (naar de tijdelijke huisvesting en terug naar de nieuwbouw). Scenario 3b betreft de realisatie van een complete nieuwbouw op een locatie aan het Dorpsplein. In de investering zijn geen kosten opgenomen voor tijdelijke huisvesting, wel voor de verhuizing (van beide huidige locaties naar de nieuwbouw). Exploitatiekosten Bij de exploitatiekosten is een opsplitsing gemaakt naar de jaarlijkse structurele lasten die te maken hebben met het gebouw voor onderhoud, schoonmaak, energie, belastingen en verzekeringen en de kapitaallasten.

De kapitaallasten zijn bij vergelijk van de scenario's buiten beschouwing gelaten. De jaarlijkse kosten voor met name onderhoud en energie nemen naarmate de investeringen toenemen af. Dit is ook terug te zien in de scores. Bij scenario 3a zorgt het handhaven van de oudbouw ervoor dat de jaarlijkse kosten hier hoger zullen zijn dan in scenario 3b. Ook de optimalisatie van de m2 bij volledige nieuwbouw zorgt voor gunstigere jaarlijkse lasten. De kapitaallasten zijn moeilijk vergelijkbaar te maken voor de verschillende scenario's, vanwege verschillende afschrijvingstermijnen. Dit geldt in nog grotere mate voor de boekwaarden die nog op de gebouwen rust. Dit komt met name door de verschillende investeringen die in de afgelopen jaren zijn gedaan, waarvan sommige al bijna zijn afgeschreven en andere zeer recent zijn gedaan. Voor de verschillende scenario's is ook aangegeven hoe de kosten voor tijdelijke huisvesting zich met elkaar verhouden. In de scenario 3b is geen tijdelijke huisvesting nodig. Bij de scenario's 2b en 3a is dit wel het geval. Hier worden de verschillen in

Pagina 16 van 20

HEVO

kosten voornamelijk bepaald door de uitvoeringsduur van de werkzaamheden, die bij scenario 2b korter zal zijn dan bij scenario 3a. Boekwaarde De afwaardering van de boekwaarde van scenario 3b is weliswaar het hoogste, maar bij scenario 3b is er een kans op verkoop of herontwikkeling van het bestaande gemeentehuis waarmee de afwaardering gedekt kan worden. In de andere scenario's wordt er ook daadwerkelijk gesloopt en kan er geen eventuele opbrengst worden gerealiseerd in de toekomst. Hierdoor is scenario 3b het meest gunstig voor wat betreft afwaardering boekwaarde in de multicriteria analyse.

5.1.4 Duurzaamheid Wettelijke verplichtingen De huisvesting biedt een gezonde en prettige werk- en leefomgeving, zowel binnen als rondom het gebouw. Daarbij staat de inzet van duurzame energiebronnen, waterstromen en natuurlijke materialen in dienst van deze doelstelling. De regio waaronder de gemeente Best valt heeft als ambitie om als eerste energieneutraal te zijn op regioniveau en zo snel mogelijk gasloos op gebouwniveau te willen zijn. Daarnaast streeft de gemeente naar afvalloosheid in 2030. Voor de programma's van eisen is dat vertaald naar hergebruik van materialen en installaties om het ontstaan van extra afval te voorkomen. Hergebruik van materialen is daarmee een belangrijkuitgangspunt ten opzichte van duurzaamheid. Verder ligt focus op het inzetten van natuurlijke en/of biobased materialen. Mede in het kader van de voorbeeldfunctie en het imago van de gemeente. In alle scenario's wordt voldaan aan de wettelijke verplichting voor het behalen van een energielabel A en of het voldoen aan de BENG-norm voor nieuwbouw. Hierbij is aan te merken dat de berekening van een energielabel een theoretische benadering is. Ook aan doelstellingen vanuit het bouwbesluit en andere wet- en regelgeving wordt in alle drie de scenario's voldaan.

Energieneutraliteit In scenario 3b wordt een volledig nieuw, compact gebouw volgens de ruimtebehoefte van de gemeente en organisaties Bestwijzer gerealiseerd. Het gebouw wordt

Referentie: 1649403-0063.0.5.

energieneutraal gerealiseerd. In scenario 3a wordt een groot gedeelte nieuw gerealiseerd, echter blijft het ‘oudbouw'deel behouden. Hierdoor zal het gebouw niet zo compact en energie-efficiënt zijn als in scenario 3b. In scenario 2b wordt uitgegaan van hergebruik van de huidige casco en fundering. Daarmee blijft ook de weinig efficiënte en door een grote geveloppervlakte gekenmerkte gebouwvorm behouden. Energieneutraliteit is binnen scenario 2b het streven, maar zal waarschijnlijk niet gehaald worden. Voor scenario 2b en 3a wordt uitgegaan van het toepassen van een elektrische ketel voor piekmomenten. Daarmee kan het gebouw ook in deze scenario's gasloos gerealiseerd worden. Hergebruik en circulariteit In het kader van hergebruik en circulair materiaalgebruik zullen de drie scenario's als volgt invulling krijgen: ^ Voor scenario 2b wordt uitgegaan van hergebruik van aanwezig casco en fundering (nieuwbouw en oudbouw), hergebruik van pv-panelen, LED-verlichting, brandmeld-, ventilatie- en verwarmingsinstallaties (oudbouw), evenals hergebruik van minimaal 8007o van het meubilair van het bestaande gemeentehuis en de huisvesting van Bestwijzer.

^ Voor scenario 3a wordt uitgegaan van hergebruik van de oudbouw met daarin hergebruik van LED-verlichting, brandmeld-, ventilatie- en verwarmingsinstallaties voor de oudbouw, evenals hergebruik van minimaal 8007o van het meubilair van het bestaande gemeentehuis en de huisvesting van organisaties Bestwijzer. De pvpanelen van het hele gebouw zullen behouden blijven. ^ Voor scenario 3b wordt uitgegaan van hergebruik van de pv-panelen van het hele gebouw en minimaal 8007o van het meubilair van het bestaande gemeentehuis en de huisvesting van Bestwijzer. Daarmee is de mate van hergebruik het hoogst bij scenario 2b, wat minder bij scenario 3a en het minst bij scenario 3b. Welbevinden, klimaatadaptief en imago In het kader van klimaat adaptatie worden alle drie scenario's als volgt ingevuld: ^ Inzetten op flexibiliteit en losmaakbaarheid, inzet van natuurlijke/biobased materialen voor bouwkundige aanpassingen en scheiding van waterstromen en de inzet van regenwater binnen het gebouw.

Pagina 17 van 20

HEVO

In het kader van welbevinden is met name gekeken naar het concept van Gezonde Kantoren 2018 met de sub thema's lucht, klimaat, licht en geluid. In basis is voor alle scenario's en alle onderdelen binnenmilieu klasse C haalbaar. Voor een eerlijk kostenvergelijk zijn alle scenario's op binnenmilieu klasse C doorgerekend. Daar een gezonde en prettige werkomgeving als belangrijk wordt gezien en voordelen biedt voor reductie van het ziekteverzuim, en stijging van productiviteit en welbevinden van bezoekers en medewerkers, is mede op verzoek van de raad, ook inzichtelijk gemaakt wat de kosten voor upgrading naar een hoger binnenklimaatklasse zijn.

‘oudbouw'deel van het gemeentehuis) en 3b rekening gehouden worden. Vandaar dat deze scenario's beter scoren op dit punt.

Voor scenario 2b is een binnenmilieu klasse B voor lucht en klimaat, op basis van de huidige inzichten, waarschijnlijk (nagenoeg) haalbaar. In het ontwerptraject moet blijken wat werkelijk haalbaar is. Voor beide nieuwbouwscenario's kan een binnenklimaatklasse A ook op lucht en klimaat behaald worden. Met uitzondering van het ‘oudbouw'deel bij scenario 3a.

5.1.5 Multifunctioneel Daar scenario 3b, de nieuwbouwlocatie (lees de footprint en maximale hoogte) aan het Dorpsplein, een maximale omvang kent die nagenoeg volledig benodigd is om de nieuwe huisvesting te realiseren, is er zeer beperkte mogelijkheid tot uitbreiding. Bij nieuwbouw op de bestaande locatie (scenario 3a), is de footprint groter, waardoor er meer mogelijkheden zijn tot uitbreiding. Bij scenario 2b blijft het huidige gebouw, met uitzondering van de verbindingsgang tussen de oudbouw en nieuwbouw, waar nu de entree is gesitueerd, behouden. Uitbreiding zou mogelijk zijn in de binnentuin, maar is wel beperkt. Bij volledige nieuwbouw kan in het ontwerp- en bouwproces van begin af aan rekening gehouden worden met de mogelijkheid tot flexibel ruimtegebruik en inzetbaarheid voor andere functies (bijvoorbeeld ombouw tot woningen/appartementen). Waarbij bij scenario 3a de oudbouw een kleine beperking geeft en vandaar iets lager scoort dan scenario 3b. Bij scenario 2b levert de bestaande gebouwstructuur en installaties, beperkingen op tot flexibiliteit en inzet voor andere functies. Met andere woorden: de mogelijkheid delen van het gebouw af te stoten om voor andere partijen of functies (bijvoorbeeld wonen of horeca) geschikt te maken. Hiermee kan bij scenario's 3a (met uitzondering van het

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 18 van 20

HEVO

6. Bijlage : Ruimtebehoefte gezamenlijke huisvesting Scenario 2b Grotendeels handhaven bestaande gebouw I+ deel sloop en nieuwbouw)

Scenario 3b Volledige nieuwbouw op locatie aan dorpsplein 'Nieuwbouw’deel + nieuwbouw

'Oudbouw1deel

Nieuwbouw Werkplekken

139 voor gemeente, 4 griffie, 5 B&W, 32 voor Bestwijzer

Ondersteunende functies

Raadzaal, Trouwzaal, Publieksgebied, Vergadergebied, Centraal ontmoetingsgebied (eet-werkgebied)

1637

139 voor gemeente, 4 griffie, 5 B&W, 32 voor Bestwijzer

Ondersteunende functies

Raadzaal, Trouwzaal, Publieksgebied, Vergadergebied, Centraal ontmoetingsgebied (eet-werkgebied)

1061

576

Opslag

Kluisruimten en opslagruimten

220

143

Opslag

Kluisruimten en opslagruimten

350

Facilitaire ruimten

Postkamer, Kolfruimte, Kleed&doucheruimte

60

36

Facilitaire ruimten

Postkamer, Kolfruimte, Kleed&doucheruimte

96

Serverruimte

Serverruimte en patchkasten

24

Serverruimte

Serverruimte en patchkasten

Fietsenberging

2182

2182

Werkplekken

140

Fietsenberging

Sanitair

Toiletten en werkkasten

126

53

Techniek en verticaal verkeer

Techniek inpandig, trappen en liften

138

94

Constructie

279

641

Totaal

4592

Extra BVO’s

t.b.v. mogelijke nieuwe partners Bestwijzer

Restant vierkante meters

Vierkante meters beschikbaar, maar niet benodigd voor inpassing

Sanitair

Toiletten en werkkasten

129

Techniek en verticaal verkeer

Techniek inpandig, trappen en liften

228

Constructie

1181

250

478

Totaal

447

363

Extra BVO's

5289

1544

Restant vierkante meters

Totaal

Totaal

6833

24

140

5264 t.b.v. mogelijke nieuwe partners Bestwijzer

250

5514

Scenario 3a Handhaven 'oudbouw'deel bestaande gebouw t nieuwbouw op bestaand 'nieuwbouw'deel Nieuwbouw

'Oudbouw'deel

Werkplekken

139 voor gemeente, 4 griffie, 5 B&W, 32 voor Bestwijzer

2182

Ondersteunende functies

Raadzaal, Trouwzaal, Publieksgebied, Vergadergebied, Centraal ontmoetingsgebied (eet-werkgebied)

1061

576

Opslag

Kluisruimten en opslagruimten

220

143

Facilitaire ruimten

Postkamer, Kolfruimte, Kleed&doucheruimte

60

36

Serverruimte en patchkasten

24

Sanitair

Toiletten en werkkasten

106

Techniek en verticaal verkeer

Techniek inpandig, trappen en liften

190

94

Constructie

398

279

Totaal

4381

1181

ļ Serverruimte Fietsenberging

140

Extra BVO's

t.b.v. mogelijke nieuwe partners Bestwijzer

Restant vierkante meters

Vierkante meters beschikbaar, maar niet benodigd voor inpassing

53

250 293 4631

Totaal

Referentie: 1649403-0063.0.5.

ļ

1474 6105

Pagina 19 van 20

HEVO

r

Colofon Uitgave: Datum:

HEVO B.V. 10 mei 2021

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Postbus 70501 5201 CB 's-Hertogenbosch

T +31 (0)73 6 409 409 info@hevo.nl www.hevo.nl

www.rpmbyhevo.nl

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Referentie: 1649403-0063.0.5.

Pagina 20 van 20