21014.1 - Raadsvoorstel Vestiging voorkeursrecht in het Stationsgebied te Best

Voorstel aan de Raad

Vergadering Raadsvergaderdatum

: Gemeenteraad Best : 19-04-2021

Onderwerp Vestiging voorkeursrecht in het Stationsgebied te Best Aanleiding Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om in het Stationsgebied een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van haar plannen. Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn de eigenaren en beperkt gerechtigden verplicht om, wanneer zij hun onroerende zaak die met het voorkeursrecht is aangewezen wensen te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele grondtransacties in het gebied. Indien de inschatting van de gemeente is dat grondtransacties in het Stationsgebied tot verlies van de gewenste gemeentelijke regie over de toekomstige planrealisatie en/of tot prijsopdrijving van de in dat gebied gelegen gronden zouden kunnen leiden, doet zij er verstandig aan een voorkeursrecht te vestigen om daarmee ongewenste vervreemdingen tegen te gaan. Om te voorkomen dat het voorkeursrecht van rechtswege vervalt dient de gemeenteraad binnen drie maanden na dagtekening van het collegebesluit te besluiten tot bestendiging van het voorkeursrecht.

Het besluit van de raad tot bestendiging van het collegebesluit dient te zijn gebaseerd op een, conform het bepaalde in de Wet voorkeursrecht gemeenten, rechtsgeldige grondslag.

Advies 1.1 - Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) percelen, gelegen in het Stationsgebied in Best, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De percelen zijn aangegeven op het bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte grondplantekening met nummer 373.21.8036-GPN en op de percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander naar de rechtstoestand van (volledig bijgewerkt t/m) 5 februari 2021 c.q. 9 februari 2021; -

De onder 1 bedoelde percelen aan te wijzen om de realisatie van de toegedachte bestemming ‘wonen, bedrijvigheid, groen, verkeer, parkeren en aanhorige voorzieningen’, zoals op de masterplantekening met nummer 373.21.8036-MPN is aangegeven, zeker te stellen;

-

Dit besluit te nemen ter bestendiging van het besluit van 16 februari 2021 van het college van Best, welk besluit van rechtswege vervalt, zodra dit raadsbesluit rechtskracht heeft;

*IN21-01075*

IN21-01075/ Pagina 1 van 5

-

Dat dit besluit op basis van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar;

-

Dat voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht - indien de ruimtelijke planvorming nog niet zo ver is dat voor het Stationsgebied een bestemmingsplan is vastgesteld - zal worden overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht;

-

Dit besluit te publiceren in de Staatscourant van 20 april 2021, kenbaar te maken conform de ander eisen welke artikel 7 lid 1 en 2 van de Wvg stelt en te registreren in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen, zodat het voorkeursrecht met ingang van 21 april 2021 rechtskracht heeft.

Argumenten

1.1

Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van de gewenste plannen. Artikel 5 Wvg biedt de raad de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en die op het moment van het aanwijzingsbesluit worden gebruikt in afwijking van die toegedachte bestemming.

1.2

De toegedachte bestemming van de aangewezen gronden is niet-agrarisch en wijkt af van het huidige gebruik van de gronden. De in de aanwijzing betrokken gronden hoofdzakelijk zijn bestemd tot ‘detailhandel, maatschappelijk, cultuur en ontspanning en verkeer’ en worden hoofdzakelijk gebruikt voor detailhandel, bioscoop, parkeren en verkeer. Het voorkeursrecht wordt gevestigd om de realisatie van de toegedachte bestemming ‘wonen, bedrijvigheid, groen, verkeer, parkeren en aanhorige voorzieningen’ zeker te stellen op de aan te wijzen percelen. Indien en voor zover de toegedachte bestemming voorziet in een vergelijkbaar gebruik, wordt op basis van de toegedachte bestemming voorzien in een intensiever gebruik dan op basis van de vigerende bestemming en het huidig gebruik. Het gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte bestemming en daarmee wordt voldaan aan de in de Wvg gestelde formele vereisten tot vestiging.

1.3

Het voorkeursrecht dient te worden bestendigd door de raad. Ingevolge artikel 6 lid 1 Wvg vervalt het besluit van burgemeester en wethouders van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 van de Wvg in werking treedt.

1.4

Werkingsduur van het voorkeursrecht dient te worden aangegeven. Op basis van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 dient de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht te worden vermeld.

1.5

Opvolgende grondslagen voor de continuering van de aanwijzing met het voorkeursrecht dienen te worden aangegeven. Ingevolge artikel 5 lid 1 Wvg dient in het besluit tot aanwijzing te worden aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie.

1.6

Publicatie en inwerkingtreding van het voorkeursrecht dienen te worden vermeld. Onder het zesde opsommingsteken worden de eisen genoemd die de wet stelt, om het voorkeursrecht in werking te laten treden.

*IN21-01075*

IN21-01075/ Pagina 2 van 5

Risico’s

1.1

Binnen drie jaar dient een bestemmingsplan of een structuurvisie te zijn vastgesteld. Voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht zal – indien de ruimtelijke planvorming nog niet zo ver is dat voor het Stationsgebied een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld – moeten worden overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht voor opnieuw drie jaar.

Kosten en dekking Vooralsnog zijn er geen financiële consequenties verbonden aan dit voorstel. Participatie Gelet op de (vestigings)procedure van de Wvg is participatie vooralsnog niet aan de orde. Communicatie - Publicatie Staatscourant - Publicatie Groeiend Best - Aangetekende brieven aan eigenaren en beperkt gerechtigden - Inschrijving stukken in gemeentelijk beperkingenregister - Terinzagelegging stukken gemeentehuis Het concept van het raadsbesluit heeft met ingang van 18 februari 2021 gedurende vier weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn belanghebbenden ingevolge artikel 4.8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondelinge of schriftelijke zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is wel gebruik gemaakt. Ten aanzien van de ingebrachte zienswijzen hebben wij het volgende overwogen: 1. Door het Bisdom van ’s-Hertogenbosch is bij volmacht van de R.K. Parochie Sint Odulphus van Brabant een (pro forma) zienswijze ingediend (ingekomen op 15 maart 2021) tegen het voorgenomen raadsbesluit tot aanwijzing met het voorkeursrecht. In deze zienswijze zijn geen inhoudelijke gronden genoemd. Door het Bisdom is gevraagd om een verlenging van de termijn van 4 weken om een zienswijze in te kunnen dienen.

Vervolgens heeft het Bisdom namens de Parochie een bezwaar ingediend tegen het reeds genomen aanwijzingsbesluit van het college (ingekomen op 29 maart 2021). Gelet op het feit dat door het Bisdom bezwaar is ingediend, zal de zienswijze niet verder in behandeling worden genomen. De behandeling van het bezwaar zal worden aangehouden tot 6 weken na het raadsbesluit, om de reden dat het bezwaar tegen het collegebesluit (voorlopige aanwijzing) wordt geacht te zijn gericht tegen het aanwijzingsbesluit van de gemeenteraad (artikel 6 lid 3 Wvg), gezien het gaat om een ‘wat inhoud betreft gelijk besluit’. 2. Door ProRail is, mede namens Railinfratrust (hierna tezamen: ProRail) bezwaar aangetekend tegen de aanwijzing met het gemeentelijk voorkeursrecht van de gronden die bij ProRail in eigendom zijn. Het kadastrale perceel gemeente Best, sectie H, nummer 6972 heeft de gemeente op 25 maart 2021 aangekocht van ProRail. Dit perceel maakt geen onderdeel meer uit van de aanwijzing op grond van de Wvg door uw raad. Voor de overige percelen is geoordeeld dat ze onverhoopt aangewezen zijn. Op deze percelen is onder andere een deel van het stationsgebouw gesitueerd. De percelen die in eigendom zijn van ProRail en die in het collegebesluit waren aangewezen op grond van de Wvg, maken geen deel meer uit van de aanwijzing op grond van de Wvg door uw raad.

De grondplantekening en percelenlijst zijn hierop aangepast. ProRail is reeds verzocht het ingediende bezwaar tegen het collegebesluit in te trekken. Gelet op het voorgaande blijft het concept raadsbesluit ongewijzigd.

*IN21-01075*

IN21-01075/ Pagina 3 van 5

Indien uw raad conform voorstel besluit, wordt op 20 april 2021 het aanwijzingsbesluit gepubliceerd in de Staatscourant en treedt het voorkeursrecht op 21 april 2021 in werking. Vervolgens bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om uiterlijk op 2 juni 2021 bezwaar te maken. Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen. Procedure en planning In beginsel bestaat voor de gemeente op grond van de Wvg geen aankoopplicht ten aanzien van de met het voorkeursrecht aangewezen onroerende zaken. Navolgend volgt een beknopte beschrijving van de gevolgen van de aanwijzing met het voorkeursrecht. Beginselbesluit van de gemeente Indien en voor zover een eigenaar of rechthebbende zijn onroerende zaak die is aangewezen met het voorkeursrecht wenst te vervreemden, dient deze de onroerende zaak eerst aan de gemeente aan te bieden. Na ontvangst van een aanbieding van een eigenaar of rechthebbende van een onroerende zaak die is aangewezen op basis van de Wvg, dient de gemeente binnen zes weken een beslissing te nemen over het aanbod en de eigenaar of rechthebbende hiervan in kennis stellen.

Overschrijdt uw gemeente deze termijn, of deelt uw gemeente binnen deze termijn mede in beginsel niet tot aankoop over te willen gaan, dan mag de eigenaar of rechthebbende gedurende drie jaar na verloop van die termijn, respectievelijk na bedoelde mededeling, de door eigenaar eerst aan de gemeente aangeboden onroerende zaak aan een derde vervreemden. Deelt uw gemeente aan eigenaar of rechthebbende mede wel op het aanbod te willen ingaan, dan betreft dit een zogenaamd positief beginselbesluit tot aankoop en dan treedt de zogenaamde ‘onderhandelingsfase’ in werking. Onderhandelingen Gedurende de onderhandelingsfase, kunnen partijen op minnelijke wijze trachten tot overeenstemming te komen over de aan te kopen c.q. te verkopen onroerende zaak. Oordeel van de rechter over de prijs Het kan voorkomen dat de onderhandelingen naar mening van eigenaar of rechthebbende te traag verlopen, bijvoorbeeld omdat de door de gemeente te betalen prijs een struikelblok blijft vormen of met de onderhandelingen nog geen begin is gemaakt. De eigenaar of rechthebbende kan dan te allen tijde aan het college verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Binnen zes maanden na ontvangst van het verzoekschrift doet de rechtbank alsdan in beginsel uitspraak bij beschikking.

Verplichting tot aankoop door de gemeente Binnen drie maanden na de beschikking van de rechtbank is de gemeente verplicht mee te werken aan de overdracht van de door de eigenaar of rechthebbende aangeboden zaak tegen betaling van de bij de beschikking bepaalde prijs. Indien de eigenaar of rechthebbende op dat moment nog steeds aan de gemeente wenst te verkopen, moet deze schriftelijk de wens hiertoe te kennen geven. Termijnen Inachtneming van de voorgeschreven termijnen kunnen voor eigenaar / rechthebbende en voor de gemeente grote gevolgen hebben. Om de bewijskracht te verzekeren dienen dan ook alle schriftelijke stukken die tussen eigenaar / rechthebbende en de gemeente gewisseld worden, aangetekend / met handtekening retour te worden verzonden.

*IN21-01075*

IN21-01075/ Pagina 4 van 5

Evaluatie N.v.t. Bijlagen - Grondplantekening BL21-07357 - Masterplantekening BL21-07356 - Percelenlijst BL21-07355 - Concept raadsbesluit IN21-00412 13-04-2021 burgemeester en wethouders van Best,

Hans Ubachs Burgemeester

Nicole van Hooy Secretaris

*IN21-01075*

IN21-01075/ Pagina 5 van 5