21011.5 - Bouwstenenrapport

stee groep

T ZAND HE-İ0E

ĮBRĒEVEN

Bouwsten vo een nieuwe vi si Belangrijkste kansen en op Bestse bedrijventerreinen

Stec Groep aan gemeente Best

Jasper Beekmans, Rick Meijerink ft Anneloes Bouma 16 januari 2020

Archiefexemplaar van BL21-02354

- 19.192 Stec Groep Bouwstenen voor een nieuwe visie

voor

groep

2

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

6

A)

B)

Inleiding

3

1.1

Aanleiding.........................................................................................

.. 3

1.2

Leeswijzer.........................................................................................

.. 3

Belangrijkste kansen en opgaven

4

2.1

Resultaten NEER-analyse.............................................................

.. 4

2.2

't Zand...............................................................................................

.. 6

2.2.1

Kansen en opgaven.......................................................................

.. 7

2.3

Breeven.............................................................................................

2.3.1

Kansen en opgaven.......................................................................

.. 8 .. 9

2.4

Heide..................................................................................................

10

2.4.1

Kansen en opgaven.......................................................................

11

2.5

Overkoepelende opgaven...........................................................

11

Bouwsteen 1: Uitgangspositie

12

3.1

Ecosystemen van bedrijventerreinen.......................................

12

3.2

Vestigingsklimaat positief; wel aandachtpunten...................

16

3.3

Wonen versus werken..................................................................

18

Bouwsteen 2:

Next economy

19

4.1

Megatrends op de regionale bedrijventerreinenmarkt........

19

4.2

Uitkomsten online marktpeiling................................................

23

Bouwsteen 3:

Marktconsultatie

24

5.1

Ontbijtsessie....................................................................................

24

5.2

Online marktpeiling.......................................................................

26

Bouwsteen 4:

Vraag en aanbod

28

6.1

Vraag naar bedrijventerreinen....................................................

28

6.2

Aanbod en voorraad op bedrijventerreinen...........................

31

NEER-analyse

37

Factsheet 't Zand...........................................................................................

39

Factsheet Breeven.........................................................................................

41

Factsheet Heide.............................................................................................

43

Kaartbeelden ..................................................................................................

45

Vraagraming

48

stee groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Gemeente Best stelt een nieuwe bedrijventerreinenvisie op Er komen veel nieuwe ontwikkelingen op bedrijven(terreinen) af. Denk aan circulaire economie, robotisering, smart industry & logistics en duurzaamheids- en klimaatdoelen. Ondernemers en vastgoedeigenaren moeten, waar nodig gesteund door de gemeente, ervoor zorgen dat de terreinen en het bedrijfsvastgoed toekomstwaarde behouden, klaar zijn voor de 'next economy' en blijven bijdragen aan de economie van Best en het ecosysteem van de Brainport regio. Gemeente Best telt drie bedrijventerreinen (Breeven, Heide en 't Zand) van allemaal zo rond de 50 hectare. Deze bedrijventerreinen zijn een belangrijke pijler onder het woon-, werk- en leefklimaat van Best en de Brainport. Een aanzienlijk deel van uw economie en werkgelegenheid is van de bedrijventerreinen afhankelijk. De laatste bedrijventerreinenvisie is uit 2007. De omstandigheden zijn sindsdien flink veranderd. Zo is de economie van een diepe crisis in hoogconjunctuur beland. Dit betekent meer investeringsdynamiek onder bedrijven. Brainport Eindhoven is een van de economisch belangrijkste gebieden van Nederland. De bedrijventerreinen in Best leveren daar ook zeker hun bijdrage aan. Tegelijkertijd heeft u als gemeente geen kavels meer uitgeefbaar.

Voor de groei en bloei van het bedrijfsleven, de lokale regionale economie zijn bestaande bedrijventerreinen dus van groot belang.

Dit bouwstenenrapport bevat een inhoudelijke basis voor de nieuwe bedrijventerreinenvisie Ondernemers en vastgoedeigenaren zijn actief betrokken bij het opstellen van de visie voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Het Ondernemerscollectief Best (OCB) is vanaf het begin aangehaakt om hun achterban te betrekken. Op verschillende manieren (via een begeleidingsgroep waarin OCB vertegenwoordigd is, ontbijtsessie, online marktpeiling) brengen we ideeën en behoeften in kaart. Ook zijn inhoudelijke, laagdrempelige analyses gemaakt van de bedrijventerreinen. Dit geeft houvast en helpt u bij het bepalen van uw eigen strategie en keuzes voor de bedrijventerreinen. Hier onder een schematische weergave van de stappen binnen dit onderzoek.

Vliegende start en heldere werkafspraken Gerichte analyse uitgangssituatie bedrijventerreinen in Best ^ Interactief werkatelier met ondernemers Gerichte verdieping op specifieke thema's Presentatie conceptvisie tijdens 'de dag van Bestse bedrijventerreinen'

d

Definitieve visie en werkagenda bedrijventerreinen Best

1.2 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk leest u de belangrijkste uitkomsten van ons onderzoek. Per bedrijventerrein schetsen we kansen en opgaven, die volgen uit verschillende analyses/bouwstenen. Deze leest u in de hoofdstukken daarna. Het gaat om vier bouwstenen: ^

Bouwsteen 1: Uitgangspositie

^

Bouwsteen 2: Next economy

^

Bouwsteen 3: Marktconsultatie

^

Bouwsteen 4: Vraag en aanbod

stee groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

2 Belangrijkste kansen en opgaven Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste uitkomsten van de NEER-analyse en kansen en opgaven per bedrijventerrein. Dit is het resultaat van vier bouwstenen

uiteengezet in de hoofdstukken hierna.

2.1 Resultaten NEER-analyse De drie bedrijventerreinen zijn beoordeeld door middel van het NEER-model, dat bestaat uit vier hoofdindicatoren. De methodiek (aanpak en bronnen) is beschreven in bijlage A. Aan de hand van dit model geven we inzicht in de positie van de terreinen op de levenscyclus en de next economy potentie.

Heide bevindt zich aan het einde van levensfase I. Vastgoed en omgeving zijn toekomstbestendig en de kwaliteit en functionaliteit sluiten aan op de gevestigde bedrijven. Voor de komende járen is het vooral van belang om de economische waarde op peil te houden.

Fj» III Mog* MMianweh* mm«I* I irhto mgrapan ftpwíantorên •iixmtare ruimt*. c«ll*cti*v*

b*Fr**hgir*fl. v**gto*nmg.

İMMMİ{|MiP*n*a. MC

Am irdam wi graft cm iltaimiaa

lmm mare mţ)r«p*n: puhJMAa

Ţtruaia MvattaringcctratooM.

nvecftrngen karvtnfb. Uaftv'of mat** *«i v«w*rnn|| prond*n r**k*fc*ch,

giooisdMltg l*Wvi«d*ituAjd. «•«Viurzaïniog, İM«g«bru*k

1

v»«o-*d. k«fvert*v*lino, «re.

‘t Zand bevindt zich in levensfase II. Op 't Zand bevinden zich panden die langzaam wat ouder worden, maar die economisch nog prima presteren. De openbare ruimte en het uiterlijk van het vastgoed is plaatselijk aan een upgrade toe. Er zijn relatief zware ingrepen nodig om deze locaties voor bedrijven toekomstbestendig te maken.

Breeven bevindt zich in levensfase II. Over het algemeen functioneert en presteert het bedrijventerrein prima. We constateren tussen deelgebieden wel grote verschillen. In het oostelijk deel is de kwaliteit van het vastgoed op orde en de leegstand op een gezond frictieniveau. De komende járen blijven (relatief lichte) ingrepen belangrijk om dit deel van het terrein toekomstbestendig te houden. Er zijn plaatselijke initiatieven om de weg terug naar fase I in te zetten. Voorbeeld hiervan zijn de investeringen in het Batacomplex. Het Bata-complex heeft haar oorspronkelijke bedrijfsfunctie grotendeels verloren, maar de plek krijgt op dit moment een andere invulling. Denk aan investeringen in community vorming en het faciliteren van ZZP'ers en een creatieve/ambachtelijke doelgroep.

Het westelijke deel van Breeven waar voornamelijk kantoren en leisure bedrijven gevestigd zijn dreigt af te glijden. Met name het kantoren deel heeft baad bij gebruikers die reuring meebrengen en bij private investering van de vastgoed-eigenaren.

nodto

Het vastgoed in het gebied met volumineuze detailhandel (rond de Eindhovenseweg Zuid) is courant en er wordt veel toegevoegde waarde gegenereerd. De omgeving is op een aantal verduurzamings-opgaven na goed voorbereid op de next economy. Dit deel van 't Zand is naast een werklocatie ook een publiekstrekker voor de inwoners van Best en SGE.

1 Bouwsteen 1: Uitgangspositie; Bouwsteen 2: Next economy; Bouwsteen 3: Marktconsultatie; Bouwsteen 4: Vraag en aanbod.

4

groep

5

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Fase op de levenscyclus Wanneer een bedrijventerrein op de markt komt, heeft het terrein een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het soort bedrijf en het kwaliteitssegment waarop dit terrein zich richt. Bedrijventerreinen verschillen vaak in type vastgoed (kantoorvastgoed, groot of juist kleinschalig bedrijfsvastgoed), ruimtedruk (parkeren, ruimte op kavels, et cetera), onderhoud en kwaliteit van private kavels/panden, openbare ruimte en type bedrijvigheid. Met andere woorden: het ene terrein heeft een heel hoogwaardig kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment van de bedrijfsruimtemarkt, het andere terrein is vooral een functioneel verzorgend milieu voor het gros van de bedrijfsruimtevraag. In de praktijk neemt de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de loop van de jaren langzaam af. Het bedrijventerrein, en ook het vastgoed op dat terrein, gaat op die manier door verschillende fasen van de levenscyclus. Naarmate het terrein ouder wordt zijn ingrepen nodig om de kwaliteit en functionaliteit op niveau te houden of te verhogen. In het figuur op de vorige pagina is de positie van de bedrijventerreinen in Best op de levenscyclus weergegeven.

Next economy potentie Met het NEER-model bekijken we in hoeverre bedrijventerreinen zijn uitgerust om een transitie naar de 'next economy' te kunnen maken. We kijken hiervoor bijvoorbeeld naar gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, ruime bebouwingsmogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in (hightech) maakindustrie of andere clusters, de aanwezigheid van recyclingbedrijven of bedrijven met relatief veel restproducten- en stromen (om circulaire kringlopen te sluiten), een hoge organisatiegraad (die van belang is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval), de potentie voor opwekken van duurzame energie, risico op wateroverlast en hittestress, et cetera. De analyse laat zien welke terreinen op dit moment het beste uitgerust zijn om stappen te zetten richting next economy. De transitie vindt vooral binnen de bedrijfsmuren plaats, en per bedrijventerrein is geanalyseerd in hoeverre hiervoor de juiste randvoorwaarden aanwezig zijn. Dit is vertaald naar drie potentieniveaus: basis, hoog of excellent. Hoe hoger de potentie, des te meer de randvoorwaarden aanwezig zijn. 't Zand heeft een hoge next economy potentie doordat het energie- en gasverbruik relatief laag is. Bijna 40*yo van de werknemers op 't Zand is werkzaam in een sector met hoge circulaire potentie.

Denk aan banen in de voegíngsmíddelen industrie, bouwsector (of gelieerde sectoren zoals de betonindustrie) en de kunststofindustrie. Deze bedrijven hebben doorgaans relatief veel restproducten en -stromen. Het is vooral zaak om deze potentie ook daadwerkelijk te benutten. Dat is vooral een zaak tussen ondernemers(vereniging) en gemeente.

Op Heide is de next economy potentie hoog. Het innovatief vermogen is groot. Philips besteedt veel aan R&D en investeert in robotisering de eigen (campusachtige) omgeving. In het bijzonder in de verbinding van bedrijven is potentieel veel winst te behalen. Dat is in beginsel vooral een opgave voor ondernemers en gemeente.

Excellent

75-100*

Breeven beschikt voornamelijk over de juiste randvoorwaarden voor 'smart industry'. Het terrein heeft met het Bata-complex een plek waar gedeelde faciliteiten aanwezig. De verbinding met IT-bedrijven zoals Smart Robotics biedt daarnaast kansen op gebied van (verdere) digitalisering en een betere verbinding met Brainport Eindhoven. Op dít moment zijn er maar een beperkt aantal bedrijven gevestigd die met elkaar gelinkt zijn. Het is een kans om een eenduidiger profiel te ontwikkelen. Samenwerking kan kansen bieden op het gebied van uitwisselen reststromen, duurzame energie ínkoop en OV-bereikbaarheid.

groep

6

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Let op, het potentieniveau is geen oordeel over het economisch belang van een terrein. Bovendien is het nodig te profileren en keuzes te maken. Niet alle bedrijventerreinen hoeven ook direct klaar te zijn voor dezelfde soort initiatieven, niet elk terrein hoeft (op termijn) volledig circulair te worden. Sterker nog, het is een gemeentelijke (of zelfs regionale) opgave om initiatieven en bedrijven op de beste plek te clusteren en op die manier zoveel mogelijk synergie te creëren. Het gros van de bedrijventerreinen in Nederland zit op dit moment op het potentieniveau 'basis'.

2.2 't Zand Kenmerken 't Zand Beschrijving

Bedrijventerrein ’t Zand ligt het dichtst bij de dorpskern, maar ook bij snelweg A2. Het regulier-gemengde terrein telt meer dan 2.800 banen en ruim 240 bedrijfsvestigingen. Opvallend op ’t Zand is dat circa 40oZo van de banen in de handelssector zit.

Karakteristieken

De Ronde

Functies die niet traditioneel op bedrijventerreinen te vinden zijn, zijn aanwezig. Voorbeelden: Sportcentrum Boelots, Gezondheidscentrum Best.

MKB

Diverse kleinere en grotere MKB-bedrijven zonder specifiek thematisch profiel. Hiernaast zijn er relatief veel bedrijfsverzamelgebouwen (zoals aan de Ambachtsweg, Magazijnweg, Hallenweg). Voorbeelden: Vermissen Furniture ã Decoration, M. van Dorst Auto BV.

Grootschalig

Naast MKB zijn er ook grote (industriële) bedrijven gevestigd op ’t Zand die grote werkgelegenheid genereren. Voorbeelden: AVZ, Meat Friends, Bestcon en DEMCON.

Volumineuze

Publiekstrekkende functies zoals volimineuze detailhandel en fastfoodketens trekt

Detailhandel

mensen aan vanuit Best en regio. Voorbeelden: Hornbach, Decathlon, Karwei, Coppens Rekreatie, McDonald’s en Subway.

Referentiebeelden

De Ronde

> t 'Zm lm sap

Regulier midden- en kleinbedrijf

«II I Mill! IIIIUII AİNNIIHíb LAŬB

f HH

7

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

groep

Grootschalig

.

ļiirp' ilüilif

! S

M11ii11 mui •mmm

ļjjjiiiiíIUIli

\

.

I

Volumineuze detailhandel —: grž

-

. ľūRrFaBļu x-iFanifaiT

-äd

gsa-

,ŵř

2.2.1 Kansen en opgaven Kansen en opgaven 't Zand Behoud van economische en

De economische kwaliteit van ’t Zand is prima, het behouden van deze kwaliteit is van belang. De

ruimtelijke kwaliteit

ruimtelijke kwaliteit wordt negatief beïnvloed door verouderd en incourant vastgoed verspreid over het terrein, parkeerproblematiek, weinig groen en het Pracowniczy Hotel (hier verblijven voornamelijk arbeidsmigranten). Deze (plaatselijke) afname van de ruimtelijke kwaliteit kan op langere termijn een negatief effect hebben op de economische kwaliteit.

Private herontwikkeling

Verspreid over het terrein staan panden die verouderd, incourant en aan het eind van hun economische levensduur gekomen zijn. Dit heeft een negatieve impact op het vestigingsklimaat van het bedrijventerrein. Het gaat met name om opslagloodsen en anonieme bedrijfsruimtes aan de Magazijnweg, Hallenweg en straten zoals de Ambachtsweg en de Randweg. De sleutel voor verbetering ligt in de handen van vastgoedgebruikers en -eigenaren. Dit wordt versterkt door het private eigendom van (een aantal delen van) deze straten. Gemeente Best kan een verbindende en faciliterende rol spelen, bijvoorbeeld door de bouwhoogte en het bebouwingspercentage te verhogen in het deelgebied Hallenweg. Momenteel kan op deze plek tot 12 meter hoog worden gebouwd. Door deze grens op te hogen naar 14 of 20 meter, worden private investeringen aantrekkelijker. Private herontwikkeling helpt om te voldoen aan, en in te spelen op, huisvestingswensen- en eisen die bedrijfsruimtegebruikers vandaag de dag stellen.

Vergroenen en klimaatadaptatie

Op het noordelijke deel van ’t Zand is sprake van hoge hittestress, het is er gemiddeld 20C warmer dan in het omliggende gebied. Het beperkte groen en de hoge mate van verstening zijn hier de belangrijkste oorzaak van. Hiernaast is meer dan de helft van het vastgoed gebouwd voor 1986. Het volumineuze detailhandel deel van ’t Zand is sterk afhankelijk van de bezoekers en werknemers van het terrein. Zodoende is het van belang dat dit een prettige verblijfplaats is. De parkeerplaats van Hornbach (à 1,2 ha) heeft bijvoorbeeld nauwelijks infiltratiemogelijkheden. Bij

groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

piekbuien vormt dit een risico. Deze verstening zorgt ook voor de nodige hittestress. Kortom, op ’t Zand ligt een grote verduurzamingsslag voor het oprapen. Verduurzaming vastgoed en winst boeken via circulaire

Op ’t Zand kunnen grote stappen gemaakt worden op het gebied van verduurzaming van vastgoed. Er is meer dan 47.000 m2 dakoppervlakte dat in potentie geschikt is voor zonnepanelen. Werknemers van nu en morgen stellen andere eisen aan haar werkomgeving. Naar verwachting neemt de vraag naar locaties die bijdragen aan ambities rond 'gezond’ en 'duurzaam’ steeds verder toe. Een hogere organisatiegraad is gewenst de drempel naar investeren in duurzame oplossingen zoals zonnepanelen te verlagen. De gemeente Best kan samen met koplopers (bedrijven die al stappen hebben gezet) vastgoedeigenaren wijzen op het verduurzamingsgewin,

economie

maar ook op het financieel gewin. Naast het uitvoeren en versnellen van de energietransitie kan ook winst behaald worden op het gebied van de circulaire economie. Bijvoorbeeld het benutten van restwarmte kan kosten besparen voor bedrijven. Bedrijven moeten daarvoor wel op de hoogte zijn van elkaars goederen- afvalstromen. Bedrijven en ondernemers gevestigd aan de Hallenweg en de Magazijnweg ondervinden dat het beheer te wensen overlaat. Het gaat om twee straten in privaat eigendom en hierdoor heeft de

Versterken beheer

gemeente minder invloed op wat hier gebeurt. Gemeente Best kan hierover in gesprek gaan met de eigenaar/eigenaren en eventueel een beheerovereenkomst sluiten, maar bij voorkeur wordt het beheer en onderhoud georganiseerd door vastgoedeigenaren zelf. Een groeimodel is starten met KVO-B en doorgroeien naar parkmanagement. Parkmanagement wordt landelijk veelvuldig ingezet als organisatievorm die dient als schakel tussen ondernemers en de overheid. Een parkmanagement-organisatie is in dat geval actief als belangenbehartiger, staat voor duurzaam beheer, collectieve voorzieningen zoals (camera)beveiliging en andere gezamenlijke diensten. Stimuleren meervoudige

Op ’t Zand is een hoge parkeerdruk. Met name in het noordelijke gebied bij De Ronde,

ruimtegebruik

zorgt parkeren op straat voor onwenselijke en onveilige situaties. Het herindelen van de parkeerplaatsen of door meervoudig ruimtegebruik (denk aan duurzaamheid en parkeren) op kavel- en pandniveau kunnen meerdere functies op hetzelfde oppervlak geconcentreerd worden. Denk aan: zonnepanelen op daken en parkeren op daken of (half) ondergronds.

2.3 Breeven Kenmerken Breeven Beschrijving

Breeven is een goed ontsloten bedrijventerrein via de snelwegen. Het huisvest een aantal grootschalige bedrijven maar ook midden- en kleinbedrijf. In totaal zijn er meer dan 200 bedrijven gevestigd en zo’n 3.100 personen werkzaam. Hiernaast is de voormalige sokken- en schoenenfabriek van Bata gevestigd op Breeven. Het Bata-complex heeft een grote cultuurhistorische waarde.

Karakteristieken

MKB

Diverse kleinere en grotere MKB-bedrijven zonder specifiek thematisch profiel. Voorbeelden: Oranjedak Zuid BV en Lesli vuurwerk BV.

Grootschalig

Naast MKB zijn er ook enkele grootschalige bedrijven gevestigd op Breeven. Voorbeelden: Aldi DC, Rabobank datacentrum, NFB Coating en Roxal Nederland B.V.

Kantoren

In het westen van Breeven staan veel (grootschalige) kantoorpanden leeg. De totale leegstand in dit gebied is circa 250Zo. Het gaat om panden aan De Waal en De Rijn.

Leisure

Er zijn enkele bedrijven op Breeven gevestigd die een horeca bestemming hebben. Voorbeelden: NH hotel Best (gaat sluiten) en het Vrije Tijdscentrum Best.

Referentiebeelden

MKB

8

groep

9

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Grootschalig

ESDI

Kantoren

3ïï

I

ZLÀ-âäĒļ!**' ,

Leisure en horeca

m

2.3.1 Kansen en opgaven Kansen en opgaven Breeven Kansen voor interessant toekomstperspectief

Breeven heeft zich historisch gevormd in de huidige vorm, maar nu komt langzaam het moment in zicht dat er een nieuw, aantrekkelijk toekomstperspectief nodig is. Het Bata-complex en bijvoorbeeld de gemeentelijke tennisbaan (à circa 0,8 ha), die niet meer gebruikt wordt, zijn locaties met potentie. Het Bata-complex kan een belangrijke visitekaartje zijn voor de Bestse bedrijventerreinen. Het roept herkenning op en C-Bata is een moderne en toekomstbestendige werklocatie. Naast kansrijke plaatsen zijn er ook een aantal risicolocaties, vooral leegstaande kantoren aan De Waal en De Rijn. Een toekomstperspectief helpt bij het maken van nieuwe afwegingen: wat heeft de meest waarde voor het bedrijventerrein, bedrijfsleven en voor de gemeente Best als een geheel?

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

groep

Toekomstbestendigheid als kantorenlocatie

10

Op De Waal en De Rijn staat zo'n 250Zo van de kantoorpanden leeg. Onderzoek heeft uitgewezen dat er in de toekomst toe minder vraag is naar kantoren langs snelwegen, en vooral voor grote kantoren is het toekomstperspectief matig. Bedrijven en werknemers stellen steeds hogere eisen aan de werkomgeving, en vragen om een aantrekkelijke en bereikbare werkomgeving met voldoende voorzieningen. Een aantrekkelijke werkomgeving (voorzieningen, ruimtelijke kwaliteit en bereikbaarheid) is de belangrijkste opgave wanneer de kantoorfunctie behouden blijft. Herontwikkeling naar een andere functie ligt meer voor de hand. Gelet op de ruimtevraag (5-13 ha vraag) en de afwezigheid van hard planaanbod in Best, is het realiseren van ruimte voor tradionele bedrijventerreinsectoren kansrijk. Een aantal van de vastgoedeigenaren heeft plannen voor transformatie naar andere functies (wonen/short stay). Een transformatie naar bedrijfsruimte is een complexe opgave (de meerderheid van het vastgoed is nog in gebruik als kantoor), maar kansrijk en mogelijk binnen het huidige bestemmingsplan.

Dóórontwikkeling

Het verder ontwikkelen van de oostelijke panden van het Bata-complex tot broedplaatsachtige

broedplaatsfuncties en

locaties voor kunstenaars/ambachtelijke werkateliers is een belangrijke kans voor Breeven. De werklocatie heeft een hoge cultuurhistorische waarde die aanspreekt bij gebruikers. Met de ligging van Breeven binnen de Brainport Eindhoven, kan er vol op worden ingezet startups te verleiden zich te vestigen in Best.

innovatiemilieu

OV-bereikbaarheid en

Breeven is op dit moment niet optimaal ontsloten op het openbaar vervoer, dit is een

alternatieven

belangrijke voorwaarde voor het succes van bovenstaande innitiatief. Lijn 101 rijdt niet op tijden die geschikt zijn voor de bedrijven die in ploegendiensten werken. Er is wel aandacht voor de infrastructurele kwaliteit van het terrein, de reconstructie van het wegdek van De Maas en De Dieze staat op de planning. Hiernaast kunnen werknemers en klanten die op bezoek komen bij bedrijven op Breeven niet vertrouwen op de beschikbaarheid van een OVfiets (op station Best). Dit ontmoedigt het bezoeken van Breeven met het openbaar vervoer. Dit negatieve gevolgen voor de parkeerdruk. Naast de voor de hand liggende oplossing om meer bussen te laten rijden, kwam er tijdens de ontbijtsessie een initiatief op tafel om het tekort aan OV-fietsen op piekmomenten te omzeilen. Een deelfietsenplan zou de werknemers en bezoekers van Breeven meer zekerheid kunnen geven. Goed georganiseerd parkmanagement is een belangrijke vereiste om dit van de grond te krijgen. Breeven heeft zoals veel bedrijventerreinen geen specifiek thema of profiel. Dit terwijl Breeven wel alles in huis heeft om zich te profileren als een High Tech bedrijventerrein. Met koplopers zoals Smart Robotics en het Rabobank datacentrum en de broedplaats potentie van de High Tech startups in het Bata-complex is Breeven al goed op weg.

Breeven zou zich kunnen profileren als belangrijke plek voor start-ups en scale-ups in de Brainport Eindhoven.

Profileren

2.4 Heide Kenmerken Heide Beschrijving

Heide is het terrein voor de grootschaligste bedrijven. In totaal zijn op Heide zeven bedrijfsvestigingen geregisteerd en meer dan 3.800 personen werkzaam. Circa twee derde van het terrein wordt gebruikt door de

Karakteristieken

Grootschalig

Philips Medical Campus. Op Heide zijn enkel grootschalige bedrijven gevestigd. Voorbeelden: Makro, De Persgroep BV, DHL,, Philips Medical Systems, Philips Innovation Systems en Philips HealthTech.

Referentiebeelden Heide Grootschalig

I

l J

S

groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

11

2.4.1 Kansen en opgaven Kansen en opgaven Heide Sterk accountmanagement

Doordat er op Heide maar enkele bedrijven zijn gevestigd is een sterk accountmanagement essentieel. Het is belangrijk dat investeringen daadwerkelijk kunnen landen. Naast het aanjagen van investeringen is sterk accountmanagement ook belangrijk om te voorkomen dat een bedrijf vertrekt omdat de plaats niet meer aansluit bij de wensen en eisen van het bedrijf.

Circulaire economie

Met name logistiek neemt in de circulaire economie een prominente positie in. Dit komt door de inzameling en vervoer van reststromen en grondstoffen van A naar B. Ook stijgt de vraag naar retour- en servicelogistiek (vanuit onder andere de e-commerce). Uit ons recente onderzoek onder industriebedrijven blijkt dat marktpartijen verwachten meer ruimte nodig te hebben voor de verwerking van retourstromen en recycling van producten. Centraal gelegen locaties nabij stedelijk weefsel met voldoende (milieu)mogelijkheden voor - of de aanwezigheid van - een inzamelingshub, reviseringsfaciliteit of recyclingsinstallatie zijn vooral in trek. Heide heeft een prima uitgangspositie om een rol te spelen in de circulaire economie.

2.5 Overkoepelende opgaven Schoon, heel en veilig De kwaliteit van de openbare ruimte laat op enkele plekken te wensen over, met name waar het gaat om onderhoud van het groen en kwaliteit van infrastructuur (waaronder de beschikbaarheid van fiets- en voetpaden). Op een aantal locaties, met name het middengebied van 't Zand, zien we een concentratie van laagwaardige activiteiten. Ook laagwaardige activiteiten zijn onderdeel van de economie en moeten een plek hebben op bedrijventerreinen. Waar concentraties ontstaan en de overhand krijgen, ontstaat een negatieve werking op de omgeving. Dit verhoogt bijvoorbeeld het risico op ondermijning. Ondermijning voorkomen is belangrijk om een intensiever, hoogwaardiger en/of innovatiever milieu te creëren. Dit maakt 'veiligheid' een thema om voortdurend aan te blijven werken, via handhaving en beveiliging. Reguliere controles en handhaving van overtredingen zal de veiligheid en het ondernemersklimaat positief beïnvloeden.

Stimuleren samenwerking/organisatie voor Next economy De bedrijventerreinen in Best hebben circulaire potentie, blijkt uit de NEER-analyse. Op dit moment zijn er op de Bestse bedrijventerreinen nog weinig concrete circulaire initiatieven. Om bedrijven met elkaar in contact te brengen om schakels in de circulaire ketting te realiseren, is een bedrijventerrein-overstijgende blik nodig. Uiteraard zijn er koplopers en innovatieve bedrijven die het goede voorbeeld (kunnen) geven. Een belangrijke eerste stap is het bij elkaar brengen van de relevante partijen, en de organisatiegraad op de bedrijventerreinen te verhogen. Ondernemers kunnen de circulaire potenties dan beter benutten. Het Bestse bedrijfsleven is georganiseerd via het OCB, maar concrete samenwerking tussen ondernemers op bedrijventerreinen is een volgende stap. Informatievoorziening over subsidies (zoals DEI+ of SDE++) en voldoende test- en experimenteerruimte voor pilots en demoprojecten zijn cruciaal. Bedrijven verwachten op korte termijn te investeren in de circulaire economie (hergebruik materialen, restVretourstromen, benutten restwarmte). De transitie is kansrijk op 't Zand (zuidelijk deel), Breeven en Heide.

Arbeidsmigranten(huisvesting) Op de Bestse bedrijventerreinen zijn veel arbeidsmigranten aan het werk, zo bleek tijdens de ontbijtsessie. Bijvoorbeeld bij de Aluminium handel AVZ ('t Zand) en de vleesverwerker Meat Friends ('t Zand). Mogelijk verblijft een deel van deze groepin het Pracowniczy Hotel aan de I.B.C.-weg op bedrijventerrein 't Zand. Er zijn ook verblijfsplaatsen in voormalige bedrijfswoningen op het bedrijventerrein in het buitengebied en in omliggende gemeenten. In Best wordt overlast ervaren van de arbeidsmigranten en de huisvesting van deze groep mensen vormt een actueel probleem. In het leegstaande kantorencluster speelt een initiatief om kantoren te transformeren tot verblijfsplaats voor studenten, expats en mogelijk arbeidsmigranten. In december 2019 is bekend geworden dat het NH-Hotel vertrekt (gevestigd op Breeven) en dat het pand mogelijk in de toekomst voor het huisvesten van arbeidsmigranten gebruikt zal worden. We adviseren de gemeente afspraken te maken met omliggende gemeenten binnen SGE. Huisvesting van arbeidsmigranten is een regionale opgave. De pendelstromen gaan over gemeentegrenzen heen, de problematiek voor de huisvestiging van deze groep dus ook.

groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

12

3 Bouwsteen 1: Uitgangspositie 3.1 Ecosystemen van bedrijventerreinen Bedrijventerreinen vormen het hart van de Bestse economie Best kent een rijke industriële geschiedenis. Daarin heeft de maakindustrie (zoals Bata Nederland en TricotBest) een belangrijke rol gespeeld. In het hedendaagse ecosysteem van Best is de industriële sector ook nog altijd prominent aanwezig. Philips Medical Systems, DEMCON, Meat Friends, Best Wool Carpets en N.F.B. Coatings zijn toonaangevende bedrijven in het Bestse industriële cluster. Het gaat om bedrijven actief in de HTMS (High Tech Systemen & Materialen) en andere vormen van (maak)industrie. De bedrijven zijn allen gevestigd op een bedrijventerrein. Ook groothandelsbedrijven, zoals AVZ, Bestcon, Houtimport Best, Hornbach geven kleur aan de bedrijventerreinen. Verder springt het datacenter van Rabofacet (ICTdienstverlener in Rabobank Groep) en het regionaal distributiecentrum van Aldi op bedrijventerrein Breeven in het oog, net als de vestiging van DHL op bedrijventerrein Heide.

Bestse bedrijventerreinen van grote waarde voor economie De gemeente Best kent drie bedrijventerreinen. De bedrijventerreinen samen bieden plaats aan zo'n 9.800 arbeidsplaatsen verdeeld over circa 450 bedrijven in diverse sectoren. In termen van werkgelegenheid is het bedrijventerrein Heide het grootst. Dit terrein voorziet met enkele vestigingen (waaronder Philips, De Persgroep en Makro) in circa 40% van alle arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen in de gemeente Best. Alle drie de bedrijventerreinen samen zijn goed voor circa 62% van de totale werkgelegenheid in de gemeente. Hiermee is het belang van de bedrijventerreinen voor Best erg groot. Landelijk gezien ligt gemiddeld 30­ 35% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. In provincie Noord-Brabant zien we overigens vaker percentages die boven dit landelijk gemiddelde liggen. Dit weerspiegelt het relatief grote belang van de bedrijventerreinen voor de economie van Best en regio.

Figuur 1: Ligging bedrijventerreinen in gemeente Best

ŕfZAND

HEIDE

Bron: Stec Groep, 2020

ÍBREEVEN

13

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

groep

Relatief veel bedrijventerreinareaal aanwezig Best beschikt over relatief veel bedrijventerreinenareaal. Het aantal hectare bedrijventerrein per 1.000 inwoners is in Best het hoogst van alle gemeenten in Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE): 5,2 hectare tegenover een gemiddelde van circa 4 hectare. Op de Bestse bedrijventerreinen verdienen veel mensen hun brood. Het gevestigd bedrijfsleven zorgt voor veel investeringen en werkgelegenheid elders, waarvan een groot deel lokaal of in de directe regio. De bedrijventerreinen genereren naast de directe banen ook indirecte werkgelegenheid. Dit zijn banen bij toeleveranciers, maar ook dienstverleners die vanuit kantoorgebouwen of vanuit huis werken. Denk aan schoonmaak, administratie, of horeca. We becijferen dat het gaat het om nog eens circa 4.030 banen. Kortom, op circa 5% van het oppervlak van de gemeente (op basis van het bruto oppervlakte bedrijventerreinen) is naar schatting zo'n 80% van de totale werkgelegenheid in de gemeente (direct & indirect) verbonden.

Tabel 1: Facts bedrijventerreinen gemeente Best

^

Werkgelegenheid ± 9.785 arbeidsplaatsen

^

Indirecte banen door spin-off ± 4.030 arbeidsplaatsen

^

ŗ* m ma m «

Uitgegeven areaal ± 152,9 hectare

iiiiIia m

^

a...................a

Nog uitgeefbaar areaal 0,8 hectare (privaat uitgeefbaar op 't Zand)

^

to

Arbeidsintensiviteit Gemiddeld ± 64 arbeidsplaatsen per hectare

^

Leegstand Rond frictieniveau

Bron: LISA, 2019 (peiljaar gegevens 2018), FundaInBusiness (peildatum oktober 2019), Gemeente Best, Bewerking Stec Groep, 2020

Best vooral sterk in 'industrie' en 'logistiek en groothandel' Om het 'ecosysteem' aan bedrijventerreinen in de gemeente Best nader in beeld te brengen, hebben we de werkgelegenheid (en bedrijfsvestigingen) op de bedrijventerreinen geanalyseerd en onderverdeeld in een aantal segmenten. De segmenten zijn ingedeeld op basis van bedrijfsactiviteit (sector). Werkgelegenheid in het segment 'industrie' omvat een zeer belangrijk deel van de totale werkgelegenheid, namelijk 39% (het gaat om zo'n 3.840 banen). Hierna volgt het segment 'logistiek & groothandel' (317, 3.060 banen). De bedrijventerreinen huisvesten enkele grote (inter-)nationale spelers, maar ook een belangrijk deel van het lokale midden- en kleinbedrijf (MKB). Het profiel verschilt overigens per bedrijventerrein (zie factsheets bijlage A).

Figuur 2: Verdeling werkgelegenheid bedrijventerreinen gemeente Best (2018)

1907o

00

317

o^

397

|_______ I_______ I_______ I_______ I_______ I_______ I_______ I_______ I_______ I__________I 0/

10/

20/

30/

40/

50/

a Industrie

B Logistiek å groothandel

m Consumentendiensten

M Bouw, handel en reparatie

Bron: LISA (2019); Bewerking Stec Groep, 2019.

60/

70/

80/

90/

100/

ICT, zakelijke en overige dienstverlening

groep

14

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Een gezonde bedrijventerreinenportefeuille van belang voor Best en regio Een gezonde, robuuste economie leunt niet op één bedrijfssector, maar bouwt vanuit een fundament van divers, lokaal MKB voort op de belangrijkste krachten van de gemeente en de regio. Voor een gezonde, robuuste economie in Best en de regio moet in een diversiteit aan locaties worden voorzien. Soms is dat op een locatie met een hoogwaardige uitstraling, soms is dat op een bedrijventerrein met een functionele uitstraling. Soms moet dat op lokaal niveau, soms kan dat op regionaal niveau. Dat is afhankelijk van het type bedrijf dat gehuisvest wordt. Hieronder in een figuur weergegeven. Vaak is er ook een zekere mate van overlap tussen de aard en het verzorgingsgebied van een bedrijventerrein.

Figuur 3: Aard en verzorgingsgebied van bedrijventerreinen in twee piramiden

(Inter)nationaal en bovenregionaal

Middelgroot tot grootschalig

Regionaal en (boven)lokaal

Logistiek en industrie

Functioneel en multifunctioneel

Lokaal

Bron: Stec Groep, 2019

Grootschalige bedrijven en nichebedrijven worden in de regel vaak op regionaal niveau gehuisvest. Denk hierbij aan Heide, maar vooral ook locaties als Brainport Industries Campus, High Tech Campus en Strijp T. Het (kleinschaliger) midden- en kleinbedrijf zoekt vaak op lokaal niveau naar groeiruimte. De opbouw van de productieketen ('supply chain') speelt hierbij en belangrijke rol. Maar de herkomst en reisbereidheid van werknemers, locaties van afnemers en de lokale binding maken dat bedrijven lokaal geworteld zijn.

Samenwerken in Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) In de regio Eindhoven is de onderlinge samenhang en dynamiek, en ook de regionale samenwerking en identiteit bovengemiddeld sterk. Binnen Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) werken negen gemeenten samen. Het gebied vormt een 'Daily Urban System'; inwoners en bedrijven bewegen zich tussen de gemeenten om te wonen, winkelen, werken en recreëren. Met de '1-loket'-samenwerking sluiten de gemeenten hierbij aan. Het doel van deze samenwerking is 'het juiste bedrijf op de juiste plaats'. Een website toont nieuwe vestigingslocaties in de gemeenten. Bedrijven, maar bijvoorbeeld ook makelaars en andere intermediairs kunnen het aanbod in het stedelijk gebied zien. De korte onderlinge afstanden in de regio en de historische onderlinge verbondenheid van de regio maken dat Best niet los gezien kan worden van het ecosysteem. AMBITIES BRAINPORT EINDHOVEN VERTAALD IN ACTIEAGENDA De kennisintensieve maakindustrie van Brainport Eindhoven vertegenwoordigd een grote economische waarde en draagt bij aan oplossingen voor wereldwijde maatschappelijke vraagstukken. De Brainport is belangrijk voor de internationale concurrentiepositie van Nederland. Met de actieagenda slaan Rijk en regio de handen ineen voor behoud en versteken van de kracht van de regio Eindhoven. De Regio Deal Brainport Eindhoven fungeert als vliegwiel.

Rijk en regio richten zich op concrete knelpunten en kansen. Waaronder 10 prioritaire acties. Deze zijn te lezen in de Brainport Nationale Actieagenda.

15

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

groep

Krapte op de arbeidsmarkt urgent in Zuidoost-Brabant Over het algemeen is in heel Nederland krapte op de arbeidsmarkt aanwezig, maar in regio ZuidoostBrabant staat deze nog meer onder druk. De meest urgente krapte speelt in ICT en technische beroepen, maar ook de transport en logistiek. De kortdurende werkzoekenden zijn niet goed zijn opgeleid of kunnen om andere redenen de openstaande vacatures niet invullen. Huidige trends en ontwikkelingen staan aan de basis van de krapte in veel beroepsgroepen op de arbeidsmarkt. Automatisering, digitalisering, groei van de logistiek, braindrain, studiekeuzes, et cetera zorgen er allemaal voor dat met name de kwalitatieve vraag naar arbeid verandert. Vacatures voor monteurs, elektriciens en softwarespecialisten zullen bij verdere automatisering en digitalisering alleen maar verder onder druk komen te staan. Er is dus veel urgentie om vraag en aanbod van arbeid in balans te krijgen.

Tabel 2: Krapte op de arbeidsmarkt in Zuidoost-Brabant en Nederland naar beroepsklasse2 Beroepsklasse

Spanning

Typering Zuidoost-Brabant

Nederland

Bedrijfseconomische en administratief

2,82

2,24

Krap

Krap

Commercieel

2,56

2,27

Krap

Krap

ICT

9,34

6,15

Zeer krap

Zeer krap

1,99

1,39

Krap

Gemiddeld

6,18

3,94

Zeer krap

Krap

Transport en logistiek

4,02

Zeer krap

Krap

C T 5

Managers Technisch

CO

Nederland

hO

Zuidoost- Brabant

Bron: UVW, Regio in beeld 2018; Bewerking Stec Groep, 2020

In figuur 4 wordt de top tien meest krappe beroepsgroepen in Zuidoost-Brabant in vergelijking met Nederland weergegeven. Hieruit blijkt dat verschillende (gespecialiseerde) werkgelegenheidssectoren erg onder druk staan. Het betreft werkgelegenheid voor alle opleidingsniveaus in bedrijfssectoren die we veelvuldig terugvinden op bedrijventerreinen. Vanaf een krapteniveau van vier, spreekt het UWV van 'zeer krap'. Dit betekent dat er gemiddeld vier of meer vacatures per kortdurende werkzoekende beschikbaar zijn.

Figuur 4: Top 10 krappe beroepsgroepen Zuidoost-Brabant op basis van spanningsindicator3

Machinemonteurs Loodgieters en pijpfitters Elektrotechnisch ingenieurs Meta a bewerkers en constructie werkers Zuidoost-Brabant

E ektriciens en e ektromcamonteurs

Neder and

Ingenieurs (geen elektrotechniek) Vuilnisophalers en dagbladenbezorgers Software- en applicatieontwikkelaars

Zeįr krap Transportplanners en logistiek medewerkers Productieleiders industrie en bouw

Bron: UVW, Regio in beeld 2019; Bewerking Stec Groep, 2020.

2 We hebben beroepsklassen die niet of beperkt voorkomen op bedrijventerreinen buiten beschouwing gelaten. Voorbeelden hiervan zijn de beroepssectoren: Agrarisch, Zorg en welzijn, Openbaar bestuur en Dienstverlenende beroepen. 3 De Spanningsindicator wordt berekend door het aantal openstaande vacatures te delen door het aantal personen met een WWuitkering met een verstreken WW-duur van minder dan een half jaar. Bij een score van 1,5 tot 4,0 wordt gesproken van een krapte, bij een score van 4,0 of meer 'zeer krap’. Bij veel openstaande vacatures ten opzichte van het aantal kortdurend werklozen is de arbeidsmarkt zeer krap.

groep

16

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Beschikbaarheid gekwalificeerd personeel belangrijk vraagstuk Het aantal werkelozen in Brainport Eindhoven is met 3,5% op het niveau van voor de crisis. De beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en raakt de economische structuur van de regio. Dit onderwerp raakt ook onderwijsbeleid. Het vraagstuk is al geagendeerd op de schaal van Brainport Eindhoven. Talent is de eerste pijler van de Brainport Nationale Actieagenda (hieronder vallen een aantal actielijnen4). In de Brainport-regio worden acties uitgezet om continu talent te ontwikkelen, te werven en te behouden. De acties sluiten aan bij het landelijke Techniekpact en het Brainport Talent & Skills akkoord.

3.2 Vestigingsklimaat positief; wel aandachtpunten Ondernemers en eigenaren waarderen de Bestse bedrijventerreinen gemiddeld met een 7 Ondernemers en vastgoedeigenaren beoordelen de Beste bedrijventerreinen gemiddeld met een 7, zo blijkt uit de online marktpeiling. Het valt op dat eigenaar-gebruikers/huurders hun vestigingslocatie hoger waarderen dan vastgoedeigenaren. De huurders/gebruikers waarderen de terreinen gemiddeld met een 7,4 terwijl de vastgoedeigenaren de terreinen waarderen met een 6,9. Toch worden er ook een aantal (dikke) onvoldoendes gegeven. De reden hiervoor is de hoge parkeerdruk, oneigenlijk gebruik van de openbare ruimte en gebrek aan handhaving. Het gemiddelde rapportcijfer per bedrijventerrein en uitsplitsing naar respondentengroep is in de tabel 3 weergegeven.

Tabel 3: Overzicht gemiddelde rapportcijfers per bedrijventerrein Bedrijventerrein

Cijfer eigenaar-gebruikerer/huurders

Cijfer vastgoedeigenaren

’t Zand

7,6

7,8

Breeven

7,2 -

6,6 -

Heide Bron: Stec Groep, 2020

Respondenten in het algemeen tevreden over representativiteit en functionaliteit bedrijfspand De ondernemers en vastgoedeigenaren is gevraagd naar in hoe tevreden ze zijn met de representativiteit en functionaliteit van het bedrijfspand. Ruim 70% van de respondenten is (zeer) tevreden over de functionaliteit. Voor de representativiteit is ongeveer 65% (zeer) tevreden. Er zijn een beperkt aantal respondenten ontevreden. Dit richt zich met name op de representativiteit van de bedrijfspand(en).

Tevredenheid over bereikbaarheid en digitale infrastructuur De ondernemers zijn het meest tevreden over de infrastructuur en doorstroming naar de snelweg en het interne wegennet. Uit de cijfers blijkt dat 40% van de respondenten tevreden of zelfs zeer tevreden is met de digitale infrastructuur, waaronder glasvezel. Opvallend genoeg zijn de meningen over de parkeersituatie van auto's erg verdeeld. De (zeer) tevreden groep is grofweg even groot als de (zeer) ontevreden groep.

Ondernemers ondervinden (plaatselijk) hoge parkeerdruk Tijdens de schouw en de ontbijtsessie is de parkeerdruk op de bedrijventerreinen in Best nadrukkelijk onder de aandacht gebracht. In onze adviespraktijk zien we vaker dat ondernemers op bedrijventerreinen de parkeermogelijkheden als minpunt ervaren. Deze problematiek is dus niet uniek, maar dit laat onverlet dat de problematiek aandacht verdient. Een veelgenoemd voorbeeld is de parkeerproblematiek op De Ronde op bedrijventerrein 't Zand. Op basis van de Nota Parkeernormen van gemeente Best is het aantal parkeerplekken afgestemd op een bedrijfsfunctie (1,6 parkeerplek per 100 m2). In de tussentijd is het gebied verkleurd. Voor een gezondheidscentrum geldt een norm dan voor een bedrijfsverzamelgebouw. Hierdoor schieten de huidige parkeervoorzieningen tekort en wordt er in de openbare ruimte geparkeerd. Het is belangrijk in gesprek te gaan wanneer de vastgestelde nota de actuele situatie onvoldoende recht doet. Specifieke aandacht per ondernemer is wenselijk om de juiste oplossingen voor elk parkeerprobleem te vinden. Parkeernormen zijn natuurlijk niet uitsluitend en/of toepasbaar op elke situatie.

4 Future skills en onderwijsinnovatie, hybride leeromgevingen, aantrekken en behouden van (internationaal) tech- en IT-talent en een leven lang ontwikkelen.

groep

17

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Figuur 5: Hoe tevreden bent u met onderstaande aspecten met betrekking tot het bedrijventerrein? Parkeersituatie auto's Infrastructuur en doorstroming richting snelweg Infrastructuur en doorstroming interne wegennet Overlast door andere bedrijven Parkeersituatie vrachtwagens Bereikbaarheid openbaar vervoer Digitale infrastructuur Mate van veiligheid Beschikbaarheid gekwalificeerd personeel Dienstverlening gemeente Organisatiegraad ondernemers Mogelijkheden bestemmingsplan Uitstraling omgeving Beheer en kwaliteit openbare ruimte

■ Zeer tevreden

Tevreden

Neutraal

Ontevreden

Zeer ontevreden

Bron: Stec Groep, 2020

Verbeterpunten zijn de parkeersituatie (voor vrachtwagens) en uitstraling van de omgeving De ondernemers zijn ontevreden over de parkeerdruk (waaronder vrachtwagenparken). Meer dan de helft van de respondenten geeft aan (zeer) ontevreden te zijn over de parkeersituatie rondom vrachtwagens. Vrachtwagens parkeren bijvoorbeeld vaak op gevaarlijke plaatsen zoals in bochten. Andere verbeterpunten zijn de uitstraling van de omgeving en de openbare ruimte en overlast en oneigenlijk gebruik. Ook OVbereikbaarheid en uitstraling kavels en panden staan in de top 5.

Figuur 6: Als u drie zaken op het bedrijventerrein mocht veranderen, welke zouden dat zijn? 0

5

10

15

20

25

30

35

Parkeerdruk Uitstraling openbare ruimte Overlast en oneigenlijk gebruik OV-bereikbaarheid Uitstraling private kavels/panden Contact met gemeente Aansluiting arbeidsmarkt Planologische mogelijkheden Organisatie bedrijfsleven (Verkeers)veiligheid Digitale infrastructuur Ontsluiting/bereikbaarheid per auto Ontsluiting/bereikbaarheid per fiets Geen

Bron: Stec Groep, 2020

Meer dan helft van de respondenten wil binnen vijf jaar (fors) investeren Ruim de helft van de respondenten van bedrijfsvastgoed op een van de Bestse bedrijventerreinen geeft aan in de komende vijf jaar te willen investeren in het bedrijfsvastgoed. Ondernemers die eigenaar zijn van het pand willen vooral investeren in representativiteit (circa 50%). Vastgoedeigenaren (die verhuren) lijken juist geneigd om te investeren in duurzaamheid en functionaliteit. Er staan diverse investeringen in de pijplijn variërend van < f 25.000 tot > f 250.000.

groep

18

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Figuur 7: Waarin gaat u investeren? (eigenaar-gebruikers links, vastgoedeigenaren rechts) a Functionaliteit M Functionaliteit vastgoed

60/» 24/

vastgoed

14%

24/

33%

M Representativiteit vastgoed Verduurzaming vastgoed

rn Representativiteit vastgoed Verduurzaming

33%

vastgoed 47%

19%

Anders

Anders

Bron: Stec Groep, 2020

3.3 Wonen versus werken Werklocaties zijn belangrijk voor lokale beroepsbevolking De werklocaties in Best (waaronder de bedrijventerreinen) zijn belangrijk voor de lokale beroepsbevolking. Dit horen we van gevestigde bedrijven, maar zien we ook terug in de cijfers. We zien dat een aanzienlijk deel van de werkzame beroepsbevolking uit Best ook in de gemeente werkt. Indicatief gaat het om circa 3.400 werknemers5. De cijfers hebben betrekking op alle werknemers (het gaat dus om werknemers van bedrijven die op een bedrijventerrein, maar ook op andere (informele) werklocaties zijn gehuisvest. Circa 27% van de mensen die werkzaam zijn bij bedrijven of instellingen in de gemeente Best woont in de gemeente zelf. Ook komen veel werknemers uit de directe regio ('Elders').

Figuur 8: Woongemeente van werknemers in Best

27%

Best Eindhoven Meierijstad Tilburg

20%

Elders

4Z 4Z Bron: CBS StatLine, 2019, cijfers voor december 2017, bewerking Stec Groep, 2019

Aandacht nodig voor betaalbare huisvesting en goede voorzieningen Uit een benchmark van het PBL/Telos blijkt dat het aantal betaalbare koop- en huurwoningen in Best onder het landelijk en het regionaal gemiddelde ligt (Bron: CBS, 2019). Vooral voor starters en arbeidsmigranten zijn woningen niet eenvoudig bereikbaar. Dit maakt personeel aantrekken lastig. De beschikbaarheid van woningen is een regionaal knelpunt, dus dit maakt gemeente Best niet per definitie onaantrekkelijker dan andere gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Voor hoogopgeleide jongeren is stedelijk wonen wellicht aantrekkelijker dan de woonmilieus die Best biedt. Een goede (OV)-bereikbaarheid met Eindhoven is voor het aantrekken van deze doelgroep dus cruciaal, zo verwachten we. Een innovatieve last-mile aanpak (met deelfietsen) of andere slimme maatregelen (OV, fietsennetwerk) kunnen wenselijk zijn.

5 CBS cijfers zijn op hoofdlijn (en peildatum december 2017). Het aantal banen van werknemers in dienst van bedrijven en instellingen afgerond op honderdtallen. Zelfstandigen zijn in deze cijfers van het CBS buiten beschouwing gelaten.

groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

19

4 Bouwsteen 2: Next economy 4.1 Megatrends op de regionale bedrijventerreinenmarkt De economie vernieuwt en verduurzaamt Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in de huidige markt in hoog tempo op. Door technologische ontwikkelingen (digitalisering, robotisering, nieuwe productietechnieken) veranderen bedrijven hun (productie)processen. De high-tech industrie in de Brainport-regio levert een belangrijke bijdrage aan deze technologische vooruitgang. Dit zorgt voor een nieuwe dynamiek in de locatiekeuze van bedrijven en het gebruik van robots en digitale innovaties leiden tot verhoogde productie, efficiëntie en flexibiliteit. Dit heeft impact op bedrijven en bedrijventerreinen. Daarnaast zorgen ook maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulaire economie) dat bedrijven hun (productie)processen veranderen en kiezen zij voor andere vormen van samenwerking. De economische structuur wijzigt steeds meer in een netwerkeconomie. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling zijn daarbij steeds belangrijker om innovatie te creëren. Bedrijventerreinen zijn als vestigingslocatie cruciaal om deze ontwikkelingen te faciliteren.

Prominente ontwikkelingen binnen de next economy De 'next economy' is het gevolg verschillende ontwikkelingen die op dit moment de markt domineren. Sectoren die sterk onder invloed staan van next economy trends zijn bijvoorbeeld de logistiek en de maakindustrie, waaronder hightechindustrie. In Best zijn deze twee sectoren ruim vertegenwoordigd in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Juist industriële bedrijven zijn dragers van de voorspelde groei van ruimtebehoefte bij bedrijven in Stedelijk Gebied Eindhoven. Maar de effecten zijn waarschijnlijk nog groter op bestaande bedrijven en bedrijventerreinen. We beschrijven de belangrijkste regionale markttrends en -ontwikkelingen en de effecten hiervan. De volgende vijf prominente ontwikkelingen binnen de next economy, hebben naar verwachting de grootste invloed op bestaande bedrijven en (de vraag naar) bedrijventerreinen in Best: 1.

Duurzaamheid å energietransitie

2.

Transitie naar een circulaire economie

3.

Automatisering å robotisering

4.

Smart industry å Smart logistics

5.

Groei van zelfstandigen

1.

Duurzaamheid & energietransitie Duurzaamheid en de energietransitie vormen één van de belangrijkste maatschappelijke opgaven. Energie staat van alle duurzaamheidsthema’s het hoogst op de agenda van ondernemers. Kostenbesparing en een behapbare terugverdientijd zijn curiaal voor investeringen. Bedrijven zijn steeds vaker bereid om fors te investeren in energiebesparing en schone, hernieuwbare energieopwekking en daarmee de uitstoot van CO2 (broeikasgassen) en andere vervuilende stoffen drastisch te verminderen. Bedrijven spelen een cruciale rol bij het behalen van klimaatdoelstellingen. Het klimaat is wereldwijd één 11 Wat is het?

van de grote uitdagingen. Het kabinet heeft in 2019 het nationaal Klimaatakkoord gepresenteerd om te voldoen aan de afspraken vanuit het Klimaatakkoord van Parijs. De afspraken kort samengevat: ^ In 2030 komt 70oZo van alle elektriciteit uit hernieuwbare bronnen. Onder andere door zonnepanelen op daken. Tegelijk groeit de vraag naar elektriciteit. Auto’s worden elektrisch, de industrie vervangt olie en gas door schone stroom.

groep

20

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

^

In 2050 is de industrie circulair en stoot vrijwel geen broeikasgas meer uit. Fabrieken draaien dan op duurzame elektriciteit uit zon en wind of energie uit aardwarmte, waterstof en biogas. De restwarmte gebruikt de industrie zelf of levert die aan de tuinbouw of gebouwen en woningen. De industrie is dan naast gebruiker van energie ook producent en buffer van energie.

^

Mobiliteit in 2050 is emissieloos en van hoge kwaliteit. Niet alle oplossingen zijn al voorhanden, bijvoorbeeld voor het vrachtvervoer. Maar het moet wel schoner, slimmer en dus anders.

Effect op Bestse bedrijventerreinen »

Bedrijventerreinen zijn verantwoordelijk voor zo'n 20 à 257o van het energieverbruik in Nederland. In provincie Noord-Brabant ligt dit met bijna 407o aanzienlijk hoger, door het relatief grote aandeel industrie in de economie. Het bedrijfsleven wordt gestimuleerd dan wel gedwongen om duurzamer te produceren en hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Grote - veelal industriële - bedrijven moeten bijvoorbeeld de komende 5 jaar van het gas af. Een concrete maatregel is bijvoorbeeld de verplichte investering in maatregelen die een korte terugverdientijd hebben (voor grootverbruikers). Het gaat om circa 40 bedrijven op 't Zand, 40 bedrijven op Breeven en vijf bedrijven op Heide6.

»

Het wordt voor sommige bedrijven aantrekkelijker om te clusteren of zich in de buurt te vestigen van bijvoorbeeld leveranciers van restwarmte of andere energieVreststromen.

»

Bedrijventerreinen zijn kansrijk als locaties voor decentrale energieopwekking. Denk aan zonnepanelen (op daken), windmolens, of door gebruik van restwarmte van bedrijven (voor bedrijven/woonwijken). Ook kan er ruimte nodig zijn voor een nieuwe energie-infrastructuur op/bij bedrijventerreinen. Vaak is de energie-infrastructuur (bijvoorbeeld de capaciteit voor teruglevering van opgewekte energie) nog onvoldoende om de energietransitie mogelijk te maken. Dit is een aandachtspunt naar de toekomst.

We verwachten dat bedrijven gaan (of worden gedwongen om te) investeren in duurzaamheid. Het gaat om investeringen om gebruik te verminderen, denk aan isolatie, maar ook in duurzame energievoorziening en -opwekking. Zowel individueel als collectief. Bedrijven die hierin voorop lopen dienen als 'launching customer' en kunnen andere bedrijven inspireren. Zie voor een voorbeeld het kader hieronder. VOORBEELD: AANNEMER FRIED VAN DE LAAR BOUWT VOLLEDIG ZELFVOORZIENEND PAND Het (nieuwe) onderkomen van aannemer Fried van de Laar is een ultra-duurzaam gebouw dat qua energie volledig zelfvoorzienend is. En eigenlijk zelfs meer dan dat. De zonnepanelen op het dak leveren zoveel stroom dat het bedrijf er aan overhoudt. Het pand heeft een innovatief LED-systeem van Philips dat meet hoeveel lichtsterkte er binnenkomt, maar ook de aanwezigheid van mensen. Het systeem reageert niet op bewegingen, maar op lichaamswarmte. Verder zijn de ramen van driedubbel glas met een dikte van 5 centimeter, is er geen aansluiting op de gasleiding (het hele gebouw wordt elektrisch verwarmd en - in de zomer - gekoeld middels een luchtwarmtepomp), daarnaast is gebruik gemaakt van hernieuwbare materialen. Het aannemersbedrijf is in het streven om duurzaam te worden verder gegaan dan de huidige normen. Dit levert een energielabel A op met vier plussen (A++++). ,,We hebben het energielabel A met vier plussen.

Het bedrijf merkt dat de bouw van het duurzame pand vruchten afwerpt. De aannemer ontvangt meer, maar ook andere opdrachten. Bron: Eindhovens Dagblad, 31 januari 2018. AM POWERFUĴ

WHEN

ÜÜļ " H U » H

SV

6 Kaarten verduurzamen Brabantse bedrijventerreinen. Bron CBS & Provincie Brabant, 2020

~

groep

2.

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

21

Transitie naar een circulaire economie De circulaire economie gaat uit van een economisch systeem waarin de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen wordt gemaximaliseerd en waardevernietiging (en afval) wordt verminderd. Denk aan het winnen van bouwmaterialen, afvalstoffen en schaarse metalen uit de stad ('urban mining’) en het benutten van restwarmte of CO2 als energiebron om hiermee weer nieuwe producten te produceren. Voor bedrijven en (kennis)instellingen loont het bijvoobeeld steeds meer om dicht bij elkaar te zitten en/of Wat is het?

dicht bij de herkomst van grote reststromen en afnemers. Dit heeft effect op industrie (recycling, opslag en nieuwe grootschalige productie/fabricage) en logistiek (transport reststromen). Bij reverse logistics keren producten terug voor hergebruik/benutting grondstoffen.

Effect op Bestse bedrijventerreinen ^

Voor circulaire initiatieven met impact is een regionale aanpak nodig. Sterke (bestaande) economische clusters hebben het grootste potentieel voor het gebruiken van (elkaars) reststromen (organische stromen, materialen zoals bouwafval en kunststoffen, et cetera) of toepassingen. In het bedrijfsleven zit veel innovatiekracht. Grote bedrijven als Philips zijn belangrijk voor start-ups en toeleverende MKBbedrijven (innovatie). MKB-bedrijven vestigen zich doorgaans rondom grote maakindustrie. In de afgelopen decennia zijn hierdoor in Zuidoost-Brabant sterke regionale netwerken ontstaan, ook wel economische clusters genoemd. Best kent belangrijke spelers in de speerpuntsector High Tech Systemen & Materialen (HTSM) met impact op de circulaire economie. Dit wordt onderkend in strategische verkenning circulaire economie van provincie Noord-Brabant7.

^

Er is meer ruimtevraag vanuit industrie (recycling, nieuwe grootschalige productie/fabricage) en logistiek (transport reststromen). Het aandeel van industrie in de bovenregionale locatiedynamiek in Nederland stijgt de laatste jaren van 15% (2010) naar 20% (2017), mede door deze circulaire investeringen. Naar verwachting groeit dit aandeel door naar zo'n 25% komende tien jaar.

De circulaire dynamiek concentreert zich op lokaal en regionaal niveau. Op dat schaalniveau kunnen het makkelijkst kringlopen gesloten worden en onnodige vervoersbewegingen over grote afstand (met hogere kosten en nadelige milieueffecten) worden voorkomen. De schaal van een enkel bedrijventerrein is vaak te klein om zelfstandig kringlopen te sluiten. Een regionale visie en aanpak is essentieel.

3.

Automatisering & robotisering

1

Wat is het?

Technologische ontwikkelingen door automatisering, digitalisering en robotisering, mogelijk gemaakt door ICT, hebben invloed op bedrijven door slimme en efficiënte productie- en logistieke processen. In de productiesector en de logistiek zien we robots steeds meer (routine)werkzaamheden overnemen. Dit is nodig om de productie en toegevoegde waarde te kunnen blijven verhogen en om concurrerend te blijven. Circa 7/ van de bedrijven in 2018 gebruikt robots (Bron: CBS, 2019). Nederland telt 155 robots per 10.000 werknemers in de industrie, fors meer dan wereldwijd (bron: International Federation of Robotics). De jaarlijkse groei is zo’n 10/. Robotisering gaat bijvoorbeeld hard in de voedingsmiddelen industrie. Ook in de logistiek wordt een sterke automatiserings- en robotiseringsslag verwacht, maar denk eveneens aan de bouwsector (verschuiving naar steeds meer pre/ab-productie).