Woonlocatie Nobisweg_Hommelsedijk, Heeswijk-Dinther_Toelichting VG01

35

beschikbaar (te maken) locaties binnen BSG zijn die kunnen voorzien in de woningbehoefte. Kwalitatieve behoefte Met het realiseren van in totaal planologisch maximaal 208 woningen, wordt ingespeeld op gemeentelijke kwantitatieve behoefte naar 1.790 nieuwe woningen in de aankomende 10 jaar. Specifiek voor Heeswijk-Dinther draagt het plan bij aan de woningbehoefte van 232 woningen. Op basis van de 'Woonvisie 2022-2026: Perspectief op goed wonen in onze kernen' (zie paragraaf 4.3.5) is in Heeswijk-Dinther een kwalitatieve behoefte aan onder meer (huur)woningen en woningen voor jongeren/starters en senioren voor het betaalbare en goedkope segment. Daarnaast is in Heeswijk-Dinther behoefte aan kleinschalige collectieve woonvormen en woongroepen voor het betaalbare segment. Het planvoornemen kent een divers programma voor verschillende doelgroepen. Met voorliggend plan worden diverse type woningen voor een brede doelgroep gerealiseerd: Type Vrijstaand Tweekapper Hoekwoning Hoekwoning Tussenwoning Tussenwoning Tussenwoning Appartement Rug aan Rug Rijwoning levensloopbestendig Rijwoning levensloopbestendig Speciale woonvorm

segment duur duur betaalbaar sociaal betaalbaar goedkoop sociaal sociaal goedkoop betaalbaar sociaal middenhuur

percentage (afgerond) 11% 18 % 8% 3% 12 % 3% 3% 16 % 9% 7% 3% 7%

Het woningbouwprogramma in voorliggend plan betreft een gedifferentieerd programma en is gebaseerd op de Brabantse Agenda Wonen (paragraaf 4.2.4) en de gemeentelijk Woonvisie 2022 - 2026 (paragraaf 4.3.5). Op basis van de maatschappelijke opgaven en demografische verandering, zoals omschreven in de Brabantse Agenda Wonen is er een grote behoefte aan kleinere, betaalbare woonruimten voor eenpersoonshuishoudens. Ook het bouwen van voldoende woningen voor het middensegment op de woningmarkt, betaalbare koop en middeldure huur, blijft een punt van aandacht. In de gemeente Bernheze en specifiek voor Heeswijk-Dinther is er een grote vraag voor woningen voor jongeren/starters en senioren. Daarnaast is er in Heeswijk-Dinther behoefte aan kleinschalige collectieve woonvormen en woongroepen (hofjeswoningen en kleinschalige woonzorgvormen). Met de ontwikkeling van planologisch maximaal 208 woningen in het buitengebied, aangrenzend aan de kern Heeswijk-Dinther, wordt ingespeeld op de bovengenoemde kwantitatieve en kwalitatieve behoeften. Conclusie Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's: Omgevingsvisie Noord-Brabant; Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant; Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant; Brabantse agenda Wonen. Het plan is aan deze nota's getoetst.

36

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Met de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening vervangen na het inwerking treden van de Omgevingswet. De Omgevingsvisie kent één basisopgave: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Elke ruimtelijke ontwikkeling moet, ongeacht de omvang, hieraan bijdragen. In de Omgevingsvisie wordt op de navolgende vier hoofdopgaven de nadruk gelegd: 1. werken aan de Brabantse energietransitie; 2. werken aan een klimaatproof Brabant; 3. werken aan een slimme netwerkstad; 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie. Analyse Voorliggend plan voorziet in de realisatie van maximaal 208 woningen in het buitengebied van Heeswijk-Dinther, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Deze ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' provinciale hoofdopgaven. ad 1.

ad 2.

ad 3.

ad 4.

De energietransitie ziet enerzijds op het verminderen van het energieverbruik en anderzijds op verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied voldoen in ieder geval aan de in het Bouwbesluit opgenomen energieprestatie-eisen en de gemeentelijke duurzame energieagenda. Nadere uitwerking en mogelijkheden hiervan zullen plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Voorliggend plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Het ontwerp van de woningen, de inrichting van de woonpercelen en de openbare ruimte kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie van het plan. Zoals in paragraaf 3.4.2 omschreven is er sprake van een klimaatbestendig plan. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt. Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De planologisch maximaal 208 nieuwe reguliere woningen kunnen gezien de aard en omvang niet binnen het stedelijk gebied gerealiseerd worden. Daarom is gekozen voor een uitbreidingslocaties in het buitengebied, grenzend aan de kern Heeswijk-Dinther.

In paragraaf 4.1.3 is onderbouwd dat er een provinciale behoefte is aan 120.000 nieuwe woningen en is gemotiveerd waarom de stedelijke ontwikkeling niet binnen het stedelijk gebied, maar in het buitengebied gerealiseerd wordt. Middels deze motivering wordt een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied passend geacht. Hiermee is het initiatief in lijn met het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de nieuwe woningen, inclusief de beëindiging van de die agrarische bedrijven, die zich in het plangebied bevinden, waarbij de stallen en schuren gesloopt zullen worden, wordt een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten de Interim Omgevingsverordening (IOV) vastgesteld. De laatste geconsolideerde versie van de IOV dateert van 21 maart 2023. De IOV bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld in lijn met de nieuwe Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Het ontwerp-bestemmingsplan is opgesteld en in procedure gebracht onder de werking van de IOV. Vandaar dat in dit plan een toetsing plaatsvindt aan de IOV. Het ontwerpbestemmingsplan bevat in paragraaf 4.2.3 van de

37

toelichting al wel een doorkijk naar de ontwerp-Omgevingsverordening (zie par. 4.2.3) met hierbij de conclusie dat het plan eveneens in lijn is met het provinciale beleid en regelgeving zoals deze geldt na 1 januari 2024. In het vastgestelde bestemmingsplan is deze paragraaf geactualiseerd omdat de Omgevingsverordening Noord-Brabant inmiddels in werking is getreden. De IOV heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor voorliggend plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen 'Instructieregels aan gemeenten' aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid): afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies; afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken; afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

4.2.2.1

De toedeling van functies

Het plan is onderdeel van het landelijk gebied. In beginsel zijn daar geen nieuwe woningen toegestaan.

UITSNEDE INTERIM OMGEVINGSVERORDENING

Herbegrenzing werkingsgebied Het plangebied is op grond van de IOV geheel als 'Landelijk gebied' aangemerkt. Daarnaast is het noordelijk deel van het plangebied, plandeel A gelegen tussen Koffiestraat, Hommelsedijk en De Dieppoel, als 'Verstedelijking afweegbaar' aangemerkt. Op grond van artikel 6.2 en artikel 6.6 IOV is herbegrenzing mogelijk. Op basis van dit artikel kunnen burgemeester en wethouders een aanvraag indienen om een werkingsgebied anders te kwalificeren (herbegrenzing werkingsgebied) ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling. In geval van wijziging van het werkingsgebied 'Landelijk gebied' naar een gebied waar een uitbreidingslocatie ten behoeve van woningbouw wordt mogelijk gemaakt, betreft het een wijziging naar het werkingsgebied 'Stedelijk gebied'. GS zijn op grond van artikel 5.3 IOV onder voorwaarden bevoegd de grenzen van een werkingsgebied aan te passen. Voor onderhavig plangebied zijn lid 1 en lid 4 van toepassing. Aan deze leden wordt hieronder getoetst en onderbouwd dat hier toepassing aan kan worden gegeven. Lid 1 Als één of meer van de volgende gevallen zich voordoet is wijziging van een werkingsgebied mogelijk: a. de wijziging is nodig voor een doelmatige uitvoering; b. de wijziging draagt bij aan het doel waarvoor het werkingsgebied is opgenomen; c. de wijziging past binnen de uitgangspunten en basisprincipes van deze verordening; d.

er is sprake van kennelijke onjuistheden in de begrenzing; e. de begrenzing van een gebied is niet langer in overeenstemming met een bestemmingsplan dat

38

overeenkomstig artikel 3.8, derde lid, Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld. Voor deze herbegrenzing van het werkingsgebied zijn de leden a, b en c van toepassing: ad a ad b

ad c

Om de met dit bestemmingsplan beoogde woningbouw ontwikkeling te kunnen realiseren is het doelmatig de grens te wijzigen. Het doel van de nieuwe werkingsgebieden 'Stedelijk gebied' is het mogelijk maken van een stedelijke ontwikkeling in de vorm van een woningbouwontwikkeling. Met deze ontwikkeling wordt de noordoostelijke rand van Heeswijk-Dinther op een logische manier afgerond. De grenswijziging volgt de gemeentelijke visie bebouwingsconcentratie waarbij de planlocatie is aangeduid als 'Transformatiegebied'. Tevens volgt de grenswijziging ter plaatse van plandeel A de aanduiding 'Verstedelijking afweegbaar' zoals opgenomen in de IOV. Op basis hiervan is de wijziging doelmatig. Het plan voldoet aan de uitgangspunten en basisprincipes van de verordening.

Ter toelichting: In de Structuurvisie Bernheze 2010 (paragraaf 4.3.1) wordt op basis van de toepassing van de lagenbenadering geconcludeerd dat aan de noordzijde van de kern Heeswijk-Dinther mogelijkheden zijn voor (woningbouw)ontwikkelingen. Hiervoor zijn in deze Structuurvisie de aanduidingen 'Zoekgebied wonen' en 'Afronding dorpsrand' opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'Zoekgebied wonen' heeft de afronding van de woonwijk Rodenburg plaatsgevonden. De aanduiding 'Afronding dorpsrand' is gelegen over plandeel C. In de 'Gebiedsvisie Bebouwingsconcentratie Bernheze' uit 2021 wordt een en ander verder uitgewerkt en geactualiseerd. Op grond van deze visie is het gehele plangebied aangeduid als 'Transformatiegebied'. Op grond hiervan wordt het plangebied aangemerkt als passende locatie van de uitbreiding van de kern Heeswijk-Dinther met woningbouw. De ontwikkeling van deze gronden gaat samen met de beëindiging van drie intensieve veehouderijen in het plangebied en de sloop van de daarbij behorende overtollige stallen en schuren. Hiermee wordt een verbetering van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit gerealiseerd. lid 4 In aanvulling op het eerste lid geldt voor een wijziging van de grenzen van Verstedelijking Afweegbaar dat: a. dit past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b.

dit nodig is vanwege een stedelijke ontwikkeling die tot een duidelijke verbetering van de stedenbouwkundige of landschappelijke kwaliteit leidt; c. de gewenste uitbreidingsrichting aanvaardbaar is of de behoefte aan de uitbreidingsrichting is vervallen. ad a ad b ad c

Het plan is regionaal afgestemd en past binnen de regionale afspraken (zie paragraaf 4.3.5 ). Met voorliggend plan worden agrarische percelen omgezet naar een woningbouwlocatie met bijbehorende landschappelijke inpassing. Een en ander zoals beschreven in paragraaf 3.1 van bijlage 2. In paragraaf 3.1 en 4.3.4 is de aanvaardbaarheid van de uitbreidingsrichting onderbouwd.

Het o'ntwerpbestemmingsplan met hierbij een voorstel tot herbegrenzing van het plangebied naar 'Stedelijk gebied' heeft met ingang van 21 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Begin januari 2024 heeft de provincie een aanvullende publicatie geplaatst waarin expliciet gewezen wordt op de mogelijkheid om in het kader van deze bestemmingsplanprocedure gelijktijdig te reageren op de voorgenomen herbegrenzing. Begin 2024 heeft de provincie kenbaar gemaakt dat een herbegrenzing van de kaarten uit de IOV onder de werking van de OV formeel niet meer mogelijk is. De kaarten van de IOV zijn per 1 januari 2024 komen te vervallen en zijn vervangen door de kaarten van de OV. De aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' is hierbij komen te vervallen. De procedure om te komen tot een herziening van de kaarten is in de OV eveneens gewijzigd ten opzichte van de IOV. Onder de OV vindt een herbegrenzing niet meer lopende de bestemmingsplanprocedure plaats, maar vindt de aanpassing van de kaarten achteraf plaats. Conclusie Omdat voldaan wordt aan de voorwaarden van de IOV hebben Burgemeester en wethouders onder de werking van de IOV een verzoek ingediend tot een herbegrenzing van het plangebied naar 'Stedelijk gebied' zoals aangegeven op de verbeelding van het ontwerp-bestemmingsplan.

Inmiddels is de IOV vervangen door de OV en is het werkingsgebied 'Verstedelijking afweegbaar' komen te vervallen. De aanpassing van de aanduiding 'Landelijk gebied' naar 'Stedelijk gebied' ter plaatse van het plangebied past binnen het provinciale beleid (IOV en OV). Op basis van dit bestemmingsplan zal deze aanpassing op termijn door de provincie als zodanig op kaartlaag 9 van de OV worden verwerkt.

39

4.2.2.2

De bescherming van gebiedskenmerken

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende gebiedskenmerken: Verbod uitbreiding veehouderij; Beperkingen veehouderij; Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied;

UITSNEDE IOV

Verbod uitbreiding veehouderij Het artikel 2.72 stelt regels met betrekking tot het verbod op uitbreiding veehouderij. Binnen het werkingsgebied Stedelijk gebied en Beperkingen veehouderij is het beleid gericht op een afwaartse beweging van de veehouderij. Daarom is in deze gebieden geen toename van de bestaande gebouwen of bestaande bouwwerken toegestaan. Het vervangen van een bouwwerk door een gebouw (of andersom) is ook niet mogelijk. Analyse Met voorliggend plan worden geen veehouderijen gerealiseerd. Beperkingen veehouderij Het artikel 3.52 stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Daarnaast geldt ter plaatse van het plangebied het gebiedskenmerk 'Beperkingen veehouderij'. Uit lid 1 onder a van artikel 3.51 dat de uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij hier zijn uitgesloten. Analyse Met voorliggend plan is er geen sprake van de realisatie van nieuwe veehouderijen en is hiermee geheel in lijn met

40

hetgeen omschreven in artikel 3.51 en 3.52 van de IOV Noord-Brabant. Norm wateroverlast (buiten) stedelijk gebied In artikel 4.4 Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied lid 1 zijn met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, normen voor het buitengebied opgenomen. Deze normen zijn voor het plangebied van toepassing. Analyse Ten behoeve van de waterhuishoudkundige situatie van voorliggend plan is met de genoemde normen in artikel 4.2 en 4.4. rekening gehouden. In paragraaf 5.3 van de toelichting is de uitwerking van de waterhuishoudkundige situatie beschreven.

4.2.2.3

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

De voor het plan relevante basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zijn: zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit; kwaliteitsverbetering van het landschap. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 3.5 IOV) Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met: zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en; meerwaardecreatie. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6 IOV) Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Analyse Het initiatief betreft het saneren van drie intensieve veehouderijen en het ontwikkelen van een woonlocatie met planologisch maximaal 208 woningen in het buitengebied van Heeswijk-Dinther, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Gezien de aard en omvang kan de voorgenomen ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Daarom zullen planologisch maximaal 208 woningen in het buitengebied, aangrenzend aan de kern Heeswijk-Dinther verwezenlijkt worden. In paragraaf 4.1.3 is middels een ladderonderbouwing de vraag naar woningen en de behoefte aan een divers woningbouwprogramma voor een brede doelgroep in de regio aangetoond en is met zowel het nationaal, provinciaal als gemeentelijk beleid aangetoond dat de ontwikkeling op de voorgenomen locatie passend wordt geacht. Daarnaast wordt middels voorgenomen ontwikkeling de bedrijfsvoering van de intensieve veehouderijen aan de Hommelsedijk 4a en 4b en de Nobisweg 15 beëindigd. De stallen en schuren, behorende bij de agrarische bedrijven worden gesloopt. Hiervoor komen nieuwe woningen in de plaats. Deze woningen zijn op een zorgvuldige wijze binnen het plangebied gesitueerd. Hierbij is onder meer rekening gehouden met en uitgegaan van de bestaande stedenbouwkundige, landschappelijke en natuurlijke waarden.

Conclusie Met de ontwikkeling wordt de bedrijfsvoering van drie intensieve veehouderijen beëindigd en wordt zorgvuldig gebruik gemaakt van de ruimte in het buitengebied van Heeswijk-Dinther. De voorgenomen ontwikkeling is hiermee in lijn met hetgeen opgenomen is in artikel 3.6 IOV over zorgvuldig ruimtegebruik. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7 IOV) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. In artikel 3.7 'Toepassing lagenbenadering' onder lid 2 staat omschreven dat de lagenbenadering effecten omvat op:

41

a. b. c.

de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel om de effecten van een ontwikkeling in beeld te brengen. Het gaat daarbij om het effect op de lagen in wisselwerking met elkaar waarbij de factor tijd actief wordt benut. Het is van belang om te weten hoe de omgeving in elkaar steekt en te kijken naar alle lagen: de ondergrond, de netwerklaag, de bovenlaag en de tijdsdimensie. Tussen deze lagen bestaat een wisselwerking. Iedere laag kent zijn eigen dynamiek, verschillende veranderingssnelheid en mate van omkeerbaarheid bij ingrepen. Voor een aantal aspecten die bij de lagenbenadering betrokken worden, bevat de IOV Noord-Brabant specifieke regels, zoals het Natuur Netwerk, de groenblauwe mantel, cultuurhistorische- en aardkundige waarden, stiltegebied en delen van het watersysteem. Er dient rekening gehouden te worden met de laag dynamische ondergrond, maar ook met de effecten op de andere lagen en met toekomstige effecten. Bij de afweging gaat het niet alleen om de effecten op de omliggende functies in het gebied, maar ook op effecten van een ontwikkeling elders. Daarnaast gaat het niet alleen om de huidige effecten, maar ook om de effecten op de toekomst.

Analyse Het initiatief betreft het saneren van drie intensieve veehouderijen en het ontwikkelen van een woonlocatie met planologisch maximaal 208 woningen in het buitengebied van Heeswijk-Dinther, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Ten behoeve van deze ontwikkeling is de lagenbenadering uitgevoerd. Uit de lagenbenadering (zie ook bijlage 2) blijkt dat een stedelijke ontwikkeling binnen het plangebied voorstelbaar is. De aanwezige waarden en structuren in en om het plangebied dienen daarbij in acht te worden genomen. In het stedenbouwkundig plan voor deze uitbreiding is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied, zie paragraaf 5.2.3. Daarbij wordt tevens aangesloten op waarden en structuren uit de directe omgeving. Het stedenbouwkundig plan is middels zorgvuldige afweging (tussen ontwikkelaars en gemeente) tot stand gekomen. Conclusie In hoofdstuk 5 van deze toelichting worden de effecten op onder andere de bodem, het grondwater, archeologische waarden, infrastructuur, natuurnetwerk, water, cultuurhistorische waarden en landschappelijke waarden beschreven. Hieruit blijkt dat met de beoogde ontwikkeling geen nadelige effecten aanwezig zijn.

Meerwaardecreatie (artikel 3.8 IOV) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Analyse De meerwaarde wordt gecreëerd door: het beëindigen van de bedrijfsvoering van drie intensieve veehouderijen aan de Hommelsedijk 4a en 4b en de Nobisweg 15; het wegnemen van de verouderde stallen en schuren, behorende bij voornoemde agrarisch bedrijven; het realiseren van nieuwe woningen met een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor een brede doelgroep die tegemoet komen aan de behoefte uit de regio; het realiseren van nieuwe woningen die ingepast zijn in het landschap, waardoor er een kwalitatief hoogwaardige woonwijk wordt ontstaat; het realiseren van landschapselementen, die bijdragen aan het landschapstype en de ecologie. de sanering van drie intensieve veehouderijen hetgeen een aanzienlijke verbetering oplevert ten aanzien van gezondheid en geur en daarmee van het woon- en leefklimaat in en rondom het plangebied. Conclusie Middels voorliggend initiatief wordt meerwaarde gecreëerd.

De voorgenomen ontwikkeling is hiermee in lijn met hetgeen opgenomen is in artikel 3.8 IOV over meerwaardecreatie.

42

Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9 IOV) Conform artikel 3.9 IOV moeten ruimtelijke ontwikkelingen in landelijk gebied gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Voor het bepalen van de benodigde investering is een categorie-indeling van toepassing, met elk vereisten aan de kwaliteitsverbetering. Hieronder zijn de regels opgenomen die gepaard gaan met de kwaliteitsverbetering van het landschap bij ontwikkelingen in het Landelijk gebied. Ten behoeve van de Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9 IOV) geldt : 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in artikel 62 Regionaal Overleg, worden nagekomen. 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit omvat mede: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b.

het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Analyse Het initiatief betreft het saneren van drie intensieve veehouderijen en het ontwikkelen van een woonlocatie met planologisch maximaal 208 woningen in het buitengebied van Heeswijk-Dinther, zoals omschreven in paragraaf 1.1. De beoogde woonlocatie is landschappelijk ingepast, waarbij rekening is gehouden met ecologische,landschappelijke- en milieutechnische waarden. Zo is bij het ontwerp onder meer rekening gehouden met het middengebied, die in de gemeentelijke visie als waardevolle buffer tussen de twee oorspronkelijke dorpen Heeswijk en Dinther wordt aangemerkt. Daarnaast zijn de woningen zodanig gesitueerd, dat de zichtlijnen richting het middengebied behouden blijven en het open landschap beleefbaar blijft. Op deze manier levert de voorgenomen ontwikkeling een ruimtelijke kwaliteitswinst op.

Met de sloop van de overtollige stallen en schuren van de te saneren drie intensieve veehouderijen wordt tevens bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit van het landschap. Raadsbesluit Beleidsregel landschappelijke kwaliteitsverbetering De Interim Omgevingsverordening is onder andere door de gemeente Bernheze doorvertaald in een raadsbesluit Beleidsregel landschappelijke kwaliteitsverbetering (d.d. 14 maart 2013 ) en is van toepassing op alle ontwikkelingen in het buitengebied die in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, maar waaraan vanuit ruimtelijke overwegingen toch medewerking wordt verleend. Niet alle ontwikkelingen hebben een even grote negatieve impact op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Bovendien is een onderscheid te maken tussen ontwikkelingen die echt thuishoren in het buitengebied en ontwikkelingen die dat minder doen, zoals wonen of niet-agrarische bedrijfsfuncties.

De impact wordt onder meer bepaald door: de omvang van de ontwikkeling (of daarvoor een vergroting van het bestemmingsvlak of bouwvlak nodig is); in hoeverre er sprake van nieuw ruimtebeslag of het gebruik maken van bestaande bebouwing; de aard van de locatie en de omgeving; de aard van de ontwikkeling en de mogelijke hinder voor de omgeving, (verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie); een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling; de 'gewenstheid' van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens. Er zijn drie verschillende categorieën die de basis vormen voor de nadere uitwerking van de kwaliteitsverbetering van het landschap (conform artikel 3.9 IOV). Categorie 1: voor ontwikkelingen die geen of een verwaarloosbare impact hebben ten opzichte van het huidige gebruik geldt geen landschappelijke tegenprestatie. Categorie 2: voor ontwikkelingen die een beperkte impact hebben ten opzichte van het huidige gebruik op de omgeving is een landschappelijke inpassing vereist. Categorie 3: grote impact, landschappelijke inpassing 'plus', passend bij een goede ruimtelijke ordening en in

43

verhouding staand tot de waardeontwikkeling. In voorliggend plan is sprake van een planmatige reguliere stedelijke ontwikkeling. Ten aanzien van de landschappelijke inpassingen geldt dat er sprake is van: 1. een categorie 2 ontwikkeling: hiervoor is geen tegenprestatie vereist en volstaat een landschappelijke inpassing. ontwikkeling voor wat betreft de omzetting van de bedrijfswoningen naar reguliere woningen ter plaatse van Hommelsedijk 4a en 4b. Hiervoor is geen tegenprestatie vereist en volstaat een landschappelijke inpassing. een categorie 2 ontwikkeling voor wat betreft de omzetting van de bedrijfswoning (boerderij) naar twee reguliere woningen ter plaatse van Nobisweg 15. Hiervoor is geen tegenprestatie vereist en volstaat een landschappelijke inpassing. 2. een categorie 3 ontwikkeling: Op het moment dat een ontwikkeling in categorie 3 valt, is een kwaliteitsverbetering verplicht die in verhouding staat tot de waardeontwikkeling als gevolg van de bestemmingsverandering. Voor de kwantificering van deze proportionaliteit is door de regio een onderscheid gemaakt in planmatige (stedelijke) en niet-planmatige ontwikkelingen. Bij planmatige (stedelijke) ontwikkelingen is de hoogte van de tegenprestatie gesteld op vaste afdracht per m², zijnde minimaal 1% van de uitgifteprijs.

Bij niet-planmatige ontwikkelingen is de hoogte gesteld op minimaal 20% van de grondwaardevermeerdering als gevolg van de bestemmingsveranderingvoor het overige deel van het ontwikkelingsgebied waar de nieuwbouwontwikkeling zal plaatsvinden. Het plan voor de woningbouwontwikkeling betreft een planmatig stedelijke ontwikkeling. Een deel van de kwaliteitsverbetering wordt geleverd door de inbreng van een aantal Ruimte voor Ruimte titels binnen het plangebied. Deze titels staan voor de behaalde (milieu)kwaliteitswinst in de vorm van sanering van intensieve veehouderijen binnen het plangebied. Op dit moment is het stedenbouwkundig plan voor de locatie nog niet definitief gereed. Daarmee is voor het overige aandeel de waardevermeerdering van de gronden en daarmee de kwaliteitsberekening nog niet te berekenen. De precieze invulling van dit gebied wordt nader uitgewerkt in een inrichtings- en beplantingsplan. De benodigde investering zal fysiek worden gerealiseerd of (deels) worden gestort in het gemeentelijk landschapsinvesteringsfonds ten behoeve van natuur- of landschapsprojecten ter verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Initiatiefnemer heeft in het kader van de anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd over deze financiële bijdrage die gevraagd wordt in het kader van de regeling kwaliteitsverbetering landschap.

Met een voorwaardelijke verplichting in de planregels van dit bestemmingsplan zijn de aanleg- en instandhouding van de landschappelijke inpassing en/of bijdrage in het landschapsinvesteringsfonds geborgd. Wanneer sprake is van een fysieke investering zal worden onderbouwd op welke wijze deze investering bijdraagt aan de kwaliteitsverbetering van het landschap in het buitengebied.

4.2.2.4

Conclusie

Vooruitlopend op de toepassing van de herbegrenzing voldoet het plan aan de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, zijnde het toetsingskader voor dit bestemmingsplan.

4.2.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 is, gelijktijdig met de Omgevingswet, de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. De Omgevingsverordening komt op hoofdlijnen inhoudelijk overeen met de IOV, zie paragraaf 4.2.2. Een verschil is dat in de Omgevingsverordening het werkingsgebied 'Verstedelijking afweegbaar' is komen te vervallen. De gemeente krijgt meer ruimte om een eigen afweging te maken voor ontwikkelingen buiten de kernen binnen het 'Landelijk gebied' mits een afweging is gemaakt in een gebiedsvisie en de lagenbenadering is toegepast. Onderstaande analyse bevat een toelichting op deze afweging. Analyse De toekomstige ontwikkelingsrichting van de kern Heeswijk-Dinther wordt in een aantal gemeentelijke gebiedsvisies nader onderbouwd, zie de gemeentelijke structuurvisie Bernheze (paragraaf 4.3.1) en de gebiedsvisie 'Bebouwingsconcentraties (paragraaf 4.3.4). De afweging voor de ontwikkelingen van de uitbreidingslocaties binnen de gemeente heeft op structuurniveau in dat kader plaatsgevonden en is als zodanig met de provincie

44

kortgesloten. In de Structuurvisie Bernheze 2010 wordt op basis van de toepassing van de lagenbenadering geconcludeerd dat aan de noordzijde van de kern Heeswijk-Dinther mogelijkheden zijn voor (woningbouw)ontwikkelingen. Hiervoor zijn in deze Structuurvisie de aanduidingen 'Zoekgebied wonen' en 'Afronding dorpsrand' opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'Zoekgebied wonen' heeft de afronding van de woonwijk Rodenburg plaatsgevonden. De aanduiding 'Afronding dorpsrand' is gelegen over plandeel C. In de 'Gebiedsvisie Bebouwingsconcentratie Bernheze' uit 2021 wordt een en ander verder uitgewerkt en geactualiseerd. Op grond van deze visie is het gehele plangebied aangeduid als 'Transformatiegebied'. In de provinciale Interim Omgevingsverordening is plandeel A aangeduid als 'verstedelijking afweegbaar'. Voorliggend plan (zie paragraaf 2.2)bevat de resultaten van de toepassing van de lagenbenadering. Op basis van deze gebiedsanalyse is een uitgangspuntenkaart opgesteld. Deze uitgangspuntenkaart bevat de belangrijkste stedenbouwkundige en landschappelijke waarden, kwaliteiten en kenmerken van het gebied vanuit de lagenbenadering. Deze uitgangspunten zijn vervolgens gebruikt als input voor de planontwikkeling en het stedenbouwkundig plan.

Conclusie Gelet op de gemeentelijke visies en de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' van plandeel A in de provinciale Interim Omgevingsverordening, gebaseerd op de lagenbenadering, en de lagenbenadering specifiek voor deze planontwikkeling, is het plan in overeenstemming met de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.2.4 Brabantse Agenda Wonen Op 19 september 2017 hebben de Provinciale Staten de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. De Brabantse Agenda Wonen is gericht op het versnellen van de woningbouw, het vernieuwen en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en het op zorgvuldige wijze ruimtelijk inpassen van de behoefte aan nieuwe woonruimte. Middels deze agenda wordt aangegeven welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe de provincie zich hiervoor gaat inzetten. De Brabantse woningmarkt kent grote uitdagingen. De afgelopen jaren zijn te weinig woningen gebouwd. Zo moet de woningvoorraad de komende 10 tot 15 jaar met 11%, ofwel zo'n 120.000 woningen, toenemen. Bovendien verandert de vraag naar woonruimte sterk. Zo bestaat ruim 40% van de huishoudens in 2040 uit eenpersoonshuishoudens en is er een grote behoefte aan kleinere, betaalbare woonruimten. Ook het bouwen van voldoende woningen voor het middensegment op de woningmarkt, betaalbare koop en middeldure huur, blijft een punt van aandacht. Uitbreidingslocaties Om in te spelen op bovengenoemde prognoses en ambities dient het planaanbod, zowel kwalitatief, kwantitatief als ruimtelijk, regionaal afgewogen te worden. De Brabantse Agenda Wonen legt het accent op duurzame verstedelijking en op ‘goede woningbouwplannen’ die in lijn hiermee worden ontwikkeld.

Hoewel inbreidings- en transformatielocaties hierbij de voorkeur hebben, kan slechts met transformatie en inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied niet worden voldaan aan de prognoses, ambities en vraag naar woningen, waardoor uitbreiding onontkoombaar is. Een duurzaam verstedelijkingsbeleid vraagt hierbij om regionale afweging én afspraken over de meer grootschalige gebiedsontwikkelingen én uitbreidingslocaties (richtinggevend principe). Hierbij dient ook rekening te worden gehouden de ruimtelijke-kwalitatieve opgaven en de veranderende vraag op de woningmarkt. Voor wie, wat én waar te bouwen zijn vragen die hierbij spelen. De 'Ruimte-voor-Ruimte-regeling' sluit aan bij een duurzaam verstedelijkingsbeleid, waarbij in ruil voor de sloop van (agrarische) bebouwing nieuwe woningen in het buitengebied ontwikkeld kunnen worden. Deze regeling heeft voor voorliggend initiatief alleen betrekking op de drie te beëindigen/slopen intensieve veehouderijen Analyse Het initiatief betreft het saneren van drie intensieve veehouderijen en het ontwikkelen van een woonlocatie met planologisch maximaal 208 woningen in het buitengebied van Heeswijk-Dinther, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Het planvoornemen kent een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen. Voorliggend plan omvat het volgende woningbouwprogramma: Type Vrijstaand Tweekapper Hoekwoning

segment duur duur betaalbaar

percentage (afgerond) 11% 18 % 8%

45

Hoekwoning Tussenwoning Tussenwoning Tussenwoning Appartement Rug aan Rug Rijwoning levensloopbestendig Rijwoning levensloopbestendig Speciale woonvorm

sociaal betaalbaar goedkoop sociaal sociaal goedkoop betaalbaar sociaal middenhuur

3% 12 % 3% 3% 16 % 9% 7% 3% 7%

Hierbij is met de gemeente afgesproken dat minimaal 25% van het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huur. Dit percentage wijkt af van het de 30% sociale huur dat in de Woondeal is opgenomen, aangezien het principeakkoord van voorliggend initiatief is genomen vóór dat de Woondeal werd vastgesteld. Met de toevoeging van in totaal planologisch maximaal 208 woningen draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan de concrete behoefte van 120.000 nieuwe woningen. Hoewel inbreidings-en transformatielocaties in bestaand stedelijk gebied de voorkeur hebben, is dit bij voorliggend initiatief, gezien de aard en omvang, niet mogelijk. Desondanks is het plangebied een geschikte locatie. In de gemeentelijke structuurvisie Bernheze (paragraaf 4.3.1)is het noordelijk deel van het plangebied reeds als 'zoekgebied wonen' aangewezen. Het zuidelijk deel van het plangebied is als 'Afronding dorpsrand' aangemerkt. Middels een Ladderonderbouwing (paragraaf 4.1.3) is tevens onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling de behoefte naar nieuwe woningen, met bijbehorende gedifferentieerd programma, tegemoet komt. Met de realisatie van planologisch maximaal 208 woningen in het buitengebied, aangrenzend aan de kern Heeswijk-Dinther wordt gehoor gegeven aan de ambities en uitgangspunten, zoals omschreven in de Brabantse agenda Wonen.

Conclusie Het planvoornemen is hierdoor in overeenstemming met de Brabantse Agenda Wonen.

4.3 Gemeentelijk niveau 4.3.1 Structuurvisie Bernheze Door de gemeente Bernheze is op 11 februari 2010 de Structuurvisie Bernheze vastgesteld. In de Structuurvisie Bernheze wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de totale gemeente als een samenhangend geheel weergegeven. Een structuurvisie is een lange termijn visie op hoofdlijnen en vormt het kader voor de beoordeling en afweging van nieuwe ruimtelijke plannen maar ook een toetsing van de voortgang van lopende plannen. In de structuurvisie staan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende jaren beschreven. Een onderdeel is het Ruimtelijk Casco. Het Ruimtelijk Casco betreft het ontwikkelingskader voor de gemeente Bernheze en vormt een casco voor concrete projecten en plannen. Het Ruimtelijk Casco bestaat uit een kaartbeeld en toelichting. Deze zijn nadrukkelijk aan elkaar gekoppeld. De gemeente Bernheze heeft de kwaliteiten binnen de gemeente geformuleerd en wil een gemeente met een dorpse uitstraling blijven. Cultuurhistorisch waardevol landschap Op basis van het Ruimtelijk Casco uit de structuurvisie Bernheze is het plangebied geheel als 'cultuurhistorisch waardevol landschap' aangemerkt.

In dit landschap komen authentieke (agrarische) elementen (akkers, reliëf, verkavelings-, begroeiings- en wegenpatronen) voor die op zichzelf en in hun onderlinge samenhang een bijzonder betekenis hebben voor de herkenbaarheid van de occupatiegeschiedenis. Tevens hangen deze authentieke elementen als ‘systeem’ nauw samen met cultuurhistorische waarden binnen de kernen en vormen een onderdeel van de regionale cultuurhistorie. De cultuurhistorische waarden dienen dan ook behouden te worden en vragen bescherming om deze ook in de toekomst te behouden. Halfopen landschap Daarnaast ligt het overgrote deel van het plangebied binnen het 'halfopen landschap'. In de beekdalen en op de dekzandruggen rond de historische bebouwingsconcentraties heeft het agrarische gebruik van het open landschap geleid tot een halfopen landschap met oude bouwlanden, boscomplexen en kronkelende wegen. Het halfopen landschap wordt voor het grootste deel gebruikt als landbouwgrond. Door de variatie in dit halfopen landschap is er een coulisselandschap gevormd. Het voegt een kwaliteit toe aan het beeld van de gemeente Bernheze en dient geconserveerd te worden. Verandering aan dit landschap moet hier ook zoveel mogelijk worden voorkomen.

46

Zoekgebied wonen Verder is het noordelijk deel boven de Hommelsedijk als 'zoekgebied wonen' aangemerkt. Het gebied dat is aangeduid als ‘zoekgebied wonen’ kan worden getransformeerd van onbebouwd gebied naar bebouwd gebied in de vorm van wonen en daarbij behorende voorzieningen. Voorwaarden waaraan ruimtelijke plannen in dit gebied moeten voldoen zijn hierna geformuleerd: De voorgestelde plannen moeten aansluiten bij de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur van de kern. Bij de inrichting van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met de kwaliteiten en structuren in het gebied en de omgeving. Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen is het uitgangspunt zorgvuldig met de ruimte om te gaan. De natuurlijke ondergrond en de historisch gegroeide structuur van Bernheze moeten meegenomen worden bij de planvorming. Binnen het 'Zoekgebied wonen' is de afronding van de wijk Rodenburg gerealiseerd. Afronding dorpsrand Het zuidelijk deel van het plangebied is als 'afronding dorpsrand' aangemerkt. Een zorgvuldige (groene) inpassing tussen de afronding wonen of bedrijven is daarbij vereist en mag in geen geval het zicht op de cultuurhistorisch waardevolle objecten verminderen. Er dient voorkomen te worden dat er vanuit het buitengebied zicht is op onzorgvuldig vormgegeven bebouwing, waardoor een rommelig beeld ontstaat.

Indien sprake is van verweving van de bebouwing met het omliggende landschap (bijvoorbeeld aan de randen van de dorpen) dient dit karakter te worden behouden en zo mogelijk te worden versterkt. Er kan een woning of meerdere woningen in bebouwingsconcentraties worden gebouwd, mits er tegelijkertijd sprake is van ‘ruimtelijke kwaliteitswinst’. De navolgende afbeelding betreft een uitsnede van het Ruimtelijk Casco uit de structuurvisie Bernheze. Het plangebied is rood omlijnd.

47

UITSNEDE RUIMTELIJK CASCO UIT STRUCTUURVISIE BERNHEZE

Analyse De beoogde woonlocatie is landschappelijk ingepast, waarbij rekening is gehouden met ecologische,landschappelijke- en milieutechnische waarden. Zo is bij het ontwerp onder meer rekening gehouden met de groene lob, die in de gemeentelijke visie als waardevolle buffer tussen de twee oorspronkelijke dorpen Heeswijk en Dinther wordt aangemerkt. Daarnaast zijn de woningen zodanig gesitueerd, dat de zichtlijnen richting de groene lob behouden blijven en het open landschap beleefbaar blijft. Hiermee levert de voorgenomen ontwikkeling een ruimtelijke kwaliteitswinst op. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Structuurvisie Bernheze. Overigens is deze Structuurvisie met de vaststelling van de Omgevingsvisie op 7 maart 2024 ingetrokken.

4.3.2 Omgevingsvisie Bernheze 2040 De gemeenteraad heeft op 7 maart 2024 de 'Omgevingsvisie Bernheze 2040' vastgesteld. In de 'Omgevingsvisie Bernheze 2040' wordt de gewenste ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de totale gemeente weergegeven. De omgevingsvisie betreft een langetermijnvisie (20 jaar) op hoofdlijnen en vormt het kader voor de beoordeling en afweging van nieuwe ruimtelijke plannen, maar ook een toetsing van de voortgang van lopende plannen. In de 'Omgevingsvisie Bernheze 2040' zijn de volgende aanknopingspunten om 'slim' met de ruimte om te gaan gehanteerd: Kenmerken en identiteit van het gebied centraal stellen; Meervoudig ruimtegebruik, waar het kan; Voorkomen van afwenteling.

48

De omgevingsvisie beschrijft nog niet alle beleidsterreinen van de fysieke leefomgeving. De gemeente Bernheze heeft 5 jaar de tijd om al deze visies te integreren. Dit betekent dat in 2029 één totaalvisie voor de fysieke leefomgeving bestaat. De 'Omgevingsvisie Bernheze 2040' is opgedeeld in drie deelgebieden met drie ontwikkel- perspectieven. Hierin wordt onderscheidt gemaakt in: 1. De hoog gelegen Peelhorst (de rug) met de Maashorst als kenmerkend natuurgebied. De westgrens van de Peelhorst is de kenmerkende Peelrandbreuk met de wijstgronden. In een 'levendige schil' rondom het natuurgebied extensiveert de landbouw en worden mogelijkheden voor meer bos en andere natuur geboden. 2. De Dekzandgebieden (de flank) waar de intensieve veehouderij bijdraagt aan grootschalige en innovatieve voedselproductie. Hier zijn ontwikkelingskansen voor nieuwe verdienmodellen op het gebied van bijvoorbeeld de productie van biobased grondstoffen, natuur en landschap in perceelsranden, toerisme en recreatie, klimaatadaptatie (zoals tijdelijke waterberging), lokaal voedsel et cetera. 3. Het Beekdallandschap van de Aa en de Leijgraaf, waar het watersysteem van afvoeren ombuigt naar water vasthouden in combinatie met natuurontwikkeling en extensieve landbouw. De kern van de omgevingsvisie bestaat uit de uitwerking in vijf strategische thema's.

In deze uitwerking vertalen we de opgaven naar ambities en doelen. De vijf thema's zijn: 1. Gezonde leefomgeving; 2. Leefbare kernen; 3. Klimaatadaptatie en herstel biodiversiteit; 4. Vitale en duurzame landbouw en economie; 5. Kwaliteit landschap en erfgoed. Analyse Het plangebied valt volgens de gebiedsindeling binnen het ontwikkelperspectief 'Dekzandgebied'. Binnen dit ontwikkelperspectief zijn de strategische thema's als volgt beschreven: 1. Gezonde leefomgeving: a. Bereikbaar, veilig en toegankelijk per fiets en wandelen; b. Aantrekkelijk landschap met houtwallen, zandwegen, natuurlijke perceelsranden & waterlopen; c. Zorg bij de boer. 2. Leefbare kernen: a. Vasthouden van water; b. Circulair; c. Klimaat- en natuurinclusief bouwen; d. Revitaliseren van wijken; e. Prioriteit aan wandelen en fietsen in met name de GGS; f. Doorgaand verkeer ontmoedigen; g. Alleen vrachtverkeer op basis van elektriciteit of waterstof (H2). 3. Klimaatadaptatie en herstel biodiversiteit: a. Grondwaterpeil 20 – 30 centimeter omhoog en meer water vasthouden en infiltreren; b. Waterberging; c. Natuurvriendelijke oevers rondom de hoofdwatergangen; d. Meanderen van hoofdwatergangen; e. Landschap en biodiversiteit beschermen en versterken in perceelsranden en in de GGS. 4. Vitale en duurzame landbouw en economie: a. Toplocatie voor productie van voedsel en biobased grondstoffen; b.

Grotere bouwblokken; c. Nieuwe verdienmodellen; d. Innovaties inzetten als oplossing voor schadelijke neveneffecten; e. Geen nieuwe bedrijventerreinen; f. Plek waar we boeren naar verplaatsen uit de twee andere deelgebieden zodat ze kunnen groeien en innoveren. 5. Kwaliteit landschap en erfgoed. a. Houtwallen en zandwegen; b. Rivierkommen. Voorliggend plan betreft een woningbouwontwikkeling waar binnen de planologische mogelijkheid wordt geboden voor de bouw van maximaal 208 woningen. Met dit plan wordt name ingespeeld op het thema 'leefbare kernen'. Het plan voorziet kwantitatief en kwalitatief in de grote woningbouwopgave. Tegelijkertijd wordt geanticipeerd op

49

demografische veranderingen. Vanwege het ontbreken van voldoende en beschikbare inbreidingslocaties, is het uitwijken naar de kernranden in lijn met de Omgevingsvisie. De uitgangspunten hierbij zijn innovatief, compact, groen, klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Met dit plan wordt hierin voorzien. De planbeschrijving (zie paragraaf 3.1) bevat de onderbouwing voor de drie deelgebieden. Per deelgebied worden de keuzes voor de stedenbouwkundige invulling, de typologie en situering van de woningen en de landschappelijke inpassing met de doorzichten nader toegelicht. De in de gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties aangegeven kansrijke landschappelijke zone tussen de Hommelsedijk en Nobisweg blijft met dit plan behouden en wordt zoveel als mogelijk gerespecteerd. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen binnen de kaders van de vastgestelde 'Omgevingsvisie Bernheze 2040'.

4.3.3 Landschapsontwikkelingsplan De gemeente Bernheze heeft in 2012 het 'Landschapsontwikkelingsplan Bernheze: beleidsplan voor natuur en landschap 2012-2022' vastgesteld. Het landschapsontwikkelingsplan (LOP) Bernheze is opgesteld voor behoud en versterking van de natuur- en landschapskwaliteiten in het buitengebied van Bernheze. Deze kwaliteiten zijn onder meer verbonden aan de beleving van landschapstypen, belangrijke landschapsstructuren, cultuurhistorische objecten en natuurwaarden. In het LOP worden drie landschapstypen onderscheiden: het landschap van de Peelhorst, het beekdallandschap Aa en de Leijgraaf en het dekzandruggen en -vlaktenlandschap. Deze landschappen hebben elk hun eigen kenmerken in de vorm van typen bebouwing, beplanting, verkaveling, et cetera. Analyse. Het plangebied behoort tot het beekdallandschap Aa en de Leijgraaf. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de ruimtelijk beleidskaart uit het LOP opgenomen. Hierop is het noordelijk deel van het plangebied als potentiële uitbreidingslocatie van de kern aangeduid. Het zuidelijk deel van het plangebied is aangewezen als afronding van de dorpsranden met het oog op landschappelijke inpassing. Het gebied tussen de beoogde woonlocaties is op de beleidskaart als indicatief gebied aangeduid voor het realiseren van recreatieve ommetjes.

De uitgangspunten uit het LOP zijn mede als onderlegger gebruikt voor het opstellen van de gebiedsvisie 'Bebouwingsconcentraties Bernheze'. In paragraaf 4.3.4 wordt hier nader op ingegaan. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen het ''Landschapsontwikkelingsplan Bernheze'.

4.3.4 Gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties Bernheze De gemeente Bernheze heeft de gebiedsvisie 'Bebouwingsconcentraties Bernheze' opgesteld. Deze visie gaat in op de bebouwingsconcentraties in de gemeente Bernheze. Onder een bebouwingsconcentratie worden, in overeenstemming met de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, de volgende drie typologieën verstaan: 1. Kernrandzone; 2. Bebouwingslint; 3. Bebouwingscluster. De zone direct om een dorp heen wordt de kernrandzone genoemd. Deze zone vormt de overgangszone van dorp naar (agrarisch) landschap en is vaak niet duidelijk begrensd. De twee andere type bebouwingsconcentraties liggen vaak op kruisende wegen (bebouwingcluster) of strekken zich uit langs wegen (bebouwingslint). Een bebouwingscluster of -lint kan grenzen aan een dorp, maar kan ook solitair in het buitengebied liggen. Het toevoegen van woningen in het buitengebied kan alleen binnen een bebouwingsconcentratie (kernrandzone, bebouwingscluster of bebouwingslint). Het landschap rondom Heeswijk-Dinther kent vele subtiele verschillen op basis van de ondergrond en het grondwatersysteem. Deze verschillen zijn in de laatste eeuw vaak steeds minder herkenbaar geworden. Rondom Heeswijk-Dinther worden vijf deelgebieden onderscheiden: 1. Het beekdal van de Aa; 2. Entree West; 3. Pater van den Elsenstraat e.o; 4. Het Dinthersche Broek; 5. Entree Oost.

De volgende afbeelding betreft een uitsnede van de deelgebieden kaart in Heeswijk-Dinther uit de gebiedsvisie

50

'bebouwingsconcentraties'. De ligging van het plangebied is omcirkeld.

UITSNEDE KAART DEELGEBIEDEN GEBIEDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES

Het plangebied ligt binnen het deelgebied 'Het Dinthersche Broek'. Het Dinthersche Broek onderscheidt zich van het landschap door het grootschaligere en rationelere karakter. De gronden werden en worden met name gebruikt als grasland voor begrazing. Centraal in dit gebied ligt een cluster van kwekerijgronden. Kenmerkend is de relatieve openheid van het gebied. Voor het deelgebied 'Het Dinthersche Broek' gelden de volgende uitgangspunten: Het versterken van de waardevolle openheid tussen Dinther en het beekdal van de Leijgraaf, door hier geen nieuwe bebouwing toe te staan. Het behouden en beschermen van historische zandpaden en dreven. Het landschappelijk inpassen van storende bebouwing (stalcomplexen en kassen). Het behouden en landschappelijk versterken van de groene lob die de oorspronkelijke kernen Heeswijk en Dinther van elkaar scheidt. In de groene lob (III) zou een kleinschalig dorpslandschap kunnen worden ontwikkeld waar ruimte is voor functies die de beleving tussen dorp en landschap versterken (zoals moestuinen /kleinschalige stadslandbouw, sport, ruimte voor ontmoeting, extensieve en kleinschalige recreatie etc.). Het gebalanceerd uitbreiden van de oorspronkelijke kernen Heeswijk ten noordwesten van de groene lob en Dinther aan de zuidoostzijde daarvan.

Het ontwikkelen van een afronding van de kern waarbij een gevarieerde, rafelige dorpsrand ontstaat die een sterke relatie met het landschap aangaat, zodat wonen aan het landschap als kwaliteit wordt versterkt. Daarnaast betreft onderstaande afbeelding een uitsnede van de visiekaart van Heeswijk-Dinther uit de gebiedsvisie 'Bebouwingsconcentraties Bernheze'. Het plangebied is rood omlijnd.

51

UITSNEDE VISIEKAART HEESWIJK-DINTHER UIT GEBIEDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES BERNHEZE

Op basis van de gebiedsvisie 'Bebouwingsconcentraties Bernheze' is het gehele plangebied als 'Transformatie dorpsrand' aangemerkt. Daarnaast is het gebied tussen het noordelijk deel en zuidelijk deel van het plangebied als 'Landschappelijke zone aangewezen'. De structuur van groene lobben die het dorp ingaan, is waardevol en dient behouden te blijven. Hier dient sprake te zijn van een sterke verwevenheid tussen dorp en landschap en dient een hoge woonkwaliteit gewaarborgd te worden. Deze landschappelijke zone tussen het plangebied is de lob Dinthers Broek. Dit betreft de groene lob tussen Heeswijk en Dinther en is een waardevolle buffer tussen de twee oorspronkelijke dorpen. Hier wordt ingezet op een kleinschalig dorpslandschap, met gebruiksfuncties die passen in het kleinschalig landschap. Daarnaast is onder meer de Hommelsedijk, Koffiestraat en de Nobisweg als 'laan & dreef - bestaand/te behouden' aangeduid. Analyse Het plangebied ligt binnen de kernrandzone van de kern Heeswijk-Dinther. Binnen de kernrandzone in het deelgebied 'Het Dinthersche Broek' worden planologisch maximaal 208 woningen gerealiseerd, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Deelgebied A is in de IOV als 'verstedelijking afweegbaar' aangewezen direct in aansluiting op de woningen in de kern. Daarom is deelgebied A in het ontwerp meer verdicht dan de andere twee deelgebieden.

Deelgebied B is een mix van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen en deelgebied C Ontwikkeling van de rest van het deelgebied 'Het Dinthersche Broek' (deelgebied B en C) is alleen mogelijk na de beëindiging en sanering van de drie aanwezige agrarische bedrijven in deelgebied B en C van dit bestemmingsplan. Met deze sanering is ter plaatse niet alleen woningbouw mogelijk, maar wordt het woon- en leefklimaat en de gezondheidssituatie voor de bewoners aan de Hommelsedijk en Nobisweg verbeterd door het verdwijnen van de geurhindercirkels van de bedrijven. Het verdwijnen van de agrarische bedrijven biedt op deze locatie dus ruimte voor de ontwikkeling van een kleinschalig dorpslandschap en verbetering van de woonsituatie.

52

Met de realisatie van planologisch maximaal 208 woningen wordt de oorspronkelijke kern gebalanceerd uitgebreid. Hiermee wordt de kern afgerond en ontstaat een rafelige dorpsrand die een sterke relatie met het landschap aangaat, zodat wonen aan het landschap als kwaliteit wordt versterkt. Zo is bij het ontwerp onder meer rekening gehouden met het middengebied (groene lob). De woningen zijn zodanig gesitueerd, dat de zichtlijnen richting het middengebied behouden blijven en het open landschap beleefbaar blijft. Door het behouden van de zichtlijnen richting het middengebied en het aanleggen van groen binnen het plangebied, levert de voorgenomen ontwikkeling een ruimtelijke kwaliteitswinst op. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gebiedsvisie 'Bebouwingsconcentraties Bernheze'.

4.3.5 Woonvisie 2022-2026 'Perspectief op goed wonen in onze kernen' De gemeente Bernheze heeft op 2 november 2021 de Woonvisie 2022-2026, ‘Perspectief op goed wonen in onze kernen’ vastgesteld. In deze visie werkt de gemeente aan de ambitie dat iedereen goed moet kunnen wonen in de gemeente. Ingezet wordt op betaalbaarheid en de gemeente richt zich hierbij op senioren, die een groot deel uitmaken van de gemeentelijke bevolking, en op jongeren en jonge gezinnen die zorgen voor vitaliteit in de gemeente. Door in te zetten op betaalbaarheid worden woningen aangeboden aan diegene die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning. Tegelijk blijft de gemeente zich inzetten voor de huursector, omdat de wachttijden steeds verder oplopen. Wonen in het buitengebied Hoewel wonen in het buitengebied ondergeschikt is aan landbouw, is de trend dat steeds meer agrarische bedrijven stoppen. De agrariër mag onder voorwaarden en in bepaalde gebieden woningen bouwen op dezelfde plek van de agrarische bedrijfsbebouwing die wordt gesloopt. Hier wordt ruimte geboden voor maatwerk volgend het ruimte-voor-ruimte-beleid van de provincie. Vaak blijft de voormalige agrarische bedrijfswoning behouden na de beëindiging van het agrarisch bedrijf. Verder wil de gemeente dat grote woningen opgesplitst kunnen worden.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte in Bernheze In de gemeentelijke woonvisie zijn de navolgende doelen gesteld als perspectief op goed wonen in de kernen: In de komende 10 jaar wil de gemeente 1.800 woningen toevoegen; Daarvan worden circa 1.160 woningen in de periode tot en met 2026 gebouwd; In iedere kern wordt gebouwd; Meer regie wordt gevoerd op de woningbouwproductie; De gemeente wil de keten van idee naar uitvoering waar mogelijk versnellen. Voor wat betreft toekomstbestendigheid en duurzaamheid heeft de gemeente te navolgende doelen gesteld: Energieneutraal in 2050; Op korte termijn focussen op ‘no regret maatregelen’; Zorgen voor voldoende woonaanbod om mensen met en zonder zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen laten wonen. Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte in Heeswijk-Dinther Voor de kern Heeswijk-Dinther is een woningbouwopgave van 232 opgenomen. Dit betreft 20% van de totale opgave binnen de gemeente Bernheze (van de 1.160 woningen tot 2026). Er is in Heeswijk-Dinther behoefte aan het toevoegen van circa 70 sociale huurwoningen en heeft bouwen voor jongeren/starters en senioren de voorkeur. Daarnaast is er in Heeswijk-Dinther behoefte aan kleinschalige collectieve woonvormen en woongroepen (hofjeswoningen en kleinschalige woonzorgvormen).

De verwachting is dat dit voor deze kern populaire woonvormen zijn die de doorstroming op gang zullen brengen. Analyse Met de beoogde ontwikkeling worden planologisch maximaal 208 woningen, in het buitengebied, aangrenzend aan de kern Heeswijk-Dinther, gerealiseerd. Deze locatie biedt een geschikte plek voor woningbouw, aangezien met de beëindiging van de agrarische bedrijven ruimte vrij komt voor het realiseren van woningen in het buitengebied. Het plan kent een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen, waarvan minimaal 25% van het woningbouwprogramma uit sociale huur bestaat: Type

segment

percentage (afgerond)

53

Vrijstaand Tweekapper Hoekwoning Hoekwoning Tussenwoning Tussenwoning Tussenwoning Appartement Rug aan Rug Rijwoning levensloopbestendig Rijwoning levensloopbestendig Speciale woonvorm

duur duur betaalbaar sociaal betaalbaar goedkoop sociaal sociaal goedkoop betaalbaar sociaal middenhuur

11% 18 % 8% 3% 12 % 3% 3% 16 % 9% 7% 3% 7%

Dit programma is gebaseerd op de woonbehoefte ,zoals omschreven in de gemeentelijke woonvisie. Het toevoegen van deze nieuwe woningen draagt bij aan de kwantitatieve behoefte naar 1.800 woningen binnen de gemeente Bernheze in de aankomende 10 jaar en 232 woningen specifiek voor de kern Heeswijk-Dinther. Op basis van de bovengenoemde ambities en behoeften, zoals omschreven in de gemeentelijke woonvisie, wordt met deze ontwikkeling ingespeeld op de kwalitatieve behoefte aan onder meer (huur)woningen en woningen voor jongeren/starters en senioren voor het betaalbare en goedkope segment in Heeswijik-Dinther. Verder wordt met voorliggend initiatief ingespeeld op de behoefte naar kleinschalige collectieve woonvormen en woongroepen voor het betaalbare segment. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Woonvisie 2022-2026, 'Perspectief op goed wonen in onze kernen’.