Toelichting

Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77

BESTEMMINGSPLAN DINTHERSEWEG ONG. NAAST 2 IN NISTELRODE ONTWERP TOELICHTING NL.IMRO.1721.BPDintherseweg2NTR-ow01

Crijns Rentmeesters bv 21 juli 2022

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

PLANGEGEVENS Naam plan

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode

Imro nummer

NL.IMRO.1721.BPDintherseweg2NTR-ow01

Contactpersoon

Bianca Göertz

Tweede contactpersoon

Guido Bosmans

Concept

2 december 2021

Ontwerp

21 juli 2022

Vastgesteld

-

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

2

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING .................................................................................................................... 6

1.1

Aanleiding......................................................................................................................................6

1.2

Ligging ...........................................................................................................................................6

1.3

Begrenzing ....................................................................................................................................7

1.4

Vigerende bestemmingsplannen ................................................................................................7 1.4.1

Bestemmingsplan Buitengebied Bernheze ....................................................................................... 7

1.4.2

Bestemmingsplan Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen Bernheze ........... 8

1.4.3

Bestemmingsplan Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018 ........................................... 8

1.4.4

Bestemmingsplan Herziening Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze

2018 ...................... 9

1.5

Leeswijzer ......................................................................................................................................9

2.

PLANBESCHRIJVING ................................................................................................ 10

2.1

Omgeving van het plangebied...................................................................................................10 2.1.1

Ontstaansgeschiedenis ................................................................................................................... 10

2.1.2

Huidige ruimtelijke structuur ............................................................................................................ 10

2.2

Huidige situatie plangebied .......................................................................................................11

2.3

Beoogde situatie .........................................................................................................................11 2.3.1

Inleiding........................................................................................................................................... 11

2.3.2

Stedenbouwkundige randvoorwaarden ........................................................................................... 11

2.3.3

Landschappelijke inpassing ............................................................................................................ 12

2.3.4

Beeldkwaliteit en erfinrichtingsvoorwaarden ................................................................................... 13

2.3.5

Verkeer en parkeren ....................................................................................................................... 18

3.

BELEIDSKADER ........................................................................................................ 20

3.1

Rijksbeleid ...................................................................................................................................20

3.2

3.3

3.1.1

Nationale omgevingsvisie ............................................................................................................... 20

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................................ 20

Provinciaal beleid .......................................................................................................................21 3.2.1

Brabantse omgevingsvisie .............................................................................................................. 21

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................................... 22

Gemeentelijk beleid ....................................................................................................................25 3.3.1

Beleidsregel Ruimte voor Ruimte .................................................................................................... 25

3.3.2

Gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties Bernheze.......................................................................... 25

3.3.3

Structuurvisie Bernheze .................................................................................................................. 27

3.3.4

Woonvisie 2016 – 2021, Creatief naar een nieuw evenwicht .......................................................... 28

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

3

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

4.

MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN ............................................................. 30

4.1

Bodemkwaliteit ...........................................................................................................................30

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.1.1

Beleidskader ................................................................................................................................... 30

4.1.2

Toets ............................................................................................................................................... 30

Water ............................................................................................................................................31 4.2.1

Inleiding........................................................................................................................................... 31

4.2.2

Beleidskader ................................................................................................................................... 31

4.2.3

Toets ............................................................................................................................................... 33

Cultuurhistorie ............................................................................................................................35 4.3.1

Beleidskader ................................................................................................................................... 35

4.3.2

Toets ............................................................................................................................................... 36

Archeologie .................................................................................................................................37 4.4.1

Inleiding........................................................................................................................................... 37

4.4.2

Beleidskader ................................................................................................................................... 37

4.4.3

Toets ............................................................................................................................................... 38

Natuur ..........................................................................................................................................39 4.5.1

Beleidskader ................................................................................................................................... 39

4.5.2

Toets ............................................................................................................................................... 39

Geluid ...........................................................................................................................................42 4.6.1

Beleidskader ................................................................................................................................... 42

4.6.2

Toets ............................................................................................................................................... 42

Geur..............................................................................................................................................44 4.7.1

Beleidskader ................................................................................................................................... 44

4.7.2

Toets ............................................................................................................................................... 46

Gezondheid .................................................................................................................................50 4.8.1

Beleidskader ................................................................................................................................... 50

4.8.2

Toets ............................................................................................................................................... 51

Bedrijven en milieuzonering ......................................................................................................54 4.9.1

Beleidskader ................................................................................................................................... 54

4.9.2

Toets ............................................................................................................................................... 54

4.10 Externe veiligheid .......................................................................................................................55 4.10.1 Beleidskader ................................................................................................................................... 55 4.10.2 Toets ............................................................................................................................................... 56

4.11 Luchtkwaliteit ..............................................................................................................................60 4.11.1 Beleidskader ................................................................................................................................... 60 4.11.2 Toets ............................................................................................................................................... 60

4.12 MER ..............................................................................................................................................62 4.12.1 Beleidskader ................................................................................................................................... 62

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

4

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

4.12.2 Toets ............................................................................................................................................... 63

5.

JURIDISCHE VORMGEVING...................................................................................... 64

5.1

Inleiding .......................................................................................................................................64

5.2

Algemene toelichting verbeelding ............................................................................................64

5.3

Algemene toelichting regels ......................................................................................................64

5.4

Toelichting op de bestemmingen .............................................................................................65 5.4.1

Agrarisch ......................................................................................................................................... 65

5.4.2

Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3 .................................................................................. 65

6.

UITVOERBAARHEID .................................................................................................. 66

6.1

Economische uitvoerbaarheid ..................................................................................................66

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................66

7.

PROCEDURE.............................................................................................................. 67

7.1

Wettelijke procedure ..................................................................................................................67

7.2

Overleg.........................................................................................................................................67

7.3

Zienswijzen ..................................................................................................................................67

BIJLAGEN: 1. Akoestisch onderzoek wegverkeer 2. Verkennend bodemonderzoek 3. Aerius-berekening 4. Flora en fauna onderzoek 5. Bomenposter Werken rondom bomen

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

5

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld voor realisatie van één Ruimte voor Ruimte woning aan Dintherseweg ongenummerd (ong.) naast 2 te Nistelrode, hierna het plangebied genoemd. De bouwtitel Ruimte voor Ruimte is hiervoor aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bernheze heeft hiervoor bij besluit met registratienummer 1537541/1588290 onder voorwaarden principemedewerking verleend. In deze toelichting is aangetoond dat realisatie van deze woning past binnen de gestelde voorwaarden, het beleidskader en dat met deze ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging

Het plangebied betreft de locatie aan Dintherseweg ong., ten zuiden van Dintherseweg 2 te Nistelrode. Deze locatie is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Kantje en Maxend’. Navolgende figuur geeft de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving op een topografische kaart weer.

Plangebied

Figuur 1: Topografische kaart met daarop de ligging van het plangebied aangeduid

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

6

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

1.3

Begrenzing

Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als: gemeente Nistelrode, sectie I, nummers 908 (gedeeltelijk) en 910 (gedeeltelijk). Slechts een gedeelte van deze percelen wordt gebruikt voor de realisatie van de Ruimte voor Ruimte woning. Het betreft een gedeelte van de percelen met een gezamenlijke grootte van 1.782 m2. Navolgende figuur betreft een kadastraal overzicht van de planlocatie.

Figuur 2: Kadastraal overzicht plangebied

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

1.4.1

Bestemmingsplan Buitengebied Bernheze

Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ van de gemeente Bernheze het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 juni 2012 en is onherroepelijk. Het plangebied is bestemd als Agrarisch’ met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en de aanduidingen ‘reconstructiewetzone extensiveringsgebied’ en ‘wro-zone – woonwerkontwikkelingsgebied’. Navolgende figuur betreft een uitsnede van dit bestemmingsplan waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

7

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Plangebied

Figuur 3: Uitsnede van bestemmingsplanverbeelding van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

1.4.2

Bestemmingsplan Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen Bernheze

Binnen het plangebied is ook het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen Bernheze’ van de gemeente Bernheze geldend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 13 december 2018 en is onherroepelijk. Het paraplubestemmingsplan ziet alleen toe op regels ten aanzien van permanente teeltondersteunende voorzieningen en geldt als aanvulling op het bestemmingsplan Buitengebied Bernheze. Binnen het plangebied worden geen teeltondersteunende voorzieningen beoogd. De regels uit het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen’ zijn niet van toepassing op deze herbestemming’.

1.4.3

Bestemmingsplan Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018

Binnen het plangebied is ook het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ van de gemeente Bernheze geldend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 18 april 2019 en is onherroepelijk. Dit bestemmingsplan is opgesteld voor verankering van de op 14 december 2017 vastgestelde ‘Beleidsnotitie aanpak VAB Bernheze, Toe te passen beleidsregels’. Het doel is het tegengaan van verrommeling in het buitengebied door het herbestemmen of slopen van leegstaande stallen, zo nodig na een tijdelijk toegelaten afwijkend gebruik. Met een gedegen aanpak wil de gemeente Bernheze tevens de transformatie naar een duurzame en maatschappelijk geaccepteerde veehouderij ondersteunen. Het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ is hiermee op onderdelen herzien, waarmee het gemeentelijke VAB-beleid is opgenomen in de regels waar deze van toepassing zijn. De regels worden daarmee op onderdelen verruimd ten aanzien van planologische mogelijkheden bij herbestemming van voormalige agrarische bedrijfslocaties.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

8

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Binnen het plangebied is geen sprake van het herbestemmen van Vrijkomende Agrarische Bebouwing. De regels uit het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ zijn niet van toepassing op deze herbestemming.

1.4.4

Bestemmingsplan Herziening Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018

Het vastgestelde VAB-beleid van de gemeente Bernheze is vertaald in het bestemmingsplan 'Vrijkomende Agrarische Bedrijven Bernheze 2018'. Dit bestemmingsplan is echter niet geheel in overeenstemming met het VAB-beleid. Een wijzigingsbevoegdheid voor het toepassen van Stalderingsregels ontbreekt. Met deze herziening van het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ wordt dit hersteld. De herziening betreft slechts een aanvulling op de regels van het bestemmingsplan 'Vrijkomende Agrarische Bedrijven Bernheze 2018'. Binnen het plangebied is geen sprake van het herbestemmen van Vrijkomende Agrarische Bebouwing. De regels uit het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ zijn niet van toepassing op deze herbestemming.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze toelichting is de planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt deze herbestemming getoetst aan het beleidskader. In hoofdstuk 4 wordt de herbestemming getoetst aan de milieu- en planologische aspecten bij deze herbestemming. In hoofdstuk 5 vindt de juridische planbeschrijving plaats. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna in hoofdstuk 7 de procedure voor deze wijziging wordt omschreven.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

9

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Omgeving van het plangebied

2.1.1

Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied is gelegen aan de Dintherseweg ongenummerd, naast nummer 2 in de bebouwingsconcentratie ‘Kantje en Maxend’. Aan het begin van de 20e eeuw bestaat Nistelrode uit een verzameling uitwaaierende boerderijen rondom de driesprong van wegen die naar Oss, Uden, Vorstenbosch en Heeswijk voeren. Het plangebied is gelegen aan de oude radiaal richting Heeswijk-Dinther. Ter hoogte van het plangebied is reeds geruime tijd bebouwing aanwezig langs het lint. Navolgende kaart geeft een uitsnede van de topografische kaar van het plangebied in circa 1900.

Plangebied Figuur 4: Uitsnede historische kaart uit circa 1900 waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

2.1.2

Huidige ruimtelijke structuur

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie Maxend, welke is gelegen aan de zuidwestzijde van Nistelrode en zich deels strekt over een dekzandrug. De linten zijn op sommige plaatsen intensief bebouwd. Halverwege Maxend splitst de Dintherseweg zich af in zuidwestelijke richting en vormt een verbinding met Heeswijk-Dinther. In de directe omgeving van het plangebied zijn voornamelijk burgerwoningen maar er zijn ook agrarische- en niet-agrarische bedrijfsbestemmingen gelegen. De burgerwoningen rondom het plangebied zijn gelegen op ruime percelen.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

10

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

2.2

Huidige situatie plangebied

Het plangebied behoort thans tot het perceel van Dintherseweg 2 en is in gebruik als dierenweide voor het hobbymatig houden van dieren. Deze dierenweide is omheind en er staat een schuilgelegenheid. Het perceel wordt aan twee zijden omgeven door een bomenrij c.q. houtsingel bestaande uit onder andere berk, eik, hazelaar en wilde lijsterbes. Navolgende figuur geeft een luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied.

Figuur 5: Luchtfoto van het plangebied

2.3

Beoogde situatie

2.3.1

Inleiding

Beoogd wordt om binnen het plangebied één Ruimte voor Ruimte woning te realiseren. In de beoogde planologische situatie wordt een woonfunctie toegekend door opname van een bouwvlak en de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – ruimte voor ruimte’. Voor wat betreft de plansystematiek wordt aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’.

2.3.2

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Het college van burgemeester en wethouders heeft onder voorwaarden principemedewerking voor realisatie van deze Ruimte voor Ruimte woning verleend. De gemeente Bernheze geeft hierbij de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden aan:

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

11

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

-

er mag maximaal één Ruimte voor Ruimte woning worden opgericht; de woning dient landschappelijk ingepast te worden; er kan gekozen worden voor moderne, dan wel traditionele bouwstijl, maar er dient wel aangesloten te worden op het ritme van de overige woningen en de nieuwe woning moet qua volume en uitstraling passen in zijn omgeving. Dat betekent:

   -

maximaal één laag met een verplichte kap; maximale goot- en bouwhoogte respectievelijk 4 meter en 9 meter; afstand van woning tot de voorste perceelgrens minimaal 10 meter maximaal 15 meter;

één inrit tot de kavel. Daarbij dient zo veel mogelijk van de houtwal gespaard te blijven. Het mag niet ten koste gaan van bestaande laanbomen;

-

er dient te worden voorzien in twee parkeerplekken op eigen terrein; bijgebouwen minimaal 2 meter achter de (lijn van de) voorgevel toegestaan; maximaal 100 m2 bijgebouwen; de laanstructuur moet intact blijven.

In de regels van dit bestemmingsplan zijn de genoemde randvoorwaarden gehanteerd en planologisch verankerd. De landschappelijk inpassing maakt als kwalitatieve verplichting onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan en wordt in navolgende paragraaf nader omschreven.

2.3.3

Landschappelijke inpassing

2.3.3.1

Bestaande groenvoorziening

In de huidige situatie is het perceel reeds landschappelijke ingepast aan de voorzijde en de westzijde. Aan de westkant van het perceel staat een rij eiken en berken. Aan de voorzijde van het perceel staan naast eiken en berken ook lijsterbes en hazelaar met onderbegroeiing van braam. De laanbeplanting aan de Dintherseweg bestaat uit platanen. De houtstructuur blijft zoveel mogelijk gespaard en wordt enkel doorsneden voor één nieuwe inrit. 2.3.3.2

Landschappelijke inpassing van het plangebied

De Ruimte voor Ruimte kavel wordt landschappelijk ingepast in de omgeving. De bestaande groenstructuur blijft behouden, behoudens over een breedte van circa 3 tot 4 meter, waar een inrit wordt gemaakt. De landschappelijke inpassing wordt daarnaast versterkt met aanleg van een struweelhaag op de oostelijke plangrens. Navolgende figuur geeft een beeld van de beoogde landschappelijke inpassing binnen het plangebied. De landschappelijke inpassing is op schaal als bijlage bij de regels in dit bestemmingsplan gevoegd.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

12

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Figuur 6: Beeld met landschappelijke inpassing binnen het plangebied

2.3.4

Beeldkwaliteit en erfinrichtingsvoorwaarden

2.3.4.1

Inleiding

De gemeente Bernheze heeft een beeldkwaliteitsplan voor Ruimte voor Ruimte woningen opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan vervangt de welstandsnota voor de locaties waar de Ruimte voor Ruimte woningen worden gebouwd en wordt voor de welstandscommissie het toetsingskader bij het beoordelen van de beoogde Ruimte voor Ruimte woningen. Omdat een Ruimte voor Ruimte woning op een groot perceel gelegen en een grote inhoudsmaat heeft (met een inhoud van maximaal 1.000 m³) en in een groene omgeving staan zijn er twee woningtypes mogelijk. Dit zijn ‘boerderijen’ en ‘landhuizen’. Deze beide woningtypes worden hierna omschreven, waarbij een bouwplan dient te worden gerealiseerd conform het type ‘boerderij’ of het type ‘landhuis’. 2.3.4.2

Boerderij

Een woning van het woningtype boerderij heeft een ruime opzet en bestaat uit een enkelvoudige massa. Het gebouw is gericht op functioneel en agrarisch gebruik. Het gebouw heeft een landelijke uitstraling, waarbij de hoofdvorm bestaat uit één laag met een grote kap. Een boerderij is gelegen aan de straat en heeft een rechthoekig grondvlak met mogelijke ondergeschikte uit- en aanbouwen. Het gebouw is rustig vormgegeven en heeft een sobere detaillering. De terreinindeling is rationeel. De erfinrichting bestaat uit stoepen, weide, groentetuin en hagen. Er is sprake van een clustering met bijgebouwen om een erf. De bijgebouwen staan dichtbij de hoofdbe-

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

13

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

bouwing. Navolgend figuur geeft een beeld van mogelijke verschijningsvormen van het woontype boerderij.

Figuur 7. Verschijningsvormen van het woningtype boerderij uit het beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte-woningen

In het beeldkwaliteitsplan is een toetsingstabel opgenomen voor woningen van het woningtype boerderij. Deze toetsingstabel geeft een beeld van de voorwaarden voor de ontwikkeling van de woning. De toetsingstabel is opgenomen in navolgende tabel. Toetsingstabel Boerderij Beoordelingsaspecten

Toetsing

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

14

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Hoofdaspecten

Type bebouwing

Grote vrijstaande woning of twee-onder-een kapwoning

Streng

(niet geschakeld), inhoud maximaal 1.000 m³ en kaveloppervlakte circa 1.000 m² Plaatsing, situering, oriëntatie

Op korte tot middelgrote afstand van de weg. Voorgevel

Streng

5 tot 20 meter uit de voorste perceelsgrens Massaopbouw

1 laag met kap, dakhelling > 45°

Streng

Lage goot 3 tot 3,5 meter Gevelopbouw

Eenvoudig en evenwichtig

Materiaalgebruik (hoofdvlakken) Baksteen en pannendak of riet, incidenteel kunnen hout,

Regulier Regulier

golfplaat of moderne materialen worden toegepast mits dit het totaalbeeld een hogere esthetische kwaliteit oplevert

Deelaspecten

Detailaspecten

Kleurgebruik (hoofdvlakken)

Gedekte kleuren in naturel of aarde tinten

Regulier

Samenstelling massa

Enkelvoudig

Regulier

Gevelindeling

Traditioneel

Regulier

Plasticiteit gevel

Beperkt en ondergeschikt

Soepel

Materiaalgebruik (onderdelen)

Kozijnen: hout of houtgelijkende materialen

Soepel

Ondergeschikte delen: verschillend materiaalgebruik mogelijk Kleurgebruik (onderdelen)

Passend bij het pallet van de hoofdvlakken

Soepel

Detaillering

Eenvoudig/sober

Soepel

Specifieke aspec- Bebouwingscluster/ kernrand-

Het boerderijtype is toegestaan in een kernrandzone en

Regulier

ten

zone

in een bebouwingscluster

Bijgebouwen

Gesitueerd nabij hoofdgebouw. Geen dakkapellen.

Soepel

Voldaan moet worden aan de bijgebouwenregeling Erfafscheidingen

Erfafscheiding bestaat uit hagen en erfbeplanting

Regulier

Tuin

Functioneel erf met stoepen en een grindstrook tegen

Niet

opspattend regenwater. Rationele indeling. Elementen als moestuin, siertuin en boomgaard of hakhoutbosje met inheemse soorten worden gescheiden door hagen Tabel 1. Toetsingstabel uit het beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte woningen voor de verschijningsvorm ‘boerderij’

2.3.4.3

Landhuis

Een landhuis bestaat uit een samengestelde massa, met een complex kappenplan en gootverspringing, sierelementen en een landelijke uitstraling. De bebouwing bestaat uit één laag met een grote kap. Het gebouw is voorzien van gootverhoging, uitsparingen en verdraaiingen in de kap. Er zijn accenten aan de gevel aanwezig. Een landhuis is verder van de straat gelegen en heeft een grote landschappelijke siertuin. Het gebouw is voorzien van opvallende elementen als een schoorsteen en dakkapellen. Een landhuis is gericht op woongenot en comfort. Bijgebouwen zijn gesitueerd achter in de tuin en aan de rand van het perceel. Navolgend figuur geeft voorbeelden van de verschijningsvormen van een woning van het type landhuis.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

15

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Figuur 8. Verschijningsvormen van het woningtype landhuis (uit het beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte woningen)

In het beeldkwaliteitsplan is een toetsingstabel opgenomen voor woningen van het woningtype landhuis. Deze toetsingstabel geeft een beeld van de voorwaarden voor de ontwikkeling van de woning. De toetsingstabel is opgenomen in navolgende tabel. Toetsingstabel landhuis Beoordelingsaspecten Hoofdaspecten

Type bebouwing

Toetsing Vrijstaande woning, maximaal 1.000 m³ ruime percelen

Streng

van circa 2.000 m²

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

16

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Plaatsing, situering, oriëntatie

Op grote afstand van de weg. Voorgevel 25 meter uit de

Streng

voorste perceelsgrens. Oriëntatie op de weg. Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 10 meter. Massaopbouw

1 laag met kap, hoogteaccenten mogelijk bij massade-

Streng

len. Goothoogte tot 3,5 meter, steile kap > 45° Gevelopbouw

Evenwichtig opbouw

Regulier

Materiaalgebruik (hoofdvlakken) Baksteen en pannendak of riet, incidenteel kunnen hout,

Regulier

golfplaat of moderne materialen worden toegepast mits dit het totaalbeeld een hogere esthetische kwaliteit oplevert Kleurgebruik (hoofdvlakken)

Gedekte kleuren in naturel of aarde tinten

Regulier

Samenstelling massa

Samengesteld

Regulier

Specifieke aspec- Gevelindeling

Traditioneel

Soepel

ten

Plasticiteit gevel

Gevarieerd

Soepel

Detaillering

Uitgebreid

Soepel

Bebouwingscluster / kernrand-

De landhuizen passen in een landgoedachtige omge-

Streng

zone

ving. In de kernrandzone is er in sommige gevallen

Deelaspecten

voldoende ruimte, in bebouwingsclusters is deze ruimte niet vaak aanwezig. Mits de stedenbouwkundige context aanleiding geeft voor het type landhuis met een teruggelegen rooilijn is dit woningtype in bebouwingscluster en kernrandzone mogelijk Bijgebouwen

Vrije plaatsing op het perceel mogelijk. Geen dakkapel-

Regulier

len op bijgebouwen, voldaan moet worden aan de bijgebouwenregeling. Erfafscheiding

Groen, borders of hagen

Regulier

Tuin

Landschapstuin of siertuin. Niet symmetrisch maar

Niet

vloeiende lijnen. Siertuin met gazon en kleurrijke borders en vijvers. Exoten en inheemse soorten mogelijk Tabel 2. Toetsingstabel uit het beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte woningen voor de verschijningsvorm ‘landhuis’

2.3.4.4

Beoogde beeldkwaliteit plangebied

Beoogd wordt om qua beeldkwaliteit overwegend aan te sluiten bij het type ‘landhuis’. Daarbij wordt aangesloten bij de voorwaarden uit het principebesluit dat de woning bestaat uit één bouwlaag met kap en een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 9 meter. Qua kleur en materiaal gebruik zal de woning aansluiten bij bebouwing in de omgeving. De kleur van de toe te passen materialen ligt in het scala ‘aardetinten’. De gevels kunnen bestaan uit (schoon) metselwerk maar ook hout kan worden toegepast. Het stucen of keimen van de gevels is mogelijk onder hoogwaardige architectuur. Het dak bestaat uit gebakken en gesmoorde plannen, maar ook snijriet uit leien zijn een optie. Navolgende figuren geven een impressie van de beoogde beeldkwaliteit.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

17

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Figuur 9: Impressie beeldkwaliteit

2.3.5

Verkeer en parkeren

2.3.5.1

Ontsluiting

De Ruimte voor Ruimte woning wordt middels een aan te leggen inrit ontsloten aan de Dintherseweg. Voor aanleg van een inrit wordt de bestaande groenstructuur doorsneden met een breedte van circa 4 meter. Op basis van het inrittenbeleid van de gemeente Bernheze dient rekening te worden gehouden met aanwezige bomen. Voor het plangebied staan enkele monumentale bomen. De ontwikkeling ziet niet toe op kap of aantasting van deze bomen. Het bomenbeleidsplan en Handboek bomen zijn van toepassing. De bomenposter ‘Werken rond bomen’ behoort als bijlage bij deze toelichting. Bij het verlaten van het plangebied is sprake van een veilige verkeerskundige situatie. Het wegenpatroon is recht en overzichtelijk. Het verkeer dat het perceel verlaat gaat direct op in het heersende verkeersbeeld. De aanleg van de inrit kan bij de bouwaanvraag nader worden bepaald. 2.3.5.2

Parkeren

Parkeernormennota Bernheze De gemeente Bernheze heeft de Parkeernormennota opgesteld met als doel om de toepassing van de parkeernormen inzichtelijker te maken, zodat het duidelijk is welke normen gehanteerd worden bij een bouwaanvraag. In de Parkeernormennota van de gemeente Bernheze is opgenomen dat de parkeernorm voor wonen buiten de bebouwde kom 1,3 parkeerplaats, afgerond twee parkeerplaatsen bedraagt.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

18

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Er dient parkeerruimte te worden gerealiseerd voor het parkeren van twee auto’s, exclusief garage. Het plangebied biedt hiervoor de ruimte. De aanleg en instandhouding van deze parkeerplaatsen is verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

19

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

3.1.1.1

Beleidskader

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

-

Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel;

-

Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. 3.1.1.2

Toets

Deze herbestemming heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Hiervoor is het project te kleinschalig van aard. Op microniveau past deze ontwikkeling binnen de integrale prioriteit ‘landelijk gebied’. Binnen het plangebied wordt één Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd. De regeling Ruimte voor Ruimte is een provinciale beleidsregeling voor realisatie van kwaliteitsverbetering binnen het landelijke gebied.

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1

Beleidskader

De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt stedelijke functies zoveel mogelijk te concentreren in het bestaand stedelijk gebied, en om extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in het buitengebied in beginsel te voorkomen. Wanneer een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

20

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

maakt, moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame ontwikkeling. In het kader van zuinig ruimtegebruik dient een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor realisatie van woningen geldt, dat voor woningbouwlocaties er vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. 3.1.2.2

Toets

Binnen het plangebied wordt één woning toegevoegd. De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft niet te worden toegepast.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie

3.2.1.1

Beleidskader

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor vijf hoofdopgaven: 1.

De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant.

2.

Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt.

3.

Slimme netwerkstad: de manier mensen zich verplaatsen verandert en stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen.

4.

Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag.

5.

Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

3.2.1.2

Toets

De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. Gesteld wordt dat gemeenten de eerstverantwoordelijken zijn waar het gaat om ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. Bevoegdheden en verantwoordelijkheden worden zo laag mogelijk weggelegd. Gemeenten en waterschappen moeten een eigen invulling geven aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

21

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1

Beleidskader

Inleiding De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In deze omgevingsverordening zijn de bestaande regels over de fysieke leefomgeving waar mogelijk in één verordening onder gebracht. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en wordt deze ontwikkeling getoetst aan de regels van deze omgevingsverordening. Aanduiding plangebied Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangeduid als gelegen binnen het ‘Landelijk Gebied, binnen het ‘’ Gemengd landelijk gebied’. Navolgende figuur betreft een uitsnede van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van de basiskaart Landelijk gebied, waarop het plangebied is aangeduid.

Plangebied

Figuur 10: Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant op de basiskaart Landelijk gebied

Afdeling 3.1 Algemeen In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels (in artikel 3.9) voor bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie NoordBrabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast dient het principe van zorgvuldig ruimtegebruik te worden toegepast. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

22

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. Afdeling 3.6 Vitaal platteland In afdeling 3.6 in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten voor het Landelijk gebied. Het Landelijk gebied kent een onderverdeling in de subzones ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Groenblauwe mantel’. Wanneer er gelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor beide zones, wordt gesproken over Landelijk gebied. Alleen als het nodig is onderscheid te maken, wordt gesproken over ‘Gemengd landelijk gebied’ of ‘Groenblauwe mantel’. Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte In afdeling 3.7 is in artikel 3.80 is de Regeling Ruimte voor Ruimte opgenomen. Deze regeling is hierna opgenomen. Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere Ruimte voor Ruimte kavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien: a.

er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit;

b.

de Ruimte voor Ruimte kavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;

c.

een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;

d.

er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar.

Lid 2 Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als per Ruimte voor Ruimte kavel is aangetoond dat is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee zijn in het geheel beeindigd waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van deze veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt; b. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn direct voorafgaand aan de beëindiging gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest; c. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn gevestigd binnen Beperkingen Veehouderij of op een locatie die vanwege omliggende waarden en functies niet geschikt is voor de uitoefening van een veehouderij; d. er tenminste 1000 m² bedrijfsgebouwen ten dienste van de onder a. bedoelde veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt met een minimum van 200 m² op iedere beëindigingslocatie veehouderij; e. de ten behoeve van de onder a. bedoelde veehouderijen geregistreerde rechten betreffende de fosfaatproductie in een gezamenlijke omvang van tenminste 3.500 kg uit de markt zijn genomen door doorhaling van de bij de Dienst Regelingen geregistreerde rechten, waarbij per beëindigingslocatie een minimum van 700 kg aan rechten betreffende de productie van fosfaat aanwezig is;

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

23

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

f. de rechten, bedoeld onder e. moeten vanaf het moment van beëindiging van de bedrijfsvoering tot aan het moment van uit de markt nemen geregistreerd staan op naam van de veehouderij die beëindigd; g. de omgevingsvergunning milieu voor de onder a. bedoelde veehouderij op iedere beëindigingslocatie veehouderij is ingetrokken; h. een passende herbestemming is gelegd op de locatie als onder a. bedoeld die in ieder geval het houden van vee en het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen uitsluit; i. in redelijkheid niet op andere wijze is voorzien in de beëindiging van de onder a. bedoelde veehouderij. Lid 3 In afwijking van het tweede lid kan een bestemmingsplan voorzien in een Ruimte voor Ruimte kavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. Lid 4 Het derde lid vervalt indien uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat er in totaal 3.500 Ruimte voor Ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte zijn ontwikkeld. 3.2.2.2

Toets

Afdeling 3.1 Algemeen In artikel 3.77 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgelegd dat afdeling 3.1 niet van toepassing is bij toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. Afdeling 3.6 Vitaal platteland Het plangebied is gelegen in het Gemengd Landelijk gebied. De toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte is mogelijk binnen deze structuur. Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte Met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte vindt een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit plaats doordat in samenhang met realisatie van een woning op een planologische locatie sloop en milieuwinst plaatsvindt. Het plangebied betreft een planologisch aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie. Het plangebied aan de Dintherseweg is gesitueerd in de bebouwingsconcentratie ‘Maxend en Kantje’. Maxend en Kantje zijn twee bebouwingslinten aan de zuidwestzijde van Nistelrode en strekken zich deels uit over een dekzandrug. De linten zijn op sommige plaatsen intensief bebouwd. Halverwege Maxend splitst de Dintherseweg zich af in zuidwestelijke richting en vormt een verbinding met Heeswijk-Dinther. De toe te voegen woning past binnen de bebouwingsstructuur. De woning wordt opgericht binnen een bestaande landschapskamer. De kavelgrootte komt overeen met de percelen in de directe omgeving. In dit bestemmingsplan is de landschappelijke inpassing binnen het plangebied

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

24

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

verzekerd. Er is met toevoeging van de beoogde woning geen sprake van een aanzet voor stedelijke ontwikkeling. In lid 2 van artikel 3.80 zijn de voorwaarden opgenomen waaraan een bouwtitel Ruimte voor Ruimte dient te voldoen. Een door de provincie Noord-Brabant goedgekeurde bouwtitel Ruimte voor Ruimte wordt aangekocht. Deze bouwtitel voldoet aan voorwaarden uit de regeling. Lid 3 en 4 van de regeling zijn niet van toepassing op deze herbestemming. 3.2.2.3

Conclusie

De beoogde herbestemming past binnen de regels uit de Interim omgevingsverordening NoordBrabant.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Beleidsregel Ruimte voor Ruimte

3.3.1.1

Beleidskader

De beleidsregel ‘Ruimte voor Ruimte gemeente Bernheze 2021’ is vastgesteld door de raad van de gemeente Bernheze op 7 oktober 2021. De beleidsregel ziet erop toe dat de gemeente meer grip krijgt op de wijze waarop de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen wordt onderbouwd. Het uitgangspunt daarbij is dat voor elke Ruimte voor Ruimte ontwikkeling de verplichte sloop en fosfaatafname moet plaatsvinden binnen Bernheze danwel dat via het realiseren van Ruimte voor Ruimte woningen een aantoonbare bijdrage wordt geleverd aan een kwaliteitsimpuls binnen Bernheze. Gelet op dat laatste is de op 23 juni 2021 met de provincie gesloten overeenkomst Ruimte voor Ruimte van belang. Op basis van deze overeenkomst ontvangt de gemeente een stimuleringsbijdrage (€ 50.000) voor elke Ruimte voor Ruimte woning die wordt gerealiseerd via aankoop van de bouwtitel bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Deze stimuleringsbijdrage dient vervolgens te worden ingezet ter verbetering van de kwaliteit in het buitengebied. Voor Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen waarvoor de sloop en fosfaatafname niet binnen Bernheze heeft plaatsgevonden, dient op basis van voorliggende beleidsregel de betreffende bouwtitel(s) te worden aangekocht via de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. 3.3.1.2

Toets

De initiatiefnemer heeft een bouwtitel Ruimte voor Ruimte aankocht bij de provincie Noord-Brabant. Hiermee wordt voldaan aan de beleidsregeling Ruimte voor Ruimte van de gemeente Bernheze.

3.3.2

Gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties Bernheze

3.3.2.1

Beleidskader

De gemeente heeft in het najaar van 2021 een nieuwe visie op bebouwingsconcentraties binnen de gemeente Bernheze opgesteld. De druk op het buitengebied neemt overal toe maar de meeste druk vindt plaats in de bebouwingsconcentraties in het buitengebied en direct rondom de kernen. Met name Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen zijn hier in het verleden al veelvuldig toegestaan en de aanvragen

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

25

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

hiervoor komen nog steeds binnen. Hierdoor dreigt het gebied rondom de kernen en in de bebouwingsclusters en -linten steeds verder te verdichten. Dit gaat ten koste van de kwaliteit van de bebouwingsconcentraties. De eerdere visies voor de kernrandzones dateren uit 2007 en vertonen steeds meer tekortkomingen als actueel toetsingskader voor dergelijke verzoeken. Het geeft geen goed beeld meer van de huidige situatie en de ruimtelijke uitgangspunten zijn op veel punten te algemeen. Bovendien ontbreekt een visie van de bebouwingsclusters en –linten in het buitengebied. In combinatie met een steeds kritischere houding van de provincie Noord-Brabant met betrekking tot ontwikkelingen in het buitengebied, leidt dit tot de noodzaak voor een geactualiseerde visie op dit deel van het buitengebied. Een eenduidige visie voor alle bebouwingsconcentraties moet voor zowel de gemeente als burgers duidelijk maken wat het wensbeeld is waarop gestuurd kan worden. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie Dintherseweg-Maxend en Delst – Rijksweg A50. Het gebied tussen de Dintherseweg en Maxend is een afwisseling van grootschalige agrarische bedrijven en open landschappelijke kamers.

De korrel van de bebouwing is relatief groot en het landschap sluit niet voldoende aan bij de intensiteit van de bebouwing, waardoor de bebouwing het beeld overheerst Hier geldt dat de gemeente streeft naar het versterken van dit kleinschalige landschap door een robuust landschappelijk kader te ontwikkelen met daartussen ruimte voor bebouwingsvelden en open landschapskamers.

Plangebied

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

26

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Figuur 11: Visiekaart op kern Nistelrode waar de ligging van het plangebied is aangeduid

3.3.2.2

Toets

Binnen het plangebied wordt een Ruimte voor Ruimte woning ingepast in een landschapskamer aan Dintherseweg. Het plangebied is in deze visie aangeduid als ‘reeds geplande afronding dorpsrand’. Het plan past binnen de nieuwe visie op bebouwingsconcentraties van de gemeente Bernheze.

3.3.3

Structuurvisie Bernheze

3.3.3.1

Inleiding

De Structuurvisie Bernheze geeft een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de hele gemeente. De structuurvisie is een visie op hoofdlijnen en vormt daarmee een belangrijk toetskader voor het initiëren, beoordelen, afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals bestemmingsplannen en projecten. 3.3.3.2

Beleidskader

In de structuurvisie staan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen beschreven voor de komende jaren. Onderdeel van de Structuurvisie Bernheze 2010 is het Ruimtelijk Casco. Het Ruimtelijk Casco betreft het ontwikkelingskader voor de gemeente Bernheze en vormt een casco voor concrete projecten en plannen. De gemeente Bernheze heeft de kwaliteiten binnen de gemeente geformuleerd. De gemeente Bernheze wil een gemeente met een dorpse uitstraling blijven. Kleinschalige verstedelijking wil de gemeente niet uitsluiten, maar deze verstedelijking dient groen ingepast te zijn. Het landelijk wonen nabij een verstedelijkte omgeving is een kwaliteit van de gemeente.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

27

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

Toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte is op grond van deze regeling mogelijk binnen het zoekgebied dat door de gemeenteraad is aangewezen bij raadsbesluit van 9 juli 2009. Dit betreffen de ‘extensiveringsgebieden overig’ en specifiek aangewezen bebouwingsconcentraties. In de Structuurvisie Bernheze is een toelichting op bebouwingsconcentraties opgenomen. Deze toelichting luidt als volgt: ‘De oorspronkelijke dorpslinten, die aan de oude routes zijn ontstaan, zijn waardevol als historische structuur. Deze zijn uitgegroeid tot een kern of zijn beperkt gebleven tot een bebouwingscluster. Strategie voor de bebouwingsclusters is het hergebruik van voormalige agrarische bedrijfslocaties voor niet-agrarische functies alsmede (beperkte) toevoeging van nieuw bouwvolume. Belangrijke randvoorwaarde voor de verruimde mogelijkheden is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. Een voorbeeld hiervan is sloop van bebouwing als compensatie voor verruimde mogelijkheden al dan niet in combinatie met ‘rood voor groen’, het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of een versterking van natuur- en landschapswaarden in de omgeving. Verdichting van de bebouwingsclusters is dus in bepaalde gevallen toegestaan, indien dit tot een ruimtelijke verbetering leidt.

Ook door verdunning kunnen bebouwingsclusters in kwalitatieve zin worden versterkt, doordat de open relaties met het landschap worden hersteld. De bestaande waardevolle doorzichten naar het buitengebied dienen gehandhaafd te blijven. Nieuwbouw dient qua maat en schaal passend te zijn in de omgeving.’ 3.3.3.3

Toets

Woningbouw in het kader van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling is enkel mogelijk binnen een ‘bebouwingsconcentratie’. De gemeente Bernheze heeft de locatie Dintherseweg ong. aangewezen als gelegen binnen een ‘bebouwingsconcentratie’. De ontwikkeling binnen het plangebied, in het woon-werk ontwikkelingsgebied, is passend bij de omgeving qua aard en schaal.

3.3.4

Woonvisie 2016 – 2021, Creatief naar een nieuw evenwicht

3.3.4.1

Inleiding

De gemeente Bernheze heeft op 14 juli 2016 de ‘Woonvisie 2016–2021, Creatief naar een nieuw evenwicht’ vastgesteld. In deze woonvisie is aangegeven dat de gemeente Bernheze in de periode 2016-2021 nog steeds woningen zal toevoegen, maar daarbij vooral te kijken naar de woningbehoefte en de woonwensen die er zijn. 3.3.4.2

Beleidskader

In de nieuwe woonvisie wordt toegespitst op vier speerpunten. Dit betreft de navolgende speerpunten. 1. ‘Inspelen op woonwensen, door onder andere: a. Maximaal 900 woningen toe te voegen aan de voorraad in de periode 2016-2021; b. Minimaal 5% van de nieuwbouwplannen te reserveren voor CPO en vrije kavels. 2. Betaalbaar wonen, voor wie dat nodig heeft, door onder andere:

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

28

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

a.

De toevoeging van 200 sociale huurwoningen;

b.

Behouden van voldoende sociale huurwoningen voor mensen met de laagste inkomens.

3. Onbezorgd wonen, door onder andere: a.

Mantelzorgmogelijkheden uit te breiden;

b.

Zorgen voor passende huisvesting voor de zorgdoelgroepen.

4. Een duurzame woningvoorraad, door onder andere: a.

In te zetten op een gemiddeld energielabel-B van de huurvoorraad;

b.

Bouwers te stimuleren om nu al de EPC norm 0 te hanteren.’

3.3.4.3

Toets

Met deze ontwikkeling wordt één kavel in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte gerealiseerd. Daarmee wordt ingespeeld op de woonwens van de particulier. Met de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt aandacht besteed aan het duurzaam bouwen van de woning. De ontwikkeling van de woning past binnen de gemeentelijke woonvisie.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

29

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

4.

MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN

4.1

Bodemkwaliteit

4.1.1

Beleidskader

Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient te worden nagegaan of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het beoogde gebruik. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreinigingen geen onaanvaardbare risico’s opleveren voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet.

4.1.2

Toets

Door Bodemzicht is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd Dit onderzoek met datum 21 december 2021 en rapportnummer B2872 behoort als bijlage bij deze toelichting. De conclusies uit dit onderzoek zijn hierna samengevat opgenomen. “Aanleiding voor het verkennend bodemonderzoek is de aanvraag van een bestemmingswijziging en bouw van een woning op de onderzoekslocatie. Op basis van het vooronderzoek wordt de locatie als onverdacht beschouwd. Resultaten NEN5740 In mengmonster BG1 van de visueel schone bovengrond is een gehalte aan PCB gemeten boven de achtergrondwaarde. Voor het licht verhoogde gehalte aan PCB’s bestaat op basis van dit onderzoek geen verklaring. De overschrijding is marginaal en vormt geen aanleiding voor aanvullend onderzoek. In mengmonster BG2 van de visueel schone bovengrond zijn geen gehaltes aan onderzochte stoffen uit het standaardpakket gemeten boven de achtergrondwaarden. In mengmonster OG1 van de visueel schone ondergrond zijn eveneens geen gehaltes aan onderzochte stoffen uit het standaardpakket gemeten boven de achtergrondwaarden. In het grondwater ter plaatse van peilbuis 1 zijn gehaltes aan nikkel, zink, cadmium en barium gedetecteerd boven de streef- waarden. De verhogingen aan metalen zijn toe te schrijven aan regionaal verhoogde achtergrondwaardes. De verhoogde concentraties vormen geen aanleiding voor nader onderzoek.

Conclusie en advies De resultaten van het onderzoek stemmen niet overeen met de gestelde hypotheses. De resultaten vormen echter geen aanleiding tot aanpassing van de onderzoeksstrategie. Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn geen verontreinigingen aan- getoond die aanleiding vormen voor het uitvoeren van nader of aanvullend bodemonderzoek. De locatie is onverdacht op aanwezigheid van asbest in bodem. De bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vormt geen belemmering voor de beoogde aanvraag van een bestemmingswijziging en bouw van een woning.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

30

Dintherseweg ong. naast 2 in Nistelrode - Toelichting

De eventueel bij werkzaamheden vrijkomende grond is op of buiten het onderzoeksterrein herbruikbaar. Indien vrijkomende grond van de locatie afgevoerd dient te worden, dient men rekening te houden met de regels van het vigerende Besluit Bodemkwaliteit.” Uit het onderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.

4.2

Water

4.2.1

Inleiding

Het doel van de watertoets is te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante plannen en besluiten. Een watertoets maakt mogelijke negatieve invloeden van een plan inzichtelijk. Ook geeft de watertoets oplossingsrichtingen aan waarmee mogelijk optredende negatieve invloeden beperkt of ongedaan gemaakt worden. Het plangebied valt onder het beheer van waterschap Aa en Maas. De gemeente is verantwoordelijk voor de inzameling en het transport van afvalwater dat afkomstig is van huizen en bedrijven. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor de aansluiting op het riool. Vanaf dit aansluitpunt neemt de gemeente de verantwoordelijkheid over. De gemeente is ook verantwoordelijk voor de zorg voor het overtollige regenwater en grondwater.