Toelichting BP Menzel 47

Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77

BESTEMMINGSPLAN MENZEL 47 NISTELRODE ONTWERP TOELICHTING

Crijns Rentmeesters bv 22 juli 2021

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

PLANGEGEVENS Naam plan

Menzel 47 Nistelrode

Imro nummer

NL.IMRO.1771.PM

Contactpersoon

Bianca Göertz

Voorontwerp

15 januari 2021, aangepast 13 april 2021

ontwerp

22 juli 2021

Vastgesteld

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

2

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING ....................................................................................................................6

1.1

Aanleiding.............................................................................................................................. 6

1.2

Ligging ................................................................................................................................... 6

1.3

Begrenzing ............................................................................................................................ 7

1.4

Vigerende bestemmingsplannen ........................................................................................ 7 1.4.1

Bestemmingsplan Buitengebied Bernheze ...............................................................................7

1.4.2

Bestemmingsplan Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzienin gen Bernheze 8

1.4.3

Bestemmingsplan Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018 ...................................8

1.4.4

Bestemmingsplan Herziening Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018 .................9

1.5

Leeswijzer .............................................................................................................................. 9

2.

PLANBESCHRIJVING ................................................................................................10

2.1

Omgeving van het plangebied........................................................................................... 10

2.2

Huidige situatie plangebied ............................................................................................... 10

2.3

2.2.1

Inrichting .................................................................................................................................10

2.2.2

Vergunning ..............................................................................................................................11

Beoogde situatie ................................................................................................................. 12 2.3.1

Inleiding ...................................................................................................................................12

2.3.2

Stedenbouwkundige randvoorwaarden ...................................................................................13

2.3.3

Landschappelijke inpassing ....................................................................................................13

2.3.4

Beeldkwaliteit en erfinrichtingsvoorwaarden ...........................................................................15

2.3.5

Ontsluiting en parkeren ...........................................................................................................17

3.

BELEIDSKADER ........................................................................................................19

3.1

Rijksbeleid ........................................................................................................................... 19

3.2

3.3

3.1.1

Nationale omgevingsvisie .......................................................................................................19

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking ....................................................................................19

Provinciaal beleid ............................................................................................................... 20 3.2.1

Brabantse omgevingsvisie ......................................................................................................20

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant .......................................................................21

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 25 3.3.1

Structuurvisie Bernheze ..........................................................................................................25

3.3.2

Woonvisie 2016 – 2021, Creatief naar een nieuw evenwicht ..................................................27

4.

MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN .............................................................28

4.1

Bodemkwaliteit ................................................................................................................... 28 4.1.1

Beleidskader ...........................................................................................................................28

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

3

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

4.1.2

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

Toets .......................................................................................................................................28

Water .................................................................................................................................... 28 4.2.1

Inleiding ...................................................................................................................................28

4.2.2

Beleidskader ...........................................................................................................................29

4.2.3

Toets .......................................................................................................................................30

Cultuurhistorie .................................................................................................................... 31 4.3.1

Beleidskader ...........................................................................................................................31

4.3.2

Toets .......................................................................................................................................33

Archeologie ......................................................................................................................... 34 4.4.1

Inleiding ...................................................................................................................................34

4.4.2

Beleidskader ...........................................................................................................................34

4.4.3

Toets .......................................................................................................................................34

Natuur .................................................................................................................................. 35 4.5.1

Beleidskader ...........................................................................................................................35

4.5.2

Toets .......................................................................................................................................36

Geluid ................................................................................................................................... 37 4.6.1

Beleidskader ...........................................................................................................................37

4.6.2

Toets .......................................................................................................................................37

Geur...................................................................................................................................... 38 4.7.1

Inleiding ...................................................................................................................................38

4.7.2

Beleidskader ...........................................................................................................................38

4.7.3

Toets .......................................................................................................................................40

Gezondheid ......................................................................................................................... 43 4.8.1

Beleidskader ...........................................................................................................................43

4.8.2

Toets .......................................................................................................................................44

Bedrijven en milieuzonering .............................................................................................. 46 4.9.1

Beleidskader ...........................................................................................................................46

4.9.2

Toets .......................................................................................................................................46

4.10 Externe veiligheid ............................................................................................................... 48 4.10.1 Beleidskader ...........................................................................................................................48 4.10.2 Toets .......................................................................................................................................49

4.11 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 52 4.11.1 Beleidskader ...........................................................................................................................52 4.11.2 Toets .......................................................................................................................................53

4.12 MER ...................................................................................................................................... 55 4.12.1 Inleiding ...................................................................................................................................55 4.12.2 Beleidskader ...........................................................................................................................55 4.12.3 Toets .......................................................................................................................................56

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

4

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

5.

JURIDISCHE VORMGEVING......................................................................................57

5.1

Inleiding ............................................................................................................................... 57

5.2

Algemene toelichting verbeelding .................................................................................... 57

5.3

Algemene toelichting regels .............................................................................................. 57

5.4

Toelichting op de bestemmingen ..................................................................................... 58 5.4.1

Agrarisch met Waarden – leefgebied dassen .........................................................................58

5.4.2

Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 2 ..........................................................................58

6.

UITVOERBAARHEID ..................................................................................................59

6.1

Economische uitvoerbaarheid .......................................................................................... 59

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................... 59

7.

PROCEDURE..............................................................................................................60

7.1

Wettelijke procedure .......................................................................................................... 60

7.2

Overleg................................................................................................................................. 60

7.3

Zienswijzen .......................................................................................................................... 60

BIJLAGEN: 1.

Flora en fauna onderzoek

2.

Bronnenbestand BVB

3.

Bouwtitel Ruimte voor Ruimte

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

5

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld voor eigenaar van het plangebied gelegen aan Menzel 47 te Nistelrode. Op deze locatie is een varkensbedrijf aanwezig. Het varkenshouderijbedrijf wordt gesaneerd met gebruikmaking van de Subsidieregeling sanering varkenshouderij. Het plangebied is gelegen binnen een bebouwingsconcentratie. Beoogd wordt om in samenhang met deze sanering een woning toe te voegen in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte en de bedrijfswoning her te bestemmen naar een burgerwoning, waarbij één bijgebouw met een maximale omvang van 400 m² bij de woning behouden of herbouwd kan worden. Hiermee vindt concentratie van resterende bebouwing plaats. In deze toelichting is aangetoond dat herbestemming van de resterende bebouwing en realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning past binnen de gestelde voorwaarden, het beleidskader en dat met deze ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging

Het plangebied is gelegen aan Menzel 47 te Nistelrode. Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de kern Nistelrode, binnen de bebouwingsconcentratie ‘Menzel’. Navolgende figuur betreft een topografische kaart met daarop de ligging van het plangebied aangeduid.

Plangebied

Figuur 1: Topografische kaart met de ligging van het plangebied aangeduid

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

6

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

1.3

Begrenzing

Het plangebied is kadastraal bekend als het perceel gemeente Nistelrode, sectie L, nummer 346 (gedeeltelijk). Het plangebied heeft een oppervlakte van 11.690 m². Navolgende figuur geeft een overzicht van de kadastrale situatie, waarbinnen het plangebied op luchtfoto is aangeduid.

Planlocatie

Figuur 2: Kaart met daarop het kadastrale perceel waarbinnen het plangebied is gelegen

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

1.4.1

Bestemmingsplan Buitengebied Bernheze

Binnen het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ van de gemeente Bernheze het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 juni 2012 en is onherroepelijk. Het plangebied is bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Leefgebied dassen’ met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ en een bouwvlak. Tevens is het plangebied voorzien van de volgende aanduidingen: -

functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’;

-

maatvoeringsaanduiding ‘aantal bedrijfswoningen: 1’;

-

gebiedsaanduiding ‘groenblauwe mantel’;

-

gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’;

-

gebiedsaanduiding ‘wro-zone – woonwerkontwikkelingsgebied’.

Navolgende figuur geeft een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ voor het plangebied.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

7

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

Plangebied

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ voor het plangebied

1.4.2

Bestemmingsplan Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzienin gen Bernheze

Binnen het plangebied is tevens het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen Bernheze’ van de gemeente Bernheze vigerend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 13 december 2018 en is onherroepelijk. Het paraplubestemmingsplan ziet alleen toe op regels ten aanzien van permanente teeltondersteunende voorzieningen en geldt als aanvulling op het bestaande en vigerende (geldende) bestemmingsplan Buitengebied Bernheze. Binnen het plangebied worden geen teeltondersteunende voorzieningen beoogd. De regels uit het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen’ zijn niet van toepassing op deze herbestemming’.

1.4.3

Bestemmingsplan Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018

Binnen het plangebied is tevens het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ van de gemeente Bernheze vigerend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 18 april 2019 en is onherroepelijk. Dit bestemmingsplan is opgesteld voor verankering van de op 14 december 2017 vastgestelde ‘Beleidsnotitie aanpak VAB Bernheze, Toe te passen beleidsregels’. Het hoofduitgangspunt voor de beleidsnotitie is het tegengaan van verrommeling in het buitengebied door het herbestemmen of slopen van leegstaande stallen, zo nodig na een tijdelijk toegelaten afwijkend gebruik. Het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ is hiermee op onderdelen herzien, waarmee het gemeentelijke VAB-beleid is opgenomen in de regels waar deze van toepassing zijn. De regels worden daarmee op onderdelen verruimd ten aanzien van planologische mogelijkheden bij herbestemming van voormalige agrarische bedrijfslocaties.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

8

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

Binnen het plangebied is middels dit bestemmingsplan sprake van het herbestemmen van Vrijkomende Agrarische Bebouwing naar een woonfunctie. De regels uit het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ zijn niet van toepassing op deze herbestemming.

1.4.4

Bestemmingsplan Herziening Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018

Het vastgestelde VAB-beleid van de gemeente Bernheze is vertaald in het bestemmingsplan 'Vrijkomende Agrarische Bedrijven Bernheze 2018'. Dit bestemmingsplan is echter niet geheel in overeenstemming met het VAB-beleid. Een wijzigingsbevoegdheid voor het toepassen van Stalderingsregels ontbreekt. Deze herziening betreft uitsluitend een aanvulling op de regels van het bestemmingsplan 'Vrijkomende Agrarische Bedrijven Bernheze 2018'. Binnen het plangebied is middels dit bestemmingsplan sprake van het herbestemmen van Vrijkomende Agrarische Bebouwing naar een woonfunctie. De regels uit het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ zijn niet van toepassing op deze herbestemming.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze toelichting is de planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt deze herbestemming getoetst aan het beleidskader. In hoofdstuk 4 wordt de herbestemming getoetst aan de milieu- en planologische aspecten bij deze herbestemming. In hoofdstuk 5 vindt de juridische planbeschrijving plaats. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna in hoofdstuk 7 de procedure voor dit bestemmingsplan wordt omschreven.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

9

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Omgeving van het plangebied

Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de kern Nistelrode binnen de bebouwingsconcentratie ‘Menzel’. Deze bebouwingsconcentratie wordt door de rijksweg A50 doorsneden van de kern Nistelrode. Nistelrode is gelegen op de overgang tussen de Peelhorst en de Peelrandbreuk en maakt deel uit van een reeks oude ontginningen. De structuur wordt bepaald door de noord-zuid gerichte lintbebouwing en de karakteristieke driehoekige pleintjes. Het dorp heeft relatief veel historische bebouwing. De omgeving wordt gekenmerkt door verschillende landschapstypen die direct gekoppeld zijn aan de natuurlijke onderlaag; oude akkercomplexen, natte graslanden, bos en heide wisselen elkaar af. Typerend voor Nistelrode zijn de daar omheen gelegen buurtschappen ‘Menzel’, ‘Donzel’, ’Kantje’ en ‘Maxend’ die verbonden zijn met de kern door middel van agrarische lintbebouwing. In het westen ligt de laaggelegen dekzandvlakte die zorgt voor de afvoer van het zogenaamde ‘wijstwater’. In de omgeving van het buurtschap Menzel komen nog aaneengesloten complexen van ouden bouwlanden bij oude nederzettingen voor. Dit landschap bestaat uit een besloten beplantingsstructuur en een kleinschalige verkavelingsstructuur.

2.2

Huidige situatie plangebied

2.2.1

Inrichting

Binnen het plangebied is een varkenshouderij aanwezig. Het bedrijfsperceel is rationeel ingericht voor de bedrijfsvoering. Navolgende figuur geeft een luchtfoto van het bedrijf.

Plangebied

Figuur 4: Luchtfoto met het bedrijf binnen het plangebied

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

10

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

Navolgende foto’s geven foto’s van het plangebied weer.

Figuur 5: Foto's met huidige invulling van het plangebied

De bedrijfswoning is ten westen van de bedrijfsopstallen gelegen, op enige afstand van de weg. De woning en bedrijfsopstallen zijn middels een gezamenlijk inrit ontsloten. De stallen zijn compact op het erf gesitueerd en het hele bedrijfsperceel is rationeel ingedeeld voor de bedrijfsvoering.

2.2.2

Vergunning

Binnen het plangebied is een vergunning aanwezig voor het houden van varkens. Hierna is de vergunning opgenomen.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

11

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

Tabel 1: Omgevingsvergunning voor het houden van dieren aan Menzel 47

2.3

Beoogde situatie

2.3.1

Inleiding

De varkenshouderij binnen het plangebied wordt gesaneerd met deelname aan de subsidieregeling Sanering varkenshouderijen. Bij toepassing van de subsidieregeling worden alle bedrijfsgebouwen gesloopt. Dit betreft alle opstallen ten behoeve van de varkenshouderij en de opslagloods en werktuigenberging voor tractors en dergelijke die benodigd zijn voor bewerking van de omliggende landbouwgronden. Bij deelname aan de regeling Sanering varkenshouderijen wordt een vergoeding verleend voor alle gebouwen op een locatie ten behoeve van de varkenshouderij. Naast gebouwen voor de varkenshouderij zijn tevens een omvang van 640 m² aan opslag- en werktuigenruimten aanwezig die behouden mogen blijven bij deelname aan regeling. Tevens is een opslagloods met een omvang van 336 m² vergund. De werktuigenberging is ver van de bedrijfswoning gesitueerd. Bij sanering van de bebouwing voor de varkenshouderij resteert een bouwvlak met een grote omvang. Dit is in het kader van zuinig ruimtegebruik en concentratie van bebouwing niet gewenst. Binnen het plangebied wordt alle bebouwing gesloopt en wordt slechts de werktuigenberging/opslagruimte met een omvang van 400 m² herbouwd als bijbehorend bouwwerk bij de woning. De omliggende gronden dienen te blijven bewerkt. Hiervoor zijn machines benodigd die binnen moeten kunnen worden gestald.

Tevens wordt een Ruimte voor Ruimte woning aan de Menzel toegevoegd. Voor realisatie van deze woning wordt een bouwtitel Ruimte voor Ruimte aangekocht.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

12

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

2.3.2

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

2.3.2.1

Inleiding

Een plan dient te passen binnen het straatbeeld en de omgeving. Het beëindigen van de intensieve veehouderij en het slopen van de bijbehorende opstallen levert een aanzienlijke kwaliteitswinst op. Door de Ruimte voor Ruimte woning nabij de bedrijfswoning op te richten en het overige deel van het plangebied als agrarisch onbebouwd gebied te bestemmen, wordt het doorzicht naar het achterliggende landschap gewaarborgd. Het college van burgemeester en wethouders hebben voor deze herbestemming enkele randvoorwaarden geformuleerd. Deze randvoorwaarden zijn hierna opgenomen. 2.3.2.2

Bedrijfswoning

Voor herbestemming van de bedrijfswoning aan Menzel 47 gelden de navolgende randvoorwaarden: -

De bedrijfswoning wordt herbestemd naar een reguliere burgerwoning.

-

Alle bebouwing (hoofd- en bijgebouwen) worden bestemd met een afstand van tenminste 5 meter uit de perceelsgrens aan beide zijden.

-

Er mag maximaal één bijgebouw met een omvang van maximaal 400 m² gerealiseerd worden.

-

Dit bijgebouw mag slechts gebruikt worden voor hobbymatige activiteiten en niet voor bedrijfsmatige activiteiten.

-

Het bijgebouw wordt achter de achtergevel van de woning gesitueerd.

-

Bij de situering van de inrit moet rekening worden gehouden met de aanwezige laanbeplanting. Bomen mogen niet worden gekapt.

2.3.2.3

Ruimte voor Ruimte woning

-

Er wordt maximaal één vrijstaande woning gerealiseerd.

-

De woning mag maximaal één laag krijgen en wordt afgedekt met een kap.

-

De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 4 meter en 9 meter.

-

Er mag maximaal 100 m² aan bijgebouwen gerealiseerd worden.

-

Het perceel mag maximaal 32 meter breed worden.

-

De afstand van de woning tot de voorste perceelsgrens bedraagt circa 20 meter.

-

Alle bebouwing (hoofd- en bijgebouwen) moet aan beide zijden minimaal 5 meter uit de zijdelingse perceelsgrens gesitueerd worden.

-

Bijgebouwen moeten achter de voorgevel van de woning gerealiseerd worden.

-

Bij de situering van de inrit moet rekening worden gehouden met de aanwezige laanbeplanting. Bomen mogen niet worden gekapt.

In de regels van dit bestemmingsplan zijn de randvoorwaarden gehanteerd en planologisch verankerd.

2.3.3

Landschappelijke inpassing

2.3.3.1

Bestaande groenvoorziening

In de huidige situatie is er beperkt sprake van openbaar groenvoorzieningen in de omgeving van het plangebied. Menzel is een relatief smalle weg. Voor de bedrijfsbebouwing aan Menzel is een laanbeplanting bestaande uit vijf laanbomen aanwezig.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

13

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

2.3.3.2

Landschappelijke inpassing van het plangebied

De kavels worden landschappelijk ingepast in de omgeving. De bestaande haag aan de voorste perceelsgrens voor de woning aan Menzel 47 blijft behouden, maar deze lage haag wordt verhoogd tot een middelhoge haag, met een hoogte tot 1,20 meter. Deze haag groeit uit tot een forsere breedte, tot een breedte van 80 cm tot een meter. De landschappelijke inpassing wordt daarnaast versterkt met verlenging van de bestaande bomenrij bij de westelijke perceelsgrens en door de aanleg van landschappelijke bomen op het perceel, voor de Ruimte voor Ruimte woning en aan de achterste perceelsgrenzen. Navolgende figuur geeft een beeld van de beoogde landschappelijke inpassing binnen het plangebied. De landschappelijke inpassing is op schaal als bijlage bij de regels in dit bestemmingsplan gevoegd.

Figuur 6: Beeld met landschappelijke inpassing binnen het plangebied

Navolgende tabel geeft een beeld van de beplanting binnen het plangebied.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

14

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

Type

Afmeting

Plant-verband

Soort

Aanplant-maat & kwaliteit

Woning Menzel 47 Haag

1 meter breed,

Bestaand lijn-

lengte tenminste 36 meter,

verband, verster-

Beuk (Fagus sylvatica)

Bestaand. Bij vervanging 80-100

haag wordt doorsneden

ken door het

Wortelgoed, 4 stuks

door één inrit met een

breder en hoger

per meter

breedte van maximaal 6

laten uitgroeien

meter. Landschappe-

4 stuks, 2 stuks bestaand,

Solitaire gelegen

Sortimentkeuze: berk (betula

lijke bomen

toe te voegen 2 stuks op

sp.), beuk (Fagus), Paardekas-

achterste perceelsgrens,

tane (Aesculus hippocas) of

onderlinge afstand ten-

linde (Tilia)

10-12

minste 6 meter Ruimte voor Ruimte woning Haag

1 meter breed,

lijnverband

Beuk (Fagus sylvatica)

Zijdelingse perceelsgrens:

80-100 Wortelgoed, 4 stuks per meter

lengte tenminste 62 meter Voorste perceelsgrens: Lengte tenminste 22 meter Landschappe-

2 stuks

Solitaire gelegen

lijke bomen

Sortimentkeuze: berk (betula

10-12

sp.), beuk (Fagus sylvatica), Paardekastanje (Aesculus hippocas) of linde (Tilia)

Bomenrij

Bestaand 4 stuks, toe te

(westelijke

voegen tenminste 3 stuks,

perceelsgrens

onderlinge afstand ten-

plangebied)

minste 6 meter

Bomenrij

5 stuks, onderlinge af-

(westelijke

stand tenminste 7 meter

Lijnverband

10-12 (nieuwe aanplant)

Lijnverband

Sortimentkeuze: berk (betula

10-12

sp.), beuk (Fagus sylvatica),

perceelsgrens

Paardekastanje (Aesculus hip-

bouwkavel)

pocas), noot (juglans regia) of linde (Tilia)

Tabel 2: Beplanting binnen het plangebied

De landschappelijk inpassing maakt als kwalitatieve verplichting onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan en wordt in navolgende paragraaf nader omschreven

2.3.4

Beeldkwaliteit en erfinrichtingsvoorwaarden

2.3.4.1

Inleiding

De gemeente Bernheze heeft een beeldkwaliteitsplan voor Ruimte voor Ruimte woningen opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan vervangt de welstandsnota voor de locaties waar de Ruimte voor Ruimte wo-

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

15

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

ningen worden gebouwd en wordt voor de welstandscommissie het toetsingskader bij het beoordelen van de beoogde Ruimte voor Ruimte woningen. Omdat een Ruimte voor Ruimte woning op een groot perceel gelegen en een grote inhoudsmaat heeft (met een inhoud van maximaal 1.000 m³) en in een groene omgeving staan zijn er twee woningtypes mogelijk. Dit zijn ‘boerderijen’ en ‘landhuizen’. Voor het plangebied wordt het type boerderij gebouwd. 2.3.4.2

Boerderij

Een woning van het woningtype boerderij heeft een ruime opzet en bestaat uit een enkelvoudige massa. Het gebouw is gericht op functioneel en agrarisch gebruik. Het gebouw heeft een landelijke uitstraling, waarbij de hoofdvorm bestaat uit één laag met een grote kap. Een boerderij is gelegen aan de straat en heeft een rechthoekig grondvlak met mogelijke ondergeschikte uit- en aanbouwen. Het gebouw is rustig vormgegeven en heeft een sobere detaillering. De terreinindeling is rationeel. De erfinrichting bestaat uit stoepen, weide, groentetuin en hagen. Er is sprake van een clustering met bijgebouwen om een erf. De bijgebouwen staan dichtbij de hoofdbebouwing. Navolgend figuur geeft een beeld van mogelijke verschijningsvormen van het woontype boerderij.

Figuur 7. Verschijningsvormen van het woningtype boerderij uit het beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte-woningen

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

16

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

In het beeldkwaliteitsplan is een toetsingstabel opgenomen voor woningen van het woningtype boerderij. Deze toetsingstabel geeft een beeld van de voorwaarden voor de ontwikkeling van de Ruimte voor Ruimte woning. De toetsingstabel is opgenomen in navolgende tabel. Toetsingstabel Boerderij Beoordelingsaspecten Hoofdaspecten

Type bebouwing

Toetsing Grote vrijstaande woning of twee-onder-een kapwoning (niet gescha-

Streng

keld), inhoud maximaal 1.000 m³ en kaveloppervlakte circa 1.000 m² Plaatsing, situering,

Op korte tot middelgrote afstand van de weg. Voorgevel 5 tot 20 meter

oriëntatie

uit de voorste perceelsgrens

Streng

Massaopbouw

1 laag met kap, dakhelling > 45°, Lage goot 3 tot 3,5 meter

Streng

Gevelopbouw

Eenvoudig en evenwichtig

Regulier

Materiaalgebruik

Baksteen en pannendak of riet, incidenteel kunnen hout, golfplaat of

Regulier

(hoofdvlakken)

moderne materialen worden toegepast mits dit het totaalbeeld een hogere esthetische kwaliteit oplevert

Kleurgebruik

Gedekte kleuren in naturel of aarde tinten

Regulier

Samenstelling massa

Enkelvoudig

Regulier

Gevelindeling

Traditioneel

Regulier

Plasticiteit gevel

Beperkt en ondergeschikt

Soepel Soepel

(hoofdvlakken) Deelaspecten

Detailaspecten

Materiaalgebruik

Kozijnen: hout of houtgelijkende materialen

(onderdelen)

Ondergeschikte delen: verschillend materiaalgebruik mogelijk

Kleurgebruik

Passend bij het pallet van de hoofdvlakken

Soepel

Detaillering

Eenvoudig/sober

Soepel

Specifieke

Bebouwingscluster/

Het boerderijtype is toegestaan in een kernrandzone en in een bebou-

Regulier

aspecten

kernrandzone

wingscluster

Bijgebouwen

Gesitueerd nabij hoofdgebouw. Geen dakkapellen. Voldaan moet wor-

(onderdelen)

Soepel

den aan de bijgebouwenregeling Erfafscheidingen

Erfafscheiding bestaat uit hagen en erfbeplanting

Regulier

Tuin

Functioneel erf met stoepen en een grindstrook tegen opspattend re-

Niet

genwater. Rationele indeling. Elementen als moestuin, siertuin en boomgaard of hakhoutbosje met inheemse soorten worden gescheiden door hagen Tabel 3. Toetsingstabel uit het beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte woningen voor de verschijningsvorm ‘boerderij’

2.3.5

Ontsluiting en parkeren

2.3.5.1

Ontsluiting

De bedrijfswoning aan Menzel 47 is reeds ontsloten aan Menzel. Deze ontsluiting blijft ongewijzigd gehandhaafd. De Ruimte voor Ruimte woning wordt middels een aan te leggen eigen inrit met een breedte van maximaal 3 meter ontsloten aan de Menzel. Indien de inrit wordt aangelegd ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluiting’ op de verbeelding is zeker gesteld dat geen schade aan bestaande laanbomen plaatsvindt. Hiervoor is de afstand van deze aanduiding tot de bestaande laanbomen te ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

17

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

groot. Indien beoogd wordt de inrit elders te situeren dient middels een Boomeffectanalyse te worden aangetoond dat deze situering geen schade aan het wortelpakket of aan groeiplaatsen met zich meebrengt. Dit is als voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. Kap van bomen is niet toegestaan. 2.3.5.2

Parkeren

Er wordt parkeerruimte gerealiseerd voor het parkeren van twee auto’s, exclusief garage per woning. Het plangebied biedt hiervoor de ruimte. Dit is verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

18

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

3.1.1.1

Beleidskader

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

-

Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel;

-

Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. 3.1.1.2

Toets

Deze herbestemming heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Hiervoor is het project te kleinschalig van aard. Op microniveau past deze ontwikkeling binnen de integrale prioriteit ‘landelijk gebied’. Binnen het plangebied wordt een voormalige bedrijfswoning herbestemd en één Ruimte voor Ruimte woning toegevoegd. De regeling Ruimte voor Ruimte is een provinciale beleidsregeling voor realisatie van kwaliteitverbetering binnen het landelijke gebied.

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1

Beleidskader

De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt stedelijke functies zoveel mogelijk te concentreren in het bestaand stedelijk gebied, en om extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in het buitengebied in beginsel te voorkomen. De doelstelling van de ladder beoogt dus een ruimtelijke scheiding tussen

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

19

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

stedelijke functies en buitengebied-gebonden functies. Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het verplicht om in het geval dat een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Het uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor realisatie van woningen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. 3.1.2.2

Toets

Bij herbestemming van de locatie aan Menzel 47 vindt geen nieuw ruimtebeslag plaats. De her te bebouwen omvang van 400 m² voor een bijgebouw is reeds toegestaan en aanwezig. Binnen het plangebied wordt tevens één woning toegevoegd. Hiermee is deze ontwikkeling niet ladderplichtig.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie

3.2.1.1

Beleidskader

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Hier moet mee worden omgegaan 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

20

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

3.2.1.2

Toets

De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze verordening.

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1

Inleiding

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In deze interim omgevingsverordening zijn de bestaande regels over de fysieke leefomgeving waar mogelijk in één verordening onder gebracht. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en wordt de herbestemming getoetst aan de regels van deze interim omgevingsverordening. 3.2.2.2

Beleidskader

Aanduiding plangebied Het plangebied is aangeduid als gelegen binnen het Landelijk gebied en daarbinnen in de Groenblauwe mantel. In de directe regels voor de landbouw is het plangebied aangeduid binnen ‘beperkingen veehouderij’. Navolgende figuur geeft een uitsnede van basiskaart voor het landelijk gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.

Plangebied

Figuur 8: Uitsnede basiskaart voor het landelijke gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

Afdeling 3.1 Algemeen In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels (artikel 3.9) ten aanzien van de

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

21

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie Noord-Brabant wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast vraagt de provincie gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. Afdeling 3.6 Vitaal platteland In afdeling 3.6 in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten voor het Landelijk gebied. Het Landelijk gebied kent een onderverdeling in de subzones ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Groenblauwe mantel’. Wanneer er gelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor beide zones, wordt gesproken over Landelijk gebied.

Alleen als het nodig is onderscheid te maken, wordt gesproken over ‘Gemengd landelijk gebied’ of ‘Groenblauwe mantel’. Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Artikel 51 geeft bindende regels voor ontwikkelingen van de veehouderij. De uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij zijn uitgesloten totdat voldaan is aan de Nadere regels uit de Brabantse Zorgvuldigheidsscore. Afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen Artikel In afdeling 3.7 zijn de regelingen Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentratie, Landgoederen en Ruimte voor Ruimte opgenomen. In artikel 3.80 is de Regeling Ruimte voor Ruimte opgenomen. Deze regeling is hierna opgenomen. Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere Ruimte voor Ruimte kavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien: a. b.

er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; de Ruimte voor Ruimte kavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;

c.

een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;

d.

er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar.

Lid 2 Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als per Ruimte voor Ruimte kavel is aangetoond dat is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee zijn in het geheel beeindigd waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van deze veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt;

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

22

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

b. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn direct voorafgaand aan de beëindiging gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest; c. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn gevestigd binnen Beperkingen Veehouderij of op een locatie die vanwege omliggende waarden en functies niet geschikt is voor de uitoefening van een veehouderij; d. er tenminste 1000 m² bedrijfsgebouwen ten dienste van de onder a. bedoelde veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt met een minimum van 200 m² op iedere beëindigingslocatie veehouderij; e. de ten behoeve van de onder a. bedoelde veehouderijen geregistreerde rechten betreffende de fosfaatproductie in een gezamenlijke omvang van tenminste 3.500 kg uit de markt zijn genomen door doorhaling van de bij de Dienst Regelingen geregistreerde rechten, waarbij per beëindigingslocatie een minimum van 700 kg aan rechten betreffende de productie van fosfaat aanwezig is; f. de rechten, bedoeld onder e. moeten vanaf het moment van beëindiging van de bedrijfsvoering tot aan het moment van uit de markt nemen geregistreerd staan op naam van de veehouderij die beëindigd; g. de omgevingsvergunning milieu voor de onder a. bedoelde veehouderij op iedere beëindigingslocatie veehouderij is ingetrokken; h. een passende herbestemming is gelegd op de locatie als onder a.

bedoeld die in ieder geval het houden van vee en het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen uitsluit; i. in redelijkheid niet op andere wijze is voorzien in de beëindiging van de onder a. bedoelde veehouderij. Lid 3 In afwijking van het tweede lid kan een bestemmingsplan voorzien in een Ruimte voor Ruimte kavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. Lid 4 Het derde lid vervalt indien uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat er in totaal 3.500 Ruimte voor Ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte zijn ontwikkeld. 3.2.2.3

Toets

Afdeling 3.1 Algemeen Met de beoogde herbestemming is sprake van herbestemming van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. Door het herbestemmen van een bestemming kan waardevermeerdering of waardevermindering ontstaan van de grond. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt een basisinspanning van 20% van de waardevermeerdering van de grond redelijk geacht. Navolgende tabel geeft een beeld van de te realiseren kwaliteit verbetering van het landschap.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

23

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

BEREKENING TEGENPRESTATIE KWALITEITVERBETERING Oude waarden en ondergronden m² waarde/m² Agrarisch met waarden (bouwvlak) 10.466 € 20,00 Agrarische bedrijfswoning 1.000 € 100,00 Agrarisch met waarden 224 € 6,00 Totaal oud 11.690

€ € € €

waarde 209.320,00 100.000,00 1.344,00 310.664,00

Nieuwe waarden en ondergronden Wonen bouwvlak Tuin 1.000-2.000 m² Tuin 2.000-2.863 m² Groen Agrarisch zonder bouwvlak Totaal nieuw Bestemmingswinst

€ € € € € € €

waarde 279.250,00 25.000,00 8.630,00 861,00 50.922,00 360.835,00 50.171,00

€

10.034,20

m² 1.117 1.000 863 861 8.487 11.690

Inspanning voor kwaliteitsverbetering Bestemmingswinst Minimale basisinspanning

waarde/m² € 250,00 € 25,00 € 10,00 € 1,00 € 6,00

€

50.171,00

20%

Tabel 4: Kwaliteitswinst binnen het landschap

Deze herbestemming leidt tot een waardevermeerdering van het plangebied. Een omvang van € 10.034,20,- dient te worden geïnvesteerd in kwaliteitverbetering van het landschap. Deze herbestemming vindt plaats in samenhang met sanering van de intensieve veehouderij. Binnen het plangebied vindt naast sloop van alle gebouwen voor de varkenshouderij, tevens sloop van werktuigenloodsen met een omvang van 640 m² plaats (waarvan een omvang van 400 m² op een meer logische locatie op het perceel wordt herbouwd). Voor deze sloop wordt geen subsidie ontvangen. De kosten zijn voor eigen rekening en mogen worden ingebracht als kwaliteitverbetering van het landschap. Tevens wordt het plangebied landschappelijk ingepast met streekeigen beplanting. Navolgende tabel geeft

12 240 1650

€ 1,61

4st/m²

€1,61 € 61,64

4st/m² st

€ 25,00 € 5,00

m² m²

€ 598,92 € 212,52 €739,68

Totaal

Vergoeding totaal

Totaal onderhoud

Jaarlijks onderhoud

eenheid

Beheersbijdrage

33

Aanleg

22

eenheid

93

Norm per eenheid st. incl. BTW

62

aantal

Oppervlakte in m²

Nieuw Knip- en scheerhaag Knip- en scheerhaag Landschapsboom Sloop Werktuigenloods Erfverharding

lengte

Element

een beeld van de tegenprestatie binnen het plangebied.

€ 1,18

m/jr

€ 73,16

€ 146,32

€ 745,24

€ 1,18 € 5,63

m/jr st/jr

€ 25,96 € 67,56

€ 51,92 € 135,12

€ 264,44 € 874,80 € 6.000,00 € 8.250,00 € 16.134,48

Tabel 5: Tegenprestatie kwaliteitverbetering van het landschap

De gerealiseerde kwaliteitverbetering van het landschap overschrijdt de te realiseren kwaliteitverbetering. Er wordt voldaan aan de regels uit afdeling 3.1 van de Interim omgevingsverordening NoordBrabant.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

24

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

De toe te voegen woning wordt gerealiseerd door toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. In artikel 3.77 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgelegd dat afdeling 3.1 niet van toepassing is op de regeling Ruimte voor Ruimte. Afdeling 3.6 Vitaal platteland Het plangebied is gelegen binnen de Groenblauwe mantel. Herbestemming van de intensieve veehouderij naar een woonbestemming en toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte is mogelijk binnen deze structuur. Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Binnen het plangebied wordt de veehouderij gesaneerd. Deze herbestemming ziet niet toe op uitbreiding van bebouwing ten behoeve van de veehouderij, maar op realisatie van een passende andere herbestemming bij sanering van het bedrijf binnen het plangebied. Afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen Voor herbestemming van het plangebied is artikel 3.80 van toepassing. Met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte vindt een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit plaats doordat in samenhang met realisatie van een woning op een planologische locatie sloop en milieuwinst plaatsvindt. Het plangebied betreft een planologisch aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie. Menzel is een bebouwingsconcentratie die vrij intensief bebouwd is.

De toe te voegen woning past binnen het opgenomen ritme tussen openheid en bebouwing en binnen de stedenbouwkundige structuur. In dit bestemmingsplan is de landschappelijke inpassing binnen het plangebied verzekerd. Er is met toevoeging van de beoogde woning geen sprake van een aanzet voor stedelijke ontwikkeling. In lid 2 van artikel 3.80 zijn de voorwaarden opgenomen waaraan een bouwtitel Ruimte voor Ruimte dient te voldoen. Een door de provincie Noord-Brabant goedgekeurde bouwtitel Ruimte voor Ruimte wordt aangekocht. Deze bouwtitel voldoet aan de voorwaarden uit de regeling. Lid 3 en 4 van de regeling zijn niet van toepassing op deze herbestemming. 3.2.2.4

Conclusie

De beoogde herbestemming past binnen de regels uit de Interim omgevingsverordening NoordBrabant.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Bernheze

3.3.1.1

Inleiding

De Structuurvisie Bernheze geeft een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de hele gemeente. De structuurvisie is een visie op hoofdlijnen en vormt daarmee een belangrijk (toetsing)kader voor het initiëren, beoordelen, afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals bestemmingsplannen en projecten.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

25

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

3.3.1.2

Beleidskader

In de structuurvisie staan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen beschreven voor de komende jaren. Onderdeel van de Structuurvisie Bernheze 2010 is het Ruimtelijk Casco. Het Ruimtelijk Casco betreft het ontwikkelingskader voor de gemeente Bernheze en vormt een casco voor concrete projecten en plannen. Het Ruimtelijk Casco bestaat uit een kaartbeeld en toelichting. Deze zijn nadrukkelijk aan elkaar gekoppeld. De gemeente Bernheze heeft de kwaliteiten binnen de gemeente geformuleerd. De gemeente Bernheze wil een gemeente met een dorpse uitstraling blijven. Kleinschalige verstedelijking wil de gemeente niet uitsluiten, maar deze verstedelijking dient groen ingepast te zijn. Het landelijk wonen nabij een verstedelijkte omgeving is een kwaliteit van de gemeente. Toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte is op grond van deze regeling mogelijk binnen het zoekgebied dat door de gemeenteraad is aangewezen bij raadsbesluit van 9 juli 2009. Dit betreffen de ‘extensiveringsgebieden overig’ en specifiek aangewezen bebouwingsconcentraties. In de Structuurvisie Bernheze is een toelichting op bebouwingsconcentraties opgenomen. Deze toelichting luidt als volgt: ‘De oorspronkelijke dorpslinten, die aan de oude routes zijn ontstaan, zijn waardevol als historische structuur. Deze zijn uitgegroeid tot een kern of zijn beperkt gebleven tot een bebouwingscluster.

Strategie voor de bebouwingsclusters is het hergebruik van voormalige agrarische bedrijfslocaties voor niet-agrarische functies alsmede (beperkte) toevoeging van nieuw bouwvolume. Belangrijke randvoorwaarde voor de verruimde mogelijkheden is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. Een voorbeeld hiervan is sloop van bebouwing als compensatie voor verruimde mogelijkheden al dan niet in combinatie met Rood voor groen, het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of een versterking van natuur- en landschapswaarden in de omgeving. Verdichting van de bebouwingsclusters is dus in bepaalde gevallen toegestaan, indien dit tot een ruimtelijke verbetering leidt. Ook door verdunning kunnen bebouwingsclusters in kwalitatieve zin worden versterkt, doordat de open relaties met het landschap worden hersteld. De bestaande waardevolle doorzichten naar het buitengebied dienen gehandhaafd te blijven. Nieuwbouw dient qua maat en schaal passend te zijn in de omgeving.’ 3.3.1.3

Toets

Het plangebied wordt herbestemd in samenhang met deelname aan de landelijke regeling Sanering varkenshouderijen. Een passende herbestemming dient gerealiseerd te worden. Daarnaast wordt in samenhang met sanering van het bedrijf een Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd. Het plangebied is gelegen binnen een woonwerkontwikkelingsgebied en is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Menzel’. De toevoeging van een Ruimte voor Ruimte woning, is een passende ontwikkeling binnen het plangebied. Deze ontwikkeling past binnen de structuurvisie.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

26

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

3.3.2

Woonvisie 2016 – 2021, Creatief naar een nieuw evenwicht

3.3.2.1

Beleidskader

De gemeente Bernheze heeft op 14 juli 2016 de ‘Woonvisie 2016–2021, Creatief naar een nieuw evenwicht’ vastgesteld. In deze woonvisie is aangegeven dat de gemeente Bernheze in de periode 2016-2021 nog steeds woningen zal toevoegen, maar daarbij vooral te kijken naar de woningbehoefte en de woonwensen die er zijn. In de nieuwe woonvisie wordt toegespitst op vier speerpunten. Dit betreft de navolgende speerpunten. 1. ‘Inspelen op woonwensen, door onder andere: a. Maximaal 900 woningen toe te voegen aan de voorraad in de periode 2016-2021; b. Minimaal 5% van de nieuwbouwplannen te reserveren voor CPO en vrije kavels. 2. Betaalbaar wonen, voor wie dat nodig heeft, door onder andere: a. De toevoeging van 200 sociale huurwoningen; b. Het behouden van voldoende sociale huurwoningen voor de mensen met de laagste inkomens. 3. Onbezorgd wonen, door onder andere: a. Mantelzorgmogelijkheden uit te breiden; b. Zorgen voor passende huisvesting voor de zorgdoelgroepen. 4. Een duurzame woningvoorraad, door onder andere: a. In te zetten op een gemiddeld energielabel-B van de huurvoorraad; b. Bouwers te stimuleren om nu al de EPC norm 0 te hanteren.’ 3.3.2.2

Toets

De bestaande bedrijfswoning aan Menzel 47 wordt herbestemd naar een reguliere burgerwoning in samenhang met staking van de veehouderij. Met deze herbestemming wordt daarnaast één kavel in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte gerealiseerd. Daarmee wordt ingespeeld op de woonwens van de particulier. Met de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt aandacht besteed aan het duurzaam bouwen van de woning. De ontwikkeling van de woning past binnen de gemeentelijke woonvisie.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

27

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

4.

MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN

4.1

Bodemkwaliteit

4.1.1

Beleidskader

4.1.1.1

Inleiding

Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient te zijn aangetoond dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie. 4.1.1.2

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

In de wet staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat: −

er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;

−

het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan;

−

er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren.

4.1.1.3

Wet bodembescherming

Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan gelden de regels van de Wet Bodembescherming. In de Wet bodembescherming is een saneringsdoelstelling bepaald zijnde het saneren naar de functie en een saneringscriterium, waarin in bepaald wanneer er gesaneerd moet worden. 4.1.1.4

Besluit bodemkwaliteit

Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe bouwprojecten, zoals woningen en wegen. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het besluit staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.

4.1.2

Toets

Voor de beoogde herbestemming van het plangebied wordt een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek wordt uitgevoerd na sloop van de stallen binnen het plangebied.

4.2

Water

4.2.1

Inleiding

Het doel van de watertoets is te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante plannen en besluiten. Een watertoets maakt mogelijke negatieve invloeden van het initiatief inzichtelijk. Tevens

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

28

Menzel 47 Nistelrode - Toelichting

geeft de watertoets oplossingsrichtingen aan waarmee mogelijke optredende negatieve invloeden beperkt of ongedaan gemaakt kunnen worden. Het plangebied valt onder het beheer van waterschap Aa en Maas. De gemeente is verantwoordelijk voor de inzameling en het transport van afvalwater dat afkomstig is van huizen en bedrijven. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor de aansluiting op het riool. Vanaf dit aansluitpunt neemt de gemeente de verantwoordelijkheid over. De gemeente is ook verantwoordelijk voor de zorg voor het overtollige regenwater en grondwater.

4.2.2

Beleidskader

4.2.2.1

Principes waterschap Aa en Maas

Het waterschap Aa en Maas hanteert navolgende principes:

-

gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater; doorlopen van de afwegingsstappen: ‘hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer’; hydrologisch neutraal bouwen; water als kans; meervoudig ruimtegebruik; voorkomen van vervuiling; wateroverlastvrij bestemmen; waterschapsbelangen.

4.2.2.2

Waterbeheerplan 2016-2021

In het Waterbeheerplan is beschreven welke doelstellingen door Waterschap Aa en Maas worden nagestreefd in de periode 2016-2021 en hoe zij die doelstellingen gaan halen. Dit is geformuleerd aan de hand van de navolgende vier programma’s: 1.

Veilig en Bewoonbaar beheergebied; het beheergebied dient zo goed mogelijk beschermd te worden tegen overstromingen van de Maas en het regionale watersysteem. Voldoende ruimte voor water om overlast uit het regionale systeem te beperken en een goede calamiteitenorganisatie om als er toch problemen dreigen te ontstaan.

2.

Voldoende water en Robuust watersysteem; zorgen voor een adequate en duurzame watervoorziening in het beheergebied van het waterschap voor de diverse gebruiksfuncties in hun onderlinge samenhang door het optimale peil en debiet na te streven in beken, kanalen, sloten én in de ondergrond. Droogteperioden hebben daardoor nu en in de toekomst een zo kort en klein mogelijke impact.

3.

Gezond en Natuurlijk water; dit programma gaat in op alle activiteiten van het waterschap die bijdragen aan het bereiken van gezond en natuurlijk water. Ingegaan wordt op hoe toegewerkt wordt naar een watersysteem met een goede waterkwaliteit, dat ecologisch goed functioneert en waar de inwoners en bezoekers van het beheergebied van kunnen genieten.

4.

Schoon water; dit programma gaat over de afvalwaterketen met daarbinnen een centrale plek voor het zuiveren van afvalwater. Het programma vertoont een grote samenhang met het programma gezond en natuurlijk water.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv